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1、建设项目决策策划和实施规划建设项目决策策划和实施规划1 决策策划和实施规划的背景决策策划和实施规划的背景2 决策策划和实施规划的概念及类型决策策划和实施规划的概念及类型3 决策策划的任务、方法、组织和工作流程决策策划的任务、方法、组织和工作流程4 案例案例“从设计中可以看出你们卓有成效的设计成果，可是我要问一句，请问从设计中可以看出你们卓有成效的设计成果，可是我要问一句，请问你们设计依据是什么？你们设计依据是什么？”“是业主提供的设计任务书。是业主提供的设计任务书。”“可业主的设计任务书是如何制定的呢？可业主的设计任务书是如何制定的呢？”“是根据总体规划及其投资立项，聘请专家，根据经验并查阅规
2、范资料而是根据总体规划及其投资立项，聘请专家，根据经验并查阅规范资料而制定的。制定的。”“那么单凭专家的经验和资料，对现代社会的生活特征、现代建筑的使用那么单凭专家的经验和资料，对现代社会的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？方式及社会经济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？”“！？！？”“这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用实效的预测又如何呢？这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用实效的预测又如何呢？”“！？！？”“建筑师在这种被动的环境中进行工作感受如何？建筑师在这种被动的环境中进行工作感受如何？”“！？！？” 摘自清华大学庄惟敏教授与日本建
3、筑师的对话摘自清华大学庄惟敏教授与日本建筑师的对话名牌房地产项目的背后是文化。名牌房地产项目的背后是文化。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。效益的增长不是算术级数，也不是几何级数，效益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是原子裂变级数而是原子裂变级数！ 王志纲对房地产项目开发的理解王志纲对房地产项目开发的理解策划家不是策划家不是“装修佬装修佬”，而是，而是“建筑家建筑家”。他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨大厦，而不是精雕细刻于房间装修。大厦，而不是精雕细刻于房间装修。 问题的提出问题的提出建设项目建设项
4、目决策决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究批准批准立项立项技术分析技术分析经济分析经济分析科学性和经济性科学性和经济性分析的广度和深度分析的广度和深度真实性和可靠性真实性和可靠性专业人士的责任性专业人士的责任性为立项和报批而做为立项和报批而做?问题的提出问题的提出建设项目建设项目实施实施立项立项设计任务书设计任务书设计设计施工施工管理准备与科学论证管理准备与科学论证经济准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证组织准备与科学论证?建设项目的决策建设项目的决策项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究+供决策的策划文件供决策的策划文件批准批准立项
5、立项建设项目的建设项目的实施实施设计设计施工施工立项立项设计任务书设计任务书为实施服务的规划文件为实施服务的规划文件+主题建设项目建设项目决策决策策划策划决策决策建设项目建设项目实施实施规划规划实施实施1 决策策划和实施规划的背景决策策划和实施规划的背景2 决策策划和实施规划的概念及类型决策策划和实施规划的概念及类型3 决策策划的任务、方法、组织和工作流程决策策划的任务、方法、组织和工作流程4 案例案例在充分占有信息的基础上在充分占有信息的基础上, 针对项目决策和实施的问题针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证的科学分析和论证旨在为
6、项目的决策和实施增值旨在为项目的决策和实施增值策划策划建筑策划的涵义建筑策划的涵义 在建筑学领域内根据总体规划的目标设定，从建筑学在建筑学领域内根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的工作。方法及程序的工作。 项项目策划的类型目策划的类型项目实施的规划项目实施的规划土地开发实施的规划土地开发实施
