全国注册物业管理师执业资格考前培训

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1、全国注册物业管理师执业资格考前培训全国注册物业管理师执业资格考前培训第一章第一章 物业管理企业物业管理企业掌握：掌握： 物业管理企业的设立程序物业管理企业的设立程序 物业管理企业的组织机构及其职能。物业管理企业的组织机构及其职能。熟悉：熟悉： 物业管理企业主要特性物业管理企业主要特性 组织结构形式组织结构形式 物业管理企业资质管理制度。物业管理企业资质管理制度。 第一节第一节 概概 述述1 1、独立的企业法人、独立的企业法人2 2、属服务性企业、属服务性企业3 3、具有一定的公共管理职能：、具有一定的公共管理职能： 维护公共秩序、负责公共地方、维护公共秩序、负责公共地方、业主共同事务业主共同事

2、务一、物业管理企业概念：一、物业管理企业概念：一、物业管理企业概念：一、物业管理企业概念：指依法成立、具备指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。体。特特征征二、物业管理企业分类二、物业管理企业分类1.1.国有企业国有企业国有企业国有企业2.2.集体所有制企业集体所有制企业集体所有制企业集体所有制企业3.3.民营企业民营企业民营企业民营企业4.4.外资企业：外商独资、中外合资、中外合作外资企业：外商独资、中外合资、中外合作外资企业：外商独资、中外合资、中外合作外资

3、企业：外商独资、中外合资、中外合作5.5.其他企业其他企业其他企业其他企业（一）按投资主体的经济成分划分（一）按投资主体的经济成分划分（一）按投资主体的经济成分划分（一）按投资主体的经济成分划分（二）按股东出资形式划分二）按股东出资形式划分1 1、有限责任公司、有限责任公司2 2、股份有限公司、股份有限公司3 3、股份合作型公司、股份合作型公司三、物管企业的常见模式三、物管企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（二）独立运作的物管企业（三）物业管理集团公司第二节第二节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立一、设立依据一、设立依据公司法公司法、物业服务企业资质管理办法物业服务企业资

4、质管理办法工商注册登记工商注册登记资质审批资质审批二二个个阶阶段段一、物管企业的工商注册登记一、物管企业的工商注册登记（一）企业名称的预先审核（二）公司地址（三）注册资本 按公司法：注册资本最低按公司法：注册资本最低1010万元万元 按物管资质方法：注册资本最低按物管资质方法：注册资本最低5050万元万元（四）股东人数和法定代表人（五）公司人员（六）公司章程二、物管企业的资质审批及管理二、物管企业的资质审批及管理（一）物业管理企业分类及管理单位1 1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理2 2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理、省、自治区建设主

5、管部门负责二级证书及管理 直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理3 3、各地区的市级房管部门负责三级证书及管理、各地区的市级房管部门负责三级证书及管理物业管理资质条件物业管理资质条件一级资质一级资质一级资质一级资质二级二级二级二级资质资质资质资质三级三级三级三级资质资质资质资质注册资本注册资本注册资本注册资本500500万元以上万元以上万元以上万元以上300300万元以上万元以上万元以上万元以上5050万元以上万元以上万元以上万元以上物管物管物管物管专业人员专业人员专业人员专业人员和技术人员和技术人员和技术人员和技术人员3030人，其中人，其中人，

6、其中人，其中中级职称不少于中级职称不少于中级职称不少于中级职称不少于2020人，工程、财人，工程、财人，工程、财人，工程、财务负责人有中级务负责人有中级务负责人有中级务负责人有中级职称职称职称职称 2020人，中级人，中级人，中级人，中级职称不少于职称不少于职称不少于职称不少于1010人，工程、财务人，工程、财务人，工程、财务人，工程、财务负责人有中级职负责人有中级职负责人有中级职负责人有中级职称称称称 1010人，中级人，中级人，中级人，中级职称不少于职称不少于职称不少于职称不少于5 5人，人，人，人，工程、财务负责工程、财务负责工程、财务负责工程、财务负责人中级职称人中级职称人中级职称人中

