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1、07年5月万科金色城品 价格制定及开盘方式进取性经营指标进取性经营指标政策与市场环境政策与市场环境客户价格测试与落位客户价格测试与落位开盘方式开盘方式目目 录录本次价格的意义本次价格的意义进取性进取性经营指标经营指标金色城品可研报告07年经营指标销售量总建面：21417平方米总套数：232套车位数：175个总建面：20360.52平方米总套数：232套车位数：103个销售价住宅：12000元/平米 其中装修成本：1200元/平米车位：8万/个总销：257004000元住宅：13000元/平米 其中装修成本：1273元/平米车位：8万/个总销：272926760元资金回笼销售期住宅资金回笼：20
2、07年9月车位资金回笼：2007年11月开盘日：2007/5/20开盘率：大定70-80%住宅清盘：6月30日(8月资金回笼)车位清盘：12月底之前价格高价格高 时间短时间短 速度快速度快高频快高频快进取性进取性经营指标经营指标完成指标的策略设想住宅：住宅：1、按13000元/平方米制定静态价表，按价格区间进行客户测试与落位。2、根据测试与落位情况，结合销售率指标对价格作出推导判断。车位：车位：1、最快可销售时间在07年11月，如单独销售几乎不可能在年内结算。2、策略： 与住宅价格联动，隐含3万元/车价折算入整体房价，每平方米分摊 152元/平方米； 在11月份拿到车位销售许可证后的一个月内，
3、以5万元/车位进行促销， 确保年终车位结算； 一个月促销期过后，车位价格按10万元/个销售。客户价格客户价格测试与落位测试与落位按按1300013000元元/ /平方米制定静态一房一价表，平方米制定静态一房一价表，按价格区间进行客户测试与落位按价格区间进行客户测试与落位静态价表价格区间：静态价表价格区间：约约12000-1500012000-15000元元/ /平方米平方米报价后，截止报价后，截止5 5月月1313日，对来访客户进行梳理日，对来访客户进行梳理A/BA/B级计级计702702组组进行客户初步落位进行客户初步落位客户价格客户价格测试与落位测试与落位702702组组A/BA/B级客户
4、的来源（客户面）级客户的来源（客户面）项目上南昌里浦东其他浦西金色城品金色城品24%40%36%爵仕悦55%25%20%在主流媒体不能发布情况下，积极全力拓展外围客户渠道，吸引外围客户对项目的关注，来有效支撑起项目的价格。1、4月24-26日通过陆家嘴软件园、张江和金桥三地客户工作地巡展继续拓 展客户来源；2、通过中智员工通路（新锐中产）点对点寄发项目明信片；3、对尚东国际、爵仕悦、新里程等来访但未成交客户分别进行明信片直邮 和电话FOLLOW，充分利用起区域板块的来访客户资源；4、充分利用万科和易居内部平台，张贴海报传递项目信息；5、充分利用万客会和易居会客户资源，进行短信发布和指定会员的资
5、料直邮6、筛选全市46家易居臣信门店，进行X架信息发布和业务员带看激励。外围客户充分进入，外围客户充分进入，客户来源已经有效客户来源已经有效得到拓宽，支持高得到拓宽，支持高价格所需的客户面价格所需的客户面支撑已经具备支撑已经具备金色城品金色城品A栋栋B栋栋合计需求人数需求人数(组组)345357702组组供求比供求比1:2.881:3.19需求均衡需求均衡客户价格客户价格测试与落位测试与落位4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组)分栋需求分栋需求金色城品金色城品一房二房三房合计套数套数房型配比房型配比56套套24%148套套64%28套套12%232套套100%需求人数需求人数
6、205组组412组组85组组702组组供求比供求比1:3.71:2.81:3平均平均1:3需求比例需求比例29.2%58.7%12.1%定价参考：定价参考：一房一房二房二房三房三房分户需求分户需求说明：常规公寓在报出价格范围区间后，满足开盘热销（80%）的条件 是A/B级意向客户比例达到1 : 31 : 3。本案已满足开盘热销条件本案已满足开盘热销条件, , 即开盘销售率预计在即开盘销售率预计在80%80%左右。左右。楼层房型客户数量(组) 供求比低区5-9F一房1363871:4.8二房222三房29中区10-14F一房422101:2.6二房137三房31高区15-18/19F一房2610
