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1、屿概芬顾翱置仗痞链刀恍凑辨入罢敌联粮缨哀耳寿辖斟虫爬狗门宿舅允了郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业项目郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿终稿汇报稿谨呈：中联创房地产开发公司谨呈：中联创房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。午店亭戳钎髓森柑奸雀贷锯征竟遥阴挎尽籍沥肖陕站侧八淫玩庆渴翼署谜郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇68/2/20248/2/2024Q1Q1：微观区域消费研究：微观
2、区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位督扛胯蕴括尾棋街恬乘芒轰蒋酮藩禄速逝钉谅茅潭裳矩卡盎忽摊边远邦壕郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇62经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路西：大学西：大学南路南路南：柴郭村、战马屯南：柴郭村、战马屯东：铁路线）人口分布如下东：铁
3、路线）人口分布如下社区名城社区名城人口人口社区名城社区名城人口人口上元4500 春晖小区2400中心花园360 亚新美好佳苑4000丽城3100 晨曦小区4000绿岛港湾2100 冯庄小区6000大学名郡4800 健达世纪园2400花都港湾11000 锦龙小区1200台胞小区2800 贾砦村4000代庄小区4000 柴郭村3000富华佳苑2800 十八里铺3000洁云星苑2000 站马屯3000外阜花园1200 南刘庄1000铁路家属社区3200共计：约共计：约7.57.5万人万人市场名称市场名称人口人口市场名称市场名称人口人口万客来5000 华中酒批发城1200中陆商贸城10000 冯庄农贸
4、市场1000鞋城50000 百货批发市场1200华中商业城1500 盈合万贸城 1600摩配城1500 五金塑料城 2000共计：约共计：约7.57.5万人万人加上周边学校，共计：约加上周边学校，共计：约1818万人万人经初步统计，本项目周边经初步统计，本项目周边2.52.5公里以内居民及各市场人员共计：公里以内居民及各市场人员共计：1818万人左右万人左右居民社区批发/商贸市场沿街商业设施2.5公里任您铲苦冷峙激愁席态巢瓣友拘荡洁信僧扒盘肆矣湛瑶签硫疮谷洛灿酋糯郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇63橄榄城项目未来将有橄榄城项目未来将有3-53-5万的居民数量，回迁安置区与经济
5、适用万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来房将带来2 2万居民，王胡砦项目规划将有万居民，王胡砦项目规划将有1010万居民万居民规模总人口数回迁安置区约30万8500人天擎花园约11万2000人经济适用房（B-5-01/02)约13万5000人待开发安置区/经适房（B-6-01、B-8-02)约20万8500人橄榄城90-100万3-5万人总计总计5-75-7万人万人橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民；本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。待开发安置区经适房经适房回迁安置天擎花园安置区安置区安置区安置区南三环南三环王胡砦城中村改造项目，安置房及
6、商品房总规模达到251万平米，未来居民总数将达到10万人左右。王胡砦改造项目规划经济指标王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积：总建筑面积：400400万平方米万平方米安置面积安置面积62.62.5 5万平方米万平方米酒店3.5万平方米商品房商品房189189万平方米万平方米市场40万平方米社区商业7.5万平方米学校6万平方米城市商业79万平方米医院4.5万平方米办公6万平方米其他2万平方米考器历信雀伶嘉阎寺豫瓮七洞驶健雨线掇枉擒害跪滔待酉业中瘤王纬河臂郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇64根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要
7、分为以下四类消费者主要分为以下四类客户类型客户类型数量数量客户特征客户特征原社区、村砦居原社区、村砦居民民约约7.57.5万人万人（约1-2万村民、5万城市居民）以区域内社区居民以及原村砦居民为主初步统计，现状人口约15-18万人周边大型批发商周边大型批发商贸市场的商户及贸市场的商户及从业人员从业人员约约7.57.5万人万人（航海路鞋城2万商户，中陆商贸城3000商户，万客来1000商户）日常生活主要在各市场周边完成，多在市场附近租房居住，活动半径较小。有部分商务往来，收入水平较高。学生学生黄河科技大学黄河科技大学2.52.5万人万人黄河科技大学及区域内院校新迁入居民新迁入居民约约15-171
8、5-17万人万人（橄榄城项目约3-5万人，以及回迁安置、经济适用房2.5万人左右;王胡砦项目约10万人,其中安置房2万人左右）购买本区域内的住宅物业而迁入本地，经济收入稳定未来新增人口约15-17万人考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。巨蛰奖需渭箱贯诌粹狂颠屑狗震杜惧佰摩盘抒湿玲湾摔摘匙挡裸艳扩裹扰郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇65
9、核心商圈消费者研究小结核心商圈消费者研究小结q从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类： 原社区、村砦居民原社区、村砦居民生活型商业； 商贸市场从业人员商贸市场从业人员生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业； 学生学生低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（市中端、中低端消费人口（5-105-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。q就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的
10、层次，中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。q核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。问泥含踊泼陋账心决诲环闲授绩窥嫁茬雹吱魄腾省蛹耪彝拯胸幸盛稗响载郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇66Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商
11、业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位枫依劲糯分铁薪制拖饭摆厢娘炎垛题航溺慌痹宿侍疹沏外簧昭种园延饵蓖郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇67橄榄城内部商业概况橄榄城内部商业概况未来未来橄榄城内部商业总规橄榄城内部商业总规模将达到模将达到1313万平米左右，以冯庄路两侧最为集中万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编号编号地块地块商业面积商业面积( (平米平米) )1A-2
12、-012006.00 2A-3-0121616.00 3A-4-014753.00 4B-2-041263.00 5B-4-01/0211072.00 6B-9-032692.00 7B-11-01/0229678.20 8B-11-04(检察院)7215.00 9B-8-025831.29 10C-3-0122418.00 11C-3-045324.00 12C-4-0115913.24 合计合计129781.73129781.73213459116107812本本本本项项项项目目目目本项目规模：80930平米减国朵富劈缕骤尘菩列苍柔杭孺捣观焦察霍移混铂动佑荆梢堰溢辉蓑次祷郑州橄榄城集中商业
13、定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇68“整合商业模式整合商业模式”满足消费者一站式消满足消费者一站式消费服务费服务整合商业模式整合商业模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多多种种业业态态、 经经营营范范围围组组合合各各商商业业设设施施合合理理布布局局消费者需求发展模型消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物购物目的：休闲休闲目的：一站式一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人
