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1、B.A.ConsultingSOLANA总结时间：2010.06.26BACICB.A.ConsultingSOLANA是国内首座是国内首座Lifestyle Shopping Park，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式家庭消费模式”的全新商业理念，的全新商业理念，SOLANA包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，在包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，在Shopping Center大行其道的市场环境下，开创了京城商业的新亮点。大行其道的市场环境下，开创了京城商业的新亮点。
2、BACICB.A.Consulting合作团队：合作团队：n发展商发展商北京蓝色港湾置业有限公司北京蓝色港湾置业有限公司 n商业顾问商业顾问世邦魏理仕世邦魏理仕 n商业策划及市场顾问商业策划及市场顾问全球商业咨询行业领跑者加拿大托玛斯（全球商业咨询行业领跑者加拿大托玛斯（THOMAS）顾问公司）顾问公司 n酒店管理酒店管理-新加坡悦榕酒店管理集团新加坡悦榕酒店管理集团 BanyanTree Groupn建筑规划及园林景观设计建筑规划及园林景观设计全球三大商业建筑设计公司之一美国全球三大商业建筑设计公司之一美国JERDE国际建筑师事务所国际建筑师事务所 n建筑规划建筑规划美国美国Five Des
3、ign Group公司（公司（FDG） n景观设计景观设计 泛亚国际泛亚国际n水景设计水景设计FLUIDITY DESIGN CONSULTANTAn灯光设计灯光设计美国专业灯光设计公司美国专业灯光设计公司Kaplan Gehring Mccaroll(KGM)n标识系统及环境设计标识系统及环境设计美国著名标识及环境设计公司美国著名标识及环境设计公司Selbert Perkins Design(SPD)BACIC目目 录录项目分析及定位项目分析及定位项目规划项目规划项目招商项目招商运营推广运营推广BACICB.A.Consulting项目定位项目定位项目分析：项目分析：n n区域区域区域区域n
4、 n交通交通交通交通n n客流客流客流客流n n用地用地用地用地n n国内商业的发展现状国内商业的发展现状国内商业的发展现状国内商业的发展现状项目定位：项目定位：n n总体定位总体定位总体定位总体定位n n客户定位客户定位客户定位客户定位n n商户定位商户定位商户定位商户定位BACICB.A.Consulting项目定位项目定位区域分析区域分析区域区域区域区域nSOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域北京经济最发达的区域北京经济最发达的区域北京经济最发达的区域。 n项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士
5、大量外籍人士大量外籍人士大量外籍人士常年生活工作在此常年生活工作在此常年生活工作在此常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。n该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。丽都商圈丽都商圈燕莎商圈燕莎商圈CBD五公里辐射圈五公里辐射圈BACICB.A.Consulting便利交通便利交通n n道路状况：道路状况：道路状况：道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，
6、距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。n n轨道交通状况：轨道交通状况：轨道交通状况：轨道交通状况：轨道交通方面，规划中的地铁10号线在SOLANA项目附近有“麦子店西路”“亮马河”“农展馆”三站，由此3站步行至SOLANA仅需5-10分钟，并且换乘公交方便。 n n公共交通状况：公共交通状况：公共交通状况：公共交通状况：SOLANA项目周边公交路线密布，基本可以通过公交线路便捷的到达城市各个区域。项目定位项目定位交通分析交通分析BACICB.A.Consultin
7、g人流状况人流状况n据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。 n周边高端物业（约600万平方米）及已有成熟社区，超过20万的稳定日人流； n周边写字楼（约90万平方米）及酒店，日均人流量10余万； n距离项目1000米的农展馆，年人流量超过100万； n朝阳公园目前年客流量为300万，随着2007年摩天轮正式运营，及公园内新建娱乐项目的相继落成，预计年客流量将超过500万； n综合以上数据，SOLANASOLANA所在区域日均人流量约为所在区域日均人流量约为所在区域日均人流量约为所在区域日
