《恒信堂武汉木兰广场前期策划提报148P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒信堂武汉木兰广场前期策划提报148P（148页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、木兰广场前期策划提报项目的应对策略项目的应对策略竞争背景竞争背景政策背景政策背景市场背景市场背景自身产品自身产品本案结构本案结构营销方案营销方案项目分析项目分析项目定位项目定位营销方案营销方案本案结构本案结构项目定位项目定位营销策划方案营销策划方案服务管理服务管理市场背景市场背景黄陂项目分析黄陂项目分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析宏观政策分析武汉房地产市场分析武汉房地产市场分析宏观环境分析宏观环境分析国家商品房政策分析国家商业地产政策分析市场背景市场背景限购后全国限购后全国住宅住宅房地产市场房地产市场量价齐跌2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新
2、国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。某监控中心统计，截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出楼市限购政策，限购令出台后，住宅总成交量出现五成下滑。已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令出台后一周，成交量跌幅超过五成；成交量跌幅超过五成；杭州跌幅最大，2月28日出台限购政策后成交量环比下降73.79%。2011年全国房地产市场比较敏感，观望情绪浓厚，整个今年房价或者交易量走势由政策力度和供求关系将决定未来价格走势。宏观环境分析宏观环境分析市场背景市场背景限购后武汉二月限购后武汉二月住宅住
3、宅房地产房地产量价齐跌调整后的武汉“限购令”实施已逾半月，昨日（3月8日），武汉房管部门对外发布信息称，该市楼市在12个月以来首次出现“量价齐跌”现象。对此，市场各方反应不一。在消费者对楼市调控新政满怀期待中，昨日武汉市房管局对外发布了一则消息：根据对全市范围的统计，2月份，武汉楼市一年以来首次出现“量价齐跌”。根据上述部门发布的数据显示，2月份，武汉新住房销量较1月下降56%，价格下滑0.66%。对于我们远郊楼盘，很多刚性客户存在的观望情绪，今年整个市场行情都不容乐观。汉版限购令武汉房地产市场分析武汉房地产市场分析市场背景市场背景武汉市商业地产武汉市商业地产随着武汉市房地产市场的持续发展和城
4、市商业环境的良性提升，随着武汉市房地产市场的持续发展和城市商业环境的良性提升，武汉市商业地产市场也得到了快速发展。武汉市商业地产市场也得到了快速发展。n武汉政府规划要求商业地产发展有了良好的开端商业地产发展有了良好的开端武汉市场上新建改建的各类商业地产门面、商铺、购物中心、写字楼、产权酒店纷纷登场。n中部崛起战略位置的提升武汉市商业成交量逐步提升武汉市商业成交量逐步提升吸引了众多外地开发商的投资，武汉自身良好的商业氛围，汉口火车站商圈等大型商业项目和众多社区型商业的开发。武汉市商业地产现状武汉市商业地产现状量价齐升市场背景市场背景武汉市商业地产发展状况武汉市商业地产发展状况2007200720
5、102010年武汉市商业用房销售均价走势年武汉市商业用房销售均价走势59505950108401084033686336860 0500050001000010000150001500020000200002500025000300003000035000350004000040000450004500020072007200820082009200920102010元/平方米2554425544武汉商业用房的价格趋势呈一路上扬，截至武汉商业用房的价格趋势呈一路上扬，截至20102010年，同比年，同比31%31%增长率，增长率，目前均价已经达到目前均价已经达到3.363.36万元万元/ /平
6、米。平米。武汉市商业地产现状武汉市商业地产现状市场背景市场背景n1、2010年上半年，武汉写字楼供需均增长，但是价格方面，写字楼的价值还有待体现。n在区域布局上，武汉写字楼项目开始游城市中心向外围扩，光谷、沌口、青山、古田等板块办公物业开始兴起。上半年写字楼供应比提升1%-3%，小户型成当前市场供应主体公寓式办公。还有LOFT办公、三层复式办公等。n2、成交量：2010上半年写字楼成交开始放量n2010年上半年，全市写字楼回暖，成交面积达16.6万方，与2009年全年成交量基本持平，武汉经济逐步向好，城市地位提升，外来企业拉动写字楼需求，同时恰逢沿海产业内部转移等，加上目前“国十条“等政策紧促
7、写字楼、商业等商用物业效应，市场资金流向发生变化，转移至商用型物业。关于酒店式公寓以及写字楼关于酒店式公寓以及写字楼关于酒店式公寓以及写字楼关于酒店式公寓以及写字楼市场背景市场背景武汉市商业地产现状武汉市商业地产现状3、汉口写字楼均价位居全市价格标杆n汉口整体写字楼均价为16000元/平米左右，档次也是最高端；武昌区则不断挖掘高端写字楼市场，目前在售的新时代商务中心及在建的保利文化广场均定位为甲级写字楼，价格也均在万元以上；汉阳写字楼缺乏，顶秀广场作为标志性项目，颇受关注，但是受区域及市场影响，价格不足8000元./平米，远不及汉口。n4、建设大道：50元以上，板块评价租金约为60元/平米，为
8、全市最高。出租率方面：武汉典型商务圈写字楼平均出租率都超过80%建设大道、滨江商务圈的写字楼出租率则超过90%写字楼商业类型将受到热捧。关于酒店式公寓以及写字楼关于酒店式公寓以及写字楼关于酒店式公寓以及写字楼关于酒店式公寓以及写字楼市场背景市场背景武汉市商业地产现状武汉市商业地产现状恒信堂建议：商业招商与住宅销售同时进行理论支持：1、黄陂商业地产稀缺，市场空缺就是我们的机会；2、恒信堂分析，2010.9.29新政后，住宅受到宏观调控的影响很大，包括首付成数增加、利率增加、限购等。而商业地产依然享受贷款首付五成、利率1.1倍的政策，并且不限贷款套数，因此，商业地产成为投资者的避风港。 恒信堂调查
9、数据显示，目前首选投资是商业地产，占比达到了38.2%，而选择购买住宅的锐减，只有12.3%。商业地产趋热的趋势已经明显。市场背景市场背景黄陂项目分析黄陂项目分析地理位置：地理位置：黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市以北，国土总面积黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市以北，国土总面积22612261平方公里。全区与武汉中心平方公里。全区与武汉中心城区城区7 7桥相连，境内不仅有国内四大门户机场之一的天河机场，还有目前亚洲最大的武桥相连，境内不仅有国内四大门户机场之一的天河机场，还有目前亚洲最大的武汉北铁路编组站，以及滠口铁路货站和京九、京广、滠阳铁路，京广、沪汉蓉铁路快速汉北铁路编组站，以及滠口铁路
10、货站和京九、京广、滠阳铁路，京广、沪汉蓉铁路快速客运专线在境内呈客运专线在境内呈“十十”字交汇。字交汇。特别是黄陂南部地区处于汉口火车站，武汉客运港、武汉火车站和阳逻深水港的交通腹特别是黄陂南部地区处于汉口火车站，武汉客运港、武汉火车站和阳逻深水港的交通腹地，形成水、路、空的立体交通网络。地，形成水、路、空的立体交通网络。市场背景市场背景人口情况：人口情况：黄陂人口黄陂人口113113万，约占全市的万，约占全市的1/81/8，其中乡村人口，其中乡村人口8989万，农村劳力万，农村劳力4545万人。是武汉面积万人。是武汉面积最大、人口最多的新城区。最大、人口最多的新城区。产业结构：产业结构：全区
11、经济结构战略性调整基本完成，形成全区经济结构战略性调整基本完成，形成“钢铁、机电、建材、医药化工、纺织服装、钢铁、机电、建材、医药化工、纺织服装、农产品加工农产品加工”等六大主导产业，武湖服装产业集群、滠口建材产业集群已初具规模，南等六大主导产业，武湖服装产业集群、滠口建材产业集群已初具规模，南部经济带规模不断扩大。部经济带规模不断扩大。 2008年，黄陂区商贸业实现批发和零售额159867万元，比2007年增长18.2%，占第三产业增加值的比重达29.9%；实现社会消费品零售总额68.31亿元，比2007年增长19.4%。黄陂经济发展状况黄陂经济发展状况（数据来源：武汉市商务局）：（数据来源
12、：武汉市商务局）： 1 1、商业网点布局无序，缺乏规划指导。、商业网点布局无序，缺乏规划指导。2 2、商贸企业规模偏小，缺少龙头航母。、商贸企业规模偏小，缺少龙头航母。3 3、业态单调，经营理念陈旧。、业态单调，经营理念陈旧。4 4、商品交易市场及物流业发展还不尽人意。、商品交易市场及物流业发展还不尽人意。 商业经济存在问题商业经济存在问题? ?市场背景市场背景黄陂项目分析黄陂项目分析黄陂区城镇居民可支配收入保持平稳增长的态势，居民可支配收入保持较高水平。至2009年，人均可支配收入已达11429元。2010年，城市居民人均可支配收入11614.52元，城市居民在收入增加的同时，收入渠道增多，
13、收入亦呈多元化趋势。小结：各项经济指标稳步增长，为房地产的发展提供了经济支撑。居民可支配收入保持平稳增长居民可支配收入保持平稳增长 （数据来源：黄陂区统计局） ：市场背景市场背景黄陂项目分析黄陂项目分析以上数据总结：1、黄陂区居民整体生活水平稳步提高2、居民消费水平稳步提高，消费类型急需扩充；3、居民日常消费比重大，对于日常消耗品和食品的种类和体量有足够的消费需求；各类商品市场所提供选择面小，造成了供求关系巨大的不平衡因利导势，利用黄陂木兰广场商业部分释放被压抑需求，带动住房销售。市场背景市场背景黄陂项目分析黄陂项目分析本案结构本案结构项目定位项目定位营销策划方案营销策划方案销售服务管理销售服
