全过程成本控制思路解析集团成本管理部

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1、用心构筑美好生活2024/8/11全过程成本控制模式探讨全过程成本控制模式探讨2008年9月13日集团成本管理部用心构筑美好生活2024/8/12前言 企业的竞争策略总体上分为两大类，包括：成本领先竞争策略和差异化竞争策略，成本领先策略是依靠比竞争对手更低的成本来赢得竞争，如我们熟知的沃尔玛、戴尔电脑和日产汽车等，而差异化竞争策略是凭借自身和竞争对手完全不同的产品和品牌在竞争中占据有利位置，如保时捷汽车等。 对于房地产企业来说，采取差异化竞争意味着创新，意味着与众不同，而在房地产行业一项创新会在很短的时间被很多同行所模仿甚至超越，必须具备持续的创新能力，才能不断地超越自身和竞争对手，而这是非常

2、困难的，因此，对于大多数房地产企业，势必只能采取成本领先的竞争策略，通过成本领先优势来赢得未来激烈的市场竞争。用心构筑美好生活2024/8/13前言 目前，中国房地产市场正逐步走向规范化、透明化，房地产的利润空间也会越来越小。同时，随着国内国际的房地产宏观形势的逐渐转变，各房产企业都在利用这段时期，苦练内功，如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业的内部管理，已逐渐成为各房地产业迫切需要解决的问题。要想从日益激烈的竞争市场中脱颖而出，成本控制便成为关键环节。 现在，我从以下几个方面跟大家共同探讨旭辉集团的全过程成本管控模式。用心构筑美好生活2024/8/14房地产全成本的组成以下

3、成本组成是集团的一级成本科目：以下成本组成是集团的一级成本科目：销售费用销售费用管理费用管理费用财务费用财务费用项目开发成本项目开发成本用心构筑美好生活2024/8/15项目开发成本的组成以下成本组成是集团项目开发成本的二级成本科目：以下成本组成是集团项目开发成本的二级成本科目：建安工程费建安工程费基础设施费基础设施费公建配套设施费公建配套设施费开发间接费开发间接费土地成本土地成本前期工程费前期工程费用心构筑美好生活2024/8/16旭辉集团的成本管理组织构架目前集团成本管理组织管理构架模式：目前集团成本管理组织管理构架模式：用心构筑美好生活2024/8/17集团全过程成本控制模式探讨第一部分

4、投资决策阶段成本控制第二部分规划设计阶段成本控制第三部分第四部分实施阶段成本控制竣工结算阶段成本控制第五部分销售阶段成本控制第六部分运营阶段成本控制用心构筑美好生活2024/8/18集团项目开发主要业务阶段主要工作分解及工作重心用心构筑美好生活2024/8/19集团全过程成本控制模式探讨第一部分投资决策阶段成本控制用心构筑美好生活2024/8/110第一部分 投资决策阶段成本控制 长期以来，大家普遍忽视项目投资决策阶段的成本控制，而往往把项目成本控制的放重点在实施阶段，这种控制思路是本末倒置的。投资决策阶段的成本控制对整个建设项目的成本控制具有纵揽全局纵揽全局的决定性作用。决策阶段项目决策的内

5、容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的每个建设阶段成本的确定与控制是否科学、合理。 据有关资料统计，在项目建设各个阶段中，投资决策阶段对成本影响最大，与设计阶段共同影响项目成本可达到70左右。 此阶段又可分为以下二个阶段：用心构筑美好生活2024/8/111第一部分 投资决策阶段成本控制第二章土地拓展阶段第一章项目定位阶段用心构筑美好生活2024/8/112第一章 土地拓展阶段 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1规划控制指标尽可能的了解清楚相关经济技术指标业务拓展部设计部、工程管理部、法务审计部、成本管理部、营销管理部、财务管理部2大市政配套了解当地的收费情况3周边环境了

