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1、潍坊名嘉广场潍坊名嘉广场(SHOPPING MALL)商业运作思路商业运作思路20102010年年1 1月月1212日日前言前言l本文通过对潍坊市场严密、科学、认真的市场调查、分析的基础上，制定出本文通过对潍坊市场严密、科学、认真的市场调查、分析的基础上，制定出项目最佳的方案定位和技术设计，追求经济效益、社会效益、环境效益的最大项目最佳的方案定位和技术设计，追求经济效益、社会效益、环境效益的最大化。化。l项目定位项目定位SHOPPING MALL,SHOPPING MALL,打造成潍坊的新地标、新城市名片，增强城市综合打造成潍坊的新地标、新城市名片，增强城市综合竞争力；竞争力；l通过宏观分析、
2、房地产市场研究结论，对项目定位和效益评估，共四大部分通过宏观分析、房地产市场研究结论，对项目定位和效益评估，共四大部分阐述；阐述；3第第一一篇篇：宏宏观观分分析析潍坊概况潍坊概况潍坊概况潍坊概况0101经济环境经济环境经济环境经济环境0202城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划0303高新区情况高新区情况高新区情况高新区情况040441 1. .1 1潍潍坊坊概概况况地理位置地理位置潍坊位于环渤海经济圈内，中国经济新增长极潍坊位于环渤海经济圈内，中国经济新增长极潍坊潍坊环渤海经济占据中国国土的环渤海经济占据中国国土的12%12%和人口的和人口的 20%20%。 51 1. .1 1
3、潍潍坊坊概概况况地理位置地理位置潍坊市位于山东半岛西部，地潍坊市位于山东半岛西部，地跨北纬跨北纬35323532至至37263726，东，东经经1181011810至至1200112001。南：依泰沂山脉南：依泰沂山脉北：濒渤海莱州湾北：濒渤海莱州湾东：与青岛、烟台两市相接东：与青岛、烟台两市相接西：与东营、淄博两市为邻西：与东营、淄博两市为邻济南都济南都市经济市经济圈圈半岛蓝半岛蓝色经济色经济圈圈潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉潍坊扼山东内陆腹地通往山东半岛地区的咽喉气候特征气候特征冬冷夏热，四季分明，年平均气温冬冷夏热，四季分明，年平均气温12.312.3。适合旅游业的发展。适合旅
4、游业的发展61 1. .1 1潍潍坊坊概概况况道路交通道路交通公路：交通体系发达，在济南公路：交通体系发达，在济南青岛交流的中心轴线上青岛交流的中心轴线上距离青岛约130公里，车程约1小时20分钟，距离济南183公里，车程约2小时20分钟，距离北京410公里距离淄博约100公里，车程约50分钟，距离烟台约216公里，车程约2小时30分钟距离东营约90公里，车程约1小时71 1. .1 1潍潍坊坊概概况况道路交通道路交通铁路：铁路：胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输胶济铁路途径潍坊，连接潍坊到沿海和内陆的路上重要交通运输济青动车组，使得济南到青岛只需济青动车组，使得济南到青
5、岛只需2小时，且在潍坊停站小时，且在潍坊停站81 1. .1 1潍潍坊坊概概况况道路交通道路交通航空：航空：项目距离潍坊飞机场直线距离约项目距离潍坊飞机场直线距离约10公里公里潍坊直航城市有上海、北京、广州、海潍坊直航城市有上海、北京、广州、海口，是全国四大航空邮件处理中心之一。口，是全国四大航空邮件处理中心之一。 直线距离约直线距离约1010公里公里91 1. .1 1潍潍坊坊概概况况风土人情风土人情国际风筝会国际风筝会：每年4月初在潍坊市举行国际风筝会，潍坊成了世界风筝之都。 扑灰年画扑灰年画高密剪纸高密剪纸101 1. .1 1潍潍坊坊概概况况行政区划行政区划区域区域面积（平方公里）面积
6、（平方公里）人口（万人）人口（万人）人口密度人口密度（人（人/ /平方平方公里）公里）潍城区潍城区289.5289.540.640.61402 1402 坊子区坊子区906.6906.652.073452.0734574 574 奎文区奎文区182.88182.8853532898 2898 寒亭区寒亭区1200120042.342.3353 353 临朐县临朐县1834183485.485.4466 466 昌乐县昌乐县1101110161.861.8561 561 青州市青州市1569156990.690.6577 577 诸城市诸城市2168.62168.6106.07106.07489
