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1、厦门江头华永天地项目前期策划147页Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望商业部分整体定位写字楼部分整体定位仙岳路仙岳路嘉禾路嘉禾路松柏松柏生活生活区区江头江头莲莲坂坂火车站火车站u岛内核心区岛内核心区项目位于岛内江头，是厦门的城市核心区；u交通条件突出交通条件突出地块周边交通发达，通达性良好，南临仙岳路、东侧不远处为嘉禾路、西临西郭路；仙岳路与嘉禾路分别为贯穿厦门东西、南北的交通大动脉，西可达海沧、东连接翔安隧道、往北至集美、同安，南可达莲坂、火车站商圈项目区位：地块位处
2、厦门岛内地理几何中心，路网密集通地块位处厦门岛内地理几何中心，路网密集通行便利，市中心黄金地段无须再定义行便利，市中心黄金地段无须再定义项目理解项目理解项目交通项目交通：城市核心区域，路网密集，交通便利，是厦门岛城市核心区域，路网密集，交通便利，是厦门岛内重要的交通枢纽内重要的交通枢纽城市主干道：嘉禾路城市主干道：仙岳路城市次干道：吕岭路城市次干道：禾山路 公交公交线路：路：808路：SM广场海沧805路：同益码头瑞景513路：钟厝火车站99路：第一医院轮渡96路：湖里山吉家家世界7路：五缘湾火车站台湾街嘉禾路仙岳路吕岭路项目理解项目理解2周边环境：周边环境：项目周边早期住宅小区（除天湖广场）
3、密集分项目周边早期住宅小区（除天湖广场）密集分布，生活氛围浓厚成熟，住宅市场发展较为沉默布，生活氛围浓厚成熟，住宅市场发展较为沉默1、莲花三村香秀里花三村香秀里2003年交付 2、莲花三村江宁里花三村江宁里1998年交付3、天湖广、天湖广场2008年4、江、江头小学小学5、江浦南里、江浦南里1994年交付6、天地美食城、天地美食城7、明、明发豪庭豪庭2004年交付明发豪明发豪庭庭江头小学江头小学157634天地美天地美食城食城项目理解项目理解商业环境：商业环境：周边商业氛围浓厚，已形成以家居建材为主营业周边商业氛围浓厚，已形成以家居建材为主营业态的专业化市场，市场地位亦无须再定义态的专业化市场
4、，市场地位亦无须再定义专业市场专业市场明发明发建材城建材城区域内已经形成了以家居建材为主营方向的传统家具建材商圈江江头建材城建材城国国联建材城建材城新景家居广新景家居广场新景建材城新景建材城明明发建材城建材城专业市场专业市场江头建江头建材城材城国联建材城新景建材城台湾街沿街商铺明发建材城项目理解项目理解写字楼市场：写字楼市场：区域内写字楼市场现状较为杂乱，办公环区域内写字楼市场现状较为杂乱，办公环境较差，主要入驻企业为小规模的私营公司境较差，主要入驻企业为小规模的私营公司区域内写字楼大多修建于上世纪九十年代；从建筑立面、物业管理、户型设计、停车场等各方面都存在缺陷；周边主要写字楼物业除鑫新景地
5、、东方财富广场外，均为70年住宅产权的“住改商”产品，商住混杂，现状低劣；国联大厦建邦大厦科瑞大厦长安大厦国联大厦建邦大厦科瑞大厦区域内典型办公企业：项目理解项目理解开发思想：开发思想：湖里区政府欲借助此地块（及湖里区政府欲借助此地块（及JH1JH1）的开发建设，建）的开发建设，建立区域建筑标杆，推动台湾街整体改造立区域建筑标杆，推动台湾街整体改造台湾街台湾街是海西唯一的台湾特色的商业、旅游、文化街。全国知名的旅游热点街区，融台湾商品、购物、旅游、民俗风情、商务等为一体具有台湾本土地域特色的中高档品牌街，两岸经贸文化旅游交流合作的重要平台。 根据厦门台湾街的功能定位要求，通过台湾街标志性建筑概
6、念设计，充分发挥其标志性建筑的应有功能，对台湾街乃至整个江头片区的业态提升起到带动和辐射作用厦门台湾街标志性建筑项目招商方案厦门领事馆总平图厦门领事馆总平图厦门领事馆南立厦门领事馆南立面效果图面效果图 JH1地块设计方案台湾街夜景项目理解项目理解经济指标：经济指标：占地占地1.41.4万万 m2 m2 ，建面，建面7.27.2万万 m2 m2 ，（商业，（商业2.192.19万万 m2 m2 ，办公酒店办公酒店5 5万万 m2 m2 ）容积率）容积率5.05.0，建筑密度，建筑密度50%50%，限高，限高100100米米基本规划指标基本规划指标项目指标(m2)土地面积14353建筑面积7210
7、6其中办公50130商业21976容积率5.0建筑密度50%指标限制指标限制地下商场建筑限高10000平方米100米JH2JH2地块地块项目理解项目理解项目属性判断：项目属性判断：二线城市繁华中心区，小规模、高密度二线城市繁华中心区，小规模、高密度立意高端的城市商业办公综合体项目立意高端的城市商业办公综合体项目区域属性项目属性二线城市u厦门相当于闽三角核心，外生型市场，特别是岛内环境、配套优势吸引周边城市；u位于厦门岛内思明区核心区江头片区，西可达海沧、东连接翔安隧道、往北至集美、同安，南可达莲坂、火车站商圈；成熟区域u周边商业、教育、生活、交通配套齐全；u江头片区已形成厦门岛内专业家居市场片
8、区，客户接受度极高小规模总占地面积14353m2，建面72106m2高容积率、高端利益u容积率5.0.建筑密度50%；u建筑限高100米，初步规划为台湾街标志性超高层建筑；u湖里区政府意欲借助JH1JH2地块的开发带动台湾街改造商办综合体地块用途：商业、办公、酒店项目理解项目理解项目理解项目理解开发目标：开发目标：整体项目迅速去化、利润最大化、树立高端形整体项目迅速去化、利润最大化、树立高端形象目标。商业部分的去化销售、不参与返租与后期经营要求存在象目标。商业部分的去化销售、不参与返租与后期经营要求存在矛盾矛盾123去化目标：商业、写字楼部分整体全部去化，迅速回现利润目标：整体利润最大化形象目
9、标：趋合政府要求，树立整体项目高端形象P.K.p商业部分在销售前提下必须保证后期运营良好p开发商在商铺销售后部承担整体返租等事务Part 1 _ 商业业态定位Part 3_租金调查及可实现售价Part 4_商业部分经济测算Part 2_商业售后退出保障机制商业部分 项目定位项目定位商业发展方向判断商业发展方向判断1 1：百货式商场方向不适合作为本案：百货式商场方向不适合作为本案的定位发展的定位发展u厦门岛内中高端百货体量均在5万方以上，百货类商业对项目建筑的规模要求高；u厦门岛内高端百货主要集中在历史文化中心&核心旅游区（如中山街）、或城市交通中心（火车站、明发）等，本项目对外昭示性较弱，与其
10、他百货类项目相比无竞争优势；13名称体量区位租金发展历程物业类型模型南中广场5万中华片区300-1000元/中山路中华片区改造百货+零售地段区位型巴黎春天9万中华片区300-1000元/百货地段区位型世贸11万火车站250-600元/火车站区位优势百货交通枢纽型明发商业广场40万莲坂200-400元/城市发展外扩综合百货罗宾森广场8.8万火车站250-500元/火车站区位优势大型商场SM一期12.6万松柏江头100-300元/嘉禾路-仙岳路商业广场SM2期10万松柏江头100-300元/嘉禾路-仙岳路商业广场瑞景商业5.8万前埔会展100-200元/城市东扩百货+零售社区发展型加州城市广场8万
11、前埔会展100-180元/百货社区发展型商业发展方向判断商业发展方向判断1 1：决定百货商场类商家选址的：决定百货商场类商家选址的KPIKPI分分析析百货商场内因外因建筑自身要求道路要求公司战略要求总规模：23万平米；层数：地上45层；单层面积：5000平米建筑格局：通透、方正、实用率高；车位：万平米200个层高：4.55米；净高3.6米以上十字路口，两面临街；其中至少一面临城市主要交通道路，昭示性好；进入行强；公司定位住宅类核心客户群：3公里静态居住人口3040万人；公司定位商务类核心客户群：日人流量23万人，周末56万人直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城市人口规模在50万以上；传统
12、商脉的商业区、商务中心区；大型住宅区；2公里范围内无直接档次定位相同的企业以城市商业网点规划做指导；城市属性区域属性竞争关系政策导向u访谈的商家： 项目定位项目定位商业部分定位商业部分定位社区型商业主题式商业大型百货型商业城市商业中心规模1800-10000m21-4万m24-18万m230万m2以上区位住宅小区自发形成，配套物业大型住宅小区，人流集中，交通便利居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区客流量居住人口5000以上5万以上日人流量8万以上日人流量50万以上商业形态以住宅底层商铺为主要商业形态以住宅底层商铺为主，出现几家一定规模集中商业大型
13、集中商业集中度加强，出现5万平米以上规模商业城市有明显的功能分区，大型集中商业、专业街主导城市商业格局业态及设施小型超市、便利店、早餐店、书报亭、ATM便利店、现代菜街、家政服务、小酒店购物中心、百货超市、星级酒店、休闲、娱乐、餐饮、专业店、品牌专卖以一两种业态为主的大型集中商业、专业街、标志性商务楼、星级酒店Mall的形式出现、大型娱乐餐饮设施增多、商务办公中心辐射范围步行5分钟步行20分钟两个层次的便民商业车行1020分钟范围，集中商业辐射范围进一步扩大辐射辖区范围，但往往以某一种或两种业态较为发达，可以辐射到周边片区辐射整个城市及周边区域，可能成为某一种或几种产业的区域中心商业中心随着镇
14、区扩大蔓延，没有相对集中的商业核心区单一的商业中心，往往以某一代表设施为核心一处商业主中心一两处商业副中心多处商业中心，商业总量大，商圈对单个商业的影响明显商业发展方向判断商业发展方向判断2 2：本案适合发展为主题式集中商业，：本案适合发展为主题式集中商业，大型百货、城中综合商业中心对于体量和位置的要求，大型百货、城中综合商业中心对于体量和位置的要求，本案无法满足本案无法满足u按照城市居住区规划设计规范所规定的人均商业服务建筑面积标准进行人口-商业量支撑计算。人均商业服务建筑面积在0.7-0.91之间；u区域半径1公里消费人群统计，以一户3个家庭人工，一家公司约15个常驻员工为计算标准，初步估
15、计片区内有常驻人口3万人SM辐射圈天虹辐射圈莲坂-明发商业辐射圈摩尔莲花商业发展方向判断商业发展方向判断3：本项目：本项目1公里半径内的常住居民理论上公里半径内的常住居民理论上能够支撑商业体量能够支撑商业体量.但鉴于激烈竞争和市场高端定位，社区型但鉴于激烈竞争和市场高端定位，社区型商业不会是本案的发展方向商业不会是本案的发展方向区域居住人口30000人左右人均商业服务建筑面积0.7-0.91/人本项目辐射区域人口可支撑的商业体量为21000-273000商业部分定位商业部分定位p区域内强大商业竞争项目如，SM、天虹、莲坂等商圈明显分流区域消费力量，亦分流本案商业影响力；p从开发商和地块自身条件
16、来看，定义为社区商业无法实现整体商业价值利益最大化；商业发展方向判断商业发展方向判断4 4：专业市场发展方向中，与区域内：专业市场发展方向中，与区域内定位相同的传统专业市场不适合本案发展定位相同的传统专业市场不适合本案发展商业部分定位商业部分定位江头传统家建市场p以批发销售为主要经营模式；p新景建材、家居城等有意识的集中经营；p对新客户的抢夺，竞争激烈；p同质化定位，严重重复p单体店代理多品牌为主的初期模式p品牌直营、加盟店少；p批发客户多与零售客户；p零售客户为外部竞争分散经营现状零售低端同质化严重品牌流失客户低端高端形象寻求市场新机高端客户高收益PKPK传统经营模式下的家居建材市场发展方向
17、已经不适合本案的发展，应在主流商脉内寻求新的商业发展机会是商业部分定位商业部分定位商业部分定位：突破传统格局的专业市场是本案商业商业部分定位：突破传统格局的专业市场是本案商业部分定位的发展大方向部分定位的发展大方向商业定位综合型城市中心百货型MALL社区服务型商业主体式集中商业电子市场保健品市场婚庆市场服装市场其他建材市场软装家居汽车商城娱乐商城影视商城新商业培育风险极大现有商业氛围难以利用u整体发展大方向下的商业定位将遵从四个方面来对整体定位进行论述1、市场容量2、客户需求3、发展空间以软家居为主题定位的专业市场，区域内是否拥有足以软家居为主题定位的专业市场，区域内是否拥有足够大的市场容量？