7、级职称物管物管物管物管资质证书资质证书资质证书资质证书有有有有有有有有有有有有物业物业物业物业类型及面积类型及面积类型及面积类型及面积多层多层多层多层200200万万万万100100万万万万一、二级要管两一、二级要管两一、二级要管两一、二级要管两类物业以面积计类物业以面积计类物业以面积计类物业以面积计百分比之和大于百分比之和大于百分比之和大于百分比之和大于100%100%高层高层高层高层100100万万万万5050万万万万别墅别墅别墅别墅1515万万万万8 8万万万万办公楼、厂房办公楼、厂房办公楼、厂房办公楼、厂房5050万万万万2020万万万万 新成立物业企业为三级，一年的暂定期新成立物业企

8、业为三级，一年的暂定期 物管企业取得营业执照物管企业取得营业执照3030日内日内，向房，向房管部门申请资质应准备如下资料：管部门申请资质应准备如下资料：（1 1）营业执照）营业执照（2 2）企业章程）企业章程（3 3）验资证明）验资证明（4 4）法定代表人身份证明）法定代表人身份证明（4 4）物管专业人员的资格证和劳动合同）物管专业人员的资格证和劳动合同 管理和技术人员的职称证明和劳动合同管理和技术人员的职称证明和劳动合同总经理总经理管理处管理处清清洁洁绿绿化化保保安安维维修修优点：命令统一，责权分明，指挥及时适合：管理一到两个项目、小公司，业务单一适合：管理一到两个项目、小公司，业务单一第三

9、节第三节 物管企业的组织形式与机构设置物管企业的组织形式与机构设置 直直 线线 制制 直线职能制直线职能制总经理总经理市场部管理部管理处一管理处二工程部人事部财务部办公室管理处三 优点：优点：加强了专业管理的职能。加强了专业管理的职能。 缺点：缺点：机构人员多，成本高，横向协调难，工作效率低。机构人员多，成本高，横向协调难，工作效率低。适合：涉及面广、技术复杂、服务多样化综合性适合：涉及面广、技术复杂、服务多样化综合性 的物业管理企业的物业管理企业事业部制事业部制一种现代分权组织形式。总公司总公司分公司二分公司一管理部人事部财务部绿化公司经营公司清洁公司工程公司管理处一管理处二管理处三. 适合

10、：有不同专业公司，项目多且分散，适合：有不同专业公司，项目多且分散，甚至拓展到外地市场，规模大，经营业甚至拓展到外地市场，规模大，经营业务多的物业企业。务多的物业企业。优点：（1 1）多样化服务满足业主的要求；）多样化服务满足业主的要求；（2 2）公司负责人专心致于公司发展战略，不限）公司负责人专心致于公司发展战略，不限 于琐杂事务；于琐杂事务；（3 3）权力分散下放，有利调动员工）权力分散下放，有利调动员工积极性；积极性；（4 4）有利于专业化水平的提高。）有利于专业化水平的提高。 缺点：缺点： 各单位分公司相对独立，职能机构重叠；各单位分公司相对独立，职能机构重叠； 容易各自为政，互相扯皮

11、，利益难协调；容易各自为政，互相扯皮，利益难协调； 权力易失控。权力易失控。经理经理人人事事部部管管理理部部工工程程部部管理处一管理处一管理处二管理处二管理处三管理处三优点优点：1、有利于加强各职能部门间的横向联系，充分利用人力资源优势。、有利于加强各职能部门间的横向联系，充分利用人力资源优势。 2、有利于调动各方工作的积极性，解决各自职责范围内的问题、有利于调动各方工作的积极性，解决各自职责范围内的问题 3、具有较强的机动性和适应性、具有较强的机动性和适应性缺点：缺点：组织结构稳定性差，容易多头领导。组织结构稳定性差，容易多头领导。2、部门之间关系复杂，协调工、部门之间关系复杂，协调工作较大

12、，容易产生矛盾。作较大，容易产生矛盾。矩矩阵阵制制跨跨国国企企业业三、物管企业的机构设置三、物管企业的机构设置（五）品质管理部主要职责（五）品质管理部主要职责1、企业质量管理体系运行、企业质量管理体系运行2、物业项目服务品质监督、物业项目服务品质监督3、客户满意度评价及监督、评审、客户满意度评价及监督、评审 4、协助新项目建立质量管理体系、协助新项目建立质量管理体系5、客户关系管理、投诉处理、客户关系管理、投诉处理（一）物业管理招标主体（一）物业管理招标主体三种： 第二章第二章 物业管理招标投标物业管理招标投标 1 1、物业建设单位、物业建设单位 2 2、业主大会、业主大会 3 3、物业产权人