14、务管理市场背景市场背景项目分析项目分析项目分析项目分析项目定位项目定位 项目所在项目所在区域区域状况简述状况简述 项目区域项目区域交通交通状况分析状况分析 项目区域项目区域消费消费状况分析状况分析项目分析项目分析项目所在区域整体状况简述项目所在区域整体状况简述项目地块项目地块黄陂广场商圈黄陂广场商圈中百仓储中百仓储建材市场建材市场武商量贩武商量贩通过上图标识能够看出通过上图标识能够看出本项目本项目位于位于G318、黄孝路、黄陂入口的交汇处。、黄孝路、黄陂入口的交汇处。项目分析项目分析项目分析项目分析n地段交通十分便捷，临近岱黄高速，且靠近客运站，有巴士直通汉口及湖北其他区域。目前有15路、21
15、路、292路、611路、612路等公交路线经过，交通十分便利。项目所在区域整体状况简述项目所在区域整体状况简述项目分析项目分析木兰广场实景图n项目地处新城开发的核心地段，同时也是城内外交通的枢纽中心，使项目具有成为该区域的地标性建筑的先天性优势。 n目前该区域处于发展阶段，居住人口较为密集，项目距离中百仓储、黄陂广场、建材市场等商圈的直线距离均在12公里以内；周边还分布了黄陂环城中学、中国邮政以及黄陂区交通大队和黄陂公安局等。项目定位项目定位项目处于城市内外环线交界处，属于中心城区； 毗邻G318、黄孝路、黄陂入口的交汇处，未来有极强的可扩展性。项目区域交通状况分析项目区域交通状况分析公交29
16、2路是武汉市首条跨高速公路开往远城区的公交线路，全长36公里。首末站分别为汉口火车站（西）和黄陂前川客运中心，配车40台，高峰时平均每分钟一台车；平日1万人次，春节期间每日近3万人次，载客50万人次。武汉武汉-黄陂商业交流活跃。黄陂商业交流活跃。项目分析项目分析项目分析项目分析项目区域消费人群的年龄比例情况：项目周边以15至25岁人群占总体人群22%，25至50岁人群占总体人数39%，两类最具消费活力的人群占到了项目周边人群的61%，对本项目来说可以说是极大的利好。项目区域消费状况分析项目区域消费状况分析（数据来源：艾利森研究机构于（数据来源：艾利森研究机构于20102010年年1010月黄陂
17、消费市场抽样）月黄陂消费市场抽样）周边人群年龄比例周边人群年龄比例12%12%22%22%39%39%17%17%10%10%1515岁以下岁以下15-2515-25岁岁25-5025-50岁岁50-6050-60岁岁6060岁以上岁以上项目分析项目分析项目定位项目定位项目区域消费人群的职业构成：由下图能够看出，本项目周边消费人群以私营业主、公务员、公司职员及一些职工为主，具有极大的消费潜力。17%17%25%25%14%14%15%15%5%5%14%14%10%10%公务员公务员私营业主私营业主公司职员公司职员普通职工普通职工自由职业者自由职业者学生学生其他其他项目区域消费状况分析项目区域
18、消费状况分析（数据来源：艾利森研究机构于（数据来源：艾利森研究机构于20102010年年1010月黄陂消费市场抽样）月黄陂消费市场抽样）项目分析项目分析项目分析项目分析项目区域商业现状：项目区域商业现状：项目周边实际商业氛围不浓商业氛围不浓：如建材批发、电子批发、汽车配件整修等。以下为各片区详细情况(截止日期20110107)：区域范区域范围围主主营业态营业态自身特点自身特点面面宽宽进进深深1楼楼层层高高2楼楼层层高高租金租金售价售价黄黄陂陂大大道道以黄陂广场为中心集中型商业区、电影院、步行街等档次高、业态丰富并进行统一规划管理34米78米6米35米黄陂广场周边小型街铺1F3.5W2F2.5W
19、双双凤凤大大道道双凤大道沿街以家装建材、五金机电、电动车、摩托车等为主要经营特色，武商量贩等大型超市档次普遍不高23米67米34米2.5米左右1.23.3元/天老老城城区区板桥大道、前川大道、民安街、大南街为中心品牌、休闲服饰、鞋业、家用电器、日化美容用品等商业氛围最为浓厚，经意种类齐全，经营品种混杂，缺乏统一的规划布局23米67米34米2.5米左右1.52.3元/天目前黄陂地区以自然租赁形式为主：店面人流量较大、租赁情况良好，面积40。约在3000元/月、即日租金为2.5元/平米/天项目分析项目分析项目分析项目分析黄陂广场分析黄陂广场分析: :黄陂广场商业部分主要分为东西两个集中型商业区和商
20、业街。其中东区商业与商业街已开发完毕，并开始营业，西区商业尚未开发。 东区商业楼层分布东区商业楼层分布（分割销售（分割销售+ +集中销售）集中销售）1F：精品百货2F：沃尔玛、国美电器3F：沃尔玛、国美电器4F：国美电器、中西餐5F：KTV、休闲、运动商业街楼层分布商业街楼层分布（集中商业）（集中商业）1F：精品鞋帽服饰店2F：餐饮业 竞争项目分析竞争项目分析项目分析项目分析黄陂广场经验借鉴黄陂广场经验借鉴（分割销售（分割销售+ +集中销售集中销售+ +集中商业）集中商业）: :主力店引进主力店引进该项目在入市之前，就将招商作为项目的核心工作先行开展并以租金优惠的方式租金优惠的方式成功引入沃尔
21、玛、国美电器、华谊兄弟传媒等一线品牌的入驻，同时也与KFC、屈臣氏、滔博运动营、欢乐空间KTV等实力商家签定合作协议，强力的招商带动了投资商铺客户的热情，为日后商铺的热销打下了基础。多业态组合多业态组合黄陂广场将多业态基于一身，大量引进了黄陂独一无二的国际品牌商家，塑造黄陂前所未有的消费集中地。采用先进运营管理模式采用先进运营管理模式黄陂广场商业70%以上物业自持，30%出售的商铺同样拥有经营权，实现统一规划，统一管理与经实现统一规划，统一管理与经营，对各业态区域划分、面积分配、品牌管理进行有效合理的规划营，对各业态区域划分、面积分配、品牌管理进行有效合理的规划，避免档次参差不齐、布局混乱的现
22、象产生，这也是该项目商业能够成功的重要因素之一。返租年限长，投资回报收益高返租年限长，投资回报收益高（前期营销策略，后期取消了优惠）前期营销策略，后期取消了优惠）黄陂广场的商铺单位，承诺业主前5年给予年收益7%的回报，5年以后的业主可以自行经营或出租，同时黄陂广场承诺5年后的回报不低于7%，保证了投资客户的利益回报。竞争项目分析竞争项目分析项目分析项目分析黄陂区汉口北楼盘介绍黄陂区汉口北楼盘介绍占地面积占地面积: :2678平方米 建筑面积建筑面积: :73314平方米物业类型：物业类型：3栋18层高层 销售均价销售均价：52005200元元/ /平方米平方米开工时间开工时间: :2010-1
23、2-01竣工时间竣工时间: :2012-06-01开发商开发商: :德成控股集团有限公司物业管理公司物业管理公司: :德成控股集团有限公司工程进度工程进度: :在建(2011-03-25)产权年限产权年限: :50年户户 数数: :总户数697户 当期户数697户金寓金寓金寓位于汉口北市场群唯一生活商务区，5.4M高挑空间，买50最大送80得房率。 全框架LOFT结构。项目分析项目分析2、价格差距较大，品质参差不齐各楼盘之间的价格出现较大的落差，其中黄陂广场以4200元/的价格居当地房价之首，与其他楼盘形成了约500元/的差价，悬殊较大，同时也反应出楼盘之间品质的差异化。3、市场供给以3房产品
24、为主，2房产品为辅目前市场供给中主要集中于100-130的3房产品，其次是70-902房。4、出现创新户型5、小高层、高层逐渐成为市场主力 黄陂楼市分析1、在售楼盘数量虽不多，但部分楼盘具有较大规模，开发实力强，虽然目前市场上在售楼盘不多，但其中不乏规模大、品质较高的楼盘，如黄陂广场达到了30万的规模。项目分析项目分析项目突破点：1、注重产品定位：在同质化区域市场中打造差异化产品，形成核心卖点。2 、开发节奏把握：采取前期用较多时间预热市场，后期分批次对外推盘的办法 ；3、走差异化营销路线，不直接与大盘竞争，锁定本案客户群体。小结：与区域竞争项目相比，项目自身配套自身配套等优势不明显2011年
25、又遇宏观大势，大市场处于盘整阶段，需谨慎而行。项目分析项目分析本项目经济技术指标本项目经济技术指标净用地面积19927.21（29.87亩）规划用地面积规划用地面积22417.89（33.63亩）总建筑面积总建筑面积105114（不含地下室）其其中中住宅建筑面积住宅建筑面积48600商业建筑面积商业建筑面积21514酒店建筑面积酒店建筑面积35000 地下车库总建筑面积地下车库总建筑面积15500停车位停车位510辆容积率容积率4.69绿化率绿化率20%总户数总户数456户建筑密度建筑密度28.9%本项目经济技术指标本项目经济技术指标项目定位项目优势分析（项目优势分析（S S）项目机会分析（项
26、目机会分析（0 0）1.1.项目处于新老城区交汇处，也是各大高项目处于新老城区交汇处，也是各大高速路与黄陂区交汇处，地理位置优越，交通便速路与黄陂区交汇处，地理位置优越，交通便利；利； 2.2.良好的临街展示效果为本项目商业起到烘良好的临街展示效果为本项目商业起到烘托氛围作用；托氛围作用； 3.3.开发商开发过江北第一府等项目，具有品开发商开发过江北第一府等项目，具有品牌优势，并且在政府支持下，木兰广场市场竞牌优势，并且在政府支持下，木兰广场市场竞争力会得以提高；争力会得以提高；1.1.政府对项目区域未来商业规划提升项目区域商政府对项目区域未来商业规划提升项目区域商业功能；业功能；2.2.区域
27、商业市场处于初级发展阶段，商业品质提区域商业市场处于初级发展阶段，商业品质提升空间较大；升空间较大；3.3.周边商务酒店逐渐增多，商务需求逐步提升，周边商务酒店逐渐增多，商务需求逐步提升，经济交流频繁；经济交流频繁；4.4.投资客认可本项目区域；投资客认可本项目区域；项目劣势分析（项目劣势分析（W W）项目威胁分析（项目威胁分析（T T）1.1.项目门口目前车流的较快；项目门口目前车流的较快；2.2.周边商业氛围不浓、经营档次低；周边商业氛围不浓、经营档次低；3.3.项目周边商业物业租金低；项目周边商业物业租金低；4.4.项目周边的消费人群的消费力档次相对较项目周边的消费人群的消费力档次相对较