18、够大的市场容量？商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴1、什么是软装？p把一个房间倒过来，凡是掉下来的东西都算是家居软装产品。包括：床上用品、地板纺织、卫浴美体、厨房用具、餐茶玻璃、灯饰挂饰、小家电小家具、饰品花艺、层架收纳、毛巾、香薰蜡烛等十多种产品2、软装和传统建材有哪些区别？p更注重品牌；p经营方向更偏重于零散销售；p与普通消费者日常需求息息相关；p是完整的一类产品，利润更高、商业形象更好；p普通客户的购买需求、更新换代需求更加旺盛；u整体发展大方向下的商业定位现有的专业家居市场中，往往将建材产品和家居产品整合在一起。我们认为，定义一个产品是家居还是建材
19、的最重要标准是：软装，是指室内硬装完毕之后，利用易更换、易变动位置的饰物与家具，如窗帘、墙纸、沙发套、工艺台布及装饰工艺品等对室内的后期配饰3、软装和传统建材有哪些共同点？p基本一致的消费人群；p客群的购物目的基本一致（装修房子）；p在传统消费者的消费概念中，家居和建材是一样的；p软饰家居和建材市场共享一拨目标客户群体，且江头区域内浓厚的建材市场和商业氛围为家居软装市场的发展消除了大部分的风险发展空间发展空间家居产品目录建材产品目录在居家生活中能够独立使用承担作用的商品在基础装修中承担部分功能的商品商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间家居产品
20、和建材产品的主要区别分类家居产品和建材产品的主要区别分类区域内的家居市场容量是否已经饱和？区域内的家居市场容量是否已经饱和？4、江头区域内建材和家装市场现状如何？p新景建材市场、国联建材城、明发建材城等区域内定位建材商场的专业市场内，均掺杂着家居类产品的商业，整体比例在8：2左右；p区域内仅有新景家居广场一家专营软饰家居的专业市场（约4.5万方）；u新景家居广场u福隆国际-1F、-2F（总建筑面积4.5万方）u以经营软装饰为主，涵盖家具家私、窗帘布艺、家纺床品、灯饰照明、家居饰品、墙纸壁画等产品，场内着重打造生活体验概念馆、有圣安娜布艺、欧尚2000布艺、诺贝依皇家布艺等120多个高端软装品牌
21、。u招商引入的品牌主要是国内合资品牌商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间5、一线城市的家居和建材市场占有率状况如何？p选取了上海红星美凯龙店，其中共有建材家居商家320家，其中家居品牌121家，建材家居比例为6：4p北京集美家居产品分类中，共有153中产品分类，其中建材家居的比例约为5:5p从厦门吉家家看，共有建材家居商家471家，其中家居品牌137家，建材家居比例为6：4p从国内一线城市专业家居建材市场的业态分布比例来看，江头区域内家居业态的比例偏低，存有较大的商业机会u整体发展大方向下的商业定位现有的专业家居市场中，往往将建材产品和家居产
22、品整合在一起。我们认为，定义一个产品是家居还是建材的最重要标准是：它是否是一件独立的无须进行再组合再加工，即可发挥功效的产品。商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间区域内的家居市场容量是否已经饱和？区域内的家居市场容量是否已经饱和？厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？（需求量分析）（需求量分析）商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间u整本测算基本数据来自厦门2009年房地产统计年鉴u每平方米商品房住宅装修中对于软装的需求价格，按照800元/计算
23、（即一套100的住宅装修中需要花费8万元进行软装家居消费）u计算中租金计算以台湾街租金水平为依据7、2009年厦门家居消费总额估算p2009年厦门共有457万商品房住宅竣工交付；p按照其中70%的新房进行装修估算，全年共有320万住宅选择进行装修；p按照每平方米对家居产品的需求为800元计算；预计2009年，厦门家居软饰行业共实现营业额25.6亿元8、2009年厦门家居可支撑家居商业面积估算p家居商铺须承担的租金水平以台湾街平均水平为例，按照200元/估算；预计厦门家居市场可容纳营业面积约21.3万p以月租金占到单铺月营业额的20%计算，单铺每平方米月营业额能达到1000元，每平方米年营业额达
24、到12000元p每平方米营业额除以整体市场年营业额即得出可容纳的市场体量；u整本测算基本数据来自厦门2009年房地产统计年鉴u每平方米商品房住宅装修中对于软装的需求价格，按照800元/计算（即一套100的住宅装修中需要花费8万元进行软装家居消费）u计算中租金计算以台湾街租金水平为依据，租金占总营业额比例经由个案分析得出厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？（需求量分析）（需求量分析）商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间厦门整体市场大约能够承担多大体量的家居市场？厦门整体市场大约能够承担多大体量
25、的家居市场？（现有市场容量计算）（现有市场容量计算）商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间u岛内家居商业约有300余家（不含集中市场），主要零散分布在岛内湖滨、嘉禾、厦禾路一带；u新景家居广场3万；u华尔居家居体验馆0.2万；u百安居1万；u红星美凯龙、吉家家世界等家居部分约4万；p厦门岛内专营家居建材的单体商家约300余家；p单铺面积按照100计算，则总体可能营业面积约4万方连同本项目约3.5万方的商业容量，厦门市家居商业整体体量约为14.7万厦门家居消费可支撑商业体量21.3万方岛内现有体量本案体量厦门家居市场每年的消费额度，足够再支撑2个
26、本项目的入市运营商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间消费者需求：收入的不断提高，消费结构也在不断的消费者需求：收入的不断提高，消费结构也在不断的进行调整。社会上对于住宅软装水平标准不断提高进行调整。社会上对于住宅软装水平标准不断提高简装标准（上世纪90年代主流标准）装修标准1000元/软装硬装比例（3：7）u该精装修数据根据世联针对全国一二线城市的家庭对于整体装修消费的平均支出数据，统计归纳而得；u简装标准：300元/的软装消费水平u精装标准：800元/的软装消费水平u高品质精装标准：1500元/的软装消费水平精装标准（现时主流装修方案）装修
27、标准2000元/软装硬装比例（4：6）高品质精装标准（未来主流趋势）装修标准3000-4000元/软装硬装比例（5：5）商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间消费者需求：伴随个人收入的增加、整体房价的攀升，消费者需求：伴随个人收入的增加、整体房价的攀升，消费者对于个性化、高品质的居住需求逐步增加消费者对于个性化、高品质的居住需求逐步增加u岛内精装修楼盘（即硬装）标准一览u万科金色悦城1000元/u阳光美郡1000元/u世贸帝景2000元/u云顶至尊4000元/uu总结u普通精装修楼盘的标准约为1000元/u高端豪宅的精装修标准提升为2000-4
28、000元/市建设与管理局透露，2010年4月8日起，土地出让时，岛内商品住宅项目将要求精装修，以推动新建住宅一次性装修，促进建筑领域节能减排。目前，对岛外还没有硬性要求，不过今后将逐步推进，最终取消毛坯房。随着消费者对于个人居住品质要求的不断增加，岛内对于精装修楼盘的硬性规定，岛内家居软装市场必将不断发展；商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间消费者需求：以近消费者需求：以近4年的历年新房交付量计算，预计年的历年新房交付量计算，预计5年来厦门家居历年消费额约为年来厦门家居历年消费额约为20亿元，市场商机巨大亿元，市场商机巨大时间2005年200
29、6年2007年2008年2009年住宅竣工量（万）42135737800.0%408457住宅装修面积（万）294.7249.926460.0%285.6319.9总成交额（亿元）（以每方800元计算）23.57619.9922116.8%22.84825.592可支撑的商业面积19.64666716.661764.0%19.0421.326667u住宅装修面积按照70%的竣工面积计算；u住宅每方装修单价按照800元计算；u可支撑商业面积以每平方商业可实现年营业额12000计算；经营商家需求：从品牌发展来看，软装市场主要是以经营商家需求：从品牌发展来看，软装市场主要是以单铺代理多品牌为主，对于
30、具备集中影响力的统一市单铺代理多品牌为主，对于具备集中影响力的统一市场有极大的需求场有极大的需求p单一品牌代理加盟商家：对门面昭示性要求较高，本案一楼部分商铺适合他们的发展；p单铺多品牌代理商家：集合多种品牌的同一类商铺，专业市场的经营形式更符合他们的需求。家居行业多为单铺多品牌代理的经营模式；商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间u客户语录u“现在集中式商场的经营形式是比较热门的，对于我们这种规模不大的店面来说，需要借助商场的影响力”美莘墙纸业主“如果你们要做布艺这种没有品牌名号的产品，还是去新景家居吧，那边的影响力会大一点”厨一堂经营者家具
31、家私、窗帘布艺、家纺床品、灯饰照明、家居饰品、墙纸壁画p软装家居类别商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间经营商家需求：区域内商铺需求较旺盛，整体呈现供经营商家需求：区域内商铺需求较旺盛，整体呈现供不应求的市场状况，商业发展机会依旧巨大不应求的市场状况，商业发展机会依旧巨大u客户语录“现在沿台湾街这边的基本上没有了，少数的几件位置不是太好国联建材城和新景家居就更不可能租到了丹厦房产小张“你要租商铺？这边你怎么可能租得到”国联建材城3F牧羊人经营者p新景建材城1Fp区域市场整体租售情况p新景建材城-1Fp新景家居广场-2F、-3Fp国联建材城仅有
32、内街一商铺在需求转租，原经营者因店面太小，不适合新发展决定迁址。建筑面积62，月租金11000元，转让费10万元；2F有一209商铺在租，可考虑分隔出租，原商家考虑转行。月租金每方约140元，转让费28万；仅有沿中庭左侧有一200在招租，月租金28000元。其余商铺已经全部租满，最早在今年12月才有新铺合同到期，续约与否未知；-2F暂无商铺在招租，-3F尚有20%商铺在招租；-2F租金约为65元/，-3F租金约为元/商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间发展空间：岛内主营软装家居商家散布在各地，面积发展空间：岛内主营软装家居商家散布在各地，面积
33、较小，品牌单一。尚无较为集中的整体运营区域较小，品牌单一。尚无较为集中的整体运营区域喜梦宝营业面积：800主营业务：松木家具地址：明发商业广场威尔思体验馆营业面积：3500主营业务：橱柜、床、整体厨房、厨卫家电地址：国贸大厦旁华尔居生活体验馆营业面积：2000主营业务：软装、装饰品、沙发地址：高崎机场大厦旁亚登家居一站式体验馆营业面积：2000主营业务：沙发橱柜、桌椅等地址：福津大道旁时代美居家具广场营业面积：7000主营业务：橱柜、床、整体厨房、地址：厦禾路旁新景家居广场营业面积：45000主营业务：软装、装饰品、沙发、厨具等地址：福隆国际底商-2F商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客
34、户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间发展空间：江头区域内仅有新景家居广场一家主营软发展空间：江头区域内仅有新景家居广场一家主营软式家居产品商场，颇具规模，集合能力强式家居产品商场，颇具规模，集合能力强市场扫描总结u单品牌经营为主以一家厂商、或一个品牌为主导的小型商场为主；u面积普遍不大u除新景家居广场外，经营面积普遍较小；u经营产品不做严格控制u如橱柜、板式家居等无法明确区分建材家居的产品亦出现在这些商场中；商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间发展空间：新景品牌较为平实，主要为国内外合资品发展空间：新景品牌较为平实，主要为国内外合资
