房地产行业开发流程与相关制度.ppt

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1、房地产行业开发流程房地产行业开发流程与相关制度与相关制度.ppt房房 地地 产产 业业房地产服务业房地产服务业房地产服务业房地产服务业房地产投房地产投房地产投房地产投 资开发业资开发业资开发业资开发业房房房房 地地地地 产产产产 中中中中 介介介介 服服服服 务务务务 业业业业物物物物 业业业业 管管管管 理理理理 业业业业房地产房地产房地产房地产咨询咨询咨询咨询房地产房地产房地产房地产价格评估价格评估价格评估价格评估房地产房地产房地产房地产经纪经纪经纪经纪房地产开发的模式房地产开发的模式 香港模式：以开发商为中心。客户预售融资、香港模式：以开发商为中心。客户预售融资、银行按揭融资。由开发商一

2、家完成银行按揭融资。由开发商一家完成“买地、建买地、建造、销售、管理造、销售、管理”。开发商不持有物业。开发商不持有物业。 美国模式：市场化资本运作。聘请专业公司完美国模式：市场化资本运作。聘请专业公司完成房地产开发的各个环节。开发商持有并经营成房地产开发的各个环节。开发商持有并经营物业。物业。 香港：月收入香港：月收入6 6万港币以上的，必须向私人开发万港币以上的，必须向私人开发商购买商品屋；月收入在商购买商品屋；月收入在2 26 6万之间的，政府提万之间的，政府提供低息贷款，以优惠价供应住宅；月收入在供低息贷款，以优惠价供应住宅；月收入在1.11.1万到万到2 26 6万之间的，以低于市场

3、价万之间的，以低于市场价30%30%到到45%45%的价的价格购买房屋；月收入低于格购买房屋；月收入低于1.11.1万的，可以享受廉万的，可以享受廉租屋，房租非常便宜，平均价格每月租屋，房租非常便宜，平均价格每月13201320港币。港币。香港是个规范非常严格的城市，严格执行的结果香港是个规范非常严格的城市，严格执行的结果使得香港使得香港50%50%的老百姓都有政府补贴。的老百姓都有政府补贴。郎咸平郎咸平说我们的日子为什么这么难说我们的日子为什么这么难第第9797页，东方出版页，东方出版社社20102010年年9 9月第月第1 1版。版。 新加坡：截止到新加坡：截止到20092009年底，新加

4、坡政府总共年底，新加坡政府总共建设了建设了99.299.2万套经济适用房，保证了万套经济适用房，保证了85%85%老百老百姓的住房。姓的住房。 1998 1998年国二十三条出来了，当时规定年国二十三条出来了，当时规定80%80%经济适经济适用房，用房，10%10%廉租房，剩下廉租房，剩下10%10%才是真正的商品房。才是真正的商品房。因此，从因此，从19981998年开始，一直到年开始，一直到20032003年房价都很稳年房价都很稳定。但是从定。但是从20032003年开始，政府推出了国十八条，年开始，政府推出了国十八条，我们政府换了概念，把我们政府换了概念，把80%80%的经济适用房改成具

5、的经济适用房改成具有保障性质的商品房，也就是商品房。有保障性质的商品房，也就是商品房。第一第一 房地产行业开发基本流程房地产行业开发基本流程 项项目目立立项项和和可可行行性性研研究究规规划划设设计计（初初步步）取取得得项项目目土土地地使使用用权权拆拆迁迁安安置置勘勘察察设设计计招招标标、投投标标开开工工、建建设设、监监理理和和竣竣工工商品房的销售商品房的销售物业管理。物业管理。项目建议书发改委可行性报告发改委年度预备项目资格发改委选址申请规划国土房地产开发项目建设条件意见书建委房管土地出、转让手续国土局房地产开发项目手册建委规划设计条件通知书规划局方案设计报建规划局建设用地规划许可证规划局初步

