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1、金科长沙仙人湖酒店项目华美酒店顾问公司2010.09 工作成果汇报研究方法酒店市场研究酒店市场研究区域经济发展态势区域经济发展态势区域地理环境分析区域地理环境分析市市场场研研究究战战略略研研究究 定位研究定位研究酒店定位酒店定位财务测算财务测算酒店开发战略分析酒店开发战略分析280间套集约式入门五星级会议酒店间套集约式入门五星级会议酒店+20栋豪华别墅栋豪华别墅项目整体战略分析项目整体战略分析1.11.1项目介绍项目酒店位于浏阳仙人湖。仙人湖地处湖南长沙浏阳市柏加镇板块内。距离长沙32公里，黄花机场20余公里、京珠高速15公里、长株高速8公里。仙人湖位于长株潭融城三角地带，北接机场临港经济区，
2、南接长株潭融城云龙国际休闲旅游度假示范区。仙人湖是金科集团长沙分公司在长沙开发的重点项目。项目整体占地3200亩。水域面积1000余亩。根据规划，总建面积大约为80余万平米。项目整体分8期开发，开发周期810年，预计2011年年底入市。项目地产定位为高端生态休闲度假养生别墅。本项目酒店、休闲度假设施、其它泛酒店业态及商业设施均属于配套。项目介绍开发规划山水生态酒店 ：生态观景客房 娱乐休闲 商务会务国际养身中心：生态养心会所 户外养心配套国际养生中心：中华养生园 国际疗养园 户外养生配套国际养心中心：生态养心会所 户外养心配套关注两类问题1.项目酒店建设所需的市场条件所在区域经济发展情况：竞争
3、市场高星级酒店经营特征；竞争市场高星级酒店市场供需状况；竞争市场高星级酒店发展趋势；本项目酒店定位及财务分析结果。2. 本项目酒店个性要求如何最大程度发挥酒店对项目整体的带动作用？养生主题应该如何体现，做到什么程度？泛酒店业态要做哪些？酒店项目是否配套会议功能，配套多大？本项目酒店最优开发模式是什么？市场Part 11.1宏观经济长沙市近年来经济增长速度快，年均增幅在14%以上。长沙市第一产业所占比例小，第二产业和第三产业所占比例大，有利于酒店业发展。随着长株潭一体化发展，长沙市经济发展潜力巨大长沙市经济发展情况长沙市经济发展情况项目项目20052006200720082009GDP（亿元）1
4、519.91790.662190.253000.983744.76年增幅(可比价格计算)14.9%14.8%16.0%15.1%14.7%第一产业所占比例7.4%6.9%2.8%2.6%2.1%第二产业所占比例43.1%43.3%45.9%53.0%52.1%第三产业所占比例49.5%49.8%51.3%44.4%45.8%1.1宏观经济长沙市与周边城市对比长沙市与周边城市对比经济总量偏小；人均GDP高；城市居民人均可支配收入高；常住人口总量相对较小。项目项目长沙市长沙市武汉市武汉市成都市成都市重庆市重庆市南昌市南昌市GDP（亿元）3744.764560.624502.66528.721837
5、.50年均增幅(可比价格计算)14.7%13.7%14.7%14.9%13.1%人均GDP（元）5662050117349962291639669城市居民人均可支配收入2023818385186591699016472常住人口总量664.229101286.62859464.891.1宏观经济项目项目20052006200720082009GDP（亿元）172.15206.94253.33337.18418.80年均增幅(可比价格计算)14.8%15.2%15.7%16.0%15.7%第一产业所占比例16.3%14.4%13.0%12.40%10.40%第二产业所占比例57.4%59.9%62
6、.1%65.40%61.86%第三产业所占比例26.3%25.7%24.9%22.20%27.74%浏阳市经济发展情况浏阳市经济发展情况浏阳市经济发展迅速，年均增幅在15%以上，高于长沙平均水平。浏阳市第二产业发达，第三产业热所在比例相对偏小；浏阳市烟花及花卉业发达，成为全球性的烟火制造基地。1995年浏阳市被国家授予“中国烟花之乡”的荣誉称号 ，2009年湖南省政府将浏阳花炮列入省政府重点支持产业。 湖南浏阳河花木产业带产业发展规划（2005）提出要把浏阳河花木打造成成长沙乃至湖南的一大产业、一个品牌、一道景观 。1.2 地理位置及区域规划项目地位于长沙市、浏阳市（长沙市下辖县级市）及株洲市
7、的交汇处。项目地距离长沙黄花机场约20公里。项目紧邻云龙示范区，区域内的在建的方特欢乐世界、威尼斯水城及高尔夫项目加快了周边旅游目的地的发展。调查了解到，方特欢乐世界将建有高档酒店、快捷酒店及会展中心。湘潭市区（湘潭市区（40公里）公里）长沙市区（长沙市区（32公里）公里）浏阳市区（浏阳市区（54公里）公里）云龙示范区域本项目本项目机场（机场（20公里）公里）株洲市区（株洲市区（32公里）公里）1.2 地理位置及区域规划根据规划，项目周边区域将建有大量的休闲度假设施，如高尔夫球场、生态公园、网球公园等，对强化区域旅游吸引力有重要作用。340公顷的开发用地可带动周边商业发展，对改善酒店经营具有重
8、要推进作用。项目地与长株高速间修建约8公里长的旅游专用通道，大大提高了项目地的交通便捷性，提高了酒店与各类客源间的临近度。该区域将建设华强科技产业基地、“欧洲小镇”。项目所处的柏加镇将建有花卉苗木交易中心、楠洲庭院总部经济圈、浏阳河产业园等。1.3 周边酒店发展情况根据项目酒店地理位置特征及项目酒店类型，我们对长沙市主城区高档商务酒店、长沙市城区周边休闲、会议酒店及浏阳市的高档酒店分别进行调查及分析 。为了反映长沙城区商务酒店的最高接待水平及竞争力，我们重点调查了国际品牌酒店及本土专业酒店管理公司管理的酒店，我们最终选取了运达喜来登、芙蓉国豪廷、皇冠假日、湖南华天及通程酒店作为代表。我们对长沙
9、市周边的休闲、度假会议酒店进行了调查。目前长沙市周边类似酒店共有3家，分别为长沙普瑞温泉酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙碧桂园凤凰酒店，我们对以上三家酒店进行了走访。浏阳市高档酒店较少，我们选取了浏阳市区的2家酒店作为参考市场，它们分别是浏阳银天大酒店、浏阳华天大酒店。1.3 周边酒店发展情况客房长沙市城区高档商务型酒店的客房规模一般在350间套以上，其中湖南华天的客房总量为708间套；长沙市城区商务型酒店均以单人间为主，单双比一般在0.5以上，甚至超过了1 ；长沙市城区商务型酒店中，本土酒店的标间面积大多在30 m2左右，而国际品牌酒店的标间面积均大于35 m2，芙蓉国豪廷甚至达到了42