8、均人流量约为3232万人次万人次万人次万人次。项目定位项目定位人流分析人流分析朝阳公园朝阳公园使馆区使馆区使馆区使馆区三元桥商务区三元桥商务区农展馆农展馆工体工体BACICB.A.Consultingn占地面积：占地面积：13万平方米万平方米 n建筑面积：地上两层，建筑面积：地上两层，6万平方米，地下两层，万平方米，地下两层，9万平方米万平方米 n容积容积 率：率： 0.63n绿绿 化化 率：率：30.72项目定位项目定位用地条件分析用地条件分析n周边环境：周边环境：朝阳公园：朝阳公园：亚洲最大的城市公园亚洲最大的城市公园，SOLANA紧邻朝阳紧邻朝阳公园西北湖岸，其南岸为奥运沙滩排球比赛场馆
9、，东岸为全世界最高的摩天公园西北湖岸，其南岸为奥运沙滩排球比赛场馆，东岸为全世界最高的摩天轮轮“朝天轮朝天轮”，还有万人贝壳剧场、杂技马戏广场、森林休闲区等还有万人贝壳剧场、杂技马戏广场、森林休闲区等数个大型项目数个大型项目，在未来将成为，在未来将成为北京全新的魅力亮点。北京全新的魅力亮点。亮马河：亮马河：SOLANA项目濒临的朝阳公园北湖与亮马河相通，经过改造，亮马河与颐和园水系全面通航，从朝阳公园湖面可以泛舟项目濒临的朝阳公园北湖与亮马河相通，经过改造，亮马河与颐和园水系全面通航，从朝阳公园湖面可以泛舟直抵颐和园的昆明湖。直抵颐和园的昆明湖。SOLANA将作为这条旅游黄金水道上唯一的商业项
10、目。将作为这条旅游黄金水道上唯一的商业项目。BACICB.A.Consultingn从市场需求分析，一方面北京未来大型的购物中心大型的购物中心大型的购物中心大型的购物中心将层出不穷，目前市场的将很难消化如此大体量的商铺，即使在未来3到5年恐怕这也将是一个重大的挑战。另一方，大型购物中心几乎百店一貌百店一貌百店一貌百店一貌，鲜有创新的模式，这将最终体现在购物中心对客流的吸引力下降上。n在蓝色港湾周边就有新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城等众多高端商业分布，无论是招商定位还是地理位
11、置，蓝色港湾较之都处于劣势。n随着购物中心的不断涌现，大众对“克隆商场”的期待值就越低。大型购物中心只有能推陈出新，创造出新颖的商业模式新颖的商业模式新颖的商业模式新颖的商业模式才有可能在市场的重围中脱颖而出。而这种新颖的商业模式一定要让消费者带着愉悦的新鲜感前来体验。n因此，SOLANA不仅将自己和Shopping Mall有效隔离，将注重消费体验的商业模式与朝阳公园完美结合起来，致力于打造全国第一家Lifestyle Shopping ParkLifestyle Shopping Park。SOLANA的理念就是为所有的顾客提供一个无所不包的消费乐园。项目定位项目定位北京商业地产的发展现状
12、北京商业地产的发展现状BACICB.A.ConsultingLifestyle Shopping Park 项目定位项目定位项目整体定位项目整体定位SOLANA是一个拥有景观优势的开放消费环境开放消费环境开放消费环境开放消费环境除了购物外，更加强调娱乐、休闲、购物、餐饮等业态的体验式商业中心体验式商业中心体验式商业中心体验式商业中心为消费者创造一个北京前所未有的开放式水岸消费环境开放式水岸消费环境开放式水岸消费环境开放式水岸消费环境，有着高低错落的建筑和闲适的街道以及街边树荫下的咖啡座相比较相比较相比较相比较Shopping MallShopping Mall，SOLANASOLANA更加注重
13、消费过程的精神享受！更加注重消费过程的精神享受！更加注重消费过程的精神享受！更加注重消费过程的精神享受！BACICB.A.Consulting项目定位项目定位项目整体定位项目整体定位国际购物中心协会对国际购物中心协会对Lifestyle Shopping Center的定义：的定义：位于密度较高的住宅区域密度较高的住宅区域密度较高的住宅区域密度较高的住宅区域迎合本商圈本商圈本商圈本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求具有露天开放露天开放露天开放露天开放及良好环境的特征良好环境的特征良好环境的特征良好环境的特征主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合多业态集合多