13、、物业产权人 （政府机关或物业产权部门（政府机关或物业产权部门）第一节 物业管理招标投标的内容与形式（二）物业管理投标概念（二）物业管理投标概念 是对物业管理招标的实质响应，指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制招标文件，参与投票竞争的行为。二、物业管理招标类型二、物业管理招标类型（一）按物业类型划分一）按物业类型划分 1、住宅 2、非住宅（写字楼、商场、医院、学校、办公楼）（二）按项目服务内容的实施划分二）按项目服务内容的实施划分1、整体物业管理 清洁2、单项服务项目 绿化 保安 消防设施 工程 空调 电梯3、分阶段项目（三）按招标主体划分三）按招标主

14、体划分（四）按项目服务方式划分（四）按项目服务方式划分 建设单位建设单位业主大会（或单一业主）业主大会（或单一业主）物业产权人物业产权人全权管理全权管理顾问管理顾问管理合作管理合作管理 三、物业招投标特点三、物业招投标特点特点特点综合性综合性 差异性差异性 特殊性特殊性（一）公开招标一）公开招标 通过公共媒介发布招标公告。通过公共媒介发布招标公告。（二）邀请招标（二）邀请招标 有限竞争性招标或选择性招标。有限竞争性招标或选择性招标。 （不得少于（不得少于3 3家）家）四、物业管理招标方式四、物业管理招标方式五、物业管理招标内容五、物业管理招标内容（一）早期介入和前期管理阶段一）早期介入和前期管

15、理阶段（P16P16）（二）日常物业管理招标内容（二）日常物业管理招标内容1 1 1 1、机构建议与日常运作、机构建议与日常运作、机构建议与日常运作、机构建议与日常运作2 2 2 2、房屋及配套设施（治安、消防）管理、房屋及配套设施（治安、消防）管理、房屋及配套设施（治安、消防）管理、房屋及配套设施（治安、消防）管理3 3 3 3、环境与公共秩序管理、环境与公共秩序管理、环境与公共秩序管理、环境与公共秩序管理4 4 4 4、客户管理、客户管理、客户管理、客户管理5 5 5 5、会议服务、会议服务、会议服务、会议服务6 6 6 6、餐厅、饭堂等饮食服务、餐厅、饭堂等饮食服务、餐厅、饭堂等饮食服务

16、、餐厅、饭堂等饮食服务7 7 7 7、会所管理、会所管理、会所管理、会所管理8 8 8 8、物业的租赁经营、物业的租赁经营、物业的租赁经营、物业的租赁经营9 9 9 9、财务管理等、财务管理等、财务管理等、财务管理等一、物业管理招投标的基本原则一、物业管理招投标的基本原则依法组织依法组织公开、公平公开、公平公正公正 实事求是、守信践诺实事求是、守信践诺第二节第二节 物业管理招投标策划与实施物业管理招投标策划与实施 根据物业管理条例，住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位应当招投标，若投标人少于3个或住宅面积较小的，经县、区级房管部门批准，可协议选聘。二、物业管理招标条件二、物业管理招标条件二、物

17、业管理招标程序二、物业管理招标程序1 1、成立招标领导小组、成立招标领导小组2 2、编制招标文件、编制招标文件招标文件包括以下内容：招标文件包括以下内容：招标文件包括以下内容：招标文件包括以下内容：（1 1）招标人及招标项目简介）招标人及招标项目简介（2 2）物业管理服务内容及要求）物业管理服务内容及要求（3 3）对投标人及投标书的要求）对投标人及投标书的要求（4 4）评标标准和评标方法）评标标准和评标方法（5 5）招标活动方案）招标活动方案 开标时间、地点开标时间、地点（6 6）物业服务合同的签订说明）物业服务合同的签订说明招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请招标人应当在发布招标公告或者

18、发出投标邀请书的书的10日前日前，提交与物业管理有关的物业项，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律法规规定的其他资邀请书、招标文件和法律法规规定的其他资料，报物业项目所在地的料，报物业项目所在地的县级以上地方人民县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。政府房地产行政主管部门备案。3、公布招标公告或发投标邀请书、公布招标公告或发投标邀请书采取邀请招标方式的，应当向采取邀请招标方式的，应当向3个以上个以上的物业企业发出的物业企业发出4 4、发放招标文件、发放招标文件 发招标文件至投标人提交投标文件，最发招标

