《2012年湖北黄石宏达地产项目整体定位与物业发展建议报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年湖北黄石宏达地产项目整体定位与物业发展建议报告.ppt（222页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、黄石宏达湖滨西路项目整体定位及物业发展建议谨呈：黄石宏达置业有限公司谨呈：黄石宏达置业有限公司2项目研究的工作阶段划分p项目市调及成果汇报：项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈p思路沟通：市场调研信息与启示项目整体定位与发展思路沟通p整体定位及物业发展建议中期稿：项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位开发策略物业发展建议p整体定位及物业发展建议终稿：根据客户意见对中期报告进行修改调整终稿汇报整体定位及物业发展建议阶段（中期汇报）11.13-11.26整体定位及物业发展建议阶段（终期汇报）11.27-12
2、.02项目市调及成果汇报、思路沟通阶段10.22-11.12后期规划跟进12.03-p后期规划跟进：规划设计任务书与设计院进行对接提供规划设计方案和户型图修改意见3项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作:以消费者为核心的市场调研主要专家访谈市调报告与专题研究定位报告撰写数据收集：项目周边及地块勘察黄石市宏观经济情况区域的产业及人口结构黄石市、花湖区域总体规划黄石、花湖区域房地产市场概况市场资料收集与分析：目标消费者深度访谈居民居住状况黄石市整体及区域各在售楼盘情况目前区域商业现状及未来发展趋势深度访谈114位通过电话深度访谈关系客户235位调查在售楼盘19个政府官员2位具体分属机构：规
3、划局国土资源局专业人士35位：地产专业人士27位公司内部专业人士8位市调报告：客户分析黄石房地产市场发展状况及竞争分析黄石商业市场、专业市场发展现状及未来发展趋势分析黄石酒店、办公、公寓等发展现状及未来开发状况预判项目地块分析报告开发思路沟通定位及物业发展建议报告：项目核心问题界定项目占位项目市场机会项目发展战略和整体定位项目整体规划思路物业发展建议开发分期与启动区建议经济测算4前期工作已达成共识：共识01：项目开发物业类型选择共识02：商业开发比例问题共识03：现金流问题住宅+配套商业+专业市场商业面积尽可能做满23%2013年下半年期望回款6000万元5物业发展建议开发分期与启动区项目市场
4、机会挖掘项目整体规划思路发展战略和整体定位经济测算项目核心问题的界定报告框架项目占位6项目核心问题的界定1发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动区物业发展建议经济测算项目占位7三线城市主城区边缘，专业市场集聚区、非资源型、大规模、高容积率、高商业配比的综合体项目p有利因素：产业+城市化结合区域，未来发展趋势明显；区域专业市场数量多，商业氛围逐步形成；区域未来土地供应逐步减少，竞争压力小；项目规模大，大盘效应明显。p限制因素：项目区域多为专业市场，生活配套匮乏；地价高、容积率高，商业面积占比高；非城市主干道，昭示性弱，且内部为水塘，后期工程量大；北部临
5、高速，噪音影响明显。p可利用点强调土地稀缺性，打规划牌；商业开发、区域专业市场成熟，打配套牌；首席综合体大盘，打项目规模牌；p本体属性：p区域属性：专业市场集聚区三线城市黄石，主城区北部边缘，专业市场集聚区非资源型周边环境以物流、商贸产业为主，无可利用景观资源大规模总建面约26万高容积率3.5高商业配比商业占比23%复合地产项目有别于传统住宅开发，将包含多种房地产产品前期沟通回顾属性界定8开发商目标：利润正常化风险最小化项目标杆化开发商关注：p地块价值如何最大化？p23%23%的商业如何打造，商业价值如何实现？的商业如何打造，商业价值如何实现？p住宅产品如何打造？产品如何打造？p项目如何分期，
6、实现滚动开发？p项目前期如何实现6000万资金回笼？项目限制条件：p土地成本土地成本2 2亿元亿元p容积率容积率3.53.5p商业占比商业占比23%23%目标解读开发商目标塑造项目标杆打造城市标杆重塑价值标准，打造区域标杆最小化项目风险打造城市标杆控制项目风险，实现安全开发打造城市标杆获得正常利润产品旺销，滚动开发，正常收益开发商语录： “这个项目住宅产品只能做中高端，但园林一定要高端，项目赚钱的关键还是在商业” “项目的商业价值是需要重要挖掘的，商铺的价值怎么也要比住宅卖得贵。”9黄石主城区北部边缘，客户心理距离远；专业市场聚集区，生活配套匮乏，存在置业抗性挑战挑战 S1S1传统市中心区：传
7、统市中心区：7 7公里公里3030分钟车程分钟车程宜黄高速宜黄高速迎宾大道迎宾大道长江公路长江公路大桥大桥迎宾大道迎宾大道客户访谈 花湖这边属于郊区了，现在主要是家居建材批发的地方，本地人只有搞装修的时候才会过来，再过去就是鄂州了，是“脏乱差”的位置，虽然这几年开发的住宅多起来了，但是还是比较偏。的士司机10北侧临宜黄高速，对居住产品产生噪音影响，且阻隔消费人流，贬损商业价值，规划难度大挑战挑战 S2S2湖滨西路北延长线湖滨西路北延长线宜黄高速宜黄高速迎宾大道迎宾大道本项目本项目北侧北侧- -宜黄高速宜黄高速北侧北侧- -宜黄高速宜黄高速北侧北侧- -宜黄高速宜黄高速北侧北侧- -宜黄高速宜黄
8、高速11项目距迎宾大道350米，商业昭示性差，消费人流导入难度大挑战挑战 S3S3350350米米12住宅价格天花板限制，盈利空间有限，成本控制关系项目成败挑战挑战 S4S4项目住宅产品单位开发成本估算项目住宅产品单位开发成本估算参数参数信息（元（元/ /）备注土地成本761761按照2亿元总成本，容积率3.5核算开发成本开发成本20002000保守估计30层以下高层，高层建安1600元/营销费用及税费900900营业税及附加、土地增值税，财务费用、营销费用、管理费用和企业所得税等，按照销售金额的20%估算合计36613661住宅产品销售按照4500元/估算容积率指标比较方案容积率指标比较方案
9、方案对比容积率建筑面积（）（）楼面地价（元（元/ /）折算住宅产品折算住宅产品开发成本开发成本（元（元/ /）方案13.53.5262734262734761 761 36213621方案22.52.51876491876491066 1066 39263926方案31.51.5112589.4112589.41776 1776 463646362亿元的土地成本，按照容积率3.5折算后的楼面地价761元/，根据行业经验估算，项目居住产品的单位成本预计在3661元/以上。目前区域内居住产品销售均价区间为4000-4500元/13区域内现有商业消费力支撑不足，6万的大体量商业价值快速兑现难度大挑战
10、挑战 S5S5 你们那个位置还是太偏了，商业就是要在方便的地方才好，要别人跑你们那个位置还是太偏了，商业就是要在方便的地方才好，要别人跑那么远到那么深的里面去买东西、吃饭的可能性不大。看过几年，外面都发展那么远到那么深的里面去买东西、吃饭的可能性不大。看过几年，外面都发展起来了，你们那里面会不会好一点。起来了，你们那里面会不会好一点。金桥水岸住户访谈金桥水岸住户访谈2017年项目周边人口预估（单位：人）红星美凯龙3500五金机电城4000项目住宅6000大桥一品园8500金桥水岸2000项目北面产业园800800合计合计2480014R1R1：非期望结果非期望结果按常规发展的可能结果按常规发展
11、的可能结果即即 S S：情景现状：情景现状R2R2：期望结果期望结果我们的期望目标我们的期望目标即即 宏达目标宏达目标Complication（矛盾或冲突）Question（核心问题）通过S-C-Q模型界定项目的核心问题核心问题界定思维模型S(situationS(situation）= =项目背景事实项目背景事实C(complicationC(complication）=R1VSR2=R1VSR2的冲突与矛盾的冲突与矛盾Q(questionQ(question）= =项目核心问题的界定项目核心问题的界定15p确立项目的市场形象p居住产品市场接受度高p商业产品市场接受度高p项目分期科学，开盘热
12、销p项目通盘热销，实现项目溢价p树立项目的品牌形象R2如何从R1到R2项目核心问题的界定通过S-C-Q模型界定项目的核心问题核心问题界定思维模型R1挑战挑战S1S1挑战挑战S2S2挑战挑战S4S4挑战挑战S5S5挑战挑战S3S3价格天花板，成本压力大高速公路的负面影响专业市场集聚，心理距离远大体量商业价值难快速兑现远离城市干道16本项目核心问题的界定与分解p核心问题核心问题专业市场聚集区域，综合体大盘专业市场聚集区域，综合体大盘如何树立市场标杆，实现销售突破如何树立市场标杆，实现销售突破p问题分解问题分解Question01Question01：项目能否成为市场标杆？：项目能否成为市场标杆？Q
13、uestion02Question02：如何打造市场标杆？：如何打造市场标杆？Question03Question03：项目如何快速立势，实现销售突破？：项目如何快速立势，实现销售突破？核心问题界定问题界定与分解17项目占位2发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动区物业发展建议经济测算项目占位18占位市场标杆，才能有价格话语权！占位市场标杆，才能有价格话语权！占位市场标杆，才能重塑价值标准！占位市场标杆，才能重塑价值标准！占位市场标杆，才能引领新区发展！占位市场标杆，才能引领新区发展！城市郊区大盘的生存之道：城市郊区大盘的生存之道：项目是否具备打造市
14、场标杆潜质？！项目是否具备打造市场标杆潜质？！武鄂黄一体化，8+1城市圈积聚效应快速形成，黄石城市地位提升，加速融入武汉都市圈1.城市利好p“武鄂黄一体化”在武汉城市圈中，以武汉、鄂州、黄石三市内在联系最为在武汉城市圈中，以武汉、鄂州、黄石三市内在联系最为紧密。在地理位置上，武汉与鄂州辖区犬牙交错，武汉下辖紧密。在地理位置上，武汉与鄂州辖区犬牙交错，武汉下辖江夏区与黄石的大冶相邻。三市间要素互通有无，产业结构江夏区与黄石的大冶相邻。三市间要素互通有无，产业结构相近且具有互补性。黄石、鄂州两市的招商引资在相当大程相近且具有互补性。黄石、鄂州两市的招商引资在相当大程度上是依托了武汉的地缘人缘优势，
15、有所谓度上是依托了武汉的地缘人缘优势，有所谓“在黄石、鄂州在黄石、鄂州投资等于在武汉投资投资等于在武汉投资”一说。一说。武黄城际铁路、武黄高速-黄石长江大桥，加速“武鄂黄”一体化的同时，奠定花湖的强势物流枢纽优势武黄城际铁路自武汉枢纽武汉武黄城际铁路自武汉枢纽武汉站引出，途径武汉东湖高新开站引出，途径武汉东湖高新开发区、洪山区九峰乡、鄂州市发区、洪山区九峰乡、鄂州市葛店经济开发区、华容区、鄂葛店经济开发区、华容区、鄂城区、花湖经济开发区、黄石城区、花湖经济开发区、黄石市黄金山开发区，至于大冶北市黄金山开发区，至于大冶北站，正线全长站，正线全长9797公里。全线设公里。全线设1010个车站。个车
16、站。武黄高速东连黄石长江大桥、黄石武黄高速东连黄石长江大桥、黄石- -黄梅高速黄梅高速公路，是武汉城市经济圈的重要干道；并通公路，是武汉城市经济圈的重要干道；并通过周边高速公路网和安徽的合肥过周边高速公路网和安徽的合肥- -高河埠高河埠- -界界子墩高速公路、江西的南昌子墩高速公路、江西的南昌- -九江高速公路、九江高速公路、九江九江- -景德镇高速公路相通；西连宜昌景德镇高速公路相通；西连宜昌- -武汉武汉高速公路，在武汉与南北贯通的北京高速公路，在武汉与南北贯通的北京- -珠海高珠海高速公路、速公路、107107国道相连，不仅成为连接武汉至国道相连，不仅成为连接武汉至黄石及湖北东部出省的重
17、要骨干线。黄石及湖北东部出省的重要骨干线。花湖站黄石北站大冶北站2.交通利好伴随黄石“资源枯竭型城市”的战略转型，花湖作为黄石经济开发区的重要板块，将为黄石提供产业支撑花湖区花湖区（经开板块）（经开板块）团城山区团城山区（经开板块）（经开板块）黄金山区黄金山区（经开板块）（经开板块）黄石开发区区域总面积黄石开发区区域总面积210210平方公里，由团城山及花湖地区、黄金平方公里，由团城山及花湖地区、黄金山工业新区、黄石新港物流园区三个部分组成。山工业新区、黄石新港物流园区三个部分组成。团城山花湖地区为直管区，位于黄石四个城区的几何中心，面积团城山花湖地区为直管区，位于黄石四个城区的几何中心，面积
18、近近3030平方公里，是黄石新的政治、文化、教育中心，现已基本开平方公里，是黄石新的政治、文化、教育中心，现已基本开发建设完毕。发建设完毕。3.区域利好黄金山工业新区为托管区，位于黄石市区的南部，区域面积黄金山工业新区为托管区，位于黄石市区的南部，区域面积150150平平方公里，系大冶市的两个乡镇于方公里，系大冶市的两个乡镇于20062006年年6 6月由黄石开发区托管，是月由黄石开发区托管，是黄石当前和未来重点发展的区域，目前正在进行大规模的开发建黄石当前和未来重点发展的区域，目前正在进行大规模的开发建设；设；黄石新港物流园区为共建区，位于黄石市区东部，紧靠长江黄金黄石新港物流园区为共建区，
19、位于黄石市区东部，紧靠长江黄金水道，区域面积水道，区域面积3030平方公里，原为阳新县管辖范围，平方公里，原为阳新县管辖范围，20102010年年9 9月月2626日正式签订共建协议，由黄石开发区与阳新县政府共同开发建设。日正式签订共建协议，由黄石开发区与阳新县政府共同开发建设。家居、建材、五金机电、汽车配件、物流产业集聚效应明显，花湖商贸物流产业新城的地位正在快速确立4.产业利好迎宾大道迎宾大道宜黄高速宜黄高速航宇天地航宇天地- -月星家居月星家居东方装饰城东方装饰城黄石五金机电城黄石五金机电城红星美凯龙红星美凯龙掘进机械掘进机械江山塑胶江山塑胶东方装饰城东方装饰城红星美凯龙红星美凯龙江山塑
20、胶江山塑胶掘进机械掘进机械月星家居月星家居黄石五金机电城黄石五金机电城 “产业新城”既不同于原来的开发区、工业园，又不同于最近十年以来大都市周边出现的“睡城”；“产业新城”最为显著的特征就是“产城共融”，是工业化和城镇化相结合的一种城市发展方式。 以关联产业为支撑，发展产业新城，是花湖的未来发展方向。随着花湖产业新城的日益确立，将导入大量产业人口，不同客户的活动衍生出对不同物业的多元化需求5.需求利好交通交通仓储仓储办公办公买家卖家中介展示展示办公办公餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐购物购物住宿住宿展示展示办公办公餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐住宿住宿展示展示餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐住宿住宿会议室写字楼需求
21、物业商业商业配套商业配套酒店、住宅会议室写字楼商业商业配套酒店、住宅需求物业需求物业停车场仓库写字楼会议室商业配套商业配套酒店、住宅住宅：长期居住住宅：长期居住写字楼：仓储、办公、展示写字楼：仓储、办公、展示酒店：住宿、会议酒店：住宿、会议商业：餐饮、休闲、娱乐、展示商业：餐饮、休闲、娱乐、展示各类物业承接的功能24花湖区域为黄石房地产开发热点区域，但开发水平较低，以单一住宅产品为主，综合体开发数量极少假日威尼斯锦绣江南航宇天地三江共和城一品园金桥水岸新领地迎宾御园三江共和城航宇天地花湖区域房地产开发的整体水平偏低，除个别标杆项目外，其余均有传统住宅产品；航宇天地和三江共和城是区域内仅有的综合
22、体项目，航宇天地总建筑面积70万，其中商业22万，三江共和城总建面79万，其中商业17万。6.供给利好25代言黄石北的都市新标杆代言黄石北的都市新标杆! !黄石北城市化的示范窗口黄石北城市化的示范窗口! !我们应该占位黄石北首座！26世联对于项目的占位思考站在黄石北全局高度思考项目！项目属于黄石北区域级别的项目属于黄石北区域级别的项目项目, ,要站在区域的全局高度思考项目的发展。要站在区域的全局高度思考项目的发展。项目一定是立足于全新的综合体产品模式，区别于传统的住宅开发，需确项目一定是立足于全新的综合体产品模式，区别于传统的住宅开发，需确立项目在黄石北区域的立项目在黄石北区域的里程碑式市场形
23、象里程碑式市场形象。那么，项目如何把握市场机会？那么，项目如何把握市场机会？建立市场新价值体系，成为区域标杆项目？建立市场新价值体系，成为区域标杆项目？27项目市场机会挖掘3发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动区物业发展建议经济测算项目占位28市场机会挖掘市场机会挖掘住宅物业市场机会解析住宅物业市场机会解析商业物业市场机会解析商业物业市场机会解析专业市场机会解析专业市场机会解析29竞争层面竞争层面竞争格局竞争格局黄石城区住宅板块分为磁湖、团城山、黄石港和花湖4大部分，项目位于北部花湖区域，非传统居住板块26003600花湖板块花湖板块磁湖板块磁湖板
24、块黄石港中心板块黄石港中心板块团团城城山山板板块块山区（无项目）山区（无项目）花湖板块：花湖板块：区域地位：主城区边缘，核心城区置业外溢区域；区域地位：主城区边缘，核心城区置业外溢区域；产品供应：楼盘主要集中在湖滨大道、花湖大道、产品供应：楼盘主要集中在湖滨大道、花湖大道、迎宾大道及黄石大道北部沿线区域；迎宾大道及黄石大道北部沿线区域；后续土地供应：未来土地供应量有限；后续土地供应：未来土地供应量有限；客户来源：多以承接市中心区价格外溢客户、进城客户来源：多以承接市中心区价格外溢客户、进城客户、鄂州、阳新等周边区域客户为主，多为首置、客户、鄂州、阳新等周边区域客户为主，多为首置、首改客户；首改
25、客户；价格水平：价格水平：3300-4500元元/产品：小高层、高层为主，产品：小高层、高层为主，黄石港中心板块：黄石港中心板块：区域地位：中心城区，老城区，商业中心；区域地位：中心城区，老城区，商业中心；产品供应：目前近乎无住宅项目在售；产品供应：目前近乎无住宅项目在售；后续土地供应：未来几乎无土地供应；后续土地供应：未来几乎无土地供应；客户来源：多为黄石市区内高端客户、大冶等地客户来源：多为黄石市区内高端客户、大冶等地高端客户；高端客户；价格水平：价格水平：5600-6000元元/产品：商住复合型项目为主，对商业物业价值的产品：商住复合型项目为主，对商业物业价值的关注度高于住宅物业关注度高
26、于住宅物业磁湖板块：磁湖板块：区域地位：区域高端湖景居住产品标杆区域；区域地位：区域高端湖景居住产品标杆区域；产品供应：产品供应较少，区域内黄石公园为目产品供应：产品供应较少，区域内黄石公园为目前城市标杆产品之一；前城市标杆产品之一；后续土地供应：几近无土地供应；后续土地供应：几近无土地供应；客户来源：相对广泛，包括黄石市区内高端客户、客户来源：相对广泛，包括黄石市区内高端客户、大冶等地高端客户；大冶等地高端客户；价格水平：价格水平：5200-7000元元/；产品：包括低密度产品、小高层、高层产品产品：包括低密度产品、小高层、高层产品团城山板块：团城山板块：区域地位：新兴政务区，住宅产品集中供
27、应区域，区域地位：新兴政务区，住宅产品集中供应区域，开发水平和市场认可度均较高开发水平和市场认可度均较高产品供应：苏州路、杭州路等近政府路段、近学产品供应：苏州路、杭州路等近政府路段、近学校路段分布相对集中；校路段分布相对集中；后续土地供应：沿西、南方向外扩；后续土地供应：沿西、南方向外扩；客户来源：包括大冶、下陆区、铁山区、团城山客户来源：包括大冶、下陆区、铁山区、团城山区等区域内外客户；区等区域内外客户；价格水平：价格水平：4500-6000元元/；产品：以小高层、高层产品为主产品：以小高层、高层产品为主30项目所在花湖板块处于第三价格梯队，主打性价比，定位中低档，开发水平低，竞争层次低板