6、设计报建规划局施工图设计报建规划局建设工程规划许可证规划局征地拆迁国土局放线、验线规划局建设工程开工许可证建委工程招标及施工招标中心预售或招商国土、房管工程综合竣工验收建委组织各部门交付或自营建委组织各部门本次开发结束第二第二 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策一、房地产开发企业的设立条件；一、房地产开发企业的设立条件；二、房地产开发项目土地使用权的取得；二、房地产开发项目土地使用权的取得；三、房地产项目实行资本金制度。三、房地产项目实行资本金制度。 一、房地产开发企业的设立条件一、房地产开发企业的设立条件 1有符合公司法人登记的名称和组织机构；有符合公司法人登记的名称和

7、组织机构； 2有适应房地产开发经营需要的固定的办公用有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；注册资本房；注册资本100万元以上；万元以上； 3有有4名以上持有资格证书的房地产专业、建名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格名以上持有资格证书的专职会计人员；证书的专职会计人员； 4法律、法规规定的其他条件。法律、法规规定的其他条件。 房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。四等四个资质等级。 二、房地产开发项目土地使用权的取得二、房地产开发项目土地使用权的取得 房地产

8、开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外，可以采用行政划务院规定可以采用划拨方式的除外，可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：拨形式取得土地使用权有以下两种情形： 1城市房地产管理法城市房地产管理法规定下列用地可以划拨：规定下列用地可以划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施）城市基础设施用地和公益事业用地；（用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其）法律、行政法规

9、规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。准划拨。 2经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。排，并采取行政划拨方式供应。 三、房地产项目实行资本金制度三、房地产项目实行资本金制度 （一）项目资本金的出资方式：项目投资资本金可以用（一）项目资本金的出资方式：项目投资资本金可

10、以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权、非专利法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 （二）房地产项目资本金：（二）房地产项目资本金： “房地产开发项目应当建立房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投

11、资的比例不得低于资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%”。2009年年5月月27日日国务院关于调整固定资产投国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知资项目资本金比例的通知: 保障性住房和普通商品住保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目，其他房地产开发项目的最低资本金比例为的最低资本金比例为30%调整为调整为20%。第三第三 土地基本制度与政策土地基本制度与政策 一、土地所有制一、土地所有制 1社会主义公有制。社会主义公有制。土地管理法土地管理法规定中规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。华人民共和国实行土地的社会

12、主义公有制。 2全民所有制与集体所有制。全民所有制：全民所有制与集体所有制。全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有权；行使所有权； 劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。所有制（集体土地）。二、取得土地使用权的方式二、取得土地使用权的方式1通过行政划拔方式（含征收集体土地）；通过行政划拔方式（含征收集体土地）；2通过国家出让方式（又称土地一级市场）；通过国家出让方式（又称土地一级市场）；3通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式

13、，又称土地或房地产二级市场）；合法方式，又称土地或房地产二级市场）；4通过土地或房地产租赁方式取得。通过土地或房地产租赁方式取得。三、征收集体土地的规定三、征收集体土地的规定 1 . .征收土地批准权限的规定。征收土地批准权限的规定。（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府有审批权；级人民政府有审批权；（2）征收农地的，应先办理农用地转用手续，同）征收农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地手续；时办理征地手续；（3）基本农田，基本农田以外的耕地超过）基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，公顷，其它土地超过其它土地超过70公顷的，由

14、国务院审批；公顷的，由国务院审批；（4）耕地不超过）耕地不超过35公顷，其它土地不超过公顷，其它土地不超过70公顷公顷的，由省级人民政府审批。的，由省级人民政府审批。 注：注：1公顷公顷 = 15亩亩 = 10000平方米平方米 2 . .建设单位申请征地不得化整为零。建设单位申请征地不得化整为零。 3 . .对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 临时用地的报批手续。临时用地的报批手续。（1）由建设单位向批准工程用地的机关提出临）由建设单位向批准工程用地的机关提出临时用地数量和期限的申请；时用地数量和期限的申请；（2）期限不得超过两年；）期限不得超过两年

15、；（3）按协议支付费用；）按协议支付费用；（4）期满后未再次提出申请，则为违章用地。）期满后未再次提出申请，则为违章用地。四、土地使用权出让四、土地使用权出让 1. .土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家支付土地使用权出让金的行为。 2. .土地使用权出让金是指通过土地使用权出让金是指通过有偿有限期有偿有限期出让方出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使

