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1、建设用地审批建设用地审批温州市国土资源局2013.3.15建设项目报批流程建设项目报批流程建设单位提出书面申请业主项目可行性批复或项目核准发改规划选址初步意见规划用 地 预 审国土项目受理、出具联系单发改项目建议书批复或项目核准受理单、已备案发改环境评价登记环保水土保持方案登记占用河道审批水利规划选址意见书规划建设用地规划许可证规划下达年度投资计划发改规划工程许可证规划单独或具体项目报批国土农用地转用、土地征收和国有土地收回国土人防许可人防办总平公示方案批复规划初步设计审查批复建设施工许可证建设解决的问题n n1 1、用地报批怎么入手？、用地报批怎么入手？n n2 2、用地预审，哪里批，什么时
2、候报？、用地预审，哪里批，什么时候报？n n3 3、用地规划问题？新一轮规划如何衔接？、用地规划问题？新一轮规划如何衔接？n n4 4、用地指标有什么？耕地、标准农田、基本农田、用地指标有什么？耕地、标准农田、基本农田占补问题？计划指标使用问题。占补问题？计划指标使用问题。n n5 5、征地权属、地类、面积、征地权属、地类、面积n n6 6、征地告知、确认、听证、征地告知、确认、听证n n7 7、供地问题？征供合一、征供分离供地问题？征供合一、征供分离n n8 8、有关费税问题有关费税问题解决的问题n n1 1、用地报批怎么入手？、用地报批怎么入手？n n2 2、用地预审，哪里批，什么时候报？
3、、用地预审，哪里批，什么时候报？n n3 3、用地规划问题？新一轮规划如何衔接？、用地规划问题？新一轮规划如何衔接？n n4 4、用地指标有什么？耕地、标准农田、基本农田、用地指标有什么？耕地、标准农田、基本农田占补问题？计划指标使用问题。占补问题？计划指标使用问题。n n5 5、征地权属、地类、面积、征地权属、地类、面积n n6 6、征地告知、确认、听证、征地告知、确认、听证n n7 7、供、供地问题？征供合一、征供分离地问题？征供合一、征供分离n n8 8、有关费税问题有关费税问题主要内容n n1 土地规划土地规划n n2 农用地转用农用地转用n n3 土地征收土地征收n n4 项项目供地
4、审批目供地审批1 土地规划土地规划n n1.1 土地利用规划土地利用规划n n1.2 年度计划年度计划n n1.3 用地预审用地预审1.1土地利用规划n基本农田基本农田：基本农田是确保国家粮食安全的基础，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。n耕地保有量耕地保有量：指区域内某时点的耕地总数量n城乡建设用地规模城乡建设用地规模：区域内城市、建制镇、农居点、工矿用地的总和n新增建设用地新增建设用地：指规划期间，由其它非建设用地转变为建设用地的面积n人均城镇工矿用地人均城镇工矿用地：指城市、建制镇、工矿用地除以城镇人口的数值n万元二三产业增加值耗地量万元二三产业增加值耗地量：指建设用地除以二、三
5、产增加值之和的数值指标含义指标含义规划分区1 1 1 1）允许建设区：区内允许各类建设。）允许建设区：区内允许各类建设。）允许建设区：区内允许各类建设。）允许建设区：区内允许各类建设。2 2 2 2）有条件建设区：区内可依程序办理建设用地审批，同）有条件建设区：区内可依程序办理建设用地审批，同）有条件建设区：区内可依程序办理建设用地审批，同）有条件建设区：区内可依程序办理建设用地审批，同时相应核减允许建设用地区规模。时相应核减允许建设用地区规模。时相应核减允许建设用地区规模。时相应核减允许建设用地区规模。3 3 3 3）禁止建设区：区内主导用途是生态环境保护，严格禁止）禁止建设区：区内主导用途
6、是生态环境保护，严格禁止）禁止建设区：区内主导用途是生态环境保护，严格禁止）禁止建设区：区内主导用途是生态环境保护，严格禁止与主导功能不相符的各类建设。与主导功能不相符的各类建设。与主导功能不相符的各类建设。与主导功能不相符的各类建设。4 4 4 4）限制建设区：区内主导用途是农业，禁止城乡建设，严）限制建设区：区内主导用途是农业，禁止城乡建设，严）限制建设区：区内主导用途是农业，禁止城乡建设，严）限制建设区：区内主导用途是农业，禁止城乡建设，严格控制线型基础设施和独立建设项目用地。格控制线型基础设施和独立建设项目用地。格控制线型基础设施和独立建设项目用地。格控制线型基础设施和独立建设项目用地
