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1、1深圳市场调研报告深圳市场调研报告 2报告思路与结构城市宏观研究房地产市场研究城市商业研究写字楼研究公寓研究酒店研究综合体案例城市概况、城市交通、国民经济、固定资产投资、城市规划城市商业格局、商业分布、主要商业干道分析、重点个案城市写字楼分布、重点个案城市公寓分布、重点个案城市酒店分布、重点个案重点个案研究政策解读、土地市场分析、住宅市场分析3城市宏观研究城市宏观研究4城市概况城市概况n深圳位于珠江三角洲东岸，隶属广东省，副省级城市，与香港陆地相连，中文别称“鹏城”。在国家政策支持下，经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。深圳是中国口
2、岸最多和唯一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一，中国最大的对外贸易基地，外贸出口连续13年超过上海居全国第一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。深圳与上海、北京是国内公认的内地三大金融中心；n根据深圳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，2010年深圳城区城市人口1035万人（不包括各区农村人口，也不包括下辖县人口）仅次于北京、上海、广州居中国第四，其中户籍人口251.03万人。包括流动人口的总人口数为1322万人；5城市概况城市概况n城市竞争力：中国社会科学院发布的2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告中指出：深圳在国内城市中仅次于香港、上海、北京
3、位列第四。（分别是香港、上海、北京、深圳、台北、广州、天津、高雄、大连、青岛）；n城市定位：文明城市、卫生城市、知识城市、窗口城市、设计之都、时尚之都；国际化城市、全球先锋城市、全国经济中心城市、国家自主创新城市；深港地区建成全球性“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”；粤港合作示范区、先行先试示范区等、图书馆之城；2009年国务院对深圳的城市定位是：全国经济中心城市、国家自主创新城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市；n行政区划：深圳市共设6个市辖行政区。即福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区。6个区共辖51个街道、622个社区。2010
4、年7月1日深圳区域一体化；6城市概况城市概况n产业体系：深圳市构建的现代产业体系，其主体框架由六大部分支撑，包括：（一）打造全球电子信息产业基地。（二）打造以自主创新为特征的新兴高技术产业基地。（三）打造以自主技术为主体的先进制造业基地。（四）打造以服务创新为核心的区域金融中心。（五）打造以高端化为方向的现代服务业基地。（六）打造具有国际影响力的优势传统产业深圳品牌；n人才资源：从1985年至2006年，深圳市累计引进海外专家超过27万人次，留学回国人员近万人；全市技能人才队伍已发展到167万人。深圳已成为人才聚集的重要基地；n房地产业：深圳建立起比较完善的土地与房地产市场调控体系。广东省统计
5、局最新公布的调查报告珠三角地区房地产开发竞争力实证分析显示，深圳市在珠三角地区房地产业竞争力排名第一。房地产开发企业约700余家，包括万科、京基、卓越等集团；n产业配套：深圳是中国高新技术成果转让、交易的“窗口”，同时也是全国性的电子、钟表、家具、农产品等多项专利产品的货物集散中心。深圳及珠三角地区劳动力资源丰富，技术水平高，交通便捷，物流服务完善。以深圳为中心，3个小时内能采购到品种繁多的电子零配件、五金、化工原料、纺织品、农副产品。在产品制造出厂后，2小时内能通过深港两地机场口岸发往世界各地。7城市交通城市交通n航空：深圳宝安国际机场是中国境内唯一集海、陆、空联运为一体的现代化国际空港，也