14、日常消费的需求惋蹭撕编丧购孟弄困楷蠕相谰逆贰浑书靠嘲舀胞雨磷宏百楼储耍蹦济位密郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇69橄榄城商业整体规划橄榄城商业整体规划整合商业模式，四整合商业模式，四大商业体系大商业体系Lifestyle CenterLifestyle Center（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；大型超市；餐饮、休闲娱乐(商务会馆)。邻里中心邻里中心次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。学府商业学府商业针对学生群体消
15、费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等。社区商业社区商业社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；周边500米居民的日常消费。Lifestyle Lifestyle CenterCenter邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店如：东方家园社区店，小型家居店等邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等学府商业：学府商业：学府商业：学府商业：如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等问清创案讣摧选侯叉特品宿陈讳椅戒鹿褒紫薯谴秧预弗滴饥
16、契逞矽设占垮郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇610Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位尧搜械绰淋敲掷袜涵烟阑午进勋菩裤缺区丹砸趋准肇茸蜡海底藏葫厄俊嚣郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇611本项目的角色与发展方向本项目的角色与发展方向Lifestyle Cent
17、erLifestyle CenterLifestyle CenterLifestyle Center（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）整个橄榄城项目的核心功能区；区域商业价值峰值点；带动区域商业氛围形成，促进区域价值提升；与其它部分（邻里型、社区型）商业形成互补。Lifestyle Lifestyle CenterCenter本项目发展方向建议方方向向1 1：Living MallLiving Mall大型超市大型超市餐饮餐饮（餐饮街）休闲娱乐休闲娱乐（商务会所）方方向向2 2：品牌折扣店品牌折扣店(OUTLETS)(OUTLETS)大型超
18、市大型超市餐饮餐饮（餐饮街）休闲娱乐休闲娱乐（商务会所）橄榄城集中商业橄榄城集中商业（本项目）思考（本项目）思考专业市场专业市场大型超市大型超市餐饮餐饮（餐饮街）休闲娱乐休闲娱乐（商务会所）方方向向3 3：制吨赘延蝉卓莉违刀敲方蹲沸袱遇泳些研臆豺书诌渝呆焚肉蹋七关客彪石郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇612本项目弹性考虑本项目弹性考虑商业发展方向的弹性商业发展方向的弹性qOutletsOutlets方向：方向：Outlets市场辐射能力强，将能辐射整个郑州以及中原城市圈，市场需求规模足够，后期运营能力要求相对不高；但由于二三线城市品牌资源不够丰富，Outlets的渠道建设相对
19、困难，将成为工作的重中之重。qLiving MallLiving Mall方向：方向：Living Mall作为区域的生活配套设施，对区域居住价值增值最大；核心商圈有足够的市场消费需求，同时，作为城市主流商业业态，招商资源丰富；但招商尤其是后期经营能力要求高。q专业市场方向：专业市场方向：在准确的选择专业内容的基础上，专业市场招商及后期运营要求相对不高；但本项目存在以下困难：项目规模小，难以形成市场垄断地位；项目物流仓储及交通配套不足，目标市场向全省、全国拓展有一定阻碍；专业市场形象对区域居住价值有一定负面影响。橄榄城集中商业橄榄城集中商业（本项目）思考（本项目）思考OutletsLiving
20、 Mall专业市场专业市场叭副戎巡成妊徒绕宵沽辕甸哑旁隘典混吊断梁有访搜绚葱匙促岂簧酱被恩郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇613本项目弹性考虑本项目弹性考虑商业空间规划的弹性商业空间规划的弹性q规模增加的弹性考虑：规模增加的弹性考虑：超市部分在规划设计时留出未来增建两层的空间；Mall部分若商业方向选择Outlets或专业市场，规划建设时增加2层地下空间，规模可增加9000-18000平米。q业态变更的弹性考虑：业态变更的弹性考虑：集中商业的基本空间结构以满足购物中心为标准，为未来留足空间的灵活性，二次结构分割及装饰根据业态确定；超市部分采用钢结构，未来内外装修可根据形象需求
21、进行改造；橄榄城集中商业橄榄城集中商业（本项目）思考（本项目）思考诀泥褪桶桩敢娩磅扩坑岩拟杜瓣祥砷痢族妹卵纸颜椭淋销甘俊答李牧龙径郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇614商业形象定位商业形象定位聚集聚集聚集聚集都市都市活力活力活力活力展现展现展现展现国际国际时尚时尚时尚时尚共享共享共享共享便捷便捷生活生活生活生活Lifestyle CenterLifestyle Center郑州首席生活体验式商业中心郑州首席生活体验式商业中心橄榄商业广场蹿匆攫吉痈记违枉筋糯天遂速吁元寐鼻配榷子氢源梦迁窃尼扇簿越宴智冯郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇615一个整合购物、超市、餐
22、饮、休闲娱乐、家居生活的全业态魅力生活港全业态魅力生活港嘻柯蘑极邀取游酱办济请腾径屑糠缺默裂捶谱蛊亦笑郎踪捅稠庚归盎涪拓郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇616一个全方位演绎现代城市生活、一个全方位演绎现代城市生活、 24 24小时活力小时活力四射的四射的全天候国际商业城全天候国际商业城臼瞄岔撮规党榨薪忻肩蒙斥运焕辜镜使济戚堪劈彰刷辈帚嘛厅厨倦屹盆霹郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇617Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财
23、务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位后伍晚哦菇有皇需脊似沽疲础食窑底触拨佯掩去巷苏活慈片计迢煎慑道境郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇618项目开发时序解析项目开发时序解析项目开发时序项目开发时序2009年2010年2011年2012年超市超市超市超市商务会馆商务会馆商务会馆商务会馆/ /餐饮主力店餐饮主力店餐饮主力店餐饮主力店Mall/Mall/公寓公寓公寓公寓住宅住宅住宅住宅餐饮街餐饮街餐饮街餐饮街超市是区域商业氛围最关键的业态；商务会馆、大型餐饮
24、目的性及生存能力强，容易招商进驻，两者尽早建设，以树立商业形象，提供宣传支点，启动区域商业氛围的培育回笼资金，尽量早开发启动区销售基本完成，避免内部竞争超市建成开业，商业配套价值成为现实与其他项目的竞争核心磁力商业入驻，区域商业氛围初步形成，建设风情餐饮街，以打造区域特色商业形象区域商业氛围基本形成，习惯性消费规模较大，具备区域商圈建设条件项项目目开开发发进进程程开开发发时时序序考考虑虑榨速孵摧编伐脯菩启鹰魂穷鹅铬闭骡忙吾暴谣咨盘叭娩出怕苍朝买僚说俏郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇619项目开发时序及分期示意项目开发时序及分期示意超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐
25、饮街餐饮街MallMall公寓酒店式公寓月月光光路路123项目分期建议项目分期建议肝漂爵锰别诧宫墟枷协豹声仲腐赏捐姚阂依匠璃降霉岳便渤捞芦亿烽士颜郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇620Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位眉装壹尹第帖掀菱唆带堪九犬矢抵奴硅统烘络雪察蜗剿断酬铬犊召
26、棋熔阎郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇621本项目总体指标汇总：总占地为本项目总体指标汇总：总占地为5 5万平米，总万平米，总建面建面12.512.5万平米万平米项目整体经济评价项目整体经济评价商业用地技商业用地技术指标术指标数值数值占地面积32372.00平米容积率2.5总建筑面积80930.00平米住宅用地技住宅用地技术指标术指标数值数值占地面积17718.58平米容积率2.5总建筑面积44296.45平米总指标总指标数值数值单位单位占地面积占地面积50090.58 50090.58 容积率容积率2.52.5总建筑面积总建筑面积125226.45125226.45其中：占
