伟业顾问北京湾中式豪宅营销策划思路报告11010m

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1、北北京京湾湾营营销销思思路路探探讨讨2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g宏观市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g20042004年别墅市场供应量回顾年别墅市场供应量回顾2004

2、年别墅均价已经达到了年别墅均价已经达到了11000元左右元左右2004年独栋别墅供应比例增长较快，达到年独栋别墅供应比例增长较快，达到232004年联排别墅供应比例与年联排别墅供应比例与2003年大体持平在年大体持平在30左右左右多物业混合项目比例由多物业混合项目比例由40下降到下降到202004年别墅市场的整体档次提升较大年别墅市场的整体档次提升较大 资料来源伟业市场研究报告2005年别墅市场状况年别墅市场状况2005年北京市规划的别墅数量约年北京市规划的别墅数量约2.3万套左右万套左右产品更加细分，客户购买选择性增多。产品更加细分，客户购买选择性增多。社会经济结构变化致使中产阶级的壮大。对

3、小独栋需求激增。市场呈社会经济结构变化致使中产阶级的壮大。对小独栋需求激增。市场呈现供需两旺。现供需两旺。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g20052005年北京别墅市场区位解码年北京别墅市场区位解码北京的别墅经过北京的别墅经过十年的发展，基十年的发展，基本形成了本形成了“一山、一山、二河、三线、四二河、三线、四高高”的格局。的格局。北京的别墅格局北京的别墅格局北京的别墅格局北京的别墅格局的形成依托于的形成依托于的形成依托于的形成依托于自然景观自然景观自然景观自然景观和交通的支撑。和交通的支撑。和交通的支撑。和交通的支撑。北北京京湾

4、湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g20052005年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述 据伟业顾问市场研究中心监测，据伟业顾问市场研究中心监测，据伟业顾问市场研究中心监测，据伟业顾问市场研究中心监测，2005200520052005年年年年1-101-101-101-10月北京市新开别月北京市新开别月北京市新开别月北京市新开别墅项目墅项目墅项目墅项目46464646个，总规模个，总规模个，总规模个，总规模960.0960.0960.0960.0万平方米；作为对比，万平方米；作为对比，万平方米；作为对比，万平方米；作为对比，

5、2004200420042004年全年上市别年全年上市别年全年上市别年全年上市别墅墅墅墅34343434个，总规模个，总规模个，总规模个，总规模449.8449.8449.8449.8万平方米。可以说，万平方米。可以说，万平方米。可以说，万平方米。可以说，2005200520052005年是别墅大放量的一年是别墅大放量的一年是别墅大放量的一年是别墅大放量的一年。年。年。年。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt

6、 ti in ng g 今年今年今年今年3 3 3 3季度，全北京市在售别墅季度，全北京市在售别墅季度，全北京市在售别墅季度，全北京市在售别墅84848484个，城八区内别墅个，城八区内别墅个，城八区内别墅个，城八区内别墅23232323个，郊区个，郊区个，郊区个，郊区别墅别墅别墅别墅61616161个。从产品形式上看，个。从产品形式上看，个。从产品形式上看，个。从产品形式上看，3 3 3 3季度在售别墅项目中，纯独栋项目季度在售别墅项目中，纯独栋项目季度在售别墅项目中，纯独栋项目季度在售别墅项目中，纯独栋项目26262626个，个，个，个，占总数的占总数的占总数的占总数的31313131，平

7、均容积率为，平均容积率为，平均容积率为，平均容积率为0.350.350.350.35；纯联排项目；纯联排项目；纯联排项目；纯联排项目22222222个，占总数的个，占总数的个，占总数的个，占总数的26262626，平均容积率为平均容积率为平均容积率为平均容积率为0.680.680.680.68；其它项目多位混合型社区或叠拼产品。其它项目多位混合型社区或叠拼产品。其它项目多位混合型社区或叠拼产品。其它项目多位混合型社区或叠拼产品。截至截至截至截至3 3 3 3季度末，市场在售别墅面积季度末，市场在售别墅面积季度末，市场在售别墅面积季度末，市场在售别墅面积125932412593241259324

8、1259324平方米。平方米。平方米。平方米。 数据来自北京市房地产信息网数据来自北京市房地产信息网 20052005年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g20052005年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述 据来自北京市房地产信息网的数据显示，据来自北京市房地产信息网的数据显示，据来自北京市房地产信息网的数据显示，据来自北京市房地产信息网的数据显示，2005200520052005年年年年1-101-101-101-10月，北月，北月，北月，北京市成交别墅总套

9、数京市成交别墅总套数京市成交别墅总套数京市成交别墅总套数2928292829282928套，同比增长套，同比增长套，同比增长套，同比增长67.067.067.067.0；总面积；总面积；总面积；总面积87.487.487.487.4万平方万平方万平方万平方米，同比增长米，同比增长米，同比增长米，同比增长84.7%84.7%84.7%84.7%。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g 2005 2005 2005 2005年成交均价在低于年成交均价在低于年成交均价在低于年成交均价在低于8000800080008000元元元元/ / / /

10、平方米低价位产品和高于平方米低价位产品和高于平方米低价位产品和高于平方米低价位产品和高于12000120001200012000元元元元/ / / /平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品供应较少。平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品供应较少。平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品供应较少。平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品供应较少。数据来自北京市房地产信息网数据来自北京市房地产信息网 20052005年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng

11、 g20052005年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述 三季度别墅平均价格三季度别墅平均价格三季度别墅平均价格三季度别墅平均价格9313.69313.69313.69313.6元元元元/ / / /平方米，比上季度下降平方米，比上季度下降平方米，比上季度下降平方米，比上季度下降9.79.79.79.7，主要原因是新增供应的区位较远、产品中经济型别墅比例上升。，主要原因是新增供应的区位较远、产品中经济型别墅比例上升。，主要原因是新增供应的区位较远、产品中经济型别墅比例上升。，主要原因是新增供应的区位较远、产品中经济型别墅比例上升。 数据来自北京市房地产信息网数据来自北京市房

12、地产信息网 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g20052005年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述年北京别墅概述新增供应新增供应新增供应新增供应“扎堆儿扎堆儿扎堆儿扎堆儿”东、北部东、北部东、北部东、北部 2005 2005年新上市别墅项目年新上市别墅项目4646个，其中个，其中3131个位于北、东北、东个位于北、东北、东三个方位，三个方位，占新盘供应总数的占新盘供应总数的7474，供应面积占总面积的，供应面积占总面积的8282。北部别墅主要集中在京昌路沿线（回龙观以北）和立汤路沿线北部别墅主要集中在京昌路沿线（回龙观以北）和

13、立汤路沿线（主要是小汤山镇和北七家镇）；（主要是小汤山镇和北七家镇）；东北部别墅集中在温榆河别墅区和机场路北皋出口两处；东北部别墅集中在温榆河别墅区和机场路北皋出口两处；东部别墅则作为东部别墅则作为CBDCBD的高档居住配套，位于的高档居住配套，位于CBDCBD核心区以及东部四、核心区以及东部四、五环之间的近郊区。五环之间的近郊区。数据来自北京市房地产信息网数据来自北京市房地产信息网 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g政策对市场的影响政策对市场的影响政策对市场的影响政策对市场的影响 土地紧缩政策土地紧缩政策政府对别墅用地的审批更严格

14、，政策的影响长期来看是利好的，但是短期会造成别墅供应量的集中放大。金融收紧政策金融收紧政策2004年121号文件关于加强房地产信贷的政策，对高单价、高总价的项目实行严格的贷款紧缩政策。这一政策，对于别墅的产品结构影响很大，2005年小独栋产品，不仅拥有别墅的品质，而且低总价，所以倍受市场小独栋产品，不仅拥有别墅的品质，而且低总价，所以倍受市场的青睐的青睐。政策优惠政策优惠新的“国八条”指出：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房，享有政策优惠。从6月1日起，购买普通住宅的，按1.5%税率征收契税；购买

15、非普通住宅的，按3%税率征收契税。结论：结论：1、宏观调控在一定程度上抑制了京城地产市场原本相对活跃的交易量。2、地产投机行为将最大化受到限制。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g结结结结 论论论论 05 05年是北京低密度产品的发展迅速的一年。新增项目主要集中在北年是北京低密度产品的发展迅速的一年。新增项目主要集中在北京的东和北部。京的东和北部。 依托于北京城市中产阶级的发展和经济的发展，北京城市化进程的加依托于北京城市中产阶级的发展和经济的发展，北京城市化进程的加快，中产阶级的不断壮大，对低密度产品的需求将越来越大。将会产生快，中

16、产阶级的不断壮大，对低密度产品的需求将越来越大。将会产生第二次郊区化浪潮。第二次郊区化浪潮。 第二次郊区化浪潮伴随着第一次城市化回归。本项目的产生，顺应第二次郊区化浪潮伴随着第一次城市化回归。本项目的产生，顺应了这个潮流进程。了这个潮流进程。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g中观市场分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g 本项

17、目所处的区域内，具有丰富的旅游景观资源和历史文化底蕴，这些资本项目所处的区域内，具有丰富的旅游景观资源和历史文化底蕴，这些资本项目所处的区域内，具有丰富的旅游景观资源和历史文化底蕴，这些资本项目所处的区域内，具有丰富的旅游景观资源和历史文化底蕴，这些资源将是本项目逍遥游的大舞台。随着城市的发展，该区域的影响力将无限向源将是本项目逍遥游的大舞台。随着城市的发展，该区域的影响力将无限向源将是本项目逍遥游的大舞台。随着城市的发展，该区域的影响力将无限向源将是本项目逍遥游的大舞台。随着城市的发展，该区域的影响力将无限向外延展。外延展。外延展。外延展。本案本案天龙源浴池天龙源浴池十三陵水库十三陵水库高尔

18、夫球俱乐部高尔夫球俱乐部蟒山森林公园蟒山森林公园北京九龙游乐园北京九龙游乐园中国北方国中国北方国际射击场际射击场虎峪自然风景区虎峪自然风景区居庸关居庸关北京雪世北京雪世界滑雪场界滑雪场军都山滑雪场军都山滑雪场北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g1 1、区域产品划分、区域产品划分京昌高速别墅板块南端京昌高速别墅板块南端供应以联排别墅为主，单价在供应以联排别墅为主，单价在6000600090009000元元/ /平米，总价在平米，总价在120200120200万之间；万之间；京昌高速别墅板块中北端京昌高速别墅板块中北端项目主要分布在京昌项

19、目主要分布在京昌1111出口附近，供应出口附近，供应以独栋别墅为主，单价在以独栋别墅为主，单价在1000010000元元/ /平米平米以上，总价在以上，总价在300300万以上；万以上；中高端产品：中高端产品：宽宽HOUSEHOUSE、玫瑰园、碧水庄园、碧水、玫瑰园、碧水庄园、碧水A A区、区、顺驰林溪、香江别墅顺驰林溪、香江别墅低端产品：低端产品：北一街北一街8 8号、朝凤山庄、富泉花园号、朝凤山庄、富泉花园客群特点：客群特点：中低端项目的客户组成以中中低端项目的客户组成以中关村、海淀、亚北客群为主；高端项目关村、海淀、亚北客群为主；高端项目客户范围较为广泛。客户范围较为广泛。京昌高速路沿线

