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1、开发商交付商品房常见法律问题及应对建议前言商品房交付阶段，是商品房买卖中的极为重要的一环。对于开发商来说，履行买卖合同最主要的义务，完成标的物风险转移的重要过程。而对于买受人来说，在预售时的种种憧憬，在交付时变成现实的答卷。购房者则终于盼到了以厚重的首付款和几十年的贷款所换来的成果，难免会较为挑剔。因此，交付过程成为开发商与购房者争议高发区。而司法实践中对于交付类纠纷的案件处理也不无争议。故对于交付过程中开发商常见法律风险进行类型化梳理，同时为开发商提供了相关应对建议，以期在交付时尽量避免相关风险。PART01商品房交付的法律含义与常见约定C目录 ONTENTS目目录PART03交付常见法律风
2、险及应对建议以一般交付流程为切入PART01商品房交付的法律含义和常见约定PART02开发商交付商品房的法定条件PART01商品房交付法律含义及常见约定1“交付“概念的厘清交付商品房交付法律含义及常见约定n在物权法中，“交付”一词本来只适用于动产，在不动产相关的章节中，物权法的表述是转移“占有”。但是约定俗成的“交房”称谓着实强大，故在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中，将“交付”一词用于了不动产。n根据解释规定，无约定情况下，交付的概念即为转移占有，不包括产证办理。n在司法实践中，合同未约定交付标志的情况下，一般认定“交钥匙”为交付。交付n最高人民法院关于审理
3、商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。商品房交付法律含义及常见约定2合同中关于交付的常见约定上海市商品房预售合同示范文本主协议关于交付的约定主要是第十条至十三条。第十条该房屋的交付必须符合下列第_种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房
4、屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。贰、取得了住宅交付使用许可证；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在_年_月_日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。叁、_。第十一条甲方定于_年_月_日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过天，乙方有权选择下列第种方案追究
5、甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、_。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前_天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起_天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为_用房，甲方应向乙方提供质量保证书和使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。商品房交付法律含义及常见约定123交钥匙寄送交付通知书关于交付标志的常见约定签署交接书n
6、交钥匙1.最传统的交付标志，但在目前重证据的观念下，物品交付本身必须配合适当的法律文件，因此与交钥匙配套的签收文件才是最重要的部分。2.如此方式与预售合同、交付流程能够较好的衔接，在实践中对于开发商完成交付较有利。商品房交付法律含义及常见约定n签署交接书1.这一方式是上海地区政府示范文本中较为推行的。为此，以上海市为代表的很多一二线城市，房地产交易中心还专门制作了带条形码的房屋交接书，并将此作为办理小产证的必要文件之一。上海市商品房预售合同示范文本主协议第十四条有约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书。房屋交
7、接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署房屋交接书之日起30天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。但是该房屋交接书在实践中往往受到很大限制，因为在期房交易中，房屋的交付时间往往早于大产证的办理时间，而交易中心又往往需要在大产证办妥后才能允许打印房屋交接书。所以，该房屋交接书只能流于形式。一般，开发商如需以交接书的书面形式确认房屋交付，需要自行拟定一份书面文件，同时应注意在文件名称上与交易中心的房屋交接书相区分，比如叫房屋交付确认书、房屋交接结算单等等。2.以签署文件交付的优势主要是涵盖内容全面，除确认房屋转移占有外，
8、还可对附赠物品、个性化装修、物业费起算时间点等问题作出明确约定。3.但签署文件交付也有一定的劣势，主要是比较容易出现购房者因房屋质量瑕疵而拒绝签字的僵局。商品房交付法律含义及常见约定n寄送交付通知1.目前有少量部分开发商采用寄送交付通知书的办法作为房屋交付标志。该方式从形式上看完全是单方行为，即开发商在预售合同中约定房屋交付的标志是寄送交付通知书，同时在交付通知书中明确凭此通知书可以直接领取房屋钥匙等物品。在开发商符合房屋交付标准的前提下，避免了购房者借故拒不签字所引起的种种繁琐事宜，且开发商可以在交付通知书中明确载明关于房屋照管义务的转移，是一种简单易行的方式。2.在实践中，对开发商举证责任