6、是中国境内第一个采用过境运输方式的国际机场。深圳宝安国际机场于1991年10月正式通航。它是中国第一家由地方自筹资金兴建的机场。截止到2011年2月，深圳宝安国际机场已经通航国内外的100多个城市，开通航线141条。其中，国内航线109条，港澳台航线3条，国际航线32条；n铁路：目前，深圳客运仅以罗湖东站为主，深圳西站为辅，根据规划，今后深圳将形成“两主三辅”布局，即深圳北站、深圳站为主客运站，福田站、布吉站及深圳东站为辅助客运站，即五年内将会有6个火车站：深圳站将成为客运主枢纽站，主要办理广深城际，兼顾部分长途列车始发终到；深圳北站主要办理京广深港和厦深线的长途始发终到，兼顾广深港城际功能；
7、福田站将成为辅助客运站，主要办理广深港城际列车通过及始发终到作业；布吉站也为辅助客运站，主要办理京九线、广茂线方向长途车的始发终到及广深线的通过作业；深圳东站为辅助客运站，主要承担厦深铁路通过的长途列车及城际列车作业；深圳西站为货运枢纽，将重点打造平湖铁路集装箱中心站，东、西港区办理站；8城市交通城市交通9城市交通城市交通n公路：深圳作为新兴的旅游城市和华南地区旅客运输中心，其高速公路主干线已初具规模，已建成以深圳为中心，辐射周边城市、四通八达的高速公路网络：梅观高速、机荷高速、广深高速、深汕高速、惠盐高速、盐坝高速、205国道、107国道；n港口：深圳市260千米的海岸线被香港九龙半岛分割为
8、东西两部分，深圳港的东西两大港区分别位于东西两段海岸线上。西部港区位于珠江人海口伶仃洋东岸，水深港阔，天然屏障良好。南距香港20海里，北至广州60海里，经珠江水系可与珠江三角洲其它内河港口相联。东部港区位于大鹏湾区，湾内水深达-12-20米，水域宽阔，掩护条件好。东西部港区可通达国内沿海及世界的各地港口。深圳目前共有九个港区：蛇口港区、赤湾港区、东角头港区、妈湾港区、盐田港区、福永港区、内河港区、下桐沙渔涌港区、大铲湾港区。10国民经济国民经济生产总值生产总值生产总值第一产业第二产业第三产业绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%全市9510.9112.
9、06.00-14.34523.3714.14981.549.9福田区1832.6310.60.691.7195.8816.01636.069.6罗湖区1006.888.30.15-30.095.796.2910.948.5南山区1996.6512.11.33-1.41208.7011.5786.6213.0盐田区282.0210.30.06-13.275.641.2206.3214.4宝安区2329.8414.00.80-17.71516.4515.2812.5910.8光明新区273.2728.01.22-20.0196.6434.375.4111.6龙岗区1571.6211.50.82-1
10、8.51064.5412.6506.258.0坪山新区218.0127.50.93-18.0169.7433.247.348.6n据统计，全年本地生产总值9510.91亿元，比上年（下同）增长12.0%。其中，第一产业增加值6.00亿元，下降14.3%；第二产业增加值4523.36亿元，增长14.1%；第三产业增加值4981.55亿元，增长9.9%。11国民经济国民经济社会消费品零售总额社会消费品零售总额n2010年的社会消费品零售总额已突破3000亿大关，同比增长16.9%。12国民经济国民经济人均可支配收入人均可支配收入n2010年，深圳的城镇居民人均可支配收入达到32381元，在2010
11、年5月23日召开的深圳第五次党代会上，深圳市委书记王荣提出，到2015年，此数据将争取达到4.9万。13固定资产及房地产投资固定资产及房地产投资n全年完成全社会固定资产投资1944.70亿元，增长13.8%。其中，基本建设投资1226.29亿元，增长17.5%；房地产开发投资458.47亿元，增长4.8%；更新改造投资187.23亿元，增长12.1；其他投资72.71亿元，增长19.0%。14固定资产及房地产投资固定资产及房地产投资2010年各区域固定资产投资全社会固定资产投资基本建设投资额房地产开发投资额绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%绝对值：亿元增速：%全市1944.7013.81
