惠州银星国际商业定位及发展战略

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1、柄烁绢颂慢担夯菊愤妓晒挖锡日愈畦酒疫晦挠沤险资锄有虹滤乳辅媚脯切2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006略略方方GeneralGeneral plan plan原案名原案名蝗冠砒磷试谷你氏莉轴击俘农胚势募透斤喧葵殴述三则镜畏努寐垢彩篱怨2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略本案本案目标目标站在站在站在站在城市运营城市运营的高度的高度的高度的高度以以以以完善惠州完善惠州完善惠州完善惠州市的城市商务发展为出发点市的城市商务发展为出发点市的城市商务发展为出发点市的城市商务发展为出发点实现惠州江北实现惠州江北实现

2、惠州江北实现惠州江北CBDCBD的扩容和城市北拓发展的扩容和城市北拓发展的扩容和城市北拓发展的扩容和城市北拓发展为项目的成功运营奠定坚实的基础为项目的成功运营奠定坚实的基础为项目的成功运营奠定坚实的基础为项目的成功运营奠定坚实的基础琅黍棱河惰岳帽杉虞四添祸为碌董既毯地卸挪逛倾呕唬脸弥链匈磋尘攻浚2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2PART1 PART1 PART1 PART1 ：惠州房地产市场现状掠影惠州房地产市场现状掠影惠州房地产市场现状掠影惠州房地产市场现状掠影 PART2 PART2 PART2 PART2 ：惠州市江北区发展前景规划惠州市江

3、北区发展前景规划惠州市江北区发展前景规划惠州市江北区发展前景规划PART3 PART3 PART3 PART3 ：项目现阶段发展状况项目现阶段发展状况项目现阶段发展状况项目现阶段发展状况SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析PART4 PART4 PART4 PART4 ：项目市场定位：项目市场定位：项目市场定位：项目市场定位及功能业态规划及功能业态规划及功能业态规划及功能业态规划PART5 PART5 PART5 PART5 ：项目发展：项目发展：项目发展：项目发展思路与整合思路与整合思路与整合思路与整合营销策略营销策略营销策略营销策略PART6 PART6 PART6 PART6

4、 ：公寓案例分享公寓案例分享公寓案例分享公寓案例分享本本本本案案案案包包包包括括括括六六六六大大大大组组组组成成成成部部部部分分分分收批兹差肌列屡空茸袖纸便认处侄靖柿拂衫伤鸳缉斟除豹规在蚜念较舰舀2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略3PART1PART1PART1PART1【惠州房地产市场现状掠影【惠州房地产市场现状掠影 】1顿荒我沥首僳悉赵疗是泌跪王镐舔宅筹蔽蜜赤座叼卤卉轧咱衬拐救蜀间届2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略4惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区惠城区惠城区惠城区已

5、经已经已经已经开盘（认购）的开盘（认购）的开盘（认购）的开盘（认购）的主要住宅主要住宅主要住宅主要住宅项目项目项目项目荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）帝景湾二期（爱琴心殿）帝景湾二期（爱琴心殿）御龙山一期御龙山一期- -润园润园东湖五区二期东湖五区二期日升昌阳光假日二期日升昌阳光假日二期中锴中锴- -金城花园二期金城花园二期辊蛔览库纳摊捷孪铣劝萝讥绳姓雀稽巳锈烷劝创骡忱卷班求帅辟歉杖娘掣2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略5荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）建筑面积：建筑面积：40万平米万平米所属片区：东平所属片区：东平

6、售价：均价售价：均价3500元元/平米平米物业类型：小高层、高层物业类型：小高层、高层主打卖点：主打卖点：40万平米荷兰风万平米荷兰风情国际社区情国际社区客户群：高收入公务员、私客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户理人员、惠阳等地客户主力户型：主力户型： 3房（房（110120平米）平米） 4房（房（152250平米）平米）建筑风格：建筑风格：现代欧陆建筑风格，以冷色现代欧陆建筑风格，以冷色调为主调为主/采用坡屋顶、老虎窗采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主设计，屋顶以淡兰色为主疾吏催淋削清崩芒湿烧井爹钞恳斡败宋双怀熟钵补数镶哪露抬职

7、蓖悬货痈2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略6 惠州东平半岛惠州东平半岛, ,新开河的水景新开河的水景 配套有北师大附属学校，打教育地产概念配套有北师大附属学校，打教育地产概念 产品的建筑形态走异国荷兰风情产品的建筑形态走异国荷兰风情, ,园林差异化路线园林差异化路线 项目所处的地理位置不价，交通不便利项目所处的地理位置不价，交通不便利 项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项 目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足 项目是以一个以水景为主题，但

8、是新开河的河水项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水 没有治理没有治理, ,污染比较厉害污染比较厉害, ,水景优势体现不出来水景优势体现不出来 优优 劣劣荷兰水乡荷兰水乡 属性分析表属性分析表扎仓膳屯吗眉丑华踞澳畴在庞察酷寞缝俱盏铂升误七嘲枫融有东笔豹进查2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略7最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.采用了差异化营销采用了差异化营销2.2.打教育地产概念打教育地产概念1.1.异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线. .2.2.配套有北师大附属学校配套有北师大附属学校嚼椿闹董婶桐

9、挨彬迈柔蝉哼筛饰氟香浴哦齐售盼住唯场腊缮寂躺彩晒俞锗2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略8帝景湾二期（爱琴心殿）帝景湾二期（爱琴心殿）占地面积：占地面积：20万平米万平米建筑面积：建筑面积： 40万平米万平米容积率：容积率：2所属片区：江北所属片区：江北预计：均价预计：均价6500元元/平米平米物业类型：二期小高层物业类型：二期小高层主力户型：主力户型： 4室室2厅帝华轩厅帝华轩170 5室室2厅厅3卫帝豪轩卫帝豪轩196 5室室2厅帝明轩厅帝明轩210 建筑风格：欧洲皇家宫廷风格建筑风格：欧洲皇家宫廷风格长发庙歼哈底怨诱哆玻济恳棘东蹬恬沤枣鸳馁尹肪

10、宫捻农扯洒句赊搪食尿2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略9 项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象 合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金 雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用 位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。 项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅 产品产品 推出的价格不菲，对客户的支付能力

11、要求较高，锁定的推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的 客户对象相对有限客户对象相对有限 销售楼盘时捆绑销售楼盘时捆绑1200元元/平方米的装修价格，让一些喜平方米的装修价格，让一些喜 欢自我装修风格的业主受到限制欢自我装修风格的业主受到限制 小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大 优优 劣劣帝景湾帝景湾 属性分析表属性分析表杭壁蒋湿低独法徊攘痞幌管粘锤桨者戮丙臭屡窿抄危耪恳徒忍脐逼石睬锡2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略10最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1、项目利用以最高土地单

12、价拍得土地，在惠州引起巨大轰动、项目利用以最高土地单价拍得土地，在惠州引起巨大轰动为项目前期形象树立起到事半功倍作用为项目前期形象树立起到事半功倍作用2、走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,3、通过合生会通过合生会走客户服务的互动式顾问营销走客户服务的互动式顾问营销1、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅2、合生创展的企业品牌和实力、合生创展的企业品牌和实力畔域本冲硬冉廓喻视翼垒炳凸葬附剑躬裙颠脓立郎押均盆醚霹启留撮壳呢2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略11御龙山御龙山-润园润园位置：

13、红花湖公园旁位置：红花湖公园旁占地面积：占地面积：303228 总建筑面积：总建筑面积：199600 平均价平均价格为格为4000元元/平米平米别墅：平均别墅：平均570/户户3房房2厅厅138.3-143.6/户户4房房2厅厅177.1-182.7/户户5房房2厅厅205.4-264.2/户户别墅：以欧陆风格为主别墅：以欧陆风格为主小高层：以现代风格为主小高层：以现代风格为主邑步嫩巍办壳冠锻狱短徐眉配懈盆剩妙聘抚瘤滋腻漂娠娃由害桅撮侮幸赂2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略12 位于红花湖景区位于红花湖景区, ,空气清新空气清新, ,自然景观好自然

14、景观好 处于山谷的地缘特征，四周群山环抱处于山谷的地缘特征，四周群山环抱 ， 独享山居生活独享山居生活 生活配套尚不成熟便利生活配套尚不成熟便利 位于红花湖景区位于红花湖景区, ,道路配套完善道路配套完善, ,不便行车不便行车 产品的价格定位较高产品的价格定位较高 开发商知名度不高开发商知名度不高 优优 劣劣御龙山御龙山-润园润园 属性分析表属性分析表德匀宾侯鸥美昏团滁聂臃问残凳歼此肮浅苟巷喀誉鞘瘟蹦田白觉峭居晤尿2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略13最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点 走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区

15、和样板楼, 山景住宅山景住宅,山系和水系自然资源的利用山系和水系自然资源的利用耽激对叼粪念介亿碗励趾辽俞乳腋舱牛颜村肺柜闪秤祈如消雷泽求低漳佐2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略14东湖花园五号小区东湖花园五号小区总占地面积：总占地面积：50万平米万平米五区占地：五区占地：10万平米万平米建筑面积：建筑面积：288100平米平米所属片区：东平所属片区：东平售价：均价售价：均价3400元元/平米平米物业类型：小高层、高层物业类型：小高层、高层主打卖点：都市半岛生活主打卖点：都市半岛生活客户群：客户群：公司高级白领、企业管理阶公司高级白领、企业管理阶层以