10、m2。项目项目湖南华天湖南华天通程国际通程国际运达喜来登运达喜来登芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭皇冠假日皇冠假日客房数量708450384316431客房结构单260115210190143双393220134110159套551154016129标间面积m223252935.74235单房：双房0.660.521.571.730.90套房比例0.080.260.100.050.301.3 周边酒店发展情况客房长沙城区周边度假酒店的客房规模一般为200-350间 ；周边度假酒店及浏阳市商务酒店单双人间比例大都在0.4以下。调查了解到，由于度假酒店会议和旅游团队客人较多，因此其双人间比例较大 ；长沙市城区
11、周边度假酒店的标间面积大部分房间面积在30 m2以上，反应了休闲度假客人对酒店客房舒适度要求高的特征 。项目项目普瑞温泉酒店普瑞温泉酒店同升湖通程山庄同升湖通程山庄酒店酒店碧桂园凤凰酒店碧桂园凤凰酒店浏阳银天大酒店浏阳银天大酒店浏阳华天大酒店浏阳华天大酒店客房数量222300343221200投入使用（共计310）客房结构单4280829355双160200248116135套2020131210标间面积m23034402828单房：双房0.26 0.40 0.33 0.80 0.41 套房比例0.09 0.07 0.04 0.05 0.03 1.3 周边酒店发展情况餐饮长沙市城区商务型酒店的
12、规模一般比较大，平均每间客房分摊的餐位数超过了1.8（皇冠假日酒店属于改造酒店，其硬件设施受限）；调查了解到的原因为：长沙市星级酒店的餐饮市场需求旺盛，长沙市民对高星级酒店餐饮的接受度高，因此各酒店的餐饮规模均大。1.3 周边酒店发展情况餐饮长沙周边度假酒店的餐饮规模大于主城区内的商务型酒店，其原因有：周边度假酒店一般设有中餐大厅，凭借价格优势，经常接待大规模的会议餐及婚宴等，因此其餐饮规模更大。浏阳银天大酒店的餐饮接待功能强大，其原因有：在县级城市中，社会餐饮一般不发达，因此高星级酒店的餐厅成为了会议及当地居民喜宴活动的首选之地。1.3 周边酒店发展情况会议长沙市城区高档商务酒店中，本土高档
13、酒店和国际品牌酒店差异较大。本土酒店的会议接待规模一般都偏大，会议室总面积都在1500平方米以上，都具备了很强的会议接待能力。国际品牌酒店的会议室总面积则在1300平方米左右，会议总体接待能力稍稍逊色于本土酒店。1.3 周边酒店发展情况会议长沙城区周边三家休闲、度假酒店的会议功能强大。三家酒店的会议接待面积均在2000平方米左右，其中普瑞温泉酒店会议总面积将近3000平方米。三家酒店均配有800平方米的多功能厅，均可接待500人以上的大型会议。此外，三家酒店均配备了7间以上的不同会议室。1.3 周边酒店发展情况康体娱乐长沙市城区商务酒店的康体娱乐设施均比较大，大都配有30间以上的KTV包房及2
14、0间以上的棋牌室。调查了解到，长沙作为全国知名的娱乐之城，长沙居民对高星级酒店的康体娱乐项目接受能力强，其中KTV和棋牌是最受欢迎的娱乐项目之一。酒店名称酒店名称湖南华天湖南华天通程国际通程国际运达喜来登运达喜来登芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭皇冠假日皇冠假日水疗SPA无2（双人间）+4（单人间）+1（贵宾室）9间（2人间）水疗SPA、桑拿共10间房，包含2个套间。无桑拿按摩包厢无10同上8间KTV包厢33间45间无无40间足浴16间包厢，加大厅共有60余个座位515间（3人间）11间有棋牌室20间（其中1间套房）202021间8（单间+套间）其它桌球、网球、乒乓球室、室内游泳池、健身房、华天大剧场台球
15、、乒乓球、保龄球、室内游泳池、健身房健身房、游泳池、乒乓球室健身房、游泳池、台球室、乒乓球室、瑜伽房健身房、室内游泳池、乒乓球室1.3 周边酒店发展情况康体娱乐周边度假休闲酒店更侧重于室外休闲活动的打造，如户外高尔夫、网球场、游泳池等，而它们KTV包厢规模一般较小，为10间左右。酒店名称酒店名称普瑞温泉酒店普瑞温泉酒店同升湖通程山庄同升湖通程山庄酒店酒店碧桂园凤凰酒店碧桂园凤凰酒店浏阳银天大酒浏阳银天大酒店店浏阳华天大酒店浏阳华天大酒店水疗SPA有无装修，暂未营业。无 无桑拿按摩包厢5间包厢，大厅80位桑拿、足浴共5间装修，暂未营业。17间无KTV包厢7间包厢，大厅70位11间装修，暂未营业。
16、30多间（小包能容纳20人，中包40人，大包60人）40间（中包20人）足浴10桑拿、足浴共5间无23间包厢，33个大厅位；18间棋牌室2211间14间，其中3间豪华间，带有独立卫生间；38间20间（有几十间豪华客房配有麻将桌）其它网球场、高尔夫球场、足球场、篮球场、室内游泳池、网球场、室外高尔夫球场、室内、室外泳池桌球室、乒乓球室、健身室、保龄球室、网球场、室内游泳池、露天泳池、游戏机室；台球室；飞镖室；无1.3 周边酒店发展情况国际品牌酒店的平均房价一般在600元以上，但其出租率不高，一般仅有60%左右。本土品牌酒店的平均房价一般只有450元左右（两家酒店均有部分低价客房），但其出租率可达
17、到70%左右。国际品牌商务客源所占比例一般在60%以上。本土品牌酒店商务客源的比例也在50%以上 。此外政务客源也有一定差异。酒店名称酒店名称湖南华天湖南华天通程国际通程国际运达喜来登运达喜来登芙蓉国豪庭芙蓉国豪庭皇冠假日皇冠假日平均房价(元)450440755620580出租率67%68%60%60%60%REVPAR302272453372348商务散客52%50%60%60%65%会议团队12%15%15%7%10%政务接待18%12%4%3%2%旅游团队8%8%6%15%8%本地客源10%15%15%15%15%1.3 周边酒店发展情况长沙市城区周边三家度假酒店的平均房价在370-42
18、0元之间，低于主城区商务酒店的价格。三家酒店中，普瑞温泉酒店凭借温泉资源，其经营情况良好，年均出租率在65%以上，其它两家酒店的平均出租率不足60%。城区周边度假酒店商务客源所占比例相对较小，约占客源总量的30%，但它们会议客源及旅游团队客源所占比例大，两者约占客源总量的50%。 酒店名称酒店名称普瑞温泉酒店普瑞温泉酒店同升湖通程山同升湖通程山庄酒店庄酒店碧桂园凤凰酒碧桂园凤凰酒店店浏阳银天大酒浏阳银天大酒店店浏阳华天大酒浏阳华天大酒店店平均房价(元)450370430320300出租率65%55%55%75%55%REVPAR294222252240165商务散客35%30%30%57%55