7、的规划土地开发规划的策划土地开发规划的策划项目决策的策划项目决策的策划土地开发规划的策划土地开发规划的策划北京金宝金融街地块成片开发北京金宝金融街地块成片开发海南东方明珠旅游城海南东方明珠旅游城 汕头南澳旅游娱乐度假中心汕头南澳旅游娱乐度假中心武汉曙光软件园武汉曙光软件园山东齐鲁软件园山东齐鲁软件园项目决策的策划项目决策的策划深圳国际会议中心深圳国际会议中心北京王府商城北京王府商城惠州市中银先科国际大厦惠州市中银先科国际大厦广东南海国际中心广东南海国际中心上海国际金融大厦上海国际金融大厦海口市海口市278工程工程厦门国际会展中心厦门国际会展中心重庆天龙广场重庆天龙广场上海地铁一号线工程上海地铁
8、一号线工程上海国际金融大厦上海国际金融大厦厦门国际会展中心厦门国际会展中心项目实施的规划项目实施的规划广州地铁首期工程广州地铁首期工程 深圳国际会议中心深圳国际会议中心海南东方明珠旅游城海南东方明珠旅游城厦门国际会展中心厦门国际会展中心南宁国际会议展览中心南宁国际会议展览中心 合肥东海花园合肥东海花园 上海地铁首期工程上海地铁首期工程 建成后的厦门国际会议展览中心建成后的厦门国际会议展览中心广州地铁首期工程广州地铁首期工程1 决策和实施策划的背景决策和实施策划的背景2 决策和实施策划的概念及类型决策和实施策划的概念及类型3 决策策划的任务、方法、组织和工作流程决策策划的任务、方法、组织和工作流
9、程4 案例案例3.1 决策策划的任务决策策划的任务3.2 决策策划的方法决策策划的方法3.3 决策策划的组织决策策划的组织3.4 决策策划的工作流程决策策划的工作流程3.1 决策策划的任务决策策划的任务3.2 决策策划的方法决策策划的方法3.3 决策策划的组织决策策划的组织3.4 决策策划的工作流程决策策划的工作流程项目决策的策划任务项目决策的策划任务定义开发或建设什么定义开发或建设什么, 及其效益和意义及其效益和意义项目实施的策划任务项目实施的策划任务定义如何开发和建设定义如何开发和建设? 功能功能, 标准标准? 资金资金, 投资投资, 效益效益? 组织组织? 设计设计? 施工施工? 供货供
10、货? 管理管理? 进度进度项目策划的任务项目策划的任务环境调查和分析环境调查和分析项目定义和论证项目定义和论证组织策划组织策划管理策划管理策划合同策划合同策划经济策划经济策划技术策划技术策划风险分析风险分析决策策划决策策划的的任务任务环境调查和分析环境调查和分析建筑环境建筑环境(风格、主色调等风格、主色调等)建设环境建设环境(能源能源、基础实施等基础实施等)自然环境自然环境政策环境政策环境宏观经济环境宏观经济环境市场环境市场环境决策策划的任务决策策划的任务决策策划的任务决策策划的任务项目定义和论证项目定义和论证规模、组成、功能和标准规模、组成、功能和标准总投资总投资开发或建设周期开发或建设周期
11、开发或建设目的开发或建设目的/宗旨宗旨/指导思想指导思想组织策划组织策划项目组织结构分析项目组织结构分析决策期的组织结构决策期的组织结构决策期的工作流程决策期的工作流程编码体系分析编码体系分析决策期的任务分工和管理职能分工决策期的任务分工和管理职能分工决策策划的任务决策策划的任务管理策划管理策划建设期管理总体方案建设期管理总体方案运行期设施管理总体方案运行期设施管理总体方案经营管理总体方案经营管理总体方案决策策划的任务决策策划的任务决策策划的任务决策策划的任务合同策划合同策划决策期的合同结构决策期的合同结构决策期的合同内容和文本决策期的合同内容和文本建设期的合同结构总体方案建设期的合同结构总体
12、方案决策策划的任务决策策划的任务经济策划经济策划开发或建设成本分析开发或建设成本分析开发或建设效益分析开发或建设效益分析融资方案融资方案资金需求量计划资金需求量计划决策策划的任务决策策划的任务技术策划技术策划技术方案分析和论证技术方案分析和论证关键技术分析和论证关键技术分析和论证技术标准和规范的应用和制定技术标准和规范的应用和制定3.1 决策策划的任务决策策划的任务3.2 决策策划的方法决策策划的方法3.3 决策策划的组织决策策划的组织3.4 决策策划的工作流程决策策划的工作流程 坚持开放型的工作原则坚持开放型的工作原则策划是一个创新求增值的过程策划是一个创新求增值的过程重视同类项目的经验和教
13、训分析重视同类项目的经验和教训分析策划是一个动态过程策划是一个动态过程- 重视论证和调整重视论证和调整策划是一个知识管理的过程策划是一个知识管理的过程决策策划的方法决策策划的方法3.1 决策策划的任务决策策划的任务3.2 决策策划的方法决策策划的方法3.3 决策策划的组织决策策划的组织3.4 决策策划的工作流程决策策划的工作流程决策策划的组织决策策划的组织土地开发规划的策划土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目决策的策划建设项目实施的规划建设项目实施的规划土地开发实施的规划土地开发实施的规划开发公司开发公司建设单位建设单位从事策划从事策划工作的工作的专业咨询单位专业咨询单位从事策划工作的