20、北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g2 2 2 2、京昌高速沿线板块潜在供应量、京昌高速沿线板块潜在供应量、京昌高速沿线板块潜在供应量、京昌高速沿线板块潜在供应量 通过对市场的调查，明年将是本区域别墅产品竞争更为激烈的一年，并且众通过对市场的调查，明年将是本区域别墅产品竞争更为激烈的一年，并且众通过对市场的调查，明年将是本区域别墅产品竞争更为激烈的一年，并且众通过对市场的调查，明年将是本区域别墅产品竞争更为激烈的一年，并且众多开发商都注意到小独栋别墅产品的空缺，开始投入小独栋的产品开发，预计明年年多开发商都注意到小独栋别墅产品的空缺，

21、开始投入小独栋的产品开发，预计明年年多开发商都注意到小独栋别墅产品的空缺，开始投入小独栋的产品开发，预计明年年多开发商都注意到小独栋别墅产品的空缺，开始投入小独栋的产品开发，预计明年年小独栋产品竞争将异常激烈。小独栋产品竞争将异常激烈。小独栋产品竞争将异常激烈。小独栋产品竞争将异常激烈。 由于本项目处于京昌沿线的由于本项目处于京昌沿线的由于本项目处于京昌沿线的由于本项目处于京昌沿线的13C13C13C13C出口处，不是传统概念上的别墅聚集区，将面临出口处，不是传统概念上的别墅聚集区，将面临出口处，不是传统概念上的别墅聚集区，将面临出口处，不是传统概念上的别墅聚集区，将面临着即使有客户也会被着即

22、使有客户也会被着即使有客户也会被着即使有客户也会被11111111出口截流的危险，因此，竞争更加激烈，项目必须充分挖掘、出口截流的危险，因此，竞争更加激烈，项目必须充分挖掘、出口截流的危险，因此，竞争更加激烈，项目必须充分挖掘、出口截流的危险，因此，竞争更加激烈，项目必须充分挖掘、营造稀缺性的核心竞争力，才能在市场上赢得胜利。营造稀缺性的核心竞争力，才能在市场上赢得胜利。营造稀缺性的核心竞争力，才能在市场上赢得胜利。营造稀缺性的核心竞争力，才能在市场上赢得胜利。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g2005200520052005年京昌

23、沿线项目销售状况年京昌沿线项目销售状况年京昌沿线项目销售状况年京昌沿线项目销售状况项目项目项目项目销售时间销售时间销售时间销售时间开盘当月开盘当月开盘当月开盘当月总计（至总计（至总计（至总计（至1111月签约）月签约）月签约）月签约）月平均月平均月平均月平均保利垄上保利垄上311月月80户（户（5月）月）1388户户无双无双811月月17户（户（10月月22）4420户户香江香江511月月18户（户（5月）月）444.5户户长青藤长青藤11/0404年年11月开盘月开盘333户户顺驰顺驰 林溪林溪2511月月18户（户（5月）月）6610户户北一街北一街8号号511月月90户（户（5月）月）2

24、0422户户北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g2006200620062006年京昌沿线项目供应情况年京昌沿线项目供应情况年京昌沿线项目供应情况年京昌沿线项目供应情况9-119-11出口出口出口出口（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米） 13 13出口出口出口出口 （万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米） 库存量库存量新供应新供应 库存量库存量新供应新供应 25 不低于不低于255+35+5上数据为北京湾项目北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g 相对京昌高

25、速相对京昌高速相对京昌高速相对京昌高速11111111出口的区域来说，本项目所处的出口的区域来说，本项目所处的出口的区域来说，本项目所处的出口的区域来说，本项目所处的13C13C13C13C出口出口出口出口具有更多的可以挖掘的天然景观资源和深厚的历史文化底蕴，地具有更多的可以挖掘的天然景观资源和深厚的历史文化底蕴，地具有更多的可以挖掘的天然景观资源和深厚的历史文化底蕴，地具有更多的可以挖掘的天然景观资源和深厚的历史文化底蕴，地域条件得天独厚，可以预测随着本项目的启动，域条件得天独厚，可以预测随着本项目的启动，域条件得天独厚，可以预测随着本项目的启动，域条件得天独厚，可以预测随着本项目的启动，1

26、3C13C13C13C出口将成为出口将成为出口将成为出口将成为京昌沿线新的别墅热点区域。京昌沿线新的别墅热点区域。京昌沿线新的别墅热点区域。京昌沿线新的别墅热点区域。 小小小小 结结结结北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g产品认知北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g基本条件分析基本条件分析基本条件分析基本条件分析交通交通交通交通项目紧邻八达岭高速路项目紧邻八达岭高速路项目紧邻八达岭高速路项目紧邻八达岭高速路300300300300米。米。米。米。沿八达岭高速，项目距健翔桥（四

27、环）直线距离沿八达岭高速，项目距健翔桥（四环）直线距离沿八达岭高速，项目距健翔桥（四环）直线距离沿八达岭高速，项目距健翔桥（四环）直线距离35353535公里，车程公里，车程公里，车程公里，车程3040304030403040分钟，但客户分钟，但客户分钟，但客户分钟，但客户心理距离较远。心理距离较远。心理距离较远。心理距离较远。道路标识道路标识八达岭高速八达岭高速13C出口出口。本案本案八达岭高速，可以直达本项目地块，道路顺畅，交通便利；需要解决客户心理距离。八达岭高速，可以直达本项目地块，道路顺畅，交通便利；需要解决客户心理距离。八达岭高速，可以直达本项目地块，道路顺畅，交通便利；需要解决客

28、户心理距离。八达岭高速，可以直达本项目地块，道路顺畅，交通便利；需要解决客户心理距离。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g本项目距昌平西关直线距离本项目距昌平西关直线距离本项目距昌平西关直线距离本项目距昌平西关直线距离2 2 2 2公里公里公里公里项目周边生活配套完善，生活便利（生活便利）项目周边生活配套完善，生活便利（生活便利）项目周边生活配套完善，生活便利（生活便利）项目周边生活配套完善，生活便利（生活便利）本案本案区域生活配套区域生活配套区域生活配套区域生活配套方便方便方便方便北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on

29、ns su ul lt ti in ng g基本条件分析基本条件分析基本条件分析基本条件分析景观景观景观景观远-山近-田园四季分明，山峻、林绿、水清、天蓝，有四季分明，山峻、林绿、水清、天蓝，有四季分明，山峻、林绿、水清、天蓝，有四季分明，山峻、林绿、水清、天蓝，有“ “首都后花园首都后花园首都后花园首都后花园” ”的美誉的美誉的美誉的美誉北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g项目南北项目南北7 7米落差；米落差； 项目内部水面积较大；项目内部水面积较大；水系排列密布；水系排列密布；家家户户门前屋后有水；家家户户门前屋后有水；项目水景规

30、划特色营造良好的项目水景规划特色营造良好的生态环境；生态环境；项目内部的水景与周边自然景项目内部的水景与周边自然景观融合。观融合。基本条件分析基本条件分析基本条件分析基本条件分析景观景观景观景观北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g居其中居其中中式建筑景致中式建筑景致基本条件分析基本条件分析基本条件分析基本条件分析景观景观景观景观北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng gStrengthsStrengths优势分析优势分析 WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析 1

31、 1、交通优势：快速便捷交通优势：快速便捷2 2、区位优势：重点发展区域，升值潜力大、区位优势：重点发展区域，升值潜力大3 3、产品优势：中式独栋产品，全景住宅；、产品优势：中式独栋产品，全景住宅；4 4、文文化化优优势势：传传程程中中国国文文化化内内涵涵，提提升升项项目附加值。目附加值。 1 1、配配套套问问题题：项项目目周周边边生生活活配配套套，尚尚不不完善完善 2 2、距离问题：主要是客户心理距离、距离问题：主要是客户心理距离 3 3、周周边边物物业业影影响响：周周边边农农民民村村住住宅宅，拉拉低了此区域内物业品质。低了此区域内物业品质。 OpportunitiesOpportuniti

32、es机会分析机会分析 ThreatsThreats威胁分析威胁分析 1 1、产品创新：精心打造、新中式独栋别墅、产品创新：精心打造、新中式独栋别墅2 2、周边客群居住升级换代、周边客群居住升级换代 3 3、中中式式别别墅墅升升温温：伴伴随随市市场场中中式式别别墅墅的的升升温温，目目前前已已经经进进入入到到市市场场成成熟熟阶阶段段，市市场场方方兴未艾。兴未艾。1 1、未未来来区区域域市市场场放放量量，同同类类产产品品竞竞争争加加剧剧 。SWOTSWOT分析分析分析分析 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g精神，决定物质的自然居所产品功能

33、定位产品功能定位产品功能定位产品功能定位北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g客客群群范范畴畴描描述述北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g中关村、海中关村、海淀客群为主淀客群为主亚北地区亚北地区部分朝阳部分朝阳地区客户地区客户少量金融少量金融街客户街客户北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g周边项目客户特点周边项目客户特点周边项目客户特点周边项目客户特点年龄结构：年龄结构：年龄结构：年龄结构：35353535454545

34、45置业次数：置业次数：置业次数：置业次数：2 2 2 2次以上次以上次以上次以上北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g工作区域：集中在海淀、朝阳工作区域：集中在海淀、朝阳工作区域：集中在海淀、朝阳工作区域：集中在海淀、朝阳周边项目客户特点周边项目客户特点周边项目客户特点周边项目客户特点家庭结构：三口以上满巢型家庭家庭结构：三口以上满巢型家庭家庭结构：三口以上满巢型家庭家庭结构：三口以上满巢型家庭北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g针对目标客群的定量和定性分析，我们对本次调研的

35、总结如下：针对目标客群的定量和定性分析，我们对本次调研的总结如下：针对目标客群的定量和定性分析，我们对本次调研的总结如下：针对目标客群的定量和定性分析，我们对本次调研的总结如下： 年龄集中在年龄集中在年龄集中在年龄集中在3545354535453545岁之间，目标客群趋于岁之间，目标客群趋于岁之间，目标客群趋于岁之间，目标客群趋于中年化中年化中年化中年化； 家庭结构以家庭结构以家庭结构以家庭结构以三口之家和三代同堂三口之家和三代同堂三口之家和三代同堂三口之家和三代同堂为主，为主，为主，为主， 在学历教育中以有在学历教育中以有在学历教育中以有在学历教育中以有高教育背景高教育背景高教育背景高教育背

36、景的为主；的为主；的为主；的为主； 可承受的总价在可承受的总价在可承受的总价在可承受的总价在200500200500200500200500万元万元万元万元之间，之间，之间，之间， 对环境要求非常严格，对环境要求非常严格，对环境要求非常严格，对环境要求非常严格，喜欢有水系喜欢有水系喜欢有水系喜欢有水系的居住环境。的居住环境。的居住环境。的居住环境。 绝大部分购买者主要是为了绝大部分购买者主要是为了绝大部分购买者主要是为了绝大部分购买者主要是为了自己居住自己居住自己居住自己居住，改善现有住房条件。，改善现有住房条件。，改善现有住房条件。，改善现有住房条件。 有一定的经济基础，在已经满足居住品质的

37、前提下要，追求有一定的经济基础，在已经满足居住品质的前提下要，追求有一定的经济基础，在已经满足居住品质的前提下要，追求有一定的经济基础，在已经满足居住品质的前提下要，追求更高的精更高的精更高的精更高的精神生活神生活神生活神生活。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g任凭弱水三千，我只取一瓢饮！任凭弱水三千，我只取一瓢饮！任凭弱水三千，我只取一瓢饮！任凭弱水三千，我只取一瓢饮！以以以以“ “追求工作和生活合二为一追求工作和生活合二为一追求工作和生活合二为一追求工作和生活合二为一” ”和和和和“ “看重精神价值大于物质价值看重精神价值大于物