7、 489 寿光市寿光市20722072102.1102.1493 493 安丘市安丘市1713171392.192.1538 538 高密市高密市1524.341524.3484.784.7556 556 昌邑市昌邑市1578.11578.157.749657.7496366 366 潍坊中心区下辖潍城区、坊子区、奎文区三区，面积约潍坊中心区下辖潍城区、坊子区、奎文区三区，面积约13791379公里，约公里，约145145万人万人中心城区中心城区20082008年潍坊中心市区建城区面积，年潍坊中心市区建城区面积，128128平方公里，人口平方公里，人口108108万万111 1. .1 1潍潍
8、坊坊概概况况人口情况人口情况城市城市人口人口激增激增自然自然增长增长率下率下降趋降趋势势潍坊城市化速度加快，外来人口急速涌入，房地产市场发展加速潍坊城市化速度加快，外来人口急速涌入，房地产市场发展加速n20082008年，潍坊全市常住人口年，潍坊全市常住人口889.5889.5万人，户籍人口万人，户籍人口826.5826.5万人，外来人口约万人，外来人口约2727万人万人n潍坊人口自然增长率呈逐年下降趋势，潍坊人口自然增长率呈逐年下降趋势，n机械人口的大量、快速增加，带动房地产刚性需求机械人口的大量、快速增加，带动房地产刚性需求前期中后期121 1. .1 1潍潍坊坊概概况况人口情况人口情况2
9、0082008年潍坊城市化率达到年潍坊城市化率达到49.23%49.23%，接近，接近50%50%，房地产市场即将进入高速发展时期，房地产市场即将进入高速发展时期潍坊潍坊49.23%49.23%城市化理论：城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到一个国家或地区的城市化水平达到5050（中后期）左右时，城市化进程将呈（中后期）左右时，城市化进程将呈现现2020年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到年左右的高速发展阶段，该阶段房地产高速发展，当城市化水平达到7070以后，城市以后，城市化进程将进入平稳发展期。化进程将进入平稳发展期。 131 1. .1 1潍潍坊坊概概况况综
10、述综述n潍坊是世界的风筝之都，每年潍坊是世界的风筝之都，每年4 4月国际风筝节月国际风筝节n是一个历史悠久的城市，是一个历史悠久的城市，60006000年历史年历史n地多人广，全区地多人广，全区1585915859平方公里，面积人口密度平方公里，面积人口密度544544人人/ /平方公里平方公里n交通便利（铁路、高速、航空发达）交通便利（铁路、高速、航空发达）n是环渤海地区极具发展潜力的地区和城市。是环渤海地区极具发展潜力的地区和城市。14第第一一篇篇：宏宏观观分分析析潍坊概况潍坊概况潍坊概况潍坊概况0101经济环境经济环境经济环境经济环境0202城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规
11、划0303高新区情况高新区情况高新区情况高新区情况0404151 1. .2 2经经济济环环境境GDPGDP情况情况l受宏观大背景的影响，潍坊受宏观大背景的影响，潍坊GDPGDP略有放缓趋略有放缓趋势；势；l潍坊潍坊GDPGDP在山东全省位居第在山东全省位居第4 4，增长速度第，增长速度第8 8潍坊具备良好的经济基础，有一定的发展潜力潍坊具备良好的经济基础，有一定的发展潜力161 1. .2 2经经济济环环境境人均人均GDPGDP情况情况潍坊潍坊20072007年人均年人均GDPGDP突破突破30003000美元美元， 20082008年潍坊人均年潍坊人均GDPGDP为为2810628106元
12、，折合元，折合41124112美元，消费由温饱向享受消费升级，追美元，消费由温饱向享受消费升级，追求消费求消费享受、娱乐、多元化享受、娱乐、多元化，房地产进入高速发展阶段，房地产进入高速发展阶段人均人均GDPGDP突破突破30003000美元美元国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDPGDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。171 1. .2 2经经济济环环境境产业结构情况产业结构情况n到2008年第三产业达到755.1亿元，根据潍坊“十一五”规划，到2010年第三产业将突破1000亿元， 占GDP比重
