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2、占领上海所有的媒体阵地, , 将星河湾品牌以前所未有的规模和篇幅在上海媒体上将星河湾品牌以前所未有的规模和篇幅在上海媒体上进行大规模正面覆盖与品牌宣传！进行大规模正面覆盖与品牌宣传！七大新闻主题七大新闻主题 最近，国务院审议并原则通过了关于推进上海加快发展现代服务业和最近，国务院审议并原则通过了关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见，提出到先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见，提出到20202020年，将上年，将上海基本建成与中国经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心。这是首海基本建成与中国经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心
3、。这是首次以国务院文件的形式，明确了上海国际金融中心建设的国家战略定位。次以国务院文件的形式，明确了上海国际金融中心建设的国家战略定位。国务院目前正重点推进国务院目前正重点推进 上海国际金融中心和国际航运中心上海国际金融中心和国际航运中心 战略序曲战略序曲1 1：浦东星河湾与上海的两个中心：浦东星河湾与上海的两个中心 星河湾为上海金融中心和航运中心地位星河湾为上海金融中心和航运中心地位提供最佳国际地产服务。提供最佳国际地产服务。战略序曲战略序曲1 1：星河湾与上海的两个中心：星河湾与上海的两个中心 CNBCCNBC星河湾巅峰对话顶级奢侈品精英论坛星河湾巅峰对话顶级奢侈品精英论坛世界十大奢侈品与
4、星河湾世界十大奢侈品与星河湾TOP SHOWTOP SHOW顶级公关活动一顶级公关活动一CNBCCNBC中国顶级人居物业峰会中国顶级人居物业峰会上海花木、纽约上东、伦敦海德三大高端住宅区顶级对话上海花木、纽约上东、伦敦海德三大高端住宅区顶级对话顶级公关活动二顶级公关活动二Key Words两个中心两个中心国际金融中心国际金融中心国际航运中心国际航运中心星河湾为上海双中心地位提供最佳国际地产服务星河湾为上海双中心地位提供最佳国际地产服务 国务院重点推进上海国际金融中心和航运中心国务院重点推进上海国际金融中心和航运中心新闻新闻“原子弹原子弹” NO.1战略序曲战略序曲2 2：星河湾耀世登陆世博会馆
5、：星河湾耀世登陆世博会馆星河湾每一次的华丽出场都惊世骇俗，震撼世界。星河湾每一次的华丽出场都惊世骇俗，震撼世界。20092009年，是星河湾元年，是星河湾元年，这一年，星河湾将以年，这一年，星河湾将以香港文汇报香港文汇报世博专题内刊的形式登陆世博专题内刊的形式登陆20102010世博会，将上海、广州、北京三地星河湾的精华与荣耀史无前例地汇聚世博会，将上海、广州、北京三地星河湾的精华与荣耀史无前例地汇聚在一起，成为海内外世人瞻仰的藏品殿堂。在一起，成为海内外世人瞻仰的藏品殿堂。1 1、香港文汇报香港文汇报世博专刊作为指定场馆派发专题刊物世博专刊作为指定场馆派发专题刊物2 2、各界领导高度关注的世
6、博专刊、各界领导高度关注的世博专刊3 3、香港文汇报香港文汇报世博专刊：世博专刊：首个在世博会馆创立的报纸特刊首个在世博会馆创立的报纸特刊战略序曲战略序曲2 2：星河湾与世博共襄盛举：星河湾与世博共襄盛举地产界地产界“超级航母超级航母”星河湾跨界进入世博馆星河湾跨界进入世博馆经济共赢经济共赢: : 星河湾进入世博不仅将带来更高层次的观展客群，更将与世博互促互见，带动巨大的经济效益。星河湾进入世博不仅将带来更高层次的观展客群，更将与世博互促互见，带动巨大的经济效益。建筑共荣：建筑共荣：星河湾每一件作品都是精益求精的艺术品，星河湾专题也将与世博各馆呼应，共襄盛举。星河湾每一件作品都是精益求精的艺术
7、品，星河湾专题也将与世博各馆呼应，共襄盛举。文化共享：文化共享：每一次世博会都是一次文化盛会，星河湾与世博文化产业的接轨展现了它每一次世博会都是一次文化盛会，星河湾与世博文化产业的接轨展现了它CROSS OVERCROSS OVER的精神本质。的精神本质。艺术共赏：艺术共赏：星河湾通过大型媒体专题进入世博会是将其星河湾通过大型媒体专题进入世博会是将其8 8年以来的艺术精粹放大共享与世人，成就最顶级的世博艺术年以来的艺术精粹放大共享与世人，成就最顶级的世博艺术交流与分享。交流与分享。新闻新闻“原子弹原子弹” NO.2Key Words星河湾进入世博馆星河湾进入世博馆世界顶尖豪宅星河湾入世界顶尖豪