14、业态集合多业态集合以休闲为目的以休闲为目的以休闲为目的以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所休闲消费场所休闲消费场所休闲消费场所n Lifestyle购物中心是由商业步行街和Shopping mall在市场的作用下演变而来的，也是消费群细分、业态细分的必然结果。Lifestyle购物中心在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然。BACICB.A.Consulting项目定位项目定位项目整体定位项目整体定位n nLifestyleLifestyle购物中心的七大特点购物中心的七大特点购物中心的七大特点购物中心的七大特点n n特
15、点一：休闲第一，特点一：休闲第一，特点一：休闲第一，特点一：休闲第一，所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。n n特点二：环境第一，特点二：环境第一，特点二：环境第一，特点二：环境第一，与Shopping mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle购物中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。n n特点三：规模适中，特点三：规模适中，特点三：规模适中，特点三：规模适中，美国的Lifestyle购物中心的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shopping mall
16、从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。n n特点四：业态专精，特点四：业态专精，特点四：业态专精，特点四：业态专精，Lifestyle购物中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。n特点五：消费高端，特点五：消费高端，精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。n特点六：经营利
17、润高，特点六：经营利润高，Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。n特点七：发展势头强劲，特点七：发展势头强劲，Lifestyle购物中心在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测Lifestyle购物中心在美国的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。BACICB.A.Consulting以家庭为核心的消费对象nSOLANA目标客户目标客户目标客户目标客户为周
18、边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。 n与家庭消费家庭消费家庭消费家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，在未来将成为主流，SOLANA迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以娱乐休闲为引爆点开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。n到达SOLANA每一个家庭的成员们都将在SOLANA找到属于自己的休闲方式，在商业业态的配置上考虑到了所有家庭成员的爱好及需求，在享受着丰富的业态的同时，SOLANA还有着漂亮的景观和众多的室外空
19、间，让人们在消费之余亦可进行各种休闲娱乐活动。项目定位项目定位客户定位客户定位BACICB.A.Consultingn根据项目的整体定位及客户定位，同时避免同周边成熟商圈产生业态竞争，SOLANA将引入的商户定位在中高档中高档中高档中高档，基于这样的商业定位，开发商在整体项目业态上划分出30%餐饮、酒吧以及娱乐休闲和70%的零售，通过加重餐饮、酒吧等业态的比例来吸引人们在此进行全天候的消费全天候的消费全天候的消费全天候的消费。n目前引入的主力店主力店主力店主力店有：美瑞百货、BHG精品超市、传奇时代影城、ZARA和无印良品等国际、国内知名品牌。n n选择主力店的标准选择主力店的标准选择主力店的
20、标准选择主力店的标准：希望引入有特色的主力店，选择一些可以和蓝色港湾整体定位相配合，和国际接轨的并能给消费者带来新的体验，和现有店铺业态形成互动的品牌。项目定位项目定位商户定位商户定位侧重于休闲娱乐的中高档消费业态BACIC目目 录录项目分析及定位项目分析及定位项目规划项目规划项目招商项目招商运营推广运营推广BACICB.A.Consulting项目规划项目规划n功能分区功能分区n交通分析交通分析n开放空间分析开放空间分析n建筑体分析建筑体分析n业态分析业态分析BACICB.A.Consultingn 占地面积：占地面积：13万平方米万平方米n 建筑面积：地上两层（局部三层），建筑面积：地上两