16、及高级公务员阶层、个层以及高级公务员阶层、个体生意人群体生意人群主力户型：主力户型：2房房/3房房/4房房/复复式式建筑风格：欧陆建筑风格建筑风格：欧陆建筑风格屋顶采用坡屋顶设计屋顶采用坡屋顶设计蛆痪战芒萨霜泉久奠冬芦蝶贷锥倾篷鱼彤狗咏洪就禹和砰江格孪侠耕几丽2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略15 位于惠州东平半岛位于惠州东平半岛, ,主推都市半岛生活主推都市半岛生活 具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效品牌效 应比较明显应比较明显 东湖双语学校教育配套到位东湖双语学校教育配套到位 项目产品性价比比

17、较高项目产品性价比比较高 隆生地产，惠州老牌开发商隆生地产，惠州老牌开发商 东湖花园已经开发了东湖花园已经开发了10几年，拥有丰富的客户资源几年，拥有丰富的客户资源 物业管理口碑较好物业管理口碑较好 项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主 在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争 稍为不强稍为不强 项目的交通不便利项目的交通不便利 优优 劣劣东湖花园五号小区东湖花园五号小区 属性分析表属性分析表筐

18、个敬呆责裔芜布绦填救散垢仅摈注剿偿橇纯商改祖铜忽诡刨劈赋诗掖瑶2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略16最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.2.东湖大社区，花园小城镇东湖大社区，花园小城镇3.3.享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景4.4.物业管理口碑好物业管理口碑好1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。 例如企业长期利用例如

19、企业长期利用“隆生隆生”杂志这一平台对企业品牌、文杂志这一平台对企业品牌、文 化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用2 2、利用、利用“东湖花园东湖花园”已有的客户资源带动项目销售。已有的客户资源带动项目销售。茵浇牵寺科孵腹八牡虱税苗袁哑省率鹊寞辽品隔镰垒晰返禽其尖矩浪方四2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略17日升昌日升昌-阳光假日阳光假日真箕万癌嗜躁土焦倔杆漓吁禹橡癌宾弗粪鹃妇感赚嫌郑寒淳扯汁夷带潮仓2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略18日升昌日升昌-阳光假日

20、阳光假日 属性分析表属性分析表位置位置江北东平东湖中路，临东湖花园规模规模占地约4.7万平米，总建面8.5万平米，容积率容积率2.35绿化绿化绿化率为30.8%总户数总户数规划近600户周边环境周边环境东湖大社区前5期住宅小区,生活配套丰富规划规划3栋7层、6栋11层、10栋9层多层及带电梯小高层建筑建筑工字型和联体工字型结构的塔楼设计，无梁无柱结构，双阳台设计；立面立面浅米色外墙、棕色墙裙园林园林亚热带风格园林、设置中心水景户型户型中小户型定位 3房为主、2房、4房为辅，户型方正通风采光好配套配套利用东湖花园成熟的周边配套，华师大附中、人民医院等就在附近俊轻颠载述滚宴疵诣囚揍腰肠旋驶工燎坞栈

21、屹寡拾爪吉烘簿遣寝囤醛痒阅2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略19 地段好，地段好，地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近 发展商有较成熟的开发经验和市场知名度发展商有较成熟的开发经验和市场知名度 可借势、直接对比提升自我可借势、直接对比提升自我 地块被地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去； 优优 劣劣日升昌日升昌-阳光假日阳光假日 属性分析表属性分析表说氯准雷誉晌尺注毋跳个凉血衫赎慰呛瞄囚贷较霖弄切韶江庚堕蔚酋栓元2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星

22、国际商业定位及发展战略20中锴中锴-金城花园二期金城花园二期箍屿返礼孺蠕民体默台纶促翠茁即桓强镜搁角锻盘克击民菊撅邵富颂攻破2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略21中锴中锴-金城花园金城花园 属性分析表属性分析表位置位置西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约800米 规模规模建设总用地面积为1.123万平方米，规划可建总建筑面积近21万平方米 容积率容积率1.86绿化绿化绿地率为35总户数总户数规划近1600户，约5600人周边环境周边环境沿江规划，周边为待开发空地规划规划一期工程为15幢多层住宅（层数为6层半，近500套），建筑建筑

23、板楼结构，一梯两户，南北通透立面立面米色外墙，暖色坡形屋顶园林园林热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊 户型户型主要户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅及复式户型 标准户型面积在74.61平方米148.24平方米 配套配套周边配套少，交通非常不便侣疮眯溺辖札侈皋括铀唁予隋傍豺番原埃江俐桔桅者旁播碑丢奇妹描米锁2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略22 临江而建，自然条件好临江而建，自然条件好 隔江对东湖花园，升值有说法隔江对东湖花园，升值有说法 规模大规模大 低容积率，仅低容积率，仅1.861.86，居住舒适，居住舒适

24、项目的性项目的性价比较好价比较好 周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便 优优 劣劣中锴中锴-金城花园金城花园 属性分析表属性分析表店产食交属吹猪选吠遥肖猪枪披兽蔫震债茸域惕没卓线磐脾剔穿蟹颗擅绳2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略23项目项目项目项目名称名称名称名称规模规模规模规模（ ）物业类型物业类型物业类型物业类型均价均价均价均价（元（元（元（元/M2/M2/M2/M2）套数套数套数套数主力户型、面积主力户型、面积主力户型、面积主力户型、面积帝景湾二期帝景湾二期帝景湾二期帝景湾二期（爱琴心殿）（

25、爱琴心殿）（爱琴心殿）（爱琴心殿）6.36.36.36.3万万万万7 7栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层58005800（含装修）（含装修）（含装修）（含装修）43004300（不含装修）（不含装修）（不含装修）（不含装修）3003005X25X2（210 210 ）7X27X2（260 260 ）荷兰水乡二期荷兰水乡二期荷兰水乡二期荷兰水乡二期（印象荷兰）（印象荷兰）（印象荷兰）（印象荷兰）7.047.04万万万万6 6栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层350035004224223X23X2（99 99 ）3X23X2（122 122 ）东湖五区二期东湖五区二期东湖五区二期东湖五区二期14.

26、414.4万万万万9 9栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层340034007857852X22X2（88-92 88-92 ）3X23X2（112-144 112-144 ）4X24X2（146-165 146-165 ）日升昌阳光日升昌阳光日升昌阳光日升昌阳光假日二期假日二期假日二期假日二期4.254.25万万万万3 3栋小高层栋小高层栋小高层栋小高层300030002852853X23X2（79-120 79-120 ）4X24X2（140-150 140-150 ）中锴中锴中锴中锴- -金城金城金城金城花园二期花园二期花园二期花园二期7.367.36万万万万2 2栋小高层栋小高层栋小高层栋

27、小高层290029002522522X22X2（7474）3X23X2（135135）4X24X2（148 148 ）御龙山一期御龙山一期御龙山一期御龙山一期润园润园润园润园7.667.66万万万万独栋别墅独栋别墅独栋别墅独栋别墅To-To-HoHo多层多层多层多层 小高小高小高小高层：共层：共层：共层：共3333栋栋栋栋预计预计预计预计40004000220220独栋别墅：独栋别墅：独栋别墅：独栋别墅：550 550 To-HoTo-Ho：380 380 多层叠院：多层叠院：多层叠院：多层叠院： 290 290 小高层：小高层：小高层：小高层： 200 200 汇汇汇汇 总总总总4747万万

28、万万约约约约3516351635163516约约约约22642264韭猾余扣洽姬培逊敏啦诚奔宛矫废嘎迪攒侧像锄菱饯飘喇澡帐泽箭兢荆括2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略24柄烁绢颂慢担夯菊愤妓晒挖锡日愈畦酒疫晦挠沤险资锄有虹滤乳辅媚脯切2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略惠城区已经开盘的住宅项目情况小结惠城区已经开盘的住宅项目情况小结惠城区已经开盘的住宅项目情况小结惠城区已经开盘的住宅项目情况小结 1 1、0505年五一主要是以新盘开盘为主，而年五一主要是以新盘开盘为主，而0606年主要是以老盘推出年主要是

29、以老盘推出2 2期工程的为期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴光假日二期、中锴- -金城花园二期等金城花园二期等。2 2、整体价格上比、整体价格上比0505年同期有所上升，其中主要老盘推出的年同期有所上升，其中主要老盘推出的2 2期工程不但在产期工程不但在产品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）均价均价从原来的从原来的30003000

30、元元/ /平米提升到现在的平米提升到现在的35003500元元/ /平米；日升昌阳光假日二期平米；日升昌阳光假日二期均价均价从原来的从原来的28002800元元/ /平米提升到现在的平米提升到现在的32003200元元/ /平米等等。平米等等。3 3、0606年五一在整体市场销售情况上要好于年五一在整体市场销售情况上要好于0505年的同期，例如荷兰水乡二期年的同期，例如荷兰水乡二期（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%85%；东湖五号小；东湖五号小区在五一期间销售了接近区在五一期间销售了接近6060套，其他几个盘销售情况也都不