38、质价值看重精神价值大于物质价值看重精神价值大于物质价值” ”的具有相当的具有相当的具有相当的具有相当经济实力的理想主义者经济实力的理想主义者经济实力的理想主义者经济实力的理想主义者北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g不满足现状不满足现状不满足现状不满足现状居住条件的大型企业高级管理人员及学院的教育群体；居住条件的大型企业高级管理人员及学院的教育群体；居住条件的大型企业高级管理人员及学院的教育群体；居住条件的大型企业高级管理人员及学院的教育群体；提高居住品质，追求提高居住品质，追求提高居住品质，追求提高居住品质，追求提高精神生活提高精神

39、生活提高精神生活提高精神生活状态的有一定状态的有一定状态的有一定状态的有一定文化追求文化追求文化追求文化追求的私营业主；的私营业主；的私营业主；的私营业主；研究机构或高科技产业的研究机构或高科技产业的研究机构或高科技产业的研究机构或高科技产业的高级研究人员高级研究人员高级研究人员高级研究人员 ；自由职业者以及中级管理人员自由职业者以及中级管理人员自由职业者以及中级管理人员自由职业者以及中级管理人员 ；文体界人士；文体界人士；文体界人士；文体界人士；北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位传承

40、中国文化，仕知音传承中国文化，仕知音北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g 我们选择了周边有一定代表特色的项目进行综合价格比较，通过我们选择了周边有一定代表特色的项目进行综合价格比较，通过我们选择了周边有一定代表特色的项目进行综合价格比较，通过我们选择了周边有一定代表特色的项目进行综合价格比较，通过对比周边项目的价格进行综合分析，计算出项目的整体平均价格。对比周边项目的价格进行综合分析，计算出项目的整体平均价格。对比周边项目的价格进行综合分析，计算出项目的整体平均价格。对比周边项目的价格进行综合分析，计算出项目的整体平均价格。 价格建议

41、价格建议价格建议价格建议北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g 通过与周边项目和同类产品的综合比较分析，结合我项目的通过与周边项目和同类产品的综合比较分析，结合我项目的通过与周边项目和同类产品的综合比较分析，结合我项目的通过与周边项目和同类产品的综合比较分析，结合我项目的实际情况，并增加开发商的利润，我司认为北京湾的整体售价应在：实际情况，并增加开发商的利润，我司认为北京湾的整体售价应在：实际情况，并增加开发商的利润，我司认为北京湾的整体售价应在：实际情况，并增加开发商的利润，我司认为北京湾的整体售价应在：113001130011300

42、11300元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米 价格建议价格建议价格建议价格建议注：此价格为整体售价匡算，具体售价将根据销售时点和销售控制单独汇报。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g总体策略先先入入为为主主舆舆论论造造市市文文化化感感染染活活动动为为主主北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g总体策略 由于我项目倡导的中式传统文化非常浓郁，需要一个教育市场的时间。由于我项目倡导的中式传统文化非常浓郁，需要一个教育市场的时间。由于我项目倡导的中式传统文化非常浓郁，需要一

43、个教育市场的时间。由于我项目倡导的中式传统文化非常浓郁，需要一个教育市场的时间。借助目前我项目可以利用的销售工具（市内售楼处、路牌、网络）先期导入产借助目前我项目可以利用的销售工具（市内售楼处、路牌、网络）先期导入产借助目前我项目可以利用的销售工具（市内售楼处、路牌、网络）先期导入产借助目前我项目可以利用的销售工具（市内售楼处、路牌、网络）先期导入产品精神内涵，唤起客户认同，品精神内涵，唤起客户认同，品精神内涵，唤起客户认同，品精神内涵，唤起客户认同，起到教育和培育市场的目的起到教育和培育市场的目的起到教育和培育市场的目的起到教育和培育市场的目的，为日后内购奠定市，为日后内购奠定市，为日后内购

44、奠定市，为日后内购奠定市场舆论基础。场舆论基础。场舆论基础。场舆论基础。 先入为主先入为主先入为主先入为主利用市内售楼处户外路牌，提前教育客户利用市内售楼处户外路牌，提前教育客户利用市内售楼处户外路牌，提前教育客户利用市内售楼处户外路牌，提前教育客户达到达到达到达到首家传承中国文化的哲学居所首家传承中国文化的哲学居所首家传承中国文化的哲学居所首家传承中国文化的哲学居所的市场印象的市场印象的市场印象的市场印象北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g总体策略舆论造市舆论造市舆论造市舆论造市打造市场热点，形成抢购暗潮。打造市场热点，形成抢购暗潮

45、。打造市场热点，形成抢购暗潮。打造市场热点，形成抢购暗潮。 重点对产品的重点对产品的重点对产品的重点对产品的中式文化优势中式文化优势中式文化优势中式文化优势进行舆论灌输。树立进行舆论灌输。树立进行舆论灌输。树立进行舆论灌输。树立“北京北京北京北京湾湾湾湾”的市场形象，为销售奠定市场基础。并通过舆论造市将的市场形象，为销售奠定市场基础。并通过舆论造市将的市场形象，为销售奠定市场基础。并通过舆论造市将的市场形象，为销售奠定市场基础。并通过舆论造市将“北京湾北京湾北京湾北京湾”打造成区域热点，形成关闸蓄水之势。打造成区域热点，形成关闸蓄水之势。打造成区域热点，形成关闸蓄水之势。打造成区域热点，形成关

46、闸蓄水之势。 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g文化感染文化感染文化感染文化感染迎合客户居住品味，增加产品附加值。迎合客户居住品味，增加产品附加值。迎合客户居住品味，增加产品附加值。迎合客户居住品味，增加产品附加值。 别墅项目是个性化很强的产品，客户要求产品的不可复制性，别墅项目是个性化很强的产品，客户要求产品的不可复制性，别墅项目是个性化很强的产品，客户要求产品的不可复制性，别墅项目是个性化很强的产品，客户要求产品的不可复制性，根据目前我产品的特点，产品在个性方面体现较强，并要在文化方根据目前我产品的特点，产品在个性方面体现较强，

47、并要在文化方根据目前我产品的特点，产品在个性方面体现较强，并要在文化方根据目前我产品的特点，产品在个性方面体现较强，并要在文化方面加深力度，面加深力度，面加深力度，面加深力度，吸引目标客群，形成带动作用，吸引目标客群，形成带动作用，吸引目标客群，形成带动作用，吸引目标客群，形成带动作用，并且通过文化的塑造并且通过文化的塑造并且通过文化的塑造并且通过文化的塑造能够增加产品的附加值，对价格起到有力的支撑。能够增加产品的附加值，对价格起到有力的支撑。能够增加产品的附加值，对价格起到有力的支撑。能够增加产品的附加值，对价格起到有力的支撑。 总体策略利用文化感染，招引客群领袖，进而形成带动作用利用文化感

48、染，招引客群领袖，进而形成带动作用利用文化感染，招引客群领袖，进而形成带动作用利用文化感染，招引客群领袖，进而形成带动作用北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g活动为主活动为主活动为主活动为主聚拢人气，迅速打入目标客群层面。聚拢人气，迅速打入目标客群层面。聚拢人气，迅速打入目标客群层面。聚拢人气，迅速打入目标客群层面。 利用活动在现场聚集大量人气，为销售现场营造火爆气氛。利用活动在现场聚集大量人气，为销售现场营造火爆气氛。利用活动在现场聚集大量人气，为销售现场营造火爆气氛。利用活动在现场聚集大量人气，为销售现场营造火爆气氛。同时通过对目

49、标客群的吸引，用同时通过对目标客群的吸引，用同时通过对目标客群的吸引，用同时通过对目标客群的吸引，用现场的环境、样板组团产品的优势现场的环境、样板组团产品的优势现场的环境、样板组团产品的优势现场的环境、样板组团产品的优势打动客群，使项目能够迅速渗透到目标群体中，为口碑传播奠定客打动客群，使项目能够迅速渗透到目标群体中，为口碑传播奠定客打动客群，使项目能够迅速渗透到目标群体中，为口碑传播奠定客打动客群，使项目能够迅速渗透到目标群体中，为口碑传播奠定客群基础。群基础。群基础。群基础。 总体策略北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g活动为主活

50、动为主活动为主活动为主聚拢人气，迅速打入目标客群层面。聚拢人气，迅速打入目标客群层面。聚拢人气，迅速打入目标客群层面。聚拢人气，迅速打入目标客群层面。 总体策略 利用客户重视子女教育的特性，在我项目利用客户重视子女教育的特性，在我项目利用客户重视子女教育的特性，在我项目利用客户重视子女教育的特性，在我项目600600600600亩征用地设置亩征用地设置亩征用地设置亩征用地设置国学教国学教国学教国学教堂堂堂堂，形成长期教育基地。利用讲堂通过儿童教育进而达到客户关注，聚，形成长期教育基地。利用讲堂通过儿童教育进而达到客户关注，聚，形成长期教育基地。利用讲堂通过儿童教育进而达到客户关注，聚，形成长期

51、教育基地。利用讲堂通过儿童教育进而达到客户关注，聚集卖场人气的效果和折射出项目崇尚中国传统文化精髓的内在气质。集卖场人气的效果和折射出项目崇尚中国传统文化精髓的内在气质。集卖场人气的效果和折射出项目崇尚中国传统文化精髓的内在气质。集卖场人气的效果和折射出项目崇尚中国传统文化精髓的内在气质。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g12.3112.3112.3112.3105.11 06.1.105.11 06.1.105.11 06.1.105.11 06.1.13.183.183.183.184.154.154.154.156.206.2

52、06.206.209.19.19.19.111.111.111.111.105.11.15-06.4.14 05.11.15-06.4.14 4.156.194.156.19 6.2110.31 6.2110.31 11.112.3111.112.31 预热期预热期预热期预热期公开期公开期公开期公开期持续期持续期持续期持续期收官收官收官收官回款回款回款回款结案销阶段结案销阶段结案销阶段结案销阶段 客户积累阶段客户积累阶段客户积累阶段客户积累阶段销售公开销售公开销售公开销售公开销售持续阶段销售持续阶段销售持续阶段销售持续阶段北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul l

53、t ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）工作重点：工作重点：工作重点：工作重点：树立产品形象树立产品形象树立产品形象树立产品形象内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累 内部认购执行内部认购执行内部认购执行内部认购执行 树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（2005200520052005年年年年1106110611061106年年年年4 4 4 4月月月月）推广目的推广目的推广目的推广目的

54、依托纯中式产品特点，树立项目人文地产形象依托纯中式产品特点，树立项目人文地产形象依托纯中式产品特点，树立项目人文地产形象依托纯中式产品特点，树立项目人文地产形象 以纯中式产品形象为依托，着重宣传以纯中式产品形象为依托，着重宣传以纯中式产品形象为依托，着重宣传以纯中式产品形象为依托，着重宣传溯源产品根基的文化底蕴溯源产品根基的文化底蕴溯源产品根基的文化底蕴溯源产品根基的文化底蕴，引起市，引起市，引起市，引起市场和场和场和场和客群领袖客群领袖客群领袖客群领袖的注意，并起到的注意，并起到的注意，并起到的注意，并起到教育和培育教育和培育教育和培育教育和培育市场的目的！市场的目的！市场的目的！市场的目的

55、！推广主题：觅知音推广主题：觅知音仕者生活仕者生活主要宣传工具：客户活动、户外、网络主要宣传工具：客户活动、户外、网络主要宣传工具：客户活动、户外、网络主要宣传工具：客户活动、户外、网络北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（2005200520052005年年年年1106110611061106年年年年4 4 4 4月月月月）预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.1