19、%会议团队25%30%20%10%10%政务接待85%5%10%13%旅游团队20%20%30%8%7%本地客源12%15%15%15%15%1.4 旅游休闲地产特征旅游休闲地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，与一般的住宅相比,，旅游地产具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值 ；旅游地产旅游地产旅游景点地产：观光、休闲、娱乐性质的、旅游景点地产：观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及空间非住宿型的建筑物及空间旅游商务地产：商店、餐馆、娱乐城等旅游商务地产：商店、餐馆、娱乐城等建筑物及空间建筑物及空
20、间旅游度假地产：为游客以及度假者提供居住空间旅游度假地产：为游客以及度假者提供居住空间的旅游酒店、度假村、产权式酒店、时权酒店等的旅游酒店、度假村、产权式酒店、时权酒店等旅游住宅地产：与旅游区高度关联的旅游住宅地产：与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间各类住宅建筑物及关联空间一般位于一线城市或其它经济发达区域的郊区 ；均具有优秀的自然资源作为依托 ；均以房地产开发为核心 ，配套一些休闲、度假设施。1.4 旅游休闲地产分布 案例选择：案例选择：1、城市周边区域，2、依托自然资源及开发公司雄厚的地产开发运作能力，形成的相对独立的大型社区或者度假区；3、该度假区域内建有高星级酒店、休闲配套设施
21、、高档住宅等其它业态。 北京：北京：纳纳帕溪谷帕溪谷杭州：富春山居、杭州：富春山居、千岛湖旅游地产千岛湖旅游地产广州：城市周边广州：城市周边旅游地产旅游地产海南：海南省东海南：海南省东线旅游地产线旅游地产1.4 旅游休闲地产分析重点案例研究案例研究地产功能配套地产开发引擎酒店与地产关系竞争市场酒店硬件分析旅游地产酒店常规开发模式竞争市场酒店经营及客源分析1.4 同类项目中酒店常规开发模式规模规模主要客源主要客源建筑形式建筑形式代表性酒店代表性酒店利利弊弊大型会议度假大型会议度假酒店酒店500间以上会议团队集约式祈福仙湖酒店、碧桂园凤凰城酒店有利于形成规模效应，产生集聚效应酒店客房超过一定规模将
22、与档次呈反比关系体量过大，对市场需求的敏感性高投资大，风险高中型会议度假中型会议度假酒店酒店200-500间会议团队、中高端旅游度假客源集约式碧桂园假日半岛酒店、九龙湖公主酒店树立项目档次形象较为迅速这类细分市场的产品最多，特征不明显小型精品小型精品/精致精致型酒店型酒店150间以内高端度假散客分散式富春山居、天湖峰境喜来登度假酒店树立项目高端形象的效果立竿见影面对的是市场金字塔顶端的人群，需求基数小对于度假资源禀赋要求高1.4 酒店开发模式 会议度假酒店我们重点选取广州市周边的同类地产项目，进行重点分析1.4 类似案例项目整体情况项目名称项目名称占地规模占地规模依托资源依托资源产品形态产品形
23、态配套酒店配套酒店其他配套其他配套主题主题碧桂园假日半岛8,700亩8,000亩天然水库独栋、联排、洋房碧桂园假日半岛酒店36栋高尔夫、故乡里主题公园欧陆式风格玖珑湖2,000亩九龙潭独栋、联排公主酒店27栋高尔球场现代简约碧桂园凤凰城10,000亩别墅、洋房碧桂园凤凰城酒店欧陆式风格东方夏湾拿3,000亩流溪河畔独栋、联排别墅五星级酒店，豪生管理美术馆、荔枝林、人造沙滩拉丁风情祈福南湾半岛2,500仙湖洋房、别墅祈福仙湖酒店18洞高尔夫、游艇会、骑马会、高尔夫球会、11,000水上乐园、等地中海风情顺德碧桂圆4,000亩洋房、别墅顺德碧桂园度假村四大会所、农庄、学校、医院欧陆式风格通过交叉比
24、较分析，可以确定广州周边旅游地产类项目具备以下物业功能：住宅（别墅）、住宅（洋房）、星级酒店、商业街、学校、公园、会所、运动中心、医疗中心广州同类项目项目整体情况项目整体情况酒店发展情况酒店名称酒店名称碧桂园假日碧桂园假日半岛酒店半岛酒店九龙湖九龙湖公主酒店公主酒店碧桂园碧桂园凤凰城酒店凤凰城酒店东方夏湾拿东方夏湾拿豪生酒店豪生酒店祈福祈福仙湖酒店仙湖酒店顺德顺德碧桂园碧桂园星级档次五星四星级五星五星标准四星级四星级开业时间2005年2007年2003年2005年2004年2002年评星时间2008年/2005年/N/AN/A酒店类型会议度假会议度假会议度假会议度假会议度假会议度假建筑形态集约
25、式+别墅集约式集约式集约式集约式+别墅集约式管理品牌业主自管业主自管业主自管国际品牌业主自管业主自管主题特色欧陆风情+中国元素欧陆风情欧陆风情拉丁风情地中海风情欧陆风情客房规模222114573214570186多功能厅面积227/13950014273851300470广州同类项目酒店发展情况碧桂园假日半岛占地：8,700亩到广州天河中央商务区仅40分钟车程 产品：独栋、联排、洋房配套p36洞高尔夫p故乡里主题公园五星级2005年开业主楼+别墅222间套餐厅：p中餐厅（大厅350人，35间包厢）p西餐厅（200人）p日本料理（80人）会议室p多功能厅227p中会议室4个p小会议室6个康乐配套
26、：7间KTV，8间棋牌室，13间桑拿足浴包房碧桂园假日半岛酒店-欧陆风格玖珑湖-简约自然开发商：香港新鸿基占地：2,000亩到广州天河中央商务区仅40分钟车程 产品：独栋、联排设计概念 ：引景入室，运用大开间、大幅玻璃门窗元素 配套p会所p南中国首家耀华国际教育园p启胜物业管理 p周边配套玖珑湖公主酒店-欧洲小镇开发商：香港金马集团未评星，2007年开业分散式建筑，共12栋一期114间餐厅：p中餐大厅：60位，6个包厢p咖啡厅120位p龙吧60位(德国酒吧)会议室p多功能厅500p1个中会议室p3个小会议室酒店二期（王子城堡酒店）p客房214间p会议室20个，可同时容纳2000人p餐厅4个p龙
27、泉水疗馆独栋，1.2万一楼：戏水区、泳池、泡池等二楼：迷你电影院、网上冲浪区、休息区和自助餐区、竖琴区、美甲区等三、四楼为主题SPA专区和发型彩妆欧洲小镇SPA之旅套票538-4958 王子酒店王子酒店碧桂园凤凰城2002年开盘占地：10，000亩到广州天河中央商务区仅30分钟车程 产品：别墅、洋房配套p凤凰中英文学校p会所p荔枝公园p交通枢纽开业时间：2003年五星级客房：573间餐厅p维也纳西餐厅p渔米之香中餐厅p立村日本料理会议室p16个p最大多功能厅1,427碧桂园凤凰城酒店-欧陆式风格康乐p水疗SPA9间pKTV 4间p桑拿5间p棋牌10间评价p热闹的度假村p主题明显p硬件设施好东方