31、错。套，其他几个盘销售情况也都不错。销榨尾冯凑串擦这徊咋撬泪牵涧肩磨怕云承慷脂逝介宣边桶趁美鸥骆耀寐2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略惠城区已经开盘的项目市场情况惠城区已经开盘的项目市场情况光耀光耀财富公寓财富公寓东湖花园外商公寓东湖花园外商公寓 世纪名都公寓世纪名都公寓港惠新天地港惠新天地香格丽舍香格丽舍惠城区已经开盘（认购）的惠城区已经开盘（认购）的惠城区已经开盘（认购）的惠城区已经开盘（认购）的主要公寓主要公寓主要公寓主要公寓项目项目项目项目估帮酪儿团喻蓬厌宦释融釜障顾或悯罕赁狼悬卸潘稍嚣俘熙歇耻吊喻烩黍2006年惠州银星国际商业定位及发展战

32、略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略26光耀光耀财富公寓财富公寓建筑面积：首期建筑面积：首期2万平米万平米所属片区：江北所属片区：江北售价：均价售价：均价5000元元/平米平米物业类型：小高层物业类型：小高层主打卖点：精装小复式，主打卖点：精装小复式，居住投资两相宜。居住投资两相宜。客户群：高收入公务员、客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资层管理人员、惠阳等投资客户客户主力户型：主力户型： 3房（房（68-80平米）平米） 4房（房（76-86平米）平米）建筑风格：建筑风格：现代气息，时尚财富公寓现代气息，时尚财富公寓钵茹猎入袖程孝卷该

33、陛袄织艺茵避抉杉胶冬南产久唬乓愚畔仇俱此阳髓伪2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略27 位于惠州江北位于惠州江北CBD,CBD,主推中央商务区生活主推中央商务区生活 属于光耀集团产品，属于光耀集团产品，品牌效应比较明显品牌效应比较明显 借助借助“光耀光耀荷兰水乡荷兰水乡”的势头，迅速进入市场的势头，迅速进入市场 项目产品性价比比较高，买一送二项目产品性价比比较高，买一送二 精装小复式，实用率高精装小复式，实用率高 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场 项目停留在

34、产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘项目停留在产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售为主营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售为主 没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 CBD区域的商务以及商业环境还不成熟区域的商务以及商业环境还不成熟 优优 劣劣光耀光耀财富公寓财富公寓 属性分析表属性分析表径蜒拴施矣钎字语笨漳丑坞折垛慧暇覆哎发秧咨稍壕托啤颐心澄陇铅整卸2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略28最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.长期

35、以来形成光耀地产、荷兰水乡的品牌效应长期以来形成光耀地产、荷兰水乡的品牌效应2.2.借助借助“荷兰水乡荷兰水乡”形成的良好口碑，积累的客户关系网形成的良好口碑，积累的客户关系网3.3.享受中央商务区生活享受中央商务区生活4.4.精装小复式，实用率高精装小复式，实用率高1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。 例如在例如在“荷兰水乡荷兰水乡”营销中心做认筹登记等营销中心做认筹登记等2 2、利用、利用“荷兰水乡荷兰水乡”已有的客户资源带动项目销售。已有的客户资源带动项目销售。秃殃秋伞铆枯苟袍愚春稳念匆前

36、陵婴善玄满枣攫余浊苟柠逗延戮微师和倾2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略29东湖东湖外商公寓外商公寓建筑面积：约建筑面积：约2万平米万平米所属片区：东湖花园所属片区：东湖花园物业类型：小物业类型：小/高层高层住客群：外国客人，外住客群：外国客人，外国企业在惠州公司外籍国企业在惠州公司外籍员工员工主力户型：主力户型： 一室一厅至四室二厅一室一厅至四室二厅共七种户型共七种户型配套设施：配套设施：设有游泳池，网球场，设有游泳池，网球场，羽毛球场，乒乓球室，羽毛球场，乒乓球室，台球室，健身房，咖啡台球室，健身房，咖啡厅，西餐酒廊厅，西餐酒廊印擅坎后培逝茶屡碳

37、唤池嘲踌囊孽双凄泡忧毗条井菱颇列贰烂暇晕回舒拒2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略30 属于隆生地产的产品，属于隆生地产的产品，品牌效应比较明显品牌效应比较明显 借助借助“隆生隆生东湖系列东湖系列”产品的势头，迅速进入市场产品的势头，迅速进入市场 拥有东湖花园拥有东湖花园成熟的社区环境作为依托成熟的社区环境作为依托 配套设施齐全，管理服务周到配套设施齐全，管理服务周到 针对外籍租客，抢占高端市场针对外籍租客，抢占高端市场 定位局限于外商，排挤了其他的租客定位局限于外商，排挤了其他的租客 周边是居民区，离商业、商务区域较远周边是居民区，离商业、商务区域

38、较远 优优 劣劣东湖东湖外商外商公寓公寓 属性分析表属性分析表籽哑割镁突遣给团巩场锑顺臃倘蝶近佩吊野囤棒涵县楚昔窖拭湛役狞揣蛾2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略31最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.2.借助借助“隆生东湖系列隆生东湖系列”形成的良好口碑，积累的客户关系网形成的良好口碑，积累的客户关系网3.3.外商公寓已经面市，成熟度较高外商公寓已经面市，成熟度较高4.4.设施配套、功能规划、管理服务到位设施配套、功能规划、管理服务到位1 1、宣传手法上以企业品

39、牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。 2 2、定位于外商等外籍客人，抢占这一市场份额。、定位于外商等外籍客人，抢占这一市场份额。仲氏巷抹姿组勒澜朵史软急享狈食鸣涛繁肇各竞疟楷约赋信励董晃它虾离2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略32世纪名都公寓世纪名都公寓建筑面积：建筑面积：2.5万平米万平米所属片区：麦地路所属片区：麦地路售价：均价售价：均价3200元元/平米平米物业类型：高层物业类型：高层主打卖点：精装修小户型，主打卖点：精装修小户型，居住投资两相宜。居住投资两相宜。客户群

40、：高收入公务员、客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资层管理人员、惠阳等投资客户客户主力户型：主力户型： 1房（房（25-45平米）平米） 2房（房（55-65平米）平米）优势：优势：位于市区中心，紧邻星级位于市区中心，紧邻星级酒店酒店驻橱痉菊溺伊划相隅碧揩抨讥犹佣氮宴防薄喳压肄诧噎耍长果莉木瓤仅始2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略33 位于惠州市区中心位于惠州市区中心, ,主推城市中心生活主推城市中心生活 低单价，低总价，降低购买门槛低单价，低总价，降低购买门槛 精装小户型，灵活实用精装小户型，灵

41、活实用 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟位于市区中心，周边环境和配套成熟 没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确没有引入经营管理公司，项目后期经营方向不明确 住宅与公寓同在一个物业内，不利于区别管理住宅与公寓同在一个物业内，不利于区别管理 优优 劣劣世纪名都世纪名都公寓公寓 属性分析表属性分析表乳糜炙婶学痊贵掏疯误氮殷娇唁控萨亲奔骄贩砍赴郊邵黔地惦笛在奋萨梅2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略34最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.位于市区中心，倡导城市中心生活位于市区中心，倡导城市中心生活

42、2.2.周边设施配套成熟，生活十分便利周边设施配套成熟，生活十分便利3.3.低价位，带装修，小户型，灵活实用低价位，带装修，小户型，灵活实用4.4.湖南省建筑工程集团总公司投资开发，质量保证湖南省建筑工程集团总公司投资开发，质量保证1 1、低价入市，降低投资门槛、低价入市，降低投资门槛2 2、高投资回报，吸引投资客、高投资回报，吸引投资客箩呸焉刁怯铭俞钮说垂拢响烈惧丛仁他剔锡席追百徊榷帛掌蟹仙渝附睬韦2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略35港惠新天地港惠新天地香格丽舍香格丽舍位于河南岸演位于河南岸演达一路，属于达一路，属于港惠新天地的港惠新天地的组成

43、部分，港组成部分，港惠新天地建成惠新天地建成后将成为惠州后将成为惠州最大的最大的shoppingmall，公寓以一房一公寓以一房一厅，两房两厅厅，两房两厅为主；精装修，为主；精装修，平均售价约平均售价约4800元元/平方平方米米香格丽舍报彼邪屏纠郝烟咋花纠谚嚣捻熄鼻鞭倚胎声混庄瞅关黍枚主待交吉政疚见2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略36 位于惠州最旺最繁华的商业中心位于惠州最旺最繁华的商业中心 于惠州将来最大的于惠州将来最大的shopping mallshopping mall之上，繁华之中之上，繁华之中 与港惠新天地的其他物业构成功能齐全的大型综

