《假日风景ppt物业管理方案整体及一期方案课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《假日风景ppt物业管理方案整体及一期方案课件（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、万科假日风景物业管理方案一、项目概况一、项目概况 万科假日风景万科假日风景1、地理位置、地理位置2、周边交通：、周边交通： 坐落于天津西青区中北镇；坐落于天津西青区中北镇； 距外环线仅距外环线仅1.5公里；公里； 距中北镇政府约距中北镇政府约1公里；公里； 北邻新津杨公路，未来规划北邻新津杨公路，未来规划30米；米； 项目距地铁二号线终点站约项目距地铁二号线终点站约1.5公里，地公里，地 铁预铁预 计计2007年通车。年通车。3、项目数据：、项目数据：总占地面积总占地面积22.85406万平方米万平方米 ，总建筑面积约，总建筑面积约30.6813万平方米；万平方米；居住面积居住面积28.037
2、5万平方米，公建建筑面积万平方米，公建建筑面积14025平方米；平方米；包括多层住宅、小高层住宅、情景洋房等建筑户包括多层住宅、小高层住宅、情景洋房等建筑户型，辅以会所、商业街等商业配套及公共设施；型，辅以会所、商业街等商业配套及公共设施；规划入住近规划入住近2581户，约户，约8259人左右居住，分三期人左右居住，分三期开发。开发。二、客户群特点和需求分析1、客户定位：讲究品位型理性实惠型舒适成功型价格敏感型2、需求定位：、需求定位：对于社区安全管理的需求；对于社区安全管理的需求；对于生活便利及休闲运动的需求；对于生活便利及休闲运动的需求；对于全方位健康服务的需求；对于全方位健康服务的需求；
3、通过社区文化的建设达到可持续发展的需通过社区文化的建设达到可持续发展的需求求。服务愿景服务愿景 假日风景，让我们时刻贴近生活，让大家住得更好！三、三、“贴近式贴近式”物业管理模式物业管理模式1、释义、释义 贴近生活贴近生活，即指让业主感受到社区内，即指让业主感受到社区内具有具有亲切亲切、现代现代、融和融和、活力活力的氛围达到的氛围达到某一特定水平所产生的愉悦感受。贴近式某一特定水平所产生的愉悦感受。贴近式服务是一种全方位服务，追求顾客的最大服务是一种全方位服务，追求顾客的最大满意度，进而形成永久的忠诚度。满意度，进而形成永久的忠诚度。2、含义：、含义：时刻的时刻的亲切亲切感感 以最大限度地满足
4、业主需求为己任，充以最大限度地满足业主需求为己任，充分体现人文关怀，让每一位业主在温馨和分体现人文关怀，让每一位业主在温馨和亲切的怀抱中生活。通过客户服务专员时亲切的怀抱中生活。通过客户服务专员时刻倾听和回应业主的意见，建立一种新型刻倾听和回应业主的意见，建立一种新型的伙伴关系。的伙伴关系。现代现代生活的保障生活的保障 社区内设置网络生活服务平台与物业管社区内设置网络生活服务平台与物业管理平台。建立先进的安全管理体系，采取理平台。建立先进的安全管理体系，采取人防、技防、物防三位一体的方式，打造人防、技防、物防三位一体的方式，打造智能化、机动化、多层次的安全管理系统，智能化、机动化、多层次的安全
5、管理系统，使生活在小区内业主感受到便利的同时得使生活在小区内业主感受到便利的同时得到安全保障。到安全保障。融合融合的生活的生活 既远离了城市的喧闹，同时又能拥有都既远离了城市的喧闹，同时又能拥有都市的生活品味，小区内配备各种生活配套市的生活品味，小区内配备各种生活配套设施，集娱乐、休闲、购物于一身，充分设施，集娱乐、休闲、购物于一身，充分体现便利的要素，使看似平淡的生活完全体现便利的要素，使看似平淡的生活完全与社区融入一体。与社区融入一体。动感、动感、活力活力的氛围的氛围 吸引业主倾情参与，感受与众不同的人吸引业主倾情参与，感受与众不同的人文气质与高尚品位，营造贴近式社区文化文气质与高尚品位，