8、宅星河湾入2010世博馆世博馆地产界地产界“超级航母超级航母”星河湾跨界相会世博星河湾跨界相会世博上海世博会专刊：鼎力支持星河湾进入世博馆上海世博会专刊：鼎力支持星河湾进入世博馆星河湾：一个世界的星河湾同世界分享星河湾：一个世界的星河湾同世界分享“花木地王花木地王”逆境开盘万众瞩目逆境开盘万众瞩目 星河湾：浦东最成熟地块的耀眼金星星河湾：浦东最成熟地块的耀眼金星Key Words花木地王花木地王逆市出击逆市出击万众瞩目万众瞩目新闻新闻“原子弹原子弹” NO.3星河湾首期星河湾首期4040亿销售：亿销售：2 2个月完成个月完成 房地产销售的房地产销售的“光速光速”Key Words光速销售光速销
9、售业界传奇业界传奇新闻新闻“原子弹原子弹” NO.4每一种奢侈品的背后，都代表着一种上流社会所尊崇的生活方每一种奢侈品的背后，都代表着一种上流社会所尊崇的生活方式：如式：如LVLV皮包显示尊贵：万宝龙钢笔，卖的是高雅的品位和上皮包显示尊贵：万宝龙钢笔，卖的是高雅的品位和上流社会的气质：劳斯莱斯则显示了皇室血统般的高贵气质。星流社会的气质：劳斯莱斯则显示了皇室血统般的高贵气质。星河湾正是房产界中的马萨拉蒂，它纯正的血脉与卓绝品质已升河湾正是房产界中的马萨拉蒂，它纯正的血脉与卓绝品质已升华为一种极致生活艺术，将无可替代地展示在世人面前华为一种极致生活艺术，将无可替代地展示在世人面前星河湾：奠定上海
10、房产界的星河湾：奠定上海房产界的“马萨拉蒂马萨拉蒂”第一第一 集团品牌篇集团品牌篇星河湾星河湾“金三角金三角”计划计划 战略布局穗、京、沪战略布局穗、京、沪北京北京官场官场上海上海洋场洋场广州广州商场商场星河湾开盘记者招待会星河湾开盘记者招待会星河湾热购现场星河湾热购现场波士堂波士堂3 3周年活动周年活动高峰论坛高峰论坛建国大业建国大业南中国启动典礼南中国启动典礼开盘新闻报道集开盘新闻报道集美地行美地行“在在”现场现场18星河湾盛大开盘典礼暨记者招待会星河湾盛大开盘典礼暨记者招待会20上海媒体纷至沓来上海媒体纷至沓来21记者们忙碌的景象记者们忙碌的景象22梁上燕主持开盘典礼梁上燕主持开盘典礼2
11、3剪彩仪式剪彩仪式24黄文仔倾倒香槟塔庆祝黄文仔倾倒香槟塔庆祝25星河湾、美地行和上海媒体合影星河湾、美地行和上海媒体合影26星河湾热购现场星河湾热购现场27巨型沙盘巨型沙盘28火爆认购内场火爆认购内场29叫号等待区叫号等待区认购现场认购现场30现场现场“抢抢”购购31等候外场，同样火爆等候外场，同样火爆波波士堂士堂3 3周年活动周年活动3233波士堂三周年庆波士堂三周年庆 嘉宾走红地毯嘉宾走红地毯 34Swarovski中国区总经理：石峥中国区总经理：石峥签到名录签到名录35波士堂三周年庆波士堂三周年庆 36波士堂三周年庆波士堂三周年庆 37袁鸣与曹启泰联手主持袁鸣与曹启泰联手主持星河湾梁上
12、燕副总裁发言星河湾梁上燕副总裁发言3839首届高端地产高峰论坛新闻发布会首届高端地产高峰论坛新闻发布会40上海媒体提问上海媒体提问41星河湾地产董事长黄文仔答记者问星河湾地产董事长黄文仔答记者问42美地行在媒体签到处美地行在媒体签到处嘉宾签到嘉宾签到43近千业内人士济济一堂近千业内人士济济一堂44头脑风暴头脑风暴头脑风暴头脑风暴45建国大业建国大业南中国启动典礼南中国启动典礼46熠熠生辉的红地毯熠熠生辉的红地毯47活动外场活动外场48星河湾副总裁梁上燕致词星河湾副总裁梁上燕致词49建国大业建国大业南中国启动典礼南中国启动典礼活活 动动 现现 场场 主主 持持 陈伟鸿陈伟鸿 向真向真 骆新骆新
13、50节目表演节目表演沙画沙画51建国大业建国大业剧组亮相剧组亮相52“上海印象上海印象”座谈会座谈会53国粹艺术大师梅葆玖先生在台上国粹艺术大师梅葆玖先生在台上54星河湾高层与星河湾高层与建国大业建国大业南中国启动典礼嘉宾合照南中国启动典礼嘉宾合照开盘开盘新闻报道集新闻报道集5556新闻晚报报道新闻晚报报道57东方早报东方早报58第一财经日报第一财经日报 59第一财经日报第一财经日报60地产星空地产星空61租售情报租售情报62地产星空报道地产星空报道63新闻晨报报道新闻晨报报道二.互联网传播(百度,GOOGLE）6465百度搜索结果百度搜索结果 关键词：星河湾关键词：星河湾66google搜索
14、结果搜索结果 关键词：星河湾关键词：星河湾67搜房搜房http:/ 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的
15、产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、
