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1、房地产基础知识房地产基础知识房地产基础知识房地产基础知识1、房地产的含义、房地产的含义 2、房地产的特征、房地产的特征3、房地产市场、房地产市场 4、房屋及房屋的类型、房屋及房屋的类型 税费税费5、房地产销售、房地产销售6、房地产交易的相关、房地产交易的相关 7、房地产价格的相关知识、房地产价格的相关知识8、有关房屋销售面积的常见问题解答、有关房屋销售面积的常见问题解答1、房地产的含义、房地产的含义 房地产房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托与物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为
2、一种财产的总称。 房地产有三种存在形式： 单纯的土地，如一块无建筑的城市空地； 单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时； 土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其座落的土地作为一个整体考虑。 房地产按用途可划分为：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产等五种。国有土地使用权出让年限：国有土地使用权出让年限：l 住房用地70年l 工业用地50年l 科教、文体、卫生用地50 年l 商业、旅游、娱乐用地40年l 综合或其他用地50年土地的分类：土地的分类：1、生地2、熟地 （1）三通一平 通水、通电、通路、平整土地 （2）五通一平 通水、通电、通路、通气、通讯、
3、平整土地 （3）七通一平 通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地2、房地产的特征、房地产的特征资源的有限性；物业的差异性；位置固定，不能移动；开发建造周期长，达数月至数十年；使用期限更长，达数十年至数百年；投资数额大，具有保值性和增值性；价格不仅取决于本身投入，还取决于其所处位置和周围环境；受政府规划和政府管制，政府有征用权。3、房地产市场、房地产市场 房地产市场，房地产市场，根据营销学的观点，是对包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总
4、和。 房地产市场的划分： 一级市场：国家垄断市场 二级市场：经营者与消费者间进行交易的市场 三级市场：消费者之间进行房地产交易的市场房地产市场层次结构模式房地产市场层次结构模式市场层次一级市场二级市场三级市场市场主体国家或地方政府各房地产公司用户市场特点垄断竞争竞争型竞争型经营内容总体规划设计用途，征地拆迁，招投标综合开发房地产转让经营方式有限期拍卖、招标或逐年收取土地使用费出卖或出租已开发的土地连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格决定垄断价格（资源价格、所有权价格）价值价格剩余年限的价格4、房屋及房屋的类型、房屋及房屋的类型房屋，房屋，一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温
5、，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。按用途分类，房屋分：按用途分类，房屋分：l住宅l工业、交通、仓储用房l商业、金融和信息用房l教育、医疗卫生和科研用房l文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房l机关事业办公用房l军事用房l其他用房5、房地产销售、房地产销售有关房地产销售的名词解释：有关房地产销售的名词解释：期房，期房，是房地产开发商有取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房成期房。消费者在购买期房时应签订商品房预售合同。现房，现房，是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已经办妥所售的商品房的大产
6、证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以入住并办理产权证。定金，定金，是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面的形式约定。如果购房者交了定金后、改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。订金，订金，是指购房者怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有处罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。违约金，违约金，是指违约方按照法律规定和合同的约
7、定，应该付给对方的一定数量的货币。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。诚意金，诚意金，是商品房租售过程中，租售人为表明其租售的诚意而交给提供租售服务的开发商或中介机构的一笔资金。内部认购，内部认购，是指房地产开发商在尚没有获得商品房预售许可证之前，以在小范围内推出内部认购的方式来推介商品房。在内部认购期间开发商只能收取可退回的诚意金而不能收取客户定金。五证两书，五证两书，五证按获取的先后顺序为：建筑用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。 两书是指商品房质量保证书和商品房使用说明书。有关商品房销
8、售的问题有关商品房销售的问题1、什么是商品房预售 房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。2、商品房预售需要具备哪些条件l 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照l 按照土地管理部门有关规定交付全部土地使用权出让金，已取得土地使用权证书（城市商品房预售管理办法）。l 持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证（城市商品房预售管理办法），并已办理建设工程质量和安全监督手续。l 投入开发建设资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付时间（城市商品房预售管理办法）。l 七层一下的达到主体工程封顶；七层以上的主体工程须建到工程预算
9、投资总额的三分之二以上层数l 已在项目所在地商业银行开设商品房预收款专用账户l 土地使用权为抵押或者已经解除抵押关系l 法律、法规规定的其他条件3、什么是商品房现售 商品房现售，是指商品房开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。4、房地产现售需要具备那些条件l 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和商品房开发企业资质证书；l 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；l 持有建设工程规划许可证和施工许可证；l 已通过竣工验收；l 拆迁安置已经落实；l 供水、供电、供热、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或
10、者已确定施工进度和交付日期；l 物业管理方案已经落实6、房地产交易的相关税费、房地产交易的相关税费一手房购买和所需支付的税费一手房购买和所需支付的税费 1、在交易过程过所需支付的税费l 契税，一般为为买房缴纳房价款的1.53%（首套购房90平米以内1%的契税；二套及以上购房及144平方米以内户型1.5%的契税；144平方米以上户型3%的契税）l 买卖合同印花税，买房缴纳房价款的0.05%l 按揭贷款，抵押手续费550元，抵押登记费是成交额的万分之七 2、在申办产权过程中所需支付的税费l 一般为几百元7、房地产价格的相关知识、房地产价格的相关知识房地产价格的基本名词房地产价格的基本名词1、均价，
11、均价，是指将个单元的的销售价格相加之后除以单元建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。2、基价，基价，也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数2增减楼层、朝向差价后得出。3、起价，起价，也叫起步价或者最低价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。4、最高价，最高价，是指目前销售单元中的最高的单价。5、一口价，一口价，是特价的一种形式，一般是抛开原来的定价，针对市场的接收能力而对楼盘的某些单元进行个别定价。6、楼面价，楼面价，是土地出让家的表示方法楼面=土地总价/总建筑面积8、有关房屋销售面积的常见问题解答、有关房屋销售面积的常见问题解答1、预售面积
12、和竣工面积 预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的商品房建筑面积，它只供商品房预售时使用，竣工面积是指商品房竣工后实测的面积或用于竣工商品房尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为商品房交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。2、竣工面积与预售面积不一致的原因l 建筑物的某部分改变设计l 施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工l 施工错误或施工误差过大l 竣工后的商品房部分公用面积功能改变或服务范围改变l 正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异3、商品房面积误差如何处理 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定
13、的，按照约定处理；合同没有约定或这约定不明确的，按照以下原则处理：l面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%），买卖双方不做任何补偿。l面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人不得请求解除合同。l面积误差比绝对值超出3%，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。房地产开发企业应在30日内退回房款及利息。 如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部
14、分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积误差比面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100% 但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房品质或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在并更确定之日起10日内，书面通知买受人。 因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不接触合同的，应当签署补充协议。如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤
15、和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提
16、整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的
17、思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的
18、区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域
19、经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经
20、济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展
21、状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常
22、异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环
23、境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房
24、支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情
25、况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高
26、度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势
27、/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）的价威胁）的价值要素值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套
28、、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目
29、差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例学习内容 理论部分 案例学习
