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1、第五章第五章房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律第一节第一节房地产的种类房地产的种类一、房地产的整体概念一、房地产的整体概念房地产是指土地、建筑物及其地上定着房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。其中土地是指地球表面及其上下一定物。其中土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成，范围的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、通讯、防水、卫生、燃气、照明、空调、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。灾等设备）等组成的整体物。地上定着物是指固定在土地或建筑物地上定着物是指固定在土地或建
2、筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者可以上，与土地、建筑物不能分离，或者可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。如为了提高土地或建筑物的损害的物体。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花使用价值或功能，种植在地上的树木、花园、假山、围墙等，就属于房地产，而在园、假山、围墙等，就属于房地产，而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。地产。和一般物
3、品不一样，房地产是实物、权益和和一般物品不一样，房地产是实物、权益和区位的三结合，所谓实物是指房地产中看得见、区位的三结合，所谓实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备，土地的摸得着的部分，如建筑物的结构、设备，土地的形状、基础设施完备程度。权益是指房地产中无形状、基础设施完备程度。权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益如所有权、典权、地役权、相邻关系等，相对于如所有权、典权、地役权、相邻关系等，相对于一般物品，房地产所表现出来的产权形式非常丰一般物品，房地产所表现出来的产权形式非常丰富，不同的产权形式其价格是不
4、一样的，而且房富，不同的产权形式其价格是不一样的，而且房地产的交易主要表现为产权的交易，因此其产权地产的交易主要表现为产权的交易，因此其产权特别重要。另外房地产对区位也非常敏感，在所特别重要。另外房地产对区位也非常敏感，在所有的城市产业中房地产是对区位最敏感的产业之有的城市产业中房地产是对区位最敏感的产业之一。因此，在房地产中有一句名言，第一是区位，一。因此，在房地产中有一句名言，第一是区位，第二是区位，第三还是区位。第二是区位，第三还是区位。二、房地产的种类和存在形态二、房地产的种类和存在形态1、土地。最简单的情形是一块空地，有时、土地。最简单的情形是一块空地，有时即使地上有建筑物，也可无视
5、建筑物的存在，即使地上有建筑物，也可无视建筑物的存在，将其想象为无建筑物的空地，将土地单独看将其想象为无建筑物的空地，将土地单独看待。土地作为房地产的产品形式，依据其开待。土地作为房地产的产品形式，依据其开发的状况，可以分为生地、毛地和熟地。这发的状况，可以分为生地、毛地和熟地。这几种土地对房地产开发而言，分别是原材料、几种土地对房地产开发而言，分别是原材料、半成品和成品。当然熟地也有可能是半成品，半成品和成品。当然熟地也有可能是半成品，相对来讲，购买毛地和生地比购买熟地利润相对来讲，购买毛地和生地比购买熟地利润高，但风险也大。高，但风险也大。2、建建成成后后的的物物业业。尽尽管管建建筑筑物物