19、文件至投标人提交投标文件，最发招标文件至投标人提交投标文件，最发招标文件至投标人提交投标文件，最 短不少于短不少于短不少于短不少于20202020天。天。天。天。5 5、招标人的资格预审、招标人的资格预审（选择不少于（选择不少于5 5家）家）6 6、接受投标文件、接受投标文件7 7、成立评标委员会、成立评标委员会 评标人由招标代表和物管专家组成（专评标人由招标代表和物管专家组成（专评标人由招标代表和物管专家组成（专评标人由招标代表和物管专家组成（专 家不少于委员会家不少于委员会家不少于委员会家不少于委员会2/32/32/32/3），评标人数至少为），评标人数至少为），评标人数至少为），评标人数

20、至少为5 5 5 5人人人人 以上的单数。以上的单数。以上的单数。以上的单数。8 8 8 8、开标、评标、开标、评标、开标、评标、开标、评标 评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法依法必须进行招标依法必须进行招标依法必须进行招标依法必须进行招标 的物业管理项目的所有投标被否决的，的物业管理项目的所有投标被否决的，的物业管理项目的所有投标被否决的，的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标招标人应当重新招标招标人应当重新招标招标人应当重新招标评标委员会完成评

21、标后，应当向招标人提出书面报告，评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不超过推荐不超过推荐不超过推荐不超过3 3 3 3名有排序的合格中标侯选人，并按照中标名有排序的合格中标侯选人，并按照中标名有排序的合格中标侯选人，并按照中标名有排序的合格中标侯选人，并按照中标顺序确定中标人，中标人放弃的，招标人可以依次确顺序确定中标人，中标人放弃的，招标人可以依次确顺序确定中标人，中标人放弃的，招标人可以依次确顺序确定中标人，中标人放弃的，招标人可以依次确定其他中标侯选人为中标人。定其他中标侯选人

22、为中标人。定其他中标侯选人为中标人。定其他中标侯选人为中标人。投标截止日投标截止日投标截止日投标截止日3030日前确定中标人；日前确定中标人；日前确定中标人；日前确定中标人；自确定中标人自确定中标人自确定中标人自确定中标人1515日内报主管部门备案日内报主管部门备案日内报主管部门备案日内报主管部门备案发出中标通知书发出中标通知书发出中标通知书发出中标通知书3030日内签合同。日内签合同。日内签合同。日内签合同。9 9、中标及签订合同、中标及签订合同、中标及签订合同、中标及签订合同三、物业管理投标程序三、物业管理投标程序1、获取招标信息2、项目评估：初选阶段和准备和实施阶段初选阶段和准备和实施阶

23、段1、投标物业的基本情况、投标物业的基本情况2、招标物业的项目的定位、招标物业的项目的定位 3、业主需要、业主需要4、建设单位、物业产权人（含业主）物业使用人的、建设单位、物业产权人（含业主）物业使用人的基本情况基本情况 5、招标条件和招标过程、招标条件和招标过程 6、竞争对手、竞争对手 7、企业自身条件的分析、企业自身条件的分析 公共媒介采集公开招标信息招标方邀请 内内 容容 4 4、准备投标文件、准备投标文件 标书的组成：标书的组成：投标函、投标报价表、资投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料求提供的其他材料 按性质分

24、为按性质分为商务文件和技术文件商务文件和技术文件 3、参加投标，获取招标文件5、送交投标文件6、接受招标方的资格审查7、参加开标、现场答辩8、中标并签合同 三、投标的策略技巧三、投标的策略技巧1、招标的组织策划（1）配备企业骨干,组成投标小组；（2）对招标方、招标物业、竞争对手认真分析、充分评估；（3）认真、仔细编制标书；吃透标书（4）准确测算成本，合理报价；（5 5 5 5）灵活运用公共关系，了解招标信息；）灵活运用公共关系，了解招标信息；）灵活运用公共关系，了解招标信息；）灵活运用公共关系，了解招标信息；（6 6 6 6）精选项目作为招标方考察对象体现公司实力；）精选项目作为招标方考察对象