21、层（局部三层）， 6万平方米万平方米(部分挑高部分挑高9米米) 地下两层，地下两层，9万平方米万平方米 容积率：容积率： 0.63n绿绿 化化 率：率：30.72n物业类型：综合性商业物业类型：综合性商业n车位：地上车位：地上1300地下地下800n美瑞时尚百货美瑞时尚百货nSOLANA MALLn活力城活力城n品牌街品牌街n西广场西广场n钟楼广场钟楼广场n中央广场中央广场n亮马食街亮马食街n水岸街水岸街n酒吧街酒吧街n美食广场美食广场项目规划项目规划功能分区功能分区BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通分析交通分析n交通分析交通分析动线设计动线设计外部交通分析外部交通分析
22、内部交通分析内部交通分析BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通分析交通分析n大型购物中心如何保证客流是一个至关重要的课题，购物中心从选址到定位、建筑规划、招商、运营等一系列决策都在相当大的程度上决定客流，换句话说，客流的聚集不是从购物中心开始营业起需要考虑的问题，而是当购客流的聚集不是从购物中心开始营业起需要考虑的问题，而是当购客流的聚集不是从购物中心开始营业起需要考虑的问题，而是当购客流的聚集不是从购物中心开始营业起需要考虑的问题，而是当购物中心还在图纸上时就应该重点考虑的问题物中心还在图纸上时就应该重点考虑的问题物中心还在图纸上时就应该重点考虑的问题物中心还在图纸上时就
23、应该重点考虑的问题。n对于一个大型商业项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将好的动线将好的动线将好的动线将使得商业项目的客流增加使得商业项目的客流增加使得商业项目的客流增加使得商业项目的客流增加15%15%到到到到20%20%。BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通分析交通分析n区别于一般购物中心重点关心的竖向交通问题，SOLANA蓝色港湾最大的问题不是层高，而是太大的面积。n n“ “8”8”字形字形字形字形自成回路的内部街道系统内部街道系统内部街道系统内部街道系统n在商铺内、街道上、公共共享空间都设置了多个通道多个通道多个通道
24、多个通道，使顾客可以快速转换购物空间，增加可选择性可选择性可选择性可选择性n通过众多的连廊、台阶连廊、台阶连廊、台阶连廊、台阶以及小道小道小道小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连n利用地势高差，形成更多的沿街面更多的沿街面更多的沿街面更多的沿街面，让商铺拥有了更多的展示空间n n停车位停车位停车位停车位设计考虑到顾客购物的便捷性购物的便捷性购物的便捷性购物的便捷性，顾客可以通过地下二层车库不出地面而抵达任何蓝色港湾绝大多数店铺如何才能让消费者逛的明白又舒服？如何才能让消费者逛的明白又舒服？BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通分析交通分析nSOLANA的商业动线呈“ “8
25、”8”字形自成回路的内部字形自成回路的内部字形自成回路的内部字形自成回路的内部街道系统街道系统街道系统街道系统，打破了将商业动线依照业态规划的传统手法。n“8”字形回路形成了大量的沿街商业沿街商业沿街商业沿街商业，有效避免了死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，又在动线的节点动线的节点动线的节点动线的节点上互相渗透。BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通分析交通分析n在街区的百货店内设计有多个出口多个出口多个出口多个出口，随便一个通道便可快速转换的商业步行街部分。而在特色商业街内，也有多个台阶通道多个台阶通道多个台阶通道多个台阶通道，消费者可以自由选
26、择n更为可贵的是，蓝色港湾还在其中央广场的公共通道设计了步行台阶和滚动电梯步行台阶和滚动电梯步行台阶和滚动电梯步行台阶和滚动电梯两种设计，方便消费者购物。 BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通分析交通分析nSOLANA还通过众多的连廊、连廊、连廊、连廊、台阶台阶台阶台阶以及小道小道小道小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连，流畅自由。SOLANA不仅利用环形道路引导客流，同时在道路设计上也注重与周边建筑的尺度尺度尺度尺度呼应，行走在道路上的消费者能够感觉到街、巷、广场、环路、大道之间的不同体验，逛街的乐趣油然而生。BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通