9、要求较高，较难为法官所支持。商品房交付法律含义及常见约定3做好交付工作对于开发商的意义一二履行合同主要义务，避免承担逾期交房的违约责任转移房屋毁损、灭失的风险PART02开发商交付商品房的法定条件1交付条件与交付标准的区分商品房的交付条件交付条件（法定）交付标准（约定）交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。其内容可以包罗万象，质量、环境、配套、装修、品牌、型号，都可以自由约定。一般而言不符合法定交付条件的，房屋是不能进行交付，会被认定为根本违约，买受人有权解除合同，且可能因违反行政管理制
10、度面临行政处罚。不符合约定交付标准的，（就上海市商品房预售合同示范文本为附件4）除主体质量问题和严重影响居住的外，一般认定为瑕疵交付，承担相应违约责任。现实中大量的交付纠纷，并不是由于不符合交付条件，而是对是否符合交付标准存在争议。本来可以通过违约责任来解决的问题，买方却以拒绝受领来维权，这就大大增加了解决纠纷的社会成本。只有将交付条件与交付标准明确区分，才能看清问题的不同性质，不满足交付条件的不得交付使用，而不符合交付标准的，不影响交付，只承担违约责任。明确了这样的规则，对于保护买卖双方的利益，对于维护市场秩序都有积极的意义。2法律法规层面的交付条件商品房的交付条件法定交付条件n我国房地产法
11、律体系中，有关交付条件的规定散见于多个规范之中。n现行法规对商品房交付条件的规定，主要有三项要求：1、竣工验收合格。城市房地产管理法第27条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”城市房地产开发经营管理条例第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2、具备住宅质量保证书和住宅使用说明书。城市房地产开发经营管理条例第31条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当
12、按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”作为行政法规的强制性规定，“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。3、基础生活设施应当具备交付使用条件。商品房销售管理办法第7条规定了商品现房销售的条件，其中，“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、可以马上交付使用的房屋，现房销售的条件，也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。虽然这个办法只是建设部的规章，但这一规定符合法理与善良风俗，有利于合同
13、目的的实现，有利于保护当事人利益和减少纠纷，故应当作为交付条件之一。商品房的交付条件法定交付条件n关于竣工验收的标志，在实务中存在争议。1.一种观点认为经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格，即视为竣工验收。2.一种观点认为竣工验收合格要以行政机关签章的竣工验收备案表为标志，没有取得备案表的，不能证明竣工验收合格。3上海市新建住宅实行交付使用许可制度商品房的交付条件上海新建住宅交付许可制度上海市新建住宅交付使用许可规定“上海市新建住宅交付使用许可规定”实施细则在该制度下，取得新建住宅交付许可的前提包括水电燃气通信等生活配套设施的完成、在该制度下，取得新建住宅交付许可的前
14、提包括水电燃气通信等生活配套设施的完成、规划要求的教育医疗等公共服务设施完成配建或具有过渡使用设施、绿化建设完成等。规划要求的教育医疗等公共服务设施完成配建或具有过渡使用设施、绿化建设完成等。新建住宅验收交付许可制度：第二条本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。商品房的交付条件法定交付条件n取得交付许可的条件第五条新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件：（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网。（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。（三
15、）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限。（四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。（五）住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。（六）住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。（七）住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路，且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，住宅建设单位应当配备短途交通车辆