7、51:1.46二房53三房26定价参考：低区均价可提升，中区均价较适中，高区均价需控制定价参考：低区均价可提升，中区均价较适中，高区均价需控制 （即（即通过压缩价格区间，求得供求平衡，降低客户流失通过压缩价格区间，求得供求平衡，降低客户流失率率）楼层落位情况：楼层落位情况：客户价格客户价格测试与落位测试与落位4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组)客户扎堆客户扎堆价格可提升价格可提升客户量略少客户量略少价格较适中价格较适中客户少客户少价格需控制价格需控制由低区到高区由低区到高区需求翻倍递减需求翻倍递减小结客户面已经充分拓宽，全市性客户有效导入，支撑价格的客户面条件具备根据客户落
8、位分析，一房均价二房均价三房均价区间报价后客户需求由低区到高区逐次翻倍递减，低区均价有提升空间，中区均价较为适中，高区均价需要控制价格区间被压缩后，更有利于项目的均衡去化客户价格客户价格测试与落位测试与落位约约12000-1500012000-15000元元/ /平方米平方米约约12626-1482412626-14824元元/ /平方米平方米目前报价区间目前报价区间调整后价格区间调整后价格区间上调上调5.2%5.2%下调下调1.2%1.2%A102102B8787D9999C9090 A/120套根据客户需求落位，对原静态一房一价表进行动态修正客户价格客户价格测试与落位测试与落位1 1、房型
9、价差修正、房型价差修正房型落位情况：房型落位情况：房型编号房型面积()套数比例客户落位情况(组)供求比供求比A A2房2厅1卫1023013%801：2.7 B B2房1厅1卫87.53013%1291：4.3 C C2房1厅1卫903013%791：2.6 D D2房2厅2卫99.53013%381：1.3 E E3房2厅1卫1192812%711：2.5 F F1房1厅1卫54.85624%2111：3.8 G G2房2厅1卫922812%941：3.4 合计：20360232100%7021：3总体需求：一房：总体需求：一房：1:3.8 1:3.8 二房：二房：1:2.86 1:2.86
10、 三房：三房：1:2.51:2.5二房排序：二房排序：B G A =CDB G A =CD三房定价：三房定价：EDED（由于（由于3 3房原先的报价为最低）房原先的报价为最低）房型编号房型面积()套数比例第一次静态定价（进场前）第二次动态定价（进场后）第三次第三次动态定价（开放示范单位后）A2房2厅1卫1023013%+522+305+136B2房1厅1卫87.53013%-352-286+336C2房1厅1卫903013%-196-208+68D2房2厅2卫99.53013%+392+260-407E3房2厅1卫1192812%-261-195-68F1房1厅1卫54.85624%+718+
11、870+814G2房2厅1卫922812%0+130+542合计：20360232100%注：开放示范单位后，客户通过现场体验，房型的需求排序产生了很大的变化。根据需求对房型价差进行修正：根据需求对房型价差进行修正：客户价格客户价格测试与落位测试与落位1 1、房型价差修正、房型价差修正F5454E119119G9292F5454 B/112套房型房型影响楼层影响楼层前次价格系数差前次价格系数差本次价格系数差本次价格系数差E5-18层-454-271G5-18层-454-271ABF5454E119119G9292F5454 B/112 B/112套套幢相对A幢离主干道成山路较近，B幢所有E和G
12、房型噪音影响大2 2、马路噪音修正、马路噪音修正客户价格客户价格测试与落位测试与落位AB空调外机位置空调外机位置商铺顶层平台皆放置有大功率空调外机，但B B幢E、G房型北窗紧贴着商场空调外机，因此其受影响较大。（A幢离空调外机位置有43m的距离，不考虑设定该系数）。房型房型影响楼层影响楼层前次价格系数差前次价格系数差本次价格系数差本次价格系数差E5-8层-311-203G5-8层-311-1363 3、空调噪音修正、空调噪音修正客户价格客户价格测试与落位测试与落位说明说明：1、低区价差相对较大，中区和高区基本相同，次顶层较受欢迎， 其差价便增加，而顶层价格次之。2、由于本项目13层（总高16.