27、分析交通分析nSOLANA同时打破了商业项目在水平面的统一，拥有了下沉的中央广场，以及东部略微突起的坡地和二层环路设计，这使得整个项目高低错落，充满情趣。同时，广场层的存在，让在广场层周边的建筑拥有了两层不同的临街面，使得商铺拥有了更商铺拥有了更商铺拥有了更商铺拥有了更多的展示空间多的展示空间多的展示空间多的展示空间BACICB.A.Consulting项目规划项目规划交通分析交通分析n n停车位设计合理停车位设计合理停车位设计合理停车位设计合理。整个商业共计拥有5万平方米的地上地下免费停车空间，开车过来购物的消费者，可以快速实现停车购物。n另外通过B2的地下车库地下车库地下车库地下车库，顾客
28、可以不出地面而抵达任何蓝色港湾绝大多数店铺，这样做的优点让顾客得以避免挑战寒风刺骨的北京冬天。BACICB.A.Consulting交通分析交通分析 外部交通外部交通市政道路商业区内外部道路地面停车项目规划项目规划交通分析交通分析BACICB.A.Consulting交通分析交通分析 内部水平交通内部水平交通项目规划项目规划交通分析交通分析BACICB.A.Consulting交通分析交通分析 内部水平交通内部水平交通项目规划项目规划交通分析交通分析BACICB.A.Consulting交通分析交通分析 内部水平交通内部水平交通项目规划项目规划交通分析交通分析BACICB.A.Consulti
29、ng交通分析交通分析 垂直交通垂直交通扶梯楼梯 电梯客梯共8部，观光梯1部， 客货梯7部，扶梯34部项目规划项目规划交通分析交通分析BACICB.A.Consulting交通分析交通分析 垂直交通垂直交通扶梯楼梯 电梯项目规划项目规划交通分析交通分析BACICB.A.Consulting交通分析交通分析 垂直交通垂直交通扶梯楼梯 电梯项目规划项目规划交通分析交通分析BACICB.A.Consulting项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析n室内开放空间室内开放空间n室外开放空间室外开放空间室内展示空间室内交通购物空间室内游憩空间室外广场室外街道BACICB.A.Consulting项目规划
30、项目规划开放空间分析开放空间分析n室内开放空间 展示空间BACICB.A.Consulting项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析n室内开放空间 交通空间/购物空间BACICB.A.Consulting项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析n室内开放空间 游憩空间BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外广场水平面宽：约500米垂直进深：约200米F1建筑面积：约3万平米室外场地面积：约1.5万平米水平室内面积：室外面积=2:1中央广场：面积：6500平米面宽：180米进深：45米钟楼广场：面积：1500平米面宽：30米进深：50米广场：面积：2700平米面宽：90米进深：
31、30米街道：面积：4300平米宽度：6米、9米、15米 广场项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外广场中央广场中央广场中央广场中央广场面积约5000平方米集休闲、娱乐、消费等多功能为一体的综合广场，可以举办商品展示会、时装发布会、歌舞晚会等各类活动具体功能空间包括音乐灯光喷泉、露天音乐广场、森林树屋、极限运动区以及小型灵活的流动花车等项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外广场项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析主体音乐喷泉BACICB.A.Consultingn室外开放空间室