25、体现公司实力；）精选项目作为招标方考察对象体现公司实力；）精选项目作为招标方考察对象体现公司实力；（7 7 7 7）加强与招标方沟通；）加强与招标方沟通；）加强与招标方沟通；）加强与招标方沟通；（8 8 8 8）精心准备现场答辩。）精心准备现场答辩。）精心准备现场答辩。）精心准备现场答辩。2 2、项目的现场勘探、项目的现场勘探3 3、投标文件的编写、投标文件的编写4 4、投标报价的策略与技巧、投标报价的策略与技巧5 5、现场答辩技巧、现场答辩技巧6 6、签约谈判技巧、签约谈判技巧投标文件内容应包括：1、投标函2、投标报价表3、全套资格证明文件 4、技术、商务响应文件 5、物业管理投标方案文件

26、6、应招标文件要求的其他文件 第三节第三节 物物业业管理方案的制订管理方案的制订一、制订物业管理方案的一般程序一、制订物业管理方案的一般程序(P40(P409个要点个要点）二、制定物业管理方案的要求二、制定物业管理方案的要求 响应性响应性 合法性合法性 客观性客观性 合理性合理性三、制定物业管理方案要点和要求三、制定物业管理方案要点和要求1.物业项目的整体设想与构思2.组织构架与人员配备3.费用测算与成本控制 4.管理方式、运作程序及管理措施（一）物业管理方案的基本内容（一）物业管理方案的基本内容（一）物业管理方案的基本内容（一）物业管理方案的基本内容关键性内容体现企业管理理念、管理优势和综合

27、竞争实力的关键体现企业管理理念、管理优势和综合竞争实力的关键1 1、管理制度的制定、管理制度的制定、管理制度的制定、管理制度的制定2.2.档案的建议与管理档案的建议与管理档案的建议与管理档案的建议与管理3.3.人员培训及管理人员培训及管理人员培训及管理人员培训及管理4.4.早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务内容 5.5.常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述6.6.管理指标管理指标管理指标管理指标 7.7.物资装备物资装备物资装备物资装备8.8.工作计划工作计划工作计划工

28、作计划实实实实质质质质性性性性内内内内容容容容：对招标文件的具体响应，反映企业的管理水平和特色对招标文件的具体响应，反映企业的管理水平和特色2 2 2 2、管理方式与运作程序、管理方式与运作程序、管理方式与运作程序、管理方式与运作程序（1 1 1 1）组织架构）组织架构）组织架构）组织架构（2 2 2 2）项目运作流程）项目运作流程）项目运作流程）项目运作流程（3 3 3 3）管理机制）管理机制）管理机制）管理机制3 3、人员配备，培训与管理、人员配备，培训与管理（1 1）各部门人数、各班人数）各部门人数、各班人数（2 2）员工培训）员工培训（3 3）员工管理（考核）员工管理（考核）目标管理责

29、任制：目标管理责任制：目标管理责任制：目标管理责任制：激励机制：激励机制：激励机制：激励机制：监督机制：政府、业主、客户、企业自身监督机制：政府、业主、客户、企业自身监督机制：政府、业主、客户、企业自身监督机制：政府、业主、客户、企业自身4、管理指标与措施 质量指标和经济效益指标 5、管理制度的制订公众制度：管理规约、装修管理、入住管理等公众制度：管理规约、装修管理、入住管理等6、档案管理（1）工程技术档案管理（2）客户档案管理（3）管理处档案7、早期介入与前期管理服务内容8、常规物业管理（1 1）工程设备管理）工程设备管理（2 2）治安管理）治安管理（3 3）消防管理）消防管理（4 4）清洁

30、管理）清洁管理（5 5）绿化管理）绿化管理9、工作计划10、物资装备11、费用测算12、成本控制管理成本测算服务费单价管理成本测算服务费单价服务收费标准测算管理成本服务收费标准测算管理成本 第三章第三章 物业管理合同物业管理合同考试要求考试要求掌握：掌握： 前期物业服务合同和物业服前期物业服务合同和物业服 务合同的主要内容和区别。务合同的主要内容和区别。熟悉：熟悉： 签订前期物业服务合同及物业服务合同的注签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。4545文库专用文库专用 签订与履行物业管理合同，是物业签订与履行