7、。规划空间管制示意图1.2土地利用计划土地利用计划n n1、年度计划编制n n新增建设用地n n补充耕地n n填海n n城乡增减挂钩n n2、下达n n年初 年中 年底1.3 用地预审用地预审n n1、原则n n符合土地利用总体规划；n n保护耕地，特别是基本农田；n n合理和集约节约利用土地；n n符合国家供地政策。 1.3 用地预审用地预审2 2、审批权限、审批权限n n建建设项目用地预审的审批原则是设项目用地预审的审批原则是：哪级政府部门审批立项（审批、核：哪级政府部门审批立项（审批、核准和备案），就由同级国土部门进行预审。准和备案），就由同级国土部门进行预审。n n由省政府或省发改委审
8、批、核准和备案的项目由省政府或省发改委审批、核准和备案的项目，则由省国土资源厅审，则由省国土资源厅审批预审，但原则上由市（地）或县（市、区）国土部门先提出建设项批预审，但原则上由市（地）或县（市、区）国土部门先提出建设项目用地预审初审意见。目用地预审初审意见。n n由国家或国家发改委审批、核准和备案的项目由国家或国家发改委审批、核准和备案的项目，国土资源部委托项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，市建设用地范围内土地的，委托市级
9、国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。提出初审意见，转报国土资源部。 n n应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散的建设项目用地面积零星分散的建设项目用地，由省国土资源厅审批预审，报国土资，由省国土资源厅审批预审，报国土资源部备案。源部备案。n n涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请接向国土资源部提出预审申请 。1.5 用地预审3 3、所需资料、所需资料n n已已批准项目
10、建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的审的，应当提交下列材料：，应当提交下列材料：n n（一）建设项目用地预审申请表；（一）建设项目用地预审申请表；n n（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；情况
11、等；n n（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；n n（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；n n（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。重要矿产资源的证明材料。n n直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建
12、设项目，申申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。 1.3 用地用地预审预审4 4、审批效力、审批效力n n预预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。核准项目申请报告的必备文件。未经预审或者预审未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变
13、化的，审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。不再重复审查。 n n建设项目用地预审文件有效期为建设项目用地预审文件有效期为两年两年，自批准之日起计算。，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审，并注销原预审文件。重大调整的，应当重新申请预审，并注销原预审文件。2 农用地转用农用地转用n n2.1 农用地转用的概念农用地转用的概念n n2.2 农用地转用的依据农用地转用的依据 n n2.3 农用地转用报批的条件农用地转用报批的条件 n n2.4 农用地转用的批准权