56、5-06.4.14 ）市内售楼处开放市内售楼处开放市内售楼处开放市内售楼处开放 运用文化元素装饰售楼处，使客户进入售楼处第一时间起，即感受运用文化元素装饰售楼处，使客户进入售楼处第一时间起，即感受运用文化元素装饰售楼处，使客户进入售楼处第一时间起，即感受运用文化元素装饰售楼处，使客户进入售楼处第一时间起，即感受到浓郁的文化氛围，利用装饰效果传达项目中式文化主题。到浓郁的文化氛围，利用装饰效果传达项目中式文化主题。到浓郁的文化氛围，利用装饰效果传达项目中式文化主题。到浓郁的文化氛围，利用装饰效果传达项目中式文化主题。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti

57、 in ng g树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（2005200520052005年年年年1106110611061106年年年年4 4 4 4月月月月）预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）报纸、网络软性宣传报纸、网络软性宣传报纸、网络软性宣传报纸、网络软性宣传 以软性宣传和文化炒作为主，不作硬性主题宣传，以软性宣传和文化炒作为主，不作硬性主题宣传，以软性宣传和文化炒作为主，不作硬性主题宣传，以软性宣传和文化炒作为主，不作硬性主题

58、宣传，起到文化培育市场，起到文化培育市场，起到文化培育市场，起到文化培育市场，蓄水的目的。蓄水的目的。蓄水的目的。蓄水的目的。 选择媒体：北青、新地产、焦点、新浪、中华别墅网等选择媒体：北青、新地产、焦点、新浪、中华别墅网等软性宣传选题：软性宣传选题：软性宣传选题：软性宣传选题：被忽略隐形贵族被忽略隐形贵族被忽略隐形贵族被忽略隐形贵族仕夫部落仕夫部落仕夫部落仕夫部落奥运唤起世界回归中国奥运唤起世界回归中国奥运唤起世界回归中国奥运唤起世界回归中国中式别墅由形似阶段进入神似阶段中式别墅由形似阶段进入神似阶段中式别墅由形似阶段进入神似阶段中式别墅由形似阶段进入神似阶段北京湾北京湾北京湾北京湾中式别墅

59、的分水岭中式别墅的分水岭中式别墅的分水岭中式别墅的分水岭北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（树立项目形象阶段（2005200520052005年年年年1106110611061106年年年年4 4 4 4月月月月）领袖的力量（一）领袖的力量（一）领袖的力量（一）领袖的力量（一） 利用伟业在业内的影响力和双方利用伟业在业内

60、的影响力和双方利用伟业在业内的影响力和双方利用伟业在业内的影响力和双方“林总林总林总林总”的业内号召力，在业内宣的业内号召力，在业内宣的业内号召力，在业内宣的业内号召力，在业内宣传项目，并形成中式别墅进入神似阶段的号召者，进而达到向业外传播的传项目，并形成中式别墅进入神似阶段的号召者，进而达到向业外传播的传项目，并形成中式别墅进入神似阶段的号召者，进而达到向业外传播的传项目，并形成中式别墅进入神似阶段的号召者，进而达到向业外传播的目的。目的。目的。目的。手段：专题访谈，人物专访，组织专题论坛手段：专题访谈，人物专访，组织专题论坛北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su u

61、l lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累 （2006200620062006年年年年1 1 1 1月月月月3333月月月月）领袖的力量（二）领袖的力量（二）领袖的力量（二）领袖的力量（二） 利用前期的宣传推广，吸引在客群中具有领袖作用的群体，并利用利用前期的宣传推广，吸引在客群中具有领袖作用的群体，并利用利用前期的宣传推广，吸引在客群中具有领袖作用的群体，并利用利用前期的宣传推广

62、，吸引在客群中具有领袖作用的群体，并利用活动、客户积分的手段进行维护，使之成为我项目的忠实业主，再利用其活动、客户积分的手段进行维护，使之成为我项目的忠实业主，再利用其活动、客户积分的手段进行维护，使之成为我项目的忠实业主，再利用其活动、客户积分的手段进行维护，使之成为我项目的忠实业主，再利用其在客群中的影响力，起到客群带动作用。在客群中的影响力，起到客群带动作用。在客群中的影响力，起到客群带动作用。在客群中的影响力，起到客群带动作用。 主流媒体大牌记者主流媒体大牌记者主流媒体大牌记者主流媒体大牌记者 专栏作家专栏作家专栏作家专栏作家 资深独立策划人资深独立策划人资深独立策划人资深独立策划人

63、画家和雕塑家画家和雕塑家画家和雕塑家画家和雕塑家 著名大学知名教师著名大学知名教师著名大学知名教师著名大学知名教师 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累 （2006200620062006年年年年1 1 1 1月月月月3333月月月月）活动活动活动活动保养忠实客户保养忠实客户保养忠实客户保养忠实客户制造市场舆论

64、和区域热点，为项目蓄势；制造市场舆论和区域热点，为项目蓄势；制造市场舆论和区域热点，为项目蓄势；制造市场舆论和区域热点，为项目蓄势；营造卖场气氛，聚集人气；营造卖场气氛，聚集人气；营造卖场气氛，聚集人气；营造卖场气氛，聚集人气；维系客户；维系客户；维系客户；维系客户；制造制造制造制造“羊群效应羊群效应羊群效应羊群效应”；行程慢记油画专业摄影DV实录北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4

65、.14 ）内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累 （2005200520052005年年年年1106110611061106年年年年4 4 4 4月月月月）路牌招引路牌招引路牌招引路牌招引配合配合配合配合舆论造市舆论造市舆论造市舆论造市，在市场形成舆论热点后，通过树立户外广告牌传递项，在市场形成舆论热点后，通过树立户外广告牌传递项，在市场形成舆论热点后，通过树立户外广告牌传递项，在市场形成舆论热点后，通过树立户外广告牌传递项目讯息，形成市场悬念，为项目认购热销储备市场能量。目讯息，形成市场悬念，为项目认购热销储备市场能量。目讯息，形成市场悬念，为项目认购热销储备市场能

66、量。目讯息，形成市场悬念，为项目认购热销储备市场能量。起到起到起到起到拦截作用拦截作用拦截作用拦截作用，在京昌路，我项目位于，在京昌路，我项目位于，在京昌路，我项目位于，在京昌路，我项目位于13131313c c c c出口，项目南侧分布着大量出口，项目南侧分布着大量出口，项目南侧分布着大量出口，项目南侧分布着大量别墅项目，为能够吸引京昌路沿线客源，利用路牌拦截其它项目客户。别墅项目，为能够吸引京昌路沿线客源，利用路牌拦截其它项目客户。别墅项目，为能够吸引京昌路沿线客源，利用路牌拦截其它项目客户。别墅项目，为能够吸引京昌路沿线客源，利用路牌拦截其它项目客户。指引作用指引作用指引作用指引作用，指

67、引客户顺利找到我项目，目前指引体系尚不完善。，指引客户顺利找到我项目，目前指引体系尚不完善。，指引客户顺利找到我项目，目前指引体系尚不完善。，指引客户顺利找到我项目，目前指引体系尚不完善。建议位置建议位置中关村、京昌路、北四环及项目周边交通线中关村、京昌路、北四环及项目周边交通线北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户积累内部认购客户

68、积累 （2005200520052005年年年年1106110611061106年年年年4 4 4 4月月月月）路牌招引路牌招引路牌招引路牌招引北六环北五环清河主站11出口9出口13C出口14出口北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）内部认购执行内部认购执行内部认购执行内部认购执行 （06060606年年年年3 3 3 3月月月月18181818日日日日4444月月月月141

69、41414日日日日 ）组建俱乐部招引部会员组建俱乐部招引部会员组建俱乐部招引部会员组建俱乐部招引部会员 在项目现场马场、高级会所等设施的陆续投入使用，利用这些高档在项目现场马场、高级会所等设施的陆续投入使用，利用这些高档在项目现场马场、高级会所等设施的陆续投入使用，利用这些高档在项目现场马场、高级会所等设施的陆续投入使用，利用这些高档设施设施设施设施组建俱乐部组建俱乐部组建俱乐部组建俱乐部。目的是。目的是。目的是。目的是避免避免避免避免我项目已经积累的我项目已经积累的我项目已经积累的我项目已经积累的客源流失客源流失客源流失客源流失，以会员的形式，以会员的形式，以会员的形式，以会员的形式进行售卡

70、，并声明此卡对购房具有进行售卡，并声明此卡对购房具有进行售卡，并声明此卡对购房具有进行售卡，并声明此卡对购房具有优惠和优先权优惠和优先权优惠和优先权优惠和优先权。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）推广策略推广策略推广策略推广策略网络先行，软宣蓄势，户外为主，组合积累网络先行，软宣蓄势，户外为主，组合积累网络组合：网络组合：网络组合：网络组合：发布时间：发布时间：发布时间：

71、发布时间：12121212月月月月06060606年年年年4 4 4 4月月月月发布媒体：焦点、中华别墅网、新浪等发布媒体：焦点、中华别墅网、新浪等发布媒体：焦点、中华别墅网、新浪等发布媒体：焦点、中华别墅网、新浪等发布主题：发布主题：发布主题：发布主题：05/1206/0105/1206/0105/1206/0105/1206/01月主题月主题月主题月主题中式别墅由形似阶段进入神似阶段中式别墅由形似阶段进入神似阶段2 2 2 23 3 3 3月主题月主题月主题月主题被忽略隐形贵族被忽略隐形贵族仕夫部落仕夫部落4 4 4 4月主题月主题月主题月主题北京湾北京湾中式别墅的分水岭中式别墅的分水岭社

72、会实时主题社会实时主题社会实时主题社会实时主题奥运唤起世界回归中国奥运唤起世界回归中国北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）推广策略推广策略推广策略推广策略网络先行，软宣蓄势，户外为主，组合积累网络先行，软宣蓄势，户外为主，组合积累户外组合：户外组合：户外组合：户外组合：位置：西直门位置：西直门位置：西直门位置：西直门 发布时间：发布时间：发布时间：发布时间：05/1206/

73、605/1206/605/1206/605/1206/6月月月月位置：北四环位置：北四环位置：北四环位置：北四环 发布时间：发布时间：发布时间：发布时间：05/1206/1205/1206/1205/1206/1205/1206/12月月月月位置：京昌高速位置：京昌高速位置：京昌高速位置：京昌高速 发布时间：发布时间：发布时间：发布时间：06/106/1206/106/1206/106/1206/106/12月月月月 京昌沿线具体位置：户外广告清河收费站京昌沿线具体位置：户外广告清河收费站京昌沿线具体位置：户外广告清河收费站京昌沿线具体位置：户外广告清河收费站11111111出口（出口（出口（

74、出口（1 1 1 1块）块）块）块） 道路指引：道路指引：道路指引：道路指引：13131313出口、出口、出口、出口、 13131313C C C C弯道、现场弯道、现场弯道、现场弯道、现场备选位置：中关村备选位置：中关村备选位置：中关村备选位置：中关村北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）网络先行，软宣蓄势，户外为主，组合积累网络先行，软宣蓄势，户外为主，组合积累活动组合：

75、活动组合：活动组合：活动组合：主题：中式别墅发展进入新阶段主题：中式别墅发展进入新阶段主题：中式别墅发展进入新阶段主题：中式别墅发展进入新阶段 时间：时间：时间：时间：06/206/206/206/2月下旬月下旬月下旬月下旬 地点：售楼处（酒店会议室）地点：售楼处（酒店会议室）地点：售楼处（酒店会议室）地点：售楼处（酒店会议室） 参加人物：伟业林总、汇超林总、建筑设计专家、中参加人物：伟业林总、汇超林总、建筑设计专家、中参加人物：伟业林总、汇超林总、建筑设计专家、中参加人物：伟业林总、汇超林总、建筑设计专家、中国居住文化专家、业内相关项目领导国居住文化专家、业内相关项目领导国居住文化专家、业内