31、物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。务的基石。4646文库专用文库专用 合合同同是是双双方方或或多多该该当当事事人人之之间间的的协协议议。 合合同同的的订订立立，必必须须经经过过要要约约和和承承诺诺两两个个阶阶段段。一、合同的要约一、合同的要约 简单的说，要约就是订立合同的意思表示，简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。承诺就是对要约的接受。 如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反

32、要约。并提出修改建议，称为反要约。 合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。第一节第一节 合同的概念合同的概念4747文库专用文库专用（一）合同要约的构成要件要约的构成要件为：要约的构成要件为：（1 1）要约必须是特定人的意思表示，必须具）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。有订立合同的意图。（2 2）要约必须包括合同的主要内容，并且内）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。容必须具体确定。（3 3）要约必须传达到受要约人才能生效。）要约必须传达到受要约人才能生效。 4848文库专用文库专用（二）合同要约与邀请要约（二）合同要约与

33、邀请要约 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。邀请要约人无需承担法律责任。 1 1、拍卖、拍卖 。 2 2、广告、广告 原则上，一般的广告不是要约。原则上，一般的广告不是要约。 广告只是邀请要约。但对于某些已经做出广告只是邀请要约。但对于某些已经做出 许诺的广告，并且广告的内容符合要约规许诺的广告，并且广告的内容符合要约规 定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约 3 3、标价、标价 标价是邀请要约，不是要约。标价是邀请要约，不是要约。 4 4、招标、招标 招标是邀请要约，投标则是要约，招标是邀

34、请要约，投标则是要约， 招标人接受投标确定中标是承诺。招标人接受投标确定中标是承诺。4949文库专用文库专用合同要约不得撤销的合同要约不得撤销的2种情形种情形1、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；示要约不可撤销；2、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经履行合同作了准备工作并已经履行合同作了准备工作要约是一种法律行为，一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销。二、合同的承诺 要约人按照规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一要约一经承诺，合同即告成立。经承诺

35、，合同即告成立。 （一）合同承诺的构成要件（1 1）承）承诺必必须由受要由受要约人或其代理人作出。人或其代理人作出。（2 2）承）承诺必必须在要在要约的有效的有效时间内作出。内作出。（3 3）承）承诺必必须与要与要约的内容一致。的内容一致。（4 4）承）承诺必必须传达达给要要约人。人。5151文库专用文库专用三、合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括：1 1、当事人的缔约能力、当事人的缔约能力2 2、当事人的真实意思表示、当事人的真实意思表示3 3、合同的内容合法、合同的内容合法4 4、合同的形式合法、合同的形式合法5252文库专用文库专用四、口头合同、书面合同、事实合同五、合同签

36、订应遵循的基本原则（一）主体平等一）主体平等（二）合同自由（二）合同自由（三）权利义务公平对等（三）权利义务公平对等（四）诚实信用（四）诚实信用（五）守法和维护社会公益（五）守法和维护社会公益5353文库专用文库专用第二节第二节 前期物业服务合同前期物业服务合同 一、概概 念：念： 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应该包含前期建设单位与物业买受人签订的买卖合同应该包含前期物业服务合同的内容。物业服务合同的内容。5454文库专用文库专用二、前期物业服务合同的

37、主要内容1 1、合同的当事人：、合同的当事人：建设单位和物业服务企业建设单位和物业服务企业2 2、物业基本情况：、物业基本情况：名称、类型、位置、面积名称、类型、位置、面积3 3、服务内容与质量：、服务内容与质量：达到约定的质量标准达到约定的质量标准4 4、服务费用：、服务费用：在约定的收费方式下，收费的标准、方式及争议的解决在约定的收费方式下，收费的标准、方式及争议的解决 5 5、物业的经营与管理：、物业的经营与管理：会所、停车场及共用部位设施的经营管理会所、停车场及共用部位设施的经营管理 6 6、承接查验与使用维护：、承接查验与使用维护：主要明确双方责任；主要明确双方责任； 7 7、专项维