44、合物业与港惠新天地的其他物业构成功能齐全的大型综合物业 精装小户型，灵活实用精装小户型，灵活实用 小户型，投资、自住两相宜小户型，投资、自住两相宜 位于市区中心，周边环境和配套成熟位于市区中心，周边环境和配套成熟 知名物业戴德梁行提供酒店式服务知名物业戴德梁行提供酒店式服务 旧城区，交通、路面状况对项目有一定的限制旧城区，交通、路面状况对项目有一定的限制 优优 劣劣香格丽舍香格丽舍 属性分析表属性分析表悔目汪懒现距琐眺而褥连膨妒驮准老椰欺忱簇雄涤舌扰竣咽倚谋曹督凋就2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略37最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.位于市

45、区中心，作用最繁华的商业中心位于市区中心，作用最繁华的商业中心2.2.周边设施配套成熟，生活十分便利周边设施配套成熟，生活十分便利3.3.低价位，带装修，小户型，灵活实用低价位，带装修，小户型，灵活实用4.4.知名的百富盈投资开发，实力、品牌是市场的信心知名的百富盈投资开发，实力、品牌是市场的信心5.5.港惠新天地是个综合性大型物业，功能齐全，开业后的商场港惠新天地是个综合性大型物业，功能齐全，开业后的商场是惠州最大的是惠州最大的shopping mall,shopping mall,影响力巨大影响力巨大6.6.知名公司知名公司 戴德梁行提供酒店式服务戴德梁行提供酒店式服务1 1、精装修，便于

46、投资客以及日后经营、精装修，便于投资客以及日后经营2 2、商场招商先行，主力店、商场招商先行，主力店“沃尔玛沃尔玛”抢先进驻，集聚人气抢先进驻，集聚人气3 3、商业带动公寓，品牌运营商提高物业价值、商业带动公寓，品牌运营商提高物业价值4 4、在深圳等地投放广告、开通看楼巴士，汇集人流、在深圳等地投放广告、开通看楼巴士，汇集人流雕性姜杨孝组住刮崖洱曼嚷扰扑俄龙哼块谣被发神你甫酷玛嗣鞍固整拍漱2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略38柄烁绢颂慢担夯菊愤妓晒挖锡日愈畦酒疫晦挠沤险资锄有虹滤乳辅媚脯切2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国

47、际商业定位及发展战略惠城区已经开盘的公寓项目情况小结惠城区已经开盘的公寓项目情况小结惠城区已经开盘的公寓项目情况小结惠城区已经开盘的公寓项目情况小结 1 1、纵观惠州整体市场，属于纯粹公寓的这一类型物业并不是相当多，很多纵观惠州整体市场，属于纯粹公寓的这一类型物业并不是相当多，很多都是小户型住宅充当了商务居住市场上的主力。都是小户型住宅充当了商务居住市场上的主力。2 2、服务式公寓在惠州处于一个导入发展阶段，较为成熟的东湖外商公寓具服务式公寓在惠州处于一个导入发展阶段，较为成熟的东湖外商公寓具有较为完善的配套设施，其他的公寓功能都较为单一，而对于提供酒店式服有较为完善的配套设施，其他的公寓功能

48、都较为单一，而对于提供酒店式服务则属于较为新颖的概念。务则属于较为新颖的概念。3 3、惠州江北、惠州江北CBDCBD的逐渐发展，商住的需求不断增加，对商住的服务要求日趋的逐渐发展，商住的需求不断增加，对商住的服务要求日趋明显，财富公寓是江北区域内规划起点较高的公寓物业，但是停留在硬件设明显，财富公寓是江北区域内规划起点较高的公寓物业，但是停留在硬件设施上，没有进入软件的服务体系中。施上，没有进入软件的服务体系中。豫壶罪汇利捍俺墓援庶鹊伤泛韦挝池柠朔遭共曳嘴子棱跟亏侮菱理弯捶争2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略柄烁绢颂慢担夯菊愤妓晒挖锡日愈畦酒疫晦挠

49、沤险资锄有虹滤乳辅媚脯切2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略惠城区已经开盘项目的营销策略分析惠城区已经开盘项目的营销策略分析惠城区已经开盘项目的营销策略分析惠城区已经开盘项目的营销策略分析 会员制顾问式销售会员制顾问式销售 满足目标客户心理形象满足目标客户心理形象会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较成功的是丽日百合家园的成功的是丽日百合家园的“丽日会丽日会”；荷兰水乡的；荷兰水乡的“荷兰会荷兰会”等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着

50、手成立客户会员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚度。诚度。 中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等进行宣传。进行宣传。 各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，确立自身楼盘在市民心中的形象。例

51、如帝景湾、东湖花园。确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。 全方位立体轰炸全方位立体轰炸 内部认购、认酬等截客方式内部认购、认酬等截客方式 登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一种做法，通过客户认购登记，拦截客源。种做法，通过客户认购登记，拦截客源。 亦苔墓降犹趁闺论舀蓄嘲唁毗蝎忠驰激志衣氟缺奔甩萝浆窑阔雁妖难炼好2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略惠州房地产市场综述惠州房地产

52、市场综述目前居住类的房产的竞争集中在住宅领域，其供应量相当大，各目前居住类的房产的竞争集中在住宅领域，其供应量相当大，各楼盘的素质相当接近，并且各有各的独特优势，竞争相对激烈；楼盘的素质相当接近，并且各有各的独特优势，竞争相对激烈；作为商住类型的物业：公寓，其市场的供应量则相对要小得多，作为商住类型的物业：公寓，其市场的供应量则相对要小得多，并且在惠州房产市场当中，公寓还处于发展阶段，其产品开发、并且在惠州房产市场当中，公寓还处于发展阶段，其产品开发、市场运作、经营管理都尚未成熟，具有较大的提升空间；市场运作、经营管理都尚未成熟，具有较大的提升空间；江北，作为惠州重点规划发展的区域，其起点相对

53、其它区域要高，江北，作为惠州重点规划发展的区域，其起点相对其它区域要高，惠州众多知名的中高档楼盘大部分都集中于该区域，因此，从政惠州众多知名的中高档楼盘大部分都集中于该区域，因此，从政府规划角度以及市场接受角度，该区域中低端产品生存空间相对府规划角度以及市场接受角度，该区域中低端产品生存空间相对困难。困难。时熏吠曰章萧佐误凯彬鬃渐酿宽桩钓阜凌欲险氟性漾咀餐吵座偿殃攘唱缄2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略41 PART2PART2PART2PART2【惠州市江北区发展前景规划【惠州市江北区发展前景规划】 2舵脉谚廷撬哺汾纸伞器势悔镜聪殉珊创帕宜锥兆桓

54、半傈卉涎槐氰吗袍矢放2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略42定位：惠州市江北中心区详细规划明确：江北为惠州市的行政定位：惠州市江北中心区详细规划明确：江北为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，未来惠州的中心、文化中心和商贸中心，未来惠州的CBD。 规模：整个片区东南面临东江，规划总面积达到规模：整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。公顷。 功能规划：江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、功能规划：江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。运动、商业服务、居住于一体的综合片区。 惠州

55、惠州CBD落户江北落户江北嘘谍驰帘熬专长茸协赋拉傍汝樱悦青丽炼噬舆港名废噬果幸秉纵铣窘颓恨2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略43江北江北CBD中心区中心区“一轴十区一轴十区” 一轴：是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的一轴：是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在米，其中在10号区内轴号区内轴线控制宽度则为线控制宽度则为150米。米。十区：是指江北十区：是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区

56、、江北区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、号区的生态休闲区、江北江北10号区的商业服务区、江北号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江号区的综合发展区、江北北18号区的商务办公区以及江北号区的商务办公区以及江北9号区的居住区等号区的居住区等10个不同个不同的功能区。的功能区。 途顺悄阅褂祖嗓维词销纽扇澡撂操针攫跪刑疡笔恍撞辨练方山脆斯活仗架2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略44一轴十区示意图一轴十区示意图却狸絮嫁洒元维龄题帮累鼎驼对发载缔娱瞎赵找虽俊哉姓捶镣庚泵惫惕仑2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国

57、际商业定位及发展战略45江北发展现状江北发展现状住宅：沿江高档楼盘已成规模住宅：沿江高档楼盘已成规模 继城市花园，相继建成金宝继城市花园，相继建成金宝江畔花园、金裕江畔花园、金裕碧水湾、丽日碧水湾、丽日百合家园、合生帝景湾等高档楼盘，代表了惠州楼市的高端水平，百合家园、合生帝景湾等高档楼盘，代表了惠州楼市的高端水平，目前价格在目前价格在35006000元元/平方米之间平方米之间,引导着惠州房地产市场引导着惠州房地产市场价格的走向。价格的走向。捉肢灌仗翁怎账叔哨蛙脏颠刘糖高寻勃台彪江容慢凭操叹全帮司方世忠韩2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略46商务：

58、高档写字楼扎堆江北商务：高档写字楼扎堆江北 双子星国际商务大厦、交银大厦、德赛大厦、盛丰大厦双子星国际商务大厦、交银大厦、德赛大厦、盛丰大厦4幢就坐落幢就坐落在江北行政中心附近。这些新写字楼在规划设计上日臻完善，且在江北行政中心附近。这些新写字楼在规划设计上日臻完善，且定位比较高档，外观则更具现代、明快风格。其中双子星大厦是定位比较高档，外观则更具现代、明快风格。其中双子星大厦是惠州惟一的纯商务写字楼，短短一年内已销售近九成，目前基本惠州惟一的纯商务写字楼，短短一年内已销售近九成，目前基本已经出租完。金融、地产等大公司新近纷纷入伙，令江北商务气已经出租完。金融、地产等大公司新近纷纷入伙，令江北

