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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891谨呈：济南道通置业有限公司新市镇新市镇 新生活新生活山水泉城开发战略及执行计划山水泉城开发战略及执行计划2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892亮剑亮剑。立意基于企业战略理解的项目发展愿景基于企业战略理解的项目发展愿景2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费
2、下载 0755-83513598 QQ:690317893成为章丘市场绝对领导者成为章丘市场绝对领导者进入山东地产品牌第一方阵进入山东地产品牌第一方阵 全面超越市场竞争对手全面超越市场竞争对手各位同仁，各位同仁，你们认为山水泉城你们认为山水泉城的愿景是什么？的愿景是什么？树立郊区化置业标杆树立郊区化置业标杆山水泉城的愿景沟通山水泉城的愿景沟通2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894愿景。项目对于道通品牌的贡献项目对于道通品牌的贡献将道通所代表的人文关怀意识与造核电将道通所代表
3、的人文关怀意识与造核电站的精细融入项目的开发理念中站的精细融入项目的开发理念中2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895背景研究背景研究。趋势城市市场特征分析城市市场特征分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896章丘人均国民生产总值每年维持章丘人均国民生产总值每年维持20%20%左右的增长速度，农左右的增长速度，农民人均收入和城镇居民可支配收入也随之迅速增长
4、，良好民人均收入和城镇居民可支配收入也随之迅速增长，良好的经济发展势头，为房地产市场提供了坚实基础。的经济发展势头，为房地产市场提供了坚实基础。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897从数据可知：章丘近年来工业化从数据可知：章丘近年来工业化发展迅速，第二产业所占比例从发展迅速，第二产业所占比例从49%升至升至54%。工业以交通装备、。工业以交通装备、机械制造、精细化工三大产业集机械制造、精细化工三大产业集群为主，销售收入、利税占规模群为主，销售收入、利税占规模以上工业比重分别
5、达到以上工业比重分别达到67.3%和和67.4%。 章丘市工业化发展迅速，面临产业结构升级契机。工业的发章丘市工业化发展迅速，面临产业结构升级契机。工业的发展刺激了房地产市场的发展。展刺激了房地产市场的发展。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898百强县与济南对接是章丘看得见的未来。与济南全面对接百强县与济南对接是章丘看得见的未来。与济南全面对接的城市发展策略，必将带动章丘房地产的发展。的城市发展策略，必将带动章丘房地产的发展。产业对接产业对接城市对接城市对接基础设施对接基础
6、设施对接科技、人才对接科技、人才对接承接济南的重工业转移。承接济南的重工业转移。中国重汽、中集车辆、中福科技、海尔、可口可乐、康师傅、三菱等为企业进驻。规划建设了山东省明水经济开发区，成为我市对接产业的积聚区和对接济南的新城区城市建设彰显泉水特色。城市建设彰显泉水特色。泉水是章丘最亮丽的品牌是泉城济南的重要组成部分，2003年我们提出了建设现代化山水园林城市的目标，围绕做大做响泉水文章，放大泉水特色，实施了老城新城，新城开发，山水园林特色初步显现，确立了一主三副的城市发展格局，拉开了对接融合济南的大框架。城市规划、交通等全面对接。城市规划、交通等全面对接。以融入济南为目标，高起点对接济南东部新
7、城规划，调整空间布局，配套基础设施，完善承载功能，实施了经十东路，章丘东段扩建改造，新建成章丘大道，形成了三纵六横高标准规划建设。承接济南的教育发展。承接济南的教育发展。按照产学研一体化和高素质基地的目标，规划建设了高等职业教育基地，山东经济学院，山东财政学院，山东电子职业学院，山东技师学院，山东旅游职业学院等13所院校入住章丘。 章丘城市发展定位章丘城市发展定位：“济南的次中心城市，以先进制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传承和泉水特色的山水园林城市。”章丘城市战略目标章丘城市战略目标：“依托半岛城市群，以新区为开发建设载体，建设济南大城市框架下富而美的新章丘”。章丘城市战略定位章丘城
8、市战略定位：“济南的重要增长极，章丘发展的隆起区”2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317899 城区布局结构城区布局结构 以老城区为依托，形成以老城区为依托，形成“一轴、三心、四片一轴、三心、四片”的空间的空间结构。结构。 各片区定位：各片区定位： 老城区：老城区：完善和发展居住、生活和商业服务职能，并在城市特色上贡献泉水优势，做足泉水文章。 新政务区：新政务区：以新政务办公区为依托，形成章丘商务、办公的新经济中心。 明水工业园区：明水工业园区：章丘主导产业的聚集区，对接济南的新
9、城区。 大学园区：大学园区：加快各院校建设的同时，配套完善餐饮、购物、医疗服务等设施。提升服务功能，为院校发展创造良好的环境，打造在全省具有较大影响的职业教育基地。济南东拓，经十东路，经济园区，大学城等诸多利好因济南东拓，经十东路，经济园区，大学城等诸多利好因素，章丘房地产市场前景广阔。素，章丘房地产市场前景广阔。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910市区人口基数小，短期内市场容量相对狭小。市区人口基数小，短期内市场容量相对狭小。若济南与章丘一体化完成，章丘房地产市场的市
10、场瓶若济南与章丘一体化完成，章丘房地产市场的市场瓶颈将全面突破。颈将全面突破。但目前，市场容量较小是不争的事实。但目前，市场容量较小是不争的事实。章丘市总人口100.4万，其中市区（明水）常驻人口24.8万左右（包括外来务工人员），城市化未成规模，短期内市场容量相对狭小，房地产市场对乡镇客户的依赖度较高。(数据来源：章丘人口和计划生育局网数据来源：章丘人口和计划生育局网)2其他10济南23周边乡镇65章丘市区比例比例客客户分布分布福泰新都城客户组成福泰新都城客户组成2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135
11、98 QQ:69031789111 1、通货膨胀、通货膨胀：08年中国CPI（居民消费指数）持续拉高，继第一季度在8%高位上徘徊后，逐渐回落至8月份6.3%，通货膨胀的压力略有缓解但依然严峻。 2、资本市场低迷：、资本市场低迷：沪市跌破2500底线，预期中的触底反弹迟未出现，资本市场的持续低迷，一是让消费者财富缩水，购买力下降甚至丧失，二是导致消费者对经济的预期比较悲观，持币待购的态度明显。 3 3、投资环境恶化：、投资环境恶化：社会劳动力老龄化、新劳动法的颁布、农民收入提高，导致中国的劳动力成本增加，新的产业结构未建立，投资环境恶化。大量外向型加工企业因此丧失竞争优势，纷纷减产乃至破产。投资
12、环境恶化影响到就业率和居民对收入的预期，从根本上影响到房地产的需求。0707年通货膨胀和年通货膨胀和CPICPI高企不下，投资环境恶化，导致居民对高企不下，投资环境恶化，导致居民对自身收入（购买力）预期下降，抑制了消费需求。自身收入（购买力）预期下降，抑制了消费需求。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178912新政抑制了投资性需求，整体市场观望气氛浓厚。新政抑制了投资性需求，整体市场观望气氛浓厚。 自2007年1月5日至2008年6月25日，中国人民银行先后14次调高存款准备金
13、利率，加强房贷管理和调控。2007年1月5日之前存款准备金利率为9%，当前是17%，增长了近一倍。 2008年，国土资源部先后出台多项政策法规，严格土地调控和监管，明确了土地参与宏观调控的政策取向。国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等的督察。特别是规定土地闲置期最高不得超过两年，商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。 2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会为了加强信贷管理政策，下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。明确规定，对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银
14、行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。开发商资金链受到威胁开发商资金链受到威胁近几年房价近几年房价持续高涨持续高涨房地产泡沫大，有购房房地产泡沫大，有购房需求的人买不起房需求的人买不起房市场反应：降价、销售量下滑等市场反应：降价、销售量下滑等中央宏观调控政策挤压泡沫，中央宏观调控政策挤压泡沫，保障房地产稳步发展保障房地产稳步发展投资性客户购房需求被抑制投资性客户购房需求被抑制整体市场观整体市场观望氛围浓厚望氛围浓厚2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178913章丘房地产市场受观望
15、气氛影响较大，近期成交量明章丘房地产市场受观望气氛影响较大，近期成交量明显降低，房价上涨放缓。显降低，房价上涨放缓。章丘房地产市章丘房地产市场也受到宏观场也受到宏观形势的影响形势的影响市场的观望氛围市场的观望氛围房价增幅下降房价增幅下降成交量下降成交量下降章丘房地产市章丘房地产市场的特殊情况场的特殊情况刚性需求为主，投资性需求刚性需求为主，投资性需求比例很小比例很小章丘的城市发展、新城中心章丘的城市发展、新城中心的规划及的规划及2009年全运会等利好年全运会等利好消息消息章丘房地产市场受宏章丘房地产市场受宏观形势影响，但是主观形势影响，但是主要的影响因素是整体要的影响因素是整体的观望气氛的观望
16、气氛2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178914市场研究结论：市场研究结论：在大济南框架下，济南与章丘的一体化、章丘工业经济的发展，为章丘房地产市场预备了巨大的前景和市场潜力。但是，目前章丘市场容量仍然狭小。通货膨胀和近期房地产市场的低迷影响到章丘房地产，市场观望明显，成交降低。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178915区域研究区域研究。竞争项目竞争环境分析项
17、目竞争环境分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178916明水老城区明水老城区新政务中心新政务中心大学园区大学园区明水开发区明水开发区板块特点传统的文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降。在建新城中心区域， 政治经济文化集中，商贸发展薄弱。大学集中区域，各大学院较为集中。区域市场发展不够成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大配套在完善中，发展势头强劲新兴发展区域，市政配套有待加强市政配套较差人文特征老住户为主，流动人口较多乡
18、镇居民来此购房较多，流动人口落户居多当地居民较多，流动人口落户较少当地居民较多，流动人口较少自然环境老城区环境相对较好，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。区域还尚未建设完整，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整。距市中心相对较远，自然环境资源一般，尚有待于进一步建设发展。发展前景前景一般，若加快旧城改造，该区域前景看好。发展前景看好，区域各项指标均发展到一定阶段。崛起的区域，城市各项建设指标发展缓慢，前景看好。土地资源较丰富，随着城市的快速发展，区域
19、前景看好。板块认知度高高较高一般章丘房地产市场区域特征明显，新政务区与老城区是章丘房地产市场区域特征明显，新政务区与老城区是市场认知度较高的区域。市场认知度较高的区域。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178917明水老城区明水老城区新政新政务中心中心大学园区大学园区明水开明水开发区区项目名称目名称正大百脉豪庭福泰新都城山水泉城南城圣井冠军花苑产品品类型型高层多层、小高层高层小高层、高层多层销售价格售价格3400元/2700-3100元/3100元/2300元/户型区型区间90-
20、15090-140 98-150 80-130 销售速度售速度90%以上70-80%（二期）20%60-70%销售策略售策略城区景观盘现房销售平价快销策略高档景观大盘高价值策略郊区低价盘目前章丘房价集中在目前章丘房价集中在2700270034003400元元/ / ，较之于济南房，较之于济南房价处于较低水平。价处于较低水平。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178918章丘未来市场仍有近507万平米的潜力供应，08年下半年有近8.6万平米左右的新推出量，加上市场存量，08年下半年
21、共计有63.5万的市场供应量。章丘市场年销化量约为45万平方米，明显供过于求。项目项目总建面（万）总建面（万）推出量（万）推出量（万）销售量（万）销售量（万）存量（万）存量（万）新增供应量（万）新增供应量（万）合计（万）合计（万）福泰新都城1001211178齐鲁涧桥40171521.63.6瑞境皇冠水岸324.51.72.82.8正大百脉豪庭554.80.200.2永大明珠花园14014010040040明珠时代上城553.51.501.5圣井冠军花苑1443.70.300.3荣元相城3.53.530.500.5鲁信明珠广场221.80.200.2宏昌馨园5.22.82.20.600.6山水
22、泉城南城3910.54.75.805.8山水泉城110000诺贝尔城83000重汽项目135000合计713.7206.3151.454.98.663.5章丘住宅市场市场供应量大。据统计，章丘房地产市场章丘住宅市场市场供应量大。据统计，章丘房地产市场20072007年销化量约年销化量约为为4545万平米；万平米；20082008年度总供应量约为年度总供应量约为63.563.5万平米。万平米。未来诺贝尔城、重汽项目等启动后，将使得章丘市场竞争进一步加剧。未来诺贝尔城、重汽项目等启动后，将使得章丘市场竞争进一步加剧。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
23、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178919福泰福泰新都城、齐鲁涧桥是目前章丘市场上的两个典型的大盘项新都城、齐鲁涧桥是目前章丘市场上的两个典型的大盘项目。福泰新都城以良好的地段、成熟的配套、合理的户型、平实目。福泰新都城以良好的地段、成熟的配套、合理的户型、平实的价格，赢得了市场的青睐，市场占有率最高。的价格，赢得了市场的青睐，市场占有率最高。福泰新都城走平价快销路线，每月平均去化约福泰新都城走平价快销路线，每月平均去化约7070套。章丘市场对套。章丘市场对价格敏感，福泰价格敏感，福泰新都城的平价快销策略经市场验证是符合市场新都城的平价快销策略经市场验证是
24、符合市场的。的。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178920【福泰新都城福泰新都城】福泰新都城福泰新都城福泰新都城福泰新都城百万平米公园式生活城百万平米公园式生活城百万平米公园式生活城百万平米公园式生活城项目名称项目名称 占地面积占地面积 总总 建建 面面 容积率容积率 开盘时间开盘时间 入住时间入住时间 福泰新都城 680亩 100万平米 2.22007年10月 2009年客户构成客户构成明水客户、乡镇客户为主 营销诉营销诉求点求点规模百万平米公园社区，价格平价快销配套分析配
25、套分析内部配套内部配套亲水会所/内外休闲商业街/50亩人工湖/天然泉水入社区/商务会议室多功能厅/休闲室 、健身房/室内游泳馆外部配套外部配套教育：章丘中学、章丘小学、实验中学、新龙幼儿园购物：宝岛市场、华联超市、香港街、医疗：章丘市疾病预防控制中心、妇幼保健院、人民医院 市政：章丘市体育中心项目优劣势项目优劣势分析分析项目优势项目优势 配套好：新老城结合部，配套全户型好：户型设计好价格平：一贯的平价快销路线 项目劣势项目劣势产品质量不过硬 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317