13、6m）为商铺，住宅南面多为6层公 房，采光日照通风不受影响，因此楼层价格的差异可相对其他 个案更小，价差主要表现在视野的开阔性上。综合以上分析综合以上分析：此楼层价差能够更均衡去化所有楼层的房源。楼层差价楼层差价低区低区：6F-5F145元 7F-6F101元 8F-7F101元 9F-8F65元客户价格客户价格测试与落位测试与落位中区中区：10至14F差价 均为65元高区高区：15F至17F差价 均为65元 18F-17F101元 19F-18F-101元客户价格客户价格测试与落位测试与落位房型价格范围房型价格范围房型价格范围楼层房型单价范围（元/）总价范围(元)低区 5F-9F1房1395
14、0-14234765297-7808772房12626-137911173房12641-13094150中区 10F-14F1房14303-14579784663-7998042房13089-141251213房13157-13411156高区15F-19F 1房14648-14824803589-8132452房13404-144301243房13475-13637160 由以上的房型价格范围来看，1房、2房、3房的低、中、高区价格范围是符合本案的客户对于房型、楼层的实际需求。客户价格客户价格测试与落位测试与落位价格结论在前述因素依据客户落点进行需求动态修正后，在前述因素依据客户落点进行需求
15、动态修正后，结合结合约约12626-1482412626-14824元元/ /平米左右平米左右的价格区间，的价格区间，按套定价后，生成的均价为按套定价后，生成的均价为: :(此价格开盘销售率预计80%左右)1345513455元元/ /平方米平方米客户价格客户价格测试与落位测试与落位浦东商场购买本案而形成的创收浦东商场价格说明：浦东商场价格说明： 本案的B幢（1号、3号）的4F和5F将售于浦东商场，浦东商场，并与其谈妥的销售单价为9331.19331.1元/注：其中本仅有5F的价格（单价、总价）计入了一房一价表。实际创收：实际创收：由于实际售于浦东商场的单价为9331.1元/，因此本案将有12
16、00641.88（5F面积）770256770256元元 没有进帐。但是售于该4F是没有计入本案的总销金额中的，因此：实际创收实际创收 770256770256 49902994990299元元4F617.359331.1元/ 元元5F641.8810531.1元/元元5F的单价10531.1是由：与浦东商场谈妥的单价9331.1再加上本案的装修成本单价1200组成。客户价格客户价格测试与落位测试与落位车位联动1345513455元元/ /平米平米 (此价格开盘销售率预计80%左右)考虑把车价中的30000元分摊入住宅，即（30000元x103个）/住宅总建面=152152元元/ /平方米平方
17、米11-12月以5万元/个车位限时促销（吸引力很强），以确保07年车位结算+ +152152元元/ /平方米平方米 = = 1360713607元元/ /平方米平方米 客户测试价客户测试价车位分摊价车位分摊价扣除车位分摊后的价格是13455元，较原定2007年度13000元目标均价上涨3.5%政策与政策与市场环境市场环境上海整体市场供应紧缩引致成交趋暖供应紧缩引致成交趋暖从全市商品住宅最近的供求趋势来看，供求比自去年10月以来持续大于1.24，3月份达到06年1月以来最大值2.01。而进入4月，传统销售旺季导致供应明显放量，成交量也同步回升，成交量环比上升11.6%。政策与政策与市场环境市场环
18、境上海整体市场价格稳定价格稳定从06年1月至07年4月的16个月里，上海整体商品住宅价格有12个月处于9000元档次内，走势相当稳定。个别月份价格突然超过10000元或低于9000元，是因为成交结构的原因引起的。如07年4月份由于花园住宅与联排项目的成交量超过20万平米，使得成交均价跃上了10000元大关。政策与政策与市场环境市场环境4月份成交量较去年同期下降40%，环比下降15.4%，但成交价却同比上扬8.2%，环比基本持平。可以说出现了量跌价升的现象。价格的上升主要来自万科新里程和尚东国际的推动，目前板块内在售的金谊河畔也尾随调高了价格。三林板块市场价格微涨，成交缩量价格微涨，成交缩量1-
19、3月平均月度涨幅为3%4月价格稳定在3月基础上预测5月稳中略升政策与政策与市场环境市场环境区域细分板块标杆项目价格区域细分板块标杆项目价格(5(5月月) )外环线川杨河杨高南路上南路主力竞品主力竞品尚东国际尚东国际毛坯10600元(扣除中央空调)干扰竞争干扰竞争万科新里程万科新里程毛坯10600元（联动案场）北 三 林西 三 林东 三 林干扰竞争干扰竞争锦绣华城锦绣华城毛坯10500金色城品金色城品装修13607六里板块清盘清盘爵仕悦爵仕悦装修11000政策与政策与市场环境市场环境政策环境0707调控方向是疏导需求，上海房地产走势平稳调控方向是疏导需求，上海房地产走势平稳1、20062006年
