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1、Page 12021年北京LOFT市场研讨LOFT的来源与开展的来源与开展 Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼。但如今所谓Loft 所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空 间。Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式构造；流动性，户型内无妨碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决议一切风格和格局。 Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。Soho Small Office (and) Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实践上就是自
2、在职业或自在职业者的意思。特征是本人掌握，调配任务时间，其实也是过去所谓“自在业的新诠释。房地产上的soho是指具有自在办公的空间。LoftLoft来源于西方，艺术家利用空阔的废旧厂房改呵斥任务室在里面进展艺术创来源于西方，艺术家利用空阔的废旧厂房改呵斥任务室在里面进展艺术创 作。作。2020世纪世纪4040年代年代LoftLoft居住生活方式初次在美国纽约出现。居住生活方式初次在美国纽约出现。2020世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时髦世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时髦的居住与任务方式，并且在全球广为流传。的居住与任务方式，并且在
3、全球广为流传。在我国在我国LoftLoft已作为一种建筑方式，已演化成为一种时髦的居住与生活方式，北已作为一种建筑方式，已演化成为一种时髦的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等庭、远洋新干线等LoftLoft工程，工程，LoftLoft公寓曾经逐渐走向成熟。公寓曾经逐渐走向成熟。20002000年年9 9月底月底中远地产初次推出了基于Loft的工程。现代城紧跟其后Loft产品层高没有限制，普通都比较高，最低5.2米，但开展不断比较缓慢， Loft产品供应不多北京
4、对Loft产品户型的层高做了明确规范Loft工程集中上市20022002年年-2005-2005年年20062006年年20212021年以后年以后物物业类型型层高米高米住宅住宅4.94.9办公公5.55.5商商业6.16.12006年，北京市规划委员会下发的市规发2006851号，对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内能否有隔层，建筑面积的计算值按该层程度投影面积的2倍计算。北京居住北京居住类LOFTLOFT产品品简介介LoftLoft分类分类按照产品的建造构造划分按照产品的建造构造划分1.开敞式平面户型。特点：室内空间完全开放、通透无分
5、隔。有点类似SOHO典型工程：远洋新干线设计有一幢Loft户型共100多套，层高2.95米，面积有123平米、155平米、174平米、181平米等几种2.楼中楼方式。是Loft的主要方式。是指一户居室中，层高到达4米以上，市场上层高大多在4.8-5.5米区间内，可分作两层运用，构成楼中楼的方式；但又与以往的复式和错层有所不同，楼中楼户型内有一层建筑面积控制在2.8米以内，使消费者获得多出购买面积1/2以上的面积。目前北京市场上的Loft产品绝大多数以这种方式出现。按照产品立项来划分按照产品立项来划分主要划分为住宅立项Loft楼盘和商业立项Loft楼盘，二者的差别主要表达在房产运用权和后期的物业
6、效力收费上。住宅立项Loft典型工程：智地香蜜湾、万科中粮假日风景、中铁置业翰庭、金地名京商业立项Loft典型工程：合生麒麟社、屯三里、首开东都汇、七克拉、石榴派目前市场上商业立项的Loft工程所占比例较高LoftLoft产品特征产品特征LoftLoft产品生活特征产品生活特征1.它是非主流的生活方式。它与人们熟知的居住概念截然不同。它不仅仅是公寓式的“单元格，而且进入了一种更为高大宽阔的立体空间2.它对现代城市有关任务、居住分区的概念提出挑战。任务和居住不被分别，而是发生在同一个大空间中3.它意味着先锋和前卫。在这里生活，艺术发明是第一位的，经过丰富的想象发明出的生活，使人觉得更加惬意，更能
7、表达主人潜在的艺术家气质4.Loft中是自我和个性得到表达的地方。宏大的空间完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为他释放真我的空间LoftLoft户型设计特征户型设计特征1.Loft最大的特点就是空间有非常大的灵敏性。可以随心所欲地对空间进展切割重构。因此设计要尊重个人的生活习惯。2.上下高度合理配合。有效处置Loft的上下层高，成为想象温馨度的重要要素之一3.功能分区做到上下层兼顾。除了面积配比要恰当，各功能区组合更要合理，做到动静分区，空间紧凑，同时要经过设计合理的功能区，弥补Loft私密性不强的缺陷。4.楼梯不能忽视。楼梯时衔接上下空间的通道，美观和运用结合的楼梯能表达与众不同的质量。另外，
8、空间的规划也要思索楼梯的存在。由于Loft空间有横向和纵向的关系，在进展户型设计的时候一定要思索如何平衡这两种关系。优优 势势劣劣 势势新型灵敏的产品和户型设计，可以赋予更多现代感，得到年轻置业者的青睐。性价比高。一层的价钱两层的面积。动静真正分别，上下截然分区。每层空间受高度限制，有压抑感和局促感。后期物业本钱较高，政策方面客户存在担忧。不可防止地提高了装修本钱。LoftLoft产品的优优势产品的优优势北京北京LOFTLOFT开展开展现状状调研工程的选择调研工程的选择本篇调研工程选取了北京城区八个具有代表性的loft工程，覆盖北京各主要行政区，对其进展深化分析、开掘，探求该产品在产品种类、产