26、8921【福泰新都城福泰新都城】首期开发面积首期开发面积分期分期面积面积套数套数销售均价（元）销售均价（元）销售率销售率优惠幅度优惠幅度备注备注23万平米第一期6万平米4802750100%97折分四期销售第二期8万平米416300095%97折2008年5月推出222305063%97折2008年7月推出第三期9万平米720未销售2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178922【齐鲁涧桥齐鲁涧桥】齐鲁涧桥齐鲁涧桥齐鲁涧桥齐鲁涧桥英伦风情英伦风情英伦风情英伦风情项目名称项目名称 占
27、地面积占地面积 总总 建建 面面 容积率容积率 开盘时间开盘时间 入住时间入住时间 齐鲁涧桥475亩 40.4万平米 1.452005年一期已入住客户构成客户构成明水客户、乡镇客户为主 ，济南客户占20%营销诉营销诉求点求点风格英伦建筑风格，装修精装修配套分析配套分析内部配套内部配套 会所 内外休闲商业街 下沉式休闲广场 统一银座超市 药店外部配套外部配套教育：章丘中学、章丘小学、实验中学、新龙幼儿园购物：宝岛市场、华联超市、香港街、医疗：章丘市疾病预防控制中心、妇幼保健院、人民医院 市政：章丘市体育中心项目优劣势项目优劣势分析分析项目优势项目优势 产品特色：英伦风格精装修：以精装修提高附加值
28、项目劣势项目劣势精装修质量问题， 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178923【齐鲁涧桥齐鲁涧桥】分期分期面积面积套数套数销售均价销售均价销售率销售率备注备注一期一期8万平米686套3200元/平米100%分四批，现除12号小高层外，其他已全部交房。二期二期5万平米581套3350元/平米95%以上2007年5月和7月各推一批三期三期8.5万平米650套3600元/平米20%左右2008年5月1日推出三期分四个组团。目前只销售A组团，共164套房源。销售率达80%。9月份中旬将
29、会推出D组团。价格会略有上升。四期四期未销售2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892420072007年年20082008年价格稳步提升，近期房价上涨明显放缓。年价格稳步提升，近期房价上涨明显放缓。 福泰新都城：坚持其“平价快销”的原则，价格略有上扬，但总体比较平稳。考虑到原材料上涨因素，其价格基本上保持平稳。 齐鲁涧桥：自07年8月以来，每推一批房源，提价一次，体现出 “快速反应，频繁小幅上扬”的特征，透支了相当一部分上扬空间。目前已呈上涨乏力的趋势。 2009年房地产营销
30、策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789252其他10济南23周边乡镇65章丘市区比例比例客客户分布分布5其他20济南20周边乡镇55章丘市区比例比例客客户分布分布章丘购房客户以章丘本地客户为主就一半以上；章丘购房客户以章丘本地客户为主就一半以上；对乡镇客户依赖度高，约占对乡镇客户依赖度高，约占20%20%；济南客户所占比例低约占济南客户所占比例低约占10-20%10-20%，目前为非主流客户。，目前为非主流客户。福泰新都城客户组成福泰新都城客户组成齐鲁涧桥客户组成齐鲁涧桥客户组成2009年房地产
31、营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178926客户研究客户研究。客体市场客户、成交客户特征分析市场客户、成交客户特征分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178927区域来源分析：区域来源分析： 来访客户渠道分布较为均匀，明水客户占37%，济南客户占21%，乡镇客户占29%。南城来访客户分析南城来访客户分析面积需求分析：面积需求分析： 来访客户需求面积集中在130平米以下，比例为8
32、4.32%，其中100120平米比例为37.69%； 90平米以下仅为1.04%，主要因为南城没有90平米以下的房子，相当一部分需求小户型的客户没有做登记或选择了90100平米的房子。注：截止8月15日， 101批客户成交，共有88个完整填写客户问卷，故成交客户的分析样本为88个。来访客户主要来自明水、乡镇、济南，来访客户主要来自明水、乡镇、济南，面积需求面积需求130130平方米以下占平方米以下占84.32%84.32%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178928年龄分析：年
33、龄分析： 集中在2545岁，比例为75%，其中2530岁、3135岁、3645岁三个年龄段比例相当，这三个年龄段或首次置业满足居住需求或改善居住条件。南城成交客户分析南城成交客户分析置业目的分析：置业目的分析： 成交客户中69%用于自住，13%给子女购买，6%为老人购买，投资客户比例仅占11%。注：截止8月15日，销售现场共计接待来访客户1230批，不含内部客户。成交客户年龄集中在成交客户年龄集中在25-4525-45岁；岁；自住为主，刚性需求与改善居住环境并存。自住为主，刚性需求与改善居住环境并存。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产
34、资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178929教育程度分析：教育程度分析： 南城成交客户高中以上文凭占到92%，其中本科以上为61%，业主受教育程度较高。职业分析：职业分析： 个体业主比例最大，为24%，其次为国企普通员工及中层以上管理者、民企中层以上管理者、科教文卫工作者、党政机关社会团体等。家庭年收入分析：家庭年收入分析： 南城购房客户家庭年收入呈正态分布，58万为峰值，家庭年收入8万以上的客户比例占到37.74%。成交客户高等教育为主；成交客户高等教育为主；家庭年收入多在家庭年收入多在5 5万元以上，其中万元以上，其中5-85-8万元最为集中；万元最为集中；职业个体
35、户最多，公务员比例不高。职业个体户最多，公务员比例不高。南城成交客户分析南城成交客户分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178930 计划购房区域分析：计划购房区域分析： 对被访客户计划购房区域分析： 选择明水老城区最多，占比38.20%； 其次为新政务区，占比36.79%； 再次为明水开发区，占比18.87%； 选择大学园区的较少，仅占4.71%。 新政务区已成为章丘市民购房重要选择，新政务区已成为章丘市民购房重要选择，大学园区认可度低。大学园区认可度低。问卷调研分析问卷调研
36、分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178931 接受度分析：接受度分析： 被访对象中12.50%在新政务区购房可能性很大，57%比较可能，25.50%比较不可能，5%比较不可能。可能性很大和比较可能客户认定为区域意向客户，合计为69.5%。 可接受单价分析：可接受单价分析： 意向客户可接受单价3001-3300元最为集中，占比48.20%；其次为3000元以下，占比42.45%；3301-3600元占比7.91%；3601-4000元和4001-4500元比例非常低，均为0.
37、72%；无人可接受4501元以上。区域接受度为区域接受度为69.5%69.5%，可接受单价，可接受单价3001-3001-33003300元最为集中。元最为集中。问卷调研分析问卷调研分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178932建筑类型选择：建筑类型选择： 对被访对象建筑类型选择分析，大部分选择普通多层建筑，占比56%；小高层选择率为35.50%；高层选择率为6.5%；别墅选择率为2%。 户型关注因素：户型关注因素： 被访对象最关注的户型因素为通风良好，占比29.29%；全明
38、户型、南向卧室和大客厅小卧室也是非常重要的关注因素，分别占比18.54%、18.20%和12.13%；景观效果和功能房齐全也是章丘市民比较关注的户型因素，分别占比8.50%和8.15%。产品主选多层，小高层已被认可，高层认可度低；产品主选多层，小高层已被认可，高层认可度低；户型关注通风、是否全明、卧室是否向南、偏好大户型关注通风、是否全明、卧室是否向南、偏好大客厅小卧室。客厅小卧室。问卷调研分析问卷调研分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178933计划购买户型分析：计划购买户
39、型分析： 被访对象计划购买户型中三室两厅一卫比例最高，为21.50%；两室一厅一卫、两室两厅一卫和三室一厅一卫比例相同，为19.50%；三室两厅两卫比例为15.50%；两室两厅两卫和四室两厅两卫比例较小，分别为3.50%和1%。两室比例合计为42.5%，三室比例合计为56.5%。 面积需求分析：面积需求分析： 分析被访对象需求建筑面积，选择率最高的为91-110平方米，占比42%；其次为111-130平方米，占比26%；再次为71-90平方米，占比24.50%。 客户需求户型击中在客户需求户型击中在7070130130平方米。平方米。91-11091-110平方米选择率平方米选择率42%42%
40、，111-130111-130平方米选择率平方米选择率26%26%，71-9071-90平方面积选择率平方面积选择率24.5%24.5%。问卷调研分析问卷调研分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178934 计划购房总价分析：计划购房总价分析： 被访对象计划购房总价区间30-34.9万占比最高，为35%；其次为35-39.9万，占比18%；再次为25-29.9万，占比16%；40-44.9万和24.9万以下分别为14.50%和13.50%。 计划购房单价分析：计划购房单价分析：
41、被访对象计划购房单价区间以2801-3000元最多，占比44%；其次为2800元以下，占比36%；3001-3300元比例较小，占比14%；3301-3600元和3601-4000元非常比例非常小，为3.50%和2.50%；无人计划4000元以上。 客户对价格预期较低。客户对价格预期较低。预期购房总价为预期购房总价为25-39.925-39.9万，特别是万，特别是30-34.930-34.9万万预期购房单价预期购房单价2801-30002801-3000元最多。元最多。问卷调研分析问卷调研分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费
42、下载 0755-83513598 QQ:6903178935区域配套需求：区域配套需求： 对被访对象购房时所关注的周边配套排序分析，可以看出商业设施、超市，中小学和医疗机构是最受关注的，分别占比28.99%、23.81%和20.66%；休闲娱乐场所也非常受关注，占比11.76%；银行、幼儿园文化设施也是章丘市民购房时所关注的周边配套。内部配套需求内部配套需求 ： 对被访对象购房时所关注的内部配套排序分析，可以看出小型超市、便利店和室外小型健身设施是最受关注的，分别占比20.70%和20.34%；诊所/药店也非常受关注，占比17.17%；中心广场和球类运动场分别占比11.52%和11.48%；幼
43、儿园、智能配套也是章丘市民购房时所关注的内部配套。 区域配套关注商业、中小学和医疗；区域配套关注商业、中小学和医疗；内部配套较关注小型超市、便利店和室外健身设内部配套较关注小型超市、便利店和室外健身设施。施。问卷调研分析问卷调研分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178936项目条件项目条件。本体对山水泉城项目自身的审视对山水泉城项目自身的审视2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598
44、QQ:6903178937南城项目周边缺乏教育配套，南城项目周边缺乏教育配套，543地块周边半径地块周边半径700米内米内无配套资源，无配套资源，1000米内有少量配套，政务中心规划的配米内有少量配套，政务中心规划的配套资源中短期内无法呈现套资源中短期内无法呈现配套：距奥体中心900米配套：距龙盘家俱城300米配套：距新龙幼儿园1000米配套：距实验小学800米配套：距章丘五中1400米配套：距妇幼保健院1600米配套：距绣水如意500米配套：距白鹤农贸市场700米项目位置项目位置配套：距双山医院500米交通：距经十东路800米位置：距章丘市区2000米山水泉城配套山水泉城南城配套交通：距经十
45、东路300米2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178938山水泉城项目概况山水泉城项目概况山水泉城开发总量为800余亩，由南北两块地构成，总建筑面积近150万平方米。 山水泉城南城占地246亩，总建筑面积39万m2，物业形态为小高层、高层 及底层商业。山水泉城占地543亩，住宅建筑面积为89 万m2，沿街底商的商业面积、五星级酒店及地下建筑面积合计为30万m2 ，物业形态为小高层、高层。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产
46、资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178939北城开发现状北城开发现状内容内容20082008年年5 5月月怡高提出项目的户型面积调整建议20082008年年6 6月月怡高提出项目的售楼处装修建议启启动区区项目计划分四期开发。首期位于地块的东南角，总建筑面积约15万m2：住宅16栋楼，约1108套房源。物物业形形态小高层、高层主力主力户型型130-150平米，三室为主，占一期户型面积的63%工程工程进度度未动工2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178940南
47、城南城现状现状事项事项内容内容启动区项目计划分三期开发。首期位于地块的东南角，总建筑面积11.8万m2：住宅17栋楼，面积10.5万m2 ，沿街商业约1.3万m2。物业形态小高层、高层主力户型110-130平米，两室、三室为主工程进度2008年8月15日17栋楼均达到1112层（局部封顶）；2008年10月份力争全部封顶；合同约定：2009年9月30日前交房。南城开发现状南城开发现状南城营销现状南城营销现状 形象推广：形象推广：山水泉城的形象在济南及章丘的宣传推广已基本到位 营销展示：营销展示：项目环境、项目销售物料、沙盘、五证展示等到位；但项目商业配套、教育配套、样板间、园林展示区、现场展示
48、、物业管理等不到位。 销售现状：销售现状：一期4#、5#、7#、10#、13#楼已内部团购；一期3#、6#、9#、12#、14#楼外部销售，已推向市场，销售率为47.2%。 均价：均价：山水泉城对外报价为3200元/平米。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178941山水泉城南城产品推出情况山水泉城南城产品推出情况时间时间户型户型套数套数6 6月月2929日日（3#12#14#3#12#14#）90-100两室34101110三室12111120两室6111120三室321211
49、30三室36138三室18143三室18复式19小计1757 7月月2525日日（6#9#6#9#）111120三室34131140三室8141150三室8复式6小计56合计合计2312009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178942山水泉城南城销售情况山水泉城南城销售情况南城对市场（不含内部）推出南城对市场（不含内部）推出231套房源，共计套房源，共计29454.5平方米，已销售平方米，已销售109套，套，共计共计13103.9平方米。平方米。面积区间面积区间推出套数推出套数去化套
50、数去化套数推出面积推出面积去化面积去化面积套数比套数比面积比面积比9010034283353.762760.682.4%82.3%10111012111280.521174.2691.7%91.7%11112071298141.093369.9940.8%41.4%12113037184670.892291.8848.6%49.1%1311402683575.061098.5730.8%30.7%1411502783914.541152.8529.6%29.5%15116022307.08307.08100.0%100.0%16117050827.4700.0%0.0%17118022352.