6、必必须须建建造造在在土土地地之之上上，但但如如果果纯纯粹粹就就房房地地产产的的存存在在形形态态而而言言，单单纯纯的的建建筑筑物物也也可可以以成成为为房房地地产产的的一一种种，被被单单独独看看待待，例例如如在在评评估估房房地地产产投投保保火火灾灾险险的的价价值值时时，就就只只单单独独评评估估建建筑筑物物的的价价值值。这这里里讲讲的的建建成成后后的的物物业业指指的的是是合合二二为为一一的的房房地地，按按照照建建筑筑物物的的用用途途，建建成成后后的的物物业业可可以以分分成成居居住住物物业业、商商业业物物业业、工工业业物物业业和和特特殊殊物物业业。建建成成后后的的物物业就是房地产的成品。业就是房地产的
7、成品。3、在在建建工工程程。指指已已经经开开始始工工程程建建设设但但尚尚未未竣竣工工投投入入使使用用的的房房地地产产，是是房房地地产产开开发发建建设设过过程程中的一种中间形态。中的一种中间形态。第二节房地产市场的概念与分类第二节房地产市场的概念与分类一、房地产市场的含义一、房地产市场的含义房房地地产产市市场场是是房房地地产产市市场场商商品品交交换换的的场场所所和和领领域域，也也是是房房地地产产一一切切商商品品交交换换或或流流通通关关系系的的总总和和。在在现现实实经经济济生生活活中中，凡凡是是涉涉及及到到房房地地产产商商品品的的，就就会会存存在在相相应应的的房房地地产产市市场场及及其其经经济济活
8、活动动，在在市市场场经经济济条条件件下下，房房地地产产市市场场的的存存在在和和发发展展，是是整整个个房房地地产产业业健健康康发发展展的的必必要要前前提提，也也是是房房地地产产开开发发企企业业赖赖以以生生存存的的主主要要基基础础，没没有有房房地地产产市市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。二、房地产市场体系二、房地产市场体系1、土土地地市市场场。作作为为一一种种特特殊殊商商品品的的交交易易领领域域，土土地地市市场场具具有有一一般般商商品品市市场场的的特特征征，又又具具有有特特殊殊性性，土土地地市市场场的的特特殊殊性性主主要要是是由由土土地地本本
9、身身的的特特性性和和土土地地制制度度的的特特性性所所决决定定的的。在在我我国国土土地地市市场场具具有有如下特性：如下特性：（1）土土地地市市场场的的地地区区性性。因因为为土土地地不不能能移移动动，土土地地市市场场的的影影响响范范围围和和市市场场机机制制只只局局限限在在区区域域层面。层面。（2）土土地地市市场场的的权权益益主主导导性性。在在土土地地市市场场交交易易中，权益的交易重于实物的交易。中，权益的交易重于实物的交易。（3）土土地地市市场场的的低低流流动动性性。这这是是有有土土地地空空间间位位置的不可移动和变现能力差所决定的。置的不可移动和变现能力差所决定的。（4）土土地地市市场场的的垄垄断
10、断性性。尤尤其其是是土土地地一一级级市市场场完全是由国家垄断的。完全是由国家垄断的。2、房房产产市市场场。是是以以房房产产作作为为交交易易对对象象的的流流通通市市场场，也也是是有有关关房房产产交交换换关关系系的的总总和和。房产市场具有如下特征：房产市场具有如下特征：（1）房房产产市市场场存存在在供供给给和和需需求求的的高高度度层层次次性性和和差差别别性性。主主要要指指房房产产细细分分市市场场存存在在层层次次性性和和差差异异性性，有有点点类类似似于于土土地地市市场场的的地地区性。区性。（2）房房产产市市场场交交易易对对象象和和交交易易方方式式的的多多样样性性。房房产产市市场场上上所所交交易易的的