32、外广场项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析间歇式喷泉BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外广场项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析可参与性喷泉BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外广场项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析西部广场举行活动空间BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外广场 中心广场中布置了各种形式的各种形式的各种形式的各种形式的座椅座椅座椅座椅，通过不同形式的座椅进行功能空间的划分；同时座椅的布置摆放方式也兼顾到各种顾客的不同使用需求。项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外
33、开放空间室外广场 随时入目的时令花卉时令花卉时令花卉时令花卉和陶钵花冠，让购物环境生机盎然，充满异国情调。项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外广场 花坛、花池、花钵除了装饰之用，同时还承担着一定的具体功能具体功能具体功能具体功能：如划分空间、路口围挡等。项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外街道 开放式水岸酒吧街开放式水岸酒吧街开放式水岸酒吧街开放式水岸酒吧街，拥有朝阳公园西北湖岸优美自然环境。项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外
34、开放空间室外街道 酒吧街有内街内街内街内街和外街外街外街外街之分，目前内街还没有商家进驻，外街引入较高档酒吧或西餐厅，每日下午9点到11点为人流高峰期，消费标准在100-500元/人。项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外街道 位于项目北侧的亮马食街亮马食街亮马食街亮马食街面对亮马河，但距离较远，且中间有一条车行道将二者隔离，景观优势并不十分明显，经营现状略显低迷，人气不足。项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn室外开放空间室外街道 水岸街水岸街水岸街水岸街位于用地南侧，酒吧街西侧，是联系项目西
35、侧好运街食街同酒吧街的重要一环，将已经形成商业氛围的老项目同新项目串联在一起，面临朝阳公园水体及绿地，景观资源良好，目前还没有商家入驻。项目规划项目规划开放空间分析开放空间分析BACICB.A.Consultingn 19栋2到3层的地中海式建筑n层数：地下2层，地上3层n层高：B1B2：5米；F1F3：4.5米（局部6米）n柱距：8.4米n店铺分割方式：n水平分割（百货、MALL、活力城）n垂直分割（食街、品牌街、水岸街、 酒吧街）n店铺面积：n水平分割：100300平米n垂直分割：3001000平米n店铺进深：n水平分割：1020米n垂直分割：主要为1725米n个别915米或30米左右项目
36、规划项目规划建筑单体建筑单体BACICB.A.Consultingn 空调系统：所有商铺，均为中央空调系统，分户计量；影院、超市、大型娱乐场采用全空气系统,其余为风机盘管+新风系统，提供冷热风，经过过滤、加湿，保持四季舒适度 n 给水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24 小时提供酒店餐饮等用户生活热水n中水：直接连通市政中心系统网n智 能 化：楼宇设备监控自动化系统 酒店管理系统 停车场管理系统 综合布线系统 数字程控交换机系统 有限电视及卫星电视系统（酒店、酒吧、SPA、KTV等处设卫星电视） 电视会议系统 背景音乐及紧急广播系统 公共安全监控自动化系统 巡更系统 火灾自动报警及联动控制
37、系统 移动通讯增强系统 智能化集成管理系统 信息库管理系统 自动人流统计系统 项目规划项目规划设施设备设施设备n弱电系统：闭路监控系统n网络系统：宽带n主体结构：钢筋混凝土框架结构n抗震设防：烈度8度n楼板厚载：500kg/n人防等级：六级n建筑耐火等级：1级BACICB.A.Consulting项目规划项目规划业态规划业态规划n重视体验性消费业态在业态规划上，为了充分满足人们体验性购物的需要，将餐饮、休闲、娱乐等参与性体验性消费的内容占到30%以上的高比例。同时在引入的参与性消费业态中，注重业态彼此间的互补和互动，业态之间相互依托，为顾客提供更加全方位的服务。BACICB.A.Consult