28、夏湾拿开发商：珠江地产2004年开盘占地3,000亩资源禀赋：流溪河产品：独栋、联排别墅配套：美术馆、荔枝林、人造沙滩2005年开业214间套客房（含28套酒店式公寓）餐厅p中餐大厅：200人p西餐厅：120人p大堂吧：60人p宴会厅：250人会议室p多功能宴会厅：385p6间中小型会议室康乐配套p卡拉（间）、棋牌室（间）、恒温泳池评价：硬件一般，特色不鲜明东方夏湾拿豪生酒店-拉丁风情祈福南湾半岛占地2,500亩资源禀赋：700公顷原生山林、120公顷仙湖产品：洋房、别墅配套：医院诊疗所、国际学校、水上乐园、会所、18洞高尔夫、骑马会、游艇会、郊野公园/田园（悠闲滑草、采摘时令新鲜水果/蔬菜、
29、野趣烧烤、乐骑单车、水陆拓展游玩）、祈福仙湖酒店祈福仙湖酒店-地中海风情2004年开业四星级客房：约600间套主楼：11层别墅：7栋（每栋10个房间，会议室、餐厅等）标准间：18高级间：28豪园：750会议室餐厅祈福中餐厅怡情西餐厅阳光长廊渔人码头配套：人造沙滩按摩泳池日式SPA11间KTV30间套票2009年休闲度假套票228/2人农趣田园乐套票228/2人妩媚水疗SPA套票498/2人活动丰富水上活动最受欢迎服务较好设施陈旧祈福仙湖酒店-地中海风情顺德碧桂园学校学校医疗医疗四大会所四大会所农庄农庄豪园会所国际会所花园会所西苑会所顺德碧桂园度假村-欧陆式风格四星级186间套：集约+4别墅中西
30、餐厅配套：p蒙娜丽莎卡拉OK夜总会p保龄球道18条p小型足球场p健美健身室p壁球室p室内羽毛球场7个p篮球场3个p网球场8个p乒乓球台17张p戏水泳池、标准游泳池、恒温泳池（内设干蒸、湿蒸）p国际拉幕式文化广场（综合演艺中心）评价：广州近郊度假目的地，农场一般“玫瑰之约”情侣套票约600元“世外桃园尽在碧桂园” 旅游套票约500元会议室位置课堂式（人）U-型（人）剧院式（人）宴会式（人）宽度（米）长度（米）面积（平方米）多功能厅多功能厅豪园3F25015040026018.825470B1豪园3F-80-9.621.4205.4B2豪园3F-30-4.814.469.12B3豪园3F-10-5
31、.35.629.68A1A2A3豪园1F80601205 x 10617.8106.8A5A6豪园1F4040803 x 10611.870.8A7A8豪园1F6060804 x 107.715.5119.35凤凰厅凤凰厅豪园2F90601309 x 109.218.1148.5五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式.uu潜在项目潜在项目碧桂园假日半岛酒店高 尔 夫主题公园湖景祈福南湾半岛酒店水公园顺德碧桂园湖景酒店别墅玖珑湖品牌湖景借势其它酒店酒店碧桂园凤凰城东方夏湾拿酒店一线湖景+五星酒店采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单
32、纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源高尔夫+五星酒店高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式水公园+五星酒店利用固有资源，通过水上公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利1.4 总结开发引擎选择1.4 总结酒店与地产关系研究五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游、休闲资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。部分项目配有高尔夫
33、，已经成为提升项目品质的主要物业功能；酒店一般采用集约式形势，别墅式酒店出现的概率并不高别墅式酒店占地较多。1.4 总结酒店与地产关系研究碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城东方夏湾拿东方夏湾拿祈福仙湖祈福仙湖项目规模（亩）8,70010,0003,0002,500酒店规模（间套）222573214570比例关系3917144碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛玖珑湖玖珑湖东方夏湾拿东方夏湾拿独栋均价110002000018000联排均价6000/8500洋房均价3800/酒店房价495620440独栋与酒店价格系数223241联排与酒店价格系数12/19洋房与酒店价格系数8/酒店规模
34、大小与整体项目的体量 并无明显的相关性地产价格受到项目资源条件、区位条件、开发商品质、配套设施等多种因素影响，因此横向对比来说，酒店档次与地产价格的关联性不明显Spa泳池别墅17栋 Spa皇家海景别墅1栋 Spa海景二房别墅2栋 1.4 酒店开发模式 小型精品酒店昆明柏联昆明柏联SPASPA温泉酒店温泉酒店富春山居图富春江茶文化茶园主题高尔夫70间套客房17栋别墅富富春春山山居居1.4 酒店开发模式 小型精品酒店玉龙雪山丽江古城纳西文化国际品牌80栋别墅42套套房1.4 酒店开发模式 小型精品酒店丽江悦榕庄丽江悦榕庄汤山温泉区中式与印尼风格结合国际品牌21栋别墅南南京京香香樟樟华华萍萍1.4
35、酒店开发模式 小型精品酒店1.4 总结小型精品度假酒店共性特征区位：区域经济发达的一线城市，如北京、上海资源：稀缺性自然景观和人文资源，如丽江、三亚配套：高尔夫、温泉、茶园等设计及品牌：大师设计、国际品牌规模：一般在100间套以内，40-50间套居多经营：房价1500-4000元、出租率40%-60%客源：60-80%境外客源中国高资产人群逐年递增，主要集中在京津唐、长三角、珠三角三大经济发达区域或者有优秀旅游资源的区域。万事达机构中国HNWI及UHNWI人群39%集中于上海、北京、广州三大城市，预计到2015年，将上升到47%其次是深圳、宁波、杭州、温州、天津和厦门等中国HNWI花费最高的休
36、闲活动是旅游。2006年，中国92.6%HNWI在休闲和娱乐活动方面的花费为1万元 1.4 总结小型精品度假酒店分布招商银行中国私人财富报告中国私人财富市场潜力巨大，在金融危机背景下依然保持较稳定的增长势头千万富翁财富目标的调查发现，中国高净值人群以私人财富的继续积累为第一目标，紧随其后的第二大财富目标是“追求高品质的生活”广东、上海、北京、江苏、浙江五个省市的千万富翁人数均超过2万人，广东位列第一，至2008年末已达到4.6万人，占全国15%，上海市、北京市、江苏、浙江千万富翁分别约为5万、3万、2.8万、2.7万。战略Part 22.1 项目战略与定位研究思路项目项目SWOT分析分析项目整