28、块板块磁湖板块磁湖板块黄石港中心黄石港中心板块板块团城山板块团城山板块花湖板块花湖板块产品产品低密度、小高层、低密度、小高层、高层高层商业复合型住宅，以商业复合型住宅，以商业为主商业为主小高层、小高层、高层高层高层高层客户客户黄石市区、大冶等黄石市区、大冶等地高端客户地高端客户黄石市区、大冶等地黄石市区、大冶等地高端客户高端客户大冶、下陆区、大冶、下陆区、铁山区、团城山铁山区、团城山区等区域内外客区等区域内外客户户市区价格挤出客市区价格挤出客户，周边进城客户，周边进城客户户定位定位高端高端高端高端中高端中高端中低端中低端核心核心卖点卖点湖景资源、生态价湖景资源、生态价值值区位价值、商业配套区位
29、价值、商业配套新兴政务区，未新兴政务区，未来规划价值来规划价值低价、性价比，低价、性价比，更深层次卖点有更深层次卖点有待挖掘待挖掘未来未来供应供应基本无土地供应，基本无土地供应，未来住宅供应十分未来住宅供应十分有限有限商业区，未来几无住商业区，未来几无住宅供应宅供应新兴区域，未来新兴区域，未来供应量大供应量大当前热点区域，当前热点区域，未来供应量有限未来供应量有限磁湖板块黄石港中心板块团城山板块花湖板块均价5200-7000元/均价4500-6000元/均价3300-4500元/均价5600-6000元/第一梯队第二梯队第三梯队竞争层面竞争层面竞争格局竞争格局312013年2014年2015年
30、2016年2017年金桥水岸：本项目基本无剩余新领地：本项目基本无剩余江南名居：本项目基本无剩余大桥一品园：共41万，年均去化3.7万，项目入市时库存约33万黄石共和城：共62万，年均去化8万，项目入市时库存35万花湖板块本项目在售项目：区域年均去化量约20万，在售项目未来供应量有限，后续推量68万，项目竞争压力可控竞争层面竞争层面竞争格局竞争格局年均去化约2.4万年均去化约2万年均去化约4.4万32后期供应：区域近两年成交住宅开发用地约5.5万，预计项目入市时新增住宅供应量23.5万，竞争压力较小项目周边可转让地块少，项目周边可转让地块少，2010-20122010-2012年仅年仅有三块土
31、地出让（含本项目），总用地面积有三块土地出让（含本项目），总用地面积13万，周边土地相对稀缺。万，周边土地相对稀缺。华森地块相对位置好，但总体量不大，对华森地块相对位置好，但总体量不大，对项目的冲击有限；项目的冲击有限；美尔雅卓锋商住楼项目规模大，但是容积美尔雅卓锋商住楼项目规模大，但是容积率较高，将给项目带来一定竞争压力。率较高，将给项目带来一定竞争压力。编号编号土地面积土地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）土地用途土地用途出让出让年限年限规划指标要求规划指标要求楼面地价楼面地价（元（元/ /）容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率规划限制规划限制G（2012）09号11571.8520
32、73商住商业40年住宅70年4.525%30%商业占比5-10%，住宅占比90-95%1050G（2011）02号42033.2219834商业住宅商业40年住宅70年5.2325%30%商业建筑面积约21990，住宅建筑面积约186900，服务用房及其他建筑面积约10980162G(2011)02G(2012)09竞争层面竞争层面竞争格局竞争格局竞争层面竞争层面区域市场区域市场区域在售楼盘开发水平低，住宅项目的核心卖点多停留在与产品直接相关的核心产品层项目名称销售价格（元/）产品类型建筑面积（万）产品核心卖点123黄石共和城4100高层79交通规模价格大桥一品园4300洋房+小高层+高层41
33、交通规模高科技金桥水岸4200高层6.2交通户型价格新领地3900高层8.5价格交通-航宇香格里拉4100多层、商铺55区位交通价格黄石共和城航宇香格里拉大桥一品园竞争层面竞争层面市场机会市场机会1 1户型产品：区域项目户型整体偏大，控面积的紧凑型产品是区域户型创新的重要方向花湖区域户型以2房、3房为主，但已出现85-95的紧凑3房和75-85紧凑2房，高实用性是本板块产品的主要特点；随着区域整体价格的提升，控面积将成为区域户型创新的重要方向。单位：单位：4040606080801001001201201401401601601701701501501301301101109090707050
34、50黄石共和城大桥一品园江南名居金桥水岸24%38%38%67%33%60%40%20%15%47%18%高层（紧凑2房）高层（舒适2房）高层（紧凑3房）高层（舒适3房）84843 3房房2 2厅厅95953 3房房2 2厅厅金桥水岸在市场上率先推出小三房产品，在维持较高均价的同时实现了快速去化，市场反应良好突破方向：突破方向：设计紧凑实用的小两房、小三房，以控面积设计紧凑实用的小两房、小三房，以控面积的方式控总价，提高产品性价比的方式控总价，提高产品性价比35规划理念：规划理念：整体住宅市场规划规划水平较低水平较低，缺乏设计理念和主题，仅有个别高端大盘具备模糊整体规划理念，但打造手法低端；规
35、划分区：规划分区：功能分区及配套不功能分区及配套不够完善够完善，产品布局以简单的行列式为主，规划手法较为初级，在人流动线设计、人车分流等方面还有较大提升空间；规划：区域在售项目的整体规划多为简单行列式布局，规划布局水平存在较大提升空间航宇香格里拉：航宇香格里拉：缺乏明确规划理念，简单的行列式布局，简单的网状交通组织格局三江黄石共和城：三江黄石共和城：缺乏规划理念，无景观资源，沿主干道行列式布局，内部自成水系景观，交通组织方式简单大桥一品园：大桥一品园：自身造景，以简单行列式布局+水系打造整体规划，缺乏整体规划理念金桥水岸：金桥水岸：社区规模小，共5栋住宅楼，不具备主题性排布的条件。竞争层面竞争
36、层面市场机会市场机会2 2突破方向：突破方向：对社区进行统一规划布局，对社区进行统一规划布局，组团式分布组团式分布36建筑风格：建筑风格趋同，集中在现代和欧式风格，在主题性和纯粹性方面存在较大突破空间建筑风格趋同，以现代风格和欧式风格居多；建筑品质参差不齐，普遍水平偏低，立面设计简单，品质感较弱；市场各项目外立面多以深色（土黄色、褐色等）为主，大部分项目外立面材质为面砖，受客户普遍认可。金桥水岸大桥一品园三江黄石共和城航宇香格里拉竞争层面竞争层面市场机会市场机会3 3突破方向：突破方向：选择标识性强，区别于现有选择标识性强，区别于现有产品的建筑风格，吸引客户产品的建筑风格，吸引客户眼球眼球37
37、园林绿化：在售项目无主题园林设计理念，精致的主题性园林能塑造错位竞争优势，在竞争中脱颖而出景观园林设计水平整体呈现初级水平景观园林设计水平整体呈现初级水平，设计手法较为单一设计手法较为单一，园林设计没有层次，多为种植绿植、主入口打造大面积花坛等低级方式，缺乏微地形的打造；缺乏微地形的打造；景观打造仅仅停留在绿化的阶段，缺乏对小品、主题感的渲染，缺乏完整的缺乏完整的设计理念；设计理念；个别楼盘呈现设计雏形，如大桥一品园，通过人工水系打造，瞰景洋房实现12000元/的高价格。华森国际公馆：华森国际公馆：以绿化代替园林，仅为简单的植木和种草，缺乏整体规划和园林打造理念大桥一品园：大桥一品园：通过人造
38、水系营造溪流环绕的意境，具备一定品质感，但缺乏主题性，且面积小，仅洋房客户可享受。金桥水岸：金桥水岸：小体量楼盘，园林品质感低。竞争层面竞争层面市场机会市场机会4 4突破方向：突破方向：引入系统的园林规划理念，打造引入系统的园林规划理念，打造精致的主题性园林精致的主题性园林板块板块花湖板块花湖板块项目项目 金桥金桥水岸水岸新领地新领地江南江南名居名居大桥大桥一品园一品园黄石黄石共和城共和城航宇香格里航宇香格里拉拉建筑面积建筑面积（万）（万）6.26.23-43-46 6414179795555商业商业配套配套商业街商业街（底商）（底商）集中商业集中商业休闲休闲配套配套会所会所 运动场所运动场所
39、教育教育配套配套幼儿园幼儿园中中/ /小学小学配套：主要以有限商业配套和小型幼儿园为主，打造主题性和标识性强的配套设施存在市场机会竞争层面竞争层面市场机会市场机会5 5 我们的配套就是下面的底商，没有幼儿园。在黄石都是很高端的大盘才配幼儿园。新领地销售代表李宁突破方向：突破方向：针对特定的主题，打造体系化、主题性针对特定的主题，打造体系化、主题性的配套系统的配套系统花湖板块在售项目，打造配套设施的积极性均不高，已有的配套主要是为了满足地块出让时的强制性指标要求，尚未有项目主动完善配套，借此塑造项目核心竞争力；现有项目的配套缺乏主题性和标识性，各种配套之间缺乏联系。39营销展示：在实景样板间及实
40、景园林示范区打造，营造客户体验感方面存在市场机会板块板块花湖板块花湖板块项目项目 金桥水岸金桥水岸新领地新领地江南江南名居名居大桥大桥一品园一品园黄石黄石共和城共和城销售状况销售状况在售在售在售在售在售在售在售在售在售在售售楼处售楼处展区展区样板间样板间注：注：除共和城前期以会所作售楼中心外，区域其他项目售楼处皆为底商，沿街分除共和城前期以会所作售楼中心外，区域其他项目售楼处皆为底商，沿街分布，档次感极弱。布，档次感极弱。竞争层面竞争层面市场机会市场机会6 6突破方向：突破方向：实景园林和生活样板间先行呈现，以前实景园林和生活样板间先行呈现，以前所未有的体验感征服客户所未有的体验感征服客户 我
41、们项目运用了高科技地源热泵，因为之前没有出现过，很多客户都不太了解，后来客户才慢慢接受了。如果当初能及时做出样板间，让客户进去亲身体验一次，那效果肯定好多了，那我们项目肯定不是现在这个速度、这个价格。新领地销售代表李宁突出前期展示，以良好的形象展示树立高端形象，以生活化情景塑造居家氛围，让客户接受最直接的视觉冲击。40质量采光区位交通价格商业配套会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育园林核心产品层外围产品层外延产品层核心产品层核心产品层外围产品层外围产品层外延产品层外延产品层外延产品：区域外能感受到的，竞争的更高级别外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象核心产品：与居住基本功能直接
42、相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面目前，黄石住宅产品开发主要还停留在关注产品本身的阶段，注重在户型、采光、质量等与产品直接关联的因素做文章；未来随着品牌开发商的陆续进驻及大规模项目的入市，产品打造日趋完善，未来市场将进入外围产品竞争阶段；在控成本的前提下，将更多的资源投入外围和外延产品层有利于打造错位竞争优势，以高端形象和身份体验感塑造核心竞争力。竞争层面竞争层面竞争启示竞争启示项目需跳出现有竞争范畴，在外围和外延产品层发力，在控成本的前提下，以错位竞争打造项目核心竞争力启示：在做足行业基本面的同时，在外围和外延产品层发力，可以满足置业者的潜在需求，启示：在做足行业基本面的同时，在外围和
43、外延产品层发力，可以满足置业者的潜在需求，产品打造是关键。产品打造是关键。41花湖住宅成交客户类型以主城区外溢客户为主，花湖区域客户、进城客户、少量投资客户为辅项目名称项目名称主城区主城区外溢客户外溢客户区域内客户区域内客户黄石下辖城镇进城客黄石下辖城镇进城客户户鄂州鄂州置业客户置业客户投资投资金桥水岸金桥水岸50%50%15%15%30%30%5%5%新领地新领地10%10%10%10%40%40%30%30%10%10%江南名居江南名居50%50%30%30%10%10%10%10%大桥一品园大桥一品园60%60%20%20%15%15%5%5%黄石共和城黄石共和城40%40%30%30%
44、20%20%5%5%5%5%客户层面客户层面成交客户构成成交客户构成42客户期望：期望项目在外围和外延产品层有所提升，区域居住产品升级的时机已经来临客户关注点：从成交客户反馈来看，从成交客户反馈来看，目前区域客户置业最不满意的是配套区域客户置业最不满意的是配套与园林，同时，对物管、公共空间等方面的不满也开始凸现；与园林，同时，对物管、公共空间等方面的不满也开始凸现；从关注点所属层面看，已有从关注点所属层面看，已有60%60%的客户开始将关注点转移到外的客户开始将关注点转移到外围和外延产品层，区域呼唤产品创新的领航者。围和外延产品层，区域呼唤产品创新的领航者。质量采光区位交通价格商业配套会所建筑
45、风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育园林核心产品层外围产品层外延产品层客户层面客户层面成交客户访谈成交客户访谈43核心产品层外围产品层外延产品层客户关注点客户期望点客户层面客户层面客户启示客户启示项目住宅开发在外围和外延产品层发力，有机会满足客户的潜在置业需求，树立新的市场价值标准从客户关注的分析看，花湖区域客户的主要关注点集中于产品的价格和性价比等核心产品层；从江南名居成交客户的电话回从江南名居成交客户的电话回访来看，区域客户看重地段、访来看，区域客户看重地段、交通等核心产品层因素，但对交通等核心产品层因素，但对项目的园林环境、物业管理、项目的园林环境、物业管理、公共空间打造等外围和外延
46、产公共空间打造等外围和外延产品层因素不满。品层因素不满。总结：客户的核心产品层需求已经获得较好满足，但园林、物管等外围和外延产品属性尚未获得满足，是项目的核心发力点。44市场机会市场机会机会点总结机会点总结总结：跳出现有竞争模式，在外围和外延产品层塑造错位竞争优势是住宅价值实现的关键从竞争层面看，市场仍处于商从竞争层面看，市场仍处于商品房发展的初期阶段，产品打品房发展的初期阶段，产品打造仍处在核心产品层面，外围造仍处在核心产品层面，外围产品层和外延产品层存在巨大产品层和外延产品层存在巨大的突破机会。的突破机会。从客户层面看，成交客户关注点集中于核心产品层从客户层面看，成交客户关注点集中于核心产
47、品层面，但成交客户对项目的园林、配套、物管等外围、面，但成交客户对项目的园林、配套、物管等外围、外延产品层的不满也开始显现，可通过园林、配套外延产品层的不满也开始显现，可通过园林、配套设施（教育设施（教育+ +商业）和物业管理等价值点的打造，商业）和物业管理等价值点的打造，塑造项目错位竞争优势。塑造项目错位竞争优势。客户层面客户层面竞争层面竞争层面住宅市场存在打造区域标杆的机会住宅市场存在打造区域标杆的机会项目住宅产品的突破方向项目住宅产品的突破方向优化户型、规划布局等核心产品层，在建筑风格、园林、主优化户型、规划布局等核心产品层，在建筑风格、园林、主题化配套设施和物业管理等外围、外延产品层重
48、点突破题化配套设施和物业管理等外围、外延产品层重点突破45项目市场机会挖掘项目市场机会挖掘住宅物业市场机会解析住宅物业市场机会解析商业物业市场机会解析商业物业市场机会解析专业市场机会解析专业市场机会解析46现有商业集中在黄石核心商圈，商业形态以商业街区为主，档次低端，升级空间大竞争层面竞争层面城市商圈特质城市商圈特质武汉路武汉路南京路南京路交通路交通路广场路广场路消防路消防路黄石大道黄石大道大金新百大金新百金虹大厦金虹大厦大上海广场大上海广场形态：黄石核心商圈共有经营网点形态：黄石核心商圈共有经营网点367367家，其中家，其中小型街铺小型街铺359359家，占比家，占比98%98%，集中商业
49、，集中商业8 8家，包括黄家，包括黄石中心购物广场、金虹大厦、黄石新百及大金百货石中心购物广场、金虹大厦、黄石新百及大金百货等，占比等，占比2%2%。黄石核心商圈结构黄石核心商圈结构核心商圈商业形态核心商圈商业形态47现有主要商业街业态局限于购物类，餐饮、休闲、娱乐等业态缺失，业态结构优化空间大竞争层面竞争层面城市商圈特质城市商圈特质商业业态分析：黄石黄石大道：商业业态更为多元化，电子产品占比达到43%，但是餐饮占比过低；武汉路：商业业态配比较合理，娱乐休闲和餐饮占比达38%，主要原因在于大上海广场对休闲娱乐业态的主力店引入；南京路：以服装和鞋包为主，数量占比达72%，餐饮和娱乐数量占比13%
50、；交通路：共有经营单元交通路：共有经营单元144144家，其中家，其中服装服装7373家，鞋包家，鞋包1616家，共占家，共占62%62%，而，而餐饮和娱乐共餐饮和娱乐共2323家，仅占家，仅占16%16%。48竞争层面竞争层面区域商圈特质区域商圈特质花湖区域商业生活配套多沿街分布，且档次低端，数量匮乏，未来区域开发配套商业存在市场机会迎宾大道沿线：多为专业市场，无生活类商业配套，未来个别住宅项目将有部分社区沿街商业；：多为专业市场，无生活类商业配套，未来个别住宅项目将有部分社区沿街商业；花湖大道沿线：以家居建材、五金类专业市场为主，多沿街分布，无商业配套；湖滨西路沿线：共有商家湖滨西路沿线：
51、共有商家7878家，以餐饮为主，但档次低，难以适应周边需求，升级和扩容空间大。家，以餐饮为主，但档次低，难以适应周边需求，升级和扩容空间大。迎宾大道迎宾大道花湖大道花湖大道湖滨西路湖滨西路49未来区域商业缺口有限，配套商业缺口约为1万竞争层面竞争层面区域商圈特质区域商圈特质2017年项目周边人口预估（单位：人）红星美凯龙3500五金机电城4000项目住宅6000大桥一品园8500金桥水岸2000项目北面产业园800800合计合计248002017年项目周边商业供求一览表周边人口（人）商业需求（）金桥水岸商业面积（）大桥一品园商业面积（）248002480053589000商业缺口10442黄石
52、人均商业面积配置水平类别标准人均商业服务面积1/人 你们那个位置还是太偏了，商业就是要在方便的地方才好，要别人跑那么你们那个位置还是太偏了，商业就是要在方便的地方才好，要别人跑那么远到那么深的里面去买东西、吃饭的可能性不大。看过几年，外面都发展起来了，远到那么深的里面去买东西、吃饭的可能性不大。看过几年，外面都发展起来了，你们那里面会不会好一点。你们那里面会不会好一点。金桥水岸住户访谈金桥水岸住户访谈根据人口需求法估算，保守估计项根据人口需求法估算，保守估计项目所在区域目所在区域20172017年预计商业需求面年预计商业需求面积为积为2480024800，项目商业需谨慎对，项目商业需谨慎对待。
53、待。50竞争层面竞争层面启示启示商业街区在黄石市场认可度高，在现有产品形态和业态构成上稍作升级的生活配套类商业街存在市场机会零散商铺商业街区商业中心时间商业层级商铺面积小，分布零散，档次低，业态单一。商铺规模化初现，商铺扎堆经营，街区分布，档次中低，业态开始分化，缺乏统一管理。集中式商业出现，商业统一管理，档次高端化，业态复合化，影响区域化。51客户层面客户层面投资客户投资客户投资者访谈摘要黄石前几年投资商铺的人是赚了大钱的，有个朋友十几年前在这条街上买了几个铺子，当时好像就三、四千块一平米，现在三四万都买不到，大上海现在已经5-6万元/了。我就后悔，要是当时买几个铺子，放到现在就好了。所以黄
54、石买商铺要想赚大钱就要长期持有。某眼镜店业主李先生投资客户五大关注点稳定性增值性投资回报率高投资潜力大可出租、可经营、方式灵活长期投资型短期投资型自营型重视商铺的稳定性与长期增值性，资金实力雄厚，购买商铺出于资产沉淀或抗货币通胀的需求。客户类型看好区域近期的隐性重大利好或对投资该商铺有充分准备，比如利用个人关系已与高品质商家（银行、邮局之类）谈好租赁意向，然后现行购买商铺，等优质商家入驻后，高价抛售。选择购买适合自身商业经营的铺子，以期降低经营成本，并资产沉淀。特征描述综合型自身有商业经营的经验，可以自营，也可根据市场情况适时出售商铺。通过黄石投资者访谈，结合市场商业销售情况，可以看出，黄石商
55、铺投资者以长期投资型为主，兼顾其他投资者访谈摘要商铺投资还是要稳定，买个铺子放着，每个月稳定的收点租金，也不用操心。刚开始租金低一点都不是什么问题，所有的铺子都要养几年才行的。等人气起来了，租金上去了，铺子自然也增值，到最后赚一个铺子是没问题的。某商铺业主叶小姐52客户层面客户层面投资客户投资客户黄石客户的商业街铺投资热情高，但中心城区投资机会极少，商铺投资需求急需释放p从对黄石商铺投资者的访谈中，归纳出黄石投资者的特征如下：商业街铺的认可度高，投资者更青睐商业街铺而非集中式商业；投资者购置商铺的热情高，购买力强；黄石中心城区的商铺基本不出售，想投资商铺只能到郊区或者大冶；售价与租金脱离，更看