14、专业咨询单位从事策划工作的专业咨询单位人员的知识结构人员的知识结构组织组织管理管理经济经济技术技术人员的能力和经验人员的能力和经验设计设计施工施工项目管理项目管理项目策划项目策划从事策划工作的专业咨询单位从事策划工作的专业咨询单位策划工作的组织策划工作的组织专业咨询单位专业咨询单位信信息息资资源源政府部门政府部门规划专家规划专家建筑专家建筑专家结构专家结构专家建筑物理专家建筑物理专家设备专家设备专家经济和管理专家经济和管理专家. . . . . . . . . . .人员的集成和组织人员的集成和组织信息的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织知识编写、
15、组合和整理的组织新知识形成的组织新知识形成的组织知知识识管管理理创新创新策划工作的组织策划工作的组织3.1 决策策划的任务决策策划的任务3.2 决策策划的方法决策策划的方法3.3 决策策划的组织决策策划的组织3.4 决策策划的工作流程决策策划的工作流程1 决策和实施策划的背景决策和实施策划的背景2 决策和实施策划的概念及类型决策和实施策划的概念及类型3 决策策划的任务、方法、组织和工作流程决策策划的任务、方法、组织和工作流程4 案例案例北京金宝地块成片开发北京金宝地块成片开发土地开发策划土地开发策划金宝地块图金宝地块图一一期期工工程程地地块块图图土土地地开开发发策策划划工工作作流流程程金金宝宝
16、地地块块房房屋屋建建筑筑现现状状图图现有房屋建筑按产权分类现有房屋建筑按产权分类表表首长和知名人士住宅首长和知名人士住宅表表略略略略略略略略略略略现现有有地地下下人人防防设设施施分分布布图图现现有有古古树树名名木木分分布布图图古树名木调查表古树名木调查表拆迁费用估算表拆迁费用估算表续上表续上表上海国际金融大厦上海国际金融大厦项目决策策划项目决策策划1.1.投资投资1 1亿美元可建造一个什么样的大厦？亿美元可建造一个什么样的大厦？ 项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思）机电设备系统构思）2.2.1 1亿美元投资的费用分析和论
17、证亿美元投资的费用分析和论证 项目的投资分析（包括建筑工程投资、设备工程投资项目的投资分析（包括建筑工程投资、设备工程投资和其他方面的投资）和其他方面的投资）3.3.关于加强项目管理以确保投资关于加强项目管理以确保投资1 1亿美元能实现该大厦的建议亿美元能实现该大厦的建议4.4.项目实施的建议（包括合同结构、项目管理组织结构以及项目实施的建议（包括合同结构、项目管理组织结构以及项目总进度规划项目总进度规划分析和研究的内容分析和研究的内容大厦建筑指标大厦建筑指标1建筑面积：85,000M22使用面积：62,208m23建筑总高度：约190M4建筑层数：50层项目目标投资投资5土建工程投资2,96
18、4万US设备安装工程2,479万US其他投资4,506万US总投资9,949万US6平方米造价：1,170.47US/M2（含土地转让金和银行利息、流动资金）平方米造价：870.71US/M2（不含土地转让金和银行利息、流动资金）进度进度7建设周期：54个月质量质量8二十世纪九十年代具有国际标准的大厦二十世纪九十年代具有国际标准的大厦并成为浦东新区的一个标志性建筑并成为浦东新区的一个标志性建筑序序号号项目名称项目名称平方米平方米指标指标美元美元投资投资万美万美元元占总投占总投资百分资百分比比% %1地下结构地下结构其中：预应力超高强离心管桩地下室及基础承台地下车库基础施工措施费 67.6512
19、.4732.8213.189.18575106279112785.782上部结构上部结构其中：钢筋混凝土柱钢筋混凝土梁钢筋混凝土楼板钢筋混凝土墙体其他金属结构主体事故措施费69.4711.788.6712.8919.560.6720.006251007411016651706.283外部立面装饰外部立面装饰其中：砖墙双层铝合金窗玻璃幕墙及花岗岩66.240. 337.8958.005633674935.66序序号号项目名称项目名称平方米指标平方米指标美元美元投资投资万美元万美元占总投资占总投资百分比百分比% %4建筑作业和辅助设施其中：屋面楼梯门与五金干式隔断墙面装修楼地面装修吊平顶厕所其他6