27、比商业街100008%超市/会所2000016%MALL3000024%酒店式公寓100008%LOFT公寓109309%住宅4200034%住宅底商2296.452%住宅及商业地块指标汇总：住宅及商业地块指标汇总：涎咯揣或局到伦封稀川虽谚芒溜懊衔掀题茵蹿卒悄诚呼智咳吩娄塑醛商摇郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇622项目建设期安排及测算假设说明项目建设期安排及测算假设说明项目整体经济评价项目整体经济评价施工安排施工安排 20092009年年20102010年年20112011年年项目名称项目名称总计（平米）总计（平米） 上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上
28、半年下半年下半年商业街10000.0010000.005000.005000.00超市/会所20000.0020000.0020000.00MALL30000.0030000.0030000.00酒店式公寓10000.0010000.0010000.00LOFT公寓10930.0010930.0010930.00住宅42000.0042000.0020000.0022000.00住宅底商2296.452296.452296.45合计125226.45125226.4525000.0025000.0025000.0025000.0024296.4524296.4550930.0050930.00
29、占比20%20%20%20%19%19%41%41%假设项目由2009年下半年开始启动，09年下半年-10年进行超市及商业街开发，10年进行住宅开发及销售，2011年进行集中商业及公寓部分的开发；假设全部土地成本为自有资金，初期启动资金为银行贷款；相关销售价格及租金价格按照市场价格平台及增长率进行预测。线脓蚁漾孕躇邓塔握屹琢欢蛰岸耿紫幼侨殖巴侨泥掠辗众涧歉鄙窘刀觅挑郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇623价格预测价格预测商业部分售价及租金预测商业部分售价及租金预测项目整体经济评价项目整体经济评价物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）售价（元售价（元/ /平米）平米）租金（元租
30、金（元/ /天天. .平米）平米）MALLMALL30000.00120002.00-5.00商业街商业街10000.00100002.00-3.00住宅底商住宅底商2296.4510000超市超市/ /会所会所20000.000.50-1.00说明：说明：本项目商业销售价格取值：本项目商业销售价格取值：1.08年上半年二七区商业物业平均价格为1.1万元/平米；2.升龙商业广场(集中商业)价格为2-5万元/平米；3.亚星盛世家园(临街商铺)为1.3万元/平米。项目周边租金参考项目周边租金参考业态业态租金租金( (元元/ /天天. .平米）平米）嵩山路亚星餐饮风情街 餐饮2.5京广南路日用2.5
31、大学南路服装2.7航海中路黄河科技大学对面餐饮3本项目商业出租价格取值：本项目商业出租价格取值：1.项目周边商铺租金水平，临街商铺2-3元/平米.天；2.超市租金根据市场通常水平，0.5-1元/平米.天；3.升龙商业广场(集中商业)租金推算为5-7元/平米.天；4.大浪淘沙未来路店，租金约为0.7元/平米.天（2万平米，年租金500万）。本项目商业部分售本项目商业部分售价及租金：价及租金：耪闭夜罢排闭眼闻剃慧述蛰虐策标作誊鄂妹库情拇雇晴喷你缉港膳搬仿拈郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇624价格预测价格预测公寓及住宅部分价格预测公寓及住宅部分价格预测项目整体经济评价项目整体经济
32、评价物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）售价（元售价（元/ /平米）平米）酒店式公寓酒店式公寓10000.004800LOFTLOFT公寓公寓10930.005500住宅住宅42000.004200说明：说明：本项目住宅价格取值：本项目住宅价格取值：从项目市场定位出发，取值应符合市场平台水平；参考周边项目价格及近期郑州市场整体表现，本项目住宅上市时，建议保持低价入市，提升性价比优势，住宅均价为4200元/平米；本项目公寓价格取值：本项目公寓价格取值：参考南部城区在售公寓项目价格；同时由于本项目位于南三环以外，区域成熟度不高，故本项目公寓价格应相对保守，体现价格优势。住宅项目参考住宅项目参考
33、售价（元售价（元/ /平米）平米）升龙国际5400亚星城市山水4700橡树玫瑰城3900仁恒上元4100橄榄城一期4370/二期4250公寓项目参考公寓项目参考售价（元售价（元/ /平米）平米）升龙国际中心5250航海大厦5250时尚FC社区5500本项目住宅及公寓本项目住宅及公寓部分售价：部分售价：昆汛买勇孔滨夸括蔷导汉授烙邯锯姆鸿斜饶贿爷兼部滚著大傅铆婪嚣入走郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇625物业类型物业类型规模（平米）规模（平米） 出售（平米）出售（平米） 出租（平米）出租（平米）MALLMALL30000.003000超市超市/ /会所会所20000.002000
34、0商业街商业街10000.0010000酒店式公寓酒店式公寓10000.0010000LOFTLOFT公寓公寓10930.0010930住宅住宅42000.0042000住宅底商住宅底商2296.452296.45总计总计125226.45125226.45105226.45105226.452000020000占比占比84%16%p方案一：商业以销售为主，集中商业、商业街全部销售，仅有超市/商务会馆持有出租；p出售物业总规模为105226.45平米，站总体的84%；p持有物业总规模为20000平米，占比为16%。方案方案11商业以销售为主商业以销售为主租售比例及租售计划，销售租售比例及租售计
35、划，销售84%84%，出租，出租16%16%项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅42000平米底商2296.45平米全部出租20000平米踌绍苑鲁碧莲嘱譬剂等芹哎亨吓抢拨囤使速租闽宴文断蒜筛首刺县靖搂肉郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇626方案方案11项目总投资约为项目总投资约为4.634.63亿元亿元（包含土（包含土地成本、财务及销售费用）地成本、财务及销售费用）项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式建筑面积（平米）建筑面积（平米）单价单价( (元元
36、/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注一一地价地价3136.363136.3615710.2315710.23 地价成本按地价成本按207207万万/ /亩计算亩计算二二前期工程费前期工程费2.12.42.12.4125226.45125226.4564.0064.00801.45801.45 三三建筑安装工程费建筑安装工程费3.13.53.13.5125226.45125226.451950.341950.3424423.4724423.47 总建安成本总建安成本 商业街10000.001500.001500.00 地上2-3层 MALL20000.001500.003000.00
37、地上2层，局部4层（超市+商务会所） 超市/会所30000.002500.007500.00 地上4层4 酒店式公寓10000.002500.002500.00 建安1500+装修1000元/平米5 LOFT公寓10930.003000.003279.00 建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6 住宅42000.001500.006300.00 24层7 住宅底商2296.451500.00344.47 四四基础设施及配套费基础设施及配套费4.14.54.14.550090.5850090.58170.00170.00851.54851.54 五五园林景观园林景观20036.232
38、0036.23200.00200.00400.72400.72 按照绿化率40%计算六六管理费用管理费用125226.45125226.4563.4363.43794.32794.32 （二（二+ +三三+ +四四+ +五）五）*3%*3%七七不可预见费不可预见费125226.45125226.4565.3365.33818.14818.14 （二（二+ +三三+ +四四+ +五五+ +六）六）*3%*3%八八财务费用财务费用125226.45125226.4511.4311.43143.19143.19 银行借款利息九九营销费用营销费用125226.45125226.45186.37186.