28、低；低；1.1.项目周边现有综合商业与特色商业分流目标消项目周边现有综合商业与特色商业分流目标消费群；费群；2.2.潜在综合项目逐渐入市，投资客可选投资物业潜在综合项目逐渐入市，投资客可选投资物业类型增多；类型增多；本项目本项目SWOT分析分析项目定位通过项目SWOT分析，我们可以得出本项目以下特点：本项目着重考虑如何超越黄陂市场各种竞争项目，使本项目一枝独秀，做到人无我有，人有我优一枝独秀，做到人无我有，人有我优的项目特色？从定位上便于黄陂广场区别开来。项目定位项目定位 属性。属性。 黄陂黄陂高端城市综合体高端城市综合体诠释：从项目所处的区域来看，自带大型商业体量的项目仅黄陂广场。本项目住宅
29、和商业体量各占一半，潜力也不容小觑，建议同时预热住宅和商业，博得市场的关注，炒热投资市场；同时在吸引了人气之后，顺势首先推出住宅，带动后期商业销售或者租赁。项目定位项目定位 形象。形象。商务的商务的 尊贵的尊贵的 奢华的奢华的 诠释：结合项目的规划特点、物业配比及设计特点，提炼出项目最形象生动的三个词汇，作为项目的形象符号，贯穿项目营销推广的全过程。项目定位项目定位 广告诉求点。广告诉求点。中央商务圈中央商务圈 尊贵空间尊贵空间项目自身配备酒店等商业物业，方便商务办公的同时，项目自身配备酒店等商业物业，方便商务办公的同时，产品设计以三房为主，两房、四房为辅，打造大商务、产品设计以三房为主，两房
30、、四房为辅，打造大商务、大府邸的核心概念，大气尊贵感呼之欲出；提升物业大府邸的核心概念，大气尊贵感呼之欲出；提升物业投资价值。投资价值。项目定位项目定位如何给目标群一个共同的定义？60年代末70年代-二次置业群体并进行投资项目的人群他们的共性何在？结合项目的定位及形象，我们的主力目标消费者是： 客户。客户。项目定位项目定位6070职业共性40岁左右累积财富的中青人应主要从事一些传统的收入稳定而且高的行业，政府、金融等，这些行业对他们是否存在共性要求或影响呢？职业： 政府、金融、教育、建筑等 60年代年代70年代的人，他们最大的相同点在于年代的人，他们最大的相同点在于“圈子圈子”。圈子的目的，都
31、。圈子的目的，都是为了将自身的社交圈子扩大，为了得到社会的认可和尊重。是为了将自身的社交圈子扩大，为了得到社会的认可和尊重。项目定位项目定位富富 者者 恒恒 富富他们是中流砥柱，自我认同使他们对自己最大的鼓励。富贵者不是因为他天生就有钱有地位，而是在这个圈子里，他能够及时获得有用的投资信息。扩大自己的社交圈子即认真对待生活，它是生活的必须，它是生存方式！它是面对加速度发展的必需心态。项目定位项目定位本项目目标： 黄陂主流势力的生活圈；黄陂商业信息的集散地；黄陂首席高级沙龙艺术会所等等。项目定位项目定位 价值价值价格。价格。 根据对市场的长期观察和总结，影响置业者决定购买本项目的最重要因素为：
32、地段、价格、品质。那么本案客群群体能承受的心理价位是多少呢？ 项目定位项目定位 通过前期的市调和本项目的地段质素的综合评定，结合本项目综合市场竞争力,我司认为 本项目开盘均价预计在4500元/平米区间单户总价：40-55万首付支出：12-20万具体销售价格以项目入市前市场行情再做调整 价值价值价格。价格。项目定位项目定位屏蔽劣势屏蔽劣势本项目本项目发挥优势发挥优势寻找机会点寻找机会点降低威胁降低威胁借势借势造势造势住住宅宅+商商业业+酒酒店店+写写字字楼楼多多功功能能商商业业中中心心项目定位原则：发挥优势、屏蔽劣势，寻找机会点、降低威胁项目定位项目定位核心概念核心概念黄陂核心商业中心黄陂核心商
33、业中心宜商宜居宜投资武汉东 -窗口商业广场1、商机捷径：分享黄陂258亿鼎盛商机（2010年黄陂GDP为258亿） 黄陂首席体验式商业旗舰模式 坐等300000万家客户上门消费 36层写字楼,黄陂第一高度，绝佳形象绝佳地段2、成本捷径：集中一站式商务娱乐休闲3、区位捷径：城市副中心深处武汉市门户腹地 三大交通捷径（高速路便捷），汇聚八方财富4、经营保障捷径：三大优势平台，两项兴市举措（开发商考虑，见下页）项目定位项目定位三大优势平台：三大优势平台： （开发商考虑）采购交易平台：5.5万平方米黄陂商业餐饮娱乐航母；采用会员系统会展服务平台：中国黄陂高端产品重要会展基地；电子商务平台：与大型专业电
34、子平台全程合作核心概念核心概念项目定位项目定位两项兴市举措两项兴市举措: :（开发商考虑）（1）租金“前三个月免租金”（2）行政审批一条龙服务项目住宅定位分析：项目住宅定位分析：主推案名：主推案名：木兰广场木兰广场释义：本项目毗邻木兰广场，地处老城区交界地带，项目品质高档，释义：本项目毗邻木兰广场，地处老城区交界地带，项目品质高档，物业形态多样，突显项目的地标性特色，结合产品特点，旨在打动目物业形态多样，突显项目的地标性特色，结合产品特点，旨在打动目标客户群，建立认同感和归属感。标客户群，建立认同感和归属感。住宅部分：住宅部分：木兰广场木兰广场公馆公馆商业部分：商业部分：木兰广场木兰广场酒店式
35、公寓与写字楼部分：酒店式公寓与写字楼部分：木兰广场木兰广场中心国际中心国际产品支撑：产品支撑：1、产品规划为、产品规划为30-40F高层，刷新了黄陂建筑和形象的高度高层，刷新了黄陂建筑和形象的高度2、产品规划与时俱进，具有强烈的现代气息、产品规划与时俱进，具有强烈的现代气息3、建筑品质支撑、建筑品质支撑住宅规划建议商业规划建议客户群：1、改善型客户（二次置业） 90-120平米以及120平米以上2、首次置业（70-90平米）产品平面图（建议：做到互不遮挡）产品平面图（建议：做到互不遮挡） 住宅规划建议（户型配比）住宅规划建议（户型配比）面积面积比例比例70-9040%90(小三房小三房)-12
36、040%120-130 20%目前市场环境下，很多客户愿意选择大户型住宅作为改善型置业。目前市场环境下，很多客户愿意选择大户型住宅作为改善型置业。1号楼号楼2号楼号楼3号楼号楼项目定位项目定位1、本小区户型设计搭配要求合理，能够满足市场的需求。2、园区按景观位置的不同，相应安排不同档次的户型。3、户型的朝向、通风和景观尽量做到均衡。4、做到明厨、明卫（干湿分离）、明厅，同时兼顾舒适性、适应性、经济性、安全性和整体性。 5、入户口的设计应注意内外过渡空间的设置；6、厨房和餐厅应考虑相对独立的空间设计，并考虑工作（阳台）的设计；7、阳台设计应注意作为建筑符号的新颖性及与功能性的结合；8、空调室外机
37、和室内机位的设置；9、室内所有窗户的设计形成、分割形式和开启方式，应注重形式与功能的结合；10、小区内注意配备地下停车场。户型布局与设计要求户型布局与设计要求 住宅规划建议住宅规划建议项目定位项目定位产品平面图（建议：做到互不遮挡）产品平面图（建议：做到互不遮挡） 商业规划建议商业规划建议1号楼号楼2号楼号楼3号楼号楼A区区B区区A区、1、3号楼裙楼部分主力店为主商铺，以销售为主B区（含2号楼底商）集中商业，引进超市、体育会所等，以租赁为主3号楼酒店式公寓，建议进行精装修，并引进高档酒店合作等形式经营项目定位项目定位物流类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度物流类客户更加强调周边区域
38、同行集中程度、交通便利程度金融证券客户注重档次形象、价格；金融证券客户注重档次形象、价格；贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。 一般来说，本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域一般来说，本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。的写字楼。外地企业的分公司、办事处
39、则不受外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节恋旧地情节”的困扰，他们一般偏好选的困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼） 商业规划建议商业规划建议项目定位项目定位目前武汉市房地产投资型客户仅仅占整个市场成交量的目前武汉市房地产投资型客户仅仅占整个市场成交量的10%10%左右左右主要集中在商铺、高档公寓和写字楼。但是，需要认识到，主要集中在商铺、高档公寓
40、和写字楼。但是，需要认识到，随着武汉市经济的发展和房地产行业的迅猛发展，近几年来随着武汉市经济的发展和房地产行业的迅猛发展，近几年来房地产投资逐渐受人重视，那些率先投资的人们得到的巨大房地产投资逐渐受人重视，那些率先投资的人们得到的巨大收益起到了很好的示范作用，收益起到了很好的示范作用，经济学中经济学中“羊群效应羊群效应”在这个在这个领域将尤为突出。领域将尤为突出。根据我公司对武汉市写字楼投资型客户的调查，纯投资客根据我公司对武汉市写字楼投资型客户的调查，纯投资客户对写字楼的选择最关注的几个因素按其重要性依次是：户对写字楼的选择最关注的几个因素按其重要性依次是：1 1）所购买房产的升值潜力）所
41、购买房产的升值潜力2 2）出租后的投资回报率）出租后的投资回报率3 3）出租率或者出租服务保障）出租率或者出租服务保障4 4）写字楼物业管理水平。）写字楼物业管理水平。关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼） 商业规划建议商业规划建议项目定位项目定位甲级写字楼净高应在甲级写字楼净高应在2.72.7米以上，加上梁位、空调管线等，米以上，加上梁位、空调管线等，写字楼的高度应在写字楼的高度应在3.23.2以上；甲级写字楼首层一般都作有挑空，以上；甲级写字楼首层一般都作有挑空，首层加二
42、层的高层一般在首层加二层的高层一般在9 9米左右。米左右。考虑到经济性和适用性，建议本项目甲级写字楼二层以上的考虑到经济性和适用性，建议本项目甲级写字楼二层以上的高度在高度在3.23.2至至3.53.5米之间米之间乙乙级级写写字字楼楼层层高高从从最最低低2.82.8米米到到3.43.4米米，平平均均层层高高为为3.053.05米米，装装修修后后净净高高平平均均为为2.452.45米米。我我司司建建议议海海河河新新天天地地写写字字楼楼产产品品规规划划上上可可以以从从加加高高净净高高上上突突出出项项目目优优势势，乙乙级级写写字字楼楼和和甲甲级级商务公寓高层在商务公寓高层在3.03.03.23.2米