35、品牌。厦门市场内高端品家居牌暂属空白，有市场机会牌。厦门市场内高端品家居牌暂属空白，有市场机会厦门香港广州龙岩江苏海门武汉p新景家居广场p案例：第六空间（杭州）u新景家居广场作为区域内唯一集中经营的大型软装商场，对本案而言具备一定的竞争和对比意义u商业定位思想：同质大定位下的产品档次大升级p同质大定位：家居产品+软装饰p产品升级：品牌升级，引入国际高端奢侈品线下属的家居品牌，占领市场高度LAMBORGHINI(兰博基尼)FENDI(芬迪)SIMMONS(席梦思)发展空间：同质产品、同质品牌无法在区域内形成新的突破发展空间：同质产品、同质品牌无法在区域内形成新的突破与发展。引入高端家居业商家入驻
36、，将有效扩大整体商业影与发展。引入高端家居业商家入驻，将有效扩大整体商业影响力和知名度，带动商铺销售响力和知名度，带动商铺销售商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间新景家居广场华永天地区位吕岭路台湾街形态地下2层地上3层，地下1层建筑面积4500021900+13000主营业态软装饰、家居家居、软装饰租售模式只租不售零售运营模式新景公司统一招商运营？品牌国内品牌为主？综上所述，以新景家居广场为代表的统一经营、多品牌入驻的家居广场要较单铺经营更有市场影响力，更适合本案的发展；从本案于新景家居广场的具体比较看，建筑形态、运营模式和品牌入驻招商是本项
37、目突破市场现状的主要机会；发展空间：高端家居商品对泉州、漳州等地高端客户发展空间：高端家居商品对泉州、漳州等地高端客户有强大的吸引力。商业整体对外辐射能力毋庸置疑有强大的吸引力。商业整体对外辐射能力毋庸置疑商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间p碧丽辉灯饰家居广场建筑面积：25000主营业务：灯饰、窗帘、墙纸、家居饰品、家纺等家居软装精品，并配套有设计公司租售模式;只租不售p入驻品牌广东中山厦门泉州最大的家居集中式市场，体量与本案相当，但入驻品牌甚至不如新景家居；本项目具备吸引泉州高端客户的市场可能机会；厦门p吉马国际家居广场建筑面积：1000
38、00主营业务：建材、灯饰、家居、家具、软装饰等租售模式;只租不售p入驻品牌体量较本案大，入驻品牌与新景建材&新景家居广场档次较为一致，如若本案能够引入高端品牌，亦将吸引漳州市区高端家居消费客户；发展空间：高端家居商品对泉州、漳州等地高端客户发展空间：高端家居商品对泉州、漳州等地高端客户有强大的吸引力。商业整体对外辐射能力毋庸置疑有强大的吸引力。商业整体对外辐射能力毋庸置疑商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间科勒、TOTO、金牌、奥美斯、皓尔宝、石、金意陶、帝王、紫砂、旭辉、爵柏、拉王、现代、森尼、马可波罗、德林、朗饰、帅康、TCL、海尔、奥普
39、、佰厨邦、大自然、奥普、雅兰阁、喜梦宝、高峻红木、红樱桃、宜室家居、孔雀王、红苹果、博美商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间杭州顶级国内外家居品牌集合运营商，拥有国际奢侈杭州顶级国内外家居品牌集合运营商，拥有国际奢侈品家居品牌资源，形象高端运营良好品家居品牌资源，形象高端运营良好u成立于杭州的主营高端家居产品的商场，第六空间集合了国际顶级家具品牌;FENDICASA、VERSACE、LigneRoset、TURRI、EPOCA、CHRISTOPHERGUY、NATUZZI，与中低端家居市场形成有效区分p第六空间家居博览中心建筑面积：50000
40、以上主营区域：杭州、宁波、苏州等一二线城市连锁店面：杭州火车站店、杭州大都会、宁波第六空间、苏州第六空间、杭州佳美居等p入驻品牌主要客户：私营企业主、房地产行业样板房装饰等来自北京的家居经销运营商，央企背景全国连锁，多来自北京的家居经销运营商，央企背景全国连锁，多种国外一线家居品牌招商资源，商场定位立足高端种国外一线家居品牌招商资源，商场定位立足高端商业部分定位商业部分定位市场容量市场容量客户需求客户需求案例借鉴案例借鉴发展空间发展空间LAMBORGHINI(兰博基尼)、FENDI(芬迪)、KENZO、CANTORI、CESAREPACIOTTI、PRESOTTO、CATTELAN、NATUZ
41、ZI、夏图、SIMMONS(席梦思)、SEALY(丝涟)、DUNLOPILLO(邓禄普)、NOTTINBLU、SLEEPMAKER、COCO-MAT等p居然之家杭州店建筑面积：45000以上主营区域：全国连锁（7个省）定位特色：一站式购物体验休闲、清晰的中高端定位、博彩众长的全业态分布u北京居然之家由全国华联商厦联合有限责任公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，公司主要经营范围是投资开办以居然之家为统一字号，为顾客提供装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品等一站式服务，融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。主要客户：
42、外籍人士、企业家、房地产样板房装饰、影视明星等华永天地华永天地海西顶级家居奢豪体验馆liftstyle家居主题时尚生活汇为什么是家居市场？江头已经形成成熟的家建江头已经形成成熟的家建市场氛围，商业气氛浓厚，短期内将继续发展繁荣市场氛围，商业气氛浓厚，短期内将继续发展繁荣1专业市场明发建材城专业市场江头建材城国联建材城新景建材城台湾街沿街商铺明发建材城区域内已经形成了以家居建材为主营方向的传统家具建材商圈江头建材城国联建材城新景家居广场新景建材城明发建材城市场容量如何？按照整体发展趋势估计，厦门家按照整体发展趋势估计，厦门家居居/ /软家居市场容量足够包容本项目商业体量软家居市场容量足够包容本项
43、目商业体量22009年厦门家居消费总额估算p2009年厦门共有457万商品房住宅竣工交付；p按照其中70%的新房进行装修估算，全年共有320万住宅选择进行装修；p按照每平方米对家居产品的需求为800元计算；预计2009年，厦门家居软饰行业共实现营业额25.6亿元2009年厦门家居可支撑家居商业面积估算p家居商铺须承担的租金水平以台湾街平均水平为例，按照200元/估算；预计厦门家居市场可容纳营业面积约21.3万p以月租金占到单铺月营业额的20%计算，单铺每平方米月营业额能达到1000元，每平方米年营业额达到12000元p每平方米营业额除以整体市场年营业额即得出可容纳的市场体量；厦门家居消费可支撑
44、商业体量21.3万方岛内现有体量本案体量厦门家居市场每年的消费额度，足够再支撑2个本项目的入市运营如何差异化定位？在原有家居建材市场的商业在原有家居建材市场的商业基础上进行细分升级，定位为高端基础上进行细分升级，定位为高端life stylelife style式家居式家居/ / 软家居商城软家居商城3因素LIFESTYLE体验店传统专卖店店面面积大小内部装修豪华、细致简单、粗糙形式体验式推销式产品品种齐全品种单一提供全套解决方案产品单点式价格高低品牌国际、高端普通销售人员有品质、专业化服务非专业水准促销方式推陈出新降价产品创新有节奏推出新品无规划传统专卖店品牌体验店客群需求如何？经济水平提升
45、带动家居消费结构经济水平提升带动家居消费结构升级；区域内高端家居亦需求形象良好的商业经营载体升级；区域内高端家居亦需求形象良好的商业经营载体4精装标准（现时主流装修方案）装修标准2000元/软装硬装比例（4：6）是否兼容生活消费业态？在高端家居主题定在高端家居主题定位下，兼顾周边常驻人群生活、休闲、娱乐等消费需要位下，兼顾周边常驻人群生活、休闲、娱乐等消费需要5p近半数的区域写字楼内办公消费群体表示：餐饮配套是他们最关注的，也是台湾街现阶段最缺乏的生活配套部分；p世联认为，专业市场附加配套生活、娱乐、休闲设施在定位上并不存在矛盾。p特别是对于出售的商业项目，市场对于商业的业态会有部分自发的选择
46、。p世联建议，在高端家居主题商场的基础上，适当配套餐饮、娱乐等生活配套注：以上数据来自世联市调阶段中发放的200份江头区域消费者调查问卷建筑业态如何选择？围合又开放的集中型商业，围合又开放的集中型商业，强调内外商铺均好性，设置强调内外商铺均好性，设置“城市触媒城市触媒”最大限度吸引最大限度吸引人流人流6p建筑形态选择上，建议以普通百货的建筑形态来经营高端家居商场；p城市触媒：吸引关注，聚合人流。以自身影响力带动商业的发展；如北京的世贸天阶；p开放式、高通透性的整体内外建筑形态以区别于区域内密封、对内经营的传统建材市场；p建议将规划中要求的城市广场转移入商场内，形成内外通透的圆形中庭广场，既作为
47、内部经营场所，又可转化为连接外部的公共空间；方案修改建议：【地下地下1 1层层】将圆形中庭下沉，将圆形中庭下沉，增加地下一层的采光，引入地上一层及外部人流增加地下一层的采光，引入地上一层及外部人流7地下1层p 吸引人流：建议将地上中庭打通，引入地下一层。下沉中庭即可吸引人流进入，日后加盖后又可成为整体商业经营面积，一举两得；p 通透采光：中庭下沉后，将提升整体商场的通透光亮度，以区别传统家具市场采光差、动线杂乱的劣势；地上1层方案修改建议： 【地上地上1 1层层】扩大中庭面积，扩大中庭面积，中庭空间最大限度的辐射内部商铺，提升内铺整体价值中庭空间最大限度的辐射内部商铺，提升内铺整体价值7.2p
48、双中庭：在建筑布局允许下，打造双中庭，将商场动线简洁为单回路p提升商铺价值：“8”字形中庭带来单级回环人流，带动中庭周边商铺价值。提升了一层商铺的均好性；方案修改建议： 【地上地上2 2层层】大面积商铺划散，大面积商铺划散，控制单个商铺总价，避免高总价致使客户产生购买抗性控制单个商铺总价，避免高总价致使客户产生购买抗性7.3地上2层p 小中庭带动价值：通过小中庭的辐射，增加此区域商铺的活动路线，增加商铺价值；p 大铺划散，控制总价：围绕新增小中庭，分割此区域大商铺为小面积商铺，有效控制总价，避免高总价带来的销售抗性；如后期需要大面积店铺，则可集合散铺进行组合方案修改建议： 【地上地上3 3层层
49、】大铺通过增加通大铺通过增加通路等化散为小铺，控制单铺总价，便于销售去化路等化散为小铺，控制单铺总价，便于销售去化7.4地上3层p 主力店预留店铺划散：原预留给主力店的店铺，在建筑图纸中建议划散，销售后整体就主力店进行集体返租；p 大店铺间划分动线：此区域内单体店铺面积较大，在划分中可适当增加动线，围绕中庭分布，确保各个商铺得到中庭辐射均有良好的昭示性；各层业态分布：参照国内专业家居市场，以及可参照国内专业家居市场，以及可能承受的租金水平，归纳得出华永天地各层业态分布能承受的租金水平，归纳得出华永天地各层业态分布8商场B1业态1F业态2F业态3F居然之家壁纸壁布:圣象,朗饰,丽彩,德国AS,柔
50、然,爱尔福特/五金超市:家用五金,灯具灯饰厨卫电器:SMEG,ELICA,西门子,墨林,AO史密斯,普田,华帝,欧林,双发,德意,沙发家具窗帘布艺东方家园洁具,橱柜,厨卫用品家居家饰,窗帘布艺,壁纸壁布家具,沙发,床,餐桌椅宜家仓储式小家具家用品（厨具、刀叉、瓶罐收纳等）简约家具（沙发、桌椅等）月星家居灯饰、壁纸等厨卫、卫浴沙发家居布艺、地毯、沙发吉盛伟邦睡眠家具产品集中展示与销售个性家具和软装饰配套沙发展示现代红木家具B1:个性化家居+小产品配套/1F：整体厨卫、品牌卫浴2F：品牌沙发、特色家居/3F：高端家居高端家居商场各层业态分布趋势：本案各层业态分布：-1F-1F定位为个性、时尚现定位
51、为个性、时尚现代感十足的创意软家居区，引入主力店带动整体业态代感十足的创意软家居区，引入主力店带动整体业态8.2地下1层pp 整体创意家居区：整体创意家居区：pp 软装饰、五金类小家电居区：软装饰、五金类小家电居区：pp 北欧风格、现代时尚家居主力店：北欧风格、现代时尚家居主力店：国际上流行的可收合、可拆卸的先进家居理念，创意家居品类：创意橱床、创意收纳、创意衣柜等；居家点缀性产品，五金小家电等精致产品品类：工艺品、花艺、闹钟、玻璃饰品、电吹风等；类似于宜家风格的现代简洁设计家居品类：特力屋、北欧风情、联邦家居；人流方向人流方向地上1层8.3本案各层业态分布：1F1F定位为国际一线品牌定位为国