76、相关项目领导国居住文化专家、业内相关项目领导 配合媒体：焦点、北青、新地产等配合媒体：焦点、北青、新地产等配合媒体：焦点、北青、新地产等配合媒体：焦点、北青、新地产等 发布形式：网络直播、新闻专题稿发布形式：网络直播、新闻专题稿发布形式：网络直播、新闻专题稿发布形式：网络直播、新闻专题稿主题：顶峰俱乐部会员招募及活动主题：顶峰俱乐部会员招募及活动主题：顶峰俱乐部会员招募及活动主题：顶峰俱乐部会员招募及活动 开始时间：开始时间：开始时间：开始时间：06/306/306/306/3月月月月 地点：售楼处地点：售楼处地点：售楼处地点：售楼处 形式：公布发售会员卡（酒会）及优惠措施形式：公布发售会员卡

77、（酒会）及优惠措施形式：公布发售会员卡（酒会）及优惠措施形式：公布发售会员卡（酒会）及优惠措施北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g预热期（预热期（预热期（预热期（05.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.1405.11.15-06.4.14 ）内部认购执行条件内部认购执行条件内部认购执行条件内部认购执行条件法律手续法律手续法律手续法律手续五证齐备五证齐备五证齐备五证齐备银行按揭手续齐备银行按揭手续齐备银行按揭手续齐备银行按揭手续齐备签约资料齐备签约资料齐备签约资料齐备签约资料齐备 工程

78、进度工程进度工程进度工程进度现场接待中心工程按期进行现场接待中心工程按期进行现场接待中心工程按期进行现场接待中心工程按期进行现场示范单位工程按期进行现场示范单位工程按期进行现场示范单位工程按期进行现场示范单位工程按期进行示范区景观、道路工程按期进行示范区景观、道路工程按期进行示范区景观、道路工程按期进行示范区景观、道路工程按期进行工程施工正常工程施工正常工程施工正常工程施工正常 销售道具销售道具销售道具销售道具销售资料、户型图、效果图、沙盘模型等到位；销售资料、户型图、效果图、沙盘模型等到位；销售资料、户型图、效果图、沙盘模型等到位；销售资料、户型图、效果图、沙盘模型等到位；确保销售所需的办公

79、用品和物料所需及时到位；确保销售所需的办公用品和物料所需及时到位；确保销售所需的办公用品和物料所需及时到位；确保销售所需的办公用品和物料所需及时到位；确保卖场布置及宣传推广的及时到位。确保卖场布置及宣传推广的及时到位。确保卖场布置及宣传推广的及时到位。确保卖场布置及宣传推广的及时到位。 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20 ）工作重点：工作重点：工作重点：工作重点：项目正式公开销售，进入强销期阶段项目正式公开销售，进入强销期阶段项目正式公

80、开销售，进入强销期阶段项目正式公开销售，进入强销期阶段 o o开盘活动，内部认购客户确定房号，换签正式认购书开盘活动，内部认购客户确定房号，换签正式认购书开盘活动，内部认购客户确定房号，换签正式认购书开盘活动，内部认购客户确定房号，换签正式认购书o o内部认购换签客户签署正式内部认购换签客户签署正式内部认购换签客户签署正式内部认购换签客户签署正式商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同，交纳房款及办理按揭等相关手续，交纳房款及办理按揭等相关手续，交纳房款及办理按揭等相关手续，交纳房款及办理按揭等相关手续 o o配合各种宣传推广媒体的实效表现，现场强销，掀起第一次销售高潮配合各种

81、宣传推广媒体的实效表现，现场强销，掀起第一次销售高潮配合各种宣传推广媒体的实效表现，现场强销，掀起第一次销售高潮配合各种宣传推广媒体的实效表现，现场强销，掀起第一次销售高潮推广目的推广目的推广目的推广目的根据前期市场积累，在市场中形成热销的市场印象根据前期市场积累，在市场中形成热销的市场印象根据前期市场积累，在市场中形成热销的市场印象根据前期市场积累，在市场中形成热销的市场印象推广主题：故宫、长城、北京湾推广主题：故宫、长城、北京湾 以开盘为核心，通过前期积累的大量客户资源和市场口碑，在此时点激活以开盘为核心，通过前期积累的大量客户资源和市场口碑，在此时点激活以开盘为核心，通过前期积累的大量客

82、户资源和市场口碑，在此时点激活以开盘为核心，通过前期积累的大量客户资源和市场口碑，在此时点激活市场知名度迅速提升，主力宣传项目市场知名度迅速提升，主力宣传项目市场知名度迅速提升，主力宣传项目市场知名度迅速提升，主力宣传项目的良好销售的良好销售的良好销售的良好销售市场表现，招引市场表现，招引市场表现，招引市场表现，招引客户追捧客户追捧客户追捧客户追捧。媒体选择：北青、新地产媒体选择：北青、新地产表现形式：硬广表现形式：硬广北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.2

83、04.156.20）销售道具销售道具销售道具销售道具样板组团样板组团样板组团样板组团身临其境，流连忘返身临其境，流连忘返身临其境，流连忘返身临其境，流连忘返 样板组团是最显示我产品实力的区域，我产品中式特点鲜明，样板组团是最显示我产品实力的区域，我产品中式特点鲜明，样板组团是最显示我产品实力的区域，我产品中式特点鲜明，样板组团是最显示我产品实力的区域，我产品中式特点鲜明，园园园园林水景设计林水景设计林水景设计林水景设计独具匠心，通过我独具匠心，通过我独具匠心，通过我独具匠心，通过我产品实景的强力感召力产品实景的强力感召力产品实景的强力感召力产品实景的强力感召力结合对结合对结合对结合对中国传统文

84、中国传统文中国传统文中国传统文化化化化的深刻表达，使客户达到精神物质双丰收。的深刻表达，使客户达到精神物质双丰收。的深刻表达，使客户达到精神物质双丰收。的深刻表达，使客户达到精神物质双丰收。 关键词：产品、园林、生活、中国文化关键词：产品、园林、生活、中国文化北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20 ） 销售道具销售道具销售道具销售道具楼楼楼楼 书书书书浓缩精神浓缩精神浓缩精神浓缩精神 诠释文化诠释文化诠释文化诠释文化 以中国文化为基调的文化

85、读本，注重中国传统哲学文化的宣扬，以中国文化为基调的文化读本，注重中国传统哲学文化的宣扬，以中国文化为基调的文化读本，注重中国传统哲学文化的宣扬，以中国文化为基调的文化读本，注重中国传统哲学文化的宣扬，通过对文化的阐述结合项目自身的产品形象表达，传达产品的精神实质。通过对文化的阐述结合项目自身的产品形象表达，传达产品的精神实质。通过对文化的阐述结合项目自身的产品形象表达，传达产品的精神实质。通过对文化的阐述结合项目自身的产品形象表达，传达产品的精神实质。关键：楼书的设计形式及表达形式为中式。关键：楼书的设计形式及表达形式为中式。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su u

86、l lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20 ） 销售道具销售道具销售道具销售道具客户通讯客户通讯随随随随 缘缘缘缘心心 路路仕仕 夫夫悟悟 语语足足 迹迹客客客客 通通通通精神传程的载体，维系客户工具精神传程的载体，维系客户工具精神传程的载体，维系客户工具精神传程的载体，维系客户工具关键：表达人生感悟和心理历程与传统中国哲学的结合关键：表达人生感悟和心理历程与传统中国哲学的结合北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g以活动为载体，以客户为核心，将体验进行

87、到底以活动为载体，以客户为核心，将体验进行到底以活动为载体，以客户为核心，将体验进行到底以活动为载体，以客户为核心，将体验进行到底体验式营销与强力营销相结合体验式营销与强力营销相结合体验式营销与强力营销相结合体验式营销与强力营销相结合公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20 ） 营销手段营销手段营销手段营销手段教育基地落成，开始定期教育基地落成，开始定期教育基地落成，开始定期教育基地落成，开始定期举办国学讲堂活动，通过举办国学讲堂活动，通过举办国学讲堂活动，通过举办国学讲堂活动，通过子女教育引起家长的关注。子女教育引起家长的关注。子女教

88、育引起家长的关注。子女教育引起家长的关注。领养部分土地进行耕领养部分土地进行耕领养部分土地进行耕领养部分土地进行耕作，体验乡野生活。作，体验乡野生活。作，体验乡野生活。作，体验乡野生活。请专人驯养马匹，业主可合请专人驯养马匹，业主可合请专人驯养马匹，业主可合请专人驯养马匹，业主可合伙领养，在专业人员指导下伙领养，在专业人员指导下伙领养，在专业人员指导下伙领养，在专业人员指导下喂养、训练、遛马。喂养、训练、遛马。喂养、训练、遛马。喂养、训练、遛马。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.

89、156.204.156.204.156.20） 营销手段营销手段营销手段营销手段建立置业俱乐部，实行客户积分制；建立置业俱乐部，实行客户积分制；建立置业俱乐部，实行客户积分制；建立置业俱乐部，实行客户积分制； 此阶段已经由大量的积累客户换签，而我项目前期维护的是客群此阶段已经由大量的积累客户换签，而我项目前期维护的是客群此阶段已经由大量的积累客户换签，而我项目前期维护的是客群此阶段已经由大量的积累客户换签，而我项目前期维护的是客群领袖，能够起到领袖，能够起到领袖，能够起到领袖，能够起到带动作用带动作用带动作用带动作用，通过客户积分的奖励制度刺激这部分客户带，通过客户积分的奖励制度刺激这部分客户

90、带，通过客户积分的奖励制度刺激这部分客户带，通过客户积分的奖励制度刺激这部分客户带动新的客群。而且，别墅产品别墅裙带关系置业比例较高，此阶段实施动新的客群。而且，别墅产品别墅裙带关系置业比例较高，此阶段实施动新的客群。而且，别墅产品别墅裙带关系置业比例较高，此阶段实施动新的客群。而且，别墅产品别墅裙带关系置业比例较高，此阶段实施客户积分制也是为客户积分制也是为客户积分制也是为客户积分制也是为保障持续期热销保障持续期热销保障持续期热销保障持续期热销，所采用的，所采用的，所采用的，所采用的必要手段必要手段必要手段必要手段之一。之一。之一。之一。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on n

91、s su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20） 营销手段营销手段营销手段营销手段推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：“名盘备受关注名盘备受关注名盘备受关注名盘备受关注”，“北京湾改写北京别墅市场北京湾改写北京别墅市场北京湾改写北京别墅市场北京湾改写北京别墅市场”，等，等，等，等宣传主题，将开盘前的形象宣传逐步转入介绍项目火爆热销主题，宣传主题，将开盘前的形象宣传逐步转入介绍项目火爆热销主题，宣传主题，将开盘前的形象宣传逐步转入介绍项目火爆热销主题，宣传主题，将开盘前的形象宣传逐步转入介绍项目火爆

92、热销主题，尽量延长项目开盘热销势头。尽量延长项目开盘热销势头。尽量延长项目开盘热销势头。尽量延长项目开盘热销势头。主要媒体：报广、户外、网络、活动、广播等主要媒体：报广、户外、网络、活动、广播等主要媒体：报广、户外、网络、活动、广播等主要媒体：报广、户外、网络、活动、广播等激活市场激活市场激活市场激活市场开盘活动开盘活动开盘活动开盘活动 通过热烈的开盘活动，将前期继续的市场通过热烈的开盘活动，将前期继续的市场通过热烈的开盘活动，将前期继续的市场通过热烈的开盘活动，将前期继续的市场能量激活能量激活能量激活能量激活，促成市场，促成市场，促成市场，促成市场的热销印象。确立的热销印象。确立的热销印象。