13、的35。n随着城市化进程的不断推进，居民生活水平不断提高，对于第三产业的需求也在不断加大，同时第三产业对国民经济的推动作用也将逐年加大。工业为主导，第三产业拉动经济增长明显工业为主导，第三产业拉动经济增长明显181 1. .2 2经经济济环环境境固定资产投资情况固定资产投资情况潍潍坊坊固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长的持续增长191 1. .2 2经经济济环环境境社会消费品零售额社会消费品零售额年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年全年社会消费品零售总额（亿元）344.6
14、405.2493.3573.6674.3830.3全年社会消费品零售增长率14.81615.60%16.30%17.60%23.10%23.10%城市社会消费品零售总额（亿元）193.9231.9289.1336.7393.9482.5城市社会消费品零售总额增长率18.617.30%15.30%16.50%17.50%23.50%23.50%n潍坊社会消费品零售总额增潍坊社会消费品零售总额增长势头迅猛。长势头迅猛。n同周边地区相比，潍坊社会同周边地区相比，潍坊社会消费品零售总额位居前列消费品零售总额位居前列201 1. .2 2经经济济环环境境人均可支配收入和消费性支出人均可支配收入和消费性支
15、出 年份200320042005200620072008城镇居民人均可支配收入（元）8317929710317.8118461371615691城镇居民人均可支配收入增长率10.30%11.8%11.00%14.80%15.80%14.40%城镇居民人均消费性支出（元）61236821.87662.68816.31080011575城镇居民人均消费性支出增长率8.60%11.40%12.30%15.10%22.50%7.20%高收入增长：高收入增长：20082008年人均可支配收入年人均可支配收入1569115691元，增长元，增长14.4%14.4%，低消费增长：低消费增长：20082008
16、年人均消费性支出年人均消费性支出1157511575元，增长仅元，增长仅7.2%7.2%消费释放空间大消费释放空间大211 1. .2 2经经济济环环境境经济综述经济综述发展阶段指标前工业化阶段标准工业化阶段标准后工化阶段标准20082008年数据年数据对照标准初级阶段中级阶段高级阶段人均GDP（美元）（经济发展水平）745 -1490149029802980-59605960-11700011700以上41124112（美元）（美元）中级阶段三次产业结构（一产A；二产I；三产S）AIA20%，且AIASASA10%，IS11.311.3：58.458.4：30.330.3中级阶段城市化率%（
17、空间结构）30%以下30%-50%50%-60%60%-75%75%以上49.23%49.23%中级阶段综合上述各项经济指标，潍坊进入工业化中级阶段综合上述各项经济指标，潍坊进入工业化中级阶段潍坊具备兴建大型购物中心的经济基础和条件潍坊具备兴建大型购物中心的经济基础和条件22第第一一篇篇：宏宏观观分分析析潍坊概况潍坊概况潍坊概况潍坊概况0101经济环境经济环境经济环境经济环境0202城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划0303高新区情况高新区情况高新区情况高新区情况0404231 1. .3 3城城市市发发展展规规划划城市定位及性质城市定位及性质n城市定位：城市定位：潍坊为山东省“
18、一体两翼”发展战略中的重要城市，现代制造业基地，文化教育产业基地；具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要的商贸物流中心，联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。准确的城市定位准确的城市定位助推潍坊经济腾飞助推潍坊经济腾飞241 1. .3 3城城市市发发展展规规划划发展方向发展方向 中心城区发展方向为中心城区发展方向为“东扩西延，南控北展东扩西延，南控北展”。中心城区中心城区东扩东扩项项目目南控南控西延西延北展北展综合城市发展规划，项目的建设符合城市总体规划的发展要求。综合城市发展规划，项目的建设符合城市总体规划的发展要求。25第第一一篇篇：宏宏观观分分析析潍坊概况潍坊概况潍坊概况潍坊