39、372333.872333.87 销售收入的3%十一十一合计（不含地价）合计（不含地价）( (二二)()(九九) )125226.45125226.452440.912440.9130566.7030566.70 十二十二开发成本开发成本( (一一)()(九九) )125226.45125226.453695.463695.4646276.9346276.93 琅致菇楞酒蔗瞎惑幕挑天孔么陋圭呵划脚理号圾雍缮艘嘉筒句字酌窑丫纶郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇627方案方案11项目销售项目销售/ /出租计划表出租计划表项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】项目名称项
40、目名称总计总计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年销销售售安安排排商业街10000.0010000.005000.005000.00MALL30000.0030000.0015000.0015000.00酒店式公寓10000.0010000.0010000.00LOFT公寓10930.0010930.0010930.00住宅42000.0042000.0020000.0022000.00住宅底商2296.452296.452296.45合计合计105226.4
41、5105226.455000.005000.0025000.0025000.0022000.0022000.0025000.0025000.0025930.0025930.00出出租租安安排排超市/会所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00合计合计20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00狄寇贼骡笨情垣咋霹湘皑敝电郡盏讫录惮堡
42、热堡顶炊唆蚂聂腻钎马冒娜雾郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇628方案方案11租售总收入约为租售总收入约为8.328.32亿元亿元项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】1 1销售销售/ /租金总收入（万元）租金总收入（万元）83175.2583175.251.11.1销售收入销售收入76747.95面积面积售价（元售价（元/ /平米）平米）1.1.1商业街销售收入(万元)10000.0010000.00100001.1.2 MALL销售收入(万元)36000.0030000.00120001.1.3 酒店式公寓销售收入(万元)4800.0010000.004800
43、1.1.4 LOFT公寓销售收入(万元)6011.5010930.005000.001.4.5 住宅销售收入(万元)17640.0042000.004200.001.1.6 住宅底商销售收入(万元)2296.452296.4510000.001.21.2租金收入租金收入6427.306427.30面积面积租金（元租金（元/ /天天平米）平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年） (万元)6427.30200000.70（每年递增5%）2 2销售税金及附加（万元）销售税金及附加（万元）1314.171314.172.1营业税及附加457.462.2 增值税831.752.3 印花
44、税24.953 3销售净收入销售净收入(=1-2)(=1-2)（万元）（万元）81861.0881861.08销售物业总收入为7.67亿元，出租物业10年租金收入为0.64亿元，总体租售收入约为8.32亿元。污价朱拔济厅铡流毙黔踢洛霜煞潘再涣恍渊暂息钳佰刺局础眼唱蹲镇堕振郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇629方案方案11投资计划表（含财务费用及营销费投资计划表（含财务费用及营销费用）用）序号序号项目名称项目名称合计合计20092009年年20102010年年20112011年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1土地成本15710.231
45、5710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.4724423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基础设施及配套费851.54851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005园林景观400.72400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理费用794.32794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费
46、818.14818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用143.19143.1951.0051.0041.190.000.000.009营销费用2333.872333.870.00150.00409.67353.76692.05728.391111合计合计46276.9346276.9316852.124523.945057.304571.1714543.99728.39项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】芦俗往包区解辰抬妆引仅芜拱娇单茫充琐沼腿飘丽黄榜因狱扎挠饯秸轻延郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇630方案方案
47、11现金流量表现金流量表项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】序号序号项目项目合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1 1现金流入现金流入83175.25 83175.25 0.00 0.00 5000.00 5000.00 13655.50 13655.50 11791.95 11791.95 23068.28 2306
48、8.28 24279.78 24279.78 563.38 563.38 591.55 591.55 621.12 621.12 652.18 652.18 684.79 684.79 719.03 719.03 754.98 754.98 792.73 792.73 1.1销售、租金收入83175.25 0.00 5000.00 13655.50 11791.95 23068.28 24279.78 563.38 591.55 621.12 652.18 684.79 719.03 754.98 792.73 2 2现金流出现金流出59333.87 59333.87 16852.12 168
49、52.12 4602.94 4602.94 5273.06 5273.06 4757.48 4757.48 17258.61 17258.61 8757.37 8757.37 191.88 191.88 201.47 201.47 211.55 211.55 222.12 222.12 233.23 233.23 244.89 244.89 257.14 257.14 269.99 269.99 2.1 土地成本15710.23 15710.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 前期工程费
50、801.45 517.95 0.00 283.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3建筑安装工程费24423.47 0.00 3750.00 3750.00 3644.47 13279.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4基础设施及配套费851.54 170.31 170.31 170.31 170.31 170.31 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 园林景观400.72 80.1
51、4 80.14 80.14 80.14 80.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 管理费用794.32 158.86 158.86 158.86 158.86 158.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7 不可预见费818.14 163.63 163.63 163.63 163.63 163.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.8 财务费用143.19 51.00 51.00 41.19 0.00
52、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 营销费用2333.87 0.00 150.00 409.67 353.76 692.05 728.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10销售税金及附加1314.17 0.00 79.00 215.76 186.31 364.48 383.62 8.90 9.35 9.81 10.30 10.82 11.36 11.93 12.53 2.11 所得税11742.77 0.00 0.00 0.00 0.00 2350.14 7645.3
53、6 182.98 192.13 201.73 211.82 222.41 233.53 245.21 257.47 3 3净现金流量净现金流量23841.39 23841.39 (16852.12)397.06 8382.44 7034.47 5809.66 15522.40 371.50 390.07 409.58 430.06 451.56 474.14 497.84 522.74 4 4累计净现金累计净现金流量流量(16852.12) (16455.07)(8072.62)(1038.16)4771.50 20293.90 20665.40 21055.47 21465.05 21895
54、.11 22346.67 22820.81 23318.65 23841.39 5 5净现值净现值11871.67 11871.67 (15603.82)340.41 6654.25 5170.54 3953.96 9781.75 216.77 210.74 204.89 199.20 193.67 188.29 183.06 177.97 6 6累计净现值累计净现值(15603.82) (15263.41)(8609.15)(3438.61)515.35 10297.09 10513.86 10724.60 10929.49 11128.69 11322.36 11510.65 11693.
55、70 11871.67 辆让褥邓潦莱民筐滴禄堆船矾启副畜剪蔓陷骇腿盘趴毕饰阔乖绝肺匪垢汉郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇631方案方案11现金流量图现金流量图项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】仍于壳残古歧综球揣逛武砷囊尉蚂形陡瑶辽掣瘤茵鬃沼泳讲坝啮营瞅涉笔郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇632方案方案11综合经济效益测算综合经济效益测算项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案1 1】序号序号项项 目目合计合计单位单位1总占地面积50090.58 平方米2总建筑面积125226.45 平方米3开发成本46276.93 万元4租售总收入83
56、175.25 万元5销售税金及附加1314.17 万元6利润总额35584.16 万元7所得税11742.77 万元8净利润23841.39 万元9税前投资利润率77%10税后投资利润率52%11财务内部收益率（按半年计)26%12动态回收期2.9 年13静态回收期2.2 年屁擎胸类筑火鸯霄欠腊螺萝网忱蕉肉邮祸贝探舆涪亨博急黄简昨腮棒猫芥郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇633p方案二：商业以以自持出租为主，集中商业以自持为主，少部分商铺可出售，超市/商务会馆全部持有出租，商业街租售各占50%；p出售物业总规模为75226.45（占比60%）；p持有物业总规模为50000（占比
57、40%）。方案方案22商业以自持出租为主商业以自持出租为主租售比例及租售计划，销售租售比例及租售计划，销售60%60%，出租，出租40%40%项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案2 2】出售5000平米出租25000平米出售5000平米出租5000平米全部出租20000平米物业类型物业类型规模（平米）规模（平米） 出售（平米）出售（平米）出租（平米）出租（平米）MALLMALL30000.00500025000超市超市/ /会所会所20000.0020000商业街商业街10000.0050005000酒店式公寓酒店式公寓10000.0010000LOFTLOFT公寓公寓10930.00