16、用期间的地租。限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 3. .出让包括：出让包括： （1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；地使用权； （2）土地出让只限于国有土地；）土地出让只限于国有土地； （3）集体土地不经征收（成为国有土地）不得）集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让；出让； （4）土地使用者只有向国家支付了全部土地使）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用证。用权出让金后才能领取土地使用证。五、土地使用权出让方式五、土地使

17、用权出让方式 土地使用权出让，可以采取挂牌、拍卖、招标土地使用权出让，可以采取挂牌、拍卖、招标或者协议出让的方式。或者协议出让的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采用拍卖、招标方式；没有条件，不能采必须采用拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。得低于按国家规定所确定的最低价。 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的经市、县人民政府批准同意

18、以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，土时当地政府按照国家规定确定的最低价的，土地使用权出让合同约定的价格条款无效。地使用权出让合同约定的价格条款无效。 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地

19、以外用途的土地者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。式出让。 土地使用权划拨土地使用权划拨 1土地使用权的划拨是指县级以上人民政府土地使用权的划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。 土地使用权的出让是指国家将

20、国有土地使用权土地使用权的出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2划拨土地使用权包括：土地使用者交纳拆划拨土地使用权包括：土地使用者交纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。涂等）两种形式。 3划拨土地使用权的范围。划拨土地使用权的范围。 （1）国家机关用地和军事用地；）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施和

21、公共事业用地；）城市基础设施和公共事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。）法律、行政法规规定的其他用地。 4划拨土地可以转让。划拨土地可以转让。（1）经批准可转让的，由受让方办出让手续，）经批准可转让的，由受让方办出让手续，交出让金后转让；交出让金后转让；（2）可不办出让手续的，转让方应将所获得土）可不办出让手续的，转让方应将所获得土地收益上缴国家。地收益上缴国家。 5划拨土地使用权可以出租。划拨土地使用权可以出租。（1）房产所有人以营利为目的，应将租金中所）房产所有人以营利为目的，应将租金中所

22、含土地收益上缴国家；含土地收益上缴国家；（2）租赁时间超过）租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。合同期限不得超过出让年限。 6划拨土地使用权可以抵押。划拨土地使用权可以抵押。（1）抵押时，其抵押金额不应包含土地价格）抵押时，其抵押金额不应包含土地价格（而只包含其上建筑物价值）；（而只包含其上建筑物价值）；（2）若造成土地使用权转移（例如抵债），应）若造成土地使用权转移（例如抵债），应办理出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土办理出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属（由划拨性质变为出让性质）。地权属（由划拨性质变为出让性质）。 注注意意：土

23、土地地使使用用权权人人未未经经有有批批准准权权的的人人民民政政府府批批准准，与与受受让让方方订订立立合合同同转转让让划划拨拨土土地地使使用用权权的，合同一般无效。的，合同一般无效。一、房地产交易的基本制度；一、房地产交易的基本制度；二、房地产转让；二、房地产转让；三、房屋租赁；三、房屋租赁；四、房地产抵押。四、房地产抵押。第五 房地产交易管理制度与政策 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。行为。 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋房地产转让、抵押时，房屋的所有

24、权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 房地产交易的基本制度房地产交易的基本制度下列房地产，不得转让：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（五

25、）权属有争议的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的情形。（七）法律、行政法规规定禁止转让的情形。 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。但是，如管理不善，易导致投机行为，方式。但是，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售损害消费者的正当权益

26、。现在有关商品房预售的法律纠纷最多、最复杂。的法律纠纷最多、最复杂。 商品房预售商品房预售 商品房预售的条件：商品房预售的条件： 1.1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；用权证书； 2.2.持有建设工程规划许可证；持有建设工程规划许可证； 3.3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的资金达到工程建设全部投资的25%25%以上，并已经以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期；确定施工建设的进度和竣工交付日期； 4.4.商品房预售许可证。商品房预售许可证。 申请预售许可，应当