20、年宏观调控评估宏观调控评估有所控制，但未完全到位有所控制，但未完全到位 2006年调控的基本思路是打压投机、遏制投资、压缩供给、限制消费，主要措施有：严控土地、严控房型、紧缩银根、增加税收、提高资金门槛、限制外资。这些措施基本抑制了全国房价上涨过快、房地产开发投资过热、规模过大的趋势。但除上海外，部分一、二线城市房价涨幅仍然很高。2、20072007年年政策环境政策环境明确地方政府对调控当地房地产市场要负主要责任；要求地方政府安排土地必须确保普通商品房、经济适用房和廉租房建设 用地供给；明确要求各地加快建设住房保障体系；可能推出大房型保有税。20072007年政策走向将继续贯彻已出台的各项措施
21、，并会把调控重点从压缩年政策走向将继续贯彻已出台的各项措施，并会把调控重点从压缩供给逐步向疏导过度需求角度倾斜，预计大量经济适用房（比配套商品供给逐步向疏导过度需求角度倾斜，预计大量经济适用房（比配套商品房进入门槛低很多）会在不久推出，来疏导需求，控制市场价格水平。房进入门槛低很多）会在不久推出，来疏导需求，控制市场价格水平。市场结论政策与政策与市场环境市场环境1、上海整体市场供应紧缩引致成交趋暖，价格稳定在9000元一线2、三林板块成交缩量，价格微涨3、经济适用房即将推出，需求会有分流4、短期内市场和政策风险不大开盘方式开盘方式要求：高频快要求：高频快价格创新高价格创新高 销售期限短销售期限
22、短 速度要速度要求快求快开盘销售率：开盘销售率：70-80%70-80%先到先得先到先得 按序认购按序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定，有利于提升销售率开盘日期：5月20日（周日）推案房源：A+B幢 （232套）销售底价：13607元/平方米（扣除车位分摊 后较原定07年度13000元目标均 价上涨3.5%）销售面价：底价返算2.2%，即13913元/平米 含车位分摊价152元/平米加入优惠折扣优惠项目优惠项目发生率发生率折扣折扣明细明细开盘当天购房1%80%0.8%限时签约0.5%80*90=720.36%一次性付款1%30%0.3%万客会会员(蓝卡0.2%、金卡1%)蓝
23、卡为100；金卡为40.24%总计总计1.7%1.7%最终的反算折扣为2.2% 5/17 5/17 5/18 5/19 5/20 5/18 5/19 5/2018日上午出预售证5/20 5/20 开盘开盘关系户安排：1、18日事先为关系户安排排队人员，并在早上9点整开始准备，可适当选择非民工人员）；2、梳理关系户需求的房源，确保其能买到满意的物业。20日开盘流程执行注：1、通知内容为开盘信息及具体价格； 2、物业需派驻充足的保安维持外场排队客户的秩序并发放序号牌等工作，并为排队客户安排 好充足的椅子（保证每个客户一把），伞及面包、水、防护线等。重要时间节点重要时间节点17日上午预售合同审批、及
24、价格审批18日上午预售合同公示18日通知客户：电话、短信18日早上硬广19日培训相关工作人员,并进行认购前的准备.19日排摸客户20日早上9：00开始认购等候区2F保安销控板紧急事件处理区认购流程安排认购流程安排审核、财务区审核、财务区验单、收款，开具收据下定、签约区下定、签约区逼定并签署认购协议排队区排队区客户沿成山路依次排队，每10位客户设1名保安等候区等候区复印证件、填写表单等，位于售楼处的2F模型区模型区客户参观模型，并领取资料.4 45 51 12 23 3销控区销控区客户审核身份，领取认购协议，销控房源6 6合同公示区1200012000元价格线元价格线金色金色城品城品130001
25、3000元价格线元价格线打开价格空间1400014000元元/15000/15000元价格线元价格线承上启下，拓展三林价格新高度，树立三林价格新标杆新里程新里程装修房装修房0707年年5-65-6月月 0707年年7-127-12月月 新里程新里程PCPC创造价格阶梯中林中林洋房洋房0707年年1111月月0707年年1111月月 1 1、完成开盘销售率、完成开盘销售率70-80%70-80%，6 6月底清盘，车位月底清盘，车位0707年结算年结算2 2、树立区域阶段性价格新标杆，继续领跑市场，依托产品力积极开拓价、树立区域阶段性价格新标杆，继续领跑市场，依托产品力积极开拓价 格上升空间，既为新里程一期打开了价格上升空间，又为万科后续格上升空间，既为新里程一期打开了价格上升空间，又为万科后续项项 目奠定价格基础。目奠定价格基础。本次价格本次价格的意义的意义夯实夯实1300013000元价格线元价格线0707年项目年项目济阳路地块中林PC13000元5街坊联排24000元0808年项目年项目5街坊叠加16000元5街坊公寓14000元新里程北PC15000元中林洋房15000元PC洋房公寓叠加联排Thats all, thanks!Thats all, thanks!