52、际一线品牌life stylelife style式家居体验馆式家居体验馆pp 招牌店：国际一线品牌家居体验馆招牌店：国际一线品牌家居体验馆pp 国内外一线品牌整体厨房、卫浴、橱柜国内外一线品牌整体厨房、卫浴、橱柜pp 市场自行调节业态：市场自行调节业态：国际一线品牌，整体厨房、整体卫浴、整体橱柜等整体解决方案lifestyle体验馆；品类：西门子、博世、三星埃瑞克；海尔uhome国际国内一线品整体解决方案展示体验区；品类：松下整体家居、三星整体厨房、欧派、博洛尼国际在主力招牌店入驻的前提下，由市场需求自行调节商业需求；品类：KFC、麦当劳、银行、移动通讯等本案各层业态分布：2F2F定位为顶级
53、品牌沙发、定位为顶级品牌沙发、桌椅类、灯饰类展示区，为客群提供全方位消费体验桌椅类、灯饰类展示区，为客群提供全方位消费体验8.4地上2层pp 顶级沙发品牌展示区：顶级沙发品牌展示区：pp 时尚现代的灯饰区时尚现代的灯饰区& &桌椅区桌椅区国际奢侈品级的沙发、床垫等高端定位沙发展示；品类：Natuzzi、芬迪、席梦思国内外一线灯具集中展示区、时尚创意的桌椅汇聚区；品类：飞利浦、西门子、松下、博世等本案各层业态分布：3F3F定位为顶级奢侈家居区，定位为顶级奢侈家居区，引入高端家居运营店提升整体影响力，吸引人流引入高端家居运营店提升整体影响力，吸引人流8.5地上3层pp 主力店：国际奢侈家居集中运营
54、商主力店：国际奢侈家居集中运营商pp 奢侈品级家居产品展示区奢侈品级家居产品展示区：pp 中式奢侈品级家居：中式奢侈品级家居：专店运营，集合多个具有号召力的奢侈品家居品牌；品类：第六空间、美克美家兰博基尼、芬迪、范思哲、阿玛尼；涉及多个家居类别的混合区，以产品品质等级作为整体组合的依据品类：双立人厨房用品、美国sub-zero家电、德国Miele家电（美诺）；中式定位的奢侈品级豪华家居市场；品类：红木家具、檀木、仿明清家居等；主力店如何选择？-1F-1F与与3F3F各引入一家主力店，各引入一家主力店，引领业态分布兼带动人流，引领业态分布兼带动人流，1F1F引入一家知名引入一家知名“门面店门面店
55、”奠定整体商业的形象调性奠定整体商业的形象调性9B1层主力店北欧风情1F层招牌店3F层主力店主力店是否统一返租？建议主力店必须由运建议主力店必须由运营公司进行统一返租，主力店之外店铺在有实现可能的营公司进行统一返租，主力店之外店铺在有实现可能的前提下亦建议由运营公司接手进行统一返租前提下亦建议由运营公司接手进行统一返租10前提：第三方公司可能接手主力店外商铺（约占总面积的70%）主力店商铺（约占总面积的30%） 由第三方进行统一返祖1、单铺业主与第三方公司签订返租协议2、开发商销售单铺，不介入后期管理3、第三方公司进行整体返租、主力店招商4、在主力店引入目标下，开发商有限度的补偿一部分租金1、
56、开发商销售商铺，完全不介入后期管理；2、招商公司与其余商铺业主签订返租协议；3、招商公司可与业主协议进行招商，亦可仅与业主协议控制业态，以便后期管理；主力店返租可能产生的租金补贴？主力店所能承租的租金水平和主力店返租租金水平比较主力店所能承租的租金水平和主力店返租租金水平比较11楼层主力店选择意向主力店预计面积（）最低返租租金（元/.月）B1北欧风情BOCONCEPT特力屋5000901F威法-西门子博世10001703F第六空间联邦家居400077p地下一层商铺主力店返租必须承担的最低租金约为90元/.月；p地上一层商铺招牌店返租必须承担的最低租金约为170元/.月；p地上一层商铺招牌店返租
57、必须承担的最低租金约为77元/.月；注：各主力店及主力店可能选择的商家，所能承担租金须具体进行具体洽谈，或须由第三方招商公司进行资源协调，本阶段无法得出准确数据；为何不建议做综合性小MALL？项目周边大项目周边大型型MALLMALL林立，区域内消费能力被分流林立，区域内消费能力被分流 u按照城市居住区规划设计规范所规定的人均商业服务建筑面积标准进行人口-商业量支撑计算。人均商业服务建筑面积在0-7-0.91之间；u区域半径1公里消费人群统计，以一户3个家庭人工，一家公司约15个常驻员工为计算标准，初步估计片区内有常驻人口3万人SM辐射圈天虹辐射圈莲坂-明发商业辐射圈摩尔莲花区域居住人口3000
58、0人左右人均商业服务建筑面积0.7-0.91/人本项目辐射区域人口可支撑的商业体量为21000-273000区域内强大商业竞争项目如，SM、天虹、莲坂等商圈明显分流区域消费力量为何不建议做综合性小MALL？项目体量偏项目体量偏小，能容纳的商品有限，无小，能容纳的商品有限，无 法与成熟综合性购物中心抗法与成熟综合性购物中心抗衡衡 社区型商业不符合办项目的高端立意岛内MALL体量均在5万方以上中等偏下的区域消费能力：区域内居民日区域内居民日常消费支出普遍不高，且消费地点主要集中在区域内两常消费支出普遍不高，且消费地点主要集中在区域内两个最大的个最大的MALLMALL商场商场 您日常购物的地点？该区
59、域内超过半数以上的消费者日常购物地点都集中SM-天虹商圈内您每次惠顾上述购物场所的金额？该区域内的消费者消费能力一般，超过40%的消费者消费金额都在200元以下，只有少部分达到300元以上。注：以上数据来自世联市调阶段中发放的200份江头区域消费者调查问卷激烈竞争下的逆市运营风险：区域内家居区域内家居市场已经成行成市，逆市发展存有风险，小型市场已经成行成市，逆市发展存有风险，小型MALLMALL影响影响力只能局限于周边社区力只能局限于周边社区 综合判断1：对于销售型商业物业，业态定位宜保守不宜冒进，附市的风险性要明显小于逆市综合判断2：短期内顺应市场脉络，安全保障商业整体去化是最保险做法摩尔莲
60、花的失败原因：密集居住区域内的综密集居住区域内的综合合MALLMALL商业，周边居民消费无法完全支撑商业体量商业，周边居民消费无法完全支撑商业体量 莲花广场莲花社区宝莲花园莲花三村同亨大厦摩尔摩尔莲花莲花p摩尔莲花位于吕岭路二级干道内，周边居民小区密集，人流量预计将超过本项目；p6万商业为何一再无法实现良好运营？仅剩新华都苦苦支持、3F以上出租作为酒店？p交通拥堵：停车难、过道狭窄等问题无法解决。车人流量虽充沛，但客群一般不会进入；p消费水平低：周边存在充沛的客群量，但这些客户对于周边商业的要求仅限于日常生活消费需求，无法支撑起6万方的商业体量；p重复定位：6万方商业对于社区配套而言太大，对于
61、摩尔莲花定义的MALL又太小，重复定位致使项目在周边SM天虹等激烈竞争下失败；？Part 1 _商业业态定位Part 3_租金调查及可实现售价Part 4_商业部分经济测算Part 2 _ 商业销售保障机制 商业部分商业整体运营原则：商业部分全部出售，不返商业部分全部出售，不返租租/ /开发商不参与返租开发商不参与返租/ / 主力店划为散铺进行销售主力店划为散铺进行销售 原则一商业部分整体销售，以不持有为底限原则；原则二商业不进行返租运营（或开发商不参与商业的返租运营）；主力店如何运营？主力店如何运营？p业主认购商铺同时，与运营公司签订委托出租协议；1、主力店划散，供业主认购2、运营公司招入主
62、力店，收取租金p运营公司招来主力店，为主力店提供运营场所，收取租金；3、运营公司支付业主返租租金，收取差额利润p运营公司在合同期内定期支付业主租金，收取双方租金差额；保障性措施：引入第三方商业运营公司，合资引入第三方商业运营公司，合资/ /独独资成立物管公司。开发商有限度参与，第三方主导运营资成立物管公司。开发商有限度参与，第三方主导运营 p开发商聘请商业运营公司进行前期招商/预招商1、开发商前期聘请招商运营公司2、运营公司进行商户招商p运营公司在商铺销售前进行招商，租户与招商运营公司签订租赁合同3、业主购买商铺，与开发商签订销售合同，与运营公司签订委托代理合同（明文确定租约内业主收受的固定租
63、金）p业主在签订销售合同的同时，还须与商业运营公司签订一份商铺出租委托代理合同，由商业公司全权代理商铺出租（合同期内租金固定）4、招商公司从租户处收取租金，按固定金额回馈业主，租金盈余部分即为招商公司额外收入p与租户的租金价格约定，由招商公司自行确定，扣除返还业主的固定部分，即为招商公司的经营收益。5、开发商不参与后期商业运营或5、开发商有限制的参与后期运营项目启动项目售罄合作模式合作模式1 1：与招商运营公司合资成立物业管理公与招商运营公司合资成立物业管理公司（有限责任制），物业管理公司作为大股东运营，共司（有限责任制），物业管理公司作为大股东运营，共负盈亏负盈亏 p共负盈亏模式1 1：p开
64、发商与商业运营公司各自出资，成立物业管理公司（有限责任制）。p运营公司为大股东主导运营；p共负盈亏模式2 2：p租金盈利部分（从租户处收取的租金-返还业主的租金），由物业管理公司全权收益，按照双方出资比例分红；p共负盈亏模式3 3：p开发商有限度的参与后期商业运营。如整体运营产生亏损，开发商以不继续注资持股为底线原则，直至运营公司破产结算；合作模式合作模式2 2：开发商出资成立物业管理公司（全资开发商出资成立物业管理公司（全资子公司），与招商运营公司洽谈团队引入合作模式，由第子公司），与招商运营公司洽谈团队引入合作模式，由第三方运营团队全权负责商业运营，自负盈亏三方运营团队全权负责商业运营，自
65、负盈亏p自负盈亏模式1 1：p开发商全资成立物业管理公司，聘请第三方团队全权经营（法人代表为第三方团队领导人）；开发商不参与物业管理公司的运营管理（合同及与业主的销售合同中须注明）p自负盈亏模式2 2：p租金盈利部分为物业管理公司（实际为第三方团队）全权拥有，开发商不参与分红；p自负盈亏模式3 3：p如物业管理公司运营不善，则由公司法人代表承担经营责任，开发商自始自终不参与其间； p无论何种保障措施，商业部分后期运营工作，都需要专业第三方（招商运营公司）的介入和支持；p世联就项目整体情况和开发商目标（商业全部去化，最小成本维护后期运营），与多家商业运营公司进行前期接触；招商公司联系：招商公司联
66、系：深圳美格行。一般不承接出售项深圳美格行。一般不承接出售项目，可考虑就后期管理顾问和主力店招商业务进行合作目，可考虑就后期管理顾问和主力店招商业务进行合作p主要服务范围：招商运营、后期运营顾问等p主要操作案例：保利文化广场、中信地铁商场、江西东方巴黎家居广场p合作模式：可针对主力店进行招商、管理团队整体派出、管理顾问培训等。p联系方式：13631634882（蔡经理）p收费方式：主力店招商收取租金和其他成本费用、管理团队输出按照营业额提成，顾问模式收取月费p语录：不承接销售型商业的整体运营物业，销售后管理难以把握，且成本太高。项目规模不大，如果合作的话，可考虑主力店招商或者后期运营顾问模式。
67、 招商公司联系招商公司联系 ：深圳世方商业地产。珠三角外深圳世方商业地产。珠三角外小规模商业运营成本较高，一般不承接省外项目小规模商业运营成本较高，一般不承接省外项目p主要服务范围：前期顾问咨询、后期整体运营等p主要操作案例：深圳万众城家居广场、新安居家居市场、湖北麻城建材大市场、惠州美高装饰材料城、深圳集美堂家居广场p合作模式：招商管理、后期运营、后期运营顾问等p联系方式：13267030109（刘总）p收费方式：根据项目具体情况不一而定后期运营主要内容：1、项目招商质量控制管理标准化2、项目商户管理标准化系统建立3、项目运营市场营销推广体系标准化建立4、项目商业管理公司组建、管理制度、流程
68、标准化建立p语录：珠三角外小规模商业市场一般不承接，其中涉及的商业管理高成本直接导致高收费。针对销售型商业一般不承接后期运营管理业务 招商公司联系招商公司联系 ：深圳巨日。主要以前期招商为深圳巨日。主要以前期招商为主，后期运营一般不涉及，愿意前来洽谈。主，后期运营一般不涉及，愿意前来洽谈。p主要服务范围：招商、客源导入p主要操作案例：中山美居广场、南宁电脑城、杭州酒店用品交易中心、深圳时代广场、女人天下商业城p合作模式：整体招商为其主要工作范围p联系方式：15989852918（杨总）p收费方式：主力店招商收取租金和其他成本费用、管理团队输出按照营业额提成，顾问模式收取月费p收费方式：租金提佣