14、限农用地转用的批准权限 2.1 农用地转用的概念农用地转用的概念n n农用地转用，是指将现状的农用地（包括耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖等），依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为。又称为农转地转为建设用地。 2.2 农用地转用的依据农用地转用的依据n n1、土地利用总体规划 n n2、土地利用年度计划 n n3、建设用地供应政策 2.3 农用地转用报批的条件农用地转用报批的条件n n1 1、符合土地利用总体规划、符合土地利用总体规划 规划修改规划修改 新一轮土地利用总体规划审批新一轮土地利用总体规划审批 n n2、取得土地利用年度计
15、划 土地利用年度计划土地利用年度计划是指国家和地方对是指国家和地方对土地资土地资源源开发利用作出的开发利用作出的年度安排年度安排。根据国民经济和社。根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制以及建设用地和土地利用的实际状况编制 。 2.3 农用地转用报批的条件农用地转用报批的条件n n3、履行耕地占补平衡的义务、履行耕地占补平衡的义务 n n依据依据依据依据: :中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第三十一条规定第三十一条规定第三十一条规定第
16、三十一条规定 法定义务，首要责任者为用地单位法定义务，首要责任者为用地单位 n n类型及适用范围类型及适用范围类型及适用范围类型及适用范围 n n从落实补充耕地时间划分：从落实补充耕地时间划分：从落实补充耕地时间划分：从落实补充耕地时间划分： “ “先补后占先补后占” ” 、“ “边补边占边补边占” ” n n从补充耕地项目类型分从补充耕地项目类型分从补充耕地项目类型分从补充耕地项目类型分：土地开发项目、土地整理项目、土土地开发项目、土地整理项目、土地复垦项目地复垦项目 n n从落实补充耕地的责任单位划分从落实补充耕地的责任单位划分从落实补充耕地的责任单位划分从落实补充耕地的责任单位划分: :
17、自行补充、委托补充自行补充、委托补充自行补充、委托补充自行补充、委托补充n n从落实补充耕地的地域分从落实补充耕地的地域分从落实补充耕地的地域分从落实补充耕地的地域分：本地补充和易地委托补充本地补充和易地委托补充 3、履行耕地占补平衡的义务、履行耕地占补平衡的义务n n补充耕地的责任主体补充耕地的责任主体 n n单独选址建设项目用地单独选址建设项目用地 ：建设单位建设单位 n n城市分批次建设用地城市分批次建设用地 ：市、县人民政府市、县人民政府 n n村庄、集镇分批次建设用地村庄、集镇分批次建设用地 ：涉及的农村集体经涉及的农村集体经济组织济组织 （实际操作为县市政府）（实际操作为县市政府）
18、n n因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求（建因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求（建设单位不能自行补充耕地）设单位不能自行补充耕地） ：缴纳耕地开垦费，缴纳耕地开垦费，有关地方人民政府或者部门有关地方人民政府或者部门 n n因耕地后备资源匮乏因耕地后备资源匮乏 ：易地补充耕地的，接收耕易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门地开垦费的有关地方人民政府或部门 3、履行耕地占补平衡的义务、履行耕地占补平衡的义务n n耕地占补平衡的管理耕地占补平衡的管理耕地占补平衡的管理耕地占补平衡的管理n n补、备、核、用、考补、备、核、用、考补、备、核、用、考补、备、核、用、考n n补：补：
19、补：补：即通过即通过即通过即通过实施实施实施实施土地开发整理复垦项目，垦造新增耕地，土地开发整理复垦项目，垦造新增耕地，土地开发整理复垦项目，垦造新增耕地，土地开发整理复垦项目，垦造新增耕地，充实充实充实充实补充耕补充耕补充耕补充耕地储备库，地储备库，地储备库，地储备库，实现实现实现实现耕地先补后占，耕地先补后占，耕地先补后占，耕地先补后占，实现实现实现实现耕地占补平衡。计划、立项、验耕地占补平衡。计划、立项、验耕地占补平衡。计划、立项、验耕地占补平衡。计划、立项、验收、资金。收、资金。收、资金。收、资金。n n备：备：备：备：建立建立建立建立全国土地整理复垦开发项目信息系统，所有的补充耕地项