56、重商铺本身的升值而非物业的即时租金回报。南京路塞飞洛：感觉还是商业街铺生意比较好一些，黄石人逛街还是在街上的居多，大金新百现在也经常有人去逛，但还是街铺的生意比较好，投资还是选择街铺。交通路俊仕箱包：市中心没有商铺卖，都是有钱人买的，一买一大片，这边最高的租金到80万/年了（60左右），武汉路上以前有卖过，3-4万元/，现在那些大老板都不愿意卖的；黄石，包括大冶的有钱人很喜欢投资商铺，好点的地方，一个铺子都要大几十万，上百万，有的人一次买几个。明视廊眼镜店：黄石市中心基本没有商铺卖了，大冶市中心现在可能还有少量商铺，价格大概3万元/，准备到那边去买个铺子；铺子买了肯定是要增值的，黄石很多买铺子
57、赚钱的都是因为铺子本身增值，增值后租金也要涨，两头赚钱。投资者访谈53客户分析客户分析经营客户经营客户交通路商家访谈1在这里经营了十几年了，当时一年的租金只有4000-5000元，现在租金已经涨到20万/年了；2现在做的基本上都是老主顾的生意，不会考虑搬走；3花湖那个地方是不会去的，住的人也少，基本上就是农村，现在都是专业市场，可以说是黄石最穷的地方，卖衣服的店是根本不会过去的。文时特店主武汉路商家访谈1.现在这边是租用别人的店面，生意还不错，不过周边的竞争很大，生意做的还是蛮辛苦的；2.如果在其他地方有机会，可以考虑去开个分店，这边的生意已经最好了，想更好很难了；3.花湖那里听说过，周边有不
58、少的专业市场，还有物流园，如果规划的好，在那边开个店还是很有发展前途的。某餐饮店老板服饰等非目的性经营商家不认同项目商业价值，餐饮、娱乐休闲等商家有到项目经营的可能黄石中心城区的餐饮、娱乐休闲等业态向花湖区域扩展的意愿更强，前黄石中心城区的餐饮、娱乐休闲等业态向花湖区域扩展的意愿更强，前期进驻项目的可能性更大。期进驻项目的可能性更大。南京路商家访谈花湖区域就是农村，商业需要守很久才能发展起来，更愿意租或者买成熟地段或者繁华地段的商铺，不考虑购买那边的，不看好花湖商铺。雪基龙牛仔店主南京路商家访谈如果做的好，有可能去那边再开个店。花湖那边基本就没有好一点的餐饮，周边的专业市场应该还是有很大的餐饮
59、需求的，这是一个机会。某连锁店经理54客户分析客户分析消费者消费者内部消费者牵引可能性大；对餐饮、娱乐等相关业态以及生活配套业态消费认可度高平时有什么消费的话都是到市中心去，那边比较齐全，选择的空间也大。周边规范一点的超市和饭馆都没有，也只能去市区。如果周边建设成熟了，吃的、用的、玩的都搞好了，在附近就近消费当然好啦！五金机电城水暖武先生区域内客户：区域内客户：花湖那边不熟，好像比较偏吧，应该不会考虑跑那么远去消费的。你们做的再好也就一个，不像市区，到处都有，各种档次、各种口味的都有。做生意讲人气，我们去买东西、吃饭也讲人气，总归是人多的地方感觉好一些。武汉路消费者区域外客户：区域外客户：市场
60、内部有食堂，但是周边很缺好一点的餐饮，更没有娱乐，如果有大客户过来，我总不能请人家去食堂吃饭，很不方便，所以我还是很希望有个好点的餐饮。五金机电城鑫建机械田先生周边没有什么生活设施，我们中午在店里做饭，想买个菜都不方便，买菜的地方太远了，建个菜场和超市蛮好的。五金机电城中原圣起有限公司店主餐饮和娱乐配套在项目区域具有一定的市场需求；餐饮和娱乐配套在项目区域具有一定的市场需求；生活配套类业态和超市具有一定的市场需求，但应考生活配套类业态和超市具有一定的市场需求，但应考虑区域的人流量和消费力，适当控制规模虑区域的人流量和消费力，适当控制规模消费者需求：消费者需求：55总结项目位于产业+城市结合地带
61、，短期内消费力支撑有限，项目可以有限开发配套类商业街区市场机会市场机会机会点总结机会点总结市场层面市场层面从竞争层面来看，黄石传统商业主要集中在核从竞争层面来看，黄石传统商业主要集中在核心商圈，以商业街为主要物业形态，市场接受心商圈，以商业街为主要物业形态，市场接受度高；度高；项目所在区域属于主城区北部边缘，生活配套项目所在区域属于主城区北部边缘，生活配套和休闲娱乐类商业匮乏，项目发展配套商业存和休闲娱乐类商业匮乏，项目发展配套商业存在市场机会。在市场机会。客户层面客户层面从投资客户需求看，投资者普遍认同商业街的投从投资客户需求看，投资者普遍认同商业街的投资价值，投资需求旺盛；资价值，投资需求
62、旺盛；从经营者需求看，购物类商家对区域商业发展看从经营者需求看，购物类商家对区域商业发展看法较为保守，但餐饮、娱乐等类型商业对花湖区法较为保守，但餐饮、娱乐等类型商业对花湖区域商业发展持乐观态度；域商业发展持乐观态度；从消费者需求来看，普遍需求生活配套、休闲娱从消费者需求来看，普遍需求生活配套、休闲娱乐商业网点服务。乐商业网点服务。项目商业产品的突破方向项目商业产品的突破方向餐饮、休闲娱乐为主导的风情生活商业街区餐饮、休闲娱乐为主导的风情生活商业街区56项目市场机会挖掘项目市场机会挖掘住宅物业市场机会解析住宅物业市场机会解析商业物业市场机会解析商业物业市场机会解析专业市场机会解析专业市场机会解
63、析57老牌专业市场集中在陈家湾，档次偏低，以街铺为主；新兴专业市场多沿迎宾大道分布，多为集中式商业竞争层面竞争层面市场格局市场格局迎宾大道迎宾大道宜黄高速宜黄高速陈家湾五金机电陈家湾五金机电品芳苑花鸟市场品芳苑花鸟市场航宇天地航宇天地- -月星家居月星家居上窑小商品市场上窑小商品市场东方装饰城东方装饰城黄石五金机电城黄石五金机电城红星美凯龙红星美凯龙上窑小商品市场上窑小商品市场品芳苑花鸟市场品芳苑花鸟市场陈家湾五金机电一条街东方装饰城红星美凯龙专业市场开发具备明显的区域性特征和跳专业市场开发具备明显的区域性特征和跳跃式发展倾向，可借鉴专业市场以集中式商跃式发展倾向，可借鉴专业市场以集中式商业为
64、主、档次逐渐走高的特质开发本项目。业为主、档次逐渐走高的特质开发本项目。58受产业开发情况制约，区域未来将以对物流高依赖度的专业市场为主要发展方向竞争层面竞争层面市场概况市场概况国内贸易（零售及批发）交通运输邮电第三产业第二产业第一产业黄石现有及规划产业现有专业市场水电产业矿产钢铁产业化工产业轻工食品生物医疗产业建筑产业新能源及装备制造业高新技术产业纺织绿色食品产业现代特色农业（水果、花卉、茶）u汽配专业市场u小商品专业市场（含服装城）u汽车4S店u家电专业市场（国美）u通讯器材、电子设备专业市场u五金机电专业市场u钢材专业市场u建材专业市场u家居家私专业市场u服装批发专业市场u果蔬批发市场u
65、农业生产资料市场u食品批发市场u地方特产市场（花卉、水果、苦荞茶）59本项目可能发展的专业市场为花鸟、小商品、家居建材、汽配及五金机电专业市场专业市场备选u汽配专业市场u小商品专业市场u汽车4S店u家电专业市场（国美）u通讯器材、电子设备专业市场u五金机电专业市场u钢材专业市场u建材专业市场u家居家私专业市场u服装批发专业市场u果蔬批发市场地方特产市场（花卉、水果、苦荞茶）u肉禽兽专业市场u医药、医疗用品及器材市场u食品批发市场备选市场类筛选筛选条件：筛选条件：适合本项目所在区域发展待分析的现有专业市场五金机电专业市场五金机电专业市场兼具批发功能的专业市场兼具批发功能的专业市场以零售为主的专业
66、市场，需占据以零售为主的专业市场，需占据城市中心位置，不适合本项目发城市中心位置，不适合本项目发展展符合本项目商业物业建筑规模要求竞争层面竞争层面市场概况市场概况汽配专业市场汽配专业市场花鸟专业市场花鸟专业市场小商品市场小商品市场家居建材专业市场家居建材专业市场60花鸟专业市场对经营环境要求较高，受环境限制，不认可本项目区域竞争层面竞争层面花鸟市场花鸟市场客户访谈：客户访谈： 搞市场还是要有氛围，黄石的花鸟市场都在搞市场还是要有氛围，黄石的花鸟市场都在我们这里，很多年了，客户基本都到这里来我们这里，很多年了，客户基本都到这里来 ，如果，如果花湖想做，估计很难。花湖想做，估计很难。万盛园马师傅万
67、盛园马师傅客户访谈：客户访谈： 我们的花卉对气候有要求，这边靠近磁湖，所以我们的花卉对气候有要求，这边靠近磁湖，所以好养一些，到花湖太偏了，气候不对，生意难做。好养一些，到花湖太偏了，气候不对，生意难做。百卉园张女士百卉园张女士序号参数信息1总建筑面积3000-4000平米2商家数量353单铺面积50-2004租金水平10-50元/平米/月5附加条件满足花卉种植需求61小商品市场受客户购买习惯性因素限制，更愿意在已有市场内经营，搬迁意愿弱竞争层面竞争层面小商品市场小商品市场客户访谈：客户访谈： 上窑这个位置都搞批发，黄石人都知道，我在上窑这个位置都搞批发，黄石人都知道，我在这搞糖果批发很久了，
68、现在生意也越来越不好做，估计这搞糖果批发很久了，现在生意也越来越不好做，估计短期不考虑去花湖搞吧，太偏了。短期不考虑去花湖搞吧，太偏了。金丝猴陈女士金丝猴陈女士客户访谈：客户访谈： 花湖那里搞小商品批发估计不行，我们这边的花湖那里搞小商品批发估计不行，我们这边的客户基本是老客户，要不就是冲名头来的，市场比较久客户基本是老客户，要不就是冲名头来的，市场比较久了，离开这个位置，生意不好做。了，离开这个位置，生意不好做。 海天酱油海天酱油刘老板刘老板62参数参数指标指标区位区位花湖大道花湖大道168168号号建筑面积建筑面积4545万万（商业建面（商业建面3030万）万）容积率容积率2.072.07
69、单铺面积单铺面积一、二期：一、二期：35-40035-400，三期：，三期：17-5517-55商铺销售价格商铺销售价格1 1层层2 2万，万，2 2层层1 1万万销售方式销售方式返租销售，年回报返租销售，年回报10%10%，承诺包租，承诺包租5 5年，年，5 5年后可自行经年后可自行经营营东方装饰城：区域老牌家居建材市场，历经10年深耕，定位中低档，经营状况好，市场基本饱和区域业态A布艺饰品、钟表饰品、墙布、窗帘、墙纸等B门类、一体化装修、布艺、墙纸、灯具灯饰等C管理中心（会所）D家具、石材、木业、工艺玻璃、木地板等E陶瓷用具、洁具、壁纸、石膏、壁纸、五金、集成灶、厨卫等东方装饰城整体规划布
70、局图东方装饰城整体规划布局图东方装饰城一、二期（已投入营业）东方装饰城一、二期（已投入营业）客户访谈：客户访谈： 东方装饰城经营很久了，东方装饰城经营很久了，是黄石最老的建材市场，我们是最是黄石最老的建材市场，我们是最早的一批商家，现在主要靠老客户早的一批商家，现在主要靠老客户批发，经营状况还算不错吧。批发，经营状况还算不错吧。 马可波罗瓷砖老板马可波罗瓷砖老板竞争层面竞争层面家居建材专业市场家居建材专业市场63参数参数指标指标区位区位迎宾大道与湖滨西路交汇处迎宾大道与湖滨西路交汇处开业时间开业时间20122012年年7 7月月建筑面积建筑面积8 8万万楼层楼层地上地上4 4层，地下层，地下1
71、 1层层其他其他共共256256家店家店租金水平租金水平50-6050-60元元/ /销售价格销售价格不对外销售不对外销售红星美凯龙简介红星美凯龙简介20072007年荣获年荣获“国内影响力品牌领袖大国内影响力品牌领袖大奖奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖家居家装行业影响力品牌领袖大奖大奖”。20082008年红星美凯龙正式改制成国有股年红星美凯龙正式改制成国有股份制企业，当年销售总额突破份制企业，当年销售总额突破235235亿元，亿元，成为中国家居业的第一品牌。成为中国家居业的第一品牌。红星美凯龙：目前区域家装建材专业市场标杆；整体持有，经营状况较差，占据家居市场制高点楼层业态4F板式家具、
72、实木家具、松木家具、韩式家具、布艺饰品、钟表饰品、健身器械、田园家具、墙布、窗帘、墙纸等3F移门、整体家居、灯饰、橱柜、厨房电器、吊顶、软床、床垫、儿童家具、按摩椅、沙发床、餐台、榻榻米、藤器2F沙发、软床、床垫、墙纸、地毯等1F卫浴洁具、实木家具、欧美系列、别墅沙发、红木家具、按摩器械、音响、鱼缸-1F艺术玻璃、根雕、灯饰、开关照明、瓷砖、停车场客户访谈：客户访谈：红星美凯龙红星美凯龙20092009年开业，属于年开业，属于政府招商引资项目，但是定位政府招商引资项目，但是定位太高端，目前只有太高端，目前只有10%10%的商家的商家赚钱，经营惨淡。赚钱，经营惨淡。的士司机的士司机竞争层面竞争层
73、面家居建材专业市场家居建材专业市场64开发商开发商湖北航宇置业湖北航宇置业区位区位武黄高速黄石出口东武黄高速黄石出口东建面建面总建面总建面2222万，其中专业市场类商业万，其中专业市场类商业1212万（包括月星万（包括月星家居建材广场家居建材广场6.76.7万）万）业态业态专业市场（专业市场（1212万）万）+ +购物广场（海宁皮革城）购物广场（海宁皮革城）+ +超市超市（武商量贩）（武商量贩）+ +酒店酒店+ +住宅区街铺住宅区街铺主力店主力店月星家居、武商量贩、海宁皮革城月星家居、武商量贩、海宁皮革城商铺面积段商铺面积段商铺分商铺分4 4层，铺面面积段层，铺面面积段100-700100-7
74、00，平均铺面面积，平均铺面面积200200专业市场售价专业市场售价1 1层价格层价格1.8-21.8-2万元万元/ /，2-32-3层价格层价格1.21.2万元万元/ /，4 4层价层价格格8000-90008000-9000元元/ /，整体销售均价，整体销售均价1.21.2万元万元/ /租金租金40-5040-50元元/ / /月月航宇天地：新兴中档专业家居家装市场；商业70%自持，主力店拉动，占据家居中端市场航宇天地商业部分整体规划布局图航宇天地商业部分整体规划布局图航宇大家装规划布局图航宇大家装规划布局图竞争层面竞争层面家居建材专业市场家居建材专业市场客户访谈：客户访谈：航宇天地规模大
75、，价格中档，月星品牌也比较有影响力，现在黄航宇天地规模大，价格中档，月星品牌也比较有影响力，现在黄石和鄂州搞装修的中档家居产品基本到航宇买。石和鄂州搞装修的中档家居产品基本到航宇买。的士司机的士司机65从汽车产业链角度看，汽配市场分为整车市场和零配件市场两类；零配件市场是本项目可重点考虑的方向竞争层面竞争层面汽配市场汽配市场零配件生产厂零配件生产厂整车生产厂整车生产厂授权维修商授权维修商非授权维修商非授权维修商车主（最终消费者）车主（最终消费者）大型汽大型汽配市场配市场配件零售商配件零售商 国内的汽车零部件售后市场主要有两条渠道： 主渠道：整车厂渠道，正厂的零部件由整车厂的售后部门销售特约维修
76、站，到车主，部分由批发商到独立维修企业。非主流渠道，指批发商从零部件厂商采购，到经销商，到独立维修厂。这种渠道的中的零部件厂商包括OE厂商，外国厂商和独立零部件生产厂商。大批发大批发为主的为主的经销商经销商66花湖区域汽配市场依托物流产业而生，规模小，以汽修相关业态为主，且租金承受力低竞争层面竞争层面汽配市场汽配市场 要做汽配市场的话，面积要大，最少要有上百亩，否则太小了，没有意义汽配市场对建筑还是有很高要求的，商铺的净高最小要有净高最小要有5 5米，最好是米，最好是5.25.2米米，你搞个3-4米是没法用的 汽配市场的租金都不高，我这个店位置这么好，在十字路口，租金也租金也就是就是2525元
77、元/ / /月月，你们那个位置偏一些，租金肯定还要低一点。 磁湖汽配老板区域汽配以物流园大型车辆为以物流园大型车辆为服务对象服务对象，主要业态为轮胎、校油泵、轴承等汽车消耗部件；商家数量28家，总面积约1200，规模有限；汽配市场租金低，十字路口商十字路口商铺租金约铺租金约2525元元/ / /月月。汽配商家名录汽配商家名录1兴达汽配15校传动轴2天虹汽配16雅度轮胎3胜利油泵油嘴维修17东洋轮胎4盛大汽配汽修服务18校传动轴5整车配件19汽配6轮胎专卖20校泵7韩泰轮胎21汽修8磁湖汽配22朝阳轮胎9安运轮胎23胡氏校泵10吉昌汽车修理24汽配11邓禄普轮胎25普利司通轮胎12汽车修理26电
78、瓶电器13补胎27汽保工具14华鑫汽配汽修28邓禄普轮胎总面积总面积约约1200120067从市场发展趋势看，鄂东国际汽车城距离本项目仅1.5公里，整体规模大，给项目带来巨大竞争压力竞争层面竞争层面汽配市场汽配市场本项目本项目鄂东国际汽车城鄂东国际汽车城距离：距离：1.51.5公里公里项目项目鄂东国际汽车城鄂东国际汽车城位置位置鄂城大道和港东路交汇处，南临滨港东路，西临鄂城大道，北临杨家湖规模规模占地面积约270亩交通条件交通条件距鄂城市区和黄石市区仅10分钟，距武黄高速公路出站口仅1公里，距黄石长江大桥仅1公里开发情况开发情况一期占地140亩（总建筑面积65000平方米，使用面积120000
79、平方米，总投资约2亿元），二期占地130亩；内设四个功能区：小轿车、微车；商用车（商务车、小轿车交易区35000平方米，共有154间营业厅）；工程机械、农用车；二手车交易区（包括汽车用品、汽车配件等）经营状况经营状况预计将经营200多个品牌汽车；一期已入驻100多个品牌、81家经销商建成后的鄂东国际汽车城将是一个集汽车销售、汽车金融、汽车后市场、汽车运动、汽车娱乐、主题餐饮、休闲度假为一体的“一站体验式”新型汽车“摩尔城”。68从市场发展趋势看，大泉路黄石汽车交易市场的兴建将进一步挤压汽配市场空间竞争层面竞争层面汽配市场汽配市场鄂东国际汽车城鄂东国际汽车城黄石汽车交易市场新址黄石汽车交易市场新
80、址项目宗地项目宗地访谈纪要访谈纪要 ： 现在已经确定要搬迁专业现在已经确定要搬迁专业市场了，迎宾大道附近的汽车配件市场了，迎宾大道附近的汽车配件和和4S4S店都要迁到大泉路，虽然现在店都要迁到大泉路，虽然现在搬迁难度有些大，但搬迁的趋势是搬迁难度有些大，但搬迁的趋势是不会变的。不会变的。国土局涂局长国土局涂局长 这边的汽配市场都要拆这边的汽配市场都要拆了，要统一搬到大泉路去，到时候了，要统一搬到大泉路去，到时候那边会形成汽配市场聚集地。那边会形成汽配市场聚集地。磁湖汽配老板磁湖汽配老板大泉路黄石汽车交易市场和鄂东国际汽车城拥有项目难以企及的规模，将会吸纳黄石绝大部分汽配需求，本项目打造汽配市场
81、的机会有限。市场空间有限，竞争项目压力大，不建议项目开发汽配专业市场69五金机电城：新兴五金类典型项目，整体持有，已营业面积约4万，尚处于市场培育期，存在市场补缺机会楼层业态3F大型数码电器商场2F外通道式独立商铺，设五金工具、民用五金、电工电器、安防工控、仪器仪表、通用配件6个交易区1F独立街铺，设机械设备、电机泵阀、轴承模具、电线线缆4个交易区指标指标状况状况开发情况开发情况整体持有，对外招商运营，一期总投资整体持有，对外招商运营，一期总投资2.52.5亿元。亿元。总用地规划总用地规划总用地面积总用地面积 210210亩，展示交易用地亩，展示交易用地130130亩，仓储物流用地亩，仓储物流
82、用地8080亩；亩；设设1010大市场交易区和大市场交易区和1 1个数码电器商场。个数码电器商场。一期规划一期规划商业部分共商业部分共3 3层，街铺层，街铺+ +外通道式独立商铺外通道式独立商铺建筑面积建筑面积总建面总建面2020万；一期已建成地块占地万；一期已建成地块占地6060亩，建设规模亩，建设规模6 6万万售价售价商铺暂不对外销售商铺暂不对外销售租金租金1 1层租金层租金3535元元/ / /月，月，2 2层租金层租金2525元元/ / /月，月，3 3层租金层租金2020元元/ / /月，月，1-21-2层基本满足，层基本满足，3 3层空铺层空铺客户访谈：客户访谈： 现在五金机电刚开
83、业不久，商业氛围现在五金机电刚开业不久，商业氛围还是差点，但是一二楼基本已经租满了，我们还是差点，但是一二楼基本已经租满了，我们在市场边上搭了活动板房供出租，很多客户还在市场边上搭了活动板房供出租，很多客户还是很感兴趣的。是很感兴趣的。五金机电城招商顾问严小姐五金机电城招商顾问严小姐竞争层面竞争层面五金机电类五金机电类统一管理和租金优惠吸引了不少来自陈家统一管理和租金优惠吸引了不少来自陈家湾的五金机电商家，商家普遍选择一二楼湾的五金机电商家，商家普遍选择一二楼商铺，三楼抗性很大。商铺，三楼抗性很大。70陈家湾传统五金机电一条街，一线临街商铺，经营面积约1万，经营状况较好，对花湖五金机电市场有期