69、（前三个月）招商服务及资源：1、按照时间指标进行招商工作，量化工作指标；2、近千家家居品牌、厂商资源3、主力店、次主力店、普通商铺招商全程负责p语录：有意向介入前期策划和后期运营招商，会针对项目的难易程度进行招商时间评估，愿意前来厦门进行具体洽谈（开发商承担路费食宿） 招商公司联系招商公司联系 ：厦门博约厦门博约/ /南京安特。有意向承南京安特。有意向承接招商业务，有意向前往当面洽谈。但可单面洽谈接招商业务，有意向前往当面洽谈。但可单面洽谈p主要服务范围：招商p主要操作案例：厦门中山路淘一淘商城、同安某中型家居建材广场p合作模式：以招商为主p联系方式：13959267265（刘经理）p收费方式
70、：租金体佣金（其他合作可洽谈）厦门博约商业管理有限公司72p主要服务范围：招商、整体运营、前期顾问、后期运营顾问p合作模式：咨询、招商、运营、管理全程服务p联系方式：13951752388（林总）p收费方式：运营管理租金提成、前期招商租金预收、管理经营等固定成本收取南京安特商业管理有限公司 Part 1 _商业业态定位Part 3 _ 租金调查及可实现售价Part 4_商业部分经济测算Part 2 _ 商业售后退出保障机制商业部分位置中国福建省厦门市台湾街1号规模地上3层商场，共7500。产品形式以一楼、二楼以卫浴陶瓷为主营产品，三楼有部分整体厨房、橱柜经营客户60多家专业卫浴商家150多个卫
71、浴品牌销售状况零售零租1F平均租金约120元/2F平均租金约50元/3F平均租金约40元/点评科瑞建材城处于台湾街外沿区域，且自身建筑老旧，动线设置狭窄错杂，商业价值被一再削弱科瑞建材城：江头老牌建材市场，经营氛围较弱，江头老牌建材市场，经营氛围较弱，整体档次较差整体档次较差 位置宝龙中心吕厝站斜对面规模地上3层商场，共7000，（3层有部分面积为家居装饰公司办公场所）产品形式一楼主营卫浴家具二楼主营板式家居、门窗产品三楼主营整体厨房、装饰公司办公区客户装修公司、家居卫浴品牌、整体厨房（金牌橱柜等）销售状况零售零租1F平均租金约140元/2F平均租金约70元/3F平均租金约60元/（三层为私人
72、投资客购买，自行招租）物业管理费：1.7元/点评定位为精品家居建材市场，主要业态仍以建材为主。部分装修公司入驻，提供从设计到选材的一条龙服务阿里山精品家居城：江头老牌建材市场，经营江头老牌建材市场，经营氛围较弱，整体档次较差氛围较弱，整体档次较差注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别 阿里山家居城/科瑞建材城：一层租金水一层租金水平基本与国联持平，二三层商业价值较低平基本与国联持平，二三层商业价值较低 1F1F：卫浴、瓷砖：卫浴、瓷砖租金：租金：140140元元/ /2F:2F:门具、地板门具、地板租金：租金：7070元元/ /3F3F：整体厨房、办公：整
73、体厨房、办公租金：租金：5050元元/ /阿里山精品家居城阿里山精品家居城1F1F：卫浴：卫浴租金：租金：120120元元/ /2F:2F:综合建材综合建材租金：租金：5050元元/ /3F3F：综合建材：综合建材租金：租金：3030元元/ /科瑞建材城科瑞建材城p阿里山家居城总建筑面积约2万方；p阿里山家具城3层为个人商家全部买断；p科瑞、阿里山内基本上均无商铺空租；p科瑞建材城2F3F有部分商家寻求转租；注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别p阿里什家居城和科瑞建材城一层基本符合区域内一层商场租金水平；p阿里山家居借助吕岭路带来的人流，较科瑞而言，提升
74、了2F3F的租金水平；p科瑞建材城处于台湾街外沿区域，且自身建筑老旧，动线设置狭窄错杂，商业价值被一再削弱直沿台湾街商铺可实现平均租金水平约280元/（220-340元/）注：新景建材城1F为6.6米挑高，以上租金均为两层统一除算北侧商铺可实现平均租金约150元南侧商铺可实现平均租金约200元一级内铺可实现平均租金约120元二级内铺可实现平均租金约90元新景建材城：商业沿台湾街商铺价值最大，沿国商业沿台湾街商铺价值最大，沿国联空地商铺次之、内街商铺价值折半递减联空地商铺次之、内街商铺价值折半递减 注：新景建材城1F租金为商铺业主自行定制，本租金以市调所得信息平均估算而得东东方方威威尼尼斯斯国国
75、联联建建材材城城沿台湾街1F租金年增幅：保守估计区域内地保守估计区域内地上上1F1F年租金增幅约为年租金增幅约为10%10% 20102010年年9 9月，沿台湾街商铺每平方米月，沿台湾街商铺每平方米租金约为租金约为225225元元p从可收集的信息来看，单铺每年租金的递增额度为40%20082008年年9 9月，沿台湾街商铺每平方米月，沿台湾街商铺每平方米租金约为租金约为130130元元p考虑到信息的准确性和单铺位置的不同，保守认为区域内1楼沿街商铺每年的租金递增为10%注：以上租金数据均来自商家网络挂牌信息，具体租金可能因业主定价依据不同而变更新景建材城（地下）：递沿中庭通道商业价递沿中庭通
76、道商业价值最高，内街商铺价值次之，年底前暂无商铺空出值最高，内街商铺价值次之，年底前暂无商铺空出 新景建材城-1F租金分布图沿主要地下通道p约可实现租金约可实现租金140元元/沿地下次干道p约可实现租金约可实现租金100元元/沿地下次干道p约可实现租金约可实现租金70元元/注：以上租金数据依次来自新景建材广场管理运营中心从可收集信息估计，新景-1层年租金增幅约为12%位置厦门市吕岭路福隆国际地下1-2层规模地下2层，约4.5万。产品形式整体定位为精品软饰、家居家装产品客户圣安娜、欧尚2000、诺贝依皇家布艺、纳菲迩全皮沙发、百强黑森林、红苹果家居、联邦家私、左右布艺沙发、普美圣翠丽饰品、佳丽斯
77、、三联家纺等销售状况只租不售，整体经营-1F平均租金约65元（公摊约45%，折算租金约95元）-2F平均租金约55元（公摊约45%，折算租金约75元）部分行业商家按营业额抽点计算租金（20个点）单铺具体租金保密点评-1F出租率达到95%，-2F出租率约为85%新景家居广场：江头老牌建材市场，经营氛围较江头老牌建材市场，经营氛围较弱，整体档次较差弱，整体档次较差注：以上租金数据由世联地产对新景家居广场前营销总监李胜杰访谈而得 新景家居广场：-1F-1F出租率达出租率达80%80%，-2F-2F出租率略出租率略低。商业培育期策略：低租金引入、免租期逐步培育低。商业培育期策略：低租金引入、免租期逐步
78、培育 B1:平均租金约为65元/B2:平均租金约为55元/注：以上租金数据依次来自新景家居广场管理运营中心新景家居广场（福隆国际地下商场）p出租率约为95%p出租率约为85%p营业时间：2010年5月p运营特点：只租不售，收取租金为盈利手段p运营现状：商业培育期内让利商家，吸引商家入驻。租金水平较低、且免半年租金对部分入驻行业按营业额提点收取租金（一般为营业额的20%）p近45%公摊，若同比本项目可能公摊20%。折算租金约为78元/p近45%公摊，若同比本项目可能公摊20%。折算租金约为66元/注：新景家居广场的商铺公摊为45%左右。假设本项目地下一层租金水平与新景家居一致，但本项目的公摊为2
79、0.28%（建筑设计初案），预计可折算租金如上；位置中国福建省厦门市江头台湾街规模地上4层商场，半地下1层，共4800产品形式一楼、二楼以家居建材为主、三楼、四楼经营状况较差，多种业态并存客户批发型建材商家销售状况零售零租-1F平均租金约50元/1F平均租金约90元/，挂牌销售价约2.5万元/（单层4米）2F平均租金约45元/3F平均租金约30元/4F平均租金约25元/点评2-4F可实现租金低，3F、4F有部分商铺空租明发建材城：明发豪庭住宅底商，整体商家档次较明发豪庭住宅底商，整体商家档次较低，经营状况不容乐观低，经营状况不容乐观注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价
80、依据不同而差别 国联建材城：纵向看纵向看1F-4F1F-4F商业价值递减，与市场商业价值递减，与市场规律基本一致，横向看电梯主通道周边商业价值最高规律基本一致，横向看电梯主通道周边商业价值最高 1F1F：建材家居：建材家居租金：租金：150150元元/ /2F:2F:建材家居建材家居租金：租金：120120元元/ /3F3F：装饰配件：装饰配件租金：租金：100100元元/ /4F4F：沙发灯饰：沙发灯饰租金：租金：5050元元/ /国联建材城国联建材城商场电梯（主要人流通道）国联建材城2F-3F平面图（示意）p沿主入口周边商铺（约占整层面积的10%）2F可实现约200元/租金p3F可实现12
81、0元/售价p其他通道商铺（约占整层面积的90%）2F可实现约120元/租金p3F约可实现70元/售价注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别位置位置中国福建省厦门市金湖路118号（金尚路海事法院旁） 规模模总占地面积约10万平方米，其中经营面积7万多平方米，园艺休闲广场和停车场面积约4万平方米。产品形品形式式五大馆区品类齐全，分区明确,家具、装饰设计、窗帘布艺、灯饰、卫浴陶瓷、地板、建材五金、衣柜橱柜、瓷砖石材、木业板材、园林景观车位车位地上配备1000多个车位客客户入驻商户400多家各类家具品牌经销商、代理商销售状售状况况只租不销（租金水平从只租不销（租金
82、水平从60-11060-110元元/ /平方米不等）一楼平均租金约平方米不等）一楼平均租金约110110元，二楼平均租金在元，二楼平均租金在6060元左右元左右点点评厦门现阶段最大的一站式品牌家居市场，经营状况较为领先，是厦门家居建材行业首个提出品牌集合的大型专业建材市场吉家家世界：湖里区超大规模的一站式品牌家居湖里区超大规模的一站式品牌家居购物广场购物广场注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别 位置位置湖里区环岛干道与钟宅路交汇处规模模总建筑面积19.8万平方米，项目总投资约6.5亿元人民币。产品形式品形式涵盖建材、家具、家饰、家装、休闲、办公为一体，商
83、场共分六层，-1F-2F为建材区，3F-5F为家具区建材区租金建材区租金7070元元+25+25元元/ /( (物管费物管费) )；家具区租金；家具区租金4545元元+25+25元元/ /( (物管费物管费) )车位车位规划有1万-2万平方米的车库配套面积。 客客户家居建材业经销商、代理商经营状况状况只租不售；商家须以品牌的名义入驻；商家入驻须先交纳5万元保证金，另须交纳1万元定金，店租按季度结算；红星美凯龙负责统一管理，月营业额延迟一个半月返还商家点点评厦门红星美凯龙建成后将引入近500个国内外知名品牌，其中不少品牌为首次进驻厦门市场。 红星美凯龙：涵盖建材、家具家饰、家装、休闲、涵盖建材、
84、家具家饰、家装、休闲、办公为一体的高端家居购物中心办公为一体的高端家居购物中心红星美凯龙注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别 位置位置厦门同安工业集中区，324国道与同集北路交汇处 规模规模占地600亩其中，一期建筑面积达10万平方米 ，此外还规划建设占地79亩的广东家具联盟品牌村、占地85亩的广东家具仓储物流中心 产品形式产品形式以销售广东名牌家具为主的“广东家居博览中心”以专营北京名牌家具的“精品家具馆”涵盖卫浴、洁具、瓷砖、地板、门窗、楼梯、灯饰、橱柜、涂料、窗帘、墙纸等的“精品建材馆”此外 “中国家居冠军联盟品牌村”、“婚庆文化主题公园”销售状况
85、销售状况租金约在租金约在30-4030-40元元/ /平方米之间平方米之间点评点评优势：一是全方位、高密度的广告推广；二是常年10%20%的自产品的赠奖促销；三是覆盖全城的“免费班车”服务劣势：地处同安工业集中区，距离厦门岛内较远，周围家居建材的行业氛围不佳北京集美家居：航母式家居建材总部基地，辐航母式家居建材总部基地，辐射闽南地区、海西乃至全国的大本营射闽南地区、海西乃至全国的大本营 集美家居注：以上租金数据均来自具体商家访谈，具体租金情况可能因业主定价依据不同而差别 各层价格类比原则：出售项目出售项目/ /项目位置相近项目位置相近/ /适当考虑增幅适当考虑增幅/ /根据具体商铺位置细分根据