37、体开发战略分析项目整体开发战略分析投资模式分析投资模式分析建立投资约束前提建立投资约束前提建立投资约束前提建立投资约束前提项目开发战略分析项目开发战略分析项目开发战略分析项目开发战略分析酒店竞争策略分析酒店竞争策略分析酒店竞争策略分析酒店竞争策略分析酒店定位酒店定位酒店定位酒店定位投资估算投资估算投资估算投资估算财务分析财务分析财务分析财务分析2.2 项目SWOT分析优势（优势（Strengths）劣勢（劣勢（Weaknesses）位于仙人湖水库，周边江景及人造水景优美。酒店属于大型综合地产开发项目中的物业之一，商业街和高档住宅区将改善酒店经营环境，为酒店聚集人气。依托项目内的“三养”设施及其
38、它休闲度假设施，项目酒店具有鲜明和独特的主题特色。政府重点引进工程，受政府高度的重视和优惠政策的支持。经过科学的研究和策划，避免投资和规划失误，保证产品的先进性和合理性。酒店周边住宅项目和商业街的成熟存在一定培育期，酒店经营初期，周边商业氛围和人气相对不足。酒店距离长沙市政治及商业中心有一定距离。机会（机会（Opportunities）威胁（威胁（Threats）周边区域目前尚无五星级酒店，酒店未来一段时间内将处于“低竞争”的市场格局。本项目酒店靠近云龙华强文化产业基地，距离长沙机场也较近，华强文化产业基地和黄花机场可为项目酒店带来一定量的旅游及商务客源。酒店位于长沙市区、浏阳及株洲交汇之处，
39、随着长株潭一体化的发展及长沙市城区范围的逐步扩大，项目酒店整体经营环境逐步改善。周边区域可能会再建若干高星级酒店（如华文化产业基地及欧洲小镇内待建的高星级酒店），将对本项目酒店造成直接经营压力。2.3 项目整体开发战略分析p基于我们与业主公司关于本项目整体开发战略的交流与沟通，我们了解到本项目整体开发目标及开发战略有：p项目地总体定位：郊区休闲地产项目，重点开发高端生态休闲度假养生别墅；p形象定位：中部之窗；p功能定位：养生功能+休闲、娱乐、会议+生活配套+休闲运动；p项目亮点：差异化定位，重视产品创新，降低小型别墅购买门槛；p活动策划：打造度假养生圣地，重点做好水域活动的开发；p主题概念：重
40、点塑造养生概念主题。2.4 项目投资模式分析开发引擎选择项目开发核心驱动因素示意表项目开发核心驱动因素示意表区域开发模式适应环境核心驱动点辅助驱动点核心收益点以旅游地产启动的区域开发旅游业为第一支柱产业的经济区域旅游度假适合于旅游业的商业、会议经济、休闲运动等旅游业收入以商业地产启动的区域开发模式城市中心区或副中心区商业、商务经济房地产业房地产开发以会议产业启动的区域开发模式自然资源和社会资源集合，且达到相对高度的区域会议经济旅游度假、商务服务经济、休闲运动等会议产业及旅游产业收入以复合产业启动的区域开发模式新型产业经济区域新型产业配套服务产业、物流管理、新产业产品制造或经营v地产大盘开发方针
41、v沉淀优良酒店资产v回流资金转向其它投资v高端度假消费一站式目的地v长沙近郊顶级生态养生之地项目形象诉求项目形象诉求项目开发目标项目开发目标v地产开发为重v中高端度假综合体v中高端度假休闲需求者项目开发定位项目开发定位项目开发建议项目开发建议寻找项目复合型引擎寻找项目复合型引擎业态互动，提升项目价值业态互动，提升项目价值v不可过多滞留不动资产2.4 项目投资模式分析开发路径选择2.4 项目投资模式分析项目开发土地价值发展进程及变迁规律表阶段划分产 出投 入土地价格 启动期（1-2年）设定方向 成长期（2-3年）市场检验持续发展期（3-5年）建设发展 稳定期515年成熟巩固下个周期衰落或重建基建
42、投入增长基础设施建设地区形象建设区域规划区域推广费用基础设施建设公建投资招商收益经营收益经营收益土地招商收益税收返还建设投资环境再投入公建投资项目经营收益房地产开发土地招商收益引自区域建设及区域研究的新视野（南京师范大学地理科学学院田明博士，现为中科院地理科学与资源研究所博士) 2.5 项目开发战略整体战略p“高度+广度”的开发战略，以双核心为龙头带动的项目 p“高度”即设有一部分高端别墅客房，吸引部分高消费客源，通过这些客房展示项目地产产品形象，迅速树立项目（整体）高档物业和顶级休闲度假地的形象，扩大项目（整体）影响力，带动地产开发和销售。p“广度”即建有集约式酒店客房，同时配有大型会议中心
43、，该会议型酒店可以迅速提高项目地块人气，通过举办各类大型会议或活动，向外界展示项目内地产产品。p开发战略定位依据p项目整体、地产销售方面的考虑 ；p考虑到酒店经营层面来；p考虑到区域竞争环境； 2.5 项目开发战略本酒店开发模式深淀深淀优良资产优良资产提升企业形象提升企业形象提供配套服务提供配套服务带动地产销售带动地产销售追逐市场空间追逐市场空间规模和高度的追求规模和高度的追求会议度假酒店会议度假酒店豪华别墅客房豪华别墅客房不可过多滞不可过多滞留不动产留不动产档次不可低档次不可低规模不可大规模不可大不可反客为主不可反客为主追求极致的养生、度假体验；追求极致的养生、度假体验；全新的养生、度假方式
44、；全新的养生、度假方式；酒店酒店酒店酒店地产地产地产地产养生养生养生养生度假度假度假度假会议会议会议会议旅游旅游旅游旅游投投投投资资资资从养生、度假出发 2.5 项目开发战略产品创新定位Part 33.1 酒店类型定位基于项目酒店依托的资源条件，本项目定位为休闲、度假型会议酒店酒店类型酒店类型业务特点业务特点建设条件建设条件商务型酒店常规酒店，功能复合，提供客房、餐饮、会务、娱乐等多种服务；在一线、二线城市酒店中占主流。位于都市区，建设条件相对较宽。经济型酒店新兴起的一种酒店，以客房服务为主，如速8、如家快捷、锦江之星等。位于都市区，建设条件相对较宽。会议/会展酒店提供会议/会展服务，特殊业务
45、形态；酒店房价相对商务酒店较低。交通条件优越，一般毗邻大型的会议/会展中心，或者本身具有投资巨大的会议/会展硬件、软件设施，并具备其它地域环境如人流较小、门前广场开阔。精品酒店以高端客源为主，提供独特、个性化的服务。具有独一无二的资源优势或者产品优势旅游度假酒店以旅游度假客源为主。要求特殊地理条件，需位于旅游度假地，风景十分优美，属特殊业务形态。青年旅舍面向低端客户如背包客、学生等，提供自助式服务。建设条件较低。公寓式/全套房酒店主要服务常住客户，如雅诗阁等；多为住宅被动改建而成。由客房建筑形式决定。3.2 酒店档次定位本项目酒店宜定位为入门五星级酒店，但配有部分豪华别墅客房。 入门五星级酒店
46、可降低酒店建筑成本，减少了酒店前期经营压力。入门五星级酒店关键功能指标按照五星级标准配置，在需求市场发展成熟时，可通过重新装修，可以达到五星级酒店评定要求，有利于酒店后期资产升值。在定位两种不同客房类型及档次的前提下，酒店可凭借豪华别墅客房满足高端客源的需求，通过集约式会议酒店满足中高端客源的需求。酒店档次酒店档次优势优势劣势劣势四星级酒店酒店建设成本低，前期投入少。酒店当地定位更适合柏加镇现有客源市场酒店经营压力小。对项目整体带动作用有限。酒店后期升值空间小。五星级酒店对项目整体的带动作用更大。经营稳定期，依靠五星级酒店品牌，在抵押贷款的情况下可以获得更大的融资额度。如果将酒店资产出售，酒店