16、通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。（八）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。（九）按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。（十）完成住宅小区内的绿化建设。（十一）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。商品房的交付条件法定交付条件n未取得交付许可的行政处罚住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令
17、停止交付使用，限期改正，处已交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款，并可以降低其房地产开发经营资质。PART03交付常见法律风险及应对建议以一般交付流程为切入1一般交付流程开发商交付中的常见法律问题实践中交付的一般流程（各个开发商根据实际情况有所不同）一般交付流程开发商发出交付通知业主资料核验房产财务核算（核算面积差等）合同约定交付日期安排带领验房签订房屋交接书、领取钥匙、门卡、两书等资料物业资料办理代办证费用核算开发商逾期交房买受人交付时未付清房款、违约金买受人不收房住宅底商的带租约交付2开发商逾期交房法律风险分析及应对建议开发商交付中常见法律问题n逾期原因：1.自身工程进度延误；
18、2.不可抗力导致工程进度延误；3.政府公建配套未建成导致无法取得交付许可证。认定关键：逾期交付是否具有不可抗力或免责事由，且该等不可抗力或免责事由与逾期交付之间具有直接因果关系。实践中，影响开发商交付房屋的因素除了工程本身的施工之外，还有水电等配套设施的接入、周边道路挖掘、绿化工程施工、消防环保规划验收、施工资料验收等诸多环节，任何一个环节的迟延均可能影响房屋交付使用。因而判断不可抗力是否影响交付也需要结合开发商开发的实际进度来判断因果关系，不应简单得出发生不可抗力即可免责的结论。1.惠南配套设施延迟交付案2.G20峰会暂停动工影响案案例开发商交付中常见法律问题应对建议开发商交付中常见法律问题
19、一、交付时间的确定。在确定交付时间时，应当在综合考虑公司自身的财务安排与项目的施工进度计划以及相关可变因素（尤其是要考虑到公建配套的预计建成时间）的前提下，尽可能合理留出相对宽裕的时间，以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工，包括绿化、景观、现场清理等，以尽可能确保在交房来临之前，项目能够竣工验收合格，并取得交付许可。二、合同条款的设计。对逾期交房约定一定的豁免期限，并且加重加粗明显提示（当然无法完全排除被认定为格式条款的风险），约定免责事由，除地震、战争等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如之前所述约定非因开发商原因出现的政府命令、公建配套建设延迟导致不能交付等等。三
20、、逾期交付的通知义务。如有可能能够被认定为不可抗力或免责事由的原因，应立即以书面形式履行及时告知义务。3买受人未付清房款（违约金）法律风险分析及应对建议开发商交付中常见法律问题n实践中，因购房人未付清房款（尤其是违约金），导致开发商拒绝交付房屋的争议经常发生。n从预售合同内容来看，未付清购房款而拒绝交付房屋应属开发商的正当权利，实践中争议也较少。n但就购房人未付清违约金开发商是否拒绝交付房屋的，在实践中各法院的判决存在争议1.如合同中未约定，一般认为未支付违约金不足以构成根本违约，开发商无权拒绝交房。2.当然，即使合同中明确约定，也存在认为的格式条款的风险。（2015）闸民三(民)初字第218
21、9号裁判观点：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，根据相关法律规定，提供格式条款的乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。系争房屋预售合同中关于国广房地产在黄冬香未付清房款或违约金之前可随时解除合同以及未付清房款或违约金之前可不予履行交房义务等条款在免除已方责任的同时加重对方义务，亦未明确提醒购房人注意，应归属无效。其次，根据权利义务相对等原则，原告已全额履行交付购房款的义务，故国广房地产理应交付系争房屋。本案中，国广房地产拒绝交房缺乏事实和法律依据，本院不予认可。再次，关于原告要求国广房地产支付逾期交房违约金一节。根据合同约定，国广房地产逾期交房应承
22、担相应的违约金，但考虑到合同履行的实际情况，在国广房地产逾期交房构成违约的基础上，仍应分析违约金标准的合理性。本案中，结合原告的实际损失、当事人的过错程度、预期利益等综合因素考虑，原告黄冬香主张的违约金过高，本院酌情予以调整。因国广房地产在审理中依法注销，其权利义务的继受人嘉华公司应对上述的违约金承担给付责任。案例开发商交付中常见法律问题(2012)沪二中民二(民)终字第262号裁判观点：据此，认定格式条款无效应同时具备两个要件：首先，提供格式条款的一方未履行提示和说明义务；其次，该条款免除了提供格式条款者的责任、加重对方责任、排除对方主要权利。现逐一分析如下：一、保利公司是否履行了提示和说明