20、目全国土地整理复垦开发项目信息系统，所有的补充耕地项目全国土地整理复垦开发项目信息系统，所有的补充耕地项目全国土地整理复垦开发项目信息系统，所有的补充耕地项目必须按照必须按照必须按照必须按照“ “谁实施、谁备案谁实施、谁备案谁实施、谁备案谁实施、谁备案” ”的原则，在部报备系统上的原则，在部报备系统上的原则，在部报备系统上的原则，在部报备系统上进行备案进行备案进行备案进行备案，并，并，并，并取得取得取得取得备案号，未取得备案号的补充耕地项目不得用于耕地占补平衡。备案号，未取得备案号的补充耕地项目不得用于耕地占补平衡。备案号，未取得备案号的补充耕地项目不得用于耕地占补平衡。备案号，未取得备案号的
21、补充耕地项目不得用于耕地占补平衡。n n核：核：核：核：对补充耕地项目立项、验收、新增耕地面积、资金来源等对补充耕地项目立项、验收、新增耕地面积、资金来源等对补充耕地项目立项、验收、新增耕地面积、资金来源等对补充耕地项目立项、验收、新增耕地面积、资金来源等进行核进行核进行核进行核实和比对分析实和比对分析实和比对分析实和比对分析，核对项目规模、地类，核对项目规模、地类，核对项目规模、地类，核对项目规模、地类，核定核定核定核定可用于占补平衡的补充耕可用于占补平衡的补充耕可用于占补平衡的补充耕可用于占补平衡的补充耕地面积，复核通过的项目，部给予配号。地面积，复核通过的项目，部给予配号。地面积，复核通
22、过的项目，部给予配号。地面积，复核通过的项目，部给予配号。n n用：用：用：用：通过通过通过通过复核，并复核，并复核，并复核，并取得取得取得取得项目编号的补充耕地项目，才能项目编号的补充耕地项目，才能项目编号的补充耕地项目，才能项目编号的补充耕地项目，才能用于用于用于用于建设项目建设项目建设项目建设项目耕地占补平衡，并实行建设用地项目与补充耕地项目挂钩制度。耕地占补平衡，并实行建设用地项目与补充耕地项目挂钩制度。耕地占补平衡，并实行建设用地项目与补充耕地项目挂钩制度。耕地占补平衡，并实行建设用地项目与补充耕地项目挂钩制度。n n考：考：考：考：按照按照按照按照“ “占多少，垦多少占多少，垦多少
23、占多少，垦多少占多少，垦多少” ”的原则，县级以上的国土资源部门对依的原则，县级以上的国土资源部门对依的原则，县级以上的国土资源部门对依的原则，县级以上的国土资源部门对依法批准占用耕地的非农建设用地补充耕地方案的落实情况法批准占用耕地的非农建设用地补充耕地方案的落实情况法批准占用耕地的非农建设用地补充耕地方案的落实情况法批准占用耕地的非农建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查进行检查进行检查进行检查。2.3 农用地转用报批的条件农用地转用报批的条件n n4、符合国家建设用地供应政策。保证优先发展产业用地；不向“两高一资”（ 高耗能、高污染和资源性）、产能过剩、重复建设和禁止供地的项目供地。n
24、n5、其他条件：符合城乡规划、压矿、地质等2.4 农用地转用的批准权限农用地转用的批准权限n n1 1、国务院审批、国务院审批、国务院审批、国务院审批n n国务院批准的建设项目占用农用地，以及国务院有关部门和中央军国务院批准的建设项目占用农用地，以及国务院有关部门和中央军委批准的建设项目涉及占用农用地；委批准的建设项目涉及占用农用地；n n省、自治区、直辖市人民政府批准的水利、交通、能源等大型基础省、自治区、直辖市人民政府批准的水利、交通、能源等大型基础设施建设项目占用农用地；设施建设项目占用农用地；n n由国务院批准土地利用总体规划的城市建设涉及的农转用。由国务院批准土地利用总体规划的城市建
25、设涉及的农转用。n n2 2、省政府审批省政府审批省政府审批省政府审批n n除国务院批准权限以外的其他城市市区城市建设农转用；以及土地利除国务院批准权限以外的其他城市市区城市建设农转用；以及土地利用总体规划由省政府审批的乡镇实施规划涉及农转用。用总体规划由省政府审批的乡镇实施规划涉及农转用。n n3 3、市政府审批市政府审批市政府审批市政府审批n n省政府授权市政府批准的土地利用总体规划的乡镇，涉及农转用由市省政府授权市政府批准的土地利用总体规划的乡镇，涉及农转用由市政府审批。政府审批。3 土地征收土地征收n n3.1 土地征收的含义和特征土地征收的含义和特征n n3.2 土地征收的审批权限土