47、资产溢价空间更大。前期投入大。酒店房价不高，前期经营压力大。3.3 酒店规模定位集约式会议酒店的定位经常采取以下两种客房规模：200 -350间套左右的中小会议酒店；500间套以上的大型会议酒店。 酒店档次酒店档次优势优势劣势劣势200-350间套市场需求导向型战略，基于目前现有市场需求确定开发战略。酒店经营压力更小，投资少，风险低。酒店会议功能不突出，难以接待大型会议，对市场的冲击力有限。对项目整体营销带动作用下降。500间套酒店会议功能强大，可定位为长沙市会议功能最大、会议接待能力最大的酒店之一。通过组织、接待各类大型会议，对酒店的营销宣传作用明显。酒店前期投资大，风险高。在缺乏大型会议推
48、广能力的情况下，酒店经营压力很大。碧桂园碧桂园假日半假日半岛酒店岛酒店九龙湖九龙湖公主酒公主酒店店碧桂园碧桂园凤凰城凤凰城酒店酒店东方夏东方夏湾拿豪湾拿豪生酒店生酒店祈福仙祈福仙湖酒店湖酒店顺德碧顺德碧桂园桂园普瑞温普瑞温泉酒店泉酒店同升湖同升湖通程山通程山庄酒店庄酒店碧桂园碧桂园凤凰酒凤凰酒店店五星4A度假村五星五星标准四星级四星五星级五星级五星标准222114573214570186222300343我们对比参照了广州同类酒店及长沙市城区周边现有度假酒店的规模。 从控制投资风险、减少经营压力 、配合项目休闲度假地建设及“三养中心”运营等角度出发，我们建议集约式会议酒店客房规模定位为280间
49、套。 根据精品酒店常规规模，结合本项目特征，建议独栋别墅客房定位为20间套。3.4 项目酒店功能规划内容内容单位单位合计合计备注备注独立别墅群265520栋独立别墅，自有庭院、泳池集约式客房楼16375客房与服务房等2栋6层设置大堂、餐饮3039前厅、公共区域，餐饮库房、厨房、服务房等宴会及会议中心2550宴会、会议、会议服务等康体、娱乐2159康体、娱乐等特色养生馆不计入酒店面积水疗SPA、桑拿、足浴，不设在酒店内行政、后勤3470行政办公、员工后勤等机电设备1339总体建筑筑面积315873.5 项目酒店功能规划客房客房建筑功能参数客房建筑功能参数1.1总统套养生别墅幢6401640该套按
50、4间套客房计1.2豪华三卧式别墅幢4202840每套按3间套客房计算1.3家居双卧式别墅幢23551175每套按2间套客房计算1.4单卧泳池别墅幢135121620每套按1间套客房计算，带庭院及独立泳池2.1双人标间客房（4.310.0）40.91204908实用面积36以上2.2单人大床客房（4.310.0）40.9903681实用面积36以上2.3豪华双人房47.3241135.2实用面积40以上，设有小阳台2.4豪华单人房47.3442081.2实用面积40以上，设有小阳台2.5无障碍人房40.9281.82.6工作间24.0122882.7客房配套及其他142003.6 项目酒店功能规
51、划餐厅餐饮区餐饮区全日餐厅2401240100个餐位展示厨房和西厨房12011200.5系数接待门厅36136中餐大厅（兼宴会厅）4001400160个餐位中餐VIP包房4083202间大，4间中，2间小，共80个餐位中厨房39613960.55系数大堂吧9019030个餐位酒吧/备餐30130储藏/收银/餐厅办公室75175按餐厅区分多处男女公共卫生间1401140按域区分多处公共通道1851185电梯厅、通道等湖滨特色餐厅2401240设80餐位，湘土特色菜肴配套厨房961963.7 项目酒店功能规划会议多功能厅及会议多功能厅及会议3.1序厅及前厅24012403.2多功能厅8001800
52、可分拆为两间大厅用3.3中会议厅1352270可分为150、1202个会议室3.4高级会议室1001100可容纳4050人3.5小会议室606360可容纳2030人3.6贵宾接待室180118024人3.7会议辅助56156衣帽间、化妆间、共用电话3.8会议行政60160经理室、销售员、接待/秘书、小会议室3.9会议后勤36136音控室、设备间、储藏库房3.10家具库及清洁室12011203.11男女公共卫生间961963.12公共通道231.81231.83.8 项目酒店功能规划康体娱乐康体、娱乐场所康体、娱乐场所接待厅及商店22122大厅、接待、结账更衣、洗浴1401140男、女比例为5比
53、5美容、美发、美甲60160健身中心1201120健身器械跳操室30130与健身中心靠近，可练瑜伽演艺中心6401640KTV包房5584408间包房，包含大厅等配套特色酒吧、桌球室16011601张桌球台，30个吧位棋牌室201020010个包间儿童俱乐部80180库房16116男女公共卫生间55155公共通道196.31196.3户外泳池5601560水面面积不少于250，设池畔吧3.9 项目酒店功能规划公共区间酒店公共区酒店公共区大堂区2401240包含大堂副理、休闲区、接待台30130礼宾台818客人贵重物品存放12112客人领取室616行李库房36136商务中心1161116包含接待
54、、工作台、会议室等前厅部/办公室48148前厅经理、财务夜审、话务间30130商店30390包含库房，3个单元男女公共卫生间80180公共通道111.41111.4电梯厅、通道、公共走廊等3.10 项目酒店功能规划行政、后勤行政管理行政管理行政部245销售、公关、餐饮等财务部120电脑/IT110后勤服务后勤服务食品加工370餐饮辅助145总服务区176员工后勤184保安、人事员工设施1280包含员工宿舍560行政管家195客房、管家洗衣房360工程维修285工程机电设备房机电设备房1338.9按总建筑面积的5%左右，实际根据设备本身尺寸而定户外停车场户外停车场5400可提供180辆车位和4辆
55、大巴3.11 项目酒店功能规划养生馆养生设施养生设施养生餐厅180118060个餐位，可提供专业养生餐餐厅厨房及展示台90190养生博学堂2001200定期聘请养生大师坐堂讲学养生体检室1201120分科室设置一些常用简易体检设备水疗SPA中心6801680包含接待、商店、泡池、6间理疗室等桑拿养生中心3610360物理方式养生按摩、推拿等养生足浴中心4001400休息大厅、不少于40个足浴位等养生服务配套407.51407.5服务间、工作人员休息室公共通道243.81243.8电梯厅、通道等室外百草园、中药谷133311333.0室外场地，不计入建筑面积3.12 酒店投资估算金科长沙旅游度假