51、78352.78100.0%100.0%18119051918.55183.1620.0%19.9%19120021383.84191.9250.0%50.0%200以上811728.93220.812.5%12.8%总计23110929454.5113103.8947.2%44.5%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178943最受欢迎的户型是101-110三房，销售率高达91.7%。其次为90-100平米两房，销售率达82.4%。复式户型因为推出量较少，故有些复式户型销售率达
52、100%。6月29日开盘当日销售78套，7月份完成28套。由以上数据可以看出，面积需求趋于小型化，因此在以后的产品设计中一定要充分考虑产品的多样化，丰富产品线，这样才能迅速占领市场，成为章丘市场的领导者。客户对项目环境及楼盘品质已逐步认可，但对项目区位及周边配套仍不认同。南城销售情况总结南城销售情况总结2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178944项目属性界定n区域：现状人气不高，新城发展带动区域发展，未来成为居住集中区域；n交通方面：交通系统完善，路网规划良好；区域资源n环境方
53、面：环境较好，项目周边有龙盘山、唐王山等资源；n配套方面：基本无配套，起步阶段，旧改规划带动配套完善；品牌n道通：济南本地开发商，山水泉城是首个地产项目；本体n北城：位置较好，区块方正，无拆迁建筑，易于开发；n南城：已开始销售，但是配套不足，高开启动，销售一般；供应量较大的新政务区供应量较大的新政务区 配套配套资源条件较差资源条件较差 无开发经验的开发商无开发经验的开发商 大规模郊区住宅开发项目大规模郊区住宅开发项目2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178945如何突围如何突围，
54、如，如，如，如何做才能实现成功开发？何做才能实现成功开发？何做才能实现成功开发？何做才能实现成功开发？可见需求可见需求可见需求可见需求平淡平淡的市场的市场的市场的市场潜在的大量同质潜在的大量同质潜在的大量同质潜在的大量同质竞争竞争无无明显优势明显优势明显优势明显优势2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178946让我们来看一个在销售之初与让我们来看一个在销售之初与山水泉城面临类似问题的项目。山水泉城面临类似问题的项目。深圳深圳桃源居桃源居2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划
55、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178947桃源居项目概况v区域：深圳宝安区西乡镇中华商贸城v开发商：深圳航空城（东部）实业有限公司v占地面积：116万v总建筑面积：180万v建筑密度：26%v位置： 宝安区汇江三路与桃源四路交汇 v资源： 自然景观优势明显，40万平米的山顶公园、生态休闲公园、公园三大公园环绕周围v开始销售时间：1996年v历史价格：2200-16000元/2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690
56、3178948桃源居19962000年营销状况v项目定位：180万平米的梦想家园v项目主题：深圳西部地产航母v主打卖点：绿色健康社区，无利销售v实现价格：2200元/v促销措施：晶晶幼儿园免费入园，让利优惠v19962000年销售业绩： 四年总计销售面积6万。v市场形象： 桃源居给深圳客户留下关外大盘的形象。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178949世联2001年接手时面临的营销困局v产品设计落后市场竞争项目 桃源居一期规划设计单位为广东省城乡规划设计院，设计理念落后。v项目
57、周边市政及生活配套不完善 宝安区西乡镇大部分是灾民新村，欠缺基本的医疗及教育配套。v项目卖点空洞无力 前期推广紧靠生态特区这一卖点支持，无法让消费者体会到桃源居的价值内涵。客户对桃源居的反映v客户对桃源居教育配套的需求强度远远大于景观、物业等购房因素。v紧靠规模优势无法成为深圳房地产市场领导者。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178950 1996-2000年，桃源居开发10万平方米，实际销售6.5万平方米，销售速度缓慢，价格走低。 开发商意识到项目已不再是简单的营销问题。而是
58、仅仅发挥了单一的居住功能。桃源居要持续发展，必须营造一个居住为核心功能，娱乐、交往、经营、发展多功能的生活共同体、理想新城镇。对19962000年开发模式的思索2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178951城镇型社区的规模昭示性优势省一级学府百年名校社区完善进度展示社区的庞大气势差异化教育地产扩展居住目的客户开放战略城展战略南中国名校战略（引进清华实验学校）世联接手桃源居项目后的开发策略调整2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房
59、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178952寻找桃源居项目销售突破口v以教育概念为突破口 根据调查所得的数据，世联决定从居民们最需要的，最能提高楼盘素质的配套入手，“办学校，办深圳最好的学校”成为了主要思路，并将目标锁定了在清华这一品牌上。v三大战略思想 战略总纲：集中资源，重点突破，以名校教育资源，启动超大社区 物业定位：深圳最大的教育人文社区 行动纲领：将清华进行到底v改进产品，全面提升桃源居整体形象 聘请深圳户型设计第一品牌华森规划设计院重新设计产品； 配合教育先行、生活配套随后的顺序，将桃源居重新规划为四大组成部分：教育区、居住区、商贸区、旅游区。v销售拐点
60、：签约清华实验学校2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178953推广模式固定化：超大社区资源长期可利用，以开放日、展示日等形式固定，集约而影响持久。推广媒体多元化：改变报纸为主的格局，加强电视、电台、站台、直邮等多种低成本、多层面的媒体，扩大知名度。推广形象更新：减少长期形象不变的沉闷，在广告设计上阶段性更新表现形式。推广策略调整2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031
61、78954桃源居2001年营销状况v项目定位：水木清华，桃源人家v项目主题：安家桃源居，上公立清华v主打卖点： 深圳首个森林体育公园； 清华实验学校入住桃源居； 清华直配师资力量； 教育直通车：子女轻松入学。v实现价格：3200元/v销售业绩： 2001年18月，实现销售11万。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789552001年：深圳清华实验学校签约；2002年：学校一期、步行广场部分环境、商场引进；2003年：学校二期、体育公园绿化及部分运动设施、青少年宫、生态公园绿化
62、、银行邮局等生活配套；2004-2005年：社区中心标志性建筑、社区文化建筑、体育公园完善、商业发展；2006年：生态公园、山体公园景观。 学校签约后，2个月销售200多套。2002年1-6月，桃源居推出12万平方米，1100多套住宅，销售8万余平方米，800多套。全年月均销售13000平方米，而1996-2000年月均销售1083平方米。 教育只是第一步，开发商相继解决了交通、商业、体育、文化等各项社区配套，真正打造了一个理想新城镇。持续发展的配套持续发展的配套资料来源：社区.大盘出路 机械工业出版社 2003桃源居：从买房子到买生活，从生活不便到桃源居：从买房子到买生活，从生活不便到理想新
63、城镇，从月均理想新城镇，从月均1083平到平到13000平平2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178956桃源居开发成为郊区大盘开发的典范 在桃源居180万的总体规划中配建有“一个学校”、“两大广场”、“三大公园”、“四个功能分区”、“五大会所”。其中15万的商业配套，可平衡社区就业岗位3000余个。 桃源居社区以商业为龙头、教育为特色、文化为内涵、环境为依托，凭借项目的环境资源与规模优势，从教育地产起步，从行业无名小卒，到连续三年销售夺冠；从普通住区，到国际化人文社区；从深圳宝
64、安一隅，到澳洲国际大舞台，桃源居经历艰难创业12年，九次调整社区规划，在探索中实现了从理想到现实的目标。 桃源居社区建立了学校教育、社区教育与家庭教育相结合的完善的终身教育体系。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178957 一个学校，救了一个大盘！ 桃源居起死回生，我们是否可以学到些什么？ 教育配套，能否成为项目的突破口？ 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317
65、8958名校入驻本地客户增加本地客户增加下乡镇客户客户增加下乡镇客户客户增加周边城市客户增加周边城市客户增加市场占有率提高开发速度加快从分析中可以得出，名校具备使从分析中可以得出，名校具备使山水泉城成功开发的条件。山水泉城成功开发的条件。望子成龙是每一位父母的心愿，子女上学是每一个家长需要解决的问题。解决了子女求学的问题，将会创造出一定的刚性需求，使山水泉城赢得竞争优势。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178959池塘池塘1：水草丰满食物丰富池塘池塘2：可以变成王子两个池塘一个
66、水草丰满、食物丰富，一个可以变成王子，青蛙会往哪个池塘里跳？答案很可能是后者！名校名校就是让就是让“山水泉城山水泉城”成为成为“可以变成王子的可以变成王子的”池塘的必须条件！池塘的必须条件！2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178960必备要素之一必备要素之一郊区大盘住宅的配套是至关重要的因素，配套往往是社区成败的关键。要吸引客户到郊区购房，必须首先解决社区的生活配套问题。教育、商业、医疗三方面配套是社区必须解决的。产品：产品多元化，理性创产品：产品多元化，理性创新，用展示营造社
67、区氛围新，用展示营造社区氛围开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键。低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现节奏：合理的开发节奏，节奏：合理的开发节奏，正确的启动区策略正确的启动区策略开发商：开发商实力、开发开发商：开发商实力、开发商组织及经验商组织及经验 配套：完善社区配套，营造配套：完善社区配套，营造未来成熟生活氛围未来成熟生活氛围必备要素之二必备要素之二必备要素之三必备要素之三必备要素之四必备要素之四多元化的产品，吸引多元化的客群，是保证迅速消化的关键。大盘开发商必须拥有雄厚的资金实力。另一方面要求开发商开发商内部组织完善、运作经验丰富。郊区大盘开发郊区大盘开发必备要素必备要素以下
68、四个条件不具备，郊区大盘开发必然以下四个条件不具备，郊区大盘开发必然失败。失败。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178961必备要素之一必备要素之一产品：产品多元化，理性创产品：产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围新，用展示营造社区氛围节奏：合理的开发节奏，节奏：合理的开发节奏，正确的启动区策略正确的启动区策略开发商：开发商实力、开发开发商：开发商实力、开发商组织及经验商组织及经验 配套：完善社区配套，营造配套：完善社区配套，营造未来成熟生活氛围未来成熟生活氛围必备要素之二
69、必备要素之二必备要素之三必备要素之三必备要素之四必备要素之四若以开发南城的思路开发北城，必然导致若以开发南城的思路开发北城，必然导致全盘的失败。全盘的失败。社区500米范围内无基本生活配套小学教育无从解决；基本商业配套匮乏产品单一，为高层小高层产品；户型偏大，户型结构较差。南城高价启动，目前销售缓慢开发商实力雄厚，但缺乏房地产实战经验；决策效率低下，多重审批的流程机制，导致决策缓慢。山水泉城南城现状对比山水泉城南城现状对比2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178962必备要素之一
70、必备要素之一产品：产品多元化，理性创产品：产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围新，用展示营造社区氛围节奏：合理的开发节奏，节奏：合理的开发节奏，正确的启动区策略正确的启动区策略开发商：开发商实力、开发开发商：开发商实力、开发商组织及经验商组织及经验 配套：完善社区配套，营造配套：完善社区配套，营造未来成熟生活氛围未来成熟生活氛围必备要素之二必备要素之二必备要素之三必备要素之三必备要素之四必备要素之四要取得山水泉城运作的成功，以上四个必备要取得山水泉城运作的成功，以上四个必备要素必须解决。要素必须解决。引入名校，解决小学教育问题引入统一银座等中等配套设施后期户型范围多元化，若规划可调整，规划
71、部分多层洋房。产品中注入创新因素。北城启动时，采取合理的启动区策略。开发商组建完善的组织，招纳有经验的人员；组织及经验。简化决策流程， 避免多重审批，强化执行力。解决方案解决方案2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178963 山水泉城采取何种开发战略才能成功？山水泉城采取何种开发战略才能成功？ 山水泉城能否带来城市发展、区域增值？山水泉城能否带来城市发展、区域增值？ 山水泉城能否树立开发商品牌？山水泉城能否树立开发商品牌？ 基于此，我们探讨山水泉城的开发模式。基于此，我们探讨山水
72、泉城的开发模式。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178964中心城镇开中心城镇开发模式发模式紧缩城市开紧缩城市开发模式发模式综合体综合体开发模式开发模式城市中心大盘开发模式城市中心大盘开发模式交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。新市镇开发新市镇开发模式模式主题社区开主题社区开发模式发模式产业驱动开产业驱动开发模式发模式郊区陌生区大盘开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产
73、业体育产业商务商业项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；项目开发驱动模式，吸引消费群体。开发模式开发模式紧缩城市开发模式紧缩城市开发模式2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178965社区主题承载了对消费者形成有效吸引的作用，社区主题承载了对消费者形成有效吸引的作用，特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发。影响力，支撑项目开发。郊区大盘模式一：主题社区郊区大盘模式一：主题社区核核心心驱驱动动方方式式：陌生区大