38、修资金：、专项维修资金：缴存、使用、续筹和管理缴存、使用、续筹和管理 8 8、违约责任：、违约责任：违约责任的约定和处理（含免责条款的约定）；违约责任的约定和处理（含免责条款的约定）； 9 9、其他事项：、其他事项：认为需要约定的事项认为需要约定的事项 5555文库专用文库专用三、签订前期物业服务合同应注意三、签订前期物业服务合同应注意 的事项的事项1、物业的承接验收： 前期物业管理最重要的环节；2、物业的服务费用： 此阶段收费主体的明确及违约责任届定是关键；3、前期物业服务合同的解除或终止： 提前解除的风险规避 5656文库专用文库专用一、概念：一、概念： 物业管理企业与业主（或业主大会受权

39、物业管理企业与业主（或业主大会受权的业委会）之间就物业管理服务及相关的的业委会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成物业管理活动所达成 的权利义务关系的协的权利义务关系的协议议 第三节第三节 物业服务合同物业服务合同二、物业服务合同的特点：二、物业服务合同的特点：1、合同主体之一即委托主体、合同主体之一即委托主体业主大会的业主大会的特殊性；特殊性；2、合同另一主体即受托主体、合同另一主体即受托主体企业接受指企业接受指导和监督性；导和监督性；3、合同具有有偿性；、合同具有有偿性；4、属集体性质的合同，即合同的主体之一、属集体性质的合同，即合同的主体之一业主大会由多个业主构成。业主大会由多

40、个业主构成。三、物业服务合同与前期物业服务三、物业服务合同与前期物业服务 合同的主要区别合同的主要区别1 1、订立合同的当事人不同、订立合同的当事人不同前期合同前期合同 ：开发单位与物业企业：开发单位与物业企业物业服务合同：业主（业主大会）与物业企业物业服务合同：业主（业主大会）与物业企业2 2、合同期限不同：、合同期限不同：物业服务合同开始生效，前期合同终止物业服务合同开始生效，前期合同终止，物业服务合同期限明确，稳定性强物业服务合同期限明确，稳定性强5959文库专用文库专用 1、明确业主委员会的权力义务 2、明确物业管理企业的权利和义务 3、对违约责任的约定 4、对免责条款的约定 5、物业

41、服务合同的主要条款宜细不宜粗 6、合同的签订要实事求是 7、明确违约责任的界定及争议的解决方式 四、物业服务合同的四、物业服务合同的签订签订注意事项：注意事项：6060文库专用文库专用第四节第四节 管理规约和其他物业管理规约和其他物业 管理合同管理合同管理规约概念： 由业主大会制订，全体业主承诺，对全休业由业主大会制订，全体业主承诺，对全休业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

42、理的基础和准则。6161文库专用文库专用 物业销售前，由建设单位制订临时管理规约。 物业销售阶段，在签订物业买卖合同时，将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。同时，要求物业买受人对遵守业主临时管理规约予以书面承诺。 首次业主大会召开，业主管理规约正式订立。首次业主大会召开，业主管理规约正式订立。 6262文库专用文库专用二、其他物业管理合同二、其他物业管理合同 1 1、建设单位涉及物业管理活动的合同：、建设单位涉及物业管理活动的合同：、建设单位涉及物业管理活动的合同：、建设单位涉及物业管理活动的合同： 土地使用合同、销售合同中物业管理的条款土地使用合同、销售合同中物业管理的条款土地使用合同

43、、销售合同中物业管理的条款土地使用合同、销售合同中物业管理的条款；2 2、物业管理企业与业主、使用人签订的合同：、物业管理企业与业主、使用人签订的合同：、物业管理企业与业主、使用人签订的合同：、物业管理企业与业主、使用人签订的合同：；装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监；装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监；装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监；装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议、特约服务协议管协议、特约服务协议管协议、特约服务协议管协议、特约服务协议3 3、物业服务活动与相关单位签订的合同：、物业服务活动与相关单位签订的合同：、物业服务活动与相关单位签订的合同：、物业服务活动与相关单位签订的合同： 清洁承包合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维清洁承包合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维清洁承包合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维清洁承包合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维修合同；修合同；修合同；修合同；4 4、其它与物业管理相关的合同：、其它与物业管理相关的合同：、其它与物业管理相关的合同：、其它与物业管理相关的合同： 供水供电有偿委托合同、物业经营协议。供水供电有偿委托合同、物业经营协议。供水供电有偿委托合同、物业经营协议。供水供电有偿委托合同、物业经营协议。