6、营造贴近式社区文化氛围。氛围。四、贴近式服务设计四、贴近式服务设计1、基础服务、基础服务基本内容基本内容 严格按照公司严格按照公司IS09001质量保证体系文件有质量保证体系文件有关的程序文件和作业指导书，制定严格的关的程序文件和作业指导书，制定严格的管理、运作计划，实施专业化、规范化管管理、运作计划，实施专业化、规范化管理。理。 保障措施保障措施目标的逐级分解目标的逐级分解良好的内部沟通和培训良好的内部沟通和培训前期工程介入前期工程介入指标承诺百分制指标承诺百分制2、专项服务、专项服务免费提供手推车与平板车，方便业主搬运大件物免费提供手推车与平板车，方便业主搬运大件物品和装修材料，并可协助业
7、主搬运装修材料。品和装修材料，并可协助业主搬运装修材料。免费提供雨天送伞、自行车打气、送水服务。免费提供雨天送伞、自行车打气、送水服务。提供代叫出租提供代叫出租 、代客送物服务。、代客送物服务。推荐专业装饰公司按业主要求为室内二次装修服推荐专业装饰公司按业主要求为室内二次装修服务。务。提供太阳能设备检修、清洗等服务。提供太阳能设备检修、清洗等服务。 提供家庭消杀、小院景观布置。提供家庭消杀、小院景观布置。3、创新服务（有偿）、创新服务（有偿）老年人学习沙龙老年人学习沙龙 真情关爱服务真情关爱服务社区社区“夕阳红夕阳红”活动活动组织水面航模趣味活动组织水面航模趣味活动 房屋打理服务房屋打理服务
8、4、经营服务、经营服务(有偿）有偿）商务助理服务商务助理服务费用代缴服务费用代缴服务 聘请家教服务聘请家教服务 物业升值服务物业升值服务 四、物业管理业务操作四、物业管理业务操作1、安全管理系统：、安全管理系统： 人人 防防 物物 防防 技技 防防人防人防技防技防物防物防出出入入口口固固定定岗岗小小区区内内巡巡逻逻岗岗闭闭路路监监控控系系统统居居家家安安防防系系统统红红外外周周界界防防御御报报警警消消防防报报警警系系统统居居家家对对讲讲系系统统紧紧急急广广播播车车场场管管理理系系统统小小区区设设置置围围墙墙组组团团设设置置围围墙墙电电子子寻寻更更系系统统安全防安全防范范 人人 防防24小时安全
9、员值班小时安全员值班24小时小区巡逻小时小区巡逻安全员巡逻采用步行和自行车巡逻两种方安全员巡逻采用步行和自行车巡逻两种方式式 物物 防防小区外墙小区外墙组团围合组团围合安全盲点和死角设置照明装置安全盲点和死角设置照明装置 技技 防防闭路监控系统消防联动报警系统红外周界防翻越装置居家对讲系统紧急广播系统停车场智能化管理系统安全员电子巡更系统车场管管理系理系统电子子寻更系更系统消防消防联动报警警系系统紧急广播急广播系系统红外周界外周界报警系警系统居家安防居家安防系系统居家居家对讲系系统小区巡小区巡视岗出入出入口口岗闭路路监控系控系统控制中心控制中心控制中心控制中心控控制制中中心心接接到到报报警警信
10、信息息居家安防报警居家安防报警消防联动报警消防联动报警监控探头发现监控探头发现其他类报警其他类报警红外周界报警红外周界报警迅速查看报警区域迅速查看报警区域迅速查看报警房号迅速查看报警房号查看报警楼层和位置查看报警楼层和位置通知巡逻岗赶到现场通知巡逻岗赶到现场记记录录并并通通知知巡巡逻逻岗岗到到场场如如产产生生真真的的警警情情。迅迅速速按按照照相相应应的的突突发发事事件件处处理理预预案案启启动动紧紧急急程程序序。并并做做好好相相关记录关记录迅迅速速通通知知小小区区巡巡逻逻岗岗赶赶到到报报警现场警现场查查明明报报警警原原因因如如属属设设施施误误报报则则检检查查设设施施运运型型情情况况重重新新设设防