20、7.174.890. 787.0010.336.675.5612.4415.004.5657142759875747106127395.745精装修其中：门厅电梯厅服务大厅多功能舞厅会议室会议厅62.3513.3334.354.002.002.005.11530120292361818465.336室外总体11.761001.01土建工程投资合计348.71296429.79序序号号项目名称项目名称平方米指标平方米指标美元美元投资投资万美元万美元占总投资占总投资百分比百分比% %1 1消防消防23.4123.411991992.002.002 2电器电器70.0070.005955955.98
21、5.983 3空调空调83.3083.307087087.127.124 4给排水及污水处理给排水及污水处理22.4722.471911911.921.925 5电梯电梯74.1274.126306306.336.336 6煤气煤气 6.246.2453530.530.537 7管理电脑、电讯等管理电脑、电讯等9.449.4485850.850.858 8擦窗机擦窗机2.122.1218180.180.18设备安装投资合计设备安装投资合计291.65291.652479247924.9224.92序序号号项目名称项目名称平方米指标平方米指标美元美元投资投资万美元万美元占总投资占总投资百分比百分
22、比% %1 1建设期物价风险建设期物价风险65.4165.415565565.595.592 2不可预见费不可预见费38.0038.003233233.253.253 3开办费开办费51.1851.184354354.374.374 4临时备用金临时备用金11.7611.761001001.011.015 5专业费专业费其中：其中：勘察费勘察费设计费设计费建设监理建设监理筹建费筹建费其他咨询费其他咨询费64.0064.003.183.1835.1835.1812.8212.829.659.653.183.185445442727299299109109828227275.475.476 6土地
23、转让金土地转让金141.18141.181200120012.0612.067 7贷款利息贷款利息129.41129.411248124811.0611.068 8流动资金流动资金11.7611.761001001.011.01其他投资合计其他投资合计530.12530.124506450645.2945.29重庆天龙广场重庆天龙广场项目决策策划项目决策策划重庆天龙广场地块位置重庆天龙广场地块位置-1重庆天龙广场地块位置重庆天龙广场地块位置-2策划工作流程策划工作流程环境调查和分析报告环境调查和分析报告房地产开发商资源调查和分析报告房地产开发商资源调查和分析报告项目总体构思项目总体构思项目定义
24、报告项目定义报告项目开发策略报告项目开发策略报告项目营销策略报告项目营销策略报告地块规划指标建议书地块规划指标建议书方案设计竞赛任务书方案设计竞赛任务书整个策划过程是整个策划过程是“无无中生有中生有”的过程，是的过程，是业主方、策划方、各业主方、策划方、各政府部门及外部专家政府部门及外部专家和资源思想碰撞的过和资源思想碰撞的过程。程。湖北曙光软件园湖北曙光软件园土地规划的策划土地规划的策划湖北曙光软件园湖北曙光软件园工作空间工作空间C4E公共印刷出版硬件生产空间HABC产品展示用房IT研究人员工作用房A1软件研发人员工作用A2外来专家短期工作用A3商业软件代理用房B1软件业务洽谈用房B2培训用
25、房C1会议用房C2报告厅C3行政管理D1公共支持设施D2D生活空间生活空间公共空间公共空间参加培训人员生活用房F1一般研发人员生活用F2FG软件研发空间会议展览空间软件销售空间园区管理空间普通人员生活空间高级专家生活空间其他VLMNOPQR绿化景观入口水面道路停车场人防其他S其他T娱乐健身空间I物业管理人员用房D3项目空间构成项目空间构成-1工作空间工作空间C4E公公共共印印刷刷出出版版硬硬件件生生产产空空间间HABC产品展示用房IT研究人员工作用房A1软件研发人员工作用房A2外来专家短期工作用房A3商业软件代理用房B1软件业务洽谈用房B2培训用房C1会议用房C2报告厅C3行政管理D1公共支持
26、设施D2D软软件件研研发发空空间间会会议议展展览览空空间间软软件件销销售售空空间间园园区区管管理理空空间间其其他他T物业管理人员用房D3项项目目空空间间构构成成-2项目功能分区项目功能分区湖北曙光软件园湖北曙光软件园硬件硬件生产生产功能功能区区20002000软件软件研发研发功能功能区区10001000软件软件展售展售功能功能区区30003000园区园区管理管理功能功能区区40004000生活生活功能功能区区 50005000公共公共空间空间60006000湖北曙光软件园湖北曙光软件园软件研发功能区软件研发功能区园区管理功能区园区管理功能区生活功能区生活功能区20002000硬件生产功能区硬件