59、商务气氛逐渐浓厚起来，商业龙头地位日趋彰显。氛逐渐浓厚起来，商业龙头地位日趋彰显。客泊携托域个涤蓖懦物胜覆饭卖燕呐赞源追胁玖翟曾凭证指律肆后罢笋实2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略47商贸：专业市场渐聚物流氛围商贸：专业市场渐聚物流氛围 根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽和现代物流枢纽。在江北片西区和东区都有着物流中心的规划定和现代物流枢纽。在江北片西区和东区都有着物流中心的规划定位。位。江北的物流气氛正在一点点地增浓，八大专业市场之一的义乌小江北的物流气氛正在一点点地增

60、浓，八大专业市场之一的义乌小商品市场已经开门营业。此外，占地商品市场已经开门营业。此外，占地41万平方米的农副产品批发万平方米的农副产品批发中心已经奠基，计划投资中心已经奠基，计划投资3.5亿元。位于江北亿元。位于江北56号小区的金泽物号小区的金泽物流市场，占地流市场，占地29万平方米，投资约万平方米，投资约3.2亿元，将为生产企业提供亿元，将为生产企业提供从采购到仓储、分销等一条龙式的物流供应链服务，是集多功能从采购到仓储、分销等一条龙式的物流供应链服务，是集多功能为一体的综合物流市场。为一体的综合物流市场。绢滋深眉孔驴愚还摊针坦韵终斋构醚锁阀炸谁凄殷置论晴矣泽末韵抹幽铂2006年惠州银星国

61、际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略48惠州泛惠州泛CBD领域领域目前而言，政府规划的惠州目前而言，政府规划的惠州CBD落户于江北区，其中心区为落户于江北区，其中心区为“一一轴十区轴十区”。作为整个具有庞大辐射力的惠州。作为整个具有庞大辐射力的惠州CBD，其中还包括环，其中还包括环绕中心区绕中心区“一轴十区一轴十区”的区域，即泛的区域，即泛CBD区域。其辐射范围可以区域。其辐射范围可以远达大亚湾、淡水、惠东、博罗等地。远达大亚湾、淡水、惠东、博罗等地。涉杨拓笋悔肮腐超循挑插刀榔渔逮法柯撅枚耀如星腥储赣妙忻馋勤览他图2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银

62、星国际商业定位及发展战略49泛泛CBD领域示意图领域示意图CBD中心区中心区泛泛CBD区域区域本项目区位本项目区位躇生碌价渺梗骏呢晨奈历庆廓妒瀑罕孺希托赌炼搏晌笋左滓抑汰金怕彬搀2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略50惠州城市规划发展综述惠州城市规划发展综述江北作为惠州江北作为惠州CBD的地位日趋明显，自身发展的步伐日渐彰显作的地位日趋明显，自身发展的步伐日渐彰显作为惠州为惠州CBD当仁不让的姿态。当仁不让的姿态。各组团的功能规划已显明朗与清晰，各组团的功能规划已显明朗与清晰，CBD中心区与泛中心区与泛CBD区域的区域的发展步入高速发展轨道。发展步入

63、高速发展轨道。CBD中心区地投入使用引领着整个江北区域进入各自规划的功能中心区地投入使用引领着整个江北区域进入各自规划的功能角色，义乌小商品城的开业已经昭示了项目所在的泛角色，义乌小商品城的开业已经昭示了项目所在的泛CBD区域将区域将建成现代物流枢纽的进程。建成现代物流枢纽的进程。CBD通过辐射周边区域，起到促进商贸发展作用，项目位于泛通过辐射周边区域，起到促进商贸发展作用，项目位于泛CBD的北大门，是北部进出惠州的北大门，是北部进出惠州CBD的首站。的首站。痞擂合易懂舶油而谰论肉渐拜唆朱秸侗谱菠峭睬库恼跪寿皱朗厚兔邵旋嚷2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及

64、发展战略51PART3PART3：【项目现阶段发展状况【项目现阶段发展状况SWOTSWOT分析】分析】 3柳茵泄哨嘿航枣俐惑抛寐海妓贵杏肋耙罪聘根芋贫宠梆非表怜熄曙怕伴襄2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略52项目在哪里项目在哪里?v位位于于江江北北惠惠州州大大道道北北东侧，南南面面相相隔隔50米米是是“义乌小小商商品品城城”，马路路对面面是是“工工商行政管理商行政管理”；v处处于于城城市市总总体体规规划划中中的的CBDCBD区域区域江北区；江北区；v距距离离市市政政中中心心、体体育育中中心心约约1公公里里，距距离离江江北北汽汽车车站约站约2 2公里

65、公里。 本项目位置本项目位置义乌小商品城义乌小商品城工商行政管理工商行政管理廖鹊饱眠次谍棺疚猩嘻舒紫掠氓刀殖街亥师啄隧满差恳抠撵呵俱莫涡扑朋2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略53项目目前状况掠影项目目前状况掠影临主干道，正南正北朝向，西塔临主干道，正南正北朝向，西塔临主干道，正南正北朝向，西塔临主干道，正南正北朝向，西塔4949层，惠州第二高，江北第一高。层，惠州第二高，江北第一高。层，惠州第二高，江北第一高。层，惠州第二高，江北第一高。砒蛇季戌聊吼唬淋耳室彤狰氛抛晃迅鹤镰蜂辅乡觉狄廖森节稀杜般妈畏蔓2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006

66、年惠州银星国际商业定位及发展战略54项目认识和理解项目认识和理解项目参数（技术指标）项目参数（技术指标）总建筑面积：总建筑面积：11.27万平方米万平方米建筑规划：地下建筑规划：地下2层，层，1-4裙楼，西塔裙楼，西塔49层，东塔层，东塔31层层周边环境：近邻周边环境：近邻“惠州义务小商品城惠州义务小商品城”、“工商行政管理工商行政管理”、“亚太市场亚太市场”，居民区较为分散，缺少高尚住宅区和商业区，居民区较为分散，缺少高尚住宅区和商业区楼高楼高:西塔西塔49层，高层，高161.3米；东塔米；东塔31层，高层，高97.8米米层高：西塔层高层高：西塔层高3米；东塔米；东塔2.8米米座向：南北朝向

67、座向：南北朝向户型：以三室二厅为主，部分四室二厅，甚至更大；户型：以三室二厅为主，部分四室二厅，甚至更大；邢颁载颐威拼卉盘漓该屹跺糟意奎狮悉英埔蜘妥扒应篇驯涪畏牡交写捅昼2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略55项目项目SWOT分析分析Strengths优势优势项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；现楼，可以马上装修进驻；现楼，可以马上装修进驻；交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交地段潜力无限，踞南北

68、交通要道，是连接博罗、增城、广州的交通干道通干道综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；接近接近CBD中心区，是泛中心区，是泛CBD的首席商务中心；的首席商务中心；坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机轿拦托泽熏珊如疡电业诬颊倪撕嚏菊雀财杉纠豪掇确蓉龙昌艰走恶通熊丢2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略56Weaknesses劣势劣势项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目的建筑设计规划是十多年前

69、，在一定程度上与现阶段的要求项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求有差距；有差距；缺少绿化以及容积率过高；缺少绿化以及容积率过高；周边的环境及生活配套比较差周边的环境及生活配套比较差封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；由于项目立项于由于项目立项于1993年，年，50年产权，如果原立项的条款不变，年产权，如果原立项的条款不变，那么实际的产权期限不到那么实际的产权期限不到40年。年。围事仕格恳杖罗栈勃验四柜耗戈坪妮阀右枪渣偷请兄寡运变夏琅秧唇谷滑2006年惠州银

70、星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略57Weaknesses机会机会惠州惠州CBD落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；CBD中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中，这带动了泛中，这带动了泛CBD区域建设和发展；区域建设和发展；泛泛CBD区域目前缺少一个可以统筹全部的商业区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内没务中心，区域内没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，

71、甚至住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢占这一空白点；占这一空白点；纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，此乃上乘之选。此乃上乘之选。敖古稳屉夫碧纤编点要龟翼氏涕囤途蕴窝金拖味坯晋敲紊兑瞥曳辽秃跳勺2006年惠州银星国际

72、商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略58Threats威胁威胁由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；于项目的品牌与形象的再造和推广传播；相隔不到一千米的靠近相隔不到一千米的靠近CBD中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；周边的环境相对不理想、生活配套、商业周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施不完善，将务配套设施不完善，将给项目带来一定的压力

73、；给项目带来一定的压力；同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。翠评艘郊帜舰葫骡岳揍恋武怯馋刺晤曲羡拦烁瞅票荫淄证九征吊诛彤律废2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略59分析结论综述分析结论综述避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具有代表性的综合物业项目有代表性的综合物业项目抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州较为空白的房产市场至惠州较为空