19、概况0101经济环境经济环境经济环境经济环境0202城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划0303高新区情况高新区情况高新区情况高新区情况0404261 1. .4 4高高新新区区情情况况项项目目l国家高度重视和支持潍坊高新区发展：国家高度重视和支持潍坊高新区发展：潍坊高新区是1992年经国务院批准设立的54个国家级高新区之一，位于潍坊市中心城区，行政辖区面积129平方公里，人口25万人，城区绿化覆盖率达到45%。高新区是城市经济发展引擎高新区是城市经济发展引擎27第第二二篇篇：房房地地产产市市场场研研究究结结论论28宏宏观观房房地地产产市市场场情情况况近几年来，潍坊市房地产投资呈波
20、动高位增长态势，且增长幅度波动很大：2003年，高速发展的阶段；2004年，发展平稳增长；2005年，集体井喷；2006年，理性回归，趋于平稳增长；2007年，再次投资增长高峰；2008年，大幅度震荡，进入调整期。经过近几年的振荡增长，经过近几年的振荡增长，20092009年进入新一轮高峰期，近期将进入调整期。年进入新一轮高峰期，近期将进入调整期。 潍坊市房地产投资总额及增长率比较潍坊市房地产投资总额及增长率比较项目/年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产开发投资(亿元)20.437.1437998.4156.6196.4房地开发投资增长率-81.7%
21、15.9%83.7%24.6%59.1%25.4%住宅投资额（亿元）13.92633.549.8564.1118.3150.1同比增长33.7%86.4%29.1%49.2%28.1%84.4%27%区域房地产市场正处于成长阶段，具备发展潜力区域房地产市场正处于成长阶段，具备发展潜力城市房地产市场生命周期模型城市房地产市场生命周期模型n城市的房地产市场信息生命周期一般会经历：出现、成长、成熟、衰退。n潍坊目前正处于城市化进程中，向大城市的成熟阶段发展。n考虑到房地产市场发展与城市化进程的滞后性，其房地产市场相应的处于成长期。潍坊房地产市场潍坊房地产市场发展阶段发展阶段宏宏观观房房地地产产市市场
22、场情情况况5n1.白浪河商圈：潍坊市级商务中心。n2.新华路商圈：区级商业中心。n3.凤凰街商圈：将以物流为重点规划方向。 n4.通亭街片区：未来以大型的家居市场为主。n5.东外环片区：高新区东外环片区处于健康东街与东外环路的交汇处，未来将有多个商业项目。1东外环片东外环片区区2新华路商新华路商圈圈3凤凰街片凤凰街片区区白浪河商圈白浪河商圈4通亭街片通亭街片区区商圈情况商圈情况 商商业业市市场场差异化定位差异化定位SHOPPING MALL,SHOPPING MALL,竞争竞争突围突围商商业业市市场场百货行业主导现有潍百货行业主导现有潍坊市场，商业品质急坊市场，商业品质急需提升，竞争同质化需提
23、升，竞争同质化现象严重现象严重打造打造SHOPPING MALLSHOPPING MALL购物中心购物中心世界顶级商业形式，提升潍坊商业品质世界顶级商业形式，提升潍坊商业品质主要商业类型主要商业类型 商商业业市市场场潍坊尚没有大型潍坊尚没有大型SHOPPING MALLSHOPPING MALL主要商业类型市场表现代表大型百货商零售网点数量多，比重大中百、潍坊百货、利群、振华、大型综合超市潍坊大型零售网点的主力军沃尔玛、乐购、福乐多、中百、大润发大型专业店布局灵活红星美凯龙、潍坊小商品城、温州购物商城购物中心只有嘉信茂、世纪泰华等概念上的购物中心，没有真正意义的购物中心市场空白机会商业街市场较
24、为活跃四平路餐饮街、文化路餐饮街、五道庙商业街、盛和步行街33写写 字字 楼楼 市市 场场序号项目名称物业类型开业时间建筑面积（平米）1银河恒基大厦写字楼200222,0002投资大厦写字楼200517,0003中胜大厦商住楼200631,2004圣荣国际商务大厦写字楼200625,0005泰华大厦写字楼200735,0006中土大厦写字楼200735,0007华润国际商务大厦写字楼/商住楼200727,1008东方威尼斯商住楼200758,0009天马国际商务大厦写字楼200834,00010东盛广场写字楼200830,00011泰华领域商住楼200890,00012金融街1期商住楼2009
