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1、土地法第土地法第7章章专业专心专业专心 专注专注重点与难点重点与难点重点重点 建设用地使用权的概念、特点 建设用地使用权的设立方式 难点 建设用地使用权流转的方式 建设用地使用权消灭的原因及法律后果 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注专业专心专业专心 专注专注专业专心专业专心 专注专注专业专心专业专心 专注专注专业专心专业专心 专注专注专业专心专业专心 专注专注专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立2.2.建设用地使用权出让的方式建设用地使用权出让的方式 2012年7月10日，北京新土地王诞生！经历10次网上报价、46轮现场竞价以及300
2、多轮配建回购房面积竞争，海淀万柳地块拍卖落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立【案例：建设用地使用权的出让】 某县某镇职业高中于1956年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。2006年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。由于经费困难，职业高中表示无力建造。于是，镇政府决定将职业高中临街土地598.5平方米，以每31.5
3、平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。8月26日由镇政府及委托单位物价局拍卖行，司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇政府共得拍卖国有土地款97900元。 问：镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立【分析】 （1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。 （2）根据中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定第 9 条规定: 土地使用权的出让由市、县人民政府负责,有计划有步骤地进行。第10条规定 : 土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案,
4、按照批准权限批准后,由土管部门实施。以上规定说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权，县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。 （3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立3.3.建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同 物权法物权法第第138138条：条： 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权采取招标、拍卖、协议等出让
5、方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取的，当事人应当采取书面形式书面形式订立建设用地使用权出让合订立建设用地使用权出让合同。同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（四）土地用途；（五）使用期限；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。（七）解决争议的方法。TEL:15387525152
6、专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立7.2.3建设用地使用权的划拨1.1.建设用地使用权划拨的概念、性质及特征建设用地使用权划拨的概念、性质及特征p土地使用权划拨，是指土地使用权划拨，是指县级以上人民政府县级以上人民政府依法批准，在土依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。p性质：行政行为性质：行政行为p特点：特点：是一种行政行为是一种行政行为具有公益性的目的具有公益性的目的是无偿的是无
7、偿的原则上没有期限原则上没有期限受到法律的严格限制受到法律的严格限制下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立2.2.建设用地使用权划拨的法律限制建设用地使用权划拨的法律限制p范围、用途限制范围、用途限制 划拨用地目录划拨用地目录20012001p程序限制程序限制 建设用地使用人提出申请建设用地使用人提出申请土地
8、管理部门审批土地管理部门审批划拨建设划拨建设用地用地划拨建设用地使用权登记划拨建设用地使用权登记核发建设用地使用权证核发建设用地使用权证一、国家机关用地和军事用地 (1)党政机关和人民团体用地 (2)军事用地 二、城市基础设施用地和公益事业用地 (3)城市基础设施用地 (4)非营利性邮政设施用地 (5)非营利性教育设施用地 (6)公益性科研机构用地 (7)非营利性体育设施用地 (8)非营利性公共文化设施用地 (9)非营利性医疗卫生设施用地 (10)非营利性社会福利设施用地 三、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 (11)石油天然气设施用地 (12)煤炭设施用地 (13)电力设施用地
9、(14)水利设施用地 (15)铁路交通设施用地 (16)公路交通设施用地 (17)水路交通设施用地 (19)民用机场设施用地 四、法律、行政法规规定的其他用地 (19)特殊用地：1.监狱2.劳教所3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立p流转限制流转限制 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第4545条：符条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、
10、其他附着理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以物所有权可以转让、出租、抵押转让、出租、抵押：（1 1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2 2）领有国有土地使用证；）领有国有土地使用证；（3 3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（2 2）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使
11、用权出让金。出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.2建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立7.2.4建设用地使用权设立的登记物权法第139条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.3建设用地使用权的内容建设用地使用权的内容7.3.1建设用地使用权人的权利占有、使用、收益的权利建设用地利用权保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利处分建设用地使用权和建筑物、构筑物及其附属设施