56、、会议酒店投资估算（金科长沙旅游度假、会议酒店投资估算（300套）套）序号项目名称单位数量合计(万元）备注1设计费6482建安工程21,598.03开业物资及筹备费用3,4884建筑总价小计万元25,7345不可预见费万元5%1,2876建设期利息万元7%901按50%的贷款比例，7%的年息计算7总造价万元27,9228平均造价元/31,5878,840不含地价9每套房成本万/房100Club Med简介p始创1950年 ，目前在全球40多个国家和地区设立了90多个度假村 p成功打造全新的度假模式：“一价全包一价全包”度假方式度假方式、10011001种享受假期的方种享受假期的方式式Club
57、Med对中国游客的影响力pClub Med目前 在北京、上海、广州均设有办事机构，2004-2006年Club Med的中国旅游人数分别达4000、3500和6000人次p目前针对高端消费者、平均消费标准：1000元/人/天深度体验、多样化、参与性、趣味性、知识性、专业性3.13 酒店产品创新 增加吸引力“一价全包”套餐：住+吃+玩来往当地机场与度假村的接送服务(自由选择)自由选择的多样房型，包括适合家庭的“连通房型”一日三餐豪华自助美食、酒水饮料免费酒吧畅饮、精美点心供应婴儿便利设施、迷你俱乐部（410岁）、青少年俱乐部（1117岁）度假村内适合成人及儿童的各项水上、陆上活动以及相关的教练指
58、导和入门课程度假村每日不间断免费娱乐活动，晚间大型文艺演出巴厘岛方言、当地传统舞蹈和特色美食烹饪等课程独一无二的G.O， 是整个Club Med的灵魂所在，他们来自世界各地，专为营造独特的国际氛围。他们的活力和笑容，是欢乐源泉。 3.13 酒店产品创新 增加吸引力1001种享受假期的方式之G.O& Chief de Village 什么是G.O.（译为亲切的东道主）：集多种角色于一身p拥有独特专长、免费教客人水上、陆上活动活动p照顾小孩、指导儿童参加活动p晚间精彩秀中的超级明星p不穿制服、不收小费p来自多个国家，会多国语言什么是Chief de Village（译为村长）p带领G.O团队为客人
59、规划精彩、丰富、欢乐的的假期3.13 酒店产品创新 增加吸引力水疗健身水疗健身发现之旅发现之旅水上运动水上运动陆上运动陆上运动休闲活动休闲活动欢乐气氛欢乐气氛SPA长线观光旅游独木舟水中有氧操健身中心手工工艺作坊音乐酒吧土耳其浴精选短途游深海垂钓举重房心肺训练室台球夜总会桑拿短途游滑浪风帆篮球桥牌现场乐队按摩休闲放松游滑板冲浪壁球法式铅球晚间轻松鸡尾酒会城市观光游水肺潜水足球乒乓球晚间娱乐活动浮潜网球快艇出海深宵酒吧滑水排球舞蹈课扬帆出海沙滩排球烹饪课程攀岩游泳池射箭高尔夫儿童马戏学校骑马快步走自行车/山地车直排滚轴空中飞人3.13 酒店产品创新 增加吸引力我们认为Club Med对本项目整体
60、运营有一定的借鉴意义，本项目整体可以某个业态为平台（如“三养中心”或者酒店等），将项目整体内的各项活动联系起来，其具体经营模式有：会员制：即以“三养中心”为平台，对其客户群体采用会员制的形势，会员可享受项目内所有休闲度假设施、甚至酒店消费方面的折扣。一价全包方式，即单次休闲、度假活动中，客人所有消费均（包括客房、餐饮、养生馆消费等）均在一个价格内，不再单独收取费用。部分采用一价全包，即部分项目由于其经营成本高，或者不易控制经营成本，可将这部分项目排除在一价全包范围之外，其余项目采用一价全包的方式。3.13 酒店产品创新 增加吸引力采用会员制采用会员制采用一价全包方式采用一价全包方式部分采用一价
61、格全包括方式部分采用一价格全包括方式优点缺点优点缺点优点缺点该模式发展成熟，易于实现；客人可根据其偏好选择合适的消费项目；没有充分提高各种项目的使用效率；项目影响力大，对市场可造成冲击力大；各项目的使用率提高，客人享受的折扣最大；项目整体经济效益充分发挥；要求业主公司有优秀的运营及管理能力；该模式运用需要一个适应过程，存在一定风险；提高业主公司经营灵活性，排除部分成本高的项目，有利于提高增和收益；客人能充分项目其它项目。部分项目无法纳入一价全包套餐，影响吸引力；3.13 酒店产品创新 增加吸引力财务Part 44.1 酒店房价预测长沙市两家本土品牌高档商务酒店的平均房价都在440元以上 ；长沙
62、市主城区周边度假酒店的平均房价在370-420元左右 ；浏阳市高档酒店的平均房价在300-320元之间 。广州周边区域类似酒店房价在440元以上，广州碧桂园酒店房价在490元左右。我们认为项目酒店开业首年的价格可以达到420元。对比参照其它城市小型精品酒店客房价格，保守估计别墅客房酒店的平均房价可以达到1400.年份年份房价房价增长率增长率2012年4202013年4415%2014年4635%2015年4865%2016年5105%2017年5365%2018年5635%2019年5915%2020年6215%2021年6525%年份年份房价房价增长率增长率2013年14002014年147
63、05%2015年15445%2016年16215%2017年17025%2018年17875%2019年18765%2020年19705%2021年20695%2022年21725%酒店酒店地理位置地理位置平均房价平均房价柏联精品酒店重庆2000香樟华萍南京2,434御庭精品苏州1,910悦榕庄丽江2,587富春山居杭州富阳2,6204.2 酒店出租率预测我们将主要参照长沙市3家城区周边区域度假酒店出租率 。我们将对比参照其它城市精品酒店出租率。长沙城区周边度假酒店的出租率分别为55%、57%和65%；其中普瑞温泉客房数量相对较少，而且有温泉资源优势，出租率相对较高。 假设度假会议型酒店市场需
64、求的年均增速可以达到4% ，在考虑新增供给带动作用下，我们预测了开业5年后的出租率。我们对比分析了其它精品酒店出租率，保守估计项目别墅客房首年35%左右。年份年份市场平均出市场平均出租率租率对应市场渗对应市场渗透率透率项目酒店出项目酒店出租率租率2012年54%0.8545%2013年56%0.9050%2014年58%0.9556%2015年61%1.0563%2016年63%1.0566%酒店酒店柏联酒店柏联酒店香樟华萍香樟华萍御庭精品御庭精品悦榕庄悦榕庄富春山居富春山居平均平均平均出租率45%40%50%61%56%52%年份年份出租率出租率增长幅度增长幅度2012年35%2013年39
65、%10%2014年44%12%2015年49%12%2016年51%5%4.3 酒店餐饮、会议及娱乐经营预测本项目酒店的餐饮、会议价格及出租率预测主要是依据长沙市及国内同类酒店的餐饮、会议价格，同时考虑本项目酒店的整体及餐饮功能定位以及长沙市餐饮、会议消费水平等。KTV消费情况预测：理疗室的人均消费为800元，使用率为80%。棋牌室的人均消费价格为200元(4小时/场)，使用率是120%（长沙人偏好棋牌）。项目项目出租率出租率平均消费平均消费（元（元/天）天）餐饮餐饮预测预测大堂吧大堂吧100%70全日餐厅全日餐厅80%80中餐包房中餐包房115%200湖滨特色餐厅湖滨特色餐厅150%80会议