25、70,000现有供应414,30013金融街2期写字楼201080,00014辰隆理想国际写字楼201018,00015圣凯广场1期写字楼201030,00016凯旋广场2期写字楼201040,00017润扬新城写字楼201020,00018冠宇大厦商住楼201028,50019潍坊五洲明珠写字楼N/A19,00020圣荣商务中心写字楼N/AN/A21世贸中心写字楼N/AN/A未来供应235,500+l潍坊写字楼市场蓬勃发展阶段，未潍坊写字楼市场蓬勃发展阶段，未来供应保持稳定增长。来供应保持稳定增长。l从分布看，在城区核心地带、主干从分布看，在城区核心地带、主干道两侧，写字楼具有较大发展空间。
26、道两侧，写字楼具有较大发展空间。从分布看，现有写字楼项目主要分布在市中心范围，东风街、胜利街两侧，未来项目也主要分布在这两条街两侧。从供应看，目前潍坊写字楼市场处于蓬勃发展阶段，现有供应量超过400,000平米，但其中商住楼占66%。且为最期的新增供应，未来总体供应量稳定，产品类型由商住向纯写字楼转化。市场供应市场供应市场需求市场需求未来发展未来发展潍坊写字楼市场存量适中，新增供应平稳，市场处于良性环境中。产品硬件标准较低，呈写字楼与商住楼并存的局面。服务管理水平较差，国际化水平不够。产业发展对写字楼发展拉动明显，产业聚集区未来供应可能较大。城市第三产业高速增长，将拉动楼宇经济的发展。经过未来
27、多年的发展，开发区产业不断的升级，将有可能拉动写字楼的需求。写字楼将迎来一个快速发展阶段。产品标准提高，与一二线城市接轨。服务水平不断提高。写字楼的投资收益将得到有限的提升。写写 字字 楼楼 市市 场场写字楼市场小结写字楼市场小结 金融街金融街东盛广场东盛广场天马国际商务大厦天马国际商务大厦l高新区入驻大量高新技术企业，具有写字楼高新区入驻大量高新技术企业，具有写字楼需求空间需求空间l项目本身入驻商家，存在写字楼需求空间项目本身入驻商家，存在写字楼需求空间写字楼市场需求空间上升写字楼市场需求空间上升白白 浪浪 河河胜利街胜利街东风街东风街健康街健康街新新华华路路潍潍州州路路北北海海路路泰华商圈
28、胜利西街商圈新华路商圈火车站商圈3500-45003000-35002500-30002500-30002000-30002000-30003500-45002000-25003000-35002500-3500u潍坊城区住宅展产品价格分布趋势明显，总体上价格区间在20004500元之间，以沿白浪河的几大商圈和东风街、胜利街、健康街三大主干道为核心，朝郊区辐射；u高价区的平均价格达35004500元，尤其以沿白浪河的河景房及富华游乐园、市府所在区的楼盘价格最为突出；u城市西南片和项目所在的东部高新区住宅项目目前分布较少；居居住住市市场场价格分布价格分布 项目周边缺乏居住配套设施，整体市场价格以
29、中心城区向四周递减项目周边缺乏居住配套设施，整体市场价格以中心城区向四周递减居居住住市市场场市场价格水平市场价格水平 n潍坊的商品房均价明显低于青岛、济南等开发较早较快的城市，居住产品的价格受居民收入水平、城市发展速度以及居住产品本身的档次等条件的限制，价格至今稳定在3500元/平方米以下水平。n从潍坊中心城区新商品房销售均价2006年到2008年的增长来看，增长幅度总体较平稳，潍坊居住市场价格上涨空间大，市场稳健潍坊居住市场价格上涨空间大，市场稳健n除去位于高新区的五星级酒店金茂大酒店外，其他6家优质酒店均分布在潍坊市相对繁华的主要干道东风西街及东风东街两侧及风筝博物馆和辐射整个山东省的大型
30、娱乐场所富华游乐场周边区域；4本本项项目目五星级五星级四星级四星级东风东街东风东街东风西街东风西街泛海大酒店泛海大酒店4星级，149间鸢飞大酒店大酒店4星级，368间3潍坊大酒店坊大酒店4星级，268间751金茂大酒店金茂大酒店5星级，223间风筝博物风筝博物馆馆商业商业核心区核心区富富华大酒店大酒店5星级，233间富华游乐富华游乐场场东方大酒店方大酒店4星级，184间国国际金融大酒金融大酒店店4星级，221间62酒酒店店市市场场市场分布市场分布项目周边缺乏酒店配套设施以支持高新区的发展和招商引资项目周边缺乏酒店配套设施以支持高新区的发展和招商引资38酒酒店店市市场场入住率入住率根据调查得出：