43、。米。（本项建议层高（本项建议层高3.2m） 考虑形象建造偏甲级写字楼考虑形象建造偏甲级写字楼关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼） 商业规划建议商业规划建议项目定位项目定位配套配套情况情况电梯电梯足量的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、足量的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、DOVERDOVER电梯等电梯等原装进口电梯原装进口电梯 空调、电力空调、电力系统系统采用世界知名品牌中央空调系统、双电源供电、采用世界知名品牌中央空调系统、双电源供电、 餐饮配套餐饮配套餐厅、中西餐厅、咖啡厅
44、、宴会厅、员工餐厅餐厅、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、员工餐厅 娱乐配套娱乐配套娱乐中心、健身房、台球娱乐中心、健身房、台球通讯配套通讯配套国际卫星电视、楼宇自控系统、通讯交换系统、应急广国际卫星电视、楼宇自控系统、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统更系统 商务配套商务配套多功能会议厅、商务中心多功能会议厅、商务中心 洗衣房、商场、洗衣房、商场、 美容坊、美容坊、美容美发、航空售票、邮局、银行、阅览美容美发、航空售票、邮局、银行、阅览 关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、
45、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼） 商业规划建议商业规划建议项目定位项目定位为了节省装修时间和精力，越来越多的客户愿意选择全精装的写字楼，然后通过办公家具、内部摆设营造个性办公空间（31%），近四分之一的客户还是选择公共部分统一由开发商精装修，内部由企业自行装修（26%），也有部分客户只需要初装（21%）。定位：写字楼客户对于外观和公共部门的装修要求越来越高，要求做到有档次、气派、舒适，因此项目写字楼在外观和公共空间装修时应考虑入住企业的档次和文化取向进行设计施工。注意：注意：1 1）预留钢构隔两层）预留钢构隔两层2 2）精装修样板房演绎）精装修
46、样板房演绎关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼） 商业规划建议商业规划建议项目定位项目定位写字楼客户对于智能化首选是与自身办公相关的办公自动化（32%），其次是楼宇自动化监控（21%），对于通讯和物业管理自动化也有一定的要求。针对性建议：写字楼在智能方面应首先提高办公自动化水平，在楼宇针对性建议：写字楼在智能方面应首先提高办公自动化水平，在楼宇智能管理、通讯自动化、物业服务智能化方面下足功夫。智能管理、通讯自动化、物业服务智能化方面下足功夫。关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于
47、酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼） 商业规划建议商业规划建议项目定位项目定位草创型、成长型企业对写字楼关注点草创型、成长型企业对写字楼关注点区域发展前景好物业形象好，外观公建化价格实惠；小面积，总价低；24小时办公；（部分要求有居住功能）配套设施满足基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等）交通便捷投资客关注点投资客关注点价格实惠，总价低区域发展前景好恒信堂写字楼案例研究总结恒信堂写字楼案例研究总结项目定位项目定位功能定位原则功能定位原则功能功能办公、居住及配套设施；写字楼及公寓比例的确定原则写字楼及公寓比例
48、的确定原则以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险；从市场现状看，写字楼与酒店式公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公居住、居住、投资）；配套设施比例的确定原则配套设施比例的确定原则既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营；更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；项目定位项目定位3 3号楼写字楼部分建议号楼写字楼部分建议1 1、建筑设计、建筑设计2 2、建筑风格、建筑风格3 3、其它、其它功能定位原则功能定位原则1 1、建筑设计之户型（、建筑设计之户型（1/31/3）+ += =标准单元户型面积：标准单元户型面积：50506060平米，可多套灵活组合平米
49、，可多套灵活组合竖向组合：平面 复式 2 2、建筑设计之户型、建筑设计之户型(2/3)(2/3)也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果2 2、建筑设计之户型、建筑设计之户型(3/3)(3/3)设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公空间设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公空间的品质。的品质。( (满足办公、商住的复合功能要求满足办公、商住的复合功能要求) )楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力2 2、建筑设计之空间布置、建筑设计之空间布置入口及大堂现代气派，体现物业形象入口及大堂现
50、代气派，体现物业形象2 2、建筑设计之大堂、建筑设计之大堂引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等2 2、建筑设计：生态概念、建筑设计：生态概念建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显区建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显区别；现代、气派，突现中心区商务中心的形象；别；现代、气派，突现中心区商务中心的形象；3 3、建筑风格、建筑风格提供酒店式服务提供酒店式服务入口厅堂设酒店式服务台；家居清洁及家务助理服务；干湿洗熨服务；安排电召的士服务；租车服务；提拿物件，关开车门；定时唤醒服务；代为订餐、送餐服务
51、；代租、代管服务。其它物业建议其它物业建议项目盈利方式项目盈利方式销售为主（即使是已出租的仍可作为带租约物业出售）可租可售产品平面图（建议：做到互不遮挡）产品平面图（建议：做到互不遮挡）1号楼号楼2号楼号楼3号楼号楼A区区B区区住宅区住宅区高层住宅高层住宅3号楼：号楼：酒店式公寓酒店式公寓A、B区等区等商业部分商业部分木兰公馆木兰公馆木兰中心国际木兰中心国际木兰广场木兰广场项目定位项目定位项目定位项目定位根据项目的开发期及项目地块特征，对项目作以形象定位：根据项目的开发期及项目地块特征，对项目作以形象定位：项目形象定位项目形象定位定位与形象的统一定位与形象的统一建筑规划、风格、色彩等统一建筑规
52、划、风格、色彩等统一根据项目的开发期及项目地块根据项目的开发期及项目地块特征，对项目作以形象定位：特征，对项目作以形象定位：项目形象定位项目形象定位木木 兰兰广广场场 城城 市市 综综 合合 体体木兰公馆木兰公馆木兰中心国际木兰中心国际木兰广场木兰广场项目定位项目定位项目定位项目定位综合体档次定位综合体档次定位综合体档次定位综合体档次定位项目档次定位项目档次定位低档住宅低档住宅高端泛豪宅高端泛豪宅顶级顶级豪宅豪宅普通住宅普通住宅城市综合体：档次的统一城市综合体：档次的统一木兰广场城市综合体木兰广场城市综合体项目销售定价计划（一）：项目销售定价计划（一）：类别类别子类子类销售面积销售面积（平米）
53、（平米）销售均价销售均价( (元元/ /平米平米) )总销金额总销金额( (万元万元) )高层住宅高层住宅1 1号楼号楼23780237804500450010701107012 2号楼号楼2296022960450045001033210332商业部分（商业部分（1 1、3 3号号楼裙楼楼裙楼+A+A区销售）区销售）主力店主力店+ +商业街商业街147941479415000150002219122191商业部分（商业部分（B B区招区招商）商）大卖场（含主力店）大卖场（含主力店）67206720 - - - - - - - - - - - - - - - -酒店式公寓及写字酒店式公寓及写字
54、楼（楼（3 3号楼部分精号楼部分精装修）装修）3 3号楼号楼3500035000600060002100021000车库车库住宅（地下）住宅（地下）510510个个800008000040804080总计总计6830468304高档品质社区：建筑质量、社区园林绿化景观、物业管理等细节品质（G）客户（C）产品（P）价格（P）做为黄陂区的高档城市综合体，具有完善的小区配套，优秀的小区规划在宏观和微观因素的共同作用下，预期均价在：住宅：4500元/平米商铺：15000元元/平米平米酒店式公寓及写字楼：酒店式公寓及写字楼：6000元元/平米平米以中高收入阶层为主，中低收入阶层为辅本案结构本案结构营销方