6、解有无将来需要投资和处理的污染源、高压线4动拆迁情况了解该宗地是否有动拆迁的不利因素5交通状况了解未来是否需要增加市政交通投资6建安造价水平了解当地造价水平7土地价格根据售价和其他成本，反推土地价格用心构筑美好生活2024/8/113第二章 项目定位阶段 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1项目档次定位结合规划指标、周边环境及成本指标，确定楼盘合理档次集团决策者业务拓展部、营销部、设计部2规划控制指标满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本研发设计部配套部、营销部、设计部3开发产品的最优组合在产品定位阶段，对拟建项目进行多方案的经济和技术比较，选择技术上可行、经济上合理的最优

7、组合方案，编制高质量的项目投资估算，在项目建设中起到控制项目总投资的作用集团决策者、营销部营销部、设计部、成本部、工程部4开发规模根据当地销售市场，充分考虑项目的资金成本，确定合理的开发规模及开发周期项目部工程部、配套部、成本部、财务部用心构筑美好生活2024/8/114集团全过程成本控制模式探讨第二部分规划设计阶段成本控制用心构筑美好生活2024/8/115第二部分 规划设计阶段成本控制 规划设计阶段是目标成本和责任成本的形成阶段，此阶段要做好成本控制，在测算目标成本时，一定要根据项目定位、市场行情、预期售价、合理利润，倒逼目标成本。再保持总目标或主要指标不变的情况下，按照成本科目，逐项细分

8、。 随着设计的逐步深入和细化，各阶段的成本测算也逐步细化和准确，最终形成项目目标成本，经集团批准后形成该项目的最终责任成本。用心构筑美好生活2024/8/116倒逼目标成本原则倒逼目标成本原则1、土地拓展阶段项目投资可行性报告售价-成本=盈利检视项目投资可行性可研阶段估算目可研阶段估算目标成本标成本2、项目策划 项目定位：概念性方案设计售价-盈利=成本检视概念性方案符合投资目标定位阶段细化目定位阶段细化目标成本标成本3、方案设计 确定产品标准检视方案设计 符合上阶段目标方案阶段进一步方案阶段进一步细化目标成本细化目标成本4、初步设计 分部、专业标准检视初步设计 符合上阶段目标目标成本审批目标成

9、本审批5、施工图设计 检视施工图设计符合上阶段目标修正目标成本修正目标成本投资估算投资估算概念性方案概算概念性方案概算方案设计概算方案设计概算初步设计概算初步设计概算施工图预算施工图预算倒逼成本指标倒逼成本指标倒逼目标成本实施过程示意图倒逼目标成本实施过程示意图纠偏及调整建议纠偏及调整建议纠偏及调整建议纠偏及调整建议纠偏及调整建议纠偏及调整建议用心构筑美好生活2024/8/117目标成本测算示范案例 目前各项目提交上来的目标成本测算还不太完善，需进目前各项目提交上来的目标成本测算还不太完善，需进一步改进，现将测算相对较好的格式跟大家简单演示。一步改进，现将测算相对较好的格式跟大家简单演示。1

10、1、长沙项目：、长沙项目：2 2、合肥项目：、合肥项目：3 3、上海二期项目：、上海二期项目：用心构筑美好生活2024/8/118第二部分 规划设计阶段成本控制 在项目做出投资决策后，控制工程造价的关键应在于设计。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。有效控制工程成本要求严密、合理的规划设计。规划设计阶段对成本控制影响巨大，具有“一锤定音一锤定音”的地位和作用：在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 据调查分析，设计费一般只相当于工程费用

11、12左右，而这 12的费用，对工程成本的影响度却是 70左右。由此可见，设计对整个工程建设至关重要。用心构筑美好生活2024/8/119第二部分 规划设计阶段成本控制 设计方案优化常采用价值工程分析法，目的在满足功能或尽可能提高功能的前提下尽可能降低成本，其公式如下： VFC(V-价值系数，F-功能系数，c-成本系数) 作为一种成熟有效的管理方法，价值分析在工程建设中得到广泛运用。 例如，美国1972年对俄亥俄河拦河坝的设计进行价值分析，从功能和成本两个角度综合考虑，提出了新的改进设计方案，在不影响水坝功能的前提下，节约筑坝费用1930万美元。而用于请专家进行价值工程分析的费用只有129万美元