26、地征收的审批权限n n3.3 土地征收的程序土地征收的程序n n3.4 土地征收补偿的构成土地征收补偿的构成n n3.5 征地补偿费的支付、分配和监督征地补偿费的支付、分配和监督n n3.6 土地征收的安置途径土地征收的安置途径3.1 土地征收的含义和特征n n集体土地征收集体土地征收集体土地征收集体土地征收指国家为了指国家为了社会公共利益社会公共利益的需要，依照的需要，依照法定的程序法定的程序将集将集体所有的土地转变为国有土地，并给予被征收土地的农民集体和个人体所有的土地转变为国有土地，并给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的合理补偿和妥善安置的行为行为 补偿性对象特定性程序性强
27、制性公开性统一性特征特征3.1 土地征收的含义和特征n n1 1、对象特定性：、对象特定性：、对象特定性：、对象特定性：即只有将集体土地按法定的程序转为国有即只有将集体土地按法定的程序转为国有我们称征地；我们称征地；n n2 2、统一性：、统一性：、统一性：、统一性：征地是国家行为，只能由政府代表国家统一行征地是国家行为，只能由政府代表国家统一行使，任何单位和个人都不能行使征地权；使，任何单位和个人都不能行使征地权；n n3 3、程序性：、程序性：、程序性：、程序性：征地必须按法定程序经依法批准才能取得，不征地必须按法定程序经依法批准才能取得，不得擅自占用；得擅自占用；n n4 4、补偿性、补
28、偿性、补偿性、补偿性：征地必须对被征地单位和个人进行合理的补偿，征地必须对被征地单位和个人进行合理的补偿，对因此造成的剩余劳动力给予妥善安置；对因此造成的剩余劳动力给予妥善安置；n n5 5、强制性：、强制性：、强制性：、强制性：征收是一种国家行为，具有强制性，一旦经依征收是一种国家行为，具有强制性，一旦经依法批准征地并补偿安置到位后，被征地单位应该服从并及时法批准征地并补偿安置到位后，被征地单位应该服从并及时交地，不得无理阻挠；交地，不得无理阻挠；n n6 6、公开性：、公开性：、公开性：、公开性：征地的有关事项必须向社会公开，接受社会的征地的有关事项必须向社会公开，接受社会的监督，所征土地
29、的权属、界线和地类须经被征地单位确认，监督，所征土地的权属、界线和地类须经被征地单位确认，以保障被征地单位及其村民的以保障被征地单位及其村民的“ “确认、知情和听证权确认、知情和听证权” ”。3.2 土地征收的审批权限n n根据中华人民共和国土地管理法的规定，只有国务院和省人民政府二级有土地征收审批权，其他各级地方政府都没有土地征收审批权。其中：n n国务院审批：基本农田、耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷；n n省政府审批：以上情况外土地的征收，并报国务院备案。n n征地前：征地前： 权属、地类、面积 告知、确认、听证n n征地后：征地后：两公告、一登记、一批复3.3 土地征收的程序 送
30、达听证告知书送达听证告知书取得送送回证取得送送回证召开村民代表会召开村民代表会议议出具会出具会议纪议纪要要 取得规划红线取得规划红线勘测定界勘测定界拟定征地补偿标准拟定征地补偿标准和安置方案和安置方案 修改征地补偿标准修改征地补偿标准和安置方案和安置方案 签订征地补签订征地补偿安置协议偿安置协议批前征地程序批前征地程序：听证或放弃听证听证或放弃听证支付征地补偿费和征地管理费征地补偿安置方案公告征地补偿安置方案公告 取得征地批准书取得征地批准书取得征地补偿取得征地补偿安置方案批复安置方案批复办理具体项目审办理具体项目审批批落实征地补偿登记落实征地补偿登记发布征地第一公告发布征地第一公告 批后实施
31、征地程序：批后实施征地程序：3.4 土地征收补偿的构成征地补偿土地补偿费安置补助费青苗补偿费地上附着物补偿费征地区片综合地价3.4 土地征收补偿的构成n n1 1、土地补偿费、土地补偿费、土地补偿费、土地补偿费n n土地补偿费土地补偿费是指因国家征收土地是指因国家征收土地对土地所有者和对土地所有者和土地使用者土地使用者因对土地上的投入和收益因对土地上的投入和收益造成损失造成损失的的补偿。补偿。n n浙江省规定，征收浙江省规定，征收耕地耕地的，按照其被征收前三年的，按照其被征收前三年平均年产值的平均年产值的八至十倍补八至十倍补偿；征收耕地以外的偿；征收耕地以外的其其他农用地的他农用地的，按照其被