74、白的房产市场赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响套跟不上所产生的不良影响纫两叼驾社勺守益浦乍撑舆絮手挠线甩瓶拎粳湾筒徽姑帧囚毛康设梅峰氮2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略60PART4PART4PART4PART4【项目市场定位及功能业态规划】【项目市场定位及功能业态规划】 4贮淤庇俭革侥摄抗式妊睁分柿诉番铡擒箍受缴啼溯希区慷求第顶暇蔗衍栓2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略61定位思路：定位思路：vv国际

75、五星级大酒店的国际五星级大酒店的国际五星级大酒店的国际五星级大酒店的定位思路定位思路定位思路定位思路vv高级写字楼的定位思路高级写字楼的定位思路高级写字楼的定位思路高级写字楼的定位思路vv服务式国际公寓的定位思路服务式国际公寓的定位思路服务式国际公寓的定位思路服务式国际公寓的定位思路vv名牌精品时尚购物的定位思路名牌精品时尚购物的定位思路名牌精品时尚购物的定位思路名牌精品时尚购物的定位思路vv特色风情餐饮的定位思路特色风情餐饮的定位思路特色风情餐饮的定位思路特色风情餐饮的定位思路vv高档休闲健身场所的定位思路高档休闲健身场所的定位思路高档休闲健身场所的定位思路高档休闲健身场所的定位思路vv顶级

76、娱乐场所的定位思路顶级娱乐场所的定位思路顶级娱乐场所的定位思路顶级娱乐场所的定位思路vv连锁中小型连锁中小型连锁中小型连锁中小型超市的定位思路超市的定位思路超市的定位思路超市的定位思路泞柒蔷潦巫忘希线揣瞻刀梁沥次故荚磺粳宙永琐业罕三造赦技丫平赫氟方2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略62产品定位：产品定位： 集酒店、办公、集酒店、办公、集酒店、办公、集酒店、办公、商住、商住、商住、商住、购物、餐饮、休闲、娱乐购物、餐饮、休闲、娱乐购物、餐饮、休闲、娱乐购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的等多种功能于一体的等多种功能于一体的等多种功能于一体的泛泛C

77、BDCBD首席首席商务中心。商务中心。 撼嗣诉膛坟露径案廉剖汹埂扦胚每垫淘支枚几锤匿匈樟虎触胯霓粥陷搐择2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略63项目形象定位项目形象定位 铃捻壶未丫皆逞俘炒咎釜晋奔搭吝掸竭憨抄裁瑚辅龙剖庙砌适闪空锡续伪2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略64项目市场目标项目市场目标 ：vv打造打造打造打造惠州泛惠州泛惠州泛惠州泛CBDCBDCBDCBD首席首席首席首席商务商务商务商务中中中中心心心心 vv塑造城市的旅游和文化中心塑造城市的旅游和文化中心塑造城市的旅游和文化中心塑造城市的旅游和

78、文化中心 vv营造城市的时尚餐饮娱乐中心营造城市的时尚餐饮娱乐中心营造城市的时尚餐饮娱乐中心营造城市的时尚餐饮娱乐中心 逗溉供欲怠讣雍末踢杰炊旷傍桃京趴叮辕童概载线孤莲贬寒黔铲泳拷柯趣2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略65功能业态规划功能业态规划西塔（西塔（西塔（西塔（49494949层）：层）：层）：层）：五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店（27-4627-4627-4627-46层层层层+48+48+48+48层总统套房）层总统套房）层总统套房）层总统套房）、写字楼写字楼写字楼写字楼（16-2616-2616-2616-26层）、层）、层

79、）、层）、经济型经济型经济型经济型快捷快捷快捷快捷酒店酒店酒店酒店（5-155-155-155-15层）作为娱乐业层）作为娱乐业层）作为娱乐业层）作为娱乐业态的配套；态的配套；态的配套；态的配套；东塔（东塔（东塔（东塔（31313131层）：层）：层）：层）：服务式国际公寓；服务式国际公寓；服务式国际公寓；服务式国际公寓；裙楼（裙楼（裙楼（裙楼（1-41-41-41-4层）：层）：层）：层）：首层：品牌首层：品牌首层：品牌首层：品牌服装服装服装服装专卖店专卖店专卖店专卖店、化妆品专门店、化妆品专门店、化妆品专门店、化妆品专门店、珠宝首饰专门店、珠宝首饰专门店、珠宝首饰专门店、珠宝首饰专门店、高

80、档箱包皮具专卖、连锁中小型高档箱包皮具专卖、连锁中小型高档箱包皮具专卖、连锁中小型高档箱包皮具专卖、连锁中小型超市超市超市超市、便利店、酒店大堂、便利店、酒店大堂、便利店、酒店大堂、便利店、酒店大堂、公寓大堂；公寓大堂；公寓大堂；公寓大堂；2-42-42-42-4层：大型中层：大型中层：大型中层：大型中高档餐饮高档餐饮高档餐饮高档餐饮（中西餐厅）（中西餐厅）（中西餐厅）（中西餐厅）、特色餐饮、特色餐饮、特色餐饮、特色餐饮；中中中中高档高档高档高档KTVKTVKTVKTV、大型大型大型大型夜总会、美容美发夜总会、美容美发夜总会、美容美发夜总会、美容美发美体美体美体美体、康体健身、康体健身、康体健

81、身、康体健身/ / / /水疗水疗水疗水疗SPASPASPASPA、洗浴、洗浴、洗浴、洗浴桑拿桑拿桑拿桑拿/ / / /沐足中心沐足中心沐足中心沐足中心。麦凋久街满萄洛蔬泌绵哑停贮簧熙罢租嘎棺梧结塑涝茂舒验银甫氮耘出姓2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略66PART5PART5PART5PART5【项目发展思路与【项目发展思路与整合整合营销策略】营销策略】5贵随摸浊酵摔响拐庙涡缠缘镀宅舅茅嗓践慧厂眠已激梗痞夜诫徒炙仟柴丑2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略67项目项目发展思路发展思路引进知名的大型酒店管理公

82、司，对西塔（引进知名的大型酒店管理公司，对西塔（27-46+48层）的酒店物层）的酒店物业进行经营管理业进行经营管理；引进知名的物业管理公司对整体项目引进知名的物业管理公司对整体项目进行管理；进行管理；引进知名的服务式公寓管理公司对东塔的公寓物业进行经营管理；引进知名的服务式公寓管理公司对东塔的公寓物业进行经营管理；与知名的房产服务公司合作，与知名的房产服务公司合作，统一规划布局、统一招商统一规划布局、统一招商/租赁、统一租赁、统一销售销售管理；管理；经济性快捷酒店引入知名的品牌连锁酒店管理公司；经济性快捷酒店引入知名的品牌连锁酒店管理公司；高档酒楼引入国内知名的品牌餐饮集团进行经营管理；高档

83、酒楼引入国内知名的品牌餐饮集团进行经营管理；服装服装店店、专卖店、特色餐饮、娱乐、健身等业态按照整体需要实行、专卖店、特色餐饮、娱乐、健身等业态按照整体需要实行集中管理、统一形象、分散经营的原则进行；集中管理、统一形象、分散经营的原则进行；成立客户服务管理中心，提供人性、体贴、关怀商贸服务平台。成立客户服务管理中心，提供人性、体贴、关怀商贸服务平台。 渍胯没获歪芭睬袁吊萍堑婉肌组饼败驱配上藕稀呸狭乖盘织浑婚延挛惶墟2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略68项目启动原则项目启动原则形象再造，信心重挽：知名的房产服务公司通过其自身的品牌知名度、形象再造，信

84、心重挽：知名的房产服务公司通过其自身的品牌知名度、美誉度冲淡项目不好的过去，赋予全新理念与魅力。美誉度冲淡项目不好的过去，赋予全新理念与魅力。酒店、写字楼、商铺的经营性质很强，在没有租约的前提下，难以吸引酒店、写字楼、商铺的经营性质很强，在没有租约的前提下，难以吸引投资者，而购买自用的客户群数量少；而公寓可以自住，也可以投资用投资者，而购买自用的客户群数量少；而公寓可以自住，也可以投资用于出租，因此公寓成为项目资金回笼的突破口，是项目整体运作的资金于出租，因此公寓成为项目资金回笼的突破口，是项目整体运作的资金链最关键环节。链最关键环节。大型知名酒店、餐饮、娱乐公司是项目招商的主力店，是整个项目

85、的核大型知名酒店、餐饮、娱乐公司是项目招商的主力店，是整个项目的核心，其进驻将极大提升项目的综合价值，提升对小品牌商户的号召力，心，其进驻将极大提升项目的综合价值，提升对小品牌商户的号召力，对消费者的吸引力，对商圈的辐射力。对消费者的吸引力，对商圈的辐射力。笋涧示事扁隧娃紫蛔戈禾买末驻茫掐萎装舰副储亏牺贴脉环援苟课谱稼尧2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略69启动步骤一启动步骤一项目项目，启动前须引入知名公司房产服务公司（物业，启动前须引入知名公司房产服务公司（物业管理、物业运作代理）管理、物业运作代理）醒咯惭顺铝掌洞涯占又锄以蒜吕苗凯脊柱购噬柯凌丛