55、案营销方案营销方案营销方案营销策略营销策略营销策略营销策略项目定位项目定位营销策划方案营销策划方案销售服务管理销售服务管理市场背景市场背景国际时装潮流的风情国际时装潮流的风情各部分形象演绎各部分形象演绎-木兰广场城市综合体木兰广场城市综合体尊贵、奢华、优雅、商务尊贵、奢华、优雅、商务特色木兰广场商业特色木兰广场商业商业形象类型商业形象类型各部分形象演绎各部分形象演绎-木兰广场城市综合体木兰广场城市综合体尊贵、奢华、优雅、商务尊贵、奢华、优雅、商务商业业态类型商业业态类型特色餐饮、超市、时尚精品店（如成衣店、礼品店、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆）等其特色餐饮、超市、时尚精品店（如成衣店、礼品
56、店、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆）等其他社区配套他社区配套综合体档次定位综合体档次定位综合体档次定位综合体档次定位项目档次定位项目档次定位建议商业业态：主题式品牌特色商业街建议商业业态：主题式品牌特色商业街本项目商业体量为：21514，结合项目的住宅部分档次定位，商业街部分建议打造主题特色商业街，结合中高端客户需求，进行业态规划。木兰广场城市综合体 特色木兰商业木兰酒店式公寓木兰酒店式公寓木兰公馆木兰公馆特色风情特色风情特色业态特色业态特色精品特色精品特色感受特色感受选取特色商家，打选取特色商家，打造特色风情商业街造特色风情商业街综合体档次定位综合体档次定位综合体档次定位综合体档次定位项目
57、档次定位项目档次定位营销前言营销前言1500白话营销白话营销简言之：地产营销是根据市场及客户情况，视是否有必要将价值1500元的商品追加300元成本，使其卖出3000元的价格。找出本项目的符号特征。18003000营销的价值营销的价值经济收益经济收益品牌影响品牌影响营销策略营销策略-策略分析策略分析本项目的核心符号？本项目的核心符号？尊贵奢华的生活方式尊贵奢华的生活方式环保生态的生活环境环保生态的生活环境时尚商务的生活文化时尚商务的生活文化轻松悠闲的生活氛围轻松悠闲的生活氛围最直接的符号为案名：最直接的符号为案名：木兰木兰案名溯源（他可以是：）案名溯源（他可以是：）核心符号核心符号营销策略营销
58、策略-策略分析策略分析时尚商务的木兰中心国际时尚商务的木兰中心国际尊贵奢华的木兰公馆与木兰广场生活尊贵奢华的木兰公馆与木兰广场生活备注：备注：1、花木兰为一代名、花木兰为一代名将，历史文化内涵备受人将，历史文化内涵备受人推崇，影响力大推崇，影响力大2、木兰广场地理位置、木兰广场地理位置特征性：1、第一大酒店2、黄陂屈指可数高层建筑3、地下24小时恒温游泳池有效营销、最低成本，将奢华做到有效营销、最低成本，将奢华做到极至极至80为大众产品，为大众产品，其他同类项目有的，我们也有，为同样产品；其他同类项目有的，我们也有，为同样产品；15为优势产品，为优势产品，我们有的，其他项目也有，我们的更好；我
59、们有的，其他项目也有，我们的更好；5为核心产品，为核心产品，仅我们独有，为本项目的独特竞争优势仅我们独有，为本项目的独特竞争优势通过优势及核心产品打造通过优势及核心产品打造“尊贵木兰公馆生活尊贵木兰公馆生活”将客户关注度集中在将客户关注度集中在“15+5”部分的产品上，作为宣传卖点进行炒作部分的产品上，作为宣传卖点进行炒作产品策略：产品策略：“15+5”理论理论营销策略营销策略-策略确定策略确定营销策划方案之木兰公馆营销策划方案之木兰公馆推广策略：推广策略：大众推广，公益大众推广，公益/内涵主题，参与性营销内涵主题，参与性营销大众推广：大众推广：通过广告牌、报纸、网络等大众传媒方式，向社会大众
60、层面进行推广，建立起本项目在社会上的广泛知名度，从而形成本项目在社会上的品牌效应，形成项目的木兰公馆专享尊贵奢华的印象。公益公益/内涵主题：内涵主题：由于目前政策频出，整个楼市开始转淡，多个楼盘的营销活动不被客户推崇。因而本项目应根据项目形象，结合群众感兴趣的话题，进行具有品牌内涵及品牌文化的营销活动，其中公益性活动具有良好的社会参与性，并可提升项目形象，采用热门性的公益主推进行某些重要节点的营销配合，将取得多重效益。参与性营销：参与性营销：本项目为泛豪宅项目，因而须注重营销活动的客户心理感受，加强客户的参与性，以便更好的提高项目声势。营销策略营销策略-策略确定策略确定营销策划方案之木兰公馆营
61、销策划方案之木兰公馆营销主线：营销主线：尊贵奢华的木兰公馆生活尊贵奢华的木兰公馆生活 核心符号为核心符号为“尊贵奢华的木兰公馆生活尊贵奢华的木兰公馆生活”。项目的全部产品设置、广告推广营销活动开展等等都需项目的全部产品设置、广告推广营销活动开展等等都需紧密围绕紧密围绕“尊贵、奢华的木兰广场生活尊贵、奢华的木兰广场生活”这一主线，须在产品设置、营销包装中渗透浓郁的项目精神理念，这一主线，须在产品设置、营销包装中渗透浓郁的项目精神理念，以此给客户以明确提示，使客户深刻理解本项目所以此给客户以明确提示，使客户深刻理解本项目所 营造的内部营造的内部“尊贵的木兰公馆生活尊贵的木兰公馆生活”及所倡导的奢华
62、、悠及所倡导的奢华、悠闲的生活精神。闲的生活精神。营销策略营销策略-策略确定策略确定营销策划方案之木兰公馆营销策划方案之木兰公馆竞争策略：竞争策略：黄陂区领导者，大市借势者黄陂区领导者，大市借势者黄陂区领导者：黄陂区领导者：本项目建筑形态、优异建造为黄陂优质楼盘，当仁不让的成为片区的领导者，但周边同样本项目建筑形态、优异建造为黄陂优质楼盘，当仁不让的成为片区的领导者，但周边同样有着雄厚实力的黄陂广场等项目，该项目将会同本项目争夺片区领导者的地位，则要求我们在产品打造及营有着雄厚实力的黄陂广场等项目，该项目将会同本项目争夺片区领导者的地位，则要求我们在产品打造及营销过程中更加细致巧妙；销过程中更
63、加细致巧妙；房地产大市的借势者房地产大市的借势者：本项目有着高产业与低房价的矛盾，是黄陂区的价格洼地，而黄陂区的发展趋势必本项目有着高产业与低房价的矛盾，是黄陂区的价格洼地，而黄陂区的发展趋势必定会成为高房价、高素质产品地带，可借用整个房地产发展大势，通过自己优质的商业产品及优惠的价格，定会成为高房价、高素质产品地带，可借用整个房地产发展大势，通过自己优质的商业产品及优惠的价格，形成同区同品不同价的形势，在黄陂区整体的竞争中处于优势地位。形成同区同品不同价的形势，在黄陂区整体的竞争中处于优势地位。营销策略营销策略-策略确定策略确定营销策划方案之木兰公馆营销策划方案之木兰公馆价格策略：价格策略：
64、黄陂区领导者，大市借势者黄陂区领导者，大市借势者黄陂区领导者，大市借势者黄陂区领导者，大市借势者黄陂价格标竿，优质产品，优惠价格黄陂价格标竿，优质产品，优惠价格黄陂价格标竿，优质产品，优惠价格黄陂价格标竿，优质产品，优惠价格竞争策略为：竞争策略为： 本项目价格地位策略本项目价格地位策略 地标建筑项目形象，促进整体销售地标建筑项目形象，促进整体销售地标建筑项目形象，促进整体销售地标建筑项目形象，促进整体销售本项目价格制定策略本项目价格制定策略 营销策略营销策略-策略确定策略确定营销策划方案之木兰公馆营销策划方案之木兰公馆独家经营独家经营独家经营独家经营 优优优优 先先先先特色品种特色品种特色品种
65、特色品种 优优优优 先先先先核心主力店核心主力店优先布局优先布局 品牌经营、品牌经营、连带连带同业差异同业差异异业互补异业互补 市场培育市场培育 原原原原 则则则则商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场整体商业营销策划方案之木兰广场整体商业招商在前，销售在后招商在前，销售在后（A、B区域）区域）项目作为综合体的商业地产经营，是需要长线收益，项目运作才会成功项目作为综合体的商业地产经营，是需要长线收益，项目运作才会成功木兰广场超级卖场（集中商业：如大型超市、家电卖场等）的引进在招商的同时充分了解市在招商的同时充分了解市场的需求，根据调查结果场的需求，根据调查结果进行修
66、改建筑方案，例如进行修改建筑方案，例如柱距、层高、商业业态等柱距、层高、商业业态等商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略产品平面图（建议：做到互不遮挡）产品平面图（建议：做到互不遮挡）1号楼号楼2号楼号楼3号楼号楼A区区B区区营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业1、商铺柱网结构根据主力店要求进行设计，预留排烟、排水管道；2、店面划分原则为：小、实用，面积控制在200-500平米之间，主力为300元/平米左右；3、2层（含）以上采取捆绑式销售（如图）。招商进度、质量、费用统一控制
67、。招商进度、质量、费用统一控制。根据实际情况调整实际租赁政策，为商家提出量身定做的方案，安排好商铺楼层，相互位置等。人员、媒体、大型主题活动立体化人员、媒体、大型主题活动立体化“整合推广策略整合推广策略”类似主力店签约仪式，类似主力店签约仪式，招商成功发布会、项目推介会，节日庆典等。招商成功发布会、项目推介会，节日庆典等。（A、B区域）区域）商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业避免按照区域划分商业形态与产品，例如休闲区域同样能够引进品牌餐饮等，产品分类上混合经营，促成人流走动，增加人气。执行计划执行计划加强对主力店的招商拉力，采用加强
68、对主力店的招商拉力，采用“定额租金（低）定额租金（低）+ +百分百分比租金（中）比租金（中）+ +补贴返还（中）补贴返还（中）”组合设计。组合设计。针对大型品牌主力店的招商针对大型品牌主力店的招商= =优惠租金优惠租金+ +包租形式包租形式商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业业态规划原则：业态规划原则：1、租金贡献率优先原则、租金贡献率优先原则2、人气贡献率优先原则、人气贡献率优先原则3、高品质优先原则、高品质优先原则4、配套原则、配套原则