32、征收前三年平均年产值的，按照其被征收前三年平均年产值的四至七倍四至七倍补偿；征收补偿；征收未利用地未利用地的，按照当地的，按照当地耕地耕地补偿费的补偿费的百分之五十百分之五十补偿；征收补偿；征收建设用地建设用地的，的，参参照照当地当地耕地耕地的补偿标准补偿。的补偿标准补偿。3.4 土地征收补偿的构成n n2 2、安置补助费、安置补助费、安置补助费、安置补助费n n安置补助费安置补助费是是用于用于被征地农民的生产、生活安置的费被征地农民的生产、生活安置的费用，其用，其目的目的是帮助失去土地的农民解决就业问题及其是帮助失去土地的农民解决就业问题及其他生活方面的困难。他生活方面的困难。n n征收耕地
33、的征收耕地的安置补助费安置补助费，按照需要安置的，按照需要安置的农业人口数农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征收土地前被征地单位平均每人占有耕地的数量除以征收土地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。浙江省规定，量计算。浙江省规定，每一个每一个需要安置的农业人口的需要安置的农业人口的安置补助费标准，按该耕地被征收安置补助费标准，按该耕地被征收前三年平均年产值前三年平均年产值的的四至六四至六倍补助。但每公顷被征用耕地的安置补助费倍补助。但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的最高不得超过被征收前
34、三年平均年产值的十五十五倍。倍。3.4 土地征收补偿的构成n n3、地上附着物补偿费、地上附着物补偿费n n地上附着物补偿费是指在征收土地时对地上附着物的补偿费用。地上附着物补偿费用包括地上地下的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠等的拆迁和恢复费用等。实际操作中，具体标准按实补偿。3.4 土地征收补偿的构成n n4、青苗补偿费、青苗补偿费n n青苗补偿费是指因征收土地，致使已处于生长期的农作物不能收获而使农民造成损失，所给予土地承包经营或土地使用者的一次性经济补偿。浙江省规定，被征收土地上的青苗补偿费按照当季作物的产值计算。3.4 土地征收补偿的构成n n5 5、 “
35、“征地区征综合价征地区征综合价征地区征综合价征地区征综合价” ” n n是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，内，依据依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标征地综合补偿标准准( (原则上不含地上附着物和青苗的补偿费原则上不含地上附着物和青苗的补偿费) )。n n该项制度省政府该项制度省政府2003
36、2003年开始实施，年开始实施，20052005年国土资源部在年国土资源部在全国推广，对征地补偿标准限制减少，逐步向市场化补偿全国推广，对征地补偿标准限制减少，逐步向市场化补偿过渡。过渡。 n n根据根据浙江省人民政府关于调整全省征地补偿最低保护标浙江省人民政府关于调整全省征地补偿最低保护标准的通知准的通知（浙政发（浙政发200917200917号），自号），自20092009年年1 1月月1 1日起，日起，征收征收耕地的耕地的，征地区片价不低于，征地区片价不低于3 3万元万元/ /亩亩，采用统一年产，采用统一年产值，年产值不低于值，年产值不低于18001800元元/ /亩亩，不低于，不低于1
37、616倍，倍，即即2.882.88万元万元/ /亩亩，包括土地补偿费和安置补助费。，包括土地补偿费和安置补助费。3.4 土地征收补偿的构成n n6 6、温州市区征地补偿标准、温州市区征地补偿标准、温州市区征地补偿标准、温州市区征地补偿标准地段地段土地分类土地分类统一年统一年产值标产值标准准倍数倍数补偿标补偿标准准土地土地补偿补偿费费蔬菜地0.2153一类区片农用地、二类区片耕地（除菜地外）0.2102二类区片其它农用地0.271.4未利用地0.251建设用地有建筑物0.281.6建设用地无建筑物0.2102安置安置补助补助费费蔬菜地0.2275.4一类区片农用地、二类区片耕地（除菜地外）0.2