11、防填填写写突突发发事事件件记记录录表表整整理理所所有有的的相相关关记记录录、存存档档。上上报报公公司司备备案案负负责责人人制制定定改改进进计计划划并并实实施施表示枪式固定摄像头，共表示枪式固定摄像头，共41个，主要个，主要分布在小区出入口、集中停车场、干道停分布在小区出入口、集中停车场、干道停车场、组团入口。车场、组团入口。表示半球式云台摄像头，共表示半球式云台摄像头，共9个，主要个，主要安装在小区人员活动密集区域或主要干道安装在小区人员活动密集区域或主要干道交叉地段。交叉地段。表示组团红外周界报警，共表示组团红外周界报警，共32组，主组，主要安装在各组团楼宇之间的围墙顶部。要安装在各组团楼宇
12、之间的围墙顶部。另：另： 因业主小院围墙与小区围墙共用，建议取消周界因业主小院围墙与小区围墙共用，建议取消周界报警系统，并按照每报警系统，并按照每80米加装一个枪式固定摄像米加装一个枪式固定摄像头。涉及到的一层业主配置窗磁、门磁探测器，头。涉及到的一层业主配置窗磁、门磁探测器，以保证小区周界部位的安全。以保证小区周界部位的安全。红外线周界报警系统设置在组团围墙上。红外线周界报警系统设置在组团围墙上。组团入口处设置对讲，与控制中心及业主相连并组团入口处设置对讲，与控制中心及业主相连并在单元入口设置对讲与业主相连。在单元入口设置对讲与业主相连。高层一层电梯前室加装固定探头。高层一层电梯前室加装固定
13、探头。小区需设置监控探头小区需设置监控探头137个，红外周界个，红外周界32对。对。 大开放、小封闭：大开放、小封闭：指整个小区属于半开放式管理小区，且小区出入口只指整个小区属于半开放式管理小区，且小区出入口只是管车是管车“不管人不管人”所有组团实行封闭式管理，任何外来人员所有组团实行封闭式管理，任何外来人员在未征得业主的同意之前不允许进入组团内部，在业主同意在未征得业主的同意之前不允许进入组团内部，在业主同意之后由业主为来访人员开门进入。小区实行外松内紧的安全之后由业主为来访人员开门进入。小区实行外松内紧的安全防范模式，即在小区出入口、停车场、主干道、组团主入口、防范模式，即在小区出入口、停
14、车场、主干道、组团主入口、电梯、高层大堂、人员活动密集区域等主要部位安装监控探电梯、高层大堂、人员活动密集区域等主要部位安装监控探头，让整个小区都受控于严密的监视范围之中。安全员在小头，让整个小区都受控于严密的监视范围之中。安全员在小区内进行不间断交叉巡逻，以不同的巡逻方式：重点、路线、区内进行不间断交叉巡逻，以不同的巡逻方式：重点、路线、周期等灵活多变的方式弥补监控系统的监控盲点。主动利用周期等灵活多变的方式弥补监控系统的监控盲点。主动利用监控设施和人防力量发现、识别和消除危险源，形成网状的监控设施和人防力量发现、识别和消除危险源，形成网状的监控防范运作体系。监控防范运作体系。出入口管理出入
15、口管理按按照照来来访访人人员员控控制制办法进行操作办法进行操作小小区区出出入入口口受控人员受控人员不受控人员不受控人员有探访目的有探访目的无探访目的无探访目的禁止进入小区并监控禁止进入小区并监控小小区区业业主主、住住户户进进入入管管理理服服务务区区域域业主车辆管理业主车辆管理小小区区业业主主车车辆辆 业业主主凭凭相相关关资资料料到到管管理理处处办办理理车车位位租租用用手手续续管管理理处处向向业业主主发发放放车车辆辆进进出出IC卡卡并并将将相相关关资资料料输入电脑输入电脑业业主主车车辆辆进进出出小小区区时时刷刷卡卡，安安全全员员核核对对相相关关资资料料后后放放行行并并登登记记。如如有有异异常常时
16、时则则按按照照相相应应的的处处理理办办法处理法处理外来车辆管理外来车辆管理外外来来车车辆辆出出入入口口安安全全员员询询问问探探访访对对象象并并作作登登记记外外来来车车辆辆在在小小区区出出入入口口岗岗领领取取临临时时停停车车卡卡并并刷刷卡卡进进入入小小区区出出小小区区时时外外来来车车辆辆刷刷卡卡后后按按照照停停放放时时间间缴缴费费，安安全全员员开开具具票票据据并并收收回回临临时时停停车车卡卡，无无误误后后方方可可放放行。行。车辆停放管理车辆停放管理 安全员在小区巡视是对进入小区的所有安全员在小区巡视是对进入小区的所有车辆进行指挥、引导和有序停放，制止和纠车辆进行指挥、引导和有序停放，制止和纠正小