16、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个三个层次次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个三个时段段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局
17、？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市第一步：市场区域界定区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域第二步：区域经济环境和市境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：第三步：专业市市场分析分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：第四步：项目市目市场分析分析根
18、据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域区域经济环境和市境和市场分析分析区域区域经济环境分境分析析区域房地区域房地产市市场分分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域区域经济环境和市境和市场分析分析（二）基本（二）基本资料的料的获得得区域区域经济环境分析境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：
19、产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地区域房地产市市场分析分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域区域经济环
20、境境和市和市场分析分析（三）能（三）能够反映区域房反映区域房地地产市市场发展状况的指展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分
21、析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产
22、市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域区域经济环境和市境和市场分析分析（三）能（三）能够反映区域房反映区域房地地产市市场发展状况的指展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域区域经济环境和市境和市场分析分析（三）能（三）能够反映区域房反映区域房地地产市市场发展状况的指展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔
23、系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市市场分
24、析分析（住宅）（住宅）1、住宅、住宅类土地供土地供应情况、情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给总量、量、供供给结构分析（按面构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交成交结构、构、产品特点品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地房地产市市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市目市场分析分析（微（微观层面）面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、
25、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣
26、劣势）的价的价值要要素素地段要素环境要素地块要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价）的价值要素要素宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要
27、素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏
28、重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