38、204二类区片其它农用地0.281.6未利用地0.200建设用地0.2003.5 征地补偿费的支付、分配和监督1、征地补偿费的支付、征地补偿费的支付n n征收土地补偿安置费用应当自市、县人民政府对征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付。征地补偿安置费用未按期全额支付到位的，不得强行使用集体土地，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。3.5 征地补偿费的支付、分配和监督2 2、征地补偿费的分配、征地补偿费的分配、征地补偿费的分配、征地补偿费的分配n n按照按照土地补偿费土地补偿费主要用于被征地农户主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理
39、分配。土地被全部征收，同时农村农村集体经济组织内部合理分配。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。生产生活安置。n n安置补助费安置补助费必须必须专款专用专款专用。需要安置的人员由农村集体经济组。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，要安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，要求自主择业的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征
40、得被求自主择业的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。n n青苗补偿费及地上附着物补偿费青苗补偿费及地上附着物补偿费归青苗及地上附着物的归青苗及地上附着物的所有者所有者所有。所有。3.5 征地补偿费的支付、分配和监督3 3、征地补偿费的监管、征地补偿费的监管、征地补偿费的监管、征地补偿费的监管n n支付给农村集体经济组织的土地补偿费和安置补助费，可采支付给农村集体经济组织的土地补偿费和安置补助费，可采用乡（镇）管、村（组）用的形式设立财务专户进行管理。用乡（镇）管、村（组）用的形式设立财务专户进行管理。
41、n n中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第五十九条规定，土地补偿费等第五十九条规定，土地补偿费等费用的费用的使用、分配使用、分配办法，应当依照办法，应当依照法定程序经本集体成员决法定程序经本集体成员决定定。被征地农村集体经济组织应当将征地补偿费用的收支和。被征地农村集体经济组织应当将征地补偿费用的收支和分配情况，向本集体经济组织成员公布，接受监督。市、县分配情况，向本集体经济组织成员公布，接受监督。市、县国土资源管理部门应配合农业、民政等有关部门对征地集体国土资源管理部门应配合农业、民政等有关部门对征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。经济组织内部征地补偿安置费用
42、的分配和使用情况进行监督。征地补偿费必须专款专用。征地补偿费必须专款专用。n n中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第四十二条第四款规定，任何单第四十二条第四款规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。费用。3.6 土地征收安置途径土地征收安置途径n n货币安置货币安置货币安置货币安置：是指：是指一次性支付一次性支付足额的足额的安置补助费安置补助费，让有一技，让有一技之长或者有生活技能的农民自谋职业。之长或者有生活技能的农民自谋职业。n n保障安置保障安置保障安置保障安置：指依据被征地数和人土比：指依据被征地数
43、和人土比, ,核给参加被征地农核给参加被征地农民基本生活保障指标民基本生活保障指标, ,按照个人、集体和国家比例出资，按照个人、集体和国家比例出资，安排被征地农民参加基本生活保障。安排被征地农民参加基本生活保障。 n n留地安置：留地安置：留地安置：留地安置：在城镇建设规划区内，划给一定比例或者面积在城镇建设规划区内，划给一定比例或者面积的用地，发展二三产业，用以帮助解决部分被征地农民的的用地，发展二三产业，用以帮助解决部分被征地农民的生产就业问题，解决被征地农民长期社会保障问题。生产就业问题，解决被征地农民长期社会保障问题。 n n农业生产安置农业生产安置农业生产安置农业生产安置：指征收城市