69、商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业业态承租与聚客分析：业态类别承租能力承租面积聚客能力楼层大型超市低1000-3000平米强木兰广场1-3层（带动人气，将人口网高楼层引导或承租社区商住楼的整个裙楼）大型餐饮较强1000-2000平米强设置较高楼层西式餐饮较强80平以上较强设置楼层灵活，主要视店铺的外观，位置是否合适而定百货（零售）较强面积灵活强一般贯通消费场所1-4层电影院、娱乐中心低至少1000平米以上较强木兰广场最高层或贯通伤的的较高楼层，聚集人气，往低层输送人流家居床上用品卖场较低2000平左右一般消费目的强，通常设置在较高楼
70、层或者商住裙楼美容美发较低200-300平米一般通常设置在二层或以上大型教育机构强500-1000平一般设置再高楼层，给低楼层输送人气小区配套低80平左右一般设置灵活黄陂区的租赁价格主要与地段、商铺新旧及大小有关，不受经营业态的影响；黄陂区消费容量有限，家居床上用品卖场面积占用小，美容院理发店各引进一家中高档的品牌加盟店即可，住宅底商中可设置平价的美容院和理发店；洗浴桑拿在黄陂区较能聚人气。商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业A区项目业态区域分布区项目业态区域分布:以餐饮休闲娱乐为主以餐饮休闲娱乐为主首层二层三层主力店主力店餐饮类餐饮
71、类餐饮餐饮餐饮、教育机构餐饮、教育机构主力店承租水平较高，承租面积100-300，放置在最佳位置，餐饮次之，但是可聚集人流，放在次好的位置也可以引导人流 1、一、二层建议引进大型独立西餐厅，如绿茵阁、豪客来、星巴克等西式餐独立西餐厅，如绿茵阁、豪客来、星巴克等西式餐饮为主的餐饮主力店饮为主的餐饮主力店。次主力以高档次百货零售店百货零售店如:屈臣氏等等。 2、三层建议引进大型教育机构如：双语幼儿园、青鸟再教育教育机构如：双语幼儿园、青鸟再教育等机构或者引进中小型洗浴城如千子莲足道中小型洗浴城如千子莲足道等。主要招商业态：主要招商业态：70%为餐饮行业为餐饮行业商业物业建议：商业物业建议：招商策略
72、招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业B区项目业态区域分布区项目业态区域分布:大型商业类型为主大型商业类型为主首层二层三层四层百货零售、百货零售、大型超市大型超市电影院电影院休闲场所休闲场所大型餐饮大型餐饮KTVKTV旗舰店等旗舰店等零售水平最高，承租面积小，放置在最佳位置，餐饮次之，但是可聚集人流，放在次好的位置也可以引导人流承租能力低，但能聚集人流，设置在高楼层，既可聚集人流向底层输送，形成淋浴效应，同时也可提升周边商铺价值；方案一： 1、一、二层建议引进大型大型1 1、餐饮企业：如亢龙太子酒轩；、餐饮企业：如亢龙太子酒轩；2 2、超市：、超市：如家乐福如家乐福；亦可
73、引进便捷式快餐如肯德基、麦当劳等等。（注意为三、四楼层预留电梯和出口）2、三、四层建议引进大型家电卖场、大型家电卖场、KTVKTV娱乐休闲或者电影院等娱乐休闲或者电影院等。方案二：鉴于本项目将建造黄陂唯一的地下游泳池，建议方案二：鉴于本项目将建造黄陂唯一的地下游泳池，建议1-41-4楼考虑引进大型体育用品卖场，如滔搏运动，楼考虑引进大型体育用品卖场，如滔搏运动，银鲨运动营等为主力店，另可引进运动中心如帕菲克等健身中心，亦可引进数家体育、野营器材专卖店等银鲨运动营等为主力店，另可引进运动中心如帕菲克等健身中心，亦可引进数家体育、野营器材专卖店等主要招商业态：主要招商业态：商业物业建议：商业物业建
74、议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场中心国际营销策划方案之木兰广场中心国际3号楼裙楼业态规划建议号楼裙楼业态规划建议:中式餐厅中式餐厅+洗浴会所洗浴会所首层二层三层中式餐厅中式餐厅银行银行1号楼裙楼业态规划建议号楼裙楼业态规划建议:1-2层便民餐饮（永和豆浆、蔡林记等）层便民餐饮（永和豆浆、蔡林记等）3层层+小区配套（美容店小区配套（美容店+服饰店等）服饰店等）酒店1-2楼部分为酒店挑高大堂，裙楼部分周边建议规划为银行，酒店内部建议部分楼层规划为酒店配套的大型餐饮或洗浴会所、夜总会等商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业租金定位原
75、则：租金是购物中心主要的来源收入，一般而言，指定租金策略时，多从几个方面来考虑，如商业品种、承租面积及面宽、位置及租店户在整体策略中的角色等。返租率建议：前2年8%回报率商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业 装修期租金标准：如果租户装修标准很高，可以再装修标准期的基础上增加10-40%的装修期，如果装修标准稍低，可以减少10-20%的装修期注：装修期开始的时候为合同约定时间，结束时间如果在合同免租期内还未装修完，则免收租金但要收取管理费，以此类推，具体收取可后期协商完成。装修期参照表（单位：天）面积装修期面积装修期面积装修期50以下3
76、0301-50060200-30010550-10040501-100075300-500120101-200501001-150090商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业合同的签定：为便于招商工作的持续进行，可根据前期意向客户进行定向招商，签订意向合同，后期根据实际情况做出及时调整。 商业产品建议商业产品建议商业产品建议商业产品建议 建议价格：建议价格：商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰广场商业营销策划方案之木兰广场商业出售出售均价均价1.5万元万元/平米平米1F均价：2.5万元/平米2F均价：1.5万元
77、/平米3F均价：0.8万元/平米出租：出租：均价：均价：100元元/平米平米/月月1F均价：160元/平米/月2F均价：100元/平米/月3F均价：50元/平米/月5-205-20引进共高档特色酒店进行运营引进共高档特色酒店进行运营21-3621-36层做特色偏甲级写字楼层做特色偏甲级写字楼（全区第一个偏甲级写字楼，第一个超百米写字楼）（全区第一个偏甲级写字楼，第一个超百米写字楼）关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼）商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之
78、木兰中心国际营销策划方案之木兰中心国际特色酒店运营方式特色酒店运营方式关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼）商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰中心国际营销策划方案之木兰中心国际建议：产权式酒店建议：产权式酒店作为一种新型的房地产投资形式，酒店采用国际流行的产权酒店经营模式，聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的物业管理公司经营管理，保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。业主购买酒店客房后，委托管理公司统一经营管理，并获得年度客房利润分红。投资收益分析：投
79、资收益分析：假设假设50平米（回报率为平米（回报率为8%每年，签订每年，签订5年投资管理合同）年投资管理合同）客户投资回报客户投资回报=50*6000*0.8=24000（每年）（每年）写字楼部分建议写字楼部分建议关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（关于酒店式公寓、写字楼的建议（3 3 3 3号楼）号楼）号楼）号楼）商业物业建议：商业物业建议：招商策略招商策略营销策划方案之木兰中心国际营销策划方案之木兰中心国际鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，建议写字楼的全面入市前，先寻找好进驻业主，工程改动余地较大的情况下，可以满足客户的个性化需
80、求。建议主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发的资金压力和规避市场风险。 媒体推介媒体推介+ +活动营销活动营销 媒体推介： 以项目综合体形象入市，以提升项目品牌知名度 重点投放媒体：网站、户外、报媒公关活动： 采购交易平台：5.5万平方米黄陂商贸航母；采用会员系统 会展服务平台：中国黄陂高端产品重要会展基地； 电子商务平台：和大型专业电子平台全程合作（开发商考虑） 现场活动等第一阶段：整体形象导入第一阶段：整体形象导入项目整体形象营销：活动一：活动一：20112011木兰广场木
81、兰广场葡萄酒会葡萄酒会时间：待定时间：待定事件：通过以上活动，穿插事件：通过以上活动，穿插“公益环保公益环保”活动，宣传木兰广场综合体项目，并为木兰高层住宅活动，宣传木兰广场综合体项目，并为木兰高层住宅造势，为后续销售蓄客，形成追随客户造势，为后续销售蓄客，形成追随客户活动内容：召集爱心市民公益活动，并拍摄宣传片（活动内容：召集爱心市民公益活动，并拍摄宣传片（5-10分钟）分钟）自愿者征集：成立木兰广场俱乐部，作为会员的征集机构，利用网络广告、媒体报社、口碑传自愿者征集：成立木兰广场俱乐部，作为会员的征集机构，利用网络广告、媒体报社、口碑传播播目的：借势宣传木兰广场综合体项目，积累客户目的：借