84、望客户访谈：客户访谈： 陈家湾五金机电一条街的陈家湾五金机电一条街的历史很久了，我们一直在这里做，历史很久了，我们一直在这里做，花湖的五金机电我也开了点，现在花湖的五金机电我也开了点，现在生意不好，但是我们还是看好未来生意不好，但是我们还是看好未来前景的，花湖是物流园区，还是有前景的，花湖是物流园区，还是有交通优势的。交通优势的。正泰集团王老板正泰集团王老板客户访谈：客户访谈： 我们在五金机电也开了店我们在五金机电也开了店的，那边租金便宜，这边租金太贵的，那边租金便宜，这边租金太贵了，但是，现在生意还是差很多，了，但是，现在生意还是差很多，现在看，那个位置还是有点偏现在看，那个位置还是有点偏黄
85、石中远物质公司马先生黄石中远物质公司马先生竞争层面竞争层面五金机电类五金机电类陈家湾五金机电商家感受到租金压力，认同花湖五金机电城的物流优势，陈家湾五金机电商家感受到租金压力，认同花湖五金机电城的物流优势，有想法试水花湖区域选点开店。有想法试水花湖区域选点开店。71区域家装类五金专业市场存在一定市场机会，保守估计，专业市场缺口约23200 黄石这边房子装修买五金都没有专门的、比较集中的地方，黄石这边房子装修买五金都没有专门的、比较集中的地方，那些五金店分布的很散，如果有一个集中了这些东西的专业市场，应那些五金店分布的很散，如果有一个集中了这些东西的专业市场，应该会去那边买，方便。该会去那边买，
86、方便。东方装饰城消费者访谈东方装饰城消费者访谈竞争层面竞争层面五金机电类五金机电类参数参数信息信息黄石年均住宅去化量（）1500000年均住宅装修比例90%单位面积装修成本（元/）1000五金配件成本占比10%五金配件年度装修成本（万元）13500花湖区域市场份额40%花湖区域五金市场年度营业总额（万元）5400花湖五金市场单店营业额（70计，单位：万元）12花湖市场容量（）31500市场缺口（）23200花湖区域现有花湖区域现有家装类五金专业市场情况家装类五金专业市场情况东方装饰城（）2400五金机电城（）5900合计（）合计（）83008300区域现有家装类五金市场体量区域现有家装类五金市
87、场体量约为约为8300，花湖区域市场总，花湖区域市场总容量保守估计可达容量保守估计可达3.15万，共万，共有约有约2.3万的经营面积缺口，万的经营面积缺口，有一定开发机会。有一定开发机会。72客户层面客户层面投资者投资者投资需求旺盛，较为关注后期商铺的运营管理和经营的可持续性 “要是有合适的商铺，买一个出租也很好，但是我平时工作比较忙，没时间去管，你要是有合适的商铺，买一个出租也很好，但是我平时工作比较忙，没时间去管，你刚才说的返租都是很不错，要是有的话我会去看看。刚才说的返租都是很不错，要是有的话我会去看看。”黄石大道周先生黄石大道周先生 商铺还是要统一管理，集中起来经营，要是都卖了，各干各
88、的，档次肯定高不了，租商铺还是要统一管理，集中起来经营，要是都卖了，各干各的，档次肯定高不了，租金也涨不了多少，要是经营不起来，铺子就只能关门。金也涨不了多少，要是经营不起来，铺子就只能关门。”武汉路刘女士武汉路刘女士 “黄石市区的铺子都不卖，要买铺子就只能到郊区，北边月星家居有铺子卖，不过数黄石市区的铺子都不卖，要买铺子就只能到郊区，北边月星家居有铺子卖，不过数量有限，认识的朋友有几个想买都没买到。量有限，认识的朋友有几个想买都没买到。”华夏城刘先生华夏城刘先生 “商铺投资当然可以考虑，住宅最多只能买两套，其他的投资我们也不了解，多买几商铺投资当然可以考虑，住宅最多只能买两套，其他的投资我们
89、也不了解，多买几个铺子，又稳定，还不用操太多的心。个铺子，又稳定，还不用操太多的心。”大金百货张先生大金百货张先生73五金机电类市场客户看好本项目所在区域，有较强经营意愿客户层面客户层面经营者经营者花鸟专业市场：花鸟专业市场： “我们的花卉对气候有要求，这边靠近磁湖，所以好养一些，到花湖太偏了，我们的花卉对气候有要求，这边靠近磁湖，所以好养一些，到花湖太偏了，气候不对，生意难做。气候不对，生意难做。”百卉园张女士百卉园张女士五金机电专业市场：五金机电专业市场： “陈家湾五金陈家湾五金机电一条街的历史很久机电一条街的历史很久了，我们一直在这里做，了，我们一直在这里做，花湖的五金机电我也开花湖的五
90、金机电我也开了点，现在生意不好，了点，现在生意不好，但是我们还是看好未来但是我们还是看好未来前景的，花湖是物流园前景的，花湖是物流园区，还是有交通优势的。区，还是有交通优势的。”正泰集团王老板正泰集团王老板小商品专业市场：小商品专业市场： “上窑这个位置都搞批发，黄石人都知道，我在这搞糖果批发很久了，现在上窑这个位置都搞批发，黄石人都知道，我在这搞糖果批发很久了，现在生意也越来越不好做，估计短期不考虑去花湖搞吧，太偏了。生意也越来越不好做，估计短期不考虑去花湖搞吧，太偏了。”金丝猴陈女士金丝猴陈女士家居建材类专业市场：家居建材类专业市场： “红星、五金机电城全部都是大桥局开发的。红星、五金机电
91、城全部都是大桥局开发的。在经营的这两个都招租完在经营的这两个都招租完了，现在经营状况不是很好，商业一般需要多守一段时间。了，现在经营状况不是很好，商业一般需要多守一段时间。”红星美凯龙某墙纸店店主红星美凯龙某墙纸店店主汽配专业市场：汽配专业市场： “要做汽配市场的话，面积要大，最少要有上百亩，否则太小了，没有意义要做汽配市场的话，面积要大，最少要有上百亩，否则太小了，没有意义汽配市场对建筑还有有很高的要求的，商铺的净高最小要有汽配市场对建筑还有有很高的要求的，商铺的净高最小要有5 5米，最好是米，最好是5.25.2米，你米，你搞个搞个3-43-4米是没法用的米是没法用的 ”磁湖汽配老板磁湖汽配
92、老板74总结本项目位于花湖区域，黄石北物流中心，五金机电存在一定的市场机会市场机会市场机会机会点总结机会点总结市场层面市场层面从竞争层面来看，项目所在花湖区域家居和建从竞争层面来看，项目所在花湖区域家居和建材专业市场已经基本饱和，竞争压力大；汽配材专业市场已经基本饱和，竞争压力大；汽配城负面影响较大，且已有市场规划；服装批发城负面影响较大，且已有市场规划；服装批发和食品批发搬迁可能性小；五金机电专业市场和食品批发搬迁可能性小；五金机电专业市场因西塞山区老市场搬迁引发的机遇，目前处于因西塞山区老市场搬迁引发的机遇，目前处于培育期，存在市场机会。培育期，存在市场机会。客户层面客户层面从投资客户需求
93、看，有较强的商铺投资意愿，较从投资客户需求看，有较强的商铺投资意愿，较为关注商铺的运营管理和经营的可持续性；为关注商铺的运营管理和经营的可持续性；从经营者需求看，五金经营客户认同一楼商铺价从经营者需求看，五金经营客户认同一楼商铺价值，租赁需求旺盛。值，租赁需求旺盛。专业市场存在机会专业市场存在机会项目专业市场产品的突破方向项目专业市场产品的突破方向街区型五金专业市场街区型五金专业市场75市场机会总结2商业市场突破方向以本项目居民为基础，兼顾周边客户的生活需求商业市场1住宅产品的突破方向户型、规划布局、建筑外观、园林、配套设施和物业管理住宅市场3专业市场突破方向打造五金机电专业市场街区，整合五金
94、机电城形成集聚效应专业市场76发展战略和整体定位4发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动区物业发展建议经济测算项目占位77案例借鉴与启示案例选取的原则：案例选取的原则：城市新区住宅产品市场发展处于初级阶段打造领先型产品，实现快速销售案例研究的切入点：案例研究的切入点：在市场处于初级阶段的情况下，如何跳出传统的核心产品层竞争模式，以错位产品设计策略，打造领先型的产品？如何迎合客户的“好面子”消费特征，促进住宅产品的快速去化？蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇消费心理准确感知与把握，产品创新、高调营销战消费心理准确感知与把握，产品创新、高调营销战略是项目成功的
95、关键。略是项目成功的关键。案例借鉴案例借鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇78占地面积占地面积: : 20096 建筑面积建筑面积: : 104888 （其中，商业1.5万）容积率容积率： 4.5绿化率绿化率：45%总户数总户数: : 701户停车位停车位: : 337个项目地址项目地址： 蔡甸新城区蔡甸广场以南 开发商开发商： 武汉金家房地产开发有限公司物业管理公司物业管理公司： 武汉市安家物业管理有限公司营销中心蔡甸广场项目位置效果图案例借鉴案例借鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇蔡甸首个地中海主题园林城市精英住区79主题园林：直接拷贝万科高尔夫地中海风情园林，打造区域内绝无仅有的精致中心泳池景观
96、定义高端案例借鉴案例借鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇80样板间展示：精品样板间实景呈现，展现未来生活场景，通过细节展示和高端体验打动购房者样板间开放时，邀请业主脱鞋走上地板，亲自感受新生活的惬意；样板间内部通过细节勾勒未来居住梦想，使购房者感受到尊贵服务品质。案例借鉴案例借鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇81门童开门保安岗亭引导停车专设停车位喷泉叠水鲜花、休闲椅摆放看房管理案例借鉴案例借鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇营销中心展示：设置门童开门、保安、停车位等现场包装，体现项目档次，展现身份感82单元入口处50米铺设红地毯导示系统楼道内包装楼梯内摆放绿植、花架专业保洁服务看房通道展板案例借鉴案例借
97、鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇现场阵地包装：设置系统化营销包装系统，体现项目人文关怀，提高项目档次预期8320102010年年4 4月，开月，开放园林放园林43004300380038003600360020092009年年1212月，开放月，开放精装样板间和工程精装样板间和工程样板间样板间20092009年年9 9月，月，项目开盘项目开盘45004500营销成果：项目均价从3600元/涨到4500元/，价格高于周边项目12001900元/案例借鉴案例借鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇84案例启示：成本控制，产品超越、园林呈现、配套补充是塑造住宅错位竞争力的核心策略首创实景样板房展示首创实景样板
98、房展示1 13 3首创地板采暖、首创新风系统，打造恒温首创地板采暖、首创新风系统，打造恒温HOUSEHOUSE6 675007500大型仓储超市大型仓储超市7 7300300私家会所私家会所4 4首创精装风情园林首创精装风情园林首创精装酒店大堂展示首创精装酒店大堂展示2 2产品：成本控制，产品超越产品：成本控制，产品超越通过产品局部精装展示及产品领先，拔升客户感知园林：局部打造，实景呈现园林：局部打造，实景呈现给到客户眼见为实的面子感配套：生活配套配套：生活配套+ +人性化配套人性化配套既有满足业主日常生活的大型超市，又有能够拔升项目形象的私家会所5 5打造蔡甸首个小区游泳池打造蔡甸首个小区游
99、泳池案例借鉴案例借鉴蔡甸金家新都汇蔡甸金家新都汇85项目战略推导整体战略整体战略成功案例启示成功案例启示项目本体项目本体项目建筑面积达26万，为黄石北区域唯一的大规模综合体项目商业市场商业市场黄石商业主要集中在老城区，存在巨大的升级空间，同时，项目区域未来商业需求巨大，存在巨大的机遇；投资者和经营客户普遍认可项目的发展商业街区的前景，项目机会大。专业市场专业市场从投资客户需求看，有较强的商铺投资意愿，较为关注商铺的运营管理和经营的可持续性；从经营者需求看，五金机电经营客户认同一楼商铺价值，租赁需求旺盛。从机会挖掘中得到的项目启示从机会挖掘中得到的项目启示住宅市场住宅市场产品打造仍集中于核心产品
100、层面；潜在客户对住宅的置业关注点已上升到外围、外延产品层；通过建筑外观、园林、配套设施（教育+商业）和物业管理等价值点的打造，可以塑造项目错位竞争优势。产品：成本控制，产品超越。通过产品局部精装展示及产品领先，拔升客户感知。园林：局部打造，实景呈现。给到客户眼见为实的面子感。配套：生活配套+人性化配套。既有满足业主日常生活的大型超市，又有能够拔升项目形象的私家会所。86项目核心发展战略项目发展战略依托区域，自我强化中心诉求，以高品质居住氛围、特色专业市依托区域，自我强化中心诉求，以高品质居住氛围、特色专业市场的打造彰显现代生活方式。场的打造彰显现代生活方式。产品我为中心，重塑价值项目定位区域领
101、导者，将从核心产品层、外围、外延产品项目定位区域领导者，将从核心产品层、外围、外延产品层重塑区域价值标准。层重塑区域价值标准。依托区域逐步成熟的专业市场，打造五金专业市场，实现商依托区域逐步成熟的专业市场，打造五金专业市场，实现商业价值最大化；配合业价值最大化；配合“内外城内外城”，打造全新现代都市生活方，打造全新现代都市生活方式。式。以成本控制为核心理念，打造标杆城市住宅，保障现金流；以成本控制为核心理念，打造标杆城市住宅，保障现金流；以顺势而为为核心思路，最大化商业价值，循序渐进，控制以顺势而为为核心思路，最大化商业价值，循序渐进，控制风险。风险。占位区域标杆，代言都市开发高端立势，引爆市
102、场项目双核驱动，成功私享建筑太高，容易引发恐高建筑太高，容易引发恐高! !调性太高，容易曲高和寡调性太高，容易曲高和寡! !档次太高，容易设置门槛档次太高，容易设置门槛! !对于现代都市生活方式的高端诠释却是现代都市追梦人的永恒迷药对于现代都市生活方式的高端诠释却是现代都市追梦人的永恒迷药！p高举高打，占位黄石北市场标杆！以都市资源私享，代言黄石高举高打，占位黄石北市场标杆！以都市资源私享，代言黄石北，树立鲜明市场标签！北，树立鲜明市场标签！p以成功者私享的少数派圈层区隔，引发主城区外溢客户的价值以成功者私享的少数派圈层区隔，引发主城区外溢客户的价值思辨与认同感！思辨与认同感！在黄石北，注定有
103、一种生活是属于少数派的！在黄石北，注定有一种生活是属于少数派的！在黄石北，注定有一种生活是成功者私享的！在黄石北，注定有一种生活是成功者私享的！90项目整体形象定位项目整体形象定位黄石北26万豪门尊邸“商业+教育”双核驱动代言黄石北的成功者私享尊邸 91项目案名建议：项目案名建议：紫金紫金华府华府金色人生，巅峰跨越金色人生，巅峰跨越p项目案名的确定原则：充分展现项目代言黄石北的综合体大盘气势体现项目我为中心的高端城市生活特质体现与客户尊崇身份的匹配性展示项目开发规模化满足项目差异化推广的需要92项目整体规划思路5发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动
104、区物业发展建议经济测算项目占位93土地价值分析土地价值分析土地价值土地价值以住宅、商业两类物业最主要的影响因素为基础，区分项目各区域土地价值p网格划分的原则：网格划分的原则： 方格网划分产生的大量边角地要进行整合。方格网划分产生的大量边角地要进行整合。 在能反映地块实际资源的前提下尽量保持方正。在能反映地块实际资源的前提下尽量保持方正。 网格的大小由地块范围面积和合理的网格数量决定。网格的大小由地块范围面积和合理的网格数量决定。 影响因素影响因素K1K1K2K2K3K3K4K4交通条件交通条件好好差差中中差差公交站点公交站点好好- - - -消费人流消费人流好好中中- - -私密性私密性差差中
105、中差差好好项目昭示性项目昭示性好好差差中中差差价值判断价值判断居住价值低居住价值低商业价值高商业价值高商业价值偏商业价值偏低低居住价值低居住价值低商业价值商业价值低低居住价值居住价值低低居住价值居住价值最佳最佳商业价值商业价值低低湖滨西路北延长线湖滨西路北延长线宜黄高速宜黄高速迎宾大道迎宾大道K1K2K3K4方案一：东北角设置集中商业总建筑面积40000，剩余商业街区约20430，住宅面积202304开发方向开发方向方案一方案一小区主入口车行主入口小区次入口4F4F2F2F2F2F2F2F2F2F序号序号物业类型物业类型建筑面积（）建筑面积（）面积占比面积占比1 1北侧沿街商业（持有）北侧沿街
106、商业（持有）570057002%2%2 2西、南侧沿街商业西、南侧沿街商业900090003%3%3 3东侧商业街区东侧商业街区573057302%2%4 4东侧集中式商业（持有）东侧集中式商业（持有）400004000016%16%5 5住宅住宅20230420230477%77%6 6合计合计262734262734100%100%序号序号物业类型物业类型建筑面积（）建筑面积（）面积占比面积占比销售单价（元销售单价（元/ /）销售金额（万元）销售金额（万元）销售权重销售权重1北侧沿街商业北侧沿街商业（持有）（持有）57002%1-2F00 0%2西、南侧沿街商业西、南侧沿街商业90003%
107、1-2F1200010800 10%3东侧商业街区东侧商业街区57302%1-2F150008595 8%4东侧集中式商业（持东侧集中式商业（持有）有）4000016%3F00 0%5住宅住宅20230477%450091037 82%6合计合计262734100%110432 100%开发方向开发方向方案一方案一持有型集中商业和北侧沿街商业45700，销售型商业街区14730，住宅全销售，销售总收入11.04亿元96项目总收入约11.04亿元，项目净利润约1.59亿元，成本利润率约17%成本预估成本预估销售收入预估销售收入预估总收入：总收入：11.04亿元亿元住宅：9.1亿元商业（销售）：1
108、.84亿元项目总成本：项目总成本：9.459.45亿元亿元项目总收入：项目总收入：11.0411.04亿元亿元项目净利润：项目净利润：1.591.59亿元亿元成本利润率：成本利润率：17%17%投资收益评价投资收益评价开发方向开发方向方案一方案一总成本：总成本：9.45亿亿=土地成本（2亿）+建筑成本（5.25亿）+相关税费成本（2.20亿）说明：说明：1 1、根据区域市场现状，暂定各物业开发、根据区域市场现状，暂定各物业开发建安成本为建安成本为20002000元元/ /；2 2、根据房地产开发一般规律，项目税费、根据房地产开发一般规律，项目税费比例按总销售金额比例按总销售金额20%20%计；
109、计；3 3、项目土地总成本约、项目土地总成本约2 2亿元。亿元。说明：说明：1 1、参考区域市场现状，暂定住宅价格、参考区域市场现状，暂定住宅价格45004500元元/ /，商铺销售均价区间，商铺销售均价区间12000-12000-1500015000元元/ /2 2、暂定住宅占比、暂定住宅占比77%77%，商业占比，商业占比23%23%项目开发成本利润率17%，持有商业物业约4.57万。小区主入口车行主入口小区次入口方案二：东南角设置集中商业3200，北侧、东侧和南侧设置商业街26800，住宅面积232734开发方向开发方向方案方案 二二序号序号物业类型物业类型建筑面积建筑面积（）（）面积面
110、积占比占比备注备注1 1北侧沿街商业北侧沿街商业900090004%4%2F,2F,进深进深1515米米2 2东侧商业街区东侧商业街区14200142005%5%3F,3F,进深进深1515米米3 3南侧商业街南侧商业街360036001%1%3F,3F,进深进深1515米米4 4集中商业（持有）集中商业（持有）320032001%1%2F,2F,单层单层160016005 5住宅住宅23273423273489%89%6 6合计合计262734262734100%100%注：住宅体量包括了由商业转化而来的注：住宅体量包括了由商业转化而来的3034030340。2F2F2F2F2F2F3F3F