74、盘开发中，由于交通距离及心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目无法形成冲击，需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。适用条件：适用条件：陌生区大盘开发，消费者心理抗性大消费者心理抗性大；有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。成功关键要素：成功关键要素：符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房
75、策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178966老年、医疗服务老年、医疗服务教育、文化教育、文化健康、运动健康、运动健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力。心竞争力。奥林匹克花园的健康主题：奥林匹克花园的健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进-体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场-商贸中心大型居住区的开发、其他公共设施-居住中心。桃源居的教育主题：桃源居的教育主题：大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学
76、校上；投入大，做一个不可复制的核心竞争力。绿地绿地2121城尊老社区主题城尊老社区主题综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯；老年人只是讲座多形式老年教育。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178967主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设社区建设主题社区开发主题社区开发模式基本特征模式基本特征主题鲜明
77、主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行主题先行-体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合主题复合-主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。1 1 2 2 3 3 4 42009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178968新市镇模式新市镇模式NEW TOWNNEW TOWN ：建立较为完善的市镇：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设。结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设。最早追溯到1898年霍华德的
78、“花园城市花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展, 形成了今天New Town模式。主要建设措施：外部功能内部化外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化的生活；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。加勒比新城加勒比新城万科城万科城New town New town 的来源的来源公共配套设施；公共配套设施；基础服务设施；基础服务设施；街区、社区；街区、社区；郊区大盘模式二：新市镇郊区大盘模式二：新市镇凤凰城凤凰城2009年房地产营销策划大全移
79、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178969新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施。动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施。New town New town 的特征的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统；成功开发关键要素成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间 社区规划：独立的社区布局 公共空间的营造：打造市镇社区中心
80、（Town Center）适用条件适用条件 位于城市郊区位于城市郊区, ,城乡结合部；城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好交通相对便利通达性好。新市镇开发模式的关键是新市镇开发模式的关键是“造市造市”-有有“市市”才有镇。才有镇。市镇结构组成市镇结构组成 道道路路系系统统市镇四周均有区域性干道环绕。邻邻里里单单位位邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施 ； 社社区区中中心心内设会堂、银行、邮电局、医院等；商商业业设设施施市场及邻里商业中心； 公园绿地及运动场公园绿地及运动场其其它
81、它公公共共设设施施 汽车站、停车站、加油站等。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178970社区功能复合化社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应该成为一个态，大盘社区应该成为一个“紧缩城市紧缩城市”形态。形态。超越超越“单一功能模式单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”需求；外向互动、内向紧凑：外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密
82、衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。集约化、集聚化：集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓缩和剪影。 “ 紧缩城市紧缩城市”是一种可持续发展的城市形态是一种可持续发展的城市形态 迈克迈克詹克斯詹克斯认识一大盘功能复合不仅仅是多功能的简单组合功能复合不仅仅是多功能的简单组合，更重要的是功能之间的合理配比合理配比与功能之间的合理布局合理布局，以实现社区的和谐与舒适。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178971街区建设与公共空间：街区建设与公共空间：街区与公
83、共空间是社区活力街区与公共空间是社区活力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台。的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台。街区是大盘社区重要的组织成分、生活配套和精神延伸；无论西方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造；街区创造健康创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长；活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利与共享小尺度、互动性、便利与共享、多样性、包容性、防卫性认识二街区与公共空间是城市生活的基本元素，能够沉淀城市的历史与文化，增加居住者对环境的依恋增加居住者对环境的依恋与归属感与归属感。社区公共空间：在整个社区、邻里的空间布局中，公共
84、领域、公共空间以及居民共同使用的建筑与设施，如社区街道、城市广场、学校、绿化公园等，是居民日常交往与活动的重要场所。街区与公共空间不是越大越好，大广场的结果常常是死角。街区与公共空间不是越大越好，大广场的结果常常是死角。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178972合理的启动模式：合理的启动模式：首期选择市场可实现产品，利首期选择市场可实现产品，利于项目整体价值最大化。于项目整体价值最大化。认识三认识三首期开发临近成熟区域，交通成熟，便于展示；首期开发临近成熟区域，交通成熟，便于
85、展示；价价值值最最大大化化：便于后期开发延续，通过前期成功启动实现后期价值提升。首首期期产产品品选选择择：以市场可实现产品启动，否则项目形象与价值将大大贬损；如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应；符符合合项项目目资资源源特特色色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动，保证项目成功启动；启动的基本原则启动的基本原则2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178973科学分期与合理的进度安排：科学分期与合理的进度安排：前期开发成功启动，后期开发持续实现项目价值
86、认识四认识四低开高走，小步快跑：低开高走，小步快跑：适用于地价较高，资金量较小，短期市场风险较大项目；规模优势，成本领先：规模优势，成本领先：适用于地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈项目；开发节奏控制开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发；产品分期策略：产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8
87、3513598 QQ:6903178974注重邻里关系：注重邻里关系：人际交往空间的打造，提供社区户外共人际交往空间的打造，提供社区户外共同活动同活动、交往的场景，提供社区交往的平台与机会。交往的场景，提供社区交往的平台与机会。邻邻里里之之间间的的首首属属群群体体与与互互动动，社社区区的的生生长长点点与与邻邻里里空空间间的的社社区区色色彩彩，儿儿童童、青年、老年、青年、老年在各个阶段，城市邻里总是家的延伸在各个阶段，城市邻里总是家的延伸KellerKeller于于城市邻里城市邻里邻里空间被融入社区规划之中，把室外空间设计当成一个标准，从人的需求出发，创造人性化居住环境；邻里空间成为人们居家的一
88、个重要标准，这个标准被体现为两个特征，一是尺度适宜，二是相对封闭一是尺度适宜，二是相对封闭；营营造造和和睦睦社社区区的的软软环环境境，参与社区活动，讨论有关公共利益的话题，产生对社区的归属感和责任感。认识五认识五邻里关系不仅要求大盘在规划上考虑与周边建筑的和谐与统一，保持尺度与建筑风格的统一；更重要的是要通过居民的参与建更重要的是要通过居民的参与建立和谐的社区居住氛围。立和谐的社区居住氛围。生活方式打造是大盘价值与品牌提升重要手段生活方式打造是大盘价值与品牌提升重要手段2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351
89、3598 QQ:6903178975大盘成功基本点大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略。成于合适功能配比、分期规划和启动策略。小盘建设小盘建设大盘大盘大盘注重功能多元化前期与后期的协同发展长期价值增长为指导思想小盘小盘以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现大盘开发大盘开发小盘建楼，大盘造城；小盘建楼，大盘造城；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；大盘开发成功基本点：大盘开发成功基本点：I. 发展战略与定位I
90、I. 功能配比III.分区开发规划IV.启动与分期计划。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178976如何发展大盘，不仅在检验开发商的专业能力，更是在拷问如何发展大盘，不仅在检验开发商的专业能力，更是在拷问经营者的社会责任、持续经营能力与其对品牌提升的理解和经营者的社会责任、持续经营能力与其对品牌提升的理解和决心决心 开发成功的大盘是开发成功的大盘是“天使天使”，它可以创造美好、舒适的居住，它可以创造美好、舒适的居住环境，带来滚滚利润与品牌提升；环境，带来滚滚利润与品牌提升；然而
91、，开发失败的大盘就是然而，开发失败的大盘就是“魔鬼魔鬼”，它不仅可以拖垮一个，它不仅可以拖垮一个经营者，更将对大区域的居民生活带来长期的不利影响，对经营者，更将对大区域的居民生活带来长期的不利影响，对城市发展阻碍重重城市发展阻碍重重2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178977开发模式选择开发模式选择哪么我们项目是否适合主题社区或新市镇开发模式？有哪些条件是具备的？哪些条件是可以打造的？按照郊区大盘开发模式，我们还需要做哪些工作？城市中心大盘开发模式显然不适合山水泉城项目！产业驱
92、动开发模式在项目也很难找到驱动的产业！2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178978模式一：主题社区模式模式一：主题社区模式通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发。适用条件适用条件陌生区大盘开发，消费者心理抗性大消费者心理抗性大；区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。成功要素成功要素符合城市发展、区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目
93、鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。南城属于章丘的郊区，消费者抗性较大大学园、新政务中心、龙盘山、唐王山均可利用，具独特性有资金实力，但对项目长期性和大投入认识不清晰市场需求与主题存在差距主题未能形成项目鲜明的差异化主题已先行，信心仍不足资源丰富但不具独特性，主题先行但未形资源丰富但不具独特性，主题先行但未形成鲜明差异化，消费者信心仍不足。成鲜明差异化，消费者信心仍不足。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178979模式一：新市镇模式模式一：新市镇模式完善的公共设施与服务设施，以