17、区内的跨位停放、占压草地、堵塞交通正小区内的跨位停放、占压草地、堵塞交通等乱停乱放现象，及时知会驾车人遵守小区等乱停乱放现象，及时知会驾车人遵守小区车辆管理的相关规定，将车辆停放在车位或车辆管理的相关规定，将车辆停放在车位或指定位置。安全员在巡视过程中对所有停放指定位置。安全员在巡视过程中对所有停放在小区内的车辆进行初步的外观检查，发现在小区内的车辆进行初步的外观检查，发现有异常情况及时上报并联系车主确认，并做有异常情况及时上报并联系车主确认，并做好详细的记录。集中停放车辆的露天停车场好详细的记录。集中停放车辆的露天停车场和地下停车场，加装监控装置并设置安全员和地下停车场，加装监控装置并设置安
18、全员进行周期性或不定期的巡查，及时发现和消进行周期性或不定期的巡查，及时发现和消除危险源。除危险源。交通疏导交通疏导利用小区完善、规范的交通标识和小区安全员利用小区完善、规范的交通标识和小区安全员的实时监控管理，保障小区内良好的车辆行驶的实时监控管理，保障小区内良好的车辆行驶和停放秩序：小区出入口、地面停车场、干道和停放秩序：小区出入口、地面停车场、干道停车场、地下停车场等地方设置明显的交通限停车场、地下停车场等地方设置明显的交通限制、指引标识。路面重点部位设置减速装置，制、指引标识。路面重点部位设置减速装置，转弯部位、丁字路口设置凸透镜，禁止停车位转弯部位、丁字路口设置凸透镜，禁止停车位置画
19、出禁停标识线等。置画出禁停标识线等。每日在车辆出入高峰期，现场增派人员协助当每日在车辆出入高峰期，现场增派人员协助当班人员调节、疏导车流量，指引车辆按照指定班人员调节、疏导车流量，指引车辆按照指定的路线进出小区。的路线进出小区。2、环境保障体系、环境保障体系 日常环境清洁日常环境清洁实行全员保洁实行全员保洁 清洁卫生实行个人包干责任制，按楼层按清洁卫生实行个人包干责任制，按楼层按部位将清洁卫生工作落实到人。前面做，部位将清洁卫生工作落实到人。前面做，后面查，发现问题及时处理。后面查，发现问题及时处理。 日常生活垃圾收集、处理日常生活垃圾收集、处理垃圾转运站的选址垃圾转运站的选址 a、转运站的选
20、址应符合城市总体规划和城市环境卫生行业规、转运站的选址应符合城市总体规划和城市环境卫生行业规划的要求。划的要求。 b、垃圾转运站设置的要点主要是不能使离其最近的业主能够、垃圾转运站设置的要点主要是不能使离其最近的业主能够闻到异味，不能有碍观瞻，垃圾车不能影响小区环境。闻到异味，不能有碍观瞻，垃圾车不能影响小区环境。垃圾转运站的设置垃圾转运站的设置 根据国家城市建设行业标准城市垃圾转运站设计规范根据国家城市建设行业标准城市垃圾转运站设计规范CJJ47-91规定，垃圾转运站设置应考虑因地制宜、技术先进、经济规定，垃圾转运站设置应考虑因地制宜、技术先进、经济合理、安全适用，有利于保护环境和改善劳动条
21、件。合理、安全适用，有利于保护环境和改善劳动条件。 经估算，西青项目日产垃圾总量：经估算，西青项目日产垃圾总量：13.68t/d，应设置的垃圾房面，应设置的垃圾房面积占地积占地200平米左右（不含外围小院）。平米左右（不含外围小院）。日常生活垃圾的收集方式日常生活垃圾的收集方式a、垃圾分类、收集、清运实行三统一：统一标准、统一收集容器、统一、垃圾分类、收集、清运实行三统一：统一标准、统一收集容器、统一收集车辆等。收集车辆等。b、居、居住在多层与情景洋房的业主将生活垃圾放置在组团内公用垃圾桶内。住在多层与情景洋房的业主将生活垃圾放置在组团内公用垃圾桶内。（公共区域的垃圾桶的设置一般每相隔（公共区