11、商商品品既既有有实实物物形形态态的的房房产产，也也围围绕绕各各种种产产权权形形式式的的交交易易。同同时时交交易易方方式式多多样，有买卖、租赁，还有抵押、典当等样，有买卖、租赁，还有抵押、典当等（3）房房产产市市场场消消费费和和投投资资的的双双重重性性。由由于于房房产产具具有有保保值值、增增值值性性和和很很高高的的使使用用价价值值，使使其其既既可以投资，也可以作为消费品。可以投资，也可以作为消费品。（4）房产市场供给和需求的不平衡性。因为土）房产市场供给和需求的不平衡性。因为土地的稀缺性和房产消费的持续性，决定了从长地的稀缺性和房产消费的持续性，决定了从长远的角度来说，房产供给是呈刚性的，也就是
12、远的角度来说，房产供给是呈刚性的，也就是供小于求。供小于求。3、房地产金融市场。指房地产资金融通市场。、房地产金融市场。指房地产资金融通市场。房地产金融市场既包含在一般金融市场之内，又房地产金融市场既包含在一般金融市场之内，又是房地产市场体系中的一个重要组成部分，之所是房地产市场体系中的一个重要组成部分，之所以需要专门研究房地产金融市场问题，是由于由以需要专门研究房地产金融市场问题，是由于由房地产本身以及产业活动的特性所引发的房地产房地产本身以及产业活动的特性所引发的房地产金融具有不同的特点。随着房地产市场业和金融金融具有不同的特点。随着房地产市场业和金融业的不断发展，房地产金融市场的交易工具
13、也在业的不断发展，房地产金融市场的交易工具也在不断更新和变化，主要有：房地产抵押贷款、房不断更新和变化，主要有：房地产抵押贷款、房地产直接融资、房地产信托、住房储蓄、房地产地产直接融资、房地产信托、住房储蓄、房地产保险、房地产证券等。保险、房地产证券等。4、房房地地产产中中介介市市场场。包包括括房房地地产产咨咨询询、房房地地产产价价格格评评估估、房房地地产产经经纪纪。房房地地产产中中介介是是房房地地产产开开发发商商和和消消费费者者的的桥桥梁梁，是是整整个个房房地地产产市市场场体体系系中中不不可可或或缺缺的的部部分分，随随着着房房地地产产市市场场的的发发育育，房房地地产产中中介的作用将越来越大。
14、介的作用将越来越大。二、房地产市场的分类二、房地产市场的分类（一）按地域范围划分（一）按地域范围划分房房地地产产市市场场是是地地区区性性市市场场，从从地地域域角角度度划划分分房房地地产产市市场场是是可可行行的的，但但正正因因为为是是地地区区性性市市场场，不不同同地地区区间间房房地地产产市市场场的的关关联联程程度度没没有有其其它它商商品品市市场场的的关关联联程程度度高高，也也就就意意味味着着按按地地域域范范围围划划分分房地产市场价值有限。房地产市场价值有限。（二）按房地产的用途和等级划分（二）按房地产的用途和等级划分一一般般划划分分为为居居住住物物业业、商商业业物物业业、工工业业物物业业、特殊物
15、业等。特殊物业等。（三）按房地产交易形式划分（三）按房地产交易形式划分按按房房地地产产管管理理法法的的规规定定，房房地地产产交交易易包包括括房房地地产产转转让让、房房地地产产抵抵押押、房房地地产租赁三种形式。产租赁三种形式。（四）按房地产购买者目的的划分（四）按房地产购买者目的的划分分为自用和投资两种类型。由于消费分为自用和投资两种类型。由于消费者购买的目的不同，对房地产价值的判者购买的目的不同，对房地产价值的判断也就不一样，从而对房地产的发展要断也就不一样，从而对房地产的发展要产生影响。产生影响。（五）其它划分方式（五）其它划分方式主主要要是是按按照照房房地地产产进进入入市市场场的的时时间间
16、顺顺序序把把房房地地产产市市场场分分成成一一级级市市场场（土土地地使使用用权权出出让让市市场场）、二二级级市市场场（土土地地转转让让、新新建建商商品品房房租租售售市市场场，又又称称增增量量市市场场）、三三级级市市场场（存存量量房房地地产产交交易易市市场场）。同同样样按按照照房房地地产产进进入入市市场场的的时时间间可可以以把把房房地地产产市市场场分分为为增增量量房房市市场场和和存存量量房房市场。市场。第三节第三节房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性一、房地产市场的特性（一）房地产市场是房地产权益的交易市场（一）房地产市场是房地产权益的交易市场和一般商品不同，房地产产品