31、根据调查得出：l旺季入住率均在旺季入住率均在80%80%以上；以上；l五星级富华大酒店，年均入住率五星级富华大酒店，年均入住率65%65%以上；以上；l四星级酒店中鸢飞大酒店年入住率四星级酒店中鸢飞大酒店年入住率70%70%左右；左右；l风筝节、鲁台会等历年的大型会议活动，持续带动高风筝节、鲁台会等历年的大型会议活动，持续带动高星级酒店的会议客源需求。星级酒店的会议客源需求。潍坊酒店保持高入住率潍坊酒店保持高入住率39消消费费者者调调研研结结论论发放问卷方式对消费者调研发放问卷方式对消费者调研消费者期待潍坊消费者期待潍坊大型一站式购物大型一站式购物中心（中心（SHOPPING SHOPPING
32、 MALLMALL）的落成）的落成潍坊本潍坊本地地300300份份潍坊下潍坊下辖区域辖区域200200份份淄博等淄博等地地300300份份40S SH HO OP PP PI IN NG G M MA AL LL L成成功功案案例例借借鉴鉴加拿大西埃德蒙顿购物中心加拿大西埃德蒙顿购物中心(West Edmonton Mall) (West Edmonton Mall) l营业面积：营业面积：350,000350,000 l建成年份：建成年份：19811981年年l建成年份市区人口：建成年份市区人口：5252万人万人l大都会人口：大都会人口：101101万人万人l交通条件：紧邻高速路出入口交通条
33、件：紧邻高速路出入口l落成时发展阶段：工业化中期落成时发展阶段：工业化中期l开业后创造的效益：开业后创造的效益：l客流量：客流量：28202820万人次万人次/ /年年1212亿美元亿美元/ /年经济效益。年经济效益。每年创造约每年创造约23,50023,500个就业个就业每年创造约每年创造约3.393.39亿美元税收。亿美元税收。原本默默无闻的埃德蒙顿市原本默默无闻的埃德蒙顿市, , 因该因该购物中心而闻名全球。购物中心而闻名全球。20082008年潍坊主城区人口年潍坊主城区人口108108万人，常住人口为万人，常住人口为889.5889.5万人，户籍人口万人，户籍人口826.5826.5万
34、人万人 项目临近潍坊高速公路东出入口项目临近潍坊高速公路东出入口潍坊经济进入工业化中期发展阶段潍坊经济进入工业化中期发展阶段41市市 场场 研研 究究 总总 体体 陈陈 述述通过上述全面市场研究分析：通过上述全面市场研究分析：l潍坊迎来大型购物中心潍坊迎来大型购物中心SHOPPING MALLSHOPPING MALL的最佳发展时机的最佳发展时机l作为大型购物中心作为大型购物中心SHOPPING MALLSHOPPING MALL的配套住宅、公寓、写字楼、的配套住宅、公寓、写字楼、酒店酒店, ,也均有良好的市场表现也均有良好的市场表现抓住市场空白，在潍坊开发运作大型抓住市场空白，在潍坊开发运作
35、大型SHOPPING MALLSHOPPING MALL是一项商业革命是一项商业革命42第第三三篇篇：项项目目定定位位43项项目目定定位位项目位置项目位置项目位于潍坊高新区核心地段，紧邻开发区管委会，为高新区的政务、商务、居住中心。对内、对外道路交通便捷，生活配套设施、金融配套设施初步形成，随着高新区的长足发展，急需大型商业、商务配套服务设施，提升软环境。44项项目目定定位位基本数据基本数据物业性质规模（万）比例商业6878%写字楼11%酒店3.54%住宅1011%家具市场1.52%仓储33%合计87100%根据项目地块现有情况和最初提供的基本数据，现方案初步可规划的根据项目地块现有情况和最初
36、提供的基本数据，现方案初步可规划的技术指标情况如下：技术指标情况如下：项目占地面积：项目占地面积：392520392520平方米，净用地面积平方米，净用地面积291714291714平方米，绿地率平方米，绿地率30%30%。 45项项目目定定位位整体定位整体定位通过上述科学、严谨、认真的市场调研、结合项目的具体情况，对项目的商业定位情况如下：通过上述科学、严谨、认真的市场调研、结合项目的具体情况，对项目的商业定位情况如下：潍坊首席潍坊首席HOPSCAHOPSCA综合体综合体包含：包含：大型综合购物中心大型综合购物中心SHOPPING MALLSHOPPING MALL酒店酒店HOTELHOTE
37、L住宅住宅HOUSEHOUSE写字楼写字楼OFFICEOFFICE停车场停车场PARKINGPARKING商贸博览商贸博览CONVENTIONCONVENTION国际公寓国际公寓APARTMENTAPARTMENT46项项目目定定位位商业部分定位商业部分定位商业部分定位为：商业部分定位为：世界级的一站式休娱乐闲购物中心世界级的一站式休娱乐闲购物中心SHOPPING MALLSHOPPING MALL 主题延伸：主题延伸：打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会、休闲时光、创意前打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会、休闲时光、创意前沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更