86、具体商铺位置细分 出售项目位置相近适当考虑租金增幅铺位价值细分p同等位置的商业租金水平最能体现实际市场情况；p只租不售项目与出售返租项目在经营目标上有所不同，前者经营前期更注重长期利益，以培育带动为主要经营目标；后者则更注重短期内的经济效益；p从可收集的信息看，建议将租金增幅保守定位年增长10%左右；p沿台湾街商铺价值最高，沿其他外街次之，内街商铺再次之；预计B1层可实现平均租金为：约90元B1预计销售价格：以新景建材城以新景建材城B1B1层为主要参层为主要参考对象，预计考对象，预计B1B1可实现销售均价为可实现销售均价为1.961.96万元万元 中庭p一级内铺（可实现租金140元/）p二级内
87、铺（可实现租金80元/）p一级商铺约占B1层整体面积的17%（估算）p以上测算仅为粗略估算，且建筑形态以世联建议的方案进行计算p二级商铺约占B1层整体面积的83%（估算）p以上测算仅为粗略估算，且建筑形态以世联建议的方案进行计算预计B1层可实现销售均价：约2.16万元（按5%的年租金回报率计算）注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用1F预计可实现租金：外围沿街参考新景建材城，外围沿街参考新景建材城，内铺综合参考，预计售价为内铺综合参考，预计售价为4.084.08万元万元 p一级外铺（可实现租金280元/）p一级外铺约占1F整体面积的21%（估算)p二级外铺（可实现租金
88、175元/）p二级外铺约占1F整体面积的37%（估算)p一级内铺（可实现租金135元/）p二级外铺约占1F整体面积的19%（估算)p二级内铺（可实现租金90元/）p二级外铺约占1F整体面积的23%（估算)预计1F可实现平均租金为：约170元预计1F可实现销售均价：约4.08万元（按5%的年租金回报率计算）注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用2F预计可实现租金：1 1带带2 2商铺的部分夹层，在商铺的部分夹层，在参照项目参照项目2 2层价值基础上适当提升，预售价层价值基础上适当提升，预售价2.642.64万元万元 p一级内铺（可实现租金120元/）p二级内铺（可实现租
89、金100元/）p一级商铺约占2F整体面积的50%（估算）p二级商铺约占2F整体面积的50%（估算）预计2F可实现平均租金为：约110元预计2F可实现销售均价：约2.64万元（按5%的年租金回报率计算）注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用3F预计可实现租金：原留作影院的商铺划散，原留作影院的商铺划散，预计可实现销售均价预计可实现销售均价1.871.87万元万元 p一级内铺（可实现租金100元/）p一级内铺约占3F整体面积的33%（估算)p二级内铺（可实现租金80元/）p二级内铺约占3F整体面积的21%（估算)p三级内铺（可实现租金60元/）p三级外铺约占3F整体面积的
90、46%（估算)注：以上测算仅以具体概数比例进行整体测算，仅作为初步判断参考之用预计3F可实现平均租金为：约77元预计3F可实现销售均价：约1.87万元（按5%的年租金回报率计算）台湾街沿街店面年投资回报率商铺位置单层面积层高总价租金回报率新景天湖广场约1006.6m约800万约3万元3.75%台湾街沿线1406.6m约790万约3万元3.79%台湾街沿线606.6m约480万约1.5万3.12%光大银行旁60.346m约308万约1.2万3.89%商业投资回报率现状：从台湾街沿线挂牌商从台湾街沿线挂牌商铺的售价和租金状况进行对比，区域内投资回报约在铺的售价和租金状况进行对比，区域内投资回报约在
91、3%-3%-4%4%之间之间 注：以上挂牌租金、售价均来自区域内二手中介店丹厦房产、欣华辉房产、高鹏房产、鑫盛安房产、崧新房产预计B1层可实现平均租金为：约90元预计B1层可实现销售均价：约2.7万元预计1F可实现平均租金为：约170元预计1F可实现销售均价：约5.1万元预计2F可实现平均租金为：约110元预计2F可实现销售均价：约3.3万元预计3F可实现平均租金为：约77元预计3F可实现销售均价：约2.31万元4%投资回报率下的各层售价：建议经济测建议经济测算中以算中以4%4%的投资回报率返算整体售价水平的投资回报率返算整体售价水平 Part 1 _商业业态定位Part 3 _ 租金调查及可
92、实现售价Part 4 _ 商业部分经济测算Part 2 _ 商业售后退出保障机制商业部分华永天地商业部分总销售额预计算（按5%投资回报率计算）楼层面积（）公摊单价（元/)总销售额(万元）3F71700.20281870013407.9*2F3121.240.20282640082481F71700.20284080029253.6B1100000.202819600196002746170509.55%年投资回报率下的总销售额：预计华预计华永天地商业部分可实现总营销额永天地商业部分可实现总营销额7.057.05亿元亿元 *注：2F中外围商铺与1F搭配销售，故2F实际可售商铺套内面积为2488.
93、26，考虑公摊比例，建筑面积为3121.24注：本经济测算以租金返算销售价格，可能受到多方面因素影响（如市场上投资回报率较低）等影响，仅作前期测算参考商业部分总成本计算：预计华永天地商业部预计华永天地商业部分整体成本（建安分整体成本（建安+ +地价地价+ +营销及其他）约营销及其他）约3.043.04亿元亿元 *注：地下建安成本按照2500元/的造价计算，计算面积为地下10000；*注：地上建安成本涵盖商场内基本设备等装修费用，仅计算地上部分商业面积；华永天地商业部分整体成本计算项目单价（元/）建筑面积（）总计（万元）地下一层补地价3000100003000土地成本60002190013140
94、地下建安成本*2500100002500地上建安成本*3200219007008营销及其他成本1500319004785总计（万元）30433税后利润（5%年投资回报率）：预计华预计华永天地商业部分可实现税后利润约为永天地商业部分可实现税后利润约为2.682.68亿元亿元（开发（开发商经营税费按商经营税费按33%33%计算）计算） 预计可实现总销售额：7.05亿元预计须付出的总成本：3.04亿元预计商业部分可实现毛利：4.01亿元预计可实现纯利润：2.682.68亿元亿元*注：经济测算中未包含商业运营成本等可能产生费用；预计B1层可实现平均租金为：约90元预计B1层可实现销售均价：约2.7万元
95、预计1F可实现平均租金为：约170元预计1F可实现销售均价：约5.1万元预计2F可实现平均租金为：约110元预计2F可实现销售均价：约3.3万元预计3F可实现平均租金为：约77元预计3F可实现销售均价：约2.31万元4%投资回报率下的各层售价：建议经济测建议经济测算中以算中以4%4%的投资回报率返算整体售价水平的投资回报率返算整体售价水平 4%年投资回报率下的总销售额：预计华预计华永天地商业部分可实现总营销额永天地商业部分可实现总营销额9.049.04亿元亿元 华永天地商业部分总销售额预计算（按4%投资回报率计算）楼层面积（）公摊单价（元/)总销售额(万元）3F71700.2028231001
96、6562.7*2F3121.240.20283300010300.0921F71700.20285100036567B1100000.2028270002700090429.7*注：2F中外围商铺与1F搭配销售，故2F实际可售商铺套内面积为2488.26，考虑公摊比例，建筑面积为3121.24注：本经济测算以租金返算销售价格，可能受到多方面因素影响（如市场上投资回报率较低）等影响，仅作前期测算参考税后利润（4%年投资回报率） ：预计预计华永天地商业部分可实现税后利润约为华永天地商业部分可实现税后利润约为4.024.02亿元亿元（开（开发商经营税费按发商经营税费按33%33%计算）计算） 预计可
97、实现总销售额：9.04亿元预计须付出的总成本：3.04亿元预计商业部分可实现毛利：6.00亿元预计可实现纯利润：4.024.02亿元亿元*注：经济测算中未包含商业运营成本等可能产生费用；商业部分整体定位写字楼部分整体定位办公整体定位办公定位回顾办公典型案例写字楼市场纯写字楼物业纯写字楼物业目前厦门写字楼市场主要表现为以销售型与出租型目前厦门写字楼市场主要表现为以销售型与出租型2 2种操作模式，种操作模式，高端写字楼均为只租不售，不利于快速回现高端写字楼均为只租不售，不利于快速回现 出租型写字楼出租型写字楼以高端写字楼为主，位于商务区核心位置，一般为只租不售经营情况良好，租金在80元/平/月以上
98、，入住率高，客户以进驻厦门的全球及全国各大企业为主，对形象要求较高代表项目：国际银行大厦、建行大厦、银行中心、磐基中心、东方财富广场 销售型写字楼销售型写字楼中高档写字楼定位，通常位于商务区范围内，以出售为主经营状况一般，租金在45元/平/月左右目前岛内在售的写字楼销售情况一般，均价在1500017000元/m2之间代表项目：新景中心、联发电子广场20102010年岛内写字楼市场（除观音山、五缘湾）月均销售面积为年岛内写字楼市场（除观音山、五缘湾）月均销售面积为17791779平米，去化速度较慢，回款周期长，不利于快速回现平米，去化速度较慢，回款周期长，不利于快速回现纯写字楼物业纯写字楼物业
99、厦门市场纯写字楼的区划速度为17791779平米/月 项目办公部分的面积为5500055000平米 项目销售时间项目销售时间= =办公部分面积办公部分面积/ /项目销售速度项目销售速度 =55000/177930.9 =55000/177930.9月月2.62.6年年按照全市纯写字楼的月均销售速度来计算，本项目需2.6年才能去化完毕 客户语录客户语录写字楼这种产品的回现速度比较慢，现在厦门的高档写字楼多以租赁为主，一般投资客户和中小企业愿意购买办公物业，但由于支付能力有限，所以对商住公寓的需求相对纯写字楼更强-某写字楼项目销售经理普通写字楼前期投入大，建安成本高，后期管理成本高，且写字楼普通写
100、字楼前期投入大，建安成本高，后期管理成本高，且写字楼项目普遍毛利润低，不利于实现价值最大化项目普遍毛利润低，不利于实现价值最大化同区域内，纯写字楼的售价高于住宅纯写字楼的建安成本相当于住宅的3倍倍毛利毛利润=收入收入-成本成本纯写字楼毛利写字楼毛利润小于小于住宅毛利住宅毛利润，不利于实现价值的最大化纯写字楼物业纯写字楼物业项目项目美新广场美新广场新景天湖广场新景天湖广场性质纯写字楼住宅售价（元/平米）1400012000成本（元/平米）土建及装饰工程35351593机电安装工程2358406预备费471160总成本（元/平米）63652159毛利润（元/平米）76359841毛利润率54.5%
101、54.5%82%82%美新广场新景天湖广场美新广场区域内在售写字楼新盘均价为区域内在售写字楼新盘均价为1633016330元元/ /平，且江头片区办公物业平，且江头片区办公物业需求旺盛，有办公功能的产品市场接受度高需求旺盛，有办公功能的产品市场接受度高位置位置思明区嘉禾路西侧莲板旧城改造二期范围内(明发商业广场正对面) 规模模建筑面积约10万，占地面积1.6万 ，绿化率40%，容积率5产品情况品情况A、C栋27层，B栋20层，B、C栋1200/层，A栋1100/层户型型现推A、B栋，户型80占48%、100占43%、180占9%价格价格1.6-1.9万/，均价均价1.701.70万万/ /，每
102、层加价100元/，14层以上多整层买入位置位置湖里区禾山路266号规模模建筑面积7万，占地面积1.4，写字楼2.5万左右，容积率3.54产品情况品情况共2栋，1-4层为电子市场，5-15为写字办公层，352套，挑高5米的塔楼组成户型型每层1000，一层16个单元，主力户型面积为56、100 价格价格价格：1.3-1.5万元/，均价1.4万元/新景中心新景中心联发电子广场联发电子广场纯写字楼物业纯写字楼物业长安大厦物业管理员王先生：长安大厦物业管理员王先生： 我们大厦里面基本上都租满租满了，这里很好出租啊，经常有人跑来问要租，但都没有地方啊，而且我们这里有的企业经常一租就是七八年都没搬走的。客户