27、生产功能区5000500060006000公共空间公共空间400040001000100011111010ITIT理理论论研研究究工工作作用用房房软软件件研研发发工工作作用用房房专专家家短短期期工工作作用用房房培培训训中中心心会会议议中中心心展展览、览、展展示示中中心心商商业业软软件件代代理理用用房房软软件件业业务务洽洽谈谈用用房房行行政政管管理理物物业业管管理理网网络络通通讯讯中中心心图图书书资资料料中中心心公公共共厕厕所所1121120 01111303032103210 32203220 3230323031103110 312031204110411041204120421042104
28、22042206210621011001100软软件件研研发发31003100软软件件销销售售41004100园园区区管管理理42004200公公共共服服务务 湖北曙光软件园项目组织结构图湖北曙光软件园项目组织结构图12001200其其他他其其他他3300330043004300其其他他32003200会会议议展展览览22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他21002100硬硬件件生生产产软件展售功能区软件展售功能区3000300051005100居居住住设设施施52005200娱娱乐乐健健身身设设施施53005300生生活活保保障障设设施施54005400其其他他61
29、006100室室外外空空间间62006200公公共共设设施施软软件件测测评评中中心心11114040普普通通公公寓寓高高级级公公寓寓宾宾馆馆511051105120512051305130车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入入口口61306130水水面面61406140停停车车场场61606160道道路路61506150其其他他61806180人人防防61706170绿绿化化61106110社社会会服服务务（金金融融保保险险）41304130软件研发功能区软件研发功能区1000100011101110IT
30、IT理理论研论研究工究工作用作用房房软件软件研发研发工作工作用房用房专家专家短期短期工作工作用房用房112011201130113011001100软件软件研发研发12001200其他其他软件软件测评测评中心中心1140114020002000硬件生产功能区硬件生产功能区21002100硬硬件件生生产产22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他培训培训中心中心会议会议中心中心展览展览展示展示中心中心商业商业软件软件代理代理用房用房软件软件业务业务洽谈洽谈用房用房321032103220322032303230311031103120312031003100软件软件销售销售
31、其他其他3300330032003200会议会议展览展览软件展售功能区软件展售功能区30003000园区管理功能区园区管理功能区40004000行政行政管理管理物业物业管理管理网络网络通讯通讯中心中心图书图书资料资料中心中心4110411041204120421042104220422041004100园区园区管理管理42004200公共公共服务服务43004300其他其他社会社会服务服务41304130生活功能区生活功能区 5000500051005100居住居住设施设施52005200娱乐娱乐健身健身设施设施53005300生活生活保障保障设施设施54005400其他其他普通普通公寓公寓高
32、级高级公寓公寓宾馆宾馆51105110512051205130513060006000公共空间公共空间公共公共厕所厕所6210621061006100室外室外空间空间62006200公共公共设施设施车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入入口口61306130水水面面61406140停停车车场场61606160道道路路61506150其其他他61806180人人防防61706170绿绿化化61106110同济大学城市规划与建筑研究所的方案同济大学城市规划与建筑研究所的方案合肥东海花园一期工程合肥东海花园一期工程项目管理实施规划项目管理实施规划合肥东海花园一期工程合肥东海花园一期工程项目管理实施规划项目管理实施规划