27、提交下列证件（复印件）及资料：申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的（二）开发企业的营业执照营业执照和资质证书；和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房（六）商品房预售方案。预售方案

28、应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。商品房分层平面图。 商品房预售许可的程序商品房预售许可的程序 （一）受理。（一）受理。 （二）审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性（二）审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。负责。 （三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出予预售的行政许可书面决定，发送

29、开发企业，并自作出决定之日起决定之日起10日内向开发企业颁发、送达日内向开发企业颁发、送达商品房预售商品房预售许可证许可证。 经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。发企业。（四）公示。（四）公示。 商品房预售管理有关规定：商品房预售管理有关规定：

30、 1.1.商品房预售实行许可制度。商品房预售实行许可制度。 房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预商品房预售许可证售许可证。否则，不能进行商品房预售。否则，不能进行商品房预售。 2.2.商品房预售合同实行登记备案制度。商品房预售合同实行登记备案制度。 预售人应与承购人签订商品房预售合同。并且，预售人应与承购人签订商品房预售合同。并且，承购人应在承购人应在 30 30 日内持合同向有关部门登记。日内持合同向有关部门登记。 3.3.商品房预售所得款项的专款专用制度。商品房预售所得款

31、项的专款专用制度。 城市房地产管理法城市房地产管理法规定，商品房预售所得规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建设的所需资金，保护商品房预购以确保工程建设的所需资金，保护商品房预购人的正当权益。人的正当权益。 预售的商品房交付使用之日起预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发

32、企业的原因，承购人未能在房屋交付由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。承担违约责任。 商品房销售条件商品房销售条件1 . .开发企业具有合法身份及资质；开发企业具有合法身份及资质；2 . .取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3 . .取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证；证；4 . .已通过竣工验收；已通过竣工验收；5

33、 . .拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；6 . .供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期；期；7 . .物业管理方案已落实。物业管理方案已落实。 销售禁止行为及法律责任销售禁止行为及法律责任 1. .开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 2. .开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销

34、售商品房。方式销售商品房。 3. .开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。的方式销售未竣工的商品房。 4. .商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 5. .违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、并可处以限期改正、并可处以13万元罚款。万元罚款。 城市房地产管理法城市房地产管理法第四十条：第四十条： 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府应当按照国务院规定，

35、报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地出让手续。并依照国家有关规受让方办理土地出让手续。并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的决定可时，有批准权的人民政府按照国务院的决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。地收益上缴国家或者作

36、其他处理。房屋租赁房屋租赁 （一）房屋租赁（一）房屋租赁 城市房地产管理法城市房地产管理法规定，规定，房屋租赁房屋租赁是指房是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 （二）房屋租赁政策规定（二）房屋租赁政策规定 1房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 2承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同

37、租赁该房屋。同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 3房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。条件下有优先购买权。 4 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。府规定的最低标准。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。员居住。 5出租人应当按照合同约定履行房屋的维修

38、义务并确出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。少租金。 6承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。 7承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏承租人因使用不当等原因造

39、成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。 8承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 （三）房屋不得出租的情形（三）房屋不得出租的情形1.1. 属于违法建筑的；属于违法建筑的；2.2. 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3.3.违反规定改变房屋使用性质的；违反规定改变房屋使用性质

40、的；4.4. 法律、法规规定禁止出租的其他情形。法律、法规规定禁止出租的其他情形。（四）房屋租赁合同（四）房屋租赁合同 城市房地产管理法城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等必备期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等必备条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。管理部门登记备案。 1 1租赁期限：租赁期限：合同法合同法规定，租赁期限不得超过规定，租赁期限不得超过2020年，超过年，超过2020年的，超过部分无

41、效。如需继续承租原年的，超过部分无效。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日并重新签订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过起不得超过2020年。出租人在租赁合同届满前要收回房年。出租人在租赁合同届满前要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失，收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安损失，收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安置。置。 2 2租赁用途：承租人应当按照租赁合同规定的使用性租赁用途：承租人应当