103、语录：客户语录：项目项目国泰大厦国联大厦建邦 大厦科瑞大厦长安大厦永同昌大厦出租率 90%95%85%85%75%75%90%87%区域办公用楼出租情况区域办公用楼出租情况目前，江头区域内无新楼盘推出，在售二手住宅价格均价为目前，江头区域内无新楼盘推出，在售二手住宅价格均价为1100011000元元/ /平米，低于在售写字楼新盘平米，低于在售写字楼新盘项目售价天地花园9000东方巴黎广场14000彩虹花园9700建邦大厦9800新景园12000长安大厦11000国联大厦9000东方威尼斯12000明发豪庭12500国泰大厦7800必利达大厦11000江头区域二手房市场江头区域二手房市场明发豪庭
104、明发豪庭1250012500元元/ /平平天地花园天地花园90009000元元/ /平平东方巴黎广场东方巴黎广场1400014000元元/ /平平彩虹花园彩虹花园97009700元元/ /平平东方威尼斯东方威尼斯1200012000元元/ /平平建邦大厦建邦大厦98009800元元/ /平平新景园新景园1200012000元元/ /平平长安大厦长安大厦1100011000元元/ /平平国联大厦国联大厦90009000元元/ /平平国泰大厦国泰大厦78007800元元/ /平平必利达大厦必利达大厦78007800元元/ /平平纯写字楼物业纯写字楼物业结论一：区域内无办公、住宅新盘推出，且需求旺盛
105、，而具有办公物业的产品能够实现溢价，但纯写字楼方向不适合本案发展 办公物业部分办公物业部分纯居住功能物业SOHO物业商住物业普通SOHO个性化SOHO108从用地性质、项目条件、销售利润、外部要求和市场竞争上来看，从用地性质、项目条件、销售利润、外部要求和市场竞争上来看，纯居住功能物业整体价值不高纯居住功能物业整体价值不高纯居住功能物业纯居住功能物业用地性质用地性质用地性质用地性质用地性质导致具有居住功能障碍，此外带来用地性质导致具有居住功能障碍，此外带来物管费用高、公摊大、首付比例高，增加居物管费用高、公摊大、首付比例高，增加居住成本高等问题住成本高等问题项目条件项目条件项目条件项目条件项目
106、的自身条件不具备打造顶级豪宅项目的项目的自身条件不具备打造顶级豪宅项目的资本，无法实现形象的突破资本，无法实现形象的突破销售利润销售利润销售利润销售利润项目若做普通纯住宅物业，不利于实现高项目若做普通纯住宅物业，不利于实现高溢价，无法达到利润最大化的目标溢价，无法达到利润最大化的目标总结二：纯居住功能物业不适合本项目，无法达到利润最大化109 办公物业部分办公物业部分纯居住功能物业SOHO物业商住物业普通SOHO个性化SOHO110SOHOSOHO可商可住，满足不同客户需求，且外立面现代感十足，符可商可住，满足不同客户需求，且外立面现代感十足，符合高端客户对个性、国际理念的需求合高端客户对个性
107、、国际理念的需求SOHO物业物业p客户语录某广告公司设计师王小姐：p我们在这里办公挺方便的，作为办公的场所，我们可以把它打造得很有时尚感的气息，感觉很好p这里简单的居住功能都具备，对我们来说是很方便的，你知道，做广告这行我们常常要熬夜通宵，有时就在办公室里睡了pSOHO：可商可住，常在SOHO中办公的人群有自由撰稿人、平面设计师、音乐创作、中小企业白领阶级等 111从客户的角度上看，多功能用途使其客户渠道较广，容易迅速走从客户的角度上看，多功能用途使其客户渠道较广，容易迅速走量量SOHO物业物业自住需求客户自住需求客户住宅投资客住宅投资客商业地产投资客商业地产投资客企业企业刚性自住需求客户刚性
108、自住需求客户改善型自住需求客户改善型自住需求客户居住功能居住功能办公功能办公功能办公需求企业办公需求企业资产投资需求企业资产投资需求企业商务接待需求企业商务接待需求企业专业投资客专业投资客非专业投资客非专业投资客写字楼写字楼纯住宅纯住宅万达万达SOHOSOHO：高调入市，低调开盘，均价为：高调入市，低调开盘，均价为1300013000元元/ /平，推出即售平，推出即售罄，销售火爆罄，销售火爆位置位置思明区仙岳路与金山路交叉口东南侧规模规模占地129244m，总建53m，整体2012年建成推售推售规模规模一期推出D地块3#、4#楼，共986套，二期推出D地块2#楼，共496套户型户型 配比配比均
109、为4050平精装修客户客户70-80%的客户都是投资客，意向客户基本希望按一层买或者半幢买；主要客户来自三明、尤溪、泉州等地区销售销售 状况状况一期一期8月月28日开盘，开盘均价日开盘，开盘均价12800元元/平米，现已售罄平米，现已售罄二期二期9月月23日开盘，开盘均价日开盘，开盘均价13400元元/平米，当天售罄平米，当天售罄配套配套大型购物中心、五星级酒店、百货电器商场点评点评1、项目处在市政规划的岛内东部商业区的核心地段，升值潜力巨大；2、中国商业地产第一品牌，拥有成熟的商业地产开发与运营经验，能实现区域物业的价值的提升；3、万达进驻湖里后，加快了万科等知名地产的纷纷进驻，提升城市品位
110、普通普通SOHO物业物业113本案若定位为普通本案若定位为普通SOHOSOHO，概念与先入市的万达重合，虽具备不同，概念与先入市的万达重合，虽具备不同特色，但仍面临万达强势竞争压力特色，但仍面临万达强势竞争压力普通普通SOHO物业物业114本项目本项目万达万达SOHOSOHO品牌品牌影响力影响力升值潜力升值潜力配套配套中国商业地产第一品牌，拥有成熟中国商业地产第一品牌，拥有成熟的商业地产开发与运营经验，能实的商业地产开发与运营经验，能实现区域物业的价值的提升现区域物业的价值的提升大型购物中心、五星级酒店、万千大型购物中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、室外步行街、百货、万达国际影城、室外
111、步行街、高级写字楼及商业街区高级写字楼及商业街区项目处在市政规划的岛内东部商业项目处在市政规划的岛内东部商业区的核心地段，升值潜力巨大区的核心地段，升值潜力巨大规模规模小规模城市综合体小规模城市综合体占地占地14000m14000m，总建，总建72000m72000m大型城市综合体大型城市综合体占地占地129244m129244m ，总建，总建403200m403200m 在商业地产的开发与运营经验在商业地产的开发与运营经验上不占优势上不占优势20000m20000m的购物中心、的购物中心、50000m50000m商业用地商业用地项目位于岛内台湾街，依托核项目位于岛内台湾街，依托核心地段具有无
112、法比拟的价值心地段具有无法比拟的价值本项目体量小，且区域内需求旺盛，客户定位清晰，消化快本项目体量小，且区域内需求旺盛，客户定位清晰，消化快从开发商的品牌上不具备与万达竞争的实力，但有政府资源和从开发商的品牌上不具备与万达竞争的实力，但有政府资源和本地房地产操作经验本地房地产操作经验万达配备食住行娱购大型综合性配套，功能全面，本案周边专业万达配备食住行娱购大型综合性配套，功能全面，本案周边专业商业市场氛围浓厚，但居住配套不够完善商业市场氛围浓厚，但居住配套不够完善岛内绝版地段不可复制，当前与未来的价值万达项目短时间内岛内绝版地段不可复制，当前与未来的价值万达项目短时间内无法超越无法超越结论二：
113、SOHO物业为考虑方向，但若定义为普通SOHO，且面临强势竞争，故不适合本案发展5M5M挑高稀缺产品挑高稀缺产品5 5米挑高户型属于岛内绝版稀缺产品，是本案与区域写字楼、住米挑高户型属于岛内绝版稀缺产品，是本案与区域写字楼、住宅楼竞争的最大优势宅楼竞争的最大优势项目机会项目机会新锐机构的办公空间可商可住的动感姿态115关于厦门市住宅建设项目规划审批关于厦门市住宅建设项目规划审批 技术标准细则技术标准细则 规定标准层层高2.83.6米，设计层高少于2.8米不予审批，大于3.6米、小于等于7.2米，按两层计算地价. 市规划局与市国土资源与房产局“相关部门已在国土、建设、规划等审批环节严格把关，不再
114、批建新的挑高户型住宅楼。” 厦门市城市执法局负责人项目机会： 突破传统，另辟蹊径，利用产品特色，走差异化路线，填补市场空白，实现产品价值最大化 办公物业部分办公物业部分纯居住功能物业SOHO物业商住物业普通SOHO个性化SOHO116117LOFT LOFT 是高大而敞开的空间，上下双层的复式结构，也是同时支是高大而敞开的空间，上下双层的复式结构，也是同时支持商住两用的楼型持商住两用的楼型流动性，户型内无障碍透明性：减少私密程度；开放性：户型间全方位组合；艺术性：通常是业主自行决定所有风格和格局。适合广告行业、服装时尚行业等追求时尚的年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些有特色的
115、IT企业个性化个性化SOHOLOFTLOFT时尚、韵律感、富有变化立面创新，比普通时尚、韵律感、富有变化立面创新，比普通SOHOSOHO更具吸引力，更具吸引力，更容易形成形象溢价更容易形成形象溢价流线型，强烈的韵律感流线型，强烈的韵律感流线型，强烈的韵律感流线型，强烈的韵律感大色块窗体穿插大色块窗体穿插大色块窗体穿插大色块窗体穿插局部空间变化局部空间变化局部空间变化局部空间变化格栅设计，线条分割格栅设计，线条分割格栅设计，线条分割格栅设计，线条分割时尚时尚时尚时尚鲜明鲜明变化变化变化变化韵律韵律韵律韵律质感鲜明，造型独特质感鲜明，造型独特质感鲜明，造型独特质感鲜明，造型独特卡夫卡公社卡夫卡公社
116、金沙湖一号金沙湖一号海辰海辰 水岸晶座水岸晶座海上海海上海个性化个性化SOHO同一项目中，同一项目中，LOFTLOFT物业比普通物业比普通SOHOSOHO物业售价高出至少物业售价高出至少40%40%更容易更容易形成溢价空间形成溢价空间首开石榴派绿城阳光公馆7克拉屯三里个性化个性化SOHO在售在售LOFTLOFT户型区间以以户型区间以以30-5530-55平米的小户型为主，可实现平米的小户型为主，可实现60-11060-110平米的居住空间，小总价实现两倍空间，市场接受度高平米的居住空间，小总价实现两倍空间，市场接受度高项目项目主力户型主力户型( (平米平米) )屯三里屯三里60-11060-1
117、10COCO MOMACOCO MOMA75-11075-110首开石榴派首开石榴派76-9676-96兴创兴创D D标标80-14080-140北京华贸城北京华贸城50-9050-90绿城阳光公馆绿城阳光公馆40-12240-1227 7克拉克拉60-12060-120乐栋乐栋30030066-13266-132404050506060707080809090100100110110120120130130140140屯三里屯三里COCO COCO MOMAMOMA首开首开石榴派石榴派兴创兴创D D标标北京北京华贸城华贸城绿城绿城阳光公馆阳光公馆7 7克拉克拉 乐栋乐栋300300专业人士专
118、业人士汉博顾问执行董事王永汉博顾问执行董事王永 目前LOFT产品很畅销。因为现在房价过高，年轻购买者可用小户型LOFT产品过渡，是花一层的钱得到两层的面积。 LOFT产品5米多的层高可以自由切割，既可以满足年轻人的个性化需要，而且要长期居住或者办公都可以根据需要来切分。购房者购房者付先生付先生“对于购买LOFT 产品除了喜欢，很符合我们年轻人的风格以外，还有一点很重要的就是能够得到买一层用两层的实惠。 我本来他准备买一套80平方米左右的小两居结婚用。可是，就在看房的过程中，房价就又涨了，那我还不如 稍微多花一点钱，却得到了多一倍的面积，住起来空间更大也感觉更舒适。”在售LOFT以小户型为主个性
119、化个性化SOHO办公整体定位办公定位回顾办公典型案例写字楼市场办公典型案例屯三里：集公寓酒店、商业、写字楼为一体的高端社区，打造全屯三里：集公寓酒店、商业、写字楼为一体的高端社区，打造全中国首个以中国首个以“享乐享乐”为主题的地产项目为主题的地产项目位置位置北京市东二环朝阳区工体北路规模模项目总占地面积22457 平方米，建筑面积为150180平方米产品形式品形式集公寓酒店、商业、写字楼为一体的高端综合体，其中公寓包括LOFT公寓、酒店式公寓。共828套，酒店式公寓为70年产权公寓，LOFT公寓总高99.9M，为区域地标性建筑产品情况品情况酒店式公寓：层高3.3米，共21层，面宽4.7米-9.