22、域的垃圾桶的设置一般每相隔50米米-100米设置米设置1个，可根据个，可根据项目的实际情况而定）。居住在小高层业主将生活垃圾放置在楼内消项目的实际情况而定）。居住在小高层业主将生活垃圾放置在楼内消防楼梯的垃圾桶内，并且层层设置垃圾桶以方便业主投放。防楼梯的垃圾桶内，并且层层设置垃圾桶以方便业主投放。c、由专门人员用垃圾清运车进行收集。垃圾袋装化并且保洁员每天两次由专门人员用垃圾清运车进行收集。垃圾袋装化并且保洁员每天两次集中进行收集。垃圾量太大时业主可打电话给相关部门要求上门直接集中进行收集。垃圾量太大时业主可打电话给相关部门要求上门直接收集，汇总到小区内垃圾转运站，再由垃圾车统一清运。收集，
23、汇总到小区内垃圾转运站，再由垃圾车统一清运。 小区内人工水体维护小区内人工水体维护景观水质维护的三大方式景观水质维护的三大方式a、物、物理方式理方式b、化学药剂化学药剂 c、生态方式生态方式水生植物的栽植管理水生植物的栽植管理日常水景管理日常水景管理 小区绿化养护小区绿化养护日常绿化养护管理日常绿化养护管理小区绿化配置小区绿化配置3、资源提供与保障、资源提供与保障 人员架构人员架构经理经理保安部保安部工程部工程部经理助理经理助理固固定定岗岗出出入入口口岗岗监监控控中中心心巡巡视视岗岗运运行行班班综综合合维维修修装装修修管管理理管业部管业部前台接待前台接待环境领班环境领班核算员核算员客户助理客户
24、助理库管员库管员绿化外包绿化外包清洁外包清洁外包人事管理员人事管理员司机司机 物业管理职业培训物业管理职业培训 为保证项目物业管理从业人员的专业水平，进而提高为保证项目物业管理从业人员的专业水平，进而提高项目服务质量，建议与相关部门或企业联合创办项目服务质量，建议与相关部门或企业联合创办“万科物万科物业管理职业技术培训中心业管理职业技术培训中心”，以培养基层的物业管理专业，以培养基层的物业管理专业操作人员，包括安全员、保洁员、家政服务员等一线员工。操作人员，包括安全员、保洁员、家政服务员等一线员工。 物业管理用房规划物业管理用房规划物业管理用房面积提供的依据：物业管理用房面积提供的依据： 国务
25、院签发的物业管理条例、天津市人大常委会签发的国务院签发的物业管理条例、天津市人大常委会签发的天津市物业管理条例及集团批准的地产公司委托物业公司相天津市物业管理条例及集团批准的地产公司委托物业公司相关业务操作规范均做出明确规定，开发建设住宅总建筑面积的千关业务操作规范均做出明确规定，开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动，用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维和业主活动，用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他修
26、、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。用。现场管理需求：现场管理需求：需求使用面积需求使用面积1450平方米。（办公场所：平方米。（办公场所：950平米。生活场所：平米。生活场所：500平米）平米）五、物业管理经营分析五、物业管理经营分析1、物业成本构成分析、物业成本构成分析 物业管理费用标准采用物业管理费用标准采用列举法列举法的测算方式的测算方式 根据社区的整体情况先进行整体服务成本归集，根据社区的整体情况先进行整体服务成本归集，按物业整体面积进行分摊，产生物业管理费用标准，按物业整体面积进行分摊，产生物业管理费用标准，最后根据具体的物业类型增加特殊服务成本，如电最后根