58、10930住宅住宅42000.0042000住宅底商住宅底商2296.452296.45总计总计125226.45125226.4575226.4575226.455000050000占比占比60%40%全部出售住宅42000平米底商2296.45平米孔制捏优默弘了睛摇氨执竣旅缉革徐酵舍踢剖霍映遣茂迄拔舶媳跟寨齐丰郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇634方案方案22项目总投资约为项目总投资约为4.574.57亿元亿元（包含土（包含土地成本、财务及销售费用）地成本、财务及销售费用）项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案2 2】序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式建筑面积
59、（平米）建筑面积（平米）单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）备注备注一一地价地价3136.363136.3615710.2315710.23 地价成本按地价成本按207207万万/ /亩计算亩计算二二前期工程费前期工程费2.12.42.12.4125226.45125226.4564.0064.00801.45801.45 三三建筑安装工程费建筑安装工程费3.13.53.13.5125226.45125226.451950.341950.3424423.4724423.47 总建安成本总建安成本 商业街10000.001500.001500.00 地上2-3层 超市/会所2
60、0000.001500.003000.00 地上2层，局部4层（超市+商务会所） MALL30000.002500.007500.00 地上4层4 酒店式公寓10000.002500.002500.00 建安1500+装修1000元/平米5 LOFT公寓10930.003000.003279.00 建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6 住宅42000.001500.006300.00 24层7 住宅底商2296.451500.00344.47 四四基础设施及配套费基础设施及配套费4.14.54.14.550090.5850090.58170.00170.00851.54851.5
61、4 五五园林景观园林景观20036.2320036.23200.00200.00400.72400.72按照绿化率40%计算六六管理费用管理费用125226.45125226.4563.4363.43794.32794.32（二（二+ +三三+ +四四+ +五）五）*3%*3%七七不可预见费不可预见费125226.45125226.4565.3365.33818.14818.14（二（二+ +三三+ +四四+ +五五+ +六）六）*3%*3%八八财务费用财务费用125226.45125226.4511.4311.43502.15502.15银行借款利息九九营销费用营销费用125226.4512
62、5226.45186.37186.371388.441388.44销售收入的3%十一十一合计（不含地价）合计（不含地价）( (二二)()(九九) )125226.45125226.452440.912440.9129980.2329980.23十二十二开发成本开发成本( (一一)()(九九) )125226.45125226.453695.463695.4645690.4645690.46继满嗅境磷应奖阑盈墓芯捅颂描腿倚坛迎淘紧穷蔽诲眩呸喝瑚印碳郝肛垄郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇635方案方案22项目销售项目销售/ /出租计划表出租计划表项目整体经济评价项目整体经济评价【
63、方案【方案2 2】项目名称项目名称总计总计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年销销售售安安排排商业街5000.005000.005000.00MALL5000.005000.005000.00酒店式公寓10000.0010000.0010000.00LOFT公寓10930.0010930.0010930.00 住宅42000.0042000.0020000.0022000.00住宅底商2296.452296.452296.45合计合计75226.4575226
64、.4525000.0025000.0022000.0022000.0025930.0025930.00出出租租安安排排商业街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/会所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00MALL25000.0025000.0025000.0025000.0025000.0025000.00合计合计50000.0050000.0025000.0025000.0025000.0025000.0050000.005
65、0000.0050000.0050000.0050000.0050000.0050000.0050000.00堂经换评熊数汗欲人辅端龟剪郎稽塔兢霄夸凸躇溶乎吞兰顽九夜抵星噎憋郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇636方案方案22租售总收入约为租售总收入约为8.308.30亿元亿元项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案2 2】销售物业总收入为4.17亿元，出租物业10年租金收入为4.12亿元，总体租售收入约为8.30亿元。1 1销售、租金收入销售、租金收入82951.4082951.401.11.1销售收入销售收入41747.9541747.95面积面积售价（元售价（元/ /
66、平米）平米）1.1.1商业街销售收入(万元)5000.005000.00100001.1.2MALL销售收入(万元)6000.005000120001.1.3酒店式公寓销售收入(万元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓销售收入(万元)6011.501093050001.1.5住宅销售收入(万元)17640.004200042001.1.6住宅底商销售收入(万元)2296.452296.45100001.21.2租金收入租金收入41203.4541203.45面积面积租金（元租金（元/ /天天平米）平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年） (万元)6427.
67、3020000.000.70（每年递增5%)1.2.2商业街租金收入（2010-2019年） (万元)4590.935000.002.00（每年递增5%)1.2.3MALL租金收入（2011-2019年） (万元)30185.22250003.00（每年递增5%)2 2销售税金及附加销售税金及附加1310.631310.632.1营业税及附加456.232.2增值税829.512.3印花税24.893 3销售净收入销售净收入(=1-2)(=1-2)81640.7781640.77诌榷命酋帖壮掩徘耳剥锅升兑享永葵娱素幌浊笋鼻擂酪鼻瑚触龋避产逢芭郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇6
68、37方案方案22投资计划表（含财务费用及营销费投资计划表（含财务费用及营销费用）用）项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案2 2】序号序号项目名称项目名称合计合计20092009年年20102010年年20112011年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1土地成本15710.2315710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.4724423.470.003750.003750.003644.4713279.
69、000.004基础设施及配套费851.54851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005园林景观400.72400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理费用794.32794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费818.14818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用502.15502.1547.08227.54227.540.000.000.009营销费用1388.441388.440.000.00415.14359.23559.2
70、054.861111合计合计45690.4645690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.86疲姬争崔重荒缘蒲垂瓮餐扬掇呸粒棍演雅搅仟毁昭味错苍样耙吉段曰刻根郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇638方案方案22现金流量表现金流量表项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案2 2】序号序号项目项目合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年上半年上
71、半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141 1现金流入现金流入82951.40 82951.40 0.00 0.00 0.00 0.00 13838.00 13838.00 11974.45 11974.45 18640.15 18640.15 1828.65 1828.65 3840.17 3840.17 4032.17 4032.17 4233.78 4233.78 4445.47 4445.47 4667.74 4667.74 4901.13 4901.13 5146.1
72、9 5146.19 5403.50 5403.50 1.1销售、租金收入82951.40 0.00 0.00 13838.00 11974.45 18640.15 1828.65 3840.17 4032.17 4233.78 4445.47 4667.74 4901.13 5146.19 5403.50 2 2现金流出现金流出58864.69 58864.69 16848.20 16848.20 4550.48 4550.48 5467.76 5467.76 4765.84 4765.84 14705.66 14705.66 83.75 83.75 1261.56 1261.56 1373.
73、30 1373.30 1441.97 1441.97 1514.07 1514.07 1589.77 1589.77 1669.26 1669.26 1752.72 1752.72 1840.36 1840.36 2.1 土地成本15710.23 15710.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 前期工程费801.45 517.95 0.00 283.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3建筑安装工程费24
74、423.47 0.00 3750.00 3750.00 3644.47 13279.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4基础设施及配套费851.54 170.31 170.31 170.31 170.31 170.31 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 园林景观400.72 80.14 80.14 80.14 80.14 80.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 管理费用794.32 158.86
75、158.86 158.86 158.86 158.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7 不可预见费818.14 163.63 163.63 163.63 163.63 163.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.8 财务费用502.15 47.08 227.54 227.54 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 营销费用1388.44 0.00 0.00 415.14 359.23 5
76、59.20 54.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10销售税金及附加1310.63 0.00 0.00 218.64 189.20 294.51 28.89 60.67 63.71 66.89 70.24 73.75 77.44 81.31 85.38 2.11 所得税11863.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1200.88 1309.59 1375.07 1443.83 1516.02 1591.82 1671.41 1754.98 3 3净现金流量净现金流量24086.71 24086.71 (1
77、6848.20)(4550.48)8370.24 7208.61 3934.49 1744.90 2578.61 2658.87 2791.82 2931.41 3077.98 3231.87 3393.47 3563.14 4 4累计净现金流累计净现金流量量(16848.20) (21398.68) (13028.44) (5819.83) (1885.35)(140.45)2438.16 5097.03 7888.84 10820.25 13898.23 17130.10 20523.57 24086.71 5 5净现值净现值6978.85 6978.85 (15600.19)(3901.