93、确立的热销印象。确立北京名盘北京名盘北京名盘北京名盘的市场地位。的市场地位。的市场地位。的市场地位。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20）开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动开盘活动：开盘活动：开盘活动：开盘活动：前提：有效客户积累达到开盘数量前提：有效客户积累达到开盘数量前提：有效客户积累达到开盘数量前提：有效客户积累达到开盘数量主题：北京湾开盘主题：北京湾开盘主题：北京湾开盘主题：北京湾开盘活动

94、时间：活动时间：活动时间：活动时间：06/606/606/606/6月月月月地点：售楼现场地点：售楼现场地点：售楼现场地点：售楼现场参加人数：约参加人数：约参加人数：约参加人数：约70707070组组组组活动形式：开盘酒会、当日优惠换签活动形式：开盘酒会、当日优惠换签活动形式：开盘酒会、当日优惠换签活动形式：开盘酒会、当日优惠换签配合媒体：北青、焦点等配合媒体：北青、焦点等配合媒体：北青、焦点等配合媒体：北青、焦点等推广策略推广策略推广策略推广策略北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204

95、.156.204.156.204.156.20）开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动硬广发布计划：硬广发布计划：硬广发布计划：硬广发布计划：发布时间：发布时间：发布时间：发布时间：06/406/406/406/46 6 6 6月月月月发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布形式：报广发布形式：报广发布形式：报广发布形式：报广整板（整板（整板（整板（5 5 5 5月中下旬开始月中下旬开始月中下旬开始月中下旬开始2 2 2 23 3 3 3次）次）次）次） 网

96、络网络网络网络旗帜等（旗帜等（旗帜等（旗帜等（5 5 5 5月开始持续月开始持续月开始持续月开始持续2 2 2 2个月）个月）个月）个月）推广策略推广策略推广策略推广策略北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20 ）开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动活动启动：活动启动：活动启动：活动启动：活动背景：项目现场具备组织活动条件，租用地部分娱乐设施投入使用活动背景：项目现场具备组织活动条件，租用地部分娱乐设施

97、投入使用活动背景：项目现场具备组织活动条件，租用地部分娱乐设施投入使用活动背景：项目现场具备组织活动条件，租用地部分娱乐设施投入使用活动内容：俱乐部活动、国学讲堂、田园采风等活动内容：俱乐部活动、国学讲堂、田园采风等活动内容：俱乐部活动、国学讲堂、田园采风等活动内容：俱乐部活动、国学讲堂、田园采风等活动启动时间：活动启动时间：活动启动时间：活动启动时间：06/606/606/606/6月月月月活动目的：保持客户对项目的热情，维系客户对项目的关注程度。活动目的：保持客户对项目的热情，维系客户对项目的关注程度。活动目的：保持客户对项目的热情，维系客户对项目的关注程度。活动目的：保持客户对项目的热情

98、，维系客户对项目的关注程度。备用方案：若现场无法举办活动应在市内举办相应的国学鉴赏和其他高品质活备用方案：若现场无法举办活动应在市内举办相应的国学鉴赏和其他高品质活备用方案：若现场无法举办活动应在市内举办相应的国学鉴赏和其他高品质活备用方案：若现场无法举办活动应在市内举办相应的国学鉴赏和其他高品质活动（茶道欣赏、文物鉴赏等）动（茶道欣赏、文物鉴赏等）动（茶道欣赏、文物鉴赏等）动（茶道欣赏、文物鉴赏等） 。推广策略推广策略推广策略推广策略北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.2

99、04.156.204.156.20 ）开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动推广策略推广策略推广策略推广策略启动客户联动：启动客户联动：启动客户联动：启动客户联动：启动背景：已经积累一定数量的业主（启动背景：已经积累一定数量的业主（启动背景：已经积累一定数量的业主（启动背景：已经积累一定数量的业主（20202020组左右）组左右）组左右）组左右）活动形式：推出客户带动优惠政策活动形式：推出客户带动优惠政策活动形式：推出客户带动优惠政策活动形式：推出客户带动优惠政策活动启动时间：活动启动时间：活动启动时间：活动启动时间：06/606/606/606/6月月月

100、月活动目的：利用客户带客户调动业主积极性。活动目的：利用客户带客户调动业主积极性。活动目的：利用客户带客户调动业主积极性。活动目的：利用客户带客户调动业主积极性。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g制定北京湾置业联盟卡发放标准；制定北京湾置业联盟卡发放标准；制定北京湾业联盟卡会细则；制定北京湾业联盟卡会细则；北京湾联盟会优惠条件及优惠内容；北京湾联盟会优惠条件及优惠内容；设计制作北京湾置业联盟卡；发放置业联盟卡；设计制作北京湾置业联盟卡；发放置业联盟卡；成立北京湾置业联盟，并由专门人员进行管理统计工作；成立北京湾置业联盟，并由专门人员

101、进行管理统计工作；北京湾置业联盟网站开放；北京湾置业联盟网站开放；北京湾置业联盟准备工作北京湾置业联盟准备工作北京湾置业联盟准备工作北京湾置业联盟准备工作公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20 ）开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动推广策略推广策略推广策略推广策略北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g公开期执行条件公开期执行条件公开期执行条件公开期执行条件法律手续法律手续法律手续法律手续五证齐备五证齐备五证齐备五证齐备银行按揭手续齐备银行

102、按揭手续齐备银行按揭手续齐备银行按揭手续齐备签约资料齐备签约资料齐备签约资料齐备签约资料齐备 工程进度工程进度工程进度工程进度现场接待中心投入使用现场接待中心投入使用现场接待中心投入使用现场接待中心投入使用现场示范单位投入使用现场示范单位投入使用现场示范单位投入使用现场示范单位投入使用示范区景观、道路工程按期进行示范区景观、道路工程按期进行示范区景观、道路工程按期进行示范区景观、道路工程按期进行工程施工正常（有一定的工程形象）工程施工正常（有一定的工程形象）工程施工正常（有一定的工程形象）工程施工正常（有一定的工程形象） 销售道具销售道具销售道具销售道具现场销售楼书、户型图、效果图、沙盘模型等

103、到位；现场销售楼书、户型图、效果图、沙盘模型等到位；现场销售楼书、户型图、效果图、沙盘模型等到位；现场销售楼书、户型图、效果图、沙盘模型等到位；活动实景设施建设完毕（活动实景设施建设完毕（活动实景设施建设完毕（活动实景设施建设完毕（600600600600亩租用地）亩租用地）亩租用地）亩租用地）确保现场卖场布置及宣传推广的及时到位。确保现场卖场布置及宣传推广的及时到位。确保现场卖场布置及宣传推广的及时到位。确保现场卖场布置及宣传推广的及时到位。 公开期（公开期（公开期（公开期（ 4.156.204.156.204.156.204.156.20 ）北北京京湾湾B B. .A A. .C Co o

104、n ns su ul lt ti in ng g持续期（持续期（持续期（持续期（ 6.2110.316.2110.316.2110.316.2110.31 ）工作重点：工作重点：工作重点：工作重点：项目销售进入持续期，签约、回款及客户积累阶段。项目销售进入持续期，签约、回款及客户积累阶段。项目销售进入持续期，签约、回款及客户积累阶段。项目销售进入持续期，签约、回款及客户积累阶段。o o强强强强销销销销期期期期后后后后，销销销销售售售售进进进进入入入入持持持持续续续续平平平平稳稳稳稳期期期期，签签签签约约约约，回回回回款款款款工工工工作作作作外外外外客客客客户户户户积积积积累累累累工作为主工作为

105、主工作为主工作为主o o利用金九银十的销售良机，掀起第二次销售高潮利用金九银十的销售良机，掀起第二次销售高潮利用金九银十的销售良机，掀起第二次销售高潮利用金九银十的销售良机，掀起第二次销售高潮 。 推广目的推广目的推广目的推广目的深入阐述产品特点，将文化落实到产品层面。深入阐述产品特点，将文化落实到产品层面。深入阐述产品特点，将文化落实到产品层面。深入阐述产品特点，将文化落实到产品层面。推广主题：不可复制的中国建筑推广主题：不可复制的中国建筑北京湾北京湾媒体选择：北青、焦点网、高档杂志媒体选择：北青、焦点网、高档杂志表现形式：硬广、软广、新闻稿表现形式：硬广、软广、新闻稿 在已经确立市场形象和

106、热销的市场印象的基础上，配合在已经确立市场形象和热销的市场印象的基础上，配合在已经确立市场形象和热销的市场印象的基础上，配合在已经确立市场形象和热销的市场印象的基础上，配合工程形象工程形象工程形象工程形象和季节特点，宣传从和季节特点，宣传从和季节特点，宣传从和季节特点，宣传从精神层面精神层面精神层面精神层面深入到产品深入到产品深入到产品深入到产品层面，利用可见的层面，利用可见的层面，利用可见的层面，利用可见的产品独特性迎合产品独特性迎合产品独特性迎合产品独特性迎合前期的前期的前期的前期的文化引导文化引导文化引导文化引导，丰富产品的感召力。，丰富产品的感召力。，丰富产品的感召力。，丰富产品的感召

107、力。北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g中关村、海淀客群为主中关村、海淀客群为主亚北地区亚北地区部分朝阳地区客户部分朝阳地区客户少量金融街客户少量金融街客户中央美术学院清华大学清华大学美术学院 （原中央工艺美术学院）北京大学中央音乐学院北京电影学院中央戏剧学院北京市文联北京画院客户地域范畴持续期（持续期（持续期（持续期（ 6.2110.316.2110.316.2110.316.2110.31 ） 营销手段营销手段营销手段营销手段通过伟业客户数据库，对这些区域客群进行直投，实行精准营销通过伟业客户数据库，对这些区域客群进行直投，实行精

108、准营销通过伟业客户数据库，对这些区域客群进行直投，实行精准营销通过伟业客户数据库，对这些区域客群进行直投，实行精准营销销售进入持续平稳期（销售进入持续平稳期（销售进入持续平稳期（销售进入持续平稳期（6 6 6 6月月月月1 1 1 1日日日日-8-8-8-8月月月月31313131日日日日 ）DMDM、加报等、加报等、加报等、加报等北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g持续期（持续期（持续期（持续期（ 6.2110.316.2110.316.2110.316.2110.31 ） 营销手段营销手段营销手段营销手段 贯彻执行客户积分制和体验

109、式营销活动，利用季节优势、项目的产品贯彻执行客户积分制和体验式营销活动，利用季节优势、项目的产品贯彻执行客户积分制和体验式营销活动，利用季节优势、项目的产品贯彻执行客户积分制和体验式营销活动，利用季节优势、项目的产品优势、周边环境优势，促进销售活动。（包括促签活动）优势、周边环境优势，促进销售活动。（包括促签活动）优势、周边环境优势，促进销售活动。（包括促签活动）优势、周边环境优势，促进销售活动。（包括促签活动）体验式营销与强力营销相结合体验式营销与强力营销相结合体验式营销与强力营销相结合体验式营销与强力营销相结合第二次销售高潮第二次销售高潮第二次销售高潮第二次销售高潮 （9 9 9 9月月月