38、是心灵社交地沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地 47项项目目定定位位功能定位功能定位购物购物娱乐娱乐服务服务餐饮餐饮旅游旅游度假度假商贸、商贸、商务商务购物购物+ +娱乐带动作用娱乐带动作用+ +48项项目目定定位位SHOPPING MALL SHOPPING MALL 商业氛围商业氛围49项项目目定定位位SHOPPING MALL SHOPPING MALL 商业氛围商业氛围n项目以现有世界顶级项目以现有世界顶级MALLMALL为基准，为基准，n项目打造成引领世界项目打造成引领世界MALLMALL潮流的顶级商业航母潮流的顶级商业航母50项项目目定定位位主要业态主要业态名嘉百
39、货名嘉百货时尚、潮流、现代时尚、潮流、现代51项项目目定定位位主要业态主要业态生活超市生活超市品类齐全、便捷、质优物美品类齐全、便捷、质优物美52项项目目定定位位主要业态主要业态购物类：购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、 化妆品化妆品53项项目目定定位位主要业态主要业态购物类：购物类：国际品牌折扣店、
40、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、 精品运动服饰精品运动服饰54项项目目定定位位主要业态主要业态国际家居博览中心国际家居博览中心55项项目目定定位位主要业态主要业态大型室内娱乐中心大型室内娱乐中心56项项目目定定位位主要业态主要业态娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋
41、牌室、保健足疗、洗浴、娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、健身按摩、潮流健身按摩、潮流KTVKTV、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区；画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区； 室室内内娱娱乐乐高高档档溜溜冰冰场场室室内内蹦蹦极极57项项目目定定位位主要业态主要业态娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、
42、保健足疗、洗浴、娱乐类包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、健身按摩、潮流健身按摩、潮流KTVKTV、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区；画、观赏小鸟，海洋鱼类观景区和销售区、珍稀、趣味动物展区； 电玩电玩电影院电影院58项项目目定定位位主要业态主要业态餐饮类包括国际美食城、咖啡厅、茶馆、中西餐厅、甜品屋、各种特色小吃等餐饮类包括国际美食城、咖啡厅、茶馆、中西餐厅、甜品
43、屋、各种特色小吃等 餐饮：汇聚天下美食，国内外知名品牌餐饮：汇聚天下美食，国内外知名品牌59项项目目定定位位主要业态汇总主要业态汇总主要经营业态为：主要经营业态为：n购物类：购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、家用电器、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、国际家居博览中心；n娱乐：娱乐：包括高档溜冰场、电玩城、电影城、演剧场、大型室内娱乐心、健身康乐、棋牌室、保健足疗、洗浴、健身按摩、潮流KTV、网吧、室内游乐园、儿童游乐场、新型电玩城、旱冰场、室内花卉绿植盆景园、奇石字画、观赏小鸟，海洋鱼类观景
44、区和销售区、珍稀、趣味动物展区；n餐饮：餐饮：包括国际美食城、咖啡厅、茶馆、中西餐厅、甜品屋、各种特色小吃等品类齐全丰富的业态。按照打造休闲、娱乐、购物、旅游、度假、餐饮、服务为按照打造休闲、娱乐、购物、旅游、度假、餐饮、服务为一体的休闲娱乐购物中心（一体的休闲娱乐购物中心（shopping mallshopping mall）需求选取业态）需求选取业态60项项目目定定位位设计理念设计理念设计理念为设计理念为常青树常青树，寓意，寓意四季常青，蓬勃发展四季常青，蓬勃发展；设计中将设计中将常青树常青树作为概念的抽象和简化，并考虑工作为概念的抽象和简化，并考虑工程经济性，立面通过树叶、树枝、树干等表