44、规划区外的农民集体土地，由：指征收城市规划区外的农民集体土地，由农村集体经济组织通过利用农村集体机动地、承包农户自农村集体经济组织通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等对被征地农民进行安置，使被征地农民有必要的耕作地等对被征地农民进行安置，使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产土地，继续从事农业生产 。3.6 土地征收安置途径土地征收安置途径n n重新择业安置：重新择业安置：重新择业安置：重新择业安置：指向被征地农民提供免费的劳动技能培训，指向被征地农民提供免费的劳动技能培训，并积极创造
45、条件安排相应的工作岗位。在同等条件下，用并积极创造条件安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业地单位应优先吸收被征地农民就业 。n n入股分红安置：入股分红安置：入股分红安置：入股分红安置：指对有长期稳定收益的项目用地，在被征指对有长期稳定收益的项目用地，在被征地农户自愿的前提下，由被征地农村集体经济组织与用地地农户自愿的前提下，由被征地农村集体经济组织与用地单位协商，以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设单位协商，以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优
46、先股的方式获取收益。合同约定以优先股的方式获取收益。 n n异地移民安置异地移民安置异地移民安置异地移民安置 ：本地区确实无法为因征地而导致无地的农本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济民提供基本生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置移民安置 。4 建设用地供应管理n n4.1 供地的基本依据和政策n n4.2 供地方案的拟定4.1 供地的基本依据和政策n根据产业政策，决定是否供地： 鼓励类、限制类、禁止类n根据法律法规，决定供地方式 ：
47、 划拨用地、有偿供地（出让、租赁、 作价入股）、使用集体n根据用地定额，决定供地数量： 项目用地控制指标4.1 供地的基本依据和政策n n国有划拨：国有划拨：国有划拨：国有划拨：（见（见（见（见划拨用地目录划拨用地目录划拨用地目录划拨用地目录（国土资源部（国土资源部（国土资源部（国土资源部9 9 9 9号令）号令）号令）号令） 国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施国家重点扶持的能源
48、、交通、水利等基础设施国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地用地用地用地 法律法规规定的其他用地法律法规规定的其他用地法律法规规定的其他用地法律法规规定的其他用地n n集体土地使用：集体土地使用：集体土地使用：集体土地使用： 乡（镇）村公共设施和公益事业建设、乡镇企业乡（镇）村公共设施和公益事业建设、乡镇企业乡（镇）村公共设施和公益事业建设、乡镇企业乡（镇）村公共设施和公益事业建设、乡镇企业用地、农村村民私人建房用地、农村村民私人建房用地、农村村民私人建房用地、农村村民私人建房4.2 供地方案的拟定n n1、供地内容：供地方式、面积、用途、时间、有
49、偿使用费的标准、数额等。n n2、报批条件：符合国家土地供应政策；符合建设用地的标准和节约用地的要求；划拨供地的，符合法定的划拨用地条件；有偿方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准符和数量符合规定；4.2 供地方案的拟定n n3、审批权限：省政府关于做好具体建设项目用地审批有关事项的通知（浙政发201014号，自2010年1月1日起具体项目供地均由市政府批准。n n4、供地方案的批后实施n n划拨用地：划拨决定书n n有偿使用n n集体使用报批中涉及的有关税费n n征地补偿费：（四项费、社会保障专项资金）n n征地管理费：2400-4000元/亩n n耕地开垦费：耕地、园地，基本农田15元n n耕地占用税：农用地、基本农田50%n n新菜地开发资金：菜地n n新增建设用地有偿使用费：农用地、未利用地，不列入成本谢谢 谢谢 大大 家！家！