38、ing项目规划项目规划业态规划业态规划n新店与老店 在商铺引入上，除了引入国际知名品牌入驻，还兼顾到中国传统的知名老字号。BACICB.A.Consulting酒吧街 家居馆 美食广场SOLANA MALLSAGA传奇时代影城 地下一层业态分布特点：n根据业态结构及功能等要求，将超市、影城、美食广场超市、影城、美食广场超市、影城、美食广场超市、影城、美食广场等业态布置于地下一层。n在下沉广场主要且展示面较大的位置作为主要品牌外租区主要品牌外租区主要品牌外租区主要品牌外租区。n将影城、家居、美食广场影城、家居、美食广场影城、家居、美食广场影城、家居、美食广场等目的性较强的业态分布于整个商业街内部
39、位置。n n超市超市超市超市则布置于商业街入口位置，以便于商业街周边及内部消费人群购物需要。n将卸货区卸货区卸货区卸货区布置于该层居于美食广场、家居馆、mall中间的位置，即利于各功能分区n卸货需要，同时由于靠近尽端位置，也避免影响美观。项目规划项目规划业态规划业态规划BACICB.A.Consulting酒吧街 SOLANA MALL亮马食街 美瑞百货饰品、家居馆全明星滑冰俱乐部/运动品牌店品牌街水岸街首层业态分布特点：n饰品馆布置在商业街入口位置，增强整个商业街整体档次。n在首层主要且展示面较大的位置作为主要品牌外租位置。n活力活的运动品牌系列与滑冰俱乐部布置在一起，同时由于属消费目的较强
40、业态，因此布置在商业街内部位置。n在靠近好运街各餐厅较近且从好运街视角可以看到的位置设置食街，从而使美食消费从好运街顺延至solana。项目规划项目规划业态规划业态规划BACICB.A.Consulting酒吧街 亮马食街 美瑞百货服装城 活力活待租区 品牌街水岸街二层业态分布特点：n美瑞百货由于和开发商的合作关系 ，布置在二层（租金最低位置），将租金较高，且零散不成规模的业态放置于首层及M层。n其次，美瑞百货的档次较其他业态较低，故将其放置于二层。项目规划项目规划业态规划业态规划活力活待租区 BACIC目目 录录项目分析及定位项目分析及定位项目规划项目规划项目招商项目招商运营推广运营推广BA
41、CICB.A.Consulting项目招商项目招商n招商业态招商业态n招商活动招商活动BACICB.A.Consultingn截至2007年11月，蓝色港湾SOLANA开业前夕，商铺的出租商铺的出租商铺的出租商铺的出租率达到率达到率达到率达到80%80%以上以上以上以上。n蓝色港湾在招商的过程中非常注意儿童品牌、餐饮和娱乐的招商，因为其周边有着庞大的家庭消费，诸多的儿童玩具教育品牌儿童玩具教育品牌儿童玩具教育品牌儿童玩具教育品牌成功的吸引了周边的家庭前来进行多重消费。项目招商项目招商招商业态招商业态BACICB.A.Consultingn华联旗下BHG超市的引入同样起到吸引周边家庭消费并引发多
42、重消费的作用。n餐饮、冰场、酒吧、电影院、游戏厅等休闲娱乐业态休闲娱乐业态休闲娱乐业态休闲娱乐业态的累计，让蓝色港湾受到了很多人的欢迎，也使的项目更加符合该区域的消费传统。项目招商项目招商招商业态招商业态BACICB.A.Consultingn在蓝色港湾共计入住了300多家品牌商铺，来自欧美等国外的产品和品牌占据了半壁江山。其中有不少国外品其中有不少国外品其中有不少国外品其中有不少国外品牌是第一次在中国或者北京开设店铺牌是第一次在中国或者北京开设店铺牌是第一次在中国或者北京开设店铺牌是第一次在中国或者北京开设店铺，其中包括来自美国的海鲜自助品牌都太海鲜，美国的户外领先用品品牌L.L.Bean，
43、美国的时尚女鞋品牌UGG，来自英国的欧洲第一儿童品牌mothercare、来自意大利的时尚女装品牌PAOLA FRANI、法拉利家居等，这些国际高端品牌的引入迅速的提升了该区域的国际化商业氛围。n n其他的租户还其他的租户还其他的租户还其他的租户还包括体操王子李宁旗下的全明星冰场、传奇时代影城、高级度假酒店悦椿（Banyan Tree）、美国著名的夜总会Crobar、风靡美国购物中心的大型自助餐Todai、华联BHG精品超市以及国际知名的零售品牌ZARA、Guess、Promod、Sephora、Stefanel、Clark、Nike、Adidas等。项目招商项目招商招商业态招商业态BACIC
44、B.A.Consultingn2006年07月10日， SOLANA蓝色港湾前往香港香港香港香港举行专场招商、宣传活动。参加本次招商活动的有150多个国际知名品牌，如英国服装品牌Kent&Curwen, Emilion Pucci，法国知名化妆品牌娇韵诗（Clarins），以及国际最大的连锁免税店DFS，和著名娱乐机构兰桂坊（Lan Kwai Fong Holdings）等。 n2007年7月8日，SOLANA蓝色港湾应意大利贸易委员会（意大利贸易委员会（意大利贸易委员会（意大利贸易委员会（ICEICE）与奥地）与奥地）与奥地）与奥地利商会利商会利商会利商会的邀请，赴意大利和奥地利意大利和奥地