82、势宣传木兰广场综合体项目，积累客户第一阶段：整体形象导入第一阶段：整体形象导入活动二：活动二：20112011木兰广场木兰广场嘉年华高尔夫奢华主题活动嘉年华高尔夫奢华主题活动活动三：活动三： 20112011木兰广场木兰广场游泳运动主题活动游泳运动主题活动第第一一阶段：客户积累期阶段：客户积累期样板间开放日样板间开放日- -体验木兰广场品位生活体验木兰广场品位生活时尚设计酒瓶时尚设计酒瓶/ /特色珍稀葡萄展特色珍稀葡萄展时间：时间：2011年年9月月地点：销售中心地点：销售中心事件：时尚设计酒瓶展事件：时尚设计酒瓶展宣传点宣传点: 木兰广场木兰广场-品位生活品位生活媒体：邀请报媒媒体：邀请报媒
83、. 另外需要网络广告、软文、短信配合另外需要网络广告、软文、短信配合第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段销售期销售期进入销售期后，所有的营销活动将围绕实际成交而定，为吸引客户，此阶段将重进入销售期后，所有的营销活动将围绕实际成交而定，为吸引客户，此阶段将重点讲述项目核心产品及核心生活理念，将项目特色进行强势渗透，促进成交点讲述项目核心产品及核心生活理念，将项目特色进行强势渗透，促进成交核心产品联展、奢华生活体验及其他营销配合活动核心产品联展、奢华生活体验及其他营销配合活动推广及销售进程推广及销售进程营销策划方案营销策划方案第二阶段：木兰广场第二阶段：木兰广场VIPVIP生活体验生活
84、体验木兰广场生活体验木兰广场生活体验木兰广场的的生活，每个人都是尊贵的木兰广场的的生活，每个人都是尊贵的。通过设施、建材等，为居民营造了尊贵、通过设施、建材等，为居民营造了尊贵、奢华的内部环境奢华的内部环境新风系统新风系统隔音楼板隔音楼板地暖系统地暖系统直饮水系统直饮水系统照明系统照明系统建材建材联展联展顶级物业服务体验顶级物业服务体验木兰广场综合体价格预计：木兰广场综合体价格预计：高层住宅毛坯价格：高层住宅毛坯价格：4500元元/平米平米酒店式公寓价格（含精装修）酒店式公寓价格（含精装修） ：6000元元/平米平米写字楼价格：写字楼价格：6000元元/平米平米 商铺均价：商铺均价：15000
85、元元/平米平米目前对价格的制定，根据近期的市场情况，待项目销售前根据具体情况进行调整目前对价格的制定，根据近期的市场情况，待项目销售前根据具体情况进行调整推广及销售进程推广及销售进程营销策划方案营销策划方案据此价格本项目据此价格本项目住宅部分住宅部分运作周期约为：运作周期约为：2年左右年左右预计项目预计项目2011.11月开盘，月开盘，2013.5月销售至月销售至90%商业部分根据招商情况进行调整商业部分根据招商情况进行调整预计项目广告费用支出为：1.5%推广及销售进程推广及销售进程营销策划方案营销策划方案产品提升产品提升0101配套提升配套提升0202 服务提升服务提升0303包装提升包装提
86、升0404营销策略营销策略-价值提升体系价值提升体系营销策划方案营销策划方案产品提升产品提升生态化豪宅（隔音楼板）生态化豪宅（隔音楼板）楼板隔音材料是一种高密度的发泡，其穿孔率，孔径等都是经特殊设计制成，能够做到隔音、减震、防水、防霉，适用于各种潮湿的环境。属绿色环保材料，使用寿命30年以上。是一种施工简单，安装时用刀具裁剪，无需其它工具。对撞击声在整个频率范围内具有特别好的声音阻断效果，有效的隔绝撞击噪音和空气传播噪音。参考价格：100元/平米产品提升产品提升生态化豪宅（生态化豪宅（新风系统）新风系统）新风系统“会呼吸的窗”把森林搬进室内，用清新的空气抚摸业主的笑脸。参考价格：100平米住宅
87、约4000元左右产品提升产品提升生态化豪宅（生态化豪宅（地暖系统地暖系统)地热采暖一种利用建筑物内部地面进行采暖的系统。它是将整个地面作为散热器在地板结构层内铺设管道，通过往管道内注入60以下的低温热水加热地板混凝土层使地面温度保持在26左右，使人感觉温暖舒服。室内温度均匀下降，给人脚暖头凉的最佳感觉，符合人体生理科学。 参考价格：200元/平米它节省了房间的有效使用面积，并可有效节约能源。采用低温热水地板采暖的实感温度比实际温度高出24。它符合“按户计量，分室调温”的要求，具有可减少楼层噪音、清洁卫生、热源选择广泛等特点。产品提升产品提升生态化豪宅生态化豪宅(隔热保温玻璃隔热保温玻璃)6mm
88、+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100投射热传输损失40太阳能热量10透射太阳能65室外环境室内环境LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热Low-E产品不断在发展。最新一代的Low-E技术具有高选择性涂层，可过滤普通玻璃太阳辐射的40%至70%，同时仍可透过较大的采光量。先进的具有可选择性涂层的玻璃，能够降低40%的制冷需求的热气候。 参考价格：1000-1500元/平米（窗户面积）引进瑞士康迪引进瑞士康迪 SWISSPRO直饮水系统直饮水系统 将将SWISSPROSWISSPRO矿泉直饮水系统引到家，矿泉直饮水系统引到家，让业主饮水无忧！让业主饮水无忧！SWI
89、SSPROSWISSPRO矿泉直饮水系统：三级过滤水系统，矿泉直饮水系统：三级过滤水系统，世界上最完美的终端直饮水解决方案。世界上最完美的终端直饮水解决方案。参考价格：家用型产品售价为6000元左右产品提升产品提升生态化豪宅生态化豪宅(终端直饮水终端直饮水)深圳华侨城-波托菲诺会所现场展示园林和地下车库采用太阳能照明装置系统，太阳能灯的能源采用太阳光，庭院灯在白天日照情况下由顶部的太阳能芯片将太阳光的光能转换成电能并储存在可反复充电的免维护蓄电池内，夜晚，通过专用控制器将高效节能灯自动开启，电池释放电能将灯点亮。 产品提升产品提升太阳能照明太阳能照明广场/酒店产品提升产品提升生态化豪宅生态化豪
90、宅(植物植物)凸显档次凸显档次/净化空气，隔绝噪音的植物净化空气，隔绝噪音的植物华盛顿葵、竹节树、铁冬青、华盛顿葵、竹节树、铁冬青、银杏银杏茶花、红叶石楠茶花、红叶石楠中华结缕草、月季、二月兰中华结缕草、月季、二月兰临近小区主干道种植茂密大叶植物，在大树之间再填充大量细叶植物，这与隔音墙设计十分相似，临近小区主干道种植茂密大叶植物，在大树之间再填充大量细叶植物，这与隔音墙设计十分相似，可有效减少噪音带来影响，确保小区的安静。可有效减少噪音带来影响，确保小区的安静。华盛顿葵华盛顿葵红叶石楠红叶石楠铁冬青铁冬青茶花茶花价值提升体系价值提升体系产品提升产品提升0101配套提升配套提升0202 服务提
91、升服务提升0303包装提升包装提升0404主题：主题： 结合项目结合项目“尊贵、奢华的木兰广场生活尊贵、奢华的木兰广场生活”主题，建造具有浓郁中国风情的休闲中心，通过室内主题，建造具有浓郁中国风情的休闲中心，通过室内极具格调的中国风格室内装修，结合葡萄酒的西方风情，给客户以古典高雅、尊贵奢华的活动场所。极具格调的中国风格室内装修，结合葡萄酒的西方风情，给客户以古典高雅、尊贵奢华的活动场所。功能功能： 红酒（茶）红酒（茶）饮厅饮厅+艺术长廊艺术长廊+放映厅放映厅+书吧书吧+棋牌室棋牌室+24小时不限时运动中心小时不限时运动中心形式：形式： 葡萄酒馆，听听名字便可轻松、怀旧的中国风结合西方情调，欣
92、赏生活之美。葡萄酒馆，听听名字便可轻松、怀旧的中国风结合西方情调，欣赏生活之美。主要功能分为三个部分：棋牌室、音乐厅（提供名著、杂志等供客户商务休闲时阅读）、主要功能分为三个部分：棋牌室、音乐厅（提供名著、杂志等供客户商务休闲时阅读）、24小时不限时小时不限时运动中心、放映厅（可设运动中心、放映厅（可设50-100空间，设置大型液晶电视、音响设备等，提供世界经典老电影或者最空间，设置大型液晶电视、音响设备等，提供世界经典老电影或者最新国际大片供客户观看）。让客户在强烈的特色风格场馆内，或冥思、或交友、或感悟新国际大片供客户观看）。让客户在强烈的特色风格场馆内，或冥思、或交友、或感悟最时尚的生最
93、时尚的生活便是奖励自己以松散惬意的时间，最惬意的时间莫过于木兰广场葡萄酒概念会所活便是奖励自己以松散惬意的时间，最惬意的时间莫过于木兰广场葡萄酒概念会所葡萄酒馆面积：葡萄酒馆面积： 500-1000（设想位置：（设想位置：3号楼楼顶）号楼楼顶）配套提升配套提升主题会所：木兰广场主题会所：木兰广场: :葡萄酒空中概念会所葡萄酒空中概念会所( (含地下恒温游泳池含地下恒温游泳池) )配套提升配套提升主题会所：主题会所：木兰广场葡萄酒空中概念会所木兰广场葡萄酒空中概念会所放放放放 映映映映 厅厅厅厅特色设计：特色设计：2424小时无小时无时限区时限区无限时区无限时区无限时区无限时区健身区健身区配套提
94、升配套提升主题会所：主题会所：木兰广场葡萄酒概念会所木兰广场葡萄酒概念会所棋棋棋棋 牌牌牌牌 室室室室配套提升配套提升主题会所：设置要求主题会所：设置要求会所装修设置及氛围营造尤为重要。结合会所装修设置及氛围营造尤为重要。结合“尊贵奢华的木兰广场生活尊贵奢华的木兰广场生活”这一主题，要求会所的主题表达这一主题，要求会所的主题表达尊贵奢华，装修设计可采用精致而具有特色的中国尊贵奢华，装修设计可采用精致而具有特色的中国+西方洛可可风格，同时在装修细部中重点点缀以葡萄、西方洛可可风格，同时在装修细部中重点点缀以葡萄、葡萄酒、自然元素，并已渗透出浪漫贵族气息葡萄酒、自然元素，并已渗透出浪漫贵族气息设置
95、某大型装饰设置，作为设置某大型装饰设置，作为木兰广场葡萄酒空中概念会所木兰广场葡萄酒空中概念会所的标注，为会所整体更填颜色。的标注，为会所整体更填颜色。椅子椅子配套提升配套提升泛会所泛会所价值提升体系价值提升体系产品提升产品提升0101配套提升配套提升0202 服务提升服务提升0303包装提升包装提升0404 卖身份地位卖身份地位服务对项目而言具有强大的保值增值性服务对项目而言具有强大的保值增值性物管已经引起豪宅物业的充分重视物管已经引起豪宅物业的充分重视本项目可通过优质、高档物管服务弱化项目劣势影响，提高项目竞争力本项目可通过优质、高档物管服务弱化项目劣势影响，提高项目竞争力 买服务买服务卖