94、及外联交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。适用条件适用条件位于城市郊区位于城市郊区,城乡结合部；城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好交通相对便利通达性好。成功要素成功要素 街区的建设：人性化的步行空间； 社区规划：独立的社区布局； 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）符合居住和简单商业功能可打造生态社区无，可打造具备只有简单商业，可打造具备新市镇
95、开发条件，但需完善的公共设施与服务设施，应增强功具备新市镇开发条件，但需完善的公共设施与服务设施，应增强功能，营造生活方式，满足郊区居住需求。能，营造生活方式，满足郊区居住需求。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178980功能复合化功能复合化汇集居住，商业，娱乐，文化功能，满足人们“工作、居住、生活”需求；外向互动、内向紧凑；功能之间的合理配比与功能之间的合理布局。合理的启动模式合理的启动模式首期开发临近成熟区域，交通成熟，便于展示；首期产品选择：以市场可实现产品启动或多产品组
96、合启动；符合项目资源特色：在景观较好的区位进行启动，保证项目成功启动；科学分期，合理进度安排科学分期，合理进度安排低开高走，小步快跑或规模优势，成本领先；开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度；产品分期策略：前期高品质产品低容积率，中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。只具备居住和简单商业功能，未能形成公共空间，营造良好生活方式启动区周边配套资源缺乏高开启动，消化较慢功能单一，启动区资源缺乏，开发强度大，功能单一，启动区资源缺乏，开发强度大，产品单一，可实现性低，高开启动，销售缓产品单一，可实现性低，高开启动，销售缓慢情理之中。慢情理之中。产品单一且市场可实现性低前期开
97、发强度大2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178981引入教育、商业等配套，打造功能复合化、配套齐全的社区，引入教育、商业等配套，打造功能复合化、配套齐全的社区，整合社区之外的政府机构、大学城、整合社区之外的政府机构、大学城、500亩水景公园等外部资源亩水景公园等外部资源山水泉城是郊区大盘中的山水泉城是郊区大盘中的新市镇模式（新市镇模式（New TownNew Town）山水泉城的必经道路和必然战略选择山水泉城的必经道路和必然战略选择2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人
98、士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178982市镇结构组成市镇结构组成道路系统道路系统市镇四周均有区域性干道环绕。邻里单位邻里单位邻里单位内规划学校、娱乐中心等设施 ； 社区中心社区中心内设会所、银行、邮电局、医院等；商业设施商业设施市场及邻里商业中心； 公园绿地及运动场公园绿地及运动场其它公共设施其它公共设施 汽车站、停车站、加油站等。山水泉城配套建设山水泉城配套建设引引入入教教育育配配套套：学校是新市镇必不可少的配套，客户更是强烈要求，成功案例也说明学校的引入将极大的促进项目的销售。山水泉城必须引入优质的教育资源。调调整
99、整商商业业设设施施建建设设理理念念：完善的商业设施建设，首先要确保业主生活需求，为此目标必要时要放弃部分利润追求。同时应调整商业布局，通过集中的开放式商业街建设打造小区生活氛围。营造公共空间：营造公共空间：通过商业街区、运动场所、公园、会馆、绿地等设施建设，营造社区公共空间。完善公共设施和服务设施，满足郊区生活完善公共设施和服务设施，满足郊区生活需求，打造功能复合的新市镇。需求，打造功能复合的新市镇。山水泉城开发方向山水泉城开发方向2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178983可
100、利用资源：可利用资源：大学园区、新政务中心、唐王山、龙盘山、等环境资源；可考虑改造资源：可考虑改造资源：唐王山、龙盘山；可建设资源：可建设资源：商业街区、运动场所、广场、公园、会馆、绿地等；可引入资源：可引入资源：知名学校、品牌商家；复合化主题推广，以良好的生活方式复合化主题推广，以良好的生活方式提升项目品牌和形象提升项目品牌和形象山水泉城开发方向山水泉城开发方向可整合资源可整合资源可利用主题可利用主题教育主题：教育主题：周边高等学府、引入知名学校；商业主题：商业主题：完善的商业配套、品牌商家入驻；运动主题：运动主题：临近全运会体育馆、小区内运动场所建设；休闲主题：休闲主题：临近唐王山、龙盘山
101、，可考虑予以改造。山山水水泉泉城城的的生生活活方方式式：一个大社区内，衣食住玩教育无忧，商业广场、步行街、运动场、中心广场、休憩绿地、会馆齐全，交通便利、山清水秀、环境优美、空气清新，山水泉城最终要营造的就是一种自然、放松的氛围，一份诗意、温馨的生活，一个让人眷恋和向往的家园。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178984树立项目整体开发的思想；树立项目整体开发的思想；前期成功启动，中期实现价值和利润，后期提升形象和利润率；开发节奏控制：开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高
102、开发强度；产品选择：产品选择：项目启动期多产品组合，以市场主要需求户型和面积为主打产品，确保项目启动成功；价格走势：价格走势：目前市场竞争激烈的情况下，低开高走，小步快跑。通过科学分期、合理启动、项目整通过科学分期、合理启动、项目整体成功获得利润。体成功获得利润。山水泉城开发方向山水泉城开发方向2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178985采取合理的开发节奏，分期开发采取合理的开发节奏，分期开发产品多元化，理性创新，先展示社区氛围产品多元化，理性创新，先展示社区氛围完善社区配套，
103、营造未来成熟生活氛围完善社区配套，营造未来成熟生活氛围采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现开发原则开发原则2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178986A、最好位置最好位置临新政务中心、500亩水景公园、唐王山、龙盘山；B、最好展示、最好展示售楼处、样板间、园林展示区；C、产品创新、产品创新户型创新，产品多元化；D、教育配套、教育配套引入九年
104、制义务教育名校；E、价格体现、价格体现比福泰高300-500元/平方米；F、活动举办、活动举办与济南的相关单位、机构进行合作；G、社区配套、社区配套引进济南的商业配套（目的是让客户感觉到本项目是章丘最好的并且是省会级社区，拔高项目形象）；山水泉城价值系统山水泉城价值系统2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178987按现在市场平稳的销售速度，预计山水泉城将在按现在市场平稳的销售速度，预计山水泉城将在1212年内年内开发完毕，平均每年销售约开发完毕，平均每年销售约1010万平方米。万
105、平方米。u北城住宅90万平方米，南城住宅30万平方米，合计120万平方米。u07年章丘住宅年销售量预计为45万平方米，以后每年消化量按5%的速度增长。u按山水泉城占章丘20%的市场份额推算。（欲占据20%的市场份额，小学配套、启动区展示是必须解决的问题）序号序号年份年份市场总消化量市场总消化量（万）（万）预计山水泉城预计山水泉城销售量销售量（万）（万）1200845 32200947 93201049 94201150 105201252 106201353 107201455 118201556 119201658 1110201760 1211201862 1212201964 12合计6
106、50 120 平均10 开发周期开发周期2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898812年周期下的开发速度参考：年周期下的开发速度参考：预计北城价格每年提升10%。南城价格每年上涨200元/平方米。北城住宅部分总销售额约47亿元，均价5173元/；南城住宅部分总销售额约12亿元，均价4100元/。总预售额约59亿元。北城北城南城南城年开发量年开发量年份年份销售量（）销售价格销售额（万元）均价（元/）销售量销售价格销售额（万元）均价总量（元/）（）（元/）（元/）（万）20082
107、008332009600 32009200963500 21000 3340010200 92010201063850 23100 3360010800 92011201174235 29645 3380011400 102012201274659 32610 3400012000 102013201374659 32610 3420012600 102014201485124 40995 3440013200 112015201585124 40995 3460013800 112016201685637 45094 3480014400 112017201795637 50731 3500
108、015000 1220182018126200 74406 1220192019126200 74406 1290465590 5173 30123000 4100 120 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178989年销售量示意价格走势示意图价格走势价格走势2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178990u城市发展的重大事件将加快区域的开发，带动山水泉城的销售。u
109、重大事件如：政府搬迁入驻、大企业入驻、高校入驻、重大交通改善（如济南-章丘轻轨建设等）、撤市划区等等。u济南东拓为山水泉城带来机会。山水泉城位于章丘新城中心，是章丘、济南对接的起步点，将面临众多的发展机遇。u预计10年左右，章丘将完成与济南的对接。预计城市发展中的重大事件将使山水泉城的开发周期提速预计城市发展中的重大事件将使山水泉城的开发周期提速2-32-3年。年。预计山水泉城的开发周期为预计山水泉城的开发周期为9-109-10年。年。山水泉城的开发机会山水泉城的开发机会2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835
110、13598 QQ:6903178991章丘新区章丘新区中心大盘中心大盘（1-3年）年）成熟成熟中心大盘中心大盘（4-6年）年）大济南副大济南副中心中心标杆大盘标杆大盘（7-12年）年）u山水泉城位于章丘新城的中心。u临新政务中心、公检法、500亩水景公园，背依龙盘山、右临唐王山。u临经十东路、世纪大道，交通通达性好，便于对接济南。u临大学城。u临明水工业园。u政府规划的公园、会展中心、商业等配套将逐步到位。u城市配套发展的自然过渡。u各政府部门进驻。u山水泉城的开发促进区域成熟。u大学城师生不断增加。u明水经济开发区的产业发展壮大。u随着济南的东拓，济南、章丘的城区将逐步连成一片。u京沪高铁的
111、开通促进济南经济发展。u济南东部新区产业不断发展。u明水经济开发区的产业集聚能力不断增强。三年成形，六年成势，十年成城三年成形，六年成势，十年成城开发进程开发进程2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178992迅速开发迅速开发促进区域成熟促进区域成熟提升区域价值提升区域价值（1-3年）年）平速开发提平速开发提升利润升利润（4-6年）年）稳健开发稳健开发获取高额利润获取高额利润（7-12年）年）开发策略递进：开发策略递进：开发策略开发策略2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人
112、士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178993以区域为分期依据，北城分四期开发；南城分三期开发。若单独开发南城或北城：按每年开发10万平方米推算，北城每期开发需要约2年。南城每期开发需要约1.5年。若南北两城混合开发，以每年开发约10万平方米为指导。具体开发量根据市场需求及开发策略。大盘分期规律v低开高走，小步快跑适用条件：地价较高，资金量较小，短期市场风险较大规模优势，成本领先适用条件：地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈 合理的开发周期，是解决章丘市场需求有限的针对性策略。合理的开发周期，是解决章丘市场需求有限的
113、针对性策略。在开发中，每年开发量再根据市场需求作弹性调整。在开发中，每年开发量再根据市场需求作弹性调整。开发分期开发分期2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178994南城一期南城二期南城三期南城采用逆时针开发顺序，前两期开发完毕后完善项目主南城采用逆时针开发顺序，前两期开发完毕后完善项目主景观。景观。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178995一期四期三期二期北城
114、采用顺时针开发顺序，首先开发靠近政务区地块。北城采用顺时针开发顺序，首先开发靠近政务区地块。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178996率先启动素质最好的地块，树立项目标杆价值。率先启动素质最好的地块，树立项目标杆价值。临近周边成熟区，交通条件成熟区位于项目中利于展示的位置便于后期的分期延续启动的基本原则启动的基本原则一期一期（东南角地块）临近政务中心、公检法、会展中心，东临唐王山，地段价值与景观价值较高。一期（东南角地块）临近政务中心、公检法、会展中心，东临唐王山，地段价值与
115、景观价值较高。在一期开发完毕后，与政务中心、公检法等连为一体，拔高区位形象、成熟度将明显提升。在一期开发完毕后，与政务中心、公检法等连为一体，拔高区位形象、成熟度将明显提升。北城启动区北城启动区2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178997北城启动区北城启动区启动原则：先易后难，先奠定市场基础，再树立品牌形象。启动原则：先易后难，先奠定市场基础，再树立品牌形象。北城启动利好：北城启动利好： 北城区域靠近章丘行政办公集中区，区域成熟度高，北城开发条件以及地块可塑性优于南城。 启动北