12、226.2917.5458.474.8福田区174.423.693.462.248.1317.9罗湖区73.187.129.783.438.335.0南山区287.136.1170.9319.672.51-26.8盐田区87.310.148.319.632.66-21.7宝安区690.2818.1478.3719.0126.4231.2龙岗区632.3819.3405.4521.2140.4214.215城市规划城市规划n西部发展轴西部发展轴：1、西部发展轴由南山蛇口半岛通过深港西部通道向南联系香港，向北经前海中心、航空城、沙井、松岗，联系东莞西部并通往广州，既是珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的
13、重要组成部分，也是深度推进深港合作、提升国际化水平的战略性地区。主要发展现代服务业和高端制造业等功能；2、将前海中心培育和发展成为新的市级中心，承担城市和区域的高端服务功能。重点开发沙井西部沿江地区和航空城地区，推进沿江高速公路、机场扩建、深港机场连接线、穗深港城际线和珠江口跨江通道等重点交通基础设施建设，进一步加快沙井、松岗地区的产业升级和旧区改造；n中部发展轴中部发展轴：1、中部发展轴由福田中心区通过广深港客运专线向南联系香港，向北经龙华中心、光明新城中心，联系东莞松山湖高新园区和莞城中心，构成莞深港区域性产业聚合发展走廊。主要发展综合服务、高新技术产业和先进制造业等功能；2、充分发挥福田
14、中心区的辐射功能，重点开发龙华新城和光明新城，推进深圳北站、广深港客运专线、深莞城际线等重点交通基础设施的建设，进一步提升福田保税区、光明高新区、观澜和龙华高新区发展水平；n东部发展轴东部发展轴：1、东部发展轴由罗湖中心区向南经罗湖口岸联系香港，向北经布吉、横岗，连接龙岗中心和坪山新城中心，通往惠州及粤东地区，是惠深港区域性产业聚合发展走廊，主要发展高新技术产业和先进制造业等功能；2、充分发挥罗湖中心区的辐射功能，重点开发大运新城、坪山新城，推进东部通道、莲塘口岸、厦深铁路、深惠城际线等重点交通基础设施建设，进一步提升龙岗中心服务功能和坪山新城发展水平；城市发展轴带城市发展轴带16城市规划城市
15、规划n北部发展带北部发展带：依托厦深铁路和机荷高速公路，串联坪山新城、大运新城、龙华新城、航空城等重要节点构筑的产业发展带。向西通过机荷高速公路跨珠江通道和厦深铁路西延线，加强与珠江西岸城市的联系，向东连接惠州和粤东地区，构成区域性的产业发展带；n南部发展带南部发展带：以原特区带状组团结构为基础，打造与香港全面对接的都市功能带，经蛇口半岛跨珠江向西建立与珠江西岸滨海地区联系，通过盐坝高速公路经大鹏半岛向东连接大亚湾以及稔平半岛等东部滨海地区。全面提升都市服务功能，协调旅游资源开发，保护区域生态环境；城市发展轴带城市发展轴带17城市规划城市规划n城市主中心城市主中心：1、福田罗湖中心：由福田中心
16、区和罗湖中心区组成，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能；2、前海中心：由前海、后海和宝安中心区组成，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区；n城市副中心城市副中心：1、龙岗中心包括大运新城和龙岗中心城，在发挥对东部分区综合服务职能的同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为深圳辐射带动粤东地区发展的重要节点；2、龙华中心包括龙华新城和龙华中心区，在发挥对中部分区综合服务职能的同时，承担全市和区域性的综合交通枢纽功能，并承接福田中心区综合服务功能的延伸；3、光明新城中心是深圳西部高新技术产业服务中心，是促进区域高新技术产业协调发展的重要基