45、现形式程经济性，立面通过树叶、树枝、树干等表现形式来丰富商业建筑形体，祝愿我们的城市更加美好！来丰富商业建筑形体，祝愿我们的城市更加美好！61项项目目效效果果图图62项项目目定定位位业态平面图业态平面图一层业态一层业态百货百货服装零售服装零售旱冰场旱冰场大型室内游乐场大型室内游乐场首饰配件、首饰配件、化妆品化妆品超市超市电电器器连连锁锁服装零售服装零售水族馆水族馆花鸟动花鸟动物物零零售售珠宝钟表珠宝钟表流行前线流行前线箱包皮具箱包皮具流行饰品流行饰品服装零售服装零售儿童用儿童用品天地品天地服装零售服装零售家电数码家电数码城城家居饰品中家居饰品中心心装饰材料装饰材料家居国际家居国际博览中心博览中
46、心63项项目目定定位位业态平面图业态平面图二层业态二层业态旱冰场旱冰场大型室内游乐场大型室内游乐场百货百货服装零售服装零售超市超市服装零售服装零售女士女士 鞋屋鞋屋 服服饰饰 手袋饰品手袋饰品流行前线流行前线箱包皮具箱包皮具流行饰品流行饰品家电数码家电数码城城家居饰品中家居饰品中心心装饰材料装饰材料家居国际家居国际博览中心博览中心服装零售服装零售服装零售服装零售洗浴中心洗浴中心服装零售服装零售服装零售服装零售零售零售零售零售零售零售64项项目目定定位位业态平面图业态平面图三层业态三层业态百货百货服装零售服装零售超市超市服装零售服装零售餐厅餐厅儿童城儿童城电玩电玩电玩电玩台球台球零售零售零售零售
47、服装零售服装零售服装零售服装零售洗浴中心洗浴中心KTVKTVKTVKTVKTVKTV零售零售家居饰品中家居饰品中心心装饰材料装饰材料家居国际家居国际博览中心博览中心零售零售零售零售65项项目目定定位位业态平面图业态平面图四层业态四层业态百货百货服装零售服装零售餐厅餐厅餐厅餐厅餐厅餐厅服装零售服装零售服装零售服装零售美食广场美食广场购书中心购书中心 影音电子影音电子广场广场服装零售服装零售洗浴中心洗浴中心健身中心健身中心名品折名品折扣城扣城名品折名品折扣城扣城家居饰品中家居饰品中心心装饰材料装饰材料家居国际家居国际博览中心博览中心眼镜城眼镜城66第第四四篇篇：项项目目效效益益评评估估经济效益经济
48、效益社会效益社会效益环境效益环境效益提升潍坊高新区的软环境，增加旅游人次，带动旅游产业。增加高新区政府财政收入带动潍坊当地房地产项目的上下有产业发展，符合国家扩大内需、增加投资的发展战略项目开业后日均客流量达10万人以上。销售收入100亿元/年税收亿元/年项目建成后，会快速大幅度提升项目所在区域的土地价格以及房地产价格，拉动投资商在当地投资项目，起到招商引资的带头示范作用，增强投资者信心打造成潍坊新城市名片、新城市地标，提升潍坊城市形象和综合竞争力增加地方就业机会，促进社会稳定。改善周边居住环境、经营环境、生活环境、工作环境，设计理念为常青树，寓意四季常青，蓬勃发展；项项目目效效益益评评估估综
49、合各个方面，分析项目所产生的经济效益、社会效益和环境效益主要有以下方面：综合各个方面，分析项目所产生的经济效益、社会效益和环境效益主要有以下方面：三者有机统一三者有机统一68项项目目效效益益评评估估酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流SHOPPING MALLSHOPPING MALL购物中心综合体价值链关系中决定，项目价值的发挥需要住宅、公寓、酒购物中心综
50、合体价值链关系中决定，项目价值的发挥需要住宅、公寓、酒店、写字楼配套功能的支撑。店、写字楼配套功能的支撑。69项目发挥价值需要的政府支持项目发挥价值需要的政府支持 项项目目效效益益评评估估nSHOPPING MALLSHOPPING MALL的定位需要新增加居住、酒店、写字楼、的定位需要新增加居住、酒店、写字楼、停车、仓储等用地的规模，期望政府在现有净用地停车、仓储等用地的规模，期望政府在现有净用地438438亩商亩商业用地的基础上增大用地规模，业用地的基础上增大用地规模，n项目规模大、建设周期长、市场培育期长，前项目规模大、建设周期长、市场培育期长，前6 6年亏损，年亏损，期望政府给与政策支持和优惠。期望政府给与政策支持和优惠。项目的发展离不开政府的支持项目的发展离不开政府的支持70谢谢！谢谢！