116、城，可考虑到开发商在开发经验、专业化程度及资金要求等方面的需要。 同时通过产品差异化、价格与南城实现联动营销。北城启动目的：北城启动目的： 山水泉城北城首期产品实现优化配置，可迅速抢占市场、快速回现以保证大盘开发资金链正常运转的目的。 同时，通过配套及营销展示，拔高项目在市场和客户中的形象，树立道通地产在章丘乃至济南市场的品牌。北城启动区开发原则北城启动区开发原则 站在山水泉城整体开发的思路考虑，首期开发的示范作用对项目未来走势尤为关键。 在北城启动开发时，应选择项目中上价值地块开发，避免选择劣势区位，以免使项目在首期开发中就陷入被动僵局中。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备
117、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178998启动区策略之一启动区策略之一: :实景展示，售楼处、样板间、景观样板区首先完成，看得见的未来实景展示，售楼处、样板间、景观样板区首先完成，看得见的未来居住体验居住体验2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178999启动区策略之二启动区策略之二: :启动区配套商业的建立，弥补项目配套不足的劣势。特别是小学配启动区配套商业的建立，弥补项目配套不足的劣势。特别是小学配套，宜尽快落
118、实解决。套，宜尽快落实解决。服务于片区功能的商业中心在第一期项目中便全部建设完成，尽早展示；而销售时机则放在一期住宅入伙之际，销售价格实现度较快提升。开发一片，成熟一片。在启动区即解决南城面临的教育配套、商业配套的难题，如暂无实质性解决，应给以远景画饼。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789100启动区策略之三：启动区策略之三：以针对性策略，吸引公务员及其他群体的团购。以针对性策略，吸引公务员及其他群体的团购。n价格优先：针对团购客户，按数量不同给予相应优惠。n量身定制：若客
119、户团购量足够一栋住宅，可根据客户需求量身定制。n区域划分：在启动区内划定团购的楼座，与散售互不干扰。散售以中小户型为主，团购以中大户型为主。价格优先策略量身定制策略区域划分策略2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789101建议北城首期开发入市均价3500元/平方米团购价格3300元/平方米若北城2009年上半年入市，根据目前章丘市场情况销售价格销售价格2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513
120、598 QQ:69031789102分期分期543项目项目南城南城资源整合源整合一期小学、幼儿园等配套设施到位超市、洗衣店等基本的商业设施到位诊所、药店等医疗配套设施到位银行、邮局、洗衣店、餐馆等生活配套到位小学、幼儿园等配套设施到位超市等基本的商业设施到位诊所、药店等医疗配套设施到位银行、餐馆等其他配套到位开开发商商资源：源：品牌资源、资金优势、施工经验、内部客群、政府关系区域区域资源：源：政务区、开发区、大学城、下乡镇客户资源专业团队整合：整合：规划设计院、园林设计院、建筑公司、代理公司、物管公司等配套整合：配套整合：南北城共享配套资源二期一期竣工并交房入住一期配套到位，成熟的生活氛围形成
121、一期园林景观完成一期竣工并交房入住南城主景观完成三期市政府等关键政府机关入住政务区水景公园、展览馆等开工建设大学园区、开发区进一步发展大学园区进一步成熟政务中心区、开发区进一步成熟四期济南、章丘完成基本对接区域完全成熟/分期开发的资源整合分期开发的资源整合2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789103关于营销策略关于营销策略2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178
122、9104大盘策略之一： 大营销策略 大盘的大营销：大盘大营销：通过大立意、大气势、大通路、大配套、大服务、大展示六个方面，颠覆常规营销，以轰轰烈烈、气势如虹的营销推广组合，树立山水泉城大盘形象，提升项目的美誉度。大盘策略之二： 先配套，后销售先展示，后卖房教育、商业、山体公园等配套设施落实到位 高标准售楼处、样板间、园林等展示区落实到位总营销策略总营销策略2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789105何谓大营销？何谓大营销？大立意大立意高屋建瓴，章丘第一盘高屋建瓴，章丘第一盘大
123、气势大气势多种活动，气势如虹多种活动，气势如虹 大通路大通路多渠道、多媒体、全方位多渠道、多媒体、全方位大配套大配套名校、名商家、山体公园名校、名商家、山体公园大服务大服务名家物业顾问，前期介入名家物业顾问，前期介入大展示大展示售楼处、样板间、园林展示售楼处、样板间、园林展示2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789106山水泉城大营销之山水泉城大营销之大立意大立意推广总主题：推广总主题：大济南大济南 新章丘新章丘 新中心新中心高屋建瓴高屋建瓴章丘第一盘章丘第一盘章丘第一，舍我其
124、谁？章丘第一，舍我其谁？章丘唯一，独一无二章丘唯一，独一无二在章丘新政务中心区域基础之上，占领竞争制高点，全在章丘新政务中心区域基础之上，占领竞争制高点，全面打造项目核心竞争力，令竞争项目望尘莫及。面打造项目核心竞争力，令竞争项目望尘莫及。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789107区域区域“婴儿婴儿”期期 区域区域“少年少年”期期 区域区域“成年成年”期期山水泉城各阶段营销主题：山水泉城各阶段营销主题：年份： 第1-3年 第4-6年 第7-12年新市镇模式来到章丘新市镇模式
125、来到章丘为章丘，建最好的学校“告诉别人她会长得很美 ”“告诉别人她美得与众不同 ”中央领域，领衔未来中央领域，领衔未来与政府为临，与山水为临“告诉别人她是完美的 ”中央豪宅，惟我独尊中央豪宅，惟我独尊中心区稀缺地段客户体验： 开发 展示 体验 感悟 生活 成熟 结果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789108山水泉城采取何种营销动作？山水泉城采取何种营销动作？大盘成功营销方向大盘成功营销方向大盘成功营销动作大盘成功营销动作重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象重
126、新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品项目全方位价值体现，产品细项目全方位价值体现，产品细项目全方位价值体现，产品细项目全方位价值体现，产品细节放大节放大节放大节放大营造营造时尚感时尚感时尚感时尚感营造营造稀缺感稀缺感稀缺感稀缺感营造营造身份感身份感身份感身份感山水泉城大营销之山水泉城大营销之大气势大气势采用事件营销策略，以活动营销贯穿始终。通过多元化的活动，营采用事件营销策略，以活动营销贯穿始终。通过多元化的活动，营造推广气势，促进口碑传播，树立项目及开发商品牌。造推广气势，促
127、进口碑传播，树立项目及开发商品牌。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789109山水泉城山水泉城项目营销动作项目营销动作主题活动举例二：主题活动举例二： 山水泉城产品推介会山水泉城产品推介会目的：为项目认购积聚人气，制造紧迫感地点：章丘千禧龙酒店内容：向客户讲解项目规划、园林、户型、推盘计划等内容。主题活动举例一：主题活动举例一：“城市城市东拓东拓新市镇新市镇”业内高端论坛业内高端论坛 目的：建立客户居住方向、居住模式的认同，阐述区域价值；通过媒体扩大项目宣传地点：济南某高档酒
128、店内容：邀请市政府人员、业内前卫人士、媒体人士共话济南东拓、居住郊区化趋势时时尚尚感感2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789110主题活动举例三：主题活动举例三：自助餐会自助餐会目的： 通过邻里和睦和交流，倡导建立健康人文社区；活动简述： 选初夏的夜晚，在景观示范区举行业主和准客户自助餐会主题活动举例四：主题活动举例四：周末登山比赛周末登山比赛目的： 展现项目依山优势，引导健康时尚生活。活动简述： 由售楼处出发，经唐往山顶，到达盘龙山山顶，先到者为胜。时时尚尚感感山水泉城山水
129、泉城项目营销动作项目营销动作2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789111稀稀缺缺感感 提出提出“大济南、新章丘、新中心大济南、新章丘、新中心”的口号，凸现山水泉城中央区地位，的口号，凸现山水泉城中央区地位，营造项目珍贵、稀缺的区域价值。营造项目珍贵、稀缺的区域价值。 充分利用项目临唐王山、龙盘山优势，营造项目稀缺感。充分利用项目临唐王山、龙盘山优势，营造项目稀缺感。主题活动举例五：主题活动举例五：风水大师体验山水泉城风水大师体验山水泉城堪舆堪舆地点：山水泉城售楼处内容：邀请邀
130、请某著名风水大师点评山水泉城，并与个别客户交流。 主题活动举例六：主题活动举例六： 国内著名建筑设计师国内著名建筑设计师程泰宁教授专访程泰宁教授专访 内容：媒体专访程泰宁教授，主要内容是山水泉城项目的规划理念。宣传：通过网络、电台、杂志及报纸发布消息，并进行后续炒作。山水泉城山水泉城项目营销动作项目营销动作2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789112 气派售楼处、高标准样板间、样板园林区气派售楼处、高标准样板间、样板园林区，体，体现项目高端的气质。现项目高端的气质。 现场服务
131、细致、周到，不仅体现项目服务品质，现场服务细致、周到，不仅体现项目服务品质，更令客户体验到尊贵身份感。更令客户体验到尊贵身份感。身身份份感感主题活动举例七：主题活动举例七：情景式车、房联展情景式车、房联展目的： 模拟生活场景，以直观冲击和体验式营销触动客户。活动简述： 与车商联合，在项目样板区展示新款车型，并举行联合优惠等促销活动。山水泉城山水泉城项目营销动作项目营销动作2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789113山水泉城山水泉城营销营销活动举例汇总活动举例汇总营销方向营销方
132、向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大山水泉城位于章丘新山水泉城位于章丘新政务中心，临唐王山、政务中心，临唐王山、龙盘山，自然环境良龙盘山，自然环境良好，但配套不完善，好，但配套不完善，区域尚不成熟区域尚不成熟体现客户尊贵的体现客户尊贵的细节服务细节服务气派售楼处、高标准气派售楼处、高标准样板间、园林展示区样板间、园林展示区提出提出“新市镇新市镇”模式模式提出提出“大济南、新章丘、大济南、新章丘、新中心新中心”主题主题“城市城市东拓东拓新市镇新市镇”业业内高端论坛内高端论坛山水泉城产品山水泉城产品推介会推介会自助餐会自助餐会风水大
133、师临体验风水大师临体验山水泉城堪舆山水泉城堪舆国内著名建筑设计师国内著名建筑设计师程泰宁教授专访程泰宁教授专访情景式车、房联展情景式车、房联展周末登山比赛周末登山比赛2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789114山水泉城营销之山水泉城营销之大通路大通路采取多渠道传播，全面覆盖项目目标客群。除了传统的媒介通路，对其他采取多渠道传播，全面覆盖项目目标客群。除了传统的媒介通路，对其他通路进行深度挖掘；在销售中，强化团购方式。通路进行深度挖掘；在销售中，强化团购方式。视觉型媒体 : 报
134、纸广告、户外广告、DM直投等；听觉型媒体 : 广播等；视听型媒体 ：电视广告、网络等；互作用型媒体 ：活动、客户口碑传播等媒体媒体构成构成听觉型媒体视觉型媒体视听型媒体互作用型媒体从区域上：重点覆盖章丘城区，济南区域适当覆盖，重点乡镇择点覆盖。从区域上：重点覆盖章丘城区，济南区域适当覆盖，重点乡镇择点覆盖。从媒体上：以户外广告、报纸广告为主，其他形式为辅。从媒体上：以户外广告、报纸广告为主，其他形式为辅。常规通路常规通路2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789115团团 购购团
135、购是启动区迅速开发的重要策略，是北城启动期营销的重要手段。团购是启动区迅速开发的重要策略，是北城启动期营销的重要手段。针对团购客户，在价格等方面灵活掌握，低利润销售，以迅速回笼资金并保证开发速度。针对团购客户，在价格等方面灵活掌握，低利润销售，以迅速回笼资金并保证开发速度。政府团购内部客户团购其他企业或客户团购团团购购类类型型价格策略量身定制策略其他策略价格策略其他策略开发商充分利用自身资源积极促成。信立怡高通过专门的大客户部，针对性寻求。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178
136、9116外展点外展点在济南设立外展点，方便济南客户看房了解项目信息，促进在济南设立外展点，方便济南客户看房了解项目信息，促进济南客户成交。济南客户成交。地点建议泉城路、经十路、和平路、花园路等济南东部干道地点建议泉城路、经十路、和平路、花园路等济南东部干道择一点设置外展点。择一点设置外展点。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789117山水泉城营销之山水泉城营销之大服务大服务聘请国际一流的物业公司为物业顾问，如第一太平戴维斯、戴德梁行等。聘请国际一流的物业公司为物业顾问，如第一
137、太平戴维斯、戴德梁行等。物管方面，在提供基本的物业管理服务外，采用全方位人性化服务。满足不同客物管方面，在提供基本的物业管理服务外，采用全方位人性化服务。满足不同客户群的需要的同时，提升项目的产品档次。户群的需要的同时，提升项目的产品档次。打造五星级的购房体验，以软性服务，制造高端物业之真正差异。打造五星级的购房体验，以软性服务，制造高端物业之真正差异。从客户进入售楼处开始，即给客户以尊崇体验，使竞争对手无法模从客户进入售楼处开始，即给客户以尊崇体验，使竞争对手无法模仿，高端物业实至名归。仿，高端物业实至名归。清洁工服务清洁工服务：家居清洁服务、衣物洗烫服务花匠服务花匠服务 ：园林修葺、家庭盘
138、栽、花卉维护、种植服务维修工服务维修工服务：电器维修、家庭弱电维护、检修保姆服务保姆服务 ：幼儿、老人照顾服务管家服务管家服务 ：日常生活琐事代为处理（如交水、电费、电话费、购物、住户出外后代为打理房屋等服务）会计服务会计服务 ：处理个人、公司财务事物接待服务接待服务 ：提供公司接待前台服务秘书服务秘书服务 ：商务服务（如传真、打字、预定会议市、 准备会议等）厨师服务厨师服务 ：代为烹饪、煮食、送餐保安服务保安服务 ：负责整个小区、个别家庭的特殊保安服务人人性性化化服服务务举举例例2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 075