9、品要素、户型特点、户型功能分区、产品价钱、产品装修、产品配套、产品适用人群等方面的类似性和共同性。物业类别：高层住宅、物业类别：高层住宅、loft公馆公馆建筑类别：板塔结合建筑类别：板塔结合户型：户型：loft主力户型主力户型130-160平米，精装平米，精装层高：层高：5.49米米售价：售价：loft产品已售完，报价产品已售完，报价32000元元/平米平米开发公司：北京合生望景房地产开发开发公司：北京合生望景房地产开发工程位置：朝阳望京阜通西大街与望京街交汇工程位置：朝阳望京阜通西大街与望京街交汇处处 合生合生麒麟社麒麟社Page 18屯三里屯三里物业类别：平层公寓、物业类别：平层公寓、lo
10、ft、商业、商业建筑类别：板式高层建筑类别：板式高层户型：户型：loft主力户型主力户型60-280平米，精装平米，精装层高：层高：5.5米米售价：报价售价：报价60000元元/平米平米开发公司：北京京茂房地产开发开发公司：北京京茂房地产开发工程位置：朝阳工体北路与春秀路交汇处工程位置：朝阳工体北路与春秀路交汇处 物业类别：高层住宅、物业类别：高层住宅、loft建筑类别：板楼建筑类别：板楼户型：户型：loft主力户型主力户型53-67平米，毛平米，毛坯坯层高：层高：4.89米米售价：报价售价：报价27500元元/平米平米开发公司：北京国华置业开发公司：北京国华置业工程位置：朝阳北苑站北工程位置
11、：朝阳北苑站北300米米 北京华贸城北京华贸城物业类别：平层、物业类别：平层、loft建筑类别：板楼建筑类别：板楼户型：户型：loft主力户型主力户型37-48平米，毛坯平米，毛坯层高：层高：5.3米米售价：售价：loft产品报价产品报价28000元元/平米平米开发公司：北京首开仁信置业开发公司：北京首开仁信置业工程位置：丰台石榴庄小区东北角工程位置：丰台石榴庄小区东北角 首开石榴派首开石榴派物业类别：物业类别：1-5层底商，层底商，6层平层，层平层，7- 15层层loft建筑类别：独栋高层建筑类别：独栋高层户型：户型：loft主力户型主力户型64-89平米，精装平米，精装层高：层高：5.5米
12、米售价：报价售价：报价54000元元/平米平米开发公司：中冶地北京房地产开开发公司：中冶地北京房地产开 发发 工程位置：东城东二环东直门桥往东工程位置：东城东二环东直门桥往东 200米路南侧米路南侧 东阙都东阙都物业类别：平层、物业类别：平层、loft、酒店式公寓、酒店式公寓建筑类别：板塔结合建筑类别：板塔结合户型：户型：loft主力户型主力户型25-57平米，精装平米，精装层高：层高：4.9米米售价：报价售价：报价25000元元/平米平米开发公司：新松房地产开发开发公司：新松房地产开发 工程位置：朝阳朝阳北路与青年路交工程位置：朝阳朝阳北路与青年路交 口往南口往南100米路西米路西 青年工社
13、青年工社物业类别：平层住宅、物业类别：平层住宅、loft公寓公寓建筑类别：板塔结合建筑类别：板塔结合户型：户型：loft主力户型主力户型28-60平米，毛坯平米，毛坯层高：层高：5.49米米售价：报价售价：报价30000元元/平米平米开发公司：北京力迅房地产开发有限开发公司：北京力迅房地产开发有限 公司公司 工程位置：丰台马家堡东路工程位置：丰台马家堡东路 七克拉七克拉物业类别：平层住宅、物业类别：平层住宅、loft公寓公寓建筑类别：双塔建筑类别：双塔户型：户型：loft主力户型主力户型60-70平米，毛坯平米，毛坯层高：层高：5.4米米售价：报价售价：报价19800元元/平米平米开发公司：北
14、京首都开发股份有限公开发公司：北京首都开发股份有限公 司首开志信分公司司首开志信分公司工程位置：朝阳区朝阳北路与常营东工程位置：朝阳区朝阳北路与常营东 路交汇处东北角路交汇处东北角 首开东都汇首开东都汇北京北京LoftLoft产品特征总结产品特征总结层高限制：大层高，层高根本在层高限制：大层高，层高根本在4.9-5.54.9-5.5米范围内米范围内Loft用地普通为商业用地，因此，收费通常按照商服用地计费，功能上实现商住两用面积限制：除少数户型面积做到面积限制：除少数户型面积做到100100平米以上，绝大多数面积户型控制在平米以上，绝大多数面积户型控制在30-30-6060平米，上层附赠平米，
15、上层附赠对Loft定义有区分。一种是传统意义上的大层高自在分割空间，而另一种便是具有挑空的类复式住宅，兼顾一层高度，做到买底层送顶层，多为精装修LoftLoft户型设计：大进深户型，朝向多样，通风采光不佳，户型面积普通户型设计：大进深户型，朝向多样，通风采光不佳，户型面积普通控制在控制在30-8030-80平米，功能分区为底层客厅和功能区，上层休憩区，双卫，平米，功能分区为底层客厅和功能区，上层休憩区，双卫，空间利用紧凑，厨房开放，客厅居中空间利用紧凑，厨房开放，客厅居中Loft楼体设计上分两种。一种为板式高层设计，简单可以概括为一梯几户，大盘做loft多为满足不同客户的要求，与楼盘建筑外立面
16、一致，做板式构造；另一种为塔式高层设计，大进深，小户型，公居住多，户型并列分部，朝向多样，此种楼座多集中在商圈区域，做投资、商住、办公用途针对客群：青年群体，时髦一族，有相关需求的特殊职业者针对客群：青年群体，时髦一族，有相关需求的特殊职业者产品附加值表达：着力表达出买一层送一层，高得房率产品附加值表达：着力表达出买一层送一层，高得房率卖点整合：大层高，充分发扬想象空间，能实现复式修正，添加功能空间卖点整合：大层高，充分发扬想象空间，能实现复式修正，添加功能空间定价规律：定价规律：LoftLoft产品的定价普通为平层住宅的产品的定价普通为平层住宅的1.3-1.51.3-1.5倍倍Page 28谢谢倾听