96、产品卖产品价值构成模型价值构成模型做怎样的物管服务？做怎样的物管服务？服务提升服务提升本项目的个性服务：本项目的个性服务：为入住的：酒店贵客为入住的：酒店贵客+456席（约）尊贵业主提供席（约）尊贵业主提供专业、人性、国际化专业、人性、国际化服务服务“贴身大管家贴身大管家”、“影子服务影子服务”，如影随形，只要业主有需要，物业管理服务团队可提供随时的服务，不断的与业如影随形，只要业主有需要，物业管理服务团队可提供随时的服务，不断的与业主实现互动和交流，不断的提升服务内容和服务品质主实现互动和交流，不断的提升服务内容和服务品质 服务提升服务提升订餐、送餐服务订餐、送餐服务打理和整装行李打理和整装
97、行李 叫醒服务叫醒服务 干干/湿洗衣取送服务湿洗衣取送服务 擦鞋服务擦鞋服务物品采购服务物品采购服务代为缴费、房屋代管代为缴费、房屋代管翻译、复印、传真、秘书服务翻译、复印、传真、秘书服务 交通安排：飞机票订购和确认交通安排：飞机票订购和确认豪华轿车安排豪华轿车安排 代办邮件速递代办邮件速递/代发、代收邮件代发、代收邮件及全球邮寄服务及全球邮寄服务 贴身大管家、影子服务贴身大管家、影子服务-初级服务初级服务服务提升服务提升酒店式清洁服务酒店式清洁服务家庭宴请料理家庭宴请料理绅士服务绅士服务私人教练私人教练私家花园维护私家花园维护私人医疗保健私人医疗保健私人代购私人代购亲友接送亲友接送委托租赁委
98、托租赁空置单元房管理服务等内容空置单元房管理服务等内容贴身大管家、影子服务贴身大管家、影子服务-中级服务中级服务服务提升服务提升女主人安排了女主人安排了“茶道、美容、插花茶道、美容、插花”等等各项情趣文艺课程，各项情趣文艺课程，还将定期举办文化艺术欣赏、休闲健身、还将定期举办文化艺术欣赏、休闲健身、医疗保健咨询讲座及投资理财讲座等社区医疗保健咨询讲座及投资理财讲座等社区文化活动。文化活动。服务提升服务提升节日的对待上将中西方节日融为一体，很多西方的传统节日如圣诞节、万圣节等同中国传统节日春节、端午节、中秋节等，都将会安排专场的活动，这将逐渐的使得业主融入全球生活方式。 服务提升服务提升“洋管家
99、洋管家”聘请国际物业管理公司聘请国际物业管理公司第一推荐：第一推荐：第一太平戴维斯第一太平戴维斯公司简介：公司简介： 第一太平戴维斯第一太平戴维斯(Savills)是全球最具规模的国际物业顾问公司之一。母公司是全球最具规模的国际物业顾问公司之一。母公司SAVILLS PLC为英国伦敦上市公司，已有一百五十余年历史，业务通达世界各主为英国伦敦上市公司，已有一百五十余年历史，业务通达世界各主要城市，国内设有北京、上海、广州、深圳等分公司。要城市，国内设有北京、上海、广州、深圳等分公司。服务提升服务提升“洋管家洋管家”聘请国际物业管理公司聘请国际物业管理公司第二推荐：第二推荐：戴德梁行戴德梁行公司简
100、介：公司简介：DTZ戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。及商业解决方案。目前在中国的内地、香港、台湾和印度、印度尼西亚、新加坡、泰国、马来西亚、目前在中国的内地、香港、台湾和印度、印度尼西亚、新加坡、泰国、马来西亚、日本及澳大利亚、新西兰等设有分公司，业务遍及日本及澳大利亚、新西兰等设有分公司，业务遍及40个国家和地区个国家和地区。服务提升服务提升价值提升体系价值提升体系产品提升产品提升0101配套提升配套提升0202 服务提升服务提升0303包装提升包装提升0404包装提升
101、包装提升样板房（样板房（悠哉乐哉，动力十足，霸气十足）悠哉乐哉，动力十足，霸气十足）车概念的意向车概念的意向大切诺基：越野能力一流，动力非常充沛大切诺基：越野能力一流，动力非常充沛 ，低调的奢华，与本项目，低调的奢华，与本项目特质十分相似，外表低调，功能强大，内在配置一流。特质十分相似，外表低调，功能强大，内在配置一流。包装提升包装提升样板房样板房概念样板房风格：中国风概念样板房风格：中国风+ +哥特风哥特风 完美演绎完美演绎奢华之极的阳光、空气、水、奢华之极的阳光、空气、水、声音声音所构筑的空间。传达极至健康、所构筑的空间。传达极至健康、极至舒适的尊贵生活极至舒适的尊贵生活车车& &建筑产品
102、建筑产品包装提升包装提升样板房样板房实用样板房风格实用样板房风格 以中国风格为基础，其间融入西方哥特风格的元素，使得样板房更具风情，且烘托得现代感受更加强烈以中国风格为基础，其间融入西方哥特风格的元素，使得样板房更具风情，且烘托得现代感受更加强烈包装提升包装提升围墙通道围墙通道围墙边绿化带围墙边绿化带特色绿化造型特色绿化造型用丰富多彩、造型多样的植物点缀大面积绿树用丰富多彩、造型多样的植物点缀大面积绿树在繁花掩映下，透出项目围墙，更具声韵，洋溢神采在繁花掩映下，透出项目围墙，更具声韵，洋溢神采包装提升包装提升围墙通道围墙通道包装提升包装提升工作人员服装工作人员服装采用具有贵族风格的服装，优雅高
103、贵中带着一派天采用具有贵族风格的服装，优雅高贵中带着一派天然纯净、生机盎然的景象，通过物业顾问展现本项然纯净、生机盎然的景象，通过物业顾问展现本项目目“尊贵奢华的木兰广场生活尊贵奢华的木兰广场生活” 的精神特质。的精神特质。服装建议颜色纯正、款式新颖，服装建议颜色纯正、款式新颖，在销售员自信的谈吐中更体现出在销售员自信的谈吐中更体现出专业与干练的职业风采专业与干练的职业风采包装提升包装提升工作人员服装工作人员服装建议保安人员着礼服，更显服务尊贵。建议保安人员着礼服，更显服务尊贵。建议男女保安人员着燕尾建议男女保安人员着燕尾服，给客户以惊喜，提升整服，给客户以惊喜，提升整体项目形象及服务形象体项
104、目形象及服务形象售楼处的选址售楼处的选址建议设置临黄陂大道主干道旁开辟葡萄酒专区，设置与葡萄酒文化相关的物料和器具如：葡萄酒文化介绍、葡萄酒的历史、葡萄酒的发展历程及品酒等相关文化常识、葡萄酒具等包装提升包装提升售楼处售楼处价值提升体系价值提升体系产品提升产品提升0101配套提升配套提升0202 服务提升服务提升0303包装提升包装提升0404本案结构本案结构项目定位项目定位营销策划方案营销策划方案销售服务管理销售服务管理市场背景市场背景恒信堂专案服务销售管理体系恒信堂专案服务销售管理体系项目总监项目总监1 1名名营销部营销部策划部策划部置业顾问置业顾问1010名左右名左右接待秘书接待秘书1
105、1名名文案及设计文案及设计人员人员2-42-4名名案场经理案场经理2 2名名恒信堂专案服务销售管理体系恒信堂专案服务销售管理体系服务于木兰广场服务于木兰广场 服务于客户服务于客户危机及风险处理机制客户忠诚度管理系统客户投诉处理体系定期分级沟通机制资源调配机制恒信堂阳光服务系统恒信堂木兰广场专案组恒信堂信息资源中心恒信堂研究中心恒信堂品控中心危机及风险处理机制危机及风险处理机制1 1、加强对员工的危机及风险意识的培养、加强对员工的危机及风险意识的培养2 2、加强员工道德风尚、专业化服务水平的培养、加强员工道德风尚、专业化服务水平的培养3 3、做好服务项目的人才储备工作，保证工作及业务正常进行、做
106、好服务项目的人才储备工作，保证工作及业务正常进行4 4、及时研究金融、经济以及地产政策的变化，并做好应对政策变化的措施、及时研究金融、经济以及地产政策的变化，并做好应对政策变化的措施5 5、及时全面的做好竞争对手的研究工作、及时全面的做好竞争对手的研究工作2、会议管理 a、周例会 b、月例会3、计划管理 a、周总结及计划 b、月总结及计划 c、监督小组，按计划核查验收，计入考核4、目标管理 a、 月度下发任务指标，月度考核 b、工资绩效直接与目标实现与否挂钩定期分级沟通机制定期分级沟通机制 项目组会分月份、季度组织召开双方公司不同级别人员之间的沟通活动，将就双方项目组会分月份、季度组织召开双方
107、公司不同级别人员之间的沟通活动，将就双方合作状况、市场走势、公司发展战略、土地信息等方面进行有效的沟通与交流；合作状况、市场走势、公司发展战略、土地信息等方面进行有效的沟通与交流；1、报表管理a、日报b、周报c、月报资源调配机制资源调配机制1 1、人力资源调配机制：、人力资源调配机制：在项目重大的活动节点期间，我们将会及时为项目补充配置充足并有效的服务人员；在项目重大的活动节点期间，我们将会及时为项目补充配置充足并有效的服务人员；项目组将根据项目组成员的工作表现，业绩，开发商评定等多方面的因素定期考核，并将项目组将根据项目组成员的工作表现，业绩，开发商评定等多方面的因素定期考核，并将不符合项目
108、组工作要求的人员进行调换；不符合项目组工作要求的人员进行调换；2 2、专业资源服务机制：、专业资源服务机制：恒信堂是专业地产服务机构，可以为开发商提供营销策划以及产品创新方面的专业化服务。恒信堂是专业地产服务机构，可以为开发商提供营销策划以及产品创新方面的专业化服务。客户忠诚度管理系统客户忠诚度管理系统管理学大师德鲁客曾经说过：管理学大师德鲁客曾经说过：“只有重复购买的客户才是真正的客户只有重复购买的客户才是真正的客户”。做为立志于品牌。做为立志于品牌开发的企业来说，客户的重复购买显的尤其的重要。开发的企业来说，客户的重复购买显的尤其的重要。基于此，恒信堂在与木兰广场的合作中将会共同与甲方就如
109、如何提高客户忠诚度，提高客基于此，恒信堂在与木兰广场的合作中将会共同与甲方就如如何提高客户忠诚度，提高客户的重复购买比例进行专门的研究工作，开发客户忠诚度管理体系。户的重复购买比例进行专门的研究工作，开发客户忠诚度管理体系。客户投诉处理体系客户投诉处理体系1 1、加强日常工作中对客户心理研究、客户投诉处理技巧、沟通技巧等方面的培训工作，并、加强日常工作中对客户心理研究、客户投诉处理技巧、沟通技巧等方面的培训工作，并在工作中以专业的服务，优秀的工作态度尽量避免客户投诉的发生；在工作中以专业的服务，优秀的工作态度尽量避免客户投诉的发生；2 2、针对客户投诉已经发生的情况，恒信堂与甲方将共同协商建立一个客户投诉处理体系，、针对客户投诉已经发生的情况，恒信堂与甲方将共同协商建立一个客户投诉处理体系，将客户投诉处理机制化、制度化；将客户投诉处理机制化、制度化； 谢谢！谢谢！恒信堂恒信堂2011年年4月月