12、的权利自动续期和请求续期的权利 物权法第149条： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.3建设用地使用权的内容建设用地使用权的内容7.3.2建设用地使用权人的义务合理利用土地的义务不得改变土地用途的义务支付出让金、安置补偿费等相关费用的义务TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转7.4.1建设用地使用权流转
13、的概念、特点建设用地使用权流转的概念 建设用地使用权流转：是指建设用地使用权人依法将建设用地使用权以转让、互换、赠与、出资、抵押等方式加以处分的行为。特点：流转的方式类型多样化流转的性质为权利处分行为流转的法律后果是导致使用权的转移流转要采取书面合同形式流转要受到期限限制TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转7.4.2建设用地使用权流转的具体方式1.建设用地使用权转让 狭义：是指建设用地使用权人将其建设用地使用权转移给他人并取得价款的行为，即出售行为。 广义：除出售外，还包括互换、赠与。条件：（1）转让人必须取得合法的建设用地使用
14、权（2）转让人已经按照合同的约定进行了投资开发（3）转让的权利必须在权利的有效期内（4）转让要依法完成一定的程序 城市房地产管理法第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转【案例：建设用地使用权
15、的转让】 某外商到某市投资开发房地产，在依法批准成立A公司、取得外商独资企业法人营业执照后，同市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，合同规定：A公司受让国有土地使用权30亩，出让金每亩l0万元，共计300万元。在出让合同签订后两个月内交清。在出让合同规定的期限内，A公司仅交付出让金50万元，即向市土地管理局申领国有立地使用证。土地管理局未认真审核，在A公司的出让金未完全交纳，不具备发证条件的情况下，报经市政府批准，给A公司颁发了国有土地使用证。A公司遂在该地块上投入30万元平整地面，随后将该土地使用权作价600万元转让给B公司。后A、B公司就土地使用权转让问题发生纠纷，B公司向法院提起诉讼。
16、法院经审理认定A、B公司签订的土地使用权转让合同无效，判令B公司将该土地使用权返还A公司，A 公司返还B公司购地款600万元。 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转7.4.2建设用地使用权流转的具体方式2.建设用地使用权互换3.建设用地使用权出资 形式：设立企业法人时的出资设立合伙企业时的出资合资、合伙开发房地产时的出资 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转4.建设用地使用权赠与5.建设用地使用权抵押 登记要件主义6.建设用地使用权出租 TEL:153875251
17、52专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转【案例：划拨建设用地使用权的出租】 2003年 4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房闲置食堂房闲置食堂房闲置食堂房屋办养鸡场。镇土地管理所发现后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某汤某汤某汤某以非法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。 问：镇土地管理所的处理是否合理？ TEL:153875251
18、52专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转【分析】 （1）租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为。 （2）本案违法主体应是镇中学，土地管理部门应当处罚镇中学而不是承租人。土地管理法第56条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划
19、行政主管部门同意。” 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第46条：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节，处以罚款。 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转7.4.3建设用地使用权流转的变更登记 物权法第145条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。1.变更登记 变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注
20、专注7.4建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转2.申请变更登记的主体 双方当事人3.变更登记的程序 城市房地产管理法第61条第3款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。4.变更登记的效力物权法第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.5建设用地使用权的消灭建设用地使用权的消灭7.5.
21、1建设用地使用权消灭的原因1.建设用地使得权期限届满 住宅 自动续期 非住宅 最迟于届满前1年申请续期，应当批准 划拨 无期限TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.5建设用地使用权的消灭建设用地使用权的消灭7.5.1建设用地使用权消灭的原因2.因公共利益等原因被提前收回 土地管理法第58条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期
22、或者申请续期未获批准的； （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.5建设用地使用权的消灭建设用地使用权的消灭 【参考】国有土地上房屋征收与补偿条例第8条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实
23、施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.5建设用地使用权的消灭建设用地使用权的消灭 【争议】闲置收回 土地管理法第37条： 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用
24、地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 城市房地产管理法第26条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.5建设用地使用权的消灭建设用地使用权的消灭7.5.1建设用地使用权消灭的原因3.土地灭失 城市房地产管理法第21条：土地使用权因土地灭失而终止。 TEL:15387525152专业专心专业专心 专注专注7.5建设用地使用权的消灭建设用地使用权的消灭7.5.2建设用地使用权消灭的法律后果办理注销登记手续、收回建设用地使用权证返还土地地上建造物处理补偿请求权 TEL:15387525152专业专业 专心专心专专注注TEL:15387525152 结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！35