78、30)6644.57 5298.54 2677.75 1099.58 1504.59 1436.51 1396.60 1357.81 1320.09 1283.42 1247.77 1213.11 6 6累计净现值累计净现值(15600.19) (19501.49) (12856.92) (7558.38) (4880.64) (3781.06) (2276.46) (839.96)556.65 1914.45 3234.54 4517.97 5765.74 6978.85 九殴坎疯枢吠爬厨佩囚芳跃芥葛辆填竣睹舔馏京毫金起奎瓦依桅玫辙至悸郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇639
79、方案方案22现金流量图现金流量图项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案2 2】致逞蜂惯间农闭治睹撂匹枝憨游臻寓削魁桅梳通警羞摈故觅羽霄浚憨焰鸵郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇640方案方案22综合经济效益测算综合经济效益测算项目整体经济评价项目整体经济评价【方案【方案2 2】序号序号项项 目目合计合计单位单位1总占地面积50090.6 平方米2总建筑面积125226.5 平方米3开发成本45690.5 万元4租售总收入82951.4 万元5销售税金及附加1310.6 万元6利润总额35950.3 万元7所得税11863.6 万元8净利润24086.7 万元9税前投资利润
80、率79%10税后投资利润率53%11财务内部收益率（按半年计)15%12动态回收期5.6 年13静态回收期4.1 年醒极俘酮惕涛遂贺颤瓜患带堤擎献摇斤郊进透膛原到关芜别梅寡颗揍魁棘郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇641Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位操挞矢龙缆辰丛涩械齿描恿
81、侨亨舵档何童慰霄伯抉像钙炙郧懦尘四栏卒线郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇642规划指标规划指标114.924 m114.924 m2 24 45 5. .5 59 91 1 m m本项目本项目商业地块商业地块项目规划条件项目规划条件u总用地面积：总用地面积：32372mu总建筑面建筑面积：80930.01mu容积率：容积率：2.5u建筑密度：建筑密度：40%u车位：车位：324袄俩烘烈氦贝奸却启谨象颧寝蜜予敌褐并费褥玖孕涌仔财硷茂涵湍馁诡氏郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇643超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街餐饮街MallMall公寓酒店式
82、公寓满足地块规划指标的前提下，合理规划布局，满足地块规划指标的前提下，合理规划布局，使地块价值实现最大化使地块价值实现最大化规划布局建议规划布局建议层数层数单层面积单层面积总面积总面积MallMall地上4层7000左右30000独立商业独立商业超市超市地上2层7000-750010000-12000商务会馆商务会馆地上4层（1-2层部分面积给超市）8000-10000餐饮街餐饮街地上2-3层商业街区形式10000商业总规模商业总规模6000060000公寓公寓酒店式公寓：8000-10000平米 LOFT公寓：12000-13000平米2100021000总计总计8100081000绿化景观
83、停车场搬趴备堆朵糖轿耸靠鸦怀乳疟夯关旭措实冯寅联琵籍艰扎充漳翼宠像尊鹤郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇644各物业初步尺寸如下图各物业初步尺寸如下图规划布局建议规划布局建议超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街餐饮街MallMall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度为建筑密度为57%，稍大于规划要求，稍大于规划要求504011510唁单停辗皖蝎巧蔑计骤缮拂具禹揉险展屋增揪力镇独因剥摘汲捌哦栓惮骚郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇645MallMall超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街
84、餐饮街人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车动线的冲突动线的冲突车行交通主要在项目外围区域，车辆出入口车行交通主要在项目外围区域，车辆出入口设置在商业区东部，车辆从城南三环主干道进入项目停车场；人流动线主要为各商业设施周边，与车行道路相分隔，尽量实现人车分流。停车位设置：停车位设置：集中停车场可设置在公寓及商业群楼南侧，规模可容纳100-150辆车；冯庄路和地块东侧均可设置临街停车位200余位。车行流线车行流线人行流线人行流线停车及交通体系停车及交通体系择徽烟官迈也售缕倚炯莫枣诊瞪啊钟漾乘谚帐宋亥泥短寄姿狞察终绳筋撬郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城
85、集中商业定位汇646MallMall超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街餐饮街园林景观景观体系建议园林景观景观体系建议一心、三带、多点一心、三带、多点园林景观体系园林景观体系u在地块中部设置小型广场，形象突出，具有昭示性，提升项目的整体形象和档次，起到人流聚集的功能u餐业街景观带：餐业街景观带：利用餐饮街入口和街内一条景观主轴的打造，突出餐饮街休闲、时尚、舒适的特色风情u停车场中内可增添一些点式绿植，从细节景观 提升本项目整体形象和环境。中心景观中心景观主景观带主景观带点式景观点式景观u公寓景观带：公寓景观带：利用绿化带 把公寓和停车场、商业隔离， 提高公寓价值；利用商业裙楼楼顶
86、营造平台花园，并使其担负商业和住宅的转换功能u临街景观带：临街景观带：利用硬植广场、绿植和情趣小品的摆设，打造休闲、时尚、优雅的购物环境临街景观带临街景观带餐饮街景观带餐饮街景观带中心景观中心景观点式景观点式景观公寓景观带公寓景观带湛俱拧篇区龋疡父诉弟拔榜踊眉爹大与闯际战絮宰茎知侥歼他了夹压墓周郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇647三大主题服务区：三大主题服务区：生活服务区生活服务区+ +休闲娱乐区休闲娱乐区+ +餐饮服务区餐饮服务区商业物业服务商业物业服务功能体系功能体系生活商业区：生活商业区：板块功能：板块功能：核心主力商业Mall（Outlets/Living Mall
87、/零售式专业市场）、大型综合超市等；商业形式：商业形式：商业群楼4层作为购物中心； 独立建筑1-2层作为大型综合超市。休闲娱乐服务区：休闲娱乐服务区：板块功能：板块功能：餐饮旗舰店（品牌、大型餐饮设施），商务会所（洗浴休闲娱乐为主）；商业形式：商业形式：独立建筑部分3-4层为主餐饮服务区：餐饮服务区：板块功能：板块功能：以餐饮为主，中西餐、茶楼、咖啡店、快餐等为主，并有少量生活服务型商业；商业形式：商业形式：商业街区，地上2-3层，50-200平米/间，可任意分割或组合。生活商生活商生活商生活商业区业区业区业区休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐服务区服务区服务区服务区餐饮服务区餐饮服务区餐饮服务
88、区餐饮服务区商业服务体系商业服务体系匝真特挨河扑蜘饭戍仆录艾践混阿朴饲敲扛烟亢弃庆遁饭战罕臂妙凌嫉备郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇648商业物业发展体系商业物业发展体系MallMallMallMall特色餐饮街特色餐饮街超市超市/ /商务会所商务会所建筑形式与建筑风格：建筑形式与建筑风格：与橄榄城整体新德式风格协调，体现国际化、时尚感内部商业环境营造：内部商业环境营造：通过小品、装饰、内部景观等提升商业形象产品规划：产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均好性，便于后期销售建筑风格：建筑风格：体现国际化，时尚、现代，充满活力的街区风格街区氛围营造：街区氛围营造：绿植、小品、灯光
89、等营造街区环境，店标导视系统体现国际感广告、标识：广告、标识：外部设置大型昭示牌，内部统一商场导示，营造商业氛围建筑风格：建筑风格：与整体商业氛围相协调，体现标志性和档次感建筑形式：建筑形式：商务会所，地上4层，主要以洗浴、休闲娱乐为主整体空间划分：整体空间划分：超市与商务会馆的空间划分内部空间规划建议：内部空间规划建议：内部空间总体布局满足经营要求平面动线与垂直交通：平面动线与垂直交通：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性建筑形式：建筑形式：地上2-3层，高低错落，活跃现代的时尚商业街区祝握妙忧穿吵抬判宪如掣貉魁艺学蛋咕终辟的恳繁仇由击纵然跺胃费志扦郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集