139、5-83513598 QQ:69031789118物业顾问在销售阶段介入，对现场保物业顾问在销售阶段介入，对现场保安、保洁等进行统一服务标准的培训。安、保洁等进行统一服务标准的培训。让客户进入售楼处即感受到服务的规范、让客户进入售楼处即感受到服务的规范、严谨、舒心、尊贵。严谨、舒心、尊贵。由专门迎宾人员、服务人员、保安由专门迎宾人员、服务人员、保安（负责保安、泊车）、保洁。迎宾人员、（负责保安、泊车）、保洁。迎宾人员、服务人员着礼服，保安、保洁着制服，服务人员着礼服，保安、保洁着制服，按统一标准向客户提供服务。按统一标准向客户提供服务。万科东海岸保安2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划
140、人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789119保安以标准姿势指导泊车身着礼服的迎宾人员礼貌地将客户引入由前台接待人员确认，仪态大方的职业顾问按预定顺序接待客户。客户落座后，服务人员（侍者）上前，“您好，请问您喝点儿什么？咖啡、红酒还是茶”。稍后，服务人员奉上饮料。五星级接待场景预演五星级接待场景预演2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789120关于执行计划关于执行计划2009年房地产营销策划大全移动硬盘版
141、！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891211、产品规划关2、配套设施关3、形象展示关4、工程质量关5、物业服务关行动纲领行动纲领执行实施 根据现阶段项目开发及营销现状分析，确定山水泉城阶段行动纲领为“过五关”。 过五关过五关，是指项目在开发及营销方面的突破口。五五关关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789122产品规划关产品规划关: :物业类型丰富是大盘制胜的法宝物业类型丰富是大盘制胜的法宝1
142、、丰富物业组合类型、丰富物业组合类型 在山水泉城现阶段南城与北城规划中，产品供应出现同质化现象。过多的高层产品在与多层、小高层的竞争中处于下风，导致销售周期拉长，同时加大了市场风险。 高容积率不等于高利润高容积率不等于高利润。 建议在北城后期规划中，降低社区的规划容积率，增加多层、花园洋房等低增加多层、花园洋房等低密度产品密度产品，以便于在项目后期操作中，根据章丘市场形势采取相应的产品推售策略。物业组合类型优劣势对比物业组合类型优劣势对比物业组合优势劣势高容积率销售面积多，预期收益大无景观优势；产品单一，抵御市场风险能力低低容积率可做出优质景观社区销售面积不足，开发商收益难以保障适度容积率照顾
143、到产品供应、景观等因素的均好性，在保证销售速度的同时，可追求实现最大化产品规划关产品规划关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789123产品规划关产品规划关: :拓宽户型面积区间，吸引不同层次的客户拓宽户型面积区间，吸引不同层次的客户2、调整户型套型及面积配比、调整户型套型及面积配比 目前山水泉城南城供应房源面积以99两房及110以上三房为主。房源供应面积区间与客户实际需求之间存在断层，以至出现90平米以下需求的客户大量流失，对项目现场成交率产生负面影响。 在项目北城及南城后期
144、规划中，应丰富户型套型及面积区间，以满足不同职业目的客户的需求。 产品规划关产品规划关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789124配套设施关：教育配套是大盘开发永恒的主题配套设施关：教育配套是大盘开发永恒的主题引进优质教育资源，完善教育配套引进优质教育资源，完善教育配套 根据目前山水泉城客户意向分析显示，客户对本项目教育配套的渴求程度最高。教育配套问题对项目销售产生重要影响，是配套设施建设中急需解决的问题。 为解决意向客户对山水泉城项目教育配套设施的担忧，建议山水泉城项目在全
145、国范围内与著名中小学教育学校联系，将优质教育资源纳入社区教育配套体系之中。 配套设施关配套设施关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789125配套设施关：教育配套解决方案配套设施关：教育配套解决方案共有两种解决方案：共有两种解决方案：方案一：推动政府在项目周边规划教育方案一：推动政府在项目周边规划教育配套配套 由政府在项目周边拿出一块地，开发商可协助出资建校；竣工投入使用后，学校由政府运营，开发商协助引入名校，山水泉城业主可享受子女优先入学的权利。方案二：开发商与名校合作办学方
146、案二：开发商与名校合作办学 开发商出资买地并建校，可选择在目前山水泉城项目规划用地地块内部。两种解决方案都需要开发商与政府积极沟通解决配套设施关配套设施关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789126建议选择的学校北京清华，案例深圳桃源居北师大，案例重汽翡翠郡济南山师附小章丘试验小学可明显增加章丘客户购房并吸引济南、甚至莱芜、章丘、周村等客户购房可明显增加章丘及周边乡镇客户购房配套设施关：优质教育资源建议配套设施关：优质教育资源建议配套设施关配套设施关2009年房地产营销策划大
147、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789127配套设施关：满足业主基本的商业、医疗需求配套设施关：满足业主基本的商业、医疗需求商业配套以满足业主基本生活需求为主商业配套以满足业主基本生活需求为主 为解决社区所在区域生活配套不完善的现状，建议山水泉城南城引入一家中型超市，以满足业主基本生活需求。超市建议：统一银座、华联等。 项目北城社区规划面积较大，商业部分规划可采取集中社区商业，以使得商业部分的价值发挥到最大化。引进社区医院，满足业主基本医疗需求引进社区医院，满足业主基本医疗需求配套设施关配套设施关20
148、09年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789128将龙盘山打造成为业主休闲场所将龙盘山打造成为业主休闲场所 项目可与政府联手，将唐王山、龙盘山打造成山体公园，为业主提供业余休闲、锻炼的去处，使之塑造成为项目独一无二的临山休闲优势。 同时，在社区内部增加体育运动场地及设施，如篮球场地、健身器材等。配套设施关：山体公园及社区内运动设施配套设施关：山体公园及社区内运动设施配套设施关配套设施关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费
149、下载 0755-83513598 QQ:69031789129形象展示关：将营销中心打造成为体验式营销的第一站形象展示关：将营销中心打造成为体验式营销的第一站打造章丘市场档次最高的营销中心打造章丘市场档次最高的营销中心 以会所的标准营造山水泉城营销中心，使之成为项目体验式营销的第一站。 在风格造型上，营销中心应凸显山水泉城豪华气派的大盘气势。 在内部空间利用及功能分区安排方面，做到布局合理，功能齐全。 通过咖啡吧、儿童游乐区、放映区等满足业主及其家人多层次的需要。形象展示关形象展示关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07
150、55-83513598 QQ:69031789130形象展示关：展示到位是实现营销目标的基础形象展示关：展示到位是实现营销目标的基础通过样板间展示生活场景通过样板间展示生活场景 分析项目户型，在各面积区间中选取户型，配合主力户型及难点户型，根据不同类型的户型进行装修风格及家具配置设计。示范园林展示到位示范园林展示到位 在靠近营销中心的地块位置打造示范园林。通过示范园林展示，配合营销中心、样板间，将情景式营销展示到位。形象展示关形象展示关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891
151、31工程质量关：施工质量是大盘赖以生存的生命线工程质量关：施工质量是大盘赖以生存的生命线以工法展示体现山水泉城高品质以工法展示体现山水泉城高品质 在营销中心开辟一个区域进行建筑工法、施工用材及验收标准等展示，显示开发公司、监理公司、承建单位为打造精品社区而做出的努力。工程质量关工程质量关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789132物业服务关：物业管理是进行品牌宣传的有力武器物业服务关：物业管理是进行品牌宣传的有力武器通过细节体现高标准物业服务通过细节体现高标准物业服务 营销中
152、心、导示区等物业部门从业人员具备良好的精神风貌及统一的礼仪标准，让到访客户感受到山水泉城提供给未来业主的细致耐心的服务。 通过一期塑造出的高标准物业服务，扩大项目知名度和美誉度，为后期开发奠定良好的口碑。物业服务关物业服务关2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789133工作方向工作方向组成事项组成事项执行方执行方完成节点完成节点规划调整北城后期规划调整道通2009年1月景观规划道通/怡高2009年2月配套跟进教育配套道通/怡高2009年8月商业配套道通/怡高2009年8月医疗配
153、套道通/怡高2009年8月营销展示系统营销中心道通/怡高北城一期认购前1月示范园林区道通/怡高北城一期开盘前2月样板间道通/怡高视工程施工条件定工程质量工法展示道通/怡高北城一期开盘前2月施工验收道通每月至少一次物业服务确定物业公司道通2009年7月山水泉城阶段工作安排山水泉城阶段工作安排2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789134山水泉城南城，作为郊区大盘，应该具备：山水泉城南城，作为郊区大盘，应该具备：优质的教育配套；优质的教育配套；便利的医疗配套；便利的医疗配套；完善的
154、商业配套；完善的商业配套；优良的营销环境。优良的营销环境。为此，项目在前期做了大量工作，其完成状况如何？为此，项目在前期做了大量工作，其完成状况如何？南城配套落实情况南城配套落实情况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789135商业配套（统一银座）未完成餐饮休闲配套等未完成物业管理公司未完成教育配套外部小学、中学联系未完成内部泉韵书堂幼儿园未完成户口问题完成体育设施游泳馆未完成篮球场未完成网球场未完成社区健身设施未完成南城配套落实情况南城配套落实情况2009年房地产营销策划大全
155、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789136内容内容执行情况执行情况样板间未完成工地园林体验未完成蓄养区园林体验区未完成道路包装完成一半商业包装未完成导示牌完成物业体验（保安保洁）完成工法展示区未完成看房车未完成内容内容执行情况执行情况3D(宣传片和虚拟仿真)完成区域沙盘未完成户型沙盘完成户型沙盘复式完成图册完成五证展示完成媒体楼书未做季刊未完成质量蓝皮书未完成户外（乡镇、明水、济南市区）完成道旗完成公益（护泉基金）未做南城配套落实情况南城配套落实情况2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备
156、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789137知名度不等于美誉度。知名度不等于美誉度。强有力的执行力，是山水泉城在章丘市场以及客户之间树立良好大盘形象的保证。通过配套设施工作的不断推进，以及营销展示系统的精彩演和营销策略的配合，弥补此前项目在配套及展示方面存在的不足和缺陷。山水泉城必将以高品质、高形象出现在济南以及章丘房地产市场，当之无愧地成为章丘市场发展的领导者。重在执行：提高山水泉城市场美誉度重在执行：提高山水泉城市场美誉度执行计划总结执行计划总结2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策
157、网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789138汇报结束，谢谢！汇报结束，谢谢！2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789139附件：调研报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789140调查方法和进程调查方法和进程2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07
158、55-83513598 QQ:69031789141调查目的：调查目的：章丘潜在房产需求、消费偏好及区域认识。调查内容调查内容：客户属性；置业关心因素；产品户型价格；区域选择；市场预期等。调查对象：调查对象：章丘市四年以内有购房需求的常住居民以及计划定居章丘的流动人口。调查方法：调查方法：CIT（街头拦截访问）样本规模：样本规模：抽取样本量为200个。抽样方法：抽样方法：性别、年龄配额抽样统计方法：统计方法：SPSS13.0分析方法：分析方法：描述性统计，交叉分析分析调查样本量：调查样本量：发放问卷210份，共收回有效问卷200份，有效率95.23。实地调查进程：实地调查进程：2008年8月1
159、5-18日2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789142被访者个人属性分析被访者个人属性分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789143类别分项比例类别分项比例总样本 意向客户样本总样本 意向客户样本性 别男女48.5%51.5%49.6%50.4%婚姻状况未婚 已婚其它20.5%79.0%0.5%20.1%79.1%0.7%年 龄24岁以下 25-30岁 3
160、1-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51岁以上 15.0%21.0%19.5%16.0%13.5%6.5%8.5%14.4%22.3%20.9%18.7%11.5%6.5%5.8%家庭人口1个2个3个4个5个及以上2.5%10.0%58.0%21.0%8.5%2.2%7.9%58.3%22.3%9.4%学 历初中及以下高中/中专/职高 大专 本科及以上19.0%51.0%18.5%11.5%14.4%54.7%18.7%12.2%职 业个体户私营业主企业管理干部企业普通员工机关事业干部公职人员专业技术人员自由职业者其它24.5%3.0%3.0%39.5%7.5%7.0%1.5
161、%5.5%8.5%23.7%3.6%2.9%42.4%6.5%7.2%2.2%6.5%5.0%家庭年收入2万以下2.1-4万4.1-7万7.1-10万10.1-15万15.1-20万20.1万以上6.5%43.5%27.0%13.0%4.0%2.0%4.0%5.8%41.7%27.3%12.9%5.0%2.2%5.0%居住区域明水老城区新政务区大学园区明水开发区下乡镇济南58.0%7.5%1.5%7.0%23.5%2.5%54.0%9.4%1.4%8.6%24.5%2.2%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83