17、的实物价值和权和一般商品不同，房地产产品的实物价值和权益价值并重，房地产市场交易则更多的表现为权益价值并重，房地产市场交易则更多的表现为权益交易。房地产交易分为房地产买卖、出租和抵益交易。房地产交易分为房地产买卖、出租和抵押，买卖和出租房地产时其实物和产权应一并发押，买卖和出租房地产时其实物和产权应一并发生转移，而在抵押房地产过程中，实物并没有发生转移，而在抵押房地产过程中，实物并没有发生转移，房地产实物的占有、使用等权利权利仍生转移，房地产实物的占有、使用等权利权利仍然掌握在原来的房地产权利人手里。正是因为房然掌握在原来的房地产权利人手里。正是因为房地产交易时权益的转移至关重要，房地产交易合
18、地产交易时权益的转移至关重要，房地产交易合同都是要式合同，房地产交易必须进行登记备案。同都是要式合同，房地产交易必须进行登记备案。（二）地区性市场（二）地区性市场房房地地产产产产品品具具有有空空间间位位置置的的不不可可移移动动性性，也也就就是是意意味味着着任任何何两两宗宗房房地地产产的的绝绝对对区区位位都都是是不不一一样样的的，而而区区位位对对房房地地产产交交易易的的影影响响又又非非常常重重要要，因因此此，房房地地产产市市场场是是地地区区性性市市场场。所所谓谓地地区区性性市市场场是是指指房房地地产产市市场场的的空空间间影影响响范范围围比比较较小小，区域间房地产市场的联动性不强。区域间房地产市场
19、的联动性不强。（三）要求高素质的专业顾问服务（三）要求高素质的专业顾问服务房房地地产产市市场场是是一一个个不不完完全全市市场场，不不仅仅消消费费者者对对房房地地产产产产品品及及市市场场了了解解不不够够，就就是是开开发发商商对对房房地地产产的的某某些些技技术术问问题题的的把把握握也也存存在在一一定定难难度度，因因此此，和和其其它它领领域域比比较较起起来来，房房地地产产市市场场更更需需要要高高素素质质的的专专业业顾顾问问服服务务，这这也也是是房房地地产产的的中中介介服服务务业非常发达的原因。业非常发达的原因。（四）易于出现市场的不均衡和垄断（四）易于出现市场的不均衡和垄断房地产开发所需资金大，开发
20、时间长，涉及到房地产开发所需资金大，开发时间长，涉及到的社会关系复杂，因此，房地产行业的进入门槛的社会关系复杂，因此，房地产行业的进入门槛相对于一般领域要高，由于进入人数少，就容易相对于一般领域要高，由于进入人数少，就容易出现市场的不均衡和垄断。除此之外，以下因素出现市场的不均衡和垄断。除此之外，以下因素也可能促成房地产市场的不均衡和垄断。也可能促成房地产市场的不均衡和垄断。1、房房地地产产市市场场的的区区域域性性导导致致地地区区市市场场间间的的不不完完全全竞竞争争。因因为为是是地地区区性性市市场场，生生产产要要素素的的地地区区间流动小，很容易导致不均衡。间流动小，很容易导致不均衡。2、资资本
21、本市市场场的的不不完完全全性性可可能能会会阻阻碍碍潜潜在在的的房房地地产产投投资资者者融融入入必必要要的的资资金金以以购购买买某某些些大大型型物物业业。房房地地产产业业对对资资信信和和政政策策要要求求高高，因因为为是是不不完完全全市场，信息的不对称，致使进入难度增加。市场，信息的不对称，致使进入难度增加。3、房地产空间位置的固定性，容易使某些物业、房地产空间位置的固定性，容易使某些物业持有者在房地产交易过程中处于比买家更加有持有者在房地产交易过程中处于比买家更加有利的地位。例如占据了某些特殊区位地块的人，利的地位。例如占据了某些特殊区位地块的人，可以凭借地块的特殊区位，肆意抬高价格，谋可以凭借