90、中商业定位汇649利用利用公寓裙房公寓裙房，地上，地上4 4层，采用现代简约的建筑风层，采用现代简约的建筑风格，格，国际化国际化特征，与橄榄城整体新德式风格相协调特征，与橄榄城整体新德式风格相协调u建筑类型：建筑类型：公寓裙房，集中商业地上1-4 层，单层7000平米左右；u建筑形态：建筑形态：Mall呈 “”形 ，其上为2栋公寓。u在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性；建筑形式与建筑风格建筑形式与建筑风格征智雏卤梅菊勃劣成忽程弃陡徐淋困寨拱酉娇马纺再兽休烈编滞尽厚哆婉郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇650商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，商业外立面形象体
91、现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质提升整体商业品质u外立面形象建议做到中档水平，内部消费可定位在中低档水平；u提升整体商业品质感，提供一个休闲、时尚、现代的大众消费场所。商业外立面形象商业外立面形象薪撒液少代梁翰痹钳诅肤肮风萧刮峨怖欺足显纂扩贯副帚孩塌束好态妈聚郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇651内部空间建议内部空间建议50505040主入口主入口扶梯扶梯扶梯扶梯客梯客梯货梯货梯中庭中庭百货、购物中心选址需求（参考）百货、购物中心选址需求（参考）u层高：层高：首层不小于5米，23层不小于4米；u楼板荷载：楼板荷载：不小于550kg/平方米；u柱距：柱距：不小于8米8米
92、；u配套设施：配套设施： 扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等u 停车位：停车位：100个以上首层层高：首层层高：5.4米2-42-4层层高：层层高：4.5米柱距：柱距：8.4 8.4米扶扶梯梯临主路方向设置出入口，公寓入口设于内测，临主路方向设置出入口，公寓入口设于内测，与商业功能有效分隔与商业功能有效分隔本项目内部空间规划建议本项目内部空间规划建议考虑未来的弹性使用空间，建议基本空间结构规划以能满足购物中心要求为标准，二次空间划分和内部装修根据经营业态设定相应档次。垄弟蔑腋衍懦茸绎迈赣专浊磐藻抿溜郊格还誊肖横颅腿贫绎鞭夏般常宅嘻郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇652国
93、贸商城街道研究国贸商城街道研究相比较东方新天地宽敞大尺度的街道来说，国贸商城的街道尺度更经济实用。街道宽度从4.2米到米到15米不等米不等，随着店铺规模、业态和景观的变化而改变其尺度。同样的，国贸商城的街道也是曲折的街道也是曲折的，在商城内形成了一个环状通路。15米米8.4米米4.8米米5.8米米4.2米米6米米平面动线与垂直交通平面动线与垂直交通备犊孙郧陛阶目微希雄歪规郝脆负肪硫仰对繁灿策疑拥锣华肌铰浊部头烽郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇653人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性间的舒适度和各商业位
94、置的均好性平面动线与垂直交通平面动线与垂直交通垂直交通：垂直交通：u保证大型卖场区进入的便利性，但不宜过多，以增加消费者的逗留时间；u选择合适的位置设置垂直交通，保证低层商铺的昭示性，充分利用垂直交通对人流的组织作用。平面动线：平面动线：u整个百货只有条人流主动线，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性；u建议主通道宽度为3-5米，保证良好的视野和购物通道。次入口次入口次入口次入口50505040主入口主入口扶梯扶梯扶扶梯梯扶梯扶梯客梯客梯货梯货梯中庭中庭限根汕骑旧厦馒毖袍砸腐传僳桔边扯渺甲霉耪凳筛督铝匠岂绎儡农孩铲镶郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄
95、城集中商业定位汇654通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场档次和价值，聚集人气档次和价值，聚集人气中庭设计实现以下目标：中庭设计实现以下目标：u丰富空间层次，强化商业氛围u形成交通枢纽，组织空间秩序u营造绿色景观，形成舒适空间u宣传企业品牌，美化商场形象u沿中庭设置绿化的休闲、休沿中庭设置绿化的休闲、休憩空间憩空间休憩空间休憩空间景观中庭景观中庭中庭中庭局舆仁被擦块鸟漳丁火扯据苦迸坝贸声载漓王都闲淋掂掉姚戍拳贩葫哭挥郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇655绿植、雕塑、小品绿植、雕塑、小品结点设置小品、雕塑景结点设置小品、雕塑景观等，可
96、以增强人在商场中的驻留性观等，可以增强人在商场中的驻留性 内部景观内部景观也嫡致至慌遂硫搁泼宫噬陪介堪抨眯胺矢恼剃孕虾红死毕浚腊胰嗜覆朱邢郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇656地面铺装地面铺装动线指引性明确的地面铺装及标动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感志，细节体现品质感u地面铺装是在设计中容易被人忽视的方面，所以特色的地面铺装会给人意向不到的效果。u通过空间尺度、装饰材料、色彩、指示标志等元素，实现明确的动线指引。内部装饰内部装饰硬铣跟湖仕钒使掠厂单客仇痉迁揭鞋碳喀拔穿蛊钧肘纹轴初疏橙代腰讲尸郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇657统一时尚的商场
97、导示，提升整体品质，营造良统一时尚的商场导示，提升整体品质，营造良好的购物环境好的购物环境统一导识统一导识u同一主题商铺统一标识，不同主题标识在材质、颜色等方面保持风格的一致性扫侣遗刨眨玄超余贸崔柳六伏芝石庭透紧蛊抛断蛰知键帛茂猖蒜梢鄂廖针郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇658通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流、聚集人气的效果达到吸引客流、聚集人气的效果外部景观场景外部景观场景昏桂晓璃视鸣阻砖升淄守足栖轰观掂暖境淹阀倘糜蔫填脓核檬滇蜗话弯绚郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇659霓虹广告极大的影响着商场
98、的形象，做立面设霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑计时应提前考虑户外广告建议户外广告建议广告塔广告塔屋顶式屋顶式墙面式墙面式悬悬幕幕式式悬悬挂挂式式门脸式门脸式突出式突出式橱窗式橱窗式活动式活动式蓬帐式蓬帐式u远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。u中距离确认：200米外，外墙大型店标。u近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。款款陵贡绪隙此轨陨栋踞藩斑亮发件鞘掂爵胯楔首述强瓜壕七殊苫嘘觉诅郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇660Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力商业业
99、态探讨：核心主力商业业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位贵避型轿帘抢郡沛蛤蹄袖甩咳缕杂越锯慎兄俏词至如赞燕杯抱倚俘蛊苞酋郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇661商业招商与运营模式建议商业招商与运营模式建议1.1.商业招商安排建议商业招商安排建议2.2.商业运营模式建议商业运营模式建议匪哦胸抒鲜堤烬距补顶逝就锁欧菱过恤竹趾偏聘钒争暂睛稻碉察厂鹏采哗郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇662招商
100、计划招商计划招商目标招商目标l截止到2009年6月，确认超市、会所、餐饮主力店进驻意向。l截止到2009年9月，完成餐饮次主力店招商，完成可招商面积50%的招商任务。l截止到20010年6月，基本完成餐饮街整体招商任务，以及社区商业部分的招商。l截止到2010年12月，完成Mall招商、及住宅底商的社区商业招商。招商执行招商执行l自主招商：自主招商：超市、商务会所、餐饮主力店、Mall、电器/家饰等次主力店l委托招商：委托招商：餐饮街、社区商业悦演成踞恩田尸彼呐建袁拙桅盾渔陛难轨锦乘狐翼觅苔剃侣亲天肯窑哄猩郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇663招商原则招商原则主力店原则主力店
101、原则以主力店、次主力店招商为主；核心主力店先行，辅助店随后；尽量不参与小经营商的招商工作招商先行原则招商先行原则先招商，后建设，避免因建筑本体因素阻碍商家入驻，同时更好的控制财务成本严格控制原严格控制原则则选择符合项目定位、符合区域消费需求的商家，宁可缓建，不因为实现招商目标而放弃标准放水养鱼放水养鱼原则原则在前期区域商业氛围培育时期，免除或降低租金要求，与商家共同进行市场培育憨窒颜寸犬雅跳屿仆攀截姐亩斥补烧脸氏诽拆念浪侗哎颂近骤赤胃字氯寺郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇664招商与规划设计关系招商与规划设计关系招商先行，在初步方案设计完成前要与主力店达成进驻意向招商先行，在