66、会议预测预测多功能厅多功能厅/大宴会厅大宴会厅15%20,000中会议室中会议室15%8,000高级会议室高级会议室20%3,000小会议室小会议室10%1,500贵宾接待室贵宾接待室20%4,5004.4 酒店经营收入预测年份年份项目项目部门收入部门收入部门收入比例部门收入比例客房客房餐饮餐饮康体康体娱乐娱乐其他其他合计合计客房客房餐饮餐饮康体康体娱乐娱乐其他其他1年2,3562,0852841464,87148.37%42.80%5.83%3.00%2年2,8092,1482931625,41251.90%39.69%5.41%2.99%3年3,2462,2123021785,93854.
67、66%37.25%5.09%3.00%4年3,8362,2773111996,62357.92%34.38%4.70%3.00%5年4,2212,3443202137,09859.47%33.02%4.51%3.00%6年4,4342,4153292227,40059.92%32.64%4.45%3.00%7年4,6622,4883382327,72060.39%32.23%4.38%3.01%8年4,8972,5633482418,04960.84%31.84%4.32%2.99%9年5,1462,6413582528,39761.28%31.45%4.26%3.00%10年5,3952,7
68、203692628,74661.69%31.10%4.22%3.00%合计41,00223,8933,2522,10770,25458.36%34.01%4.63%3.00%平均4,1002,3893252117,02558.36%34.01%4.63%3.00%4.5 酒店营业成本预测年份年份项目项目部门成本部门成本成本率成本率客房客房餐饮餐饮康体康体娱乐娱乐其他其他合计合计总营业总营业费用率费用率客房客房餐饮餐饮康体康体娱乐娱乐其他其他1年4011,263109351,80837.1%17.0%60.6%38.4%24.0%2年4781,299111391,92735.6%17.0%60.
69、5%37.9%24.1%3年5521,338115432,04834.5%17.0%60.5%38.1%24.2%4年6521,379119482,19833.2%17.0%60.6%38.3%24.1%5年7181,418122512,30932.5%17.0%60.5%38.1%23.9%6年7541,462126532,39532.4%17.0%60.5%38.3%23.9%7年7931,506130562,48532.2%17.0%60.5%38.5%24.1%8年8321,551133582,57432.0%17.0%60.5%38.2%24.1%9年8751,598137602,6
70、7031.8%17.0%60.5%38.3%23.8%10年9171,646141632,76731.6%17.0%60.5%38.2%24.0%合计6,97214,4601,24350623,18133.0%17.0%60.5%38.2%24.0%平均6971,446124512,31833.0%17.0%60.5%38.2%24.2%4.6 酒店不分配经营开支预测全投资年份年份项目项目行政及行政及一般开一般开支支管理公管理公司管理司管理费费市场推市场推广及营广及营销销水电水电能源费能源费物业营物业营运及保运及保养养折旧折旧摊销摊销资产重资产重置准备置准备财产财产保险保险利息利息合计合计1年
71、3411781953901462,16473493,5362年3792022164331622,164135543,7453年4162242084752382,164178593,9624年4642542325302652,164199664,1745年4972752485682842,164213714,3206年5182872595922961,466222743,7147年5402982706183471,466232773,8488年5633122826443621,466241803,9509年5883262946723781,466252844,06010年612340306700
72、3941,466262874,167合计4,9182,6962,5105,6222,87218,1502,00770139,476平均4922702515622871,815201703,9484.7 酒店经营利润预测全投资年份年份项目项目营业营业收入收入营业税营业税金及附金及附加加营业成营业成本及费本及费用用不分配经不分配经营开支营开支GOP%营业利营业利润润营业营业利润率利润率所得所得税税净利润净利润1年4,8712701,8083,53635.3%-743-15.25%-7432年5,4123001,9273,74536.9%-560-10.35%-5603年5,9383302,0483
73、,96237.4%-402-6.77%-4024年6,6233682,1984,17438.7%-117-1.77%-1175年7,0983942,3094,32039.4%751.06%19566年7,4004112,3953,71439.6%88011.89%2206607年7,7204282,4853,84839.3%95912.42%2407198年8,0494472,5743,95039.5%1,07813.39%2708089年8,3974662,6704,06039.6%1,20114.30%30090110年8,7464852,7674,16739.8%1,32715.17%3
74、32995合计70,2543,89923,18139,47638.8%3,6985.26%1,3812,317平均7,0253902,3183,94838.8%3705.27%1382324.8 酒店经营现金流预测全投资4.9 酒店经营现金流预测50%贷款4.10 酒店经营投资收益分析从酒店独立财务分析角度看，本项目可行。但存在不可估计突发事件投资风险，及按时还本付息的财务风险。指标项目指标项目50%贷款情况贷款情况下下全投资情况下全投资情况下参考范围参考范围静态投资回收期(年)13.5512.08815年净现值（NPV）(万元)46843大于零内部收益率（IRR）7.36%7.02%大于7%