42、按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。 3 3租金及交付方式：出租认出收取房租外，不租金及交付方式：出租认出收取房租外，不得收取其它费用。得收取其它费用。房屋租赁合同期内，出租人房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。不得单方面随意提高租金水平。 4 4房屋的修缮责任：出租住宅用房的自然损坏房屋的修缮责任：出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产经营

43、活动的，修缮责任复。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。由双方当事人在租赁合同中约定。房地产抵押房地产抵押 城市房地产管理法城市房地产管理法规定：房地产抵押是指抵规定：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。所得的价款优先受偿。 城市房地产管理法城市房地产管理法规定：依法取得的房屋所规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占

44、用范围的土地使用权，可以设有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。设定抵押权。（一）作为抵押物的条件（一）作为抵押物的条件 下列房地产不得设定抵押权：下列房地产不得设定抵押权： 1.1.权属有争议的房地产；权属有争议的房地产； 2.2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；地产； 3.3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；其他建筑物； 4.4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；已依法公告列入拆迁范围的房

45、地产； 5.5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；制的房地产； 6.6.依法不得抵押的其他房地产。依法不得抵押的其他房地产。 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。出余

46、额部分。 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。房地产。但抵押当事人另有约定的除外。 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。押。 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。地产

47、抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工代表大会通过，并报其上级主管机关备案。制企业职工代表大会通过，并报其上级主管机关备案。 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。程另有规定的除外。 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另必须经董事会或者股东大会通过，但

48、企业章程另有规定的除外。有规定的除外。 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。期限。 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。其他共有人的书面同

49、意。 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。原租赁合同继续有效。 （二）抵押登记（二）抵押登记 担保法担保法规定，房地产抵押合同自登记之日起规定，房地产抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权

50、。对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。 根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法的规定，以房、地的规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。门办理抵押登记。 城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法规定，房地产当规定，房地产当事人应在抵押合同签订后的事人应在抵押合同签订后的3030日内，持有关文日内，持有关文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地件到房地产所在地

51、的房地产管理部门办理房地产抵押。对符合登记条件的应在产抵押。对符合登记条件的应在7 7日内核准登日内核准登记并颁发他项权利证书，特殊原因的最长不得记并颁发他项权利证书，特殊原因的最长不得超过法定办理期限。超过法定办理期限。 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原关应当在原房屋所有权证房屋所有权证上作他项权利记载后，由上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证房屋他项权证。 以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记

52、载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。地产抵押登记。 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起当在变更或者终止之日起1515日内，到原登记机关办理变日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。更或者注销抵押登记。 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效其他

53、附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起之日起3030日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。登记。 （三）抵押的效力（三）抵押的效力 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权房地产已经抵押的

54、情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。人或者未告知受让人的，转让行为无效。 房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押权人发现抵维护抵押房地产的安全完好，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价之减少的，有权要押人的行为足以使抵押物价之减少的，有权要求抵押人停止其行为。求抵押人停止其行为。（四）房地产抵押的受偿（四）房地产抵押的受偿 1. 1.房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以

55、与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。可以向人民法院提起诉讼。 2.2.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。清偿。 3 3. .设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应交纳的

56、土地使用权所得的价款中缴纳相当于应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 4 4. .房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。优先受偿。 5 5. .抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。赔偿

57、金，应当作为抵押财产。 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：的房地产：（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；受遗赠人拒绝履行到期债务的；（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（四）抵押人

58、违反本办法的有关规定，擅自处分（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；抵押房地产的；（五）抵押合同约定的其他情况。（五）抵押合同约定的其他情况。 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：止：（一）抵押权人请求中止的

59、；（一）抵押权人请求中止的；（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；并经抵押权人同意的；（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；（五）其他应当中止的情况。（五）其他应当中止的情况。 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（

60、三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；的损害；（五）剩余金额交还抵押人。（五）剩余金额交还抵押人。 处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。足部分。 第七第七 物业管理制度与政策物业管理制度与政策 1.1.物业管理；物业管理；2.2.前期物业管理；前期物业管理；3.3.维修基金。维修基金。一、物业管理一、物业管理 1. 1.物业管理。物业管理是指物业管理企业接受物业管理。物