22、地块的特殊区位，肆意抬高价格，谋取高额利润。取高额利润。#二、房地产市场的功能二、房地产市场的功能（一）配置存量房地产资源和利益（一）配置存量房地产资源和利益所所谓谓市市场场机机制制是是指指市市场场成成为为资资源源和和利利益益配配置置的的基基础础，这这是是相相对对计计划划机机制制而而言言，在在计计划划经经济济年年代代，整整个个社社会会是是用用计计划划性性指指标标来来配配置置资资源源和和调调节节利利益益。我我国国现现在在实实行行的的是是市市场场机机制制，房房地地产产市市场场当当然然要要对对房房地地产产的的资资源源和和利利益益起起配配置置作作用。用。（二）显示房地产市场需求的变化（二）显示房地产市
23、场需求的变化市市场场具具有有信信号号功功能能，房房地地产产的的需需求求情情况况可可以以通通过过房房地地产产的的价价格格、消消费费者者数数量量、生生产产者者数数量量等反映出来。等反映出来。（三）指导供给以适应需求的变化（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场需求一旦发生变化，便会房地产市场需求一旦发生变化，便会表现出某种市场信号，例如需求量发生变表现出某种市场信号，例如需求量发生变化、价格发生变化，当房地产开发商发现化、价格发生变化，当房地产开发商发现这种信号后，就可以马上跟进，调整供应这种信号后，就可以马上跟进，调整供应计划，以适应变化后的市场需求，这就是计划，以适应变化后的市场需求，这就是市
24、场对供给的指导作用。只不过房地产市市场对供给的指导作用。只不过房地产市场对供给的调节存在滞后性，需要开发商场对供给的调节存在滞后性，需要开发商对房地产市场的变化有预判，打足提前量。对房地产市场的变化有预判，打足提前量。（四）指导政府制定科学的土地供给计划（四）指导政府制定科学的土地供给计划经经济济资资源源配配置置需需要要市市场场机机制制和和政政府府调调控控的的有有机机结结合合，并并以以市市场场机机制制为为主主。政政府府在在进进行行宏宏观观调调控控时时，肯肯定定要要参参考考市市场场行行情情，并并根根据据市市场场行行情情的的变变化化做做出出相相应应的的对对策策，同同时时针针对对市市场场机机制制调调
25、节节失失灵灵的的地地方方，用用政政府府调调控控加加以以弥弥补补，毫毫无无疑疑问问，市市场场对对政政府府宏宏观观调调控控会会起起很很大大作作用用，实实际际上上根根据据市市场场制制定定土土地地供供给给计计划划只只是是市市场场对对政府影响的作用之一。政府影响的作用之一。（五）引导需求适应供给条件的变化（五）引导需求适应供给条件的变化和一般商品市场不一样，因为土地的有限和一般商品市场不一样，因为土地的有限性、稀缺性，从长远的角度来看，房地产性、稀缺性，从长远的角度来看，房地产供应是呈刚性的，而房地产市场又非常旺供应是呈刚性的，而房地产市场又非常旺盛，这就需要用供给来引导需求。但从短盛，这就需要用供给来
26、引导需求。但从短期的角度来看，房地产供给和房地产需求期的角度来看，房地产供给和房地产需求是很复杂的，市场同样可以发挥其调节市是很复杂的，市场同样可以发挥其调节市场需求的作用。场需求的作用。第四节第四节房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求一、房地产市场的需求从从微微观观经经济济角角度度来来看看，房房地地产产需需求求是是指指消消费费者者在在某某一一特特定定时时期期内内，在在其其一一定定价价格格水水平平上上愿愿意意而而且且能能够够购购买买的的房房地地产产商商品品量量。导导致房地产需求变化的因素：致房地产需求变化的因素：（一）收入的变化（一）收入的变化（二）其它商品的价格变化（
27、二）其它商品的价格变化（三）对未来的预期（三）对未来的预期（四）政府政策的变化（四）政府政策的变化二、房地产市场的供给二、房地产市场的供给从从微微观观经经济济角角度度来来看看，房房地地产产市市场场供供给给是是指指生生产产者者在在某某一一特特定定时时期期内内，在在某某一一价价格格水水平平上上愿愿意意而而且且能能够够租租售售的的房房地地产产商商品品房房。从从宏宏观观经经济济角角度度来来看看，房房地地产产供供给给是是指指在在某某一一时时期期内内全全社社会会房房地地产产供供给给的的总总两两。房房地地产产供供给给的的形形成成必必须须具具备备两两个个条条件件，一一是是出出售售或或出出租租的的愿愿望望；二二