27、据具体的物业类型增加特殊服务成本，如电梯、水泵等产生高层设备费用。梯、水泵等产生高层设备费用。 物业服务总成本物业服务总成本 可拆分成本可拆分成本 不可拆分成本不可拆分成本 A类型类型承担成本承担成本B类型类型承担成本承担成本 A费用费用 B费用费用 2、项目物业成本（公司标准测算费用、项目物业成本（公司标准测算费用)小高层、多层、情花基本管理费测算汇总表小高层、多层、情花基本管理费测算汇总表 项目金额（元/月.平方米）总费用比例%(一)安全费用0.3422.97%(二)保洁费用0.1711.48%(三)绿化园林景观费0.138.78%(四)公共部位、设施维护、运行费0.3825.68%(五)
28、管理处综合费用0.3825.68%(六)税金0.085.41%合计1.481.48100.00%以上测算结果依据建筑面积以上测算结果依据建筑面积306813M306813M2 22、项目物业成本（市场标准测算费用、项目物业成本（市场标准测算费用)小高层、多层、情花基本管理费测算汇总表小高层、多层、情花基本管理费测算汇总表 项目金额（元/月.平方米）总费用比例%(一)安全费用0.2924.17%(二)保洁费用0.1714.17%(三)绿化园林景观费0.1310.83%(四)公共部位、设施维护、运行费0.2520.83%(五)管理处综合费用0.325.00%(六)税金0.065.00%合计1.21
29、.2100.00%以上测算结果依据建筑面积以上测算结果依据建筑面积306813M306813M2 2注：减少人力的成本的同时增加现场安全技防设备。2、项目物业成本（最终标准测算费用、项目物业成本（最终标准测算费用)小高层、多层、情花基本管理费测算汇总表小高层、多层、情花基本管理费测算汇总表 项目金额（元/月.平方米）设备设备运行费运行费费用总计费用总计(一)多层（普通、薄板南北、薄板东西）101(二)多层情花1.401.4(三)小高层（薄板南北、薄板东西）0.90.51.4（四）高层（公寓、情花）1.10.51.6注：第一年项目利润 -812177元第二年项目利润 -752539元第三年项目利
30、润-735054元高层（情花、东西向）每月管理费用为高层（情花、东西向）每月管理费用为1.73元元/月月/平方米（含设备运行费平方米（含设备运行费0.53元元/月月/平方米）；平方米）；多层、情景花园每月管理费用为多层、情景花园每月管理费用为1.2元元/平方米；平方米；商铺每月管理费用为商铺每月管理费用为2.4元元/平方米平方米第一年亏损第一年亏损59.6万元万元 第二年亏损第二年亏损21.2万元万元 第三年盈利第三年盈利37.46元元 假日风景假日风景一一 期期 物业管理资源物业管理资源一、物业范围物业范围物业类型：小高层、多层、情景花园物业类型：小高层、多层、情景花园房屋建筑：框架结构房屋
31、建筑：框架结构管理面积：管理面积：11.472万平米万平米 总户数总户数895户户设施设备：生活泵设施设备：生活泵1座座 消防泵消防泵1座座 换热站换热站1座座二、一期人员架构二、一期人员架构经理经理 保安部主管保安部主管工程部主管工程部主管固固定定岗岗门门岗岗监监 控控巡巡视视岗岗运运行行班班综综合合维维修修装装修修管管理理 管业部主管管业部主管 前台接待前台接待环境领班环境领班 核算员核算员客户助理客户助理库管员库管员绿化外包绿化外包清洁外包清洁外包经理助理经理助理三、物业管理服务用房配置三、物业管理服务用房配置办公场所：办公场所：290平米平米 接待区（前厅）经理室接待区（前厅）经理室 库房库房 危险品库房危险品库房监控室监控室 保洁室保洁室 操作间操作间 培训室（会议室）培训室（会议室）卫生间卫生间 更衣室更衣室 公共空间公共空间生活场所：生活场所：430平米平米 员工宿舍员工宿舍 行李房行李房 盥洗室盥洗室 宿舍卫生间宿舍卫生间 员工员工浴室浴室 员工食堂员工食堂共计需求面积：共计需求面积：720平米平米结结 束束 谢谢 谢！谢！