61、业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。其中，委托提供协助管理、服务的有偿活动。其中，委托和有偿是物业管理的两个基本特点。和有偿是物业管理的两个基本特点。 2.2.业主。即物业产权人，指房屋所有权和土地业主。即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。业主可以是个人、集体、国家；业使用权人。业主可以是个人、集体、国家；业主委员会是由全体业主选举

62、产生、代表和维护主委员会是由全体业主选举产生、代表和维护全体业主合法权益的组织。全体业主合法权益的组织。 3. .业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由该物业管业主大会，由该物业管 理区域内的全体业主组理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，应当全体业主在物业管理活动中的合法权益，应当设立业主委员会作为执行机构。设立业主委员会作为执行机构。 4. .业主委员会。业主委员会由业主大会选举产业主委员会。业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产

63、生之日起生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任会主任1人，副主任人，副主任l2人。业主委员会应当自人。业主委员会应当自选举产生之日起选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会职责：业主委员会职责：1 1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；况；2 2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；订物业服务合

64、同；3 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4 4）监督业主公约的实施；）监督业主公约的实施；5 5）业主大会赋予的其他职责。）业主大会赋予的其他职责。二、前期物业管理二、前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应设单位选聘物业管理企业的，应 当签订书面的当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定订的买

65、卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。的内容。 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于业管理企业；投标人少于3 3个或者住宅规模较小个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有政主管部门批准，可

66、以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。相应资质的物业管理企业。三、物业服务收费三、物业服务收费 1. 1.物业服务收费概念及其定价形式。物业服务收费概念及其定价形式。 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。分别实行政府指导价和市场调节价。 2.2.物业服务收费通过市场竞争形成。物业服务收费通过市场竞争形成。 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物开展正当

67、的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。业服务收费通过市场竞争形成。 3. 3.约定物业服务费用的方式。约定物业服务费用的方式。 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括服务费用包干制的，物业服务费用的构成

68、包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。润。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。业的酬金。

69、4 . .物业服务成本或者物业服务支出的构成因素。物业服务成本或者物业服务支出的构成因素。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域）物业管理区域秩序维护费用；（秩序维护费用；（6

70、）办公费用；（）办公费用；（7）物业管理企业固）物业管理企业固定资产折旧；（定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。）经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。业服务支出或者物业服务成本。 5.5.业主责任。业主应当按照物业服务合同的业主责任。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费

71、用或者物业服约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业管理企业可以依法追缴。 6. 6.其他规定。其他规定。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发物业，物业服务费用或者物业服务资

72、金由开发建设单位全额交纳。建设单位全额交纳。 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。取手续费等额外费用。三、维修基金三、维修基金 1. .维修基金的性质和用途。维修基金的性质和用途。 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后

73、的大中修和更新、改造。共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。 （1）物业的共用部位是指物业主体承重结构部位（包）物业的共用部位是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 （2）物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业）物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿

74、地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场库、施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。 2. .维修基金的筹集。维修基金的筹集。 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按照房定有关维修基金缴交约定。购房者应当按照房款款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。的比例向售房单位缴交维修基金。 3. .维修基金的使用。维修基金的使用。 （1）业主委员会成立前，维修基金的使用由售）业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位

75、提出使用计房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。 （2）业主委员会成立后，维修基金的使用由物）业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。审定后实施。 4. 4. 维修基金的管理维修基金的管理 维修基金属于代管基金：维修基金属于代管基金： （1 1）业主大会成立前，维修基金由当地房地产）业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管。行政主管部门代管。 （2 2）业主大会成立后，经业主委员会同意，房）业主大会成立后，经业主委

76、员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。企业代管。 （3 3）物业管理企业发生变换时，代管的维修基）物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。户转移手续。（4 4）维修基金应当在银行专户储存，专款专用。）维修基金应当在银行专户储存，专款专用。（5 5）业主转让房地产所有权时，结余维修基金）业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。不予退还，随房屋所有权同时过户。（6 6）因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，）因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。业主个人缴交比例退还给业主。谢谢 谢！谢！