162、513598 QQ:69031789144由被访者个人属性分析可以看出：由被访者个人属性分析可以看出：章丘购房客户主要居住在明水老城区，下乡镇客户也占了重要比例；学历以中等为主为主，高等教育比例为30%；职业构成以个体业主、企业普通职工为主，公职人员占比约15%，私营业主、企业管理人员、专业技术人员比例偏低；家庭年收入集中在2.1-4万元，4.1-7万元比例也较大；初步分析区域购房意向客户：初步分析区域购房意向客户：25-40岁，中等教育以上，私营业主和企业普通员工，家庭年收入4万元以上，居住在新政务区、明水开发区、下乡镇的被访者同比意向稍强。被访对象与南城成交客户对比分析：被访对象与南城成交
163、客户对比分析：南城成交客户年龄集中在25-45岁，中等学历31%、高等学历61%，家庭年收入5万为多、集中在5-8万，职业以个体户和企业职员为主。客户学历、收入明显比被访对象高。这说明南城客户是高层次的，但百万大盘仅靠这种客户结构能否支持，值得深思！2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789145购房因素分析购房因素分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178914
164、6计划购房时间分析计划购房时间分析 本次调查均为有购房需求群体，在被访者计划购房的时间上，一年以内购房的群体占比13%；一至两年的群体占比26%，两至三年的占到30%，三至四年的占到31%。由此看见未来四年章丘市民对商品房的需求将逐渐放量。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789147购房最关注因素分析购房最关注因素分析 对被访对象购房时所关注的因素排序分析，可以看出环境优美、价格合适、交通便利、户环境优美、价格合适、交通便利、户型合理型合理是选择比较多的因素，分别占比18.6
165、3%、16.84%、11.32%、11.12%；购物买菜方便、子女上学方便也是章丘市民购买住房所关注的重要因素。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789148购房关注周边配套分析购房关注周边配套分析 对被访对象购房时所关注的周边配套排序分析，可以看出商业设施、超市，中小学和医疗机商业设施、超市，中小学和医疗机构构是最受关注的，分别占比28.99%、23.81%和20.66%；休闲娱乐场所也非常受关注，占比11.76%；银行、幼儿园文化设施也是章丘市民购房时所关注的周边配套。20
166、09年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789149购房关注内部配套分析购房关注内部配套分析 对被访对象购房时所关注的内部配套排序分析，可以看出小型超市/便利店和室外小型健身设施是最受关注的，分别占比20.70%和20.34%；诊所/药店也非常受关注，占比17.17%；中心广场和球类运动场分别占比11.52%和11.48%；幼儿园、智能配套也是章丘市民购房时所关注的内部配套。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07
167、55-83513598 QQ:69031789150置业次数分析置业次数分析 对被访对象置业次数分析，49%为首次购房，45.50%为二次购房，5.50%为三次及以上购房；对意向客户置业次数分析，48.20%为首次购房，48.92%为二次购房，2.88%为三次及以上购房。注：被访者单位分房和在乡下自建住房未考虑。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789151置业目的分析置业目的分析 对被访对象购置住宅的目的分析，以改善居住环境改善居住环境为主，占比40.20%；为子女购房和购
168、置婚房为子女购房和购置婚房分别占比22.62%和15.58%，合计38.2%；投资升值占比4.52%；方便工作和生活占比4.02%；其它占比1.42%。而意向客户购置住宅的目的基本与被访客户一致。以上数据说明章丘市民购房改善居住环境和刚性需求并存。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789152计划购房区域分析计划购房区域分析 对被访客户计划购房区域分析，选择明水老城区最明水老城区最多，占比38.20%；其次为新政务区新政务区，占比36.79%；再次为明水开发区，占比18.87
169、%；选择大学园区的较少，仅占比4.71%。以上数据说明项目北城所在新政务区已经成为章丘市民购房重要选择，但是一路之隔的项目南城所在大学园区人气却很差，项目成功销售必须提升价值，并对客户加以引导。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789153产品需求分析产品需求分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789154装修标准分析装修标准分析 被访对象71.50%选择简
170、装，16%选择毛坯，12.50%选择精装，意向客户选择与此基本一致。这说明部分章丘市民有了精装修的意识。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789155建筑类型分析建筑类型分析 对被访对象建筑类型选择分析，大部分选择普通多层建筑，占比56%；小高层选择率为35.50%；高层选择率为6.5%；别墅选择率为2%。意向客户普通多层选择率稍降，为50.36%；小高层选择率稍升，为40.29%。说明意向客户对小高层接受度稍高一些。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料
171、库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789156户型空间结构分析户型空间结构分析 被访对象户型空间结构71.36%选择平层；其次为错层，占比17.59%；复式为7.51%。意向客户错层和复式选择稍升一些，分别为18.12%和9.42%。这说明错层和复式也在一定程度上为章丘市民接受，并且区域意向客户产品选择更趋于多样化。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789157计划购买户型分析计划购买户型分析 被访对象计划购买户型
172、中三室两厅一卫比例最高，为21.50%；两室一厅一卫、两室两厅一卫和三室一厅一卫比例相同，为19.50%；三室两厅两卫比例为15.50%；两室两厅两卫和四室两厅两卫比例较小，分别为3.50%和1%。两室比例合计为42.5%，三室比例合计为56.5%。这说明章丘市民偏好三室户型，章丘市民偏好三室户型，但对于两厅和两卫要求并不高。但对于两厅和两卫要求并不高。区域意向客户偏好与被访对象基本一致。但是两室比例为39.58%，三室比例为58.99%，三室需求更加三室需求更加明显，两厅和两卫的要求也明显提高。明显，两厅和两卫的要求也明显提高。这也更加说明区域意向客户对于居住环境和品质有了进一步提高。 20
173、09年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789158户型面积选择分析户型面积选择分析 分析被访对象需求建筑面积，选择率最高的为91-110平方米，占比平方米，占比42%；其次为111-130平平方米，占比方米，占比26%；再次为71-90平方米，占比24.50%。意向客户对于建筑面积的选择与被访对象基本一致，只是111-130平方米比例稍升。被访对象建筑面积需求与南城来访客户基本一致，但与南城目前户型比例严重不符，这也是南城销售缓慢，以及南城客户层次比被访客户高的重要原因。 2009年房
174、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789159户型面积选择分析户型面积选择分析 家庭年收入与需求建筑面积交叉，家庭年收收入入4万万以以下下，需求面积主要集中在110平平方方米米以以下下；家庭今年收入4万万元元以以上上，需求面积主要集中在91平平方米以上方米以上。 计划购买户型和需求建筑面积交叉，两两室室一一厅厅一一卫卫面积集中在71-90平方米；两两室室两两厅厅一一卫卫面积集中在71-110平方米；两两室室两两厅厅两两卫卫面积集中在91-110平方米；三室户型面积集中在91-130平方米。
175、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789160关注户型因素分析关注户型因素分析 被访对象最关注的户型因素为通通风风良良好好，占比29.29%；全全明明户户型型、南南向向卧卧室室和和大大客客厅厅小小卧卧室室也是非常重要的关注因素，分别占比18.54%、18.20%和12.13%；景观效果和功能房齐全也是章丘市民比较关注的户型因素，分别占比8.50%和8.15%。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8
176、3513598 QQ:69031789161园林景观分析园林景观分析 无论是被访客户还是区域意向客户，园林景观都偏好植被和水景。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789162车位需求分析车位需求分析 对被访对象车位需求数量分析，1个车位占比68.84%，2个车位占比3.52%，不需要车位占比27.64%。对区域意向客户车位需求数量分析，1个车位占比68.84%，2个车位占比3.52%，不需要车位占比27.64%。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货
177、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789163承受能力与预期分析承受能力与预期分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789164计划总价分析计划总价分析 被访对象计划购房总价区间30-34.9万占比最高万占比最高，为35%；其次为35-39.9万，占比18%；再次为25-29.9万，占比16%；40-44.9万和24.9万以下分别为14.50%和13.50%。意向客户总价承受能力与被访客户基本一致。 2009年房地产营销策
178、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789165计划单价分析计划单价分析 被访对象计划购房单价区间以2801-3000元最多，占比44%；其次为2800元以下元以下，占比36%；3001-3300元比例较小，占比14%；3301-3600元和3601-4000元非常比例非常小，为3.50%和2.50%；无人计划4000元以上。区域意向客户计划单价区间比总体被访对象稍有提升。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513
179、598 QQ:69031789166计划单价分析计划单价分析 被访客户中43.50%认为未来章丘房价平稳，32.50%认为小幅增长，3.50%认为大幅增长，14.50%认为下滑。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789167被访对象意向分析被访对象意向分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789168宜居性分析宜居性分析 被访对象中12%认为区域非常适合居住，
180、42.50%认为比较适合居住认为比较适合居住，34%认为一般一般，8%认为比较不适合居住，只有0.50%认为非常不适合居住。同时被访对象反应区域环境好环境好，发展潜力较大，但是教育、商业配套不足配套不足，生活不便，距离单位较远。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789169区域楼盘档次区域楼盘档次 被访对象中44.50%认为区域楼盘为中高档中高档，40%认为中档中档，只有9%认为高档，5.50%认为中低档，1%认为低档。区域意向客户观点与被访客户一致。 2009年房地产营销策
181、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789170购房可能性及购房可能性及单价接受情况单价接受情况 被访对象中12.50%在新政务区购房可能性很大，57%比较可能，25.50%比较不可能，5%比较不可能。可能性很大和比较可能客户认定为区域意向客户，合计为合计为69.5%。 区域意向客户对于区域接受单价以3001-3300元元最最为为集集中中，占比48.20%；其次为3000元元以以下下，占比42.45%；3301-3600元占比7.91%；3601-4000元和4001-4500元比例非常低，均为0.7
182、2%；无人可接受4501元以上。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789171问卷总结分析问卷总结分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789172 被访客户属性分析被访客户属性分析主要居住在明水老城区，下乡镇客户也占了重要比例；学历以中等为主为主；以个体业主、企业普通职工为主，公职人员约15%，私营业主、企业管理人员、专业技术人员比例偏低；家庭年收入集中在2.
183、1-4万元，4.1-7万元比例也较大；被访对象学历、收入中等，职业以个体业主和企业职员为主，大盘开发必须研究这些群体需求。同时学历和收入与南城成交客户形成鲜明对比，值得引起注意。 购房因素分析购房因素分析首次置业和二次置业并重，改善居住环境或为子女购房、购置婚房，项目开发应同时满足舒适性和经济性；区域首选明水老城区，次选新政务区，再次明水开发区；北城已成为章丘购房重要选择，南城缺乏认同感，应考虑注入优质资源，提升优势。关注环境、价格、交通、户型等因素，周边有无商业、中小学、医疗配套，应考虑规划引入各种配套资源。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
184、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789173 承受能力和意向分析承受能力和意向分析 计划购房总价为25-39.9万，特别是30-34.9万。计划购房单价2801-3000元最多。新政务区环境好、潜力大、配套不足，适合居住，宜开发中高档楼盘，接受度为69.5%。区域可接受单价集中在3001-3300元；被访对象看好北城区域，价格预期较低。产品需求分析产品需求分析 两室比例42.5%，三室比例56.5%，偏好三室，对两厅和两卫要求不高；91-110平方米占比42%，111-130平方米占比26%， 71-90平方米占比24.50%；两室一厅一卫面积集中在71-90平方米以下；两室两厅一卫面积集中在71-110平方米；两室两厅两卫面积集中在91-110平方米；三室户型面积集中在91-130平方米。关注户型通风是否良好、是否全明、卧室是否南向，偏好大客厅小卧室；被访对象对于产品需求与项目存在较大差异，应引起高度重视。