45、利意大利和奥地利意大利和奥地利招商。本次SOLAN招商的范围极为宽泛，其目的是将欧洲时尚、美味和商业模式引进中国。n通过外贸大集外贸大集外贸大集外贸大集，蓝色港湾与其中的部分外贸企业进行了深入的洽谈，希望通过灵活的合作方式能在蓝色港湾长期经营，这也成为外贸企业入驻SOLANA的途径之一。项目招商项目招商招商活动招商活动BACIC目目 录录项目分析及定位项目分析及定位项目规划项目规划项目招商项目招商运营推广运营推广BACICB.A.Consulting运营推广运营推广n外贸大集外贸大集n灯光节、摄影大赛灯光节、摄影大赛n国际家庭日、儿童手绘瓷砖国际家庭日、儿童手绘瓷砖n生态环保生态环保品牌森林种
46、植活动品牌森林种植活动n爱音乐用正版爱音乐用正版BACICB.A.Consulting运营推广运营推广n nSOLANASOLANA蓝色港湾推广的整体思路是蓝色港湾推广的整体思路是蓝色港湾推广的整体思路是蓝色港湾推广的整体思路是公关活动公关活动公关活动公关活动加加加加商品促销商品促销商品促销商品促销的模式，的模式，的模式，的模式，将两者结合起来是其营销推广的关键关键关键关键。蓝色港湾的每次活动都能吸引众多的客流，而在此时开启大型商品促销，效果非常明显，诸多商铺的最高销售额都是在举办公关活动时实现的。n除了以带动销售为目的的每个公关活动，SOLANA同时还会举办一些意在塑造项目的气质的活动塑造项
47、目的气质的活动塑造项目的气质的活动塑造项目的气质的活动，其目的是将项目打造成一个新鲜好玩的场所，在吸引顾客的同时，公关活动可以塑造一个项目的气质文化，对消费者形成内在的吸引，让消费者既有的玩又有的花，以此吸引年轻人形成偏好，而从长远来看，这种偏好将最终促进销售。BACICB.A.Consulting运营推广运营推广n n外贸大集外贸大集外贸大集外贸大集外贸大集是由北京市商务局组织举办的大型外贸产品展销会，以其丰富多样的外贸产品和实在的价格火爆京城，在西四环的金源燕莎举办的首期外贸大集获得了巨大成功。蓝色港湾外贸大集二期在3月17号开集，每天都吸引了大量的市民从四面八方前来淘货，不少摊位被抢购一
48、空，同时蓝色港湾也趁机赚足了人气。其美食广场营业额比之前最高记录足足翻了一倍还多。BACICB.A.Consulting运营推广运营推广n蓝色港湾首届灯光节蓝色港湾首届灯光节于2008年12月19日开幕，前后持续了近两个多月的时间。借灯光节同时举办了圣诞晚会、新年倒数圣诞晚会、新年倒数圣诞晚会、新年倒数圣诞晚会、新年倒数晚会以及商品促销活动，取得了良好的商业效益和社会效益。结合灯光节，还举办了首届灯光节摄影大赛首届灯光节摄影大赛首届灯光节摄影大赛首届灯光节摄影大赛，最终受到了摄影爱好者所拍摄的照片近500幅，扩大了灯光节的影响力，提升了项目的品质形象。本次活动吸引了数十万市民，打破了人们对北方
49、室外购物场所经营困难的质疑，也体现了灯光节巨大的商业价值。 对新一届灯光节的规划：蓝色港湾将自己定位为一个平台，将以这个平台整合世界范围内最优秀的灯光团队和人才，往后的若干届灯光节打造成一个真正集科技、环保和艺术为一体的顶级灯光节。而灯光节必将与项目共同成长。BACICB.A.Consulting运营推广运营推广n国际家庭日与儿童手绘瓷砖2007年10月13日，CITY WEEKEND和SOLANA联合主办的“国际家庭日”活动隆重召开，现场有大型娱乐表演、环球美食、中华传统才艺以及众多互动小游戏等环节，吸引了附近大量的高层次人群参加，其中国际友人数目占到一半以上。SOLANA将家庭消费定位为未
50、来的主流的消费群体，而此次举办的国际家庭日活动正是以家庭为主要对象的大型活动。手绘艺术瓷砖工艺非常复杂，首先需要用特殊的陶瓷颜料在瓷砖上绘画，然后这些作品将在700度高温的窑里烧制，最后成为釉上彩的艺术瓷砖。这些手绘瓷砖经过烧制和遴选后将后在SOLANA中央广场儿童活动区永久展示，并伴随着小朋友共同成长。“I dont know, either. Its . something。”BACICB.A.Consulting运营推广运营推广n n生态环保生态环保生态环保生态环保品牌森林种植活动品牌森林种植活动品牌森林种植活动品牌森林种植活动 2009年3月12日SOLANA蓝色港湾举办了“根植SOLANA，共享商业繁茂”欢迎商户入驻暨品牌森林品牌森林品牌森林品牌森林种植活动种植活动种植活动种植活动，SOLANA的两百多位入驻商户代表将园区内的众多树木都系上了红色的丝带，而每个丝带都代表着一个入驻商户的品牌，这些树木将共同构成“SOLANA品牌森林”。BACICB.A.Consulting运营推广运营推广n爱音乐用正版在2009年3月6日，SOLANA蓝色港湾与HIT FM共同举办了一个名为“爱音乐用正版”的活动，承诺将率先在公共区域使用正版授权音乐，并呼吁所有商业项目跟进。BACICB.A.Consulting运营推广运营推广