28、是供应能力。导致房地产供给的因素：是供应能力。导致房地产供给的因素：（一）房地产开发成本（一）房地产开发成本（二）政府政策的变化（二）政府政策的变化（三）对未来的预期（三）对未来的预期三、房地产市场的机制三、房地产市场的机制市场是市场经济国家资源配置的基础，市场是市场经济国家资源配置的基础，市场经济国家最重要的调节手段便是价市场经济国家最重要的调节手段便是价格。除此之外还有竞争机制、供求机制、格。除此之外还有竞争机制、供求机制、利率机制。利率机制。第五节第五节房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律一、影响房地产市场发展的社会经济因素一、影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素、社会因素包
29、包括括消消费费观观念念、社社会会福福利利、人人口口数数量量、家家庭庭人数、寿命等人数、寿命等2、经济因素、经济因素包包括括经经济济发发展展状状况况、收收入入水水平平、价价格格水水平平、存贷款利率、国债利率、基金利率等存贷款利率、国债利率、基金利率等3、政策因素、政策因素包括土地政策、住房政策、房地产金融政策、包括土地政策、住房政策、房地产金融政策、房地产产权交易政策。房地产产权交易政策。二、房地产市场的周期循环二、房地产市场的周期循环指指房房地地产产活活动动或或其其投投入入与与产产出出出出现现波波动的现象，并且会重复发生此种现象。动的现象，并且会重复发生此种现象。1、房地产周期循环的原因、房地
30、产周期循环的原因（1）金融政策的波动）金融政策的波动（2）市市场场信信息息不不对对称称，供供给给与与需需求求存存在在时间差时间差投资的盲目性，如追涨杀跌，从而使投资的盲目性，如追涨杀跌，从而使市场上下波动。市场上下波动。1、房地产市场的自然周期、房地产市场的自然周期（1）谷谷地地。由由于于前前期期的的过过度度投投资资，供供给给远远大大于于需求，房地产空置率达到最高水平。需求，房地产空置率达到最高水平。（2）上上升升阶阶段段。由由于于前前期期房房地地产产价价格格达达到到冰冰点点，供供给给开开始始减减少少，同同时时需需求求增增加加，市市场场开开始始复复苏苏，空置率降低。空置率降低。（3）波波峰峰。
31、随随着着供供给给的的进进一一步步减减少少，需需求求的的进进一一步步增增加加，空空置置率率大大为为降降低低，供供需需差差达达到到顶顶点点，市场开始出现走下坡步的迹象。市场开始出现走下坡步的迹象。（4）下降阶段。供给重新超过需求，空置率开）下降阶段。供给重新超过需求，空置率开始上升。始上升。三、房地产周期对房地产投资决策的影响三、房地产周期对房地产投资决策的影响1、最最佳佳决决策策：反反周周期期运运作作，即即房房地地产产投投资活动与房地产市场周期刚好相反。资活动与房地产市场周期刚好相反。2、较优决策：保持一定的时间差，即力、较优决策：保持一定的时间差，即力争投资活动比房地产市场周期提前半拍争投资活动比房地产市场周期提前半拍#第六章第六章房地产开发项目策划房地产开发项目策划第一节第一节房地产市场分析与预测房地产市场分析与预测房房地地产产市市场场分分析析与与预预测测，是是房房地地产产开开发发项项目目策策划划工工作作的的重重要要组组成成部部分分，通通过过房房地地产产市市场场的的分分析析与与预预测测，开开发发商商可可以以把把握握投投资资的的机机会会与与方方向向，进进行行市市场场定定位，指导项目的规划设计。位，指导项目的规划设计。一、房地产市场分析的步骤一、房地产市场分析的步骤