120、4米，带精装修，60-110平米，均为一居室LOFT公寓：挑高5.5M，共18层，面积为60-280平米客客户70-80%的客户都是投资客销售状况售状况2009年9月开盘，成为当月新开楼盘最高价项目，开盘热销，目前销售状况良好配套配套交通便捷，周边配套多个综合商场、十大银行、邮局、医院、重点院校等，同时毗邻保利剧院、亚洲大酒店、港澳中心、第二使馆区、工人体育场、工人体育馆和三里屯酒吧街等，是北京最具国际化气氛和传统文化的区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外。个性化个性化SOHO个性化个性化SOHO销售情况：屯三里项目的售价远高于同区域楼盘均价，且销售情况：屯三里项目的售价远高于同区域楼盘均
121、价，且LOFTLOFT比平层更容易实现高溢价，升值潜力较大比平层更容易实现高溢价，升值潜力较大屯三里价格走势屯三里价格走势 时间时间平层平层LOFTLOFT2009.092009.09330003300054000540002009.102009.10340003400055000550002009.112009.11355003550056400564002009.122009.12360003600058000580002010.012010.01360003600057000570002010.022010.02370503705057600576002010.032010.033720
122、03720058000580002010.042010.04379003790058400584002010.052010.05380003800059000590002010.062010.06387003870062000620002010.072010.07394003940064500645002010.082010.0840000400006650066500屯三里价格走势图屯三里价格走势图LOFT在区域内在区域内容易实现高售容易实现高售价，且比平层价，且比平层的溢价幅度大的溢价幅度大销售情况：开盘即热销，当月成为北京最值得关注新盘，市场接销售情况：开盘即热销，当月成为北京最值得关注
123、新盘，市场接受度高受度高个性化个性化SOHO个性化个性化SOHO位于三里屯核心区，外立面形象好，品质高端，产品内部挑高设位于三里屯核心区，外立面形象好，品质高端，产品内部挑高设计，空间感十足，深受高端及商务人士的喜爱计，空间感十足，深受高端及商务人士的喜爱外立面形象高端，深受高端客户以及商务客户的喜爱内部5.5M 挑高户型设计，空间感十足，产品附加值深受客户认可定位国际化高级社区主打卖点：时尚繁华集萃之地时尚繁华集萃之地比肩全球豪华享乐主场比肩全球豪华享乐主场126海上海：引领潮流的经典创意海上海：引领潮流的经典创意LOFTLOFT位置位置杨浦飞虹路600号（近大连路） 规模规模容积率：2.4
124、4；绿化率：35.20%；物业费：2.5元/平米/月占地面积：84900平方米；建筑面积：76000平方米产品形式产品形式“海上海”是由住宅、LOFT、商业三大物业形态及海上剧场、海上展馆、海上讲堂三大文化建筑组合而成的国际创意 产品情况产品情况三幢纯玻璃幕墙的外立面，分别开设三个形态各异的洞口。LOFT平层层高3.4米，错层南面层高5.3米，北面层高3.4米，以多元空间有机叠加，创意无限。另外与近2万平方米的商业配套形成超级会所，提供了完美的商务空间。客户客户自用客为主销售状况销售状况2005年5月首次开盘，在当时市场整体低迷的情况下，开盘当天售罄。配套配套学校：上海医药技术学校、华东师范大
125、学一附中商场：家得利超市、华联超市邮局：辽源西路邮政所、银行：上海浦东发展银行、上海银行、中国工商银行、建设银行酒店：为波旅馆餐饮：苏浙汇红虹口店、唐晋人家、乡港人家、来必堡、阿六快餐、凯旋宫酒楼、避风塘大连路站 个性化个性化SOHO个性化个性化SOHO海上海的销售均价及租金均高于同区域的写字楼的售价与租金水海上海的销售均价及租金均高于同区域的写字楼的售价与租金水平平海上海均价海上海均价27000270002700027000元元元元/ /；租约；租约2.902.90元元元元/平方米平方米.天天海上海价格走势海上海价格走势 时间时间售价售价2009.82009.823400234002009.
126、102009.1023600236002009.102009.1025200252002009.112009.1124000240002009.122009.1225000250002010.012010.0126000260002010.022010.0227000270002010.032010.0328600286002010.042010.0429700297002010.052010.053130031300海上海价格走势海上海价格走势销售情况：开盘即热销，数次开盘都于当天基本售罄，销售销售情况：开盘即热销，数次开盘都于当天基本售罄，销售情况良好情况良好个性化个性化SOHO创新性产品
127、，利用错层则将不同的空间尺度融入，充分发挥产创新性产品，利用错层则将不同的空间尺度融入，充分发挥产品的空间感和大尺度极限品的空间感和大尺度极限平层高3.4米，错层则将不同的空间尺度融入，三层结构的错跃层结构自然分出三个不同的办公区域，中间一层挑高达5.3米个性化个性化SOHOp创造性的引入“超挑高三层错跃式办公空间”结构，彻底摆脱动线、视线、功能的相互干扰，成就更大的空间利用经济价值海上海海上海LOFTLOFT绚丽、简洁、现代感十足的外立面，引领时代商务新绚丽、简洁、现代感十足的外立面，引领时代商务新潮流潮流现代、简洁、多元的现代、简洁、多元的外立面设计外立面设计个性化个性化SOHO创意创意L
128、OFT的高端商务形象，引领时代潮流的高端商务形象，引领时代潮流总结：总结：LOFTLOFT成功四大因素成功四大因素个性化个性化SOHO1、位于区域核心区域，升值潜力巨大2、项目周边城市配套成熟，客户感知度高3、产品具备差异化创新，打造空间感十足产品4、外立面创新设计，风格独特，兼具现代感和高端形象挑高LOFT充分发挥项目优势，打造差异化产品，顺应需求，填补市场空白！办公整体定位办公定位回顾办公典型案例写字楼市场办公整体定位产品定位：产品定位：LOFTLOFT可自由组合，使用空间最大化，利用夹层可形可自由组合，使用空间最大化，利用夹层可形成附加值，实现高溢价成附加值，实现高溢价优点：优点：1、弹
129、性组合，利用挑高、弹性组合，利用挑高5米以上层高，形成夹层附加值；米以上层高，形成夹层附加值；2 2、多元空间有机叠加，创意无限；、多元空间有机叠加，创意无限；3 3、高附加值，可实现高溢价。、高附加值，可实现高溢价。p百变空间、自由组合，赋予空间多重功能，真正实现现代办公空间的灵活、个性运用p双层舒展空间，自由创意度增加，而舒适不减p买一层变两层，可根据实际需求，以叠拼和平面组合等方法，买2套小LOFT，拼合成一套大LOFT，大玩空间戏法个性化个性化SOHO2.2M 2.2M 休闲、休息区域休闲、休息区域2.8M2.8M日常活动区日常活动区目标客户群的购买能力和开发商对价格的调控区间是制约本
130、项目目标客户群的购买能力和开发商对价格的调控区间是制约本项目LOFTLOFT面积的主要因素面积的主要因素基准单价物业单总价物业单总价135001500016500180001950021000225001700000125.9113.3103.094.487.281.075.61500000111.1100.090.983.376.971.466.7130000096.386.778.872.266.761.957.8110000081.573.366.761.156.452.448.990000066.760.054.550.046.242.940.070000051.946.742.438
131、.935.933.331.150000037.033.330.327.825.623.822.2价格天花价格天花板板目标客户群的购买能力有价格天花板：150万元/套项目单价目标：18000元/平米（初步预计价格）134个性化个性化SOHO按照按照20/8020/80原则，选取原则，选取80%80%的有效单位作为面积氛围（去掉最高和的有效单位作为面积氛围（去掉最高和最低面积各最低面积各5 5个）个）基准单价物业单总价135001500016500180001950021000225001700000125.9113.3103.094.487.281.075.6价格天花板1500000111.11
132、00.090.983.376.971.466.7130000096.386.778.872.266.761.957.8110000081.573.366.761.156.452.448.990000066.760.054.550.046.242.940.070000051.946.742.438.935.933.331.150000037.033.330.327.825.623.822.2根据统计计算：80%的有效需求处于34-97平米范围内135价格分析价格分析物业配比：物业配比：49-7449-74平米的二房为主力户型，约占平米的二房为主力户型，约占70%70%，35-4135-41平米的
133、平米的一房占一房占20%20%，79-9779-97平米的三房占平米的三房占10%10%目标有效需求在34-97平米范围内呈正态分布以10%区间计算34 41 49 56.5 62 69 74 79 82 88 9710%10%10%10%10%10%10%10%10%10%适合设计二房物业结论：结论：u面积在35-41平米区间内的一房物业套数比例为20%u面积在49-74平米区间内的二房物业套数比例为70%u面积在79-97平米的三房物业套数比例为10%适合设计三房物业适合设计一房物业136物业配比物业配比购买客户：核心客户为专业投资客，重要客户为区域内中小企业购买客户：核心客户为专业投资客
134、，重要客户为区域内中小企业主及生意经营者，偶得客户为区域内自主刚需群体主及生意经营者，偶得客户为区域内自主刚需群体客户类型客户来源客户特征购买目的核心客户省外及闽三角的专业投资客中年，商业嗅觉敏锐，市场敏感性强，密切寻找投资机会专业商业投资或住宅投资重要客户区域内的中小企业主中年，有一定的事业基础，有商业头脑办公需求或企业会所江头区域内生意经营者40岁左右，以本地人为主，对生活品质没有太高需求，有一定的商业眼光投资或居住偶得客户区域内自住刚需群体区域附近工作的白领阶级，有强烈的购房置业需求，对生活品质有较高的要求刚性居住需求核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户购买客户购买客户专业投
135、资客专业投资客企业主、生意经营者企业主、生意经营者刚需客户刚需客户137客户定位客户定位客户访谈：充满创意、个性并且同时满足居住办公功能的房子客户访谈：充满创意、个性并且同时满足居住办公功能的房子是我们的梦想是我们的梦想 职业：青年画家特征描述：年轻，时尚，穿着简单大方，性格豪爽客户原话：“我买房是自己一个人住，同时想用做自己的工作室，LOFT的户型结构正好能满足我的这个心愿。”p职 业：广告设计公司总经理p特征描述：中青年，睿智，性格不羁，感性p客户原话：“从事我们这行的，需要时刻保持充满创意的头脑，因此我一直在找一个轻松个性的工作室替代现在的格子间，让兄弟们把公司当成家，把工作当成娱乐。”
136、自住客户：陈小姐自住客户：陈小姐办公客户：翁先生办公客户：翁先生投资客户：兰先生投资客户：兰先生p职 业：自己经营二手车生意p特征描述：中年、精明、事业处于稳定期，有强烈的投资意识和欲望p客户原话：“现在生意都不用操心，我主要就利用手上的资金投资房地产。对我来说，投资会选择那些有发展前景的，潜力较大的房产、商业来投资。价格不重要，升值潜力最重要。”客户定位客户定位租赁客户租赁客户他们具有如下共同特征：p职业背景：高层白领阶级、外籍人士、文化艺术产业工作者等p客户特征：崇尚年轻、时尚、追随潮流，乐观向上的心态，有很强的专业资源可以利用，喜欢接触新事物，有较好的教育背景，收较高入p产品关注：对产品
137、品质要求高，满足个性打造的需求，能够满足商务需求并具备基本居住功能，户型不用太大的产品139租赁客户：出入于中小企业的高层白领阶级、外籍人士、文化艺租赁客户：出入于中小企业的高层白领阶级、外籍人士、文化艺术产业工作者等术产业工作者等客户定位客户定位宜商宜住宜租多元化LOFT产品创意多变的雅智空间140办公整体定位办公定位回顾办公典型案例写字楼市场办公定位回顾户型设计：5M挑高设计，空间感十足物业配比：49-74平米的二房为主力户型购买客户：投资客为主，企业主和刚需客户为辅租赁客户：年轻、时尚的白领、外籍人士或艺术行业工作者产品定位创意多变的雅致空间精彩生活不再“一层不变”客户定位形象定位142
138、LOFT部分总成本计算：预计华永天地商住楼预计华永天地商住楼部分成本（建安部分成本（建安+ +地价地价+ +营销及其他）约营销及其他）约5.265.26亿元亿元 *注：建安成本包括括门禁、门磁、窗磁、门窗、外保温、主要管线和入户配电箱等；*注：营销及其他成本包括广告费用、营销推广费用、及财务费用等其他可能发生费用；华永天地LOFT部分整体成本计算项目单价（元/）建筑面积（）总计（万元）土地成本60005013030078建安成本*25005013012532.5营销及其他成本20005013010026总计（万元）52636.5商住楼部分税后利润 ：预计华永天地商业预计华永天地商业部分可实现税
139、后利润约为部分可实现税后利润约为2.522.52亿元亿元（开发商经营税费（开发商经营税费按按33%33%计算）计算） *预计商住楼可实现总销售额：9.02亿元预计商住楼须付出的总成本：5.26亿元预计商住楼部分可实现毛利：3.76亿元预计可实现纯利润：2.522.52亿元亿元*注：商住部分总建筑面积约50130，预计能够实现平均售价约为1.8万元/；*预计项目可实现总销售额：18.06亿元预计项目须付出的总成本：8.3亿元预计商住楼部分可实现毛利：9.76亿元预计可实现纯利润：6.5396.539亿元亿元*注：商业部分售价按4%的年投资回报率估算售价；整体经济测算*注：经济测算中未包含商业运营成本等可能产生费用；THANKS