23、义务。本院认为，补充条款第二十三条是保利公司预先拟定并且印刷在预售合同文本之上，由保利公司在销售系争房屋所在楼盘时大量、重复使用。就该条款的内容，保利公司未能提供证据证明曾与购房者进行协商，而且该条款也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特殊标识，故应认定补充条款第二十三条为格式条款，且保利公司未能尽到合理的提示和告知义务。二、补充条款第二十三条是否免除了格式条款提供者的责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本院认为，从补充条款第二十三条的内容来看，该条款约定的是购房者在未按约付清房款时，保利公司可以暂缓交房，并未免除保利公司所应承担的交房义务，也未剥夺购房者取得房屋的权利。其次，从预售
24、合同的整体内容来分析，预售合同约定保利公司逾期交房应承担的违约金为已付房款的日万分之五，而戴甲、郑某某未按期付款的违约金也是按未付款额的日万分之五计算，双方所应负担的违约金均按日万分之五的标准计算，并未显失公平。再次，从合同的实际履行情况来看，戴甲、郑某某未按约支付房款，违约在先。保利公司依据该条款的约定拒绝交房在后。如戴甲、郑某某按期足额付清房款，则保利公司也将按期交付系争房屋，该条款在戴甲、郑某某正常履约的情况下，并不会免除保利公司的交房义务，也不会加重戴甲、郑某某的责任。综上所述，系争房屋预售合同之补充条款第二十三条为格式条款，保利公司作为格式条款的提供者，在缔结合同时未履行提示和告知义
25、务，明显不当。但该条款的适用并未免除格式条款提供者保利公司的责任、加重购房者的责任、排除购房者的权利，而购房者也未申请撤销该条款，故该条款并非无效。原审法院认定该条款无效并判决由保利公司支付戴甲、郑某某逾期交房违约金欠妥，本院予以纠正。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在本案系争房屋预售合同的履行过程中，戴甲、郑某某未按约支付房款，违约在先，理应按照合同约定支付逾期付款的违约金，原审法院对逾期付款违约金的判处正确。现保利公司自愿撤回对戴甲、郑某某的原审起诉，于法不悖，本院予以准许案例开发商交付中常见法律问题应对建议开发商交付中常见法律问题一、合同条款的设计。明确约定买受人在交付前未
26、付清任何款项的（包括房款、违约金等），出卖人有权拒绝办理交付手续，并且应加黑加粗明显提示。二、实践中的处理。如遇买受人未支付完毕房款的，应在发生违约即行使权利，并根本实际情况决定在达到合同解除条件时是否行使合同解除权。如交付中买受人未支付违约金的，如金额并非特别巨大的话，为避免就拒绝交房产生争议而导致被认定为逾期交付承担违约金，可先行办理交付手续，但应向其发送违约金催讨函件，让其当场签收或保留寄送凭证，以证明并未放弃追究其违约责任的权利。4买受人不收房法律风险分析及应对建议开发商交付中常见法律问题n实践中，买受人拒绝收房往往是开发商在交付过程中所碰到的最为棘手的事情。n不收房的原因1.单纯对房
27、子不满意，想通过此种方式维权。2.房价发生下跌或或出于其它原因恶意拒收房屋。n不收房的情形1.根本不前往项目现场收房。2.以质量、装修装饰等不符合合同约定为由拒绝收房。3.以设计变更为由拒绝收房。4.以未提供两书为由拒绝收房。开发商交付中常见法律问题商品房买卖合同司法解释第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋质量问题严重影响正常居住使用？南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第158号民事判决书本院
28、认为：本案中，方跃、韦贞以1201号房存在无法居住使用的严重质量问题而不符合交房条件为由，主张桂嘉汇公司应承担逾期交房的违约责任，桂嘉汇公司则以方跃、韦贞拒绝接收1201号房无事实根据和法律依据为由予以抗辩，故1201号房存在的质量问题是否导致该房屋不符合交房条件，系判定当事人主张能否成立的关键所在。关于1201号房存在的质量问题是否构成交房条件不满足的认定。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房质量问题分为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题，以及一般质量问题，也即房屋质量瑕疵。一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任，买受人并不享有
29、合同解除权，至于严重影响正常居住的商品房质量问题，首先应当对“正常居住使用”概念进行合理界定，但该概念不是一个可操作性较强的技术概念，更多地存在于人们的生活观念中，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，根据生活常识和经验予以综合判断，必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。其次，从可否修复的角度考察，可以修复的，不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住；经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了严重影响。本案中，桂嘉汇公司已取得大嘉汇东城7#、8#楼的工程竣工验收备案证明书，房屋验收日期为20