111、3F3F小区次主入口序号序号物业类型物业类型建筑面积（）建筑面积（）面积占比面积占比销售单价（元销售单价（元/ /）销售金额（万元）销售金额（万元）销售额占比销售额占比1北侧商业街（持有）北侧商业街（持有）90004%2东侧商业街区东侧商业街区142005%1250017750 14%3南侧商业街南侧商业街36001%120004320 3%4集中商业（持有）集中商业（持有）32001%5住宅住宅23073488%450010383083%6幼儿园（持有）幼儿园（持有）20001%7合计合计262734100%125900 100%注：住宅销售额中，包括了注：住宅销售额中，包括了30340商业
112、指标转化的销售额商业指标转化的销售额13653万元。万元。开发方向开发方向方案二方案二持有型商业街区12200，销售型商业街区17800，销售型住宅230734，销售总收入12.59亿元99项目总收入约12.59亿元，项目净利润约2.81亿元，成本利润率约29%成本预估成本预估销售收入预估销售收入预估总收入：总收入：12.59亿元亿元住宅：住宅：10.38亿元亿元商业（销售）：商业（销售）：2.21亿元亿元项目总成本：项目总成本：9.789.78亿元亿元项目总收入：项目总收入：12.5912.59亿元亿元项目净利润：项目净利润：2.812.81亿元亿元成本利润率：成本利润率：29%29%投资收
113、益评价投资收益评价开发方向开发方向方案二方案二总成本：9.78亿=土地成本（2亿）+建筑成本（ 5.25亿）+相关税费成本（2.53亿）说明：说明：1 1、根据区域市场现状，暂定各物业开发、根据区域市场现状，暂定各物业开发建安成本为建安成本为20002000元元/ /；2 2、根据房地产开发一般规律，项目税费、根据房地产开发一般规律，项目税费比例按总销售金额比例按总销售金额20%20%计；计；3 3、项目土地总成本约、项目土地总成本约2 2亿元。亿元。说明：说明：1 1、参考区域市场现状，暂定住宅价格、参考区域市场现状，暂定住宅价格45004500元元/ /，商业均价，商业均价12000-12
114、50012000-12500元元/ / ；2 2、暂定住宅占比、暂定住宅占比89%89%，商业占比，商业占比11%11%项目开发成本利润率29%，持有商业物业约1.22万，30430商业指标转化为住宅。对比项目对比项目方案方案1 1方案方案2 2说明说明财务财务成本利润率成本利润率17%17%29%29%-净利润额净利润额1.591.59亿元亿元2.812.81亿元亿元-市场市场实际销售情况实际销售情况集中商业开发期内难以顺利销售集中商业开发期内难以顺利销售商业街市场接受度高，去化速度快商业街市场接受度高，去化速度快经验结合黄石市场对本项目的判经验结合黄石市场对本项目的判断断商业后期运营商业后
115、期运营集中商业招商运营投入大集中商业招商运营投入大持有商业量少，风险可控持有商业量少，风险可控经验结合黄石市场对本项目的判经验结合黄石市场对本项目的判断断企业运作企业运作操作难度操作难度4.574.57万集中商业持有，抵押贷款万集中商业持有，抵押贷款金额有限，后续销售依靠商业经营，金额有限，后续销售依靠商业经营，风险大风险大商业面积占比商业面积占比11%11%，突破规划指标限制，突破规划指标限制，存在政府公关难度存在政府公关难度-从财务分析和市场可实现性角度出发，结合企业运作能力，建议深化方案二开发方向开发方向方案必选方案必选101整体布局整体布局概念规划示意概念规划示意结合地块价值和地块现状
116、，打造“内城”+“外城”围合式布局，保证住宅私密性，实现商业价值提升住宅与商业分开，商业街、专业市场集中布局，住住宅与商业分开，商业街、专业市场集中布局，住宅集中布局，实现动静分区，形成宅集中布局，实现动静分区，形成“内城内城”和和“外城外城”。内城内城住宅为主，保证居住舒适性、私密性住宅为主，保证居住舒适性、私密性外城外城商业为主，保证商业昭示性、开放性商业为主，保证商业昭示性、开放性p商业集中在昭示性、进入性最强区域：商业集中在昭示性、进入性最强区域：专业市场：沿湖滨西路延长线分布，引入五金机电城人流，专业市场：沿湖滨西路延长线分布，引入五金机电城人流，提升专业市场价值；提升专业市场价值；
117、沿街商业：针对社区居民及周边客户一般需求，利用展示沿街商业：针对社区居民及周边客户一般需求，利用展示性相对较差的地块位置，保证沿街商业价值。性相对较差的地块位置，保证沿街商业价值。住宅集中在地块中央，阻隔外界对社区的影响，提升住宅住宅集中在地块中央，阻隔外界对社区的影响，提升住宅的私密性，保证社区居民居住舒适度。的私密性，保证社区居民居住舒适度。湖滨西路北延长线湖滨西路北延长线宜黄高速宜黄高速迎宾大道迎宾大道商业1商业住宅商业内城内城居居住私密性住私密性外城外城商商业开放性业开放性102物业发展建议6发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动区物业发展建
118、议经济测算项目占位103住宅物业发展建议住宅物业发展建议104住宅产品形象定位住宅产品形象定位黄石北黄石北代言都市的城市精品华宅代言都市的城市精品华宅 超越想象的城市生活示范区超越想象的城市生活示范区105以城区外溢客户和区域内客户作为项目的主要客户，确保项目拥有稳定的客户流住宅定位住宅定位住宅客户定位住宅客户定位补补充充客客户户重重要要客客户户核心客户核心客户重要客户：25%客户群体：客户群体：区域内客户区域内客户置业目的：置业目的：自住为主，首次置业或首次改善型为主产品与需求对接：产品与需求对接：控面积控面积、控总价，提高产品性价比；打造优质生活服务配套生活服务配套体系，营造良好生活氛围；
119、完善商业配套商业配套体系，提高项目升值潜力。核心客户：60%客户群体：客户群体： 城区外溢客户城区外溢客户置业目的：置业目的：自住，首置或改善居住环境产品与需求对接：产品与需求对接：优化户型设计，控面积控面积、控总价，提高性价比；完善生活和教育配套生活和教育配套，营造居家生活氛围；通过建筑外观、园林、物管服务建筑外观、园林、物管服务进一步提升客户感知价值。补充客户：15%客户群体：客户群体： 进城客户、鄂州客户、投资客户进城客户、鄂州客户、投资客户产品与需求对接：产品与需求对接：风情化外立面外立面打造，强烈的视觉冲击；实景园林、售楼处和样板间实景园林、售楼处和样板间打造；完善生活和教育配套生活
120、和教育配套，改善投资预期。106以核心客户为主轴，紧抓重要客户，争取补充客户，稳定客户基础，夯实项目价值项目是区域大盘，需丰富客户结构，并根据开发节奏，实时项目是区域大盘，需丰富客户结构，并根据开发节奏，实时调整客户策略。调整客户策略。城区外溢客户是项目价值实现的关键支撑，是项目最主要的城区外溢客户是项目价值实现的关键支撑，是项目最主要的客户。客户。 区域内客户对项目价值的维护和提升起重要作用，是项目的区域内客户对项目价值的维护和提升起重要作用，是项目的重要客户。重要客户。核心客户核心客户城区外溢客户城区外溢客户重要客户重要客户区域内客户区域内客户补充客户补充客户投资、进城、鄂州投资、进城、鄂
121、州投资、进城及鄂州客户关系项目价值的延展和提升，是项目投资、进城及鄂州客户关系项目价值的延展和提升，是项目努力争取的补充客户。努力争取的补充客户。住宅定位住宅定位住宅客户策略住宅客户策略107随着项目开发运营的不断深入，目标客户群体将随项目形象、配套建设的进度而演变区域成熟自身完善客户比例项目初期项目中期项目后期p通过实景展示和营销推广，项目的标杆形象开始树立。p项目成为区域标杆项目；p生活和商业配套完善，居住和投资价值显著提升。p经过前期的开盘热销和强势推广，项目标杆形象确立；p商业配套投入市场，项目的生活便利性和形象大幅提升；p利益兼顾，大量住宅开发回现。住宅定位住宅定位住宅客户演变住宅客
122、户演变核心客户（城区外溢客户）（城区外溢客户）重要客户（区域内客户）（区域内客户）补充客户（进城、投资客户）（进城、投资客户）108市区外溢客户：受市区高房价挤压，个人购买力有限，但对居住品质、周边配套等有一定要求n客户特征：个人购买力有限，在市区内无力购买更舒适的产品，因此选择外溢至花湖区域，对居住品质、周边生活便利度有一定追求n客户来源：黄石市内离花湖较近的区域n年龄特征：20-35岁，处于事业的起步或上升阶段n支付能力：较强，意愿改善居住环境的程度不同，支付的价格也不同n置业经历：多为首置、首改客户，部分为二次置业，对于项目的核心能力和关键点有自己的看法n核心关注点：性价比、户型、配套、
123、园林、物管n户型需求：舒适2房、3房n代表项目：金桥水岸、江南名居、黄石共和城、大桥一品园关键词：性价比、居住舒适度、配套访谈语录：潘先生：江南名居业主“感觉江南名居建筑密度太大、有的房子采光不好当时购买的主要原因在于这边交通方便，如果绿化和配套更完善的话就好了”张女士：江南名居业主“主要是看重了这边地段好，在十字路口这里，比较关心项目后期的环境、配套、物业，建筑质量也非常重要，希望到时候住进去别太差”住宅定位住宅定位核心客户核心客户109109109n客户特征：看重工作距离，对性价比、周边生活配套较为敏感n客户来源：区域三缘性客户（工作缘、亲缘、地缘），包括专业市场客户、周边居民等n年龄特征
124、：25-40岁，处于事业的发展期n支付能力：具备一定支付能力n置业经历：首置、首改为主，部分有多次置业经历，普遍对项目有自己的判断标准n核心关注点：性价比、配套、升值潜力n户型需求：紧凑型2房、3房，舒适型3房n代表项目：黄石共和城、金桥水岸、大桥一品园关键词：性价比、配套、升值潜力区域内客户：追求生活便利性，关注产品性价比，看重配套及投资价值，以首置和首改为主访谈语录：卫飞：黄石共和城销售“黄石共和城的绿化比较好，当地客户都普遍看重园林景观物业管理公司是开发商组建的，但是请了戴德梁行作为顾问，客户非常认可”陈小姐：金桥水岸销售“以周边客户为主，大部分是上班族，花湖过来买的客户较少，有不少阳新
125、的客户”住宅定位住宅定位重要客户重要客户110110110进城客户：支付能力相对较强，看重产品的性价比、环境以及配套等，同时较为关注子女的教育问题n客户特征：进城人群，以花湖周边县市为主n行业来源：浠水、阳新等地进城客户，包括部分鄂州外溢客户n年龄特征：25-45岁，处于事业的发展、成熟期n支付能力：较强n置业经历：大部分为首置（希望一次性置业到位）、首改客户n核心关注点：产品性价比（多面积、多功能空间）、周边配套（交通、教育、商业）n户型需求：紧凑型3房为主，部分舒适型2房、3房（视项目价格水平定）n代表项目：江南名居、金桥水岸关键词：性价比、环境、配套（交通、教育等）访谈语录：王小姐：江南
126、名居业主“这边进城、回乡下都很方便，正好在周边上班，所以就买了，如果能兑现开盘的优惠就好了这边园林绿化配套不够”盛先生夫妻：江南名居业主“考虑在黄石这买房子，主要是因为这个项目离家近（家住江北那边），而且交通挺方便”住宅定位住宅定位补充客户补充客户111111111投资客户：以投资和保值资产为主，更加关注项目地段以及未来发展潜力，同时兼顾部分自住需求n客户特征：关注地段、周边配套和升值潜力，拥有更为丰富的投资经验，具有自己独特的评价n行业来源：中高端、高端企业主、企事业单位中高层、中高端生意人n年龄特征：35-40岁，处于事业的上升期n支付能力：较强，对于价值点关注较多，例如城市核心地段物业、
127、重点中学周边物业等n置业经历：多次置业，对于项目形成自己的判断标准n核心关注点：地段、配套、升值空间n户型需求：1房及紧凑型2房n代表项目：江南名居、新领地关键词：地段、升值潜力、发展潜力访谈语录：祝先生：江南名居业主“在外地已经买了4套房子了，主要看重这边交通方便，有继续投资的可能”吴先生：江南名居业主“位置还不错，价格也还可以接受，另外距离到武汉的城际铁路近，孩子在武汉，是为他买的，应该算是投资了，主要想保值”住宅定位住宅定位补充客户补充客户112结合住宅市场机会，针对目标客户的敏感点，推导出项目住宅产品的定位方向住宅定位住宅定位定位方向定位方向项目客户核心关注点分析项目客户核心关注点分析
128、客户类型客户类型客户占比客户占比核心关注点核心关注点共同关注点共同关注点城区外溢客户城区外溢客户60%60%性价比、环境、配套、园林、物管、户型性价比、环境、配套、园林、物管、户型性价比、配套性价比、配套专业市场客户专业市场客户25%25%性价比、配套、升值潜力性价比、配套、升值潜力进城客户进城客户15%15%性价比、周边配套性价比、周边配套投资客户投资客户地段、配套、升值空间地段、配套、升值空间p住宅产品定位原则：符合项目领导者的整体定位原则，创新住宅产品价值评价体系；结合住宅市场机会点市场机会点，形成差异化，跳脱竞争红海；基于项目住宅客户定位，在满足客户共同关注点满足客户共同关注点的同时，
129、契合主流客户的敏感点主流客户的敏感点，夯实项目价值基础。市场机会点：市场机会点： 优化户型户型、规划布局规划布局等核心产品层，在建筑风格、建筑风格、园林、主题化配套设施和物业园林、主题化配套设施和物业管理管理等外围、外延产品层着重发力。定位方向：定位方向：1.1.户型优化，控面积、控总价，提升性价比；户型优化，控面积、控总价，提升性价比； 2. 2.在建筑风格、园林、物管等感知度高的方面着重发力，夯实项目在建筑风格、园林、物管等感知度高的方面着重发力，夯实项目价值基础；价值基础； 3. 3.人性化配套设施打造，全面提升客户价值感知。人性化配套设施打造，全面提升客户价值感知。113定位城市精品住
130、宅，以“舒适性”和“性价比”的平衡实现项目价值突破精品住宅精品住宅是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑的前瞻性技术突破，是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑的前瞻性技术突破，也满足了城市发展对居住效率和集约性的需求，实现舒适性与性价比的高效平衡。也满足了城市发展对居住效率和集约性的需求，实现舒适性与性价比的高效平衡。精品住宅产品的核心价值精品住宅产品的核心价值高性价比高性价比空间的高效集约运用，提高居住的效率；空间的高效集约运用，提高居住的效率；高舒适性高舒适性以产品设计和公共空间打造提升项目的舒适性。以产品设计和公共空间打造提升项目的舒适性。住
131、宅定位住宅定位住宅产品定位住宅产品定位114整体以设计阶段的成本控制为关键,从规划、建筑、园林设计三方面进行成本把控成本控制的原则应贯穿于整个开发流程中开发流程：前期准备阶段设计阶段施工阶段销售阶段前期准备阶段、施工阶段、销售阶段的成本相对固定，主要依靠开发商的执行能力把控，将不作为本阶段的解决前期准备阶段、施工阶段、销售阶段的成本相对固定，主要依靠开发商的执行能力把控，将不作为本阶段的解决重点；应主要从设计阶段把节约成本作为设计原则，贯彻成本控制意识，做到事前控制。重点；应主要从设计阶段把节约成本作为设计原则，贯彻成本控制意识，做到事前控制。设计阶段节约成本的具体举措规划设计建筑设计园林设计
132、最大化地面停车空间,减少地下停车带来的高成本利用地形特征建半地下阳光停车空间，降低成本选择ARTDECTO建筑风格，彰显外豪，并降低成本通过建筑师打造出的设计感而非名贵材质和复杂工艺来体现风情与品质感园林重点打造入口、景观轴线和成本较低的小品体现建筑风格精髓将成本投入集中到展示区内，其余的园林部分仅做足基本面，降低整体成本住宅设计原则住宅设计原则成本控制成本控制115在集约用地和成本控制基础上，重新定义居住价值，打造经济、舒适的人性化居所住宅设计要点住宅设计要点价值体系价值体系0101建筑单体建筑单体ARTDECTO经典建筑风格，彰显尊贵的身份感0202创新户型创新户型在确保功能性的前提下控面
133、积，提升产品性价比风情的地中海式园林，凸显异域风情与人文特质0303主题园林主题园林完善的社区运动设施，让生活充满活力半地下阳光车库，彰显低调的奢华配套高标准双语幼儿园，让孩子赢在起跑线0606人性化配套人性化配套0505双语幼儿园双语幼儿园住住宅宅物物业业发发展展建建议议0707品牌物管品牌物管引进专业物管公司顾问，打造黄石标杆人文住区0404半地下车库半地下车库宏维星都（鸟瞰图）宏维星都（鸟瞰图）宏维星都（效果图）宏维星都（效果图）宏维星都（实景图）宏维星都（实景图）宏维星都（实景图）宏维星都（实景图）三江共和城（鸟瞰图）三江共和城（鸟瞰图）三江共和城（效果图）三江共和城（效果图）三江共和
134、城（实景图）三江共和城（实景图）三江共和城（实景图）三江共和城（实景图）124lART-DECOART-DECO住宅特征主要体现在住宅特征主要体现在其外立面和内饰的装饰上，主其外立面和内饰的装饰上，主要特点有：要特点有：垂直的线条垂直的线条对称的几何化造型对称的几何化造型暖色调的运用暖色调的运用经典三段式结构经典三段式结构龙湖唐宁龙湖唐宁ONEONE保利东湾保利东湾合生霄云路合生霄云路8 8号号中铁华胥美邦中铁华胥美邦ART-DECO即艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，曾一度流行于上海二十世纪三十年代；回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素的运用表达高端阶层所追求的高贵感，而摩登的形体又赋予
135、古老的、贵族的气质，代表的是一种现代的城市精神；ART-DECO的挺拔与高耸是对不断超越的人文精神和力量的最好诠释。ART-DECO建筑风格：古典与现代风格完美结合的佼佼者，既体现项目的现代气息，又不失艺术与内涵住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体125ART-DECO建筑风格01垂直的线条：以垂直线条塑造建筑挺拔感和向上升腾动势，塑造视觉冲击感以垂直、简练的线条，营造出挺拔感和高耸感，凸显建筑拔地而起、傲然于世的非凡气势；挺拔的线条配合顶端阶梯状收缩表现出不断向上升腾的动势，赋予建筑神秘感和浪漫感。住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体126ART-DECO建筑风格02
136、对称化几何造型：灵活运用重复、对称、渐变等手法使建筑简练而不失优雅重视运用几何块体、重复线条以及曲折线，以简练的对称结构赋予建筑强烈的时代气息和现代感住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体127ART-DECO建筑风格03色调的运用：整体以暖色系、浅色调为主，点缀明亮色彩，体现高品质感暖色调具有较强的抗污、抗老化能力，经历时光和风雨的洗礼后更显沧桑与内涵暖色调具有较强的抗污、抗老化能力，经历时光和风雨的洗礼后更显沧桑与内涵住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体128ART-DECO建筑风格04经典三段式构造：顶部以檐口、退台、简洁构架等设计细节，强化城市意象檐口檐口塔楼式退
137、台塔楼式退台顶部阶梯状收分顶部阶梯状收分着重打造可感知的细节：着重打造可感知的细节：檐口、塔楼式退台、顶部阶梯状收分等需体现在住宅产品中；顶部简洁化：顶部简洁化：以简洁构架弱化高层的压抑感，展现“坐标”定位；成本控制原则：成本控制原则：设计时，以上符号元素须避免过于繁复的工艺。顶部简洁构架，展现坐标气质顶部简洁构架，展现坐标气质住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体129ART-DECO建筑风格04经典三段式构造：主体部分可以部分采用真石漆，体现档次，适当控制成本真石漆真石漆真石漆效果图真石漆效果图主体部分采用真石漆主体部分采用真石漆住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体1