17、地；4、坪山新城中心是深圳东部高新技术产业服务中心，是促进区域先进产业协调发展的重要基地；5、盐田中心是深圳东部滨海地区旅游综合服务基地、深圳东部港口与物流配套服务中心；n城市组团中心城市组团中心：规划确定个城市组团中心，即航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌，分别作为各城市功能组团的综合服务中心，发挥组团级的服务功能。城市中心体系：城市中心体系：建立三级城市中心体系，包括个城市主中心、个城市副中心，个组团中心。建立三级城市中心体系，包括个城市主中心、个城市副中心，个组团中心。18城市规划城市规划19城市规划城市规划n机场：按照设计目标年2020年满足旅客吞吐量4500万人次、货邮
18、吞吐量240万吨的要求，建设第二跑道，新建3号航站楼，完善配套设施设备，预留第三跑道，加强与香港机场的分工合作，建设连接深港两地机场的轨道连接线，充分利用香港及深圳两地的航线资源；n港口：1、集装箱码头：集装箱业务主要集中在盐田港区、南山港区和大铲湾港区，以远洋集装箱一业务为主，兼顾近洋、内支线和内贸运输，依托保税港区、保税物流园区优势，形成具备商贸、信息、综合服务等多种功能的现代化物流基地；2、散杂货码头：散杂货业务主要满足深圳本市需求，以西部为主的散杂货运输格局基本保持不变，建材运输集中调整至整合后的东宝河和宝安综合作业区，其他散杂货功能布局在妈湾和宝安综合作业区；3、油气及危险品专用码头
19、：油气及危险品业务集中在秤头角、下洞和大小铲岛的油气专用码头，逐步实现油气危险品运输的独立、集中布局，在秤头角完善LNG接收站及码头，形成全市和珠三角洲地区重要的LNG接卸和储运基地之一；4、渔港：因地制宜、合理布局渔港，满足本市渔业发展的需要，发展蛇口、盐田、南澳渔港；5、客运码头：客运业务主要满足本市及珠三角洲及港澳地区的水路交通联系，包括机场、蛇口、大小梅沙、南澳、西涌等客运码头，规划将东头角货运码头改造为近海旅游观光为主，建设蛇口邮轮母港，促进水上旅游业的发展；城市综合交通规划城市综合交通规划20城市规划城市规划n铁路：1、国家铁路：建设京广深港客运专线广深段、厦深铁路，协调预留沿海铁
20、路过珠江铁路通道，建设京广深港客运专线深圳北站、福田站、光明站、厦深铁路深圳东站、广深铁路布吉客运站，与既有的罗湖火车站一起形成铁路客运枢纽体系，建设深圳铁路集装箱中心站，提高海铁联运能力及铁路货运效率；2、城际铁路：完善城际轨道交通网络，建设穗莞深城际线等城际轨道交通项目，加强广深铁路的城际线功能，建设完善平湖站，建设机场站、前海站、竹子林站、福田站等城际轨道交通枢纽；3、地方铁路：改造平南铁路，建设大铲湾疏港铁路，建设鲤鱼门、大铲湾港前站等场站设施；4、综合交通枢纽：以铁路和城际轨道枢纽为核心，发展深圳北站、前海、福田火车站以及深圳东站等大型复合式综合交通枢纽；n公路：1、高速公路：新建沿
21、江高速公路、东部通道及机荷高速公路跨珠江通道，与已建成的广深高速、机荷高速、梅观高速、盐排高速、盐坝高速共同形成“两纵五横”的高速公路网络格局；2、公路枢纽场站：重点假设罗湖、福田、皇岗、南山、银湖、盐田、西部通道口岸、宝安中心、机场、沙井、公明、石岩、观澜、龙华、布吉、平湖、龙岗中心、葵涌和坪山等客运站；建设龙华货运站、龙岗货运站、松岗货运站和平湖公铁联运枢纽站，与公明货运站、新安货运站、笋岗货运站和丹竹头货运站等构成公路货运枢纽体系，提高公路货运运输效率；城市综合交通规划城市综合交通规划21城市规划城市规划n口岸：1、铁路口岸：进一步完善罗湖口岸和福田地铁口岸，结合广深港客运专线建设深圳北
22、站和福田站铁路口岸，结合深港机场联络线建设机场站和前海站铁路口岸；2、公路口岸：新建莲塘口岸，调整公路口岸分工，形成深港跨界公路交通“西进西出、东进东出”的总体格局；3、水运口岸：结合邮轮母港建设，改造完善蛇口口岸，结合机场扩建，建设新机场水运口岸，结合东部地区旅游发展，适时启用和建设大梅沙、西涌和南澳水运口岸；4、航空口岸：结合机场扩建工程，完善机场航空口岸，结合深港机场连接线建设，在前海站建设城市航站楼，使前海站具备航空口岸功能；n公共交通：1、加强轨道交通与常规公交的衔接，建设红树湾站、机场东站等轨道交通接驳换乘枢纽；2、加强公交车场、首末站等场站建设，保障公交场站用地，至2020年全市建成总计约400个各类公交场站。城市综合交通规划城市综合交通规划22城市规划城市规划23房地产市场研究房地产市场研究