110、月1 1 1 1日日日日-10-10-10-10月月月月31313131日日日日 ）北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g持续期（持续期（持续期（持续期（ 6.2110.316.2110.316.2110.316.2110.31 ）立足产品，深度营销，持续活动，客户联动立足产品，深度营销，持续活动，客户联动推广策略推广策略推广策略推广策略硬广发布计划：硬广发布计划：硬广发布计划：硬广发布计划：硬广主题：硬广主题：硬广主题：硬广主题：不可复制的中国建筑不可复制的中国建筑北京湾北京湾发布时间：发布时间：发布时间：发布时间：06/706/70

111、6/706/710101010月月月月发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等发布形式：报广发布形式：报广发布形式：报广发布形式：报广 网络发布形式：旗帜，条幅网络发布形式：旗帜，条幅网络发布形式：旗帜，条幅网络发布形式：旗帜，条幅北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g持续期（持续期（持续期（持续期（ 6.2110.316.2110.316.2110.316.2110.31 ）立足产品，深度营销，持续活动，客户联动立足产品，深度营销，持续活动

112、，客户联动推广策略推广策略推广策略推广策略深度营销：深度营销：深度营销：深度营销：发布时间：发布时间：发布时间：发布时间：06/706/706/706/79 9 9 9月月月月发布媒体：海淀区、亚北区域、望京区域及艺术院校发布媒体：海淀区、亚北区域、望京区域及艺术院校发布媒体：海淀区、亚北区域、望京区域及艺术院校发布媒体：海淀区、亚北区域、望京区域及艺术院校发布形式：夹报（北青）、发布形式：夹报（北青）、发布形式：夹报（北青）、发布形式：夹报（北青）、DM DM DM DM 中关村、海淀客群为主中关村、海淀客群为主亚北地区亚北地区部分朝阳地区客户部分朝阳地区客户少量金融街客户少量金融街客户中央

113、美术学院清华大学美术学院 （原中央工艺美术学院）中央音乐学院北京市文联客户地域范畴北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g深度营销：深度营销：深度营销：深度营销：发布时间：发布时间：发布时间：发布时间：06/706/706/706/79 9 9 9月月月月发布媒体：伟业数据库、汽车俱乐部、高尔夫俱乐部、四大俱乐部等发布媒体：伟业数据库、汽车俱乐部、高尔夫俱乐部、四大俱乐部等发布媒体：伟业数据库、汽车俱乐部、高尔夫俱乐部、四大俱乐部等发布媒体：伟业数据库、汽车俱乐部、高尔夫俱乐部、四大俱乐部等发布形式：发布形式：发布形式：发布形式：DM D

114、M DM DM 持续期（持续期（持续期（持续期（ 6.2110.316.2110.316.2110.316.2110.31 ）立足产品，深度营销，持续活动，客户联动立足产品，深度营销，持续活动，客户联动推广策略推广策略推广策略推广策略北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g持续期（持续期（持续期（持续期（ 6.2110.316.2110.316.2110.316.2110.31 ） 计划任务计划任务计划任务计划任务计划销售任务计划销售任务计划销售任务计划销售任务销售6月7月8月9月10月合计户数（户）2515881268686868面积（

115、m2）7250435023202320348019720197201972019720金额（万元）8193491626222622393322286222862228622286回款（万元）2500630035002800380018900189001890018900未到帐金额为：未到帐金额为：未到帐金额为：未到帐金额为：33863386万元万元万元万元北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g收官收官收官收官 （ 11111111月月月月1 1 1 1日日日日-12-12-12-12月月月月31313131日日日日 ）工作重点：工作重点

116、：工作重点：工作重点：项目销售进入尾声，督促签约、回款及结案阶段项目销售进入尾声，督促签约、回款及结案阶段项目销售进入尾声，督促签约、回款及结案阶段项目销售进入尾声，督促签约、回款及结案阶段 o o尾房促销尾房促销尾房促销尾房促销 o o督促回款督促回款督促回款督促回款 ，结案报告，结案报告，结案报告，结案报告 推广目的推广目的推广目的推广目的促销尾房，维护市场形象，为二期开发积蓄市场促销尾房，维护市场形象，为二期开发积蓄市场促销尾房，维护市场形象，为二期开发积蓄市场促销尾房，维护市场形象，为二期开发积蓄市场 本阶段产品销售接近尾声，推广主要是配合尾房的本阶段产品销售接近尾声，推广主要是配合尾

117、房的本阶段产品销售接近尾声，推广主要是配合尾房的本阶段产品销售接近尾声，推广主要是配合尾房的促销促销促销促销工作和工作和工作和工作和维持维持维持维持市场形象，为二期开发市场形象，为二期开发市场形象，为二期开发市场形象，为二期开发积蓄市场积蓄市场积蓄市场积蓄市场能量。能量。能量。能量。推广主题：仕者推广主题：仕者择邻而居；择邻而居；期待期待北京湾北京湾IIII；媒体选择：北青、焦点网、媒体选择：北青、焦点网、表现形式：硬广、软广、新闻稿表现形式：硬广、软广、新闻稿北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g收官收官收官收官 （ 11111111

118、月月月月1 1 1 1日日日日-12-12-12-12月月月月31313131日日日日 ）尾房促签，征集会员活动（尾房促签，征集会员活动（尾房促签，征集会员活动（尾房促签，征集会员活动（1111月月月月1 1日日日日-11-11月月月月3030日日日日 ） 举办现场促签活动或签约返奖活动推动尾房销售，利用俱乐部举办现场促签活动或签约返奖活动推动尾房销售，利用俱乐部举办现场促签活动或签约返奖活动推动尾房销售，利用俱乐部举办现场促签活动或签约返奖活动推动尾房销售，利用俱乐部征集会员，为二期销售积累客群。征集会员，为二期销售积累客群。征集会员，为二期销售积累客群。征集会员，为二期销售积累客群。北北京

119、京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g收官收官收官收官 （ 11111111月月月月1 1 1 1日日日日-12-12-12-12月月月月31313131日日日日 ）销售销售销售销售11111111月月月月12121212月月月月总计总计总计总计户数（户）10515151515面积（m2）290014504350435043504350金额（万元）327716404917491749174917回款（万元）400039007500750075007500计划销售任务计划销售任务计划销售任务计划销售任务前期未到帐金额为：前期未到帐金额为：前期未

120、到帐金额为：前期未到帐金额为：33863386万元万元万元万元未到帐金额为：未到帐金额为：未到帐金额为：未到帐金额为：803803万元万元万元万元北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g主题预算时间地点主办方备注1文化活动8万12月/05或2月/06市区商定业内或国学方面2网络论坛10万3月/06另定新浪或焦点中式别墅发展3产品说明会10万3月/06市区活动公司联办北京湾4植树活动10万3月12日/06现场活动公司联办与诚意客户联谊5邻居零距离15万5月/06现场活动公司联办内部认购6开盘活动30万6月06现场活动公司正式开盘7家庭纪念活

121、动10万7月/06现场活动公司促销活动8国学讲义10万8月/06现场活动公司促销活动9体验农庄活动10万9月/06现场活动公司促销活动10红叶家园10万10月/06现场活动公司促销活动11秋收采摘10万11月/06现场活动公司促销活动12业主联谊15万12月/06现场活动公司回溃活动推广费用推广费用推广费用推广费用-促销活动费促销活动费促销活动费促销活动费用用用用推广费用推广费用推广费用推广费用总计费用：148148万万万万北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g路牌路牌地点地点费用费用制作时间制作时间发布发布终止终止备注备注1 1西直门

122、西直门5050万万 1212月月/05/051212月月/05/056 6月月/06/065050万万2 2北三环北三环 200200万万 1 1月月/06/062 2月月/06/06 1010月月/06/06200200万万3 3北四环北四环 150150万万 1111月月/05/051212月月/05/05 1111月月/06/06150150万万4 4清河主清河主站站4040万万 1 1月月/06/063 3月月/06/06 2 2月月/07/07 4040万万5 59-119-11出口出口 3535万万 1 1月月/06/06 3 3月月/06/06 2 2月月/07/073535万万

123、6 61313出口出口3535万万 3535万万 1 1月月/06/06 3 3月月/06/06 2 2月月/07/073535万万 7 713C13C弯道弯道 1 1月月/06/063 3月月/06/06 2 2月月/07/073535万万 8 8现场现场2020万万 1 1月月/06/06 3 3月月/06/06 2 2月月/07/07 2020万万推广费用推广费用推广费用推广费用户外费用户外费用户外费用户外费用总计费用：总计费用：总计费用：总计费用：565565万万万万北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g推广费用推广费用推广费用

124、推广费用媒体地点制作时间发布费用费用小记网络新浪、焦点、别墅网12/051/061月10日15万/月180万杂志新地产、财经类06年2、5、8月06年3、6、9月20万/期60万FM103.92006年2月2006年4、8月20万/月40万评奖2项06年8月12月10万/个20万直投名单06年2-4月06年5月20万40万预算夹报报纸06年3月06年5月后10万/次60万预算410410万万万万推广费用推广费用推广费用推广费用-综合费综合费综合费综合费用用用用北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g 项目体总销售金额约项目体总销售金额约项

125、目体总销售金额约项目体总销售金额约9 9 9 9亿，推广费用比例为亿，推广费用比例为亿，推广费用比例为亿，推广费用比例为2.52.52.52.5，2250225022502250万元。一期投万元。一期投万元。一期投万元。一期投入比例适当增大，占总量的入比例适当增大，占总量的入比例适当增大，占总量的入比例适当增大，占总量的60%60%60%60%约约约约1400140014001400万元。万元。万元。万元。费用说明：费用说明： 由于一期推广起到项目整体形象建立和培育市场的作用，而后期产品销由于一期推广起到项目整体形象建立和培育市场的作用，而后期产品销售，可以借助一期的市场基础，所以推广费用应考

126、虑项目总体销售金额，因此，一售，可以借助一期的市场基础，所以推广费用应考虑项目总体销售金额，因此，一期的推广费用是为整体项目服务的，应酌情适当增加比例。期的推广费用是为整体项目服务的，应酌情适当增加比例。推广费用推广费用推广费用推广费用北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g销售计划销售计划销售计划销售计划北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g北北京京湾湾价价格格政政策策北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g定价思路定价思路

127、定价思路定价思路粉红色粉红色粉红色粉红色和和和和大红色大红色大红色大红色房屋共计房屋共计房屋共计房屋共计22222222套，位置、景观最好，因此价格为最高段；套，位置、景观最好，因此价格为最高段；套，位置、景观最好，因此价格为最高段；套，位置、景观最好，因此价格为最高段； 鹅黄色鹅黄色鹅黄色鹅黄色房屋共计房屋共计房屋共计房屋共计28282828套，位置、景观为次好，所以价格定为次高段；套，位置、景观为次好，所以价格定为次高段；套，位置、景观为次好，所以价格定为次高段；套，位置、景观为次好，所以价格定为次高段；亮兰色亮兰色亮兰色亮兰色房屋共计房屋共计房屋共计房屋共计39393939套，位置、景观

128、相对稍差，价格定位为中段；套，位置、景观相对稍差，价格定位为中段；套，位置、景观相对稍差，价格定位为中段；套，位置、景观相对稍差，价格定位为中段； 暗红色暗红色暗红色暗红色房屋共计房屋共计房屋共计房屋共计17171717套，位置、景观均较差，价格为全区最低段；套，位置、景观均较差，价格为全区最低段；套，位置、景观均较差，价格为全区最低段；套，位置、景观均较差，价格为全区最低段； 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g定价依据定价依据定价依据定价依据加价依据：加价依据：加价依据：加价依据：小区中心位置；小区中心位置；小区中心位置；小区中心