86、胯沙柬戴绸娠缆猜算2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略70启动步骤二启动步骤二东塔东塔，引入知名公寓经营管理公司，服务式国际公，引入知名公寓经营管理公司，服务式国际公寓则可率先启动公开销售寓则可率先启动公开销售址身饺滦馈欣竣拟修命哺碍蛹愤因譬纳帕烘躺累澈圾胯床烧篓俱寡咋鬼烧2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略71启动步骤三启动步骤三西塔西塔，同时进行非公开的知名大型酒店管理公司进，同时进行非公开的知名大型酒店管理公司进驻洽谈，写字楼，经济型快捷酒店在知名大型酒店驻洽谈，写字楼，经济型快捷酒店在知名大型酒店管

87、理公司进驻后再启动招商，以及西塔的物业销售管理公司进驻后再启动招商，以及西塔的物业销售；（西塔可以打造成产权式酒店，具体的思路再进一步沟通中提供）（西塔可以打造成产权式酒店，具体的思路再进一步沟通中提供）落漾帽璃支派舵漾陨培哈壬差寸休岗仔姓瓷机沃绕砒畔数鹅蝴教称愚册航2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略72启动步骤四启动步骤四裙楼裙楼，同时进行非公开的知名大型餐饮管理公司，同时进行非公开的知名大型餐饮管理公司/大大型娱乐公司进驻洽谈，其他业态组合在大型餐饮型娱乐公司进驻洽谈，其他业态组合在大型餐饮/娱娱乐公司进驻后再启动招商，以及裙楼物业的销售。乐公

88、司进驻后再启动招商，以及裙楼物业的销售。淫论约淹地赞康原慧愁们舰仿裸跑缨季咆明悄滇梳编丑描旧仁兴鞘琳挟招2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略73项目整合营销推广项目整合营销推广营销推广是项目价值实现的重要环节，是一个慎密营销推广是项目价值实现的重要环节，是一个慎密的衔接过程。的衔接过程。永稀氓牵直卸赣宪舞稽脓引帽怕溯铅辟嗡棺吕烧喳绪迅沤诈俱蓬码慕姆骄2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略74购买市场购买市场分析分析目标客户群体：目标客户群体：香港、澳门、台湾的投资客香港、澳门、台湾的投资客珠三角地区（深圳、广

89、州）的投资客珠三角地区（深圳、广州）的投资客进驻惠州的国内外知名企业购置自用进驻惠州的国内外知名企业购置自用当地工厂老板、企业家、商人、富裕居民购置投资当地工厂老板、企业家、商人、富裕居民购置投资自由职业人士购置自住、办公两用自由职业人士购置自住、办公两用小型企业购置用于办公及居住小型企业购置用于办公及居住朱初辊掇忍峰墨镰笺思林迸帆慌揖兢叔薪滦逆边份吐接阑猜势荒镶汰辱芯2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略75产品策略产品策略酒店式服务公寓酒店式服务公寓户型：一室一厅及两室一厅为主，部分三室一厅甚至更大；户型：一室一厅及两室一厅为主，部分三室一厅甚至更

90、大；面积：每户面积：每户60-85平方米为主，部分大单位每户平方米为主，部分大单位每户100-150平方米；平方米；装修程度：精装修，配主要家私与电器、网络、电话、电视端口；装修程度：精装修，配主要家私与电器、网络、电话、电视端口；配套：提供功能较为齐全的公寓会所（具备，会议、休闲配套：提供功能较为齐全的公寓会所（具备，会议、休闲/娱乐、商娱乐、商务中心、室内运动、咖啡座务中心、室内运动、咖啡座/茶艺馆）茶艺馆）服务：室内清洁、衣物送洗、更换床单、送餐、小孩接送、物件维服务：室内清洁、衣物送洗、更换床单、送餐、小孩接送、物件维修等系列贴心服务，让居住拥有酒店般的享受修等系列贴心服务，让居住拥有

91、酒店般的享受建议：在具有可行性的前提下，将部分户型调整为比较小的单位，建议：在具有可行性的前提下，将部分户型调整为比较小的单位，在研究过项目目前的户型图后，将进一步提供具体的调整建议。在研究过项目目前的户型图后，将进一步提供具体的调整建议。朝碴棘熟氟鸿颗深舞自孩抗氯盆吓祷音咆恢够裙垛堆芭掺攫系波戊俭泅半2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略76主题策略主题策略以以“地域地域”为主题：泛为主题：泛CBD首席国际时尚公寓首席国际时尚公寓以以“服务服务”为主题：惠州首席纯正意义的服务式公寓为主题：惠州首席纯正意义的服务式公寓以以“投资投资”为主题：惠州物流枢

92、纽首席财富中心为主题：惠州物流枢纽首席财富中心以以“配套配套”为主题：星级酒店、顶级商场为配套的居住殿堂为主题：星级酒店、顶级商场为配套的居住殿堂以以“运营商运营商”为主体：知名为主体：知名XX房产服务公司提供全程营运服务房产服务公司提供全程营运服务悬酉薛懦拟筑亦殆喇挑奔幂淹形孤蒜姑颖妊毗景绩功俯棠滤翻我鹿拭功职2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略77市场攻击策略市场攻击策略第一阶段：蓄势待发第一阶段：蓄势待发选好入市时机，好时机等于占尽了天时，能够事半功倍选好入市时机，好时机等于占尽了天时，能够事半功倍软文渲染，通过软文向目标客户与公众市场植入软文

93、渲染，通过软文向目标客户与公众市场植入“泛泛CBD、纯正、纯正意义的服务式公寓、首席商务中心、知名运营商意义的服务式公寓、首席商务中心、知名运营商”等概念等概念电台广播烘托，通过以电台采访项目有关负责人（如发展商代表、电台广播烘托，通过以电台采访项目有关负责人（如发展商代表、代理商代表、专家代理商代表、专家/知名人士）讲述服务式公寓与项目的发展知名人士）讲述服务式公寓与项目的发展项目外包装，在大楼顶悬挂大幅喷绘（内容可选自项目外包装，在大楼顶悬挂大幅喷绘（内容可选自“主题主题”），），施工现场的外墙体包上喷绘施工现场的外墙体包上喷绘售楼中心、样板间装修完毕，沙盘、宣传资料、辅助物料等准备售楼中

94、心、样板间装修完毕，沙盘、宣传资料、辅助物料等准备就绪就绪备注：入市前落实预售证、项目在备注：入市前落实预售证、项目在“国六条国六条”颁发后的属性等事颁发后的属性等事项项昂挝哮锦倾篷秩块瑰向臃毛嚷搪冶渭腐颤兼奸舱椅泅痞音囱哗洪陷邮耕比2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略78第二阶段：内部登记，引爆销售第二阶段：内部登记，引爆销售制定主体销售政策，高层内部使用，严防泄漏制定主体销售政策，高层内部使用，严防泄漏公开发售前半个月，第一期广告出街（包括电视广告、户外广告、公开发售前半个月，第一期广告出街（包括电视广告、户外广告、报纸平面广告、宣传单张、海报）

95、，掀起社会的极大关注，同时报纸平面广告、宣传单张、海报），掀起社会的极大关注，同时传递项目正在进行内部登记传递项目正在进行内部登记销售现场的导视系统、通道、人员、物料、停车场进入迎客状态销售现场的导视系统、通道、人员、物料、停车场进入迎客状态利用各种渠道广发邀请函，在公开发售前一个星期举行项目推介利用各种渠道广发邀请函，在公开发售前一个星期举行项目推介会，为公开发售预热及蓄势会，为公开发售预热及蓄势公开发售前三天，内部公布内部认购的销售政策，激励销售人员公开发售前三天，内部公布内部认购的销售政策，激励销售人员促意向客户下定金促意向客户下定金公开发售前一天再举行推介会，再次宣布内部认购期的优惠政

96、策，公开发售前一天再举行推介会，再次宣布内部认购期的优惠政策，促使更多的意向客户下定金，为第二天公开发售的火爆蓄势促使更多的意向客户下定金，为第二天公开发售的火爆蓄势滇操熟饭郡矢灿葱骏亲途弛予橡鳞蚁得惜摘晦挞殷摸恶喀泛被侯人迢绷戌2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略79第三阶段：公开发售，火爆抢购第三阶段：公开发售，火爆抢购提前一天明确公开发售政策（优惠、折扣、礼品、团购提前一天明确公开发售政策（优惠、折扣、礼品、团购）公开发售广告提前一天全面出街，当天以及接下来的一周，广告公开发售广告提前一天全面出街，当天以及接下来的一周，广告投放量有增不减，同时

97、聘请临时工作人员在各重要的路段、商业投放量有增不减，同时聘请临时工作人员在各重要的路段、商业区、人流多的地方散发传单，在重要的区域设咨询点以及免费看区、人流多的地方散发传单，在重要的区域设咨询点以及免费看楼巴士楼巴士公开发售当天举行盛大开盘仪式，邀请各方面领导，安排媒体公开发售当天举行盛大开盘仪式，邀请各方面领导，安排媒体已作内部认购、下定金的准业主进行现场的签约，以带动其他客已作内部认购、下定金的准业主进行现场的签约，以带动其他客户尽快下定金、签合同户尽快下定金、签合同销售中心群策群力做好销控，其他工作人员做好现场秩序、安全、销售中心群策群力做好销控，其他工作人员做好现场秩序、安全、卫生维护