138、30ART-DECO建筑风格04经典三段式构造：底部选用比建筑主色调略微厚重的石材，凸显庄重与尊贵底部通过重点线条的精细底部通过重点线条的精细化打造凸显项目品质化打造凸显项目品质局部雕花与镂空更显精致与档次局部雕花与镂空更显精致与档次底层商业外立面采用尊贵石材，局部使用明色调，与住宅区分，玻璃橱窗镂空雕花设计底层商业外立面采用尊贵石材，局部使用明色调，与住宅区分，玻璃橱窗镂空雕花设计住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体131建筑意向（效果图）建筑意向（效果图）132建筑意向（效果图）建筑意向（效果图）建筑意向（效果图）建筑意向（效果图）133建筑意向（效果图）建筑意向（效果图）13
139、4挑高入户大堂：开创黄石挑高入户大堂设计之先河，凸显项目档次推出黄石市场首个挑高入户大堂，提升项目档次；入户大堂面积控制在100以内，层高控制在6m以内，适当采用高档材料，在保证外豪的同时尽量控制成本；可考虑在大堂设置休息区，摆放座椅，方便客户，提高大堂的实用性。住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体135架空层利用：打造实用性社区运动设施，培育邻里交流空间住宅设计要点住宅设计要点0101建筑单体建筑单体户型配比：结合舒适度+实用性+市场认可，以三房为主，适当控制户型面积，便于总价控制p户型设置原则：户型设置原则：控面积、控总价，提高性价比设计设计8080以下的小两房以下的小两房和1
140、00左右的小三房；结合市场主力户型区间，设置回现产品三房产品是区域主力畅销户型；适当填补市场空白区域内110-120面积段产品相对稀缺。住宅设计要点住宅设计要点户型配比建议户型配比建议户型户型面积段面积段面积占比面积占比建筑面积（）建筑面积（）套数套数套数占比套数占比目标客户目标客户两房两房80-8880-8825%25%57684 57684 687 687 30%30%城区外溢客户、投资型城区外溢客户、投资型客户客户小三房小三房88-10588-10530%30%69220 69220 729 729 32%32%专业市场客户、城区外专业市场客户、城区外溢客户溢客户普通三房普通三房105-
141、120105-12040%40%92294 92294 803 803 35%35%专业市场客户、外溢改专业市场客户、外溢改善型客户、进城客户善型客户、进城客户四房四房120-140120-1405%5%11537 11537 89 89 4%4%外溢改善型客户、专业外溢改善型客户、专业市场客户市场客户总计总计100%100%230734 230734 2307 2307 100%100%注：以上面积占比建议为注：以上面积占比建议为2828日蕲春会议沟通确定意见日蕲春会议沟通确定意见两房户型建议两房户型建议户型户型70-8570-85两房两厅一卫两房两厅一卫名称名称紧凑两房紧凑两房户型特征说明
142、及功能配置户型特征说明及功能配置要要(必备必备)应配备生活阳台及景观阳台提升舒适度应配备生活阳台及景观阳台提升舒适度参数参数尺寸（轴线）尺寸（轴线）使用面积使用面积备注备注功能功能客厅客厅开间开间3.3m12餐厅餐厅2.1*3.08半独立设置半独立设置主卧主卧开间开间3.0m10带飘窗带飘窗次卧次卧开间开间2.5m8主卫主卫1.5*2.44厨房厨房1.8*2.75带生活阳台带生活阳台阳台阳台进深进深1.2-2m计半面积计半面积面积赠送方式面积赠送方式阳台、飘窗阳台、飘窗138两房户型参考两房户型参考0101精致两房，户型控制得当；精致两房，户型控制得当；南北通透，布局方正，动静分区；南北通透，
143、布局方正，动静分区；全南朝向，全明设计；全南朝向，全明设计；主卧全景步入式飘窗，空间赠送主卧全景步入式飘窗，空间赠送4 4。2室2厅1卫 70.00（赠送4）139两房户型参考两房户型参考0202全景南向阳台，观景效果好；主次卧全景步入式飘窗全赠送；全明设计，干湿分区，细节打造到位。2室2厅1卫 76.00（赠送5）2室2厅1卫 80.00两房户型参考两房户型参考0303全景南向阳台，观景效果好；功能阳台打造，实用性高；全景步入式飘窗全赠送；全明设计，细节打造到位。小三房户型建议小三房户型建议户型户型90-105三房两厅三房两厅一一卫卫名称名称经济三房经济三房户型特征说明及功户型特征说明及功能
144、配置要能配置要(必备必备)赠送面积可改房，确保达到三房两厅两卫的标配赠送面积可改房，确保达到三房两厅两卫的标配参数参数尺寸（轴线）尺寸（轴线）使用面积使用面积备注备注功能功能客厅客厅开间开间3.6m15餐厅餐厅2.4*3.08半独立设置半独立设置主卧主卧开间开间3.3m15配浴缸主卫配浴缸主卫次卧次卧开间开间2.8m10次卧次卧+ +功能房功能房客卫客卫1.6*2.55配淋浴配淋浴厨房厨房2.1*2.76带生活阳台带生活阳台阳台阳台进深进深1.2-2m计半面积计半面积增值部分增值部分（选作）（选作）入户花园或多功能房入户花园或多功能房复式或错层，送空间复式或错层，送空间赠送面积赠送面积15-1
145、8142面积95.00，赠送8南北双阳台设计；主次卧全景步入式飘窗全赠送；全明设计，南北通透户型，采光效果好。小三房户型参考小三房户型参考0101143全景南向阳台；步入式飘窗设计，赠送6空间；全明设计，多空间，面积控制得当。小三房户型参考小三房户型参考0202面积95.00，赠送6144南北双阳台；南北通透，布局方正；6空中花园赠送，2房变3房，空间利用度高；全明户型设计，无暗房。小三房户型参考小三房户型参考0303面积101.00，赠送11，2变3大三房户型建议大三房户型建议户型户型110-120三房两厅两卫三房两厅两卫名称名称舒适三房舒适三房户型特征说明及功户型特征说明及功能配置要能配置
146、要(必备必备)确保达到三房两厅两卫的标配确保达到三房两厅两卫的标配尺寸（轴线）尺寸（轴线）使用面积使用面积备注备注功能功能客厅客厅开间开间4.5m17餐厅餐厅2.6*3.08独立设置独立设置主卧主卧开间开间3.6m17配浴缸主卫配浴缸主卫次卧次卧开间开间2.8m10两次卧两次卧客卫客卫1.7*2.55配淋浴配淋浴厨房厨房2.2*2.96.5带生活阳台带生活阳台阳台阳台进深进深1.8-2m计半面积计半面积增值部分增值部分（选作）（选作）入户花园或多功能房入户花园或多功能房面积赠送方式面积赠送方式入户花园、阳台、飘窗入户花园、阳台、飘窗大三房户型参考大三房户型参考0101四房户型建议四房户型建议户
147、型户型130-140四四房两厅两卫房两厅两卫名称名称舒适四房舒适四房户型特征说明及功能户型特征说明及功能配置要配置要(必备必备)赠送面积可改房，确保达到四房两厅两卫的标配赠送面积可改房，确保达到四房两厅两卫的标配赠送入户花园赠送入户花园尺寸（轴线）尺寸（轴线）使用面积使用面积备注备注功能功能客厅客厅开间开间4.8m25餐厅餐厅3.0*3.610独立设置独立设置主卧主卧开间开间4m19配浴缸主卫配浴缸主卫次卧次卧开间开间3m10两次卧两次卧+ +功能房功能房客卫客卫1.7*2.55配淋浴配淋浴厨房厨房2.4*3.38带生活阳台带生活阳台阳台阳台进深进深2-2.5m计半面积计半面积增值部分增值部分
148、（选作）（选作） 客厅主卧双露台客厅主卧双露台赠送面积赠送面积20-30四房户型参考四房户型参考0101南北双阳台；南北通透，全明设计，最大尺度采光纳景；双卫设计，布局方正；全赠送主次卧步入式飘窗，空间再升级；6空中花园，三房变四房，空间无限延伸。3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 124124，赠送，赠送1111，3 3变变4 4四房户型参考四房户型参考0202南北双阳台；南北通透，全明设计，最大尺度采光纳景；双卫设计，布局方正；全赠送主次卧步入式飘窗，空间再升级；6空中花园，三房变四房，空间无限延伸。3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 120120，赠送，赠送1313，3 3变变4 4四房户型参考
149、四房户型参考03033房2厅2卫（可变4房） 1353房2厅2卫 139，赠送，3变4四房户型参考四房户型参考0404赠送内阳台改房得到四房，确保厅房尺度舒适，带阳台、入户花园；户型面积舒适139平米三房改四房；房间尺度舒适均好，客厅开间5米，主卧开间3.8米，两个次卧开间达3米；强调休闲空间，赠送入户花园，客厅、主卧错层送露台。152户型参考户型参考注：仅作户型参考，不作为楼栋布局意见注：仅作户型参考，不作为楼栋布局意见153户型参考户型参考注：仅作户型参考，不作为楼栋布局意见注：仅作户型参考，不作为楼栋布局意见154注：仅作户型参考，不作为楼栋布局意见注：仅作户型参考，不作为楼栋布局意见户
150、型参考户型参考155舒适度：户型产品设计创新，提升居住舒适度基本动作基本动作核核心心价价值值轴轴产品轴产品轴奢适度奢适度舒适度舒适度主力产品主力产品三房价值体系（三房价值体系（95-12095-120）标杆产品标杆产品四房大户型价值体系（四房大户型价值体系（130-140130-140）功能完整主卧套景观阳台步入式衣帽间玄关干湿分区#景观电梯#阳光房必选动作必选动作#可选动作可选动作阳光房超大景观阳台#双套房#主仆分道#入户花园、空中院馆强化特色和亮点，实用居家空间，给足舒适度强化特色和亮点，实用居家空间，给足舒适度在舒适度的基础上，充分发挥景观价值在舒适度的基础上，充分发挥景观价值户型尺寸合
151、理南北通透凸窗（飘窗）主卧、客厅朝南住宅设计要点住宅设计要点0202创新户型创新户型地中海式园林：以地中海园林的婉约与风情，营造富有仪式感、标识性且实用性高的园林景观住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林打造原则：打造原则：建议不做大规模的水景，以情趣化的小水景代替，降低打造和后期维护成本；建议园林打造将投入集中到展示区内，其余的园林部分做足基本面，降低整体成本。风情化轴线结构风情化轴线结构精致手工艺术小品精致手工艺术小品层次化跌水层次化跌水p采用非对称的曲线轴造园，道路、连接线曲线化，彰显灵动与风情；p以铸铁、陶砖、马赛克、编织等充满地中海特色的小品为园林塑造标签；p跌水、台阶以及
152、原生大石的组合，打造充满野性的跌水，增强参与性；色彩和层次丰富的绿化体系色彩和层次丰富的绿化体系p大胆、鲜艳的花卉，富有层次感的绿化体系，演绎地中海式浪漫。参与型水景参与型水景艺术化小品艺术化小品几何对称几何对称立体型绿化立体型绿化风情化轴线风情化轴线地中海式园林的四大要素：157仪式感01：对项目主入口进行着重打造，传递项目的标杆价值住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林主入口158中心园林仪式感02：超大面积中央园林，营造黄石前所未有的高端园林体验感住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林159标识性01：借地中海风格的铸铁、陶砖、马赛克等手工艺术给项目打上坚实的地中海烙
153、印住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林160标识性02：立体化绿体系，采用色彩鲜艳、高低搭配的植被进行绿化组合，体现地中海风情住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林地中海式园林非常注重绿化，通过不同层次、不同色彩植被的组合，体现项目的独特性；鲜艳的色彩组合，高低错落的层次构造能彰显项目园林的特色，提升项目园林在黄石市场的辨识度，树立市场标杆。161标识性03：参与性水景，以小型浅水系为主，在控成本的同时彰显情趣与参与性马赛克与小型喷泉的运用马赛克与小型喷泉的运用绿植与水系的结合绿植与水系的结合住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林162实用性01：多利用草本植物
154、或小型灌木，打造随处可见的绿化提升客户的园林价值感知借用半地下车库形成立体绿化体系，契合监利客户偏好绿化的特点，将昏暗的地下室打造成项目的加分点建筑物上的绿化可以让住户更为直观的感受生态气息，让生态和绿色保持在客户伸手可及的范围住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林163在楼间设置休憩座椅，营造邻里空间楼间密集绿化，遮掩建筑生硬的棱角适当采用堆坡，提升趣味性实用性02：打造低成本园林小品，利用楼间空地打造小型花园，成为整体园林的点缀住宅设计要点住宅设计要点0303主题园林主题园林半地下车库半地下车库地表覆土地表覆土高层为控制成本，保障停车数量，建议采用地面停车+半地下停车+立体车库三
155、种停车方式停车位建造原则：p整体原则：合理控制比例，以满足社区居住的基本需要为前提，争取实现销售。p以半地下停车场、地上停车场和立体车库三种方式建造以半地下停车场、地上停车场和立体车库三种方式建造地上停车：充分利用主入口商业广场、代征地及退红线的面积以尽量：充分利用主入口商业广场、代征地及退红线的面积以尽量消除地上停车对景观营造的影响；消除地上停车对景观营造的影响；半地下停车：成本控制考虑，设置半地下停车库，出地面高度在满足：成本控制考虑，设置半地下停车库，出地面高度在满足规划情况下尽可能架高，以减少地下室开挖成本；规划情况下尽可能架高，以减少地下室开挖成本；立体车库：尽量减少地下室开挖面积，
156、设计部分立体车库。住宅每户配住宅每户配0.50.5个车位，共计约个车位，共计约11541154个；个；商业车位配置按商业车位配置按0.50.5个个/100/100计算，共计计算，共计150150个；个；地面沿街可容纳车位约地面沿街可容纳车位约350350个，因此需开挖地下车库个，因此需开挖地下车库954954个，约合个，约合3816038160（4040/ /个）。个）。商业地面停车位立体停车库停车位半地下停车场采用地下开挖+地面覆土的方式，建设半地下阳光车库住宅设计要点住宅设计要点0404半地下车库半地下车库165住宅设计要点住宅设计要点0505教育配套教育配套高标准双语幼儿园：业主优先入学
157、，以高标准教育配套形成差异化，强力牵引客户p幼儿园配置：幼儿园配置：配置定位：配置定位：建议本地块配置国际双语幼儿园建议本地块配置国际双语幼儿园1 1所，所，以高标准教育配套提升项目档次；以高标准教育配套提升项目档次；产品打造：产品打造：2-32-3层，共设层，共设9 9班，班均班，班均3030人，建议人，建议建筑面积为建筑面积为20002000（根据湖北省相关规定，幼儿（根据湖北省相关规定，幼儿的生均占地面积须达到的生均占地面积须达到1010及以上，建筑面积须及以上，建筑面积须达到人均达到人均8 8及以上）；及以上）；产品运作：产品运作：采取招商方式引进双语幼儿园，优采取招商方式引进双语幼儿
158、园，优先为业主提供入园服务；先为业主提供入园服务；幼儿园位置：幼儿园位置：单独占地，建议将双语幼儿园放单独占地，建议将双语幼儿园放置在地块西北角部分；幼儿园入口建议直面西侧置在地块西北角部分；幼儿园入口建议直面西侧规划路，便于后期使用。规划路，便于后期使用。湖滨西路湖滨西路宜黄高速宜黄高速规划路规划路166运动配套：利用小区园林，配置人性化运动设施，提升客户直观体验感住宅设计要点住宅设计要点0606人性化配套人性化配套p位置：利用小区内园林空地进行打造；p规模：小型运动广场（兼具羽毛球场功能），慢跑道、简易运动设施等。167品牌物管：选取知名物业公司作为项目的物业顾问,让客户感受前所未有的尊贵
159、感引进全国知名的物业管理公司，给客户带来专业服务和尊贵体验，提升项目品质和形象；加强软性管理，专业的礼宾形象和服务，凸显业主的尊贵身份，容易在先期被感知，给客户带来尊贵体验；设立片区管家，实现“一对一”服务模式，“十户一管家”，24小时高素质的“贴身管家”为业主提供优质、高效、个性化的服务。住宅设计要点住宅设计要点0707物业管理物业管理出于成本控制考虑，建议出于成本控制考虑，建议项目选取知名物业公司作项目选取知名物业公司作为项目的物业顾问，自行为项目的物业顾问，自行组建物业团队。组建物业团队。168商业物业发展建议商业物业发展建议169“一站式”沿街商业：注重共享性和开放性“主力店”式集中商
160、业：注重统一性和品牌影响力商商业业设设计计要要点点0101商业街区商业街区南侧：购物类和社区生活配套，包括餐饮、休闲娱乐、社区生活配套等业态；东侧+北侧：精品五金类业态多组团围合式裙楼商业（2-3层）布局二层商业集合体，整体打造为超市0202集中商业集中商业建筑规划建议建筑规划建议物业形态物业形态商业设计要点商业设计要点设计原则设计原则建议设置结构转换层业种示意业种示意建筑规划建议建筑规划建议物业形态物业形态外立面简约现代0303细部打造细部打造商业氛围打造商业氛围打造强调公共空间的情景化和共享性；利用商业特色包装打造项目商业部分领地感，提升产品价值价值实现方式价值实现方式招商先行、返租销售1
161、70因一线临街商铺的高市场接受度和投资客户对本项目高度认可，本项目设置多组团围合式裙楼商业街区物业类型建筑面积（）楼层北侧商业街900090002东侧商业街14200142003南侧商业街360036003集中商业320032002合计30000-车行主入口小区次入口主入口精品住宅2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F商业设计要点商业设计要点物业形态物业形态建筑规划：2-3层裙楼底商，定位精品五金汇，体量232001F1F：精品五金汇精品五金汇2F2F：精品五金汇精品五金汇物业类型体量（）物业规划层高产品建议业态规划东侧沿街商业142003F1F：5.1m2F：4.5m3F：4.5m40-9
162、0/铺进深15米以内主打厨卫五金、日用五金、建筑五金、家具五金、锁具磨具等精品五金品牌店，保证商业档次北侧沿街商业90002F合计23200-3F3F：精品五金汇精品五金汇小区次入口小区次入口精品住宅2F2F2F2F3F3F0101商业街区商业街区北侧与东侧街区北侧与东侧街区业态规划：打造以厨卫五金、日用五金、建筑五金、家具五金、锁具磨具等精品五金为主的商业街0101商业街区商业街区北侧与东侧街区北侧与东侧街区小区次入口小区次入口精品住宅2F2F2F2F3F3F五金类别产品类型家具五金家具五金含沙发脚、连接、活动、紧固、装饰等功能的金属件厨卫五金厨卫五金洗涮台、操作台、灶台、灶具、烤箱、橱柜、
163、抽油烟机、厨房、卫生间五金配件等建筑五金建筑五金门窗五金、水暖五金、装潢五金、丝钉网类五金锁具磨具锁具磨具锁具、磨具日用五金日用五金刀剪具建筑规划：3F底商，定位社区配套商业，主打餐饮、休闲娱乐、社区生活配套等商业，体量3600物业类型物业类型楼层楼层面积（）面积（）层高层高产品建议产品建议业态规划业态规划南侧沿街商业南侧沿街商业3F3F12001200/ /层层1F1F：5.1m5.1m2F2F：4.5m4.5m3F3F：4.5m4.5m40-8040-80进深进深1515米以内米以内社区配套类商业为主，包括中西式餐饮、银行、美发、社区配套类商业为主，包括中西式餐饮、银行、美发、保健品、药店
164、、面包店、洗衣店、旅行社、房屋中介、保健品、药店、面包店、洗衣店、旅行社、房屋中介、幼儿教育配套等幼儿教育配套等合计合计3600小区主入口小区主入口精品住宅3F3F0101商业街区商业街区南侧街区南侧街区1F1F：社区生活配套社区生活配套2-3F2-3F：餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐业态规划：主打生活性配套，以餐饮为主力业态，辅以基本社区服务，满足居民日常生活需求小区主入口小区主入口精品住宅3F3F0101商业街区商业街区南侧街区南侧街区商住关系处理01：通过转换层的设置，保障商业柱网工整实用，同时可做设备间0101商业街区商业街区细节打造细节打造商业顶部形成公共空间商住关系处理02：对商业顶