129、位置； 房屋多面临水的位置；房屋多面临水的位置；房屋多面临水的位置；房屋多面临水的位置；景观好的位置；景观好的位置；景观好的位置；景观好的位置； 下调依据：下调依据：下调依据：下调依据： 位置、景观在一期范围内相对最差位置、景观在一期范围内相对最差位置、景观在一期范围内相对最差位置、景观在一期范围内相对最差 定价策略定价策略定价策略定价策略北京湾项目所在昌平区域，别墅市场成熟度不足，故整体定价策略为：北京湾项目所在昌平区域，别墅市场成熟度不足，故整体定价策略为：北京湾项目所在昌平区域，别墅市场成熟度不足，故整体定价策略为：北京湾项目所在昌平区域，别墅市场成熟度不足，故整体定价策略为：小步快跑，

130、平稳入市小步快跑，平稳入市小步快跑，平稳入市小步快跑，平稳入市 以观市场变化，及时调整。以观市场变化，及时调整。以观市场变化，及时调整。以观市场变化，及时调整。 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g定价政策（定价政策（定价政策（定价政策（1 1 1 1）最高段最高段次高段次高段中段中段低段低段区域区域粉红色区域粉红色区域鹅黄色区域鹅黄色区域亮兰色区域亮兰色区域暗红色区域暗红色区域销售套数销售套数22283917各区均价各区均价A=C C+1000 B=C C+300C=整体均价整体均价D=C C-800代代 号号ABCD价格区间价格区

131、间C C+500-C C+1500C C+100-C C+500C C-100C+300C-1300-C-300C-1300-C-300粉粉粉粉红红红红色色色色和和和和大大大大红红红红色色色色房房房房屋屋屋屋位位位位置置置置、景景景景观观观观最最最最好好好好，最最最最高高高高价价价价定定定定为为为为均均均均价价价价上上上上涨涨涨涨1500150015001500元。元。元。元。鹅黄色房屋位置、景观为次好，最高价定为均价上涨鹅黄色房屋位置、景观为次好，最高价定为均价上涨鹅黄色房屋位置、景观为次好，最高价定为均价上涨鹅黄色房屋位置、景观为次好，最高价定为均价上涨500500500500元。元。元。

132、元。亮亮亮亮兰兰兰兰色色色色房房房房屋屋屋屋位位位位置置置置、景景景景观观观观相相相相对对对对稍稍稍稍差差差差，均均均均价价价价定定定定位位位位为为为为整整整整体体体体均均均均价价价价；最最最最高高高高价定为均价上涨价定为均价上涨价定为均价上涨价定为均价上涨300300300300元。元。元。元。暗红色房屋位置、景观均较差，最低价定为均价下调暗红色房屋位置、景观均较差，最低价定为均价下调暗红色房屋位置、景观均较差，最低价定为均价下调暗红色房屋位置、景观均较差，最低价定为均价下调1300130013001300元。元。元。元。 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul

133、 lt ti in ng g定价政策（定价政策（定价政策（定价政策（2 2 2 2） 户行范围户行范围户行范围户行范围项目和比例项目和比例项目和比例项目和比例范围范围范围范围1 1范围范围范围范围2 2范围范围范围范围3 3A1HFMEKDLJBCGA2户型套数户型套数户型套数户型套数( (套套套套) )16131313976655544供应量供应量供应量供应量7%7%5%5%3%3%户型面积户型面积户型面积户型面积5%5%12%12%15%15%阁楼面积阁楼面积阁楼面积阁楼面积10%10%10%10%10%10%地下室面积地下室面积地下室面积地下室面积18%18%15%15%20%20%入口

134、方位入口方位入口方位入口方位10%10%5%5%5%5%花园面积花园面积花园面积花园面积35%35%33%33%35%35%视野景观视野景观视野景观视野景观10%10%10%10%6%6%户型特色户型特色户型特色户型特色5%5%10%10%6%6%价格公式：定价政策（1） 定价政策（定价政策（定价政策（定价政策（2 2）北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g销售控制销售控制销售控制销售控制粉粉粉粉红红红红色色色色、鹅鹅鹅鹅黄黄黄黄色色色色房房房房屋屋屋屋在在在在小小小小区区区区中中中中心心心心位位位位置置置置，紧紧紧紧临临临临水水水水景

135、景景景，为为为为高高高高段段段段价价价价位位位位房房房房屋屋屋屋，销销销销售售售售过过过过程程程程中中中中计计计计划划划划型型型型开放，视情况冲击更高价格；开放，视情况冲击更高价格；开放，视情况冲击更高价格；开放，视情况冲击更高价格；暗暗暗暗红红红红色色色色房房房房屋屋屋屋在在在在全全全全区区区区中中中中位位位位置置置置景景景景观观观观相相相相对对对对最最最最差差差差，为为为为低低低低段段段段价价价价位位位位房房房房屋屋屋屋，控控控控制制制制型型型型开开开开放放放放，视视视视销销销销售售售售速速速速度度度度留留留留存价格空间；存价格空间；存价格空间；存价格空间；亮亮亮亮兰兰兰兰色色色色房房房房

136、屋屋屋屋为为为为中中中中段段段段价价价价位位位位房房房房屋屋屋屋，定定定定位位位位为为为为项项项项目目目目整整整整体体体体均均均均价价价价，应应应应保保保保证证证证相相相相当当当当的的的的开开开开放放放放量量量量，是是是是主主主主要要要要销销销销售售售售范围，视销售情况调整价格，争取利润最大化；范围，视销售情况调整价格，争取利润最大化；范围，视销售情况调整价格，争取利润最大化；范围，视销售情况调整价格，争取利润最大化；南侧大红色房屋在全区中心位置，为重点销控对象；南侧大红色房屋在全区中心位置，为重点销控对象；南侧大红色房屋在全区中心位置，为重点销控对象；南侧大红色房屋在全区中心位置，为重点销控

137、对象；在销售过程中，其它相对位置景观较好的房屋，视具体情况销控处理；在销售过程中，其它相对位置景观较好的房屋，视具体情况销控处理；在销售过程中，其它相对位置景观较好的房屋，视具体情况销控处理；在销售过程中，其它相对位置景观较好的房屋，视具体情况销控处理； 北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g销售价格控制销售价格控制销售价格控制销售价格控制 销售顺序销售顺序销售顺序销售顺序产品类型和幅度产品类型和幅度产品类型和幅度产品类型和幅度1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010121214141616A1A1、F F、MM、

138、HH、0 0100100150150100100100100100100100100D D 、E E、L L、KK0 0200200100100100100100100100100J J、B B、A2A2、C C、GG0 0150150100100150150100100上述表格中数据单位为元上述表格中数据单位为元上述表格中数据单位为元上述表格中数据单位为元/ /平方米平方米平方米平方米北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g销售价格控制销售价格控制销售价格控制销售价格控制 销售顺序销售顺序销售顺序销售顺序价格调整小计价格调整小计价格调整

139、小计价格调整小计1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010121214141616A1A1、F F、MM、HH、0 034345656797910110162621616D D 、E E、L L、KK0 050503737505035354545J J、B B、A2A2、C C、GG0 02020333360603838总计价格上调总计价格上调716716万元万元上述表格中数据单位为万元北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g北京湾户型分布一览北京湾户型分布一览北京湾户型分布一览北京湾户型分布一览-一期一期一期一期 图

140、图图图绿色绿色绿色绿色标识为项目示范区位置；标识为项目示范区位置；标识为项目示范区位置；标识为项目示范区位置； 示范单位的地理位置是现场接待中心示范单位的地理位置是现场接待中心示范单位的地理位置是现场接待中心示范单位的地理位置是现场接待中心和一期销售房屋的过渡位置；和一期销售房屋的过渡位置；和一期销售房屋的过渡位置；和一期销售房屋的过渡位置； 示范单位的示范单位的示范单位的示范单位的12121212户房屋分别是户房屋分别是户房屋分别是户房屋分别是12121212户型户型户型户型北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g北京湾首期开放北京湾首

141、期开放北京湾首期开放北京湾首期开放户型户型面积面积户数户数总面积总面积A1A1258.24258.248 82065.922065.92MM276.2276.26 61657.21657.2H H309.87309.875 51549.351549.35K K330.13330.132 2660.26660.26C C323.5323.52 2647647F F287.84287.846 61727.041727.04L L263.97263.975 51931.851931.85D D275.3275.34 41101.21101.2B B230.4230.44 4921.6921.6E E

142、381.2381.23 31143.61143.6G G324.99324.991 1423.99423.99J J202.22202.222 2404.44404.44总计总计484814233.4514233.45北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g北京湾一期二批开放北京湾一期二批开放北京湾一期二批开放北京湾一期二批开放户型户型面积面积户数户数总面积总面积A1A1258.24258.247 71807.681807.68MM276.2276.26 61657.21657.2H H309.87309.877 72169.092169

143、.09K K330.13330.134 41320.521320.52C C323.5323.52 2647647F F287.84287.846 61727.041727.04A2A2260.12260.124 41040.481040.48D D275.3275.31 1275.3275.3E E381.2381.25 519061906G G324.99324.992 2649.98649.98J J202.22202.222 2404.22404.22总计总计464613604.5113604.51北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in

144、ng g销售团队建设销售团队建设销售团队建设销售团队建设项目体架构项目经理销售组5销售副经理（5人主管）销售助理销售经理协作总负责策划销售组3销售组2销售组1销售组4北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g销售团队建设销售团队建设销售团队建设销售团队建设销售组销售组1销售组2销售组3销售组4销售代表销售副经理（主管）销售代表销售代表北北京京湾湾B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g销售团队建设销售团队建设销售团队建设销售团队建设职能职责销售副经理（主管） 组织和管理团队组织和管理团队组织和管理

145、团队组织和管理团队 以组为单位接受并完成销售任务以组为单位接受并完成销售任务以组为单位接受并完成销售任务以组为单位接受并完成销售任务 监控本组成员对客户进行相关服务监控本组成员对客户进行相关服务监控本组成员对客户进行相关服务监控本组成员对客户进行相关服务 本组销售人员的客户从定房、签约、贷款、本组销售人员的客户从定房、签约、贷款、本组销售人员的客户从定房、签约、贷款、本组销售人员的客户从定房、签约、贷款、 催款和入住工作服务催款和入住工作服务催款和入住工作服务催款和入住工作服务销售代表 热爱团队，发扬团结互助的精神热爱团队，发扬团结互助的精神热爱团队，发扬团结互助的精神热爱团队，发扬团结互助的

146、精神 以组为单位努力完成销售任务以组为单位努力完成销售任务以组为单位努力完成销售任务以组为单位努力完成销售任务 对客户进行主动相关周到的接待和介绍服务对客户进行主动相关周到的接待和介绍服务对客户进行主动相关周到的接待和介绍服务对客户进行主动相关周到的接待和介绍服务 本组销售人员的客户协作工作本组销售人员的客户协作工作本组销售人员的客户协作工作本组销售人员的客户协作工作 配合副经理的相关配合工作配合副经理的相关配合工作配合副经理的相关配合工作配合副经理的相关配合工作THANKS感谢开发商对我们的信任二二零零零零五五年年成成功功不不是是奇奇迹迹成成功功是是一一种种轨轨迹迹更更是是梦梦想想和和理理想想的的驱驱动动力力我我们们祝祝愿愿北北京京湾湾为为到到达达终终点点而而成成就就自自己己的的事事业业这这中中间间的的所所有有站站点点都都有有着着我我们们共共同同的的诸诸多多付付出出和和杰杰出出努努力力的的表表现现！