30、10年12月3日，则1201号房系经验收合格的房屋。由此对照建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第五条第3项的规定可知，1201号房存在的质量问题，显然属于可修复的质量瑕疵，并不产生严重影响正常居住的后果，且该质量问题亦未被质量鉴定机构确认为严重影响正常居住的商品房质量问题，故1201号房存在的质量问题并不构成交房条件不满足。裁判解析1.法院认定房屋质量问题是否严重影响正常居住使用的考量因素包括：（1）是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响；（2）是否严重干扰和影响了买受人的正常生活（3）可否修复；2.经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对房屋的正常使用功能产
31、生了严重影响；3.本案中，质量鉴定机构认定房屋存在的瑕疵并未达到严重影响正常居住使用的程度。案例开发商交付中常见法律问题重庆市江北区人民法院(2013)江法民初字第00048号民事判决书本院认为，根据合同约定，被告应当在2011年5月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证；本案中，被告于2010年12月10日取得了竣工验收备案登记证，并于2011年5月9日通知原告接房，此时被告向原告交付的房屋应是符合双方合同约定的。原告称接房时因发现房屋有质量问题，故未接房。同时
32、，原、被告在合同中约定，交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，原告同意不拒绝接房。现原告并未举示证据证实其房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，在此情况下，原告拒绝接房无依据，被告不应承担逾期交房的违约责任，双方继续履行合同。裁判解析出卖人提交了国家相关部门的房屋验收证明文件，尽到了举证义务；而购房人无法举证证明房屋质量存在严重问题的，举证义务未完成，解除合同的主张得不到支持。案例开发商交付中常见法律问题抚顺市中级人民法院（2015）抚中民终字第00231号民事判决书本院认为根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第
33、十三条规定:本案诉争房屋自2010年入住后至2012年10月之前，存在多次渗漏水的情形，且上诉人自认对此房进行了至少5次以上的维修，对上述事实，双方均无异议。对于双方争议的2012年10月24日的维修是否取得了实际效果及2013年雨季该房屋是否还存在渗漏水的情形，依据被上诉人于2013年7月11日拍摄的照片，可以证明该房屋渗漏水的情形于2013年雨季仍未消除，被上诉人居住此房的几年内，因房屋渗漏水的问题深受困扰，可以认定此房屋质量问题已严重影响了被上诉人的正常居住使用，被上诉人请求解除合同赔偿损失的诉讼主张，于法有据，一审判决支持其诉讼请求正确，二审应予维持。裁判解析房屋质量存在问题，购房人多
34、次进行修复仍无法解决房屋存在的质量问题，购房人长时间受此困扰的，应认定为房屋质量问题已严重影响到购房人的居住使用，其解除合同的主张应予支持。案例开发商交付中常见法律问题司法实践中，出于维护正常交易秩序等因素的考量，法院认定房屋质量问题是否严重影响居住使用的尺度是比较严格的，一般如房屋质量问题的严重程度已经非常明显的表现出来（多次修复，使用人长期受到困扰）或通过鉴定认定房屋主体确实存在问题的，购房人的主张才可能得到支持。因此，当买卖双方因该房屋质量问题产生纠纷时，应做如下考虑：1.判断该房屋质量问题是否严重影响正常居住使用：（1）是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响；（2）是否严重
35、干扰和影响了买受人的正常生活（3）可否修复。2.使用人购买房屋的合同目的是否实现，一般体现为：（1）房屋质量问题虽不属于结构性或基础性问题，但经多次修理仍无法修复；（2）购房人长期受此困扰。3.采用鉴定手段确认并证明房屋存在质量问题。如果购房人认为房屋质量存在问题，确实严重影响正常居住使用但又无法提供有力证据的，应积极申请鉴定，一方面能为房屋质量问题提供有力的支撑；另一方面也为相关费用的承担提供了依据。开发商交付中常见法律问题应对建议开发商交付中常见法律问题1.明确送达条款。2.约定不管任何情况如未收到通知合同约定的交付日期最后一天为交付日。3.对不属于影响居住的质量问题进行列举式约定4.约定
36、交付标准和质量问题争议可委托有资质机构进行鉴定，但不以对该房屋的交付标准和质量认定有争议为由拒绝或拖延交接房屋、办理该房屋的交付手续，否则视为该房屋已交付。一、合同条款的设计应对建议开发商交付中常见法律问题1.交房通知2.寄送的规范及凭证的保存3.拒绝收房的二次通知二、通知义务应对建议开发商交付中常见法律问题争议交由法院判断基于开发商高要求的举证义务如以未交付两书为由、以未收到交付通知为由、以质量问题为由。三、证据的材料的留存电子视听资料在诉讼举证中的重要性昆山未交付两书为由拒绝收房案案例开发商交付中常见法律问题应对建议开发商交付中常见法律问题四、现场应对措施5住宅底商带租约交付的法律风险分析及应对建议开发商交付中常见法律问题n住宅底商先由开发商自持并对外出租，后售出即带租约交付，买受人并不需要占有使用房屋，房屋实际上并没有转移占有，这种情况下，如何认定交付？1.合同是否明确约定带租约交付，买受人对此明知。2.房屋交接书的签署。3.保证金、租金的转移交接手续。松江底商带租约交付案案例开发商交付中常见法律问题应对建议开发商交付中常见法律问题1.合同约定的特别注意2.签订三方协议、办理租金、保证金的交接手续THANKS