165、层进行绿化和公共空间设置，化解配套商业经营对住宅的负面影响0101商业街区商业街区细节打造细节打造业态规划：整体2F，位于地块东南角，整体引入知名品牌超市，体量3200物业类型物业类型体量（）体量（）物业规划物业规划层高层高业态规划业态规划东南侧集中式商业东南侧集中式商业32002F1F1F：5.1m5.1m2F2F：4.5m4.5m引入知名品牌超市，立足本社区，辐射周边区域引入知名品牌超市，立足本社区，辐射周边区域合计合计3200-0202集中式商业集中式商业东南部集中商业东南部集中商业精品住宅2F2F业态规划：包括日用品、生鲜、部分家居用品等产品业态精品住宅2F2F0202集中式商业集中式
166、商业东南部集中商业东南部集中商业室外休憩区室外休憩区商业氛围01：通过小品、标示性建筑、配套、公共空间等营造特色商业氛围特色小品、统一店招、硬铺设置特色小品、统一店招、硬铺设置商业前广场商业前广场室外休憩区打造：室外休憩区打造：通过通过小广场、小广场、商业间休憩区商业间休憩区的安排，打造项目的安排，打造项目舒适感，提升档次舒适感，提升档次细节打造：细节打造：选择特色选择特色硬质铺装、硬质铺装、古典风格小品古典风格小品（如灯柱、雕塑、（如灯柱、雕塑、长椅）等，体现档次感长椅）等，体现档次感整体性体现：整体性体现：通过统一的通过统一的古典古典风格店招、指示牌风格店招、指示牌等，体现项目等，体现项目
167、调性和档次，同时形成与住宅风调性和档次，同时形成与住宅风格的呼应。格的呼应。0303细节打造细节打造商业氛围打造商业氛围打造180商业氛围02：以商业导视牌及广告牌、立柱牌等强化商业氛围导视牌导视牌导视牌导视牌广告牌广告牌统一规划广告牌统一规划广告牌广告牌广告牌立柱牌立柱牌0303细节打造细节打造商业氛围打造商业氛围打造181商业氛围03：街区绿化及小品桌椅的摆放街区小品，可增加街街区小品，可增加街铺的的趣味性趣味性街区绿化街区绿化街区小品街区小品 0303细节打造细节打造商业氛围打造商业氛围打造182商铺包装展示案例万科城市花园183商铺包装展示案例复地东湖国际184商铺包装展示案例爱家国际
168、华城185直接散售直接散售带租约销售带租约销售 返租销售返租销售p操作比较简单，开发商不涉及后期商业招商、运营 p产权、经营权明确，不会产生遗留问题 p带租约销售有利于引导后期市场的发展方向，加快商业聚集 p置业者买铺就可以收取租金，促进销售p有利于统一项目经营权，引导市场发展 p返租统一运营度过养商期，有可能使商铺在前期卖到成熟期的价格 p有可能短期内完成销售 p产权分散，经营权分散，不利于建筑面积较大的商业统一规划、统一经营，养商期会比较长 p商铺销售速度会比较慢，特别是商业氛围不是很成熟的区域 p一般适合有独立出入口的小建筑面积临街商铺 p把一部分自营的买铺者拒之门外p增加开发商成本，要
169、帮买铺者先把商铺租出去 p市场培养期租金较低，导致商铺价格低 p不利于快速回笼资金p 后期风险大，后期运营不理想或前期售价太高，会给开发商带来无穷的麻烦p开发商要介入后期招商、运营，承担经营风险商业价值的实现存在以下三种常见的方式，各有利弊优势优势劣势劣势0303细节打造细节打造价值实现方式价值实现方式186原因：原因：1、首先，集中式商业需要控制后期经营业态，需要招商主力店商家；2、项目开发5年，商业销售与运营情况对商业价值的实现有较大影响。采用返租销售的要点：采用返租销售的要点：1 1、成立专门的商业经营组织或者委托专业机构管理；、成立专门的商业经营组织或者委托专业机构管理；2 2、招商提
170、前介入，既能指导规划设计，也能为后期的出租和销售（自营商家）积、招商提前介入，既能指导规划设计，也能为后期的出租和销售（自营商家）积累客户；累客户；3 3、平衡销售价格和返租回报，做到在返租期内租金和返租额相平衡或盈利；、平衡销售价格和返租回报，做到在返租期内租金和返租额相平衡或盈利；4 4、做好返租退出的机制。、做好返租退出的机制。建议本项目的商业价值实现方式：全部采用“主力店招商先行+返租销售”的组合销售方式其他其他价值实现方式价值实现方式商业物业发展建议KPI总结商业价值要点商业价值要点商业价值体系商业价值体系p商业街区建筑风格建筑风格采用现代风格，强化项目商业现代感采用现代风格，强化项
171、目商业现代感物业形态物业形态一线临街街铺为主，局部设置三层裙楼，共计一线临街街铺为主，局部设置三层裙楼，共计2680026800高实用率高实用率设置转换层，柱网工整，一层层高设置转换层，柱网工整，一层层高5.15.1米，二层、三层层高米，二层、三层层高4.54.5米，业种使用均好性高米，业种使用均好性高面积控制面积控制单铺面积控制在单铺面积控制在100100以内，可组合销售以内，可组合销售价值实现价值实现带租约销售模式，保障快速去化带租约销售模式，保障快速去化p集中商业建筑风格建筑风格采用现代风格，强化仪式感和现代感采用现代风格，强化仪式感和现代感物业形态物业形态集中商业，共计集中商业，共计3
172、2003200高实用率高实用率一层层高一层层高5.15.1米，二层层高米，二层层高4.54.5米米面积控制面积控制主力店商铺定制，整体引入超市主力店商铺定制，整体引入超市价值实现价值实现主力店招商先行，最大化超市带动作用主力店招商先行，最大化超市带动作用以循序渐进为核心理念，根据项目周边人口入住情况，协调商业发展节奏，开发商业以循序渐进为核心理念，根据项目周边人口入住情况，协调商业发展节奏，开发商业裙楼和小型集中商业，打造区域仅有的特色生活型商业配套。裙楼和小型集中商业，打造区域仅有的特色生活型商业配套。188开发分期与启动区7发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界
173、定开发分期与启动区物业发展建议经济测算项目占位各物业经济指标如下：2F2F：320032003F3F：360036003F3F：14214200002F2F：90009000住宅：住宅：230734230734幼儿园：幼儿园：20002000开发分期开发分期各物业经济指标各物业经济指标序号序号物业类型物业类型建筑面积建筑面积（）（）1 1北侧沿街商业北侧沿街商业900090002 2东侧商业街区东侧商业街区14200142003 3南侧商业街南侧商业街360036004 4集中商业（持有）集中商业（持有）320032005 5住宅住宅2327342327346 6合计合计26273426273
174、4注：住宅体量包括了由商业转化而来的注：住宅体量包括了由商业转化而来的3034030340。开发分期：整体分4期开发，建设期4年，由南向北，自东向西逆时针开发开发分期开发分期开发节奏建议开发节奏建议建设分期建设分期一期一期二期二期三期三期四期四期建设时间建设时间20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年销售时间销售时间2013-20142013-2014年年2014-20152014-2015年年2015-20162015-2016年年2016-20172016-2017年年物业类型物业类型住宅住宅+ +商业街商业街住宅住宅+ +商业街商业街住宅住宅+ +
175、商业街商业街住宅住宅+ +商业街商业街+ +集中商业集中商业分布分布地块南侧商业街地块南侧商业街+ +住宅住宅地块东侧商业街区地块东侧商业街区+ +住宅住宅住宅住宅+ +西侧商业西侧商业住宅住宅+ +北侧商业街北侧商业街+ +集中商业集中商业建筑面积建筑面积住宅住宅6409364093，商业街，商业街1070010700（3600+71003600+7100），集中式商业，集中式商业32003200住宅住宅6409364093商业街商业街71007100住宅住宅5127451274商业商业90009000住宅住宅5127451274，幼儿园，幼儿园20002000小区主入口车行主入口小区次入口
176、幼儿园幼儿园p开发分期：开发分期：结合项目快速销售，树立项目标杆形象的目标，首期选结合项目快速销售，树立项目标杆形象的目标，首期选择昭示性较好的地块东南部区域；择昭示性较好的地块东南部区域；前期以市场接受度高、便于销售的现金流产品为主；前期以市场接受度高、便于销售的现金流产品为主；前期持有集中式商业，以主力店提升商业价值。前期持有集中式商业，以主力店提升商业价值。p开发节奏：开发节奏：项目共分项目共分4 4期，由南向北，自东向西逆时针开发；期，由南向北，自东向西逆时针开发；建设期建设期4 4年，开发周期年，开发周期5 5年。年。191综合考虑市场现状、客户容量、项目目标与自身条件，确定启动区规
177、模约为7.8万开发分期开发分期启动期选择启动期选择综合考虑上述因素，建议：综合考虑上述因素，建议：项目展示面最好、商业价值最高的位置位于东南部，建议在此利用底商打造项目营销中心，结合小区主入口打造，高端立势；结合成本控制需求，启动期选择南侧主入口周边；启动区规模：7.8万（含住宅64093，商业10700，集中式商业3200）。p启动区位置确定原则： 启动区位置的确定应保证前期开发与后续地块价值的延续与融合；启动区位置的确定应保证前期开发与后续地块价值的延续与融合；基于对地块条件的评估，项目应从最易利用和进入性好、资源相对强势的地块启动；基于对地块条件的评估，项目应从最易利用和进入性好、资源相
178、对强势的地块启动；启动区位置需要能充分展示项目规模和档次，塑造富有冲击力的展示体验。启动区位置需要能充分展示项目规模和档次，塑造富有冲击力的展示体验。小区主入口车行主入口小区次入口幼儿园幼儿园192在竞争加剧、财务要求高的前提下，高端立势和资金回流成为启动区核心目标p启动区目标：高端立势，快速回笼资金，保证后期开发资金链是项目启动区的核心目标在项目启动时博取高价在项目启动时博取高价存在较大风险存在较大风险滚动开发有利于缓解滚动开发有利于缓解资金压力资金压力快速销售是项目运作快速销售是项目运作关键关键项目现状条件区域认知度不高区域认知度不高认知距离较远认知距离较远配套匮乏配套匮乏市场环境分析需要
179、以错位竞争塑造核心竞争力，保障快速销售企业经营目标企业前期面临巨大的企业前期面临巨大的资金压力，回现为第资金压力，回现为第一目标一目标后期实现价值，推动后期实现价值，推动大盘的持续开发，塑大盘的持续开发，塑造项目高端品牌造项目高端品牌客户需求刚性需求主导，客户刚性需求主导，客户敏感点向外围和外延敏感点向外围和外延产品层扩展，对居住产品层扩展，对居住功能的舒适性及经济功能的舒适性及经济性提出了更高的要求性提出了更高的要求以客户为导向，从产品本以客户为导向，从产品本身出发，赢取竞争身出发，赢取竞争开发分期开发分期启动期目标界定启动期目标界定193首期住宅以回现产品为主，控面积、控总价；商业以裙楼商
180、业为主，快速回现开发分期开发分期产品设置建议产品设置建议产品类型产品类型面积区间面积区间 （）（）套数（套）套数（套） 套数比套数比 总面积（）总面积（） 面积比面积比 舒适三房舒适三房110-120110-12021021032%32%241502415037%37%小三房小三房95-10595-10518018027%27%180001800028%28%舒适两房舒适两房80-8580-8515015023%23%126001260020%20%紧凑两房紧凑两房75-8075-8012012018%18%9343934315%15%合计合计- -660660100%100%64093640
181、93100%100%商业商业 1390013900总计总计 7799377993194开发分期开发分期启动期策略启动期策略卖规划卖规划强展示强展示资源资源整合整合通过启动区策略的执行落实项目整体发展战略，紧抓客户对物管、园林通过启动区策略的执行落实项目整体发展战略，紧抓客户对物管、园林等逐步重视的特点，强展示立势，一举引爆市场。等逐步重视的特点，强展示立势，一举引爆市场。启动期策略启动期策略启动区要解决的核心问题：如何快速树立项目高端形象，引爆市场，保障销售195n高端立势，占位都市综合体，一举引爆市场；n通过区域中心、产品高调宣传，形成黄石港区域标杆项目形象。城市核心商圈设置外展点，城市核心
182、商圈设置外展点，积累客户；积累客户；提前释放提前释放2626万都市综合体万都市综合体概念；概念；引起市场的高度关注。引起市场的高度关注。开发分期开发分期启动区策略启动区策略0101卖规划01：打规划牌，核心释放26万城市综合体价值卖规划02：打教育牌，核心释放国际双语幼儿园教育配套服务资源，买房私享幼儿教育配套开发分期开发分期启动区策略启动区策略0101卖规划03：打配套牌，核心释放“风情商业街”愿景，买房得休闲生活商业配套开发分期开发分期启动区策略启动区策略0101198n售楼部：放在主入口附近的商业内，通过奢华售楼处的展示体现项目的高端形象，坚定客户信心；n示范园林：提前展示地中海式园林，
183、体现项目特色风情感；n商业展示：建议商业氛围营造前置，提升项目商业配套档次；n样板间展示：样板间先行，体现项目核心产品价值，在项目售楼部旁，提前展现居住典范实体样板间，以高端体验打动客户。强展示（阵地包装）：高调包装，给客户直观视觉冲击，树立项目高端形象开发分期开发分期启动区策略启动区策略0202启动区入口启动区入口围墙包装围墙包装营销中心营销中心 启动区共享空间启动区共享空间 商业展示商业展示示范园林示范园林样板间样板间精品住宅 围墙包装：建议打造1.8米高围墙+3.2米喷绘广告，给客户强烈视觉冲击；范围：沿地块红线设置；推广主题：企业背景、企业文化、企业实力、项目精神诉求。3.23.2米米
184、1.81.8米米u架设黄石北最大气的项目围墙！开发分期开发分期启动区策略启动区策略0202启动区入口启动区入口围墙包装围墙包装营销中心营销中心 启动区共享空间启动区共享空间 商业展示商业展示示范园林示范园林样板间样板间200将商业地块做整体包装，打造为整体停车场和公共空间展示区域；主入口设置精神堡垒，形成项目标识。u树黄石北最醒目的精神堡垒！开发分期开发分期启动区策略启动区策略0202启动区入口围墙包装围墙包装营销中心营销中心 启动区共享空间 商业展示商业展示示范园林示范园林样板间样板间201u做黄石北最小资的商业街区实景展示！开发分期开发分期启动区策略启动区策略0202启动区入口围墙包装围墙
185、包装营销中心营销中心 启动区共享空间 商业展示示范园林示范园林样板间样板间u建黄石北最有调性的营销共享空间！开发分期开发分期启动区策略启动区策略0202启动区入口启动区入口围墙包装围墙包装营销中心营销中心 启动区共享空间启动区共享空间 商业展示商业展示示范园林示范园林样板间样板间开发分期开发分期启动区策略启动区策略0202营销中心规模：参考市面现有项目情况，结合成本控制要求，建议建面为500；装修风格：ARTDECTO，配合住宅、商业产品的风格；开发时间：售楼处打造前置，利用底层商业在项目前期打造营销中心，后期销售；打造建议：豪华装修，奠定项目高端形象，预计整体装修费用预算控制在200万左右。
186、u树黄石北最大气的营销中心！启动区入口围墙包装围墙包装营销中心 启动区共享空间 商业展示示范园林示范园林样板间样板间204u做黄石北最惬意的实景园林示范区！开发分期开发分期启动区策略启动区策略0202南侧入口率先入市，强势打造楼盘高端形象，提升项目影响力；入口需展现项目园林特色，一举奠定项目标杆地位；社区园林打造的实景开发是项目品质感提升的重要动作，要及早着手准备，实景呈现。启动区入口围墙包装围墙包装营销中心 启动区共享空间 商业展示示范园林样板间样板间205凸显项目产品舒适性和实用性；在赠送、装修等方面，建议以故事性场景设计体现生活感，提升客户代入感，展现都市生活意向。开发分期开发分期启动区
187、策略启动区策略0202u做黄石北最高档的实景样板间！启动区入口围墙包装围墙包装营销中心 启动区共享空间 商业展示示范园林示范园林样板间206核心商圈截留客户：外展点、户外媒体设置截留主城区客户p外展点：提前设置外展点，通过先期宣传拦截客户，树立品牌形象选址：核心商圈功能建议：接待台、宣传展板、洽谈区、办公区营销物料：概念楼书、宣传海报p户外媒体设置：市内中心区域广告牌推广主题：企业背景、企业文化、企业实力、项目精神诉求开发分期开发分期启动区策略启动区策略0303商家互动：与主力店商家建立战略合作关系，共同炒热区域商业价值，强化项目核心价值开发分期开发分期启动区策略启动区策略0404与知名主力店
188、商家建立合作关系，组织商业发展论坛，吸引社会关注；突出知名商家对本区域的乐观态度，放大区域商业价值，为客户提供良好的商业预期，吸引投资者和经营者的大量涌入。208经济测算8发展战略和整体定位项目市场机会挖掘项目整体规划思路项目核心问题的界定开发分期与启动区物业发展建议经济测算项目占位209贷款利率按年6.40计算，营销费用、销售税金分别占比2.5%、10.24%；12每期销售按100销售率计算，北侧9000底商、3200集中式商业、幼儿园持有，商业共持有12200，幼儿园持有2000；4保守估计物业销售价格，价格年均增长率按4%计算；5幼儿园和车库不考虑出售，也不考虑该部分的经营性收入；67本
189、测算土地成本分期投入，自有启动资金暂定为0；不计算自持商业持有期间经营收入。3初步确定建设周期为2013-2016年，销售周期为2013-2017年；经济测算经济测算测算步骤测算步骤经济测算经济测算前提前提项目分期项目分期情况情况各期价格、增长各期价格、增长率预估测算率预估测算成本确定及成本成本确定及成本测算测算财务评价财务评价210经济技术指标经济技术指标分物业经济指标分物业经济指标26万都市综合体，商业占比11.4%，共30000，住宅230734，幼儿园2000经济测算经济测算物业指标物业指标项目经济指标一览表项目经济指标一览表总用地面积总用地面积86582.6m2 （130亩）实际用地
190、面积实际用地面积75059.6容积率容积率3.5建筑密度建筑密度30%绿地率绿地率30%建筑高度建筑高度100m总建面总建面262734.5其中其中商业建面占比商业建面占比20-30%住宅建面占比住宅建面占比70-80%车位配比车位配比住宅住宅机动车位机动车位0.5非机动车位非机动车位1.0商业商业机动车位机动车位0.5非机动车位非机动车位7.5小区主入口车行主入口小区次入口幼儿园幼儿园物业类型物业类型 住宅住宅 商业商业幼儿园幼儿园 车位车位计容总建面计容总建面商业街商业街集中式商业集中式商业 体量体量（）（） 230734 230734 26800 26800 3200 3200 2000
191、20003816038160262734 262734 211注：注：项目分项目分4期开发，工期初步设定为期开发，工期初步设定为4年；年；启动期启动期64093住宅住宅+10700底商底商+3200集中商业，二期集中商业，二期64093住宅住宅+7100底商，三期底商，三期51274住宅住宅+9000底底商，四期商，四期51274住宅住宅+2000幼儿园；幼儿园；前期利用底商打造营销中心，幼儿园最后一期开发。前期利用底商打造营销中心，幼儿园最后一期开发。测算的前提测算的前提施工分期施工分期物业物业20132013201420142015201520162016合计合计上半年上半年下半年下半年上
192、半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年一期一期二期二期三期三期四期四期住宅住宅32046 32046 32046 32046 32046 32046 32046 32046 2563725637256372563725637256372563725637230734 230734 商业街商业街3600360071007100355035503550355045004500450045000 00 026800 26800 集中式商业集中式商业0 0320032000 00 00 00 00 00 03200 3200 幼儿园（持有）幼儿园（持有）0 00 00