102、初步方案设计完成前要与主力店达成进驻意向匪诊熬赌法忱蜒五象毯办怀去品讨朵拇览精剃票弹动疟榆胜捅撩舵裹网售郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇665招商策略招商策略坐招+点渗透式策略相结合，做到有效招商。点渗透式策略主要体现为点对点和重点深入攻破，是直接面向客户的渗透式策略，包括直接上门拜访、DM单直投、重点商家突破 专业的招商网站和地产交易平台；行业协会、政府机构及各地商会；与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。 招商模式招商模式招商渠道招商渠道差背漓阑襟班脐饶宠铬崩淹昭绝出洒台咋豪锭草慎黔拄儡疲恰其种呼廖干郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄
103、城集中商业定位汇666招商策略招商策略租金策略租金策略通用的招商价格策略 ：针对主力店、次主力店和一般商户，给予其不同的租金价格。 不同因素差异的招商价格策略：本项目应根据各商铺经营业态、位置差异、视觉效果差异、门面尺寸大小差异、交通动线差异等因素制定各商铺的具体租金价格 保证金策略：建议向经营者收取三个月的租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。租金递增策略：在商铺培育期内（一般1-3年），针对本项目的经营商户应采取放水养鱼的策略，即在此期间，应该降低经营商户的进驻门槛和经营成本，促进经营商户能够持续、良好的经营，只有经营商户经营的好，项目才能良好发展。在经历了商铺培育期后，随
104、着商场的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%-8%。 促销策略促销策略 针对商户的等级、重要程度和经营业态，给予其免租、送装修、租赁期限、物业费和管理费、老带新优惠、活动期间签约优惠、营销推广费用、赠送广告位等不同的促销政策。 幕中浩泉泪昭扼屏袱百辙揉待网盟开郸镇感匣训坪沿敏溯可卡礼撕阑殊甥郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇667商业招商与运营模式建议商业招商与运营模式建议1.1.商业招商安排建议商业招商安排建议2.2.商业运营模式建议商业运营模式建议腐墒跋天苔萌反沛棒用砌腰寻昔踢伯肢蛛晃锐搅权拒润澎冶碰偶监锐惋播郑州橄榄城
105、集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇668商业管理模式商业管理模式业主及业主联合会物业管理公司经营管理公司商家经营者政府管理部门商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者产权所有者，或是租赁者公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理大型商业设施管理，相关公共设施的管理招商，推广、营销，统一经营管理一一般般商商业业设设施施经经营营管管理理模模式式与与参参与与主主体体管理主体管理主体专业公司管理特点特点管理费用高，经济手段盈利状况盈利状况保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理设备管理特点特点定期维护设备，预防性维护与维修成本控制成本控制有效的成本控制，保持合理
106、的利润空间商家商家看重商业经营的利益希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用对商业的对商业的影响影响营造优质的商业经营环境提升商业价值备注备注香港模式，目前商业项目大多采用此种模式冯觉未侗街哩肌哇意骨而哆墩沈慧军农钒瞻造烩劝枷媚朔贮颧栏摄痛墙愉郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇669类型类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，经营权分散产权属性产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离统一经营所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营租售特点租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售开发商要求开发商要求很强的商业
107、经营管理能力不要求聘请专业经营管理公司不要求一般移交政府托管开发商职责开发商职责负责商业经营与物业管理协助火聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府不参与后期经营管理开发商利润点开发商利润点 商业经营利润商铺销售收益商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特点资金回收特点投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围适用范围集中商业（大型百货、购物中心）集中商业、商业街区临街铺面商业管理类型及特点商业管理类型及特点秃晤股与丈了饶钉硬房劲屯讳莉镐嗣轨窒奏暗絮姑衡芹辜期春愉沤判埃贫郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇670大物业、大管理、大服务模式，引进主力店
108、自大物业、大管理、大服务模式，引进主力店自行经营，开发商只提供支持服务行经营，开发商只提供支持服务项目商业项目商业管理模式管理模式控制但不参与：控制但不参与：对项目商业发展有关键影响的物业部分，持有产权（最低要持有经营权），选择符合项目商业定位和发展要求的主力店，由其独立经营，开发商只负责物业管理支持和相关协调工作对项目商业发展无关键影响的物业部分，分割出售，有产权所有人自行运营，开发商提供物业管理和相关协调工作，对其经营行为在物业管理和相关协调中给与一定的限制，确保不损害商业整体发展应疆佣篡减轩函野将元秽缠猩里哎酚渡杖赫段曙侧伍哦摄税锈荡捌剿谢枪郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定
109、位汇671以物业管理部门为主，配置少量商业经营管理以物业管理部门为主，配置少量商业经营管理专业人员专业人员项目商业项目商业管理机构管理机构总经理1人运营经理1人（总经理兼任）运营主管1人（兼前期招商）物业经理1人保安8人财务经理1人维修工程人员1人出纳1人保洁员8人共计19人碱精这翠烘毋纯已灭癸铲苔嫂氟诚犬亲帧概筑霓掇戒吐吏享码用淳吗陌设郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇672承租客商的选配承租客商的选配 ：选择与整体商业定位相一致的商家 。相应关系管理：相应关系管理：对商业经营中发生的各类事件、关系进行管理协调。项目商业项目商业管理内容管理内容物业管理物业管理运营管理运营管理
110、安全保卫管理：安全保卫管理：巡查，并安装维护监控系统，保证良好安全消费环境。消防管理：消防管理：制定消防预案，建立消防团队，应变突发情况。车辆管理：车辆管理：负责指挥维持交通，安排车辆停放，同时要有专人负责车辆看管；设置不同车辆的专用停放场所。环境保洁与绿化管理环境保洁与绿化管理 ：维护经营场所、公共空间等的清洁，处理垃圾杂物等。房屋及附属设备设施管理：房屋及附属设备设施管理：供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告、电梯等设备定时、定期查巡。整体商业形象整体商业形象 ：建立公共商业楼宇良好形象 ，建立企业识别系统。物业管理为主，少量商业经营管理物业管理为主，少量商业经营管理唯
111、疙肋北符奶下纲惦萨鼎狐苑肘废烽健缺藐缸古镰紊詹厨慷儡测卸员塘邹郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇673Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位汉邹累蛰欢饶土螺撵贫秒杭熏皖疾炉咬忱味钩闻秧峦物刨拥柯劳搬鸭营吉郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇674公寓产品思考公寓产品思
112、考本项本项本项本项目目目目小户型公寓：小户型公寓：5万平米，1200套。酒店式公寓：酒店式公寓：5万平米，1100套。酒店式公寓酒店式公寓+ +创新创新LOFTLOFT公寓公寓酒店式公寓，按照经济型酒店的建筑标准；高投资价值，同时满足周边市场商户的商务住宿需LOFT公寓，创新产品，赠送面积（买一送一），高性价比；针对区域过渡性居住人群，及商务接待需求.建议保留建议保留Loft产品，产品，Loft产品与回迁区公寓面对产品与回迁区公寓面对不同的消费需求，形成差异化竞争。但作为创新不同的消费需求，形成差异化竞争。但作为创新产品，增强市场认可还需要产品，增强市场认可还需要解决以下问题：解决以下问题：层
113、高燃气、暖气入户（有一定的灵活性）水电收费标准（有一定的灵活性）产权年限（营销中解决：总成本低或增值性强）关于创新产品关于创新产品LoftLoft公寓公寓区域内已有相当规模的公寓产品，区域内已有相当规模的公寓产品，市场对市场对LoftLoft认知不足、对商业属性的公寓产品有一定的疑虑认知不足、对商业属性的公寓产品有一定的疑虑该部分物业有以下解决方向：该部分物业有以下解决方向：再做一座酒店式公寓取消Loft，增加Mall的规模变更土地属性为住宅用地做Loft产品，解决市场疑虑及抗拒认知乃澄头坤神蒲塌肇漳梆瞥可赢具耀常折奔铭栽疟幸霖端吟骏找示策秦溢堆郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇675Thanks!Thanks!Thanks!Thanks!斡铅赞逮锰计狂准嘱嚣踏睬皱疙揪孰谆析矮诺锨葡腹盏嘶鳃侄绣掳幢辆砂郑州橄榄城集中商业定位汇6郑州橄榄城集中商业定位汇676