98、工作卫生维护工作钒粹韦苹硒义鲁钓趋屡霖埋锄孪磕赡帆叹犹沉明茅劣救检吉尤阶烁软迁悠2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略80第四阶段：热浪过后，回归平缓第四阶段：热浪过后，回归平缓火爆销售后，销售成交量会逐渐降低，看楼的客流量也在逐步减火爆销售后，销售成交量会逐渐降低，看楼的客流量也在逐步减少。该阶段应分析总结过去的销售情况，拟定局部策略，有选择少。该阶段应分析总结过去的销售情况，拟定局部策略，有选择地在媒体做广告宣传以及户外现场活动地在媒体做广告宣传以及户外现场活动利用已经建立的市场知名度和影响力，通过业主，发动口碑营销，利用已经建立的市场知名度和影响

99、力，通过业主，发动口碑营销，一方面节省营销费用，一方面提高客户的有效成数。一方面节省营销费用，一方面提高客户的有效成数。召开业主联谊活动，以旧带新，巩固已下定、已成交的客户，拓召开业主联谊活动，以旧带新，巩固已下定、已成交的客户，拓展新的客户，同时不断加深产品的形象展新的客户，同时不断加深产品的形象纪爬庙碍熏匝衬琳牵敦惨拈犀溶一纹豹销埃招习鸿捻每啸乖约缄骤泼纺辉2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略81第五阶段：再度出击，创第二春第五阶段：再度出击，创第二春当销售趋于平静或者尾盘时，可充分利用知名酒店经营管理公司当销售趋于平静或者尾盘时，可充分利用知名

100、酒店经营管理公司进驻星级酒店进驻星级酒店/商场引进知名品牌主力店所产生的巨大效应，再度商场引进知名品牌主力店所产生的巨大效应，再度引爆销售狂潮引爆销售狂潮通过优惠政策、明星代言再度引发销售热潮通过优惠政策、明星代言再度引发销售热潮借助于外界的事件借助于外界的事件/活动（如房展、论坛、博览会）活动（如房展、论坛、博览会）再辟战场，将项目移师香港、深圳、广州以及其他城市进行销售再辟战场，将项目移师香港、深圳、广州以及其他城市进行销售带租约销售，寻找租客（特别是企业），承租公寓。带租约销售，寻找租客（特别是企业），承租公寓。拘摸峭普崔絮虹狐杉许泊缅稀锥谜计愉馈较土绵鹿萌哦淖亡仆卯拌缸镁秤2006年惠

101、州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略82PART6PART6PART6PART6【公寓案例分享公寓案例分享】6晴港瘟坎贱烬恩氛净哑绦叹铲咨帛信肛睛檀貌枣掀局视赛斩砾迁濒骑靳弹2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略83顺德顺德侨邦国际公寓侨邦国际公寓 侨邦国际公寓位于佛山顺德区侨邦国际公寓位于佛山顺德区容桂镇容奇大道容桂镇容奇大道13号（容山商号（容山商场旁），总占地面积场旁），总占地面积3,279.30平方米，总建筑面积为平方米，总建筑面积为22,770.78平方米，目前规划平方米，目前规划首层为高档商场、二层为高级首层

102、为高档商场、二层为高级写字楼、三层为星级会所、四写字楼、三层为星级会所、四至十六层为酒店式服务公寓、至十六层为酒店式服务公寓、地下层为停车场。项目地处容地下层为停车场。项目地处容桂繁华的商业中心，是容桂首桂繁华的商业中心，是容桂首席服务式公寓，坐享交通枢纽席服务式公寓，坐享交通枢纽带来的庞大商机。侨邦国际公带来的庞大商机。侨邦国际公寓提供寓提供24小时贴心服务，令居小时贴心服务，令居住与世界同步，享受家一般的住与世界同步，享受家一般的温馨。温馨。 爹巫努旬休谬叹障凰穴缸缀缀帮奢腰溶荷楔滋奠灵纶惧乍启处照滞歉逮冒2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略84

103、侨邦国际公寓侨邦国际公寓开盘当天开盘当天 侨乐公司负侨乐公司负责侨邦国际责侨邦国际公寓的全程公寓的全程营运管理，营运管理，包括前期研包括前期研究、项目定究、项目定位、招商位、招商/租租务、销售推务、销售推广、经营管广、经营管理、物业管理、物业管理。公开发理。公开发售当天就突售当天就突破一百套。破一百套。角耙焦僧磐寂味孤妈王哑讶构子化冶泅渊馈臃召京但侩鸟翠票贴曝哗花遗2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略85开盘当天火爆场面开盘当天火爆场面公开发售引公开发售引起了巨大的起了巨大的关注，看楼关注，看楼客户挤爆售客户挤爆售楼中心。楼中心。公开发售当公开发售当

104、天上午成交天上午成交量突破一百量突破一百套。套。罢茫詹写鸥蔡垣户胜颗叛抚歪防勇庚撂棘目圣幢髓滇揩衷乃肝障饺还巴讲2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略86CBD身边的服务式公寓身边的服务式公寓酒店、写字楼的近邻很多是公寓，而在酒店、写字楼的近邻很多是公寓，而在CBD里，公寓的重要角色里，公寓的重要角色更是无可替代，由于这种关系以及公寓自身的优势，受到了巨大更是无可替代，由于这种关系以及公寓自身的优势，受到了巨大的欢迎，获得了长足的发展。的欢迎，获得了长足的发展。广州部分服务公寓租金一览表广州部分服务公寓租金一览表u金亚花苑金亚花苑2万万-2.8万元万元

105、/套套u岭南会岭南会2.8万万-3.2万元万元/套套u新大厦新大厦1.2万万-2万元万元/套套u祈福华厦祈福华厦1.2万万-2.8万元万元/套套忿灌府副犁乡扎瞧抬折误咙玻售鉴投呼扒窍赔平志塔沮锅康安悼腹炔秘椅2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略87新凯公寓新凯公寓位于广州位于广州CBD珠江新城内，户型包括珠江新城内，户型包括86-92平方米的豪华一房、平方米的豪华一房、107-114平平方米的尊贵一房和方米的尊贵一房和214-223平方米的豪华两房单位。最大户型为平方米的豪华两房单位。最大户型为4房单位，公房单位，公寓内呈五星级酒店豪华套间的布置和设

106、计，配备名家设计家具和家电等。寓内呈五星级酒店豪华套间的布置和设计，配备名家设计家具和家电等。目前租售两旺，售价平均在目前租售两旺，售价平均在1.8-2万之间；租金万之间；租金8000-25000元元/月月 犬橡及仗酉侄辩含也踩杯热耕捻屉竹忘隆加寐赞穴肝皂急俯笆酵琶陕虱惟2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略88富力爱丁堡国际公寓富力爱丁堡国际公寓爱丁堡国际公寓位于珠江新城。爱丁堡国际公寓位于珠江新城。4梯梯10户，分别设计为户，分别设计为90平方平方米的一房、米的一房、120多平方米的两房多平方米的两房和和187平方米的三房单位。厅大平方米的三房单位

107、。厅大房大，单位客厅开间接近房大，单位客厅开间接近5米、米、房间开间达房间开间达3.5米以上。单位全米以上。单位全部带有主人套间设计，三房单位部带有主人套间设计，三房单位拥有双主人套间，最小的一房单拥有双主人套间，最小的一房单位也设有衣帽间。最特别的是，位也设有衣帽间。最特别的是，洗手间既可从客厅进入又可由房洗手间既可从客厅进入又可由房间进入；间进入；目前租售两旺，售价平均在目前租售两旺，售价平均在1.8-2万之间；租金万之间；租金8000-25000元元/月月 奴莽缓欣蹄呐灰镐测靡企鸭叁蛮蝇穗隅弄纂纽爵烤怔发恩畸啥霓撼良序磷2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定

108、位及发展战略89珠江新城马赛公寓珠江新城马赛公寓 马赛国际公寓位于珠江新马赛国际公寓位于珠江新城东侧，共城东侧，共300套左右，套左右，均价为均价为750012000元元平方米。平方米。马赛国际公寓定位在高档马赛国际公寓定位在高档公寓，户型面积由公寓，户型面积由45平方平方米米120平方米灵活组合，平方米灵活组合，有功能分区合理的投资小有功能分区合理的投资小户型以及适宜居住的大户户型以及适宜居住的大户型，倍受到投资客和自住型，倍受到投资客和自住客的青睐。客的青睐。目前月租金目前月租金4500-8000元元不等。不等。颁迷撰偷妒夺靡具惺宵彦哆刽嘘婪剐另嫉萝堡法谐诧剁验妹餐突骑吉机婿2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略90本提案结束谢谢祝福项目达到理想的目标寨陪慕瘤翌蒋太惹铆息卜甩女脯事巧噎撕瓣陕击豫钎荆孟扎挫免绿赌晨瓜2006年惠州银星国际商业定位及发展战略2006年惠州银星国际商业定位及发展战略91