193、00 00 00 00 0200020002000 2000 建面总计建面总计35646 35646 4234642346355963559635596355963013730137301373013725637256372763727637262734 262734 车库车库477047704770477047704770477047704770477047704770477047704770477038160 38160 合计合计40416 40416 47116 47116 40366 40366 40366 40366 34907 34907 34907 34907 30407 304
194、07 32407 32407 300894 300894 注：注：暂定各期物业暂定各期物业100%全部销售，各住宅组团和住宅底商组合协调销售，保障现金流；全部销售，各住宅组团和住宅底商组合协调销售，保障现金流；集中式全部持有，底商销售集中式全部持有，底商销售17800；幼儿园不出售，车库暂不出售，幼儿园不出售，车库暂不出售，500营销中心最后一期销售。营销中心最后一期销售。测算的前提测算的前提销售分期销售分期物业物业2013201320142014201520152016201620172017合计合计上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下
195、半年上半年上半年下半年下半年住宅住宅320463204632046320463204632046320463204625637256372563725637256372563725637 25637 230734230734商业街商业街310031007100710035503550355035500 00 00 05005001780017800合计合计351463514639146391463559635596355963559625637256372563725637256372563726137 26137 248534248534建议2013年住宅入市时均价为4307元/从市场比较法
196、看，除大桥一品园外，区域住宅项目区域住宅项目产品价格在产品价格在45004500元元/ /内；内；从未来供应看，区域土地稀缺，未来供应量有限，住宅价格上升空间大；本项目兼顾走量、品牌树立两大目标，定价策略上需考虑项目形象树立和销售实现的并举，建议本项目住宅产品2013年下半年入市时均价定为4307元/。 现在花湖的房价还是比较低的，总体均价现在花湖的房价还是比较低的，总体均价4200-45004200-4500元元/ /，后续还可能上涨。，后续还可能上涨。大桥一品园销售代表大桥一品园销售代表 花湖区域的土地拍一块就少一块，很紧俏，花湖区域的土地拍一块就少一块，很紧俏，今后花湖区域的房价肯定是要
197、涨的，后续的供应少。今后花湖区域的房价肯定是要涨的，后续的供应少。黄石国土局涂局长黄石国土局涂局长测算的前提测算的前提物业销售价格物业销售价格项目项目均价（元均价（元/ /）权重权重得分得分20122012年项目价格年项目价格20132013年项目均价年项目均价大桥一品园大桥一品园430043000.250.251075107541404140元元/ /43074307元元/ /（年均增长率（年均增长率4%4%）黄石共和城黄石共和城410041000.30.312301230金桥水岸金桥水岸420042000.20.2840840新领地新领地390039000.150.15585585航宇香格
198、里拉航宇香格里拉410041000.10.1410410214建议2013年商业入市价格为：首层16000元/，二层8000元/，均价12000元/从市场商业销售情况看，现阶段整体市场商业均价多在从市场商业销售情况看，现阶段整体市场商业均价多在1.2-21.2-2万元万元/ /之间；之间；通过市场比较法，结合周边在售项目，拟合本项目首层均价20000元/，二层均价11200元/；p综合考虑市场销售状况、租金市场状况和周边项目，促进综合考虑市场销售状况、租金市场状况和周边项目，促进2层商铺层商铺 去化，建议适当拉大一二层去化，建议适当拉大一二层销售价差，建议一层均价销售价差，建议一层均价1600
199、0元元/，二层均价，二层均价8000元元/，整体均价，整体均价12000元元/。测算的前提测算的前提物业销售价格物业销售价格项目项目一层一层二层二层三层三层月星家居月星家居（60%60%权重）权重）2000020000120001200080008000东方装饰城东方装饰城（40%40%权重）权重）20000200001000010000本案本案20000200001120011200215测算价格预估（各期价格）:p按年均按年均4%4%的增长率测算项目各物业售价：的增长率测算项目各物业售价：测算的前提测算的前提物业销售价格物业销售价格物业物业20132013年年20142014年年20152
200、015年年20162016年年20172017年年20182018年年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年住宅住宅4307 4307 4393 4393 4481 4481 4571 4571 4662 4662 4756 4756 4851 4851 4948 4948 5047 5047 5148 5148 5251 5251 住宅底商住宅底商12000 12000 12240 12240 12485 12485 12734 12734 12989 12989 13249 13249 13514
201、 13514 13784 13784 14060 14060 14341 14341 14628 14628 注：年均价格增长率按注：年均价格增长率按4%4%计。计。216住宅：10.8亿元，商业街：2.2亿元，销售收入合计13亿元经济测算经济测算销售收入预估销售收入预估物业物业2013201320142014201520152016201620172017合计合计下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年住宅住宅140792641 140792641 143608494 143608494 146480664 146480664 1494
202、10277 149410277 121918786 121918786 124357162 124357162 126844305 126844305 129381191 129381191 10827935181082793518住宅底商住宅底商37944000 37944000 88642080 88642080 45207461 45207461 46111610 46111610 0 0 0 0 0 0 7029956 7029956 224935107 224935107 合计合计178736641 178736641 232250574 232250574 191688124 19
203、1688124 195521887 195521887 121918786 121918786 124357162 124357162 126844305 126844305 136411147 136411147 13077286251307728625217测算成本预估：各类物业成本如下住宅（底商、幼儿园成本参考住宅）住宅（底商、幼儿园成本参考住宅）集中式商业集中式商业p各物业类型平均开发成本（未包含税费和营各物业类型平均开发成本（未包含税费和营销费用）如下：销费用）如下：住宅（底商、幼儿园）：住宅（底商、幼儿园）： 28802880元元/ /集中式商业成本：集中式商业成本：2880288
204、0元元/ /营销中心成本：开发成本已计入商业街建设营销中心成本：开发成本已计入商业街建设成本，需另行支付成本，需另行支付200200万元装修成本万元装修成本半地下车库：项目半地下车库成本略低于地半地下车库：项目半地下车库成本略低于地下车库，暂定其建安成本为高层建安成本的下车库，暂定其建安成本为高层建安成本的70%，即，即1120元元/。经济测算经济测算成本预估成本预估1 1 土地费用土地费用地价预估地价预估761 761 2 2 前期工程费前期工程费勘探，设计，三通一平，临时水电勘探，设计，三通一平，临时水电150 150 3 3 市政代收费用市政代收费用100 100 4 4 建筑安装费用建
205、筑安装费用含土建，水电，安装，按武汉较高标准含土建，水电，安装，按武汉较高标准1600 1600 5 5 室外工程及环境室外工程及环境室外道路，照明，社区园林，按照绿化面室外道路，照明，社区园林，按照绿化面积计算积计算200 200 6 6 管理费用管理费用28 28 7 7 不可预见费不可预见费（2+3+4+52+3+4+5）* *2%2%41 41 8 8 财务费用财务费用按利率按利率6.65%*26.65%*2年计算年计算0 0 9 9 建筑成本建筑成本2119 2119 10 10 开发成本总计开发成本总计2880 2880 1 1 土地费用土地费用地价预估地价预估761 761 2
206、2 前期工程费前期工程费勘探，设计，三通一平，临时水电勘探，设计，三通一平，临时水电150 150 3 3 市政代收费用市政代收费用100 100 4 4 建筑安装费用建筑安装费用含土建，水电，安装，按武汉较高标准含土建，水电，安装，按武汉较高标准1600 1600 5 5 室外工程及环境室外工程及环境室外道路，照明，社区园林，按照绿化面室外道路，照明，社区园林，按照绿化面积计算积计算200 200 6 6 管理费用管理费用28 28 7 7 不可预见费不可预见费（2+3+4+52+3+4+5）* *2%2%41 41 8 8 财务费用财务费用按利率按利率6.65%*26.65%*2年计算年计
207、算0 0 9 9 建筑成本建筑成本2119 2119 10 10 开发成本总计开发成本总计2880 2880 218p各物业类型开发总成本如下：各物业类型开发总成本如下：住宅：住宅：6.64亿元亿元商业街：商业街：0.77亿元亿元集中式商业：集中式商业：0.09亿元亿元营销中心：营销中心：0.02亿元（装修）亿元（装修）幼儿园：幼儿园：0.06亿元亿元车库：车库：0.43亿元亿元p合计：合计：8.01亿元亿元经济测算经济测算开发成本预估开发成本预估开发期内，开发成本（未包含销售税费和营销费用）共计约8.01亿元开发成本汇总（总额）建筑成本（元）开发成本（元）建安成本（元）单方建安成本（元/平米
208、）住宅488,925,346 488,925,346 664,565,774 664,565,774 369,174,400 369,174,400 1,600 1,600 商业街商业街56,789,200 56,789,200 77,190,023 77,190,023 42,880,000 42,880,000 1,600 1,600 集中商业6,780,800 6,780,800 9,216,719 9,216,719 5,120,000 5,120,000 1,600 1,600 幼儿园成本4,238,000 4,238,000 5,760,449 5,760,449 3,200,00
209、0 3,200,000 1,600 1,600 总计556,733,346 556,733,346 756,732,965 756,732,965 420,374,400 420,374,400 地下车位42,739,200 42,739,200 42,739,200 42,739,200 42,739,200 42,739,200 1,120 1,120 营销中心营销中心2,000,0002,000,000 开发总成本合计599,472,546 599,472,546 801,472,165 801,472,165 463,113,600 463,113,600 219项目投资收益情况表项目
210、投资收益情况表项项 目目指标指标总建筑面积（含车库）总建筑面积（含车库）300894300894项目开发成本项目开发成本8.018.01亿元亿元其他成本营销费用、销售税金、其他成本营销费用、销售税金、财务费用、企业所得税财务费用、企业所得税2.252.25亿元亿元总成本总成本10.2610.26亿元亿元总收益总收益13.0813.08亿元亿元净利润总额净利润总额2.822.82亿元亿元成本收益率成本收益率27.5%27.5%1、项目首期开发需贷款1.1亿元，从开发情况看，除首期需通过贷款获得启动资金外，后期整体已通过销售收入回笼实现整体滚动；2、土地成本已分摊到4年开发期内；3、项目总建面30
211、0894，计容总建面262734，销售248534，持有14200，其中商业12200，幼儿园2000；4 4、项目收益中未包含零成本持有的、项目收益中未包含零成本持有的1220012200的商业的租金收益。的商业的租金收益。经济测算经济测算财务评价财务评价项目总成本10.26亿元，总收益13.08亿元，净利润总额2.82亿元，成本收益率27.5%220类别类别20132013年年20142014年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年成本发生成本发生-107877098 -107877098 -120074398 -120074398 -105771148 -105771148
212、-105771148 -105771148 净收入回笼净收入回笼0 0 178,736,641 178,736,641 232,250,574 232,250,574 191,688,124 191,688,124 自有资金自有资金0 0 0 0 0 0 0 0 银行贷款银行贷款-107877098.1-107877098.10 00 00 0期初贷款余额期初贷款余额0 0 -111,329,165 -111,329,165 -56,229,456 -56,229,456 0 0 本期贷款额本期贷款额-107,877,098 -107,877,098 0 0 0 0 0 0 本期应付利息本期应
213、付利息-3,452,067 -3,452,067 -3,562,533 -3,562,533 -1,799,343 -1,799,343 0 0 本息和本息和-111,329,165 -111,329,165 -114,891,698 -114,891,698 -58,028,798 -58,028,798 0 0 收入结余收入结余-107,877,098 -107,877,098 58,662,243 58,662,243 126,479,426 126,479,426 85,916,976 85,916,976 收支结余收支结余-219,206,263 -219,206,263 -56,2
214、29,456 -56,229,456 68,450,627 68,450,627 85,916,976 85,916,976 本期还本付息本期还本付息0 0 58,662,243 58,662,243 126,479,426 126,479,426 0 0 期末贷款余额期末贷款余额-111,329,165 -111,329,165 -56,229,456 -56,229,456 0 0 0 0 贷款情况表：2014年上半年即可偿还清1.1亿元首期开发贷款单位：元单位：元经济测算经济测算财务评价财务评价221现金流量表（2013-2017年）单位：元单位：元经济测算经济测算财务评价财务评价时间时
215、间2013201320142014201520152016201620172017上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年现金流入现金流入0 0 178,736,641 178,736,641 232,250,574 232,250,574 191,688,124 191,688,124 195,521,887 195,521,887 121,918,786 121,918,786 124,357,162 124,357,162 126,844,305 126,844,305 136,411,147 136,411,147 现
216、金流出现金流出111,329,165 111,329,165 153,110,603 153,110,603 145,868,610 145,868,610 137,380,520 137,380,520 126,444,498 126,444,498 114,307,346 114,307,346 105,173,934 105,173,934 109,822,064 109,822,064 22,494,198 22,494,198 开发与运营开发与运营成本成本107,877,098 107,877,098 120,074,398 120,074,398 105,771,148 105,7
217、71,148 105,771,148 105,771,148 94,202,938 94,202,938 94,202,938 94,202,938 84,667,438 84,667,438 88,905,438 88,905,438 0 0 营销费用营销费用0 04468416.0214468416.0215806264.3415806264.3414792203.1084792203.1084888047.174888047.173047969.6473047969.6473108929.043108929.043171107.623171107.623410278.683410278.
218、68销售税金销售税金0 018302632.0218302632.0223782458.7423782458.7419628863.9319628863.9320021441.2120021441.2112484483.6712484483.6712734173.3512734173.3512988856.8112988856.8113968501.4713968501.47财务费用财务费用3,452,067 3,452,067 3,562,533 3,562,533 1,799,343 1,799,343 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 企业所得税企业所得税0 0 6,702
219、,624 6,702,624 8,709,397 8,709,397 7,188,305 7,188,305 7,332,071 7,332,071 4,571,954 4,571,954 4,663,394 4,663,394 4,756,661 4,756,661 5,115,418 5,115,418 净现金流量净现金流量-111,329,165 -111,329,165 25,626,037 25,626,037 86,381,963 86,381,963 54,307,605 54,307,605 69,077,389 69,077,389 7,611,440 7,611,440 1
220、9,183,227 19,183,227 17,022,241 17,022,241 113,916,949 113,916,949 累计净现金累计净现金流量流量-111329165.2-111329165.2-85703127.77-85703127.77678835.6472678835.647254986440.2254986440.22124063829.4124063829.4131675269.1131675269.1150858496.3150858496.3167880736.8167880736.8281797685.8281797685.8222世联地产201212让更多的人享受真正的地产服务 You enjoy.We serve.