12、 。 此阶段又可分为以下四个方面：用心构筑美好生活2024/8/120第二部分 规划设计阶段成本控制第二章概念设计阶段第一章方案设计阶段第三章第四章扩初设计阶段施工图设计阶段（包括专业设计）用心构筑美好生活2024/8/121第一章 概念设计阶段 概念设计阶段与项目定位阶段基本一致。根据项目定位阶段确定的项目档次、产品组合，进行概念设计，明确项目基本的设计指标和设计参数。 此阶段的成本控制详见前页项目定位阶段的成本控制用心构筑美好生活2024/8/122第二章 方案设计阶段 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1设计单位的选择通过考察、调研，选择合适的设计单位研发设计部集团高层、工程部

13、、项目部详见设计流程文件2设计师的选择审查设计作品，进行设计文稿考评，确定优秀的设计师研发设计部设计院、工程部详见设计流程文件3设计监理通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反过来，也促使设计单位改善管理，优化结构，提高水平，真正做到“量体裁衣”。监理单位集团高层、工程部、项目部无4限额设计按结构的部位或功能的不同，将资金错分为若干单元，设计人员根据限制的额度进行设计。如限额钢筋*kg/m2、砼*m3/m2、砌体*m3/m2等设计院设计部、成本部、工程部、项目部详见设计流程文件用心构筑美好生活2024/8/123第二章 方案设计阶段 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持

14、文件5标准化设计制定一系列的设计标准，合理利用资源。设计院设计部、工程部、配套部、成本部6多方案比较根据规划指标和项目定位，编制多种设计方案以备评选。研发设计部设计部、工程部、配套部、成本部详见设计流程文件7方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。相关专家工程部、项目部、设计部、配套部、成本部8部品部件清单按照统一的文件格式，编制部品部件清单，明确主要材料和设备的档次研发设计部工程部、项目部、配套部、成本部9设计概算根据方案设计文件和部品部件清单，编制方案阶段的设计概算成本部设计部、工程部、配套部、财务部用心构筑美好生活2024/

15、8/124第三章 扩初设计阶段 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1扩初设计要求落实方案审批意见，对报批设计进一步调整和优化，明确扩初设计深度研发设计部工程部、项目部详见设计流程文件2限额设计按照方案阶段的控制指标，进行限额设计，进一步优化钢筋、砼、砌体等含量研发设计部成本部、工程部、项目部详见设计流程文件3扩初图纸评审组成评审委员会，对扩初图纸进行评审、确定，根据评审结果及时修订。相关专家工程部、项目部、设计部、配套部、成本部详见设计流程文件4逐步细化部品部件清单随着设计逐步深入，部品部件清单也逐步细化和明确。研发设计部工程部、项目部、配套部、成本部5目标成本的报批根据扩初设计方案

16、和部品部件清单、实体研究、环境方案等因素，编制扩初阶段的目标成本，报董事长审批后作为责任成本。成本部设计部、工程部、配套部、财务部用心构筑美好生活2024/8/125第四章 施工图设计阶段（包括专业设计） 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1设计单位的选择通过考察、调研，选择合适的施工图设计单位研发设计部集团高层、工程部、项目部详见设计流程文件2施工图设计（专业设计）要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求（专业设计要求）研发设计部设计部、工程部、项目部详见设计流程文件3限额设计根据扩初阶段的设计成果、建筑物的结构要求和功能需求，进一

17、步优化限额设计，确保钢筋*kg/m2、砼*m3/m2、砌体*m3/m2等含量合理研发设计部设计部、成本部、工程部、项目部详见设计流程文件4标准化设计按照标准图集、常规做法，进一步推广设计标准化研发设计部设计部、工程部、配套部、成本部详见设计流程文件用心构筑美好生活2024/8/126第四章 施工图设计阶段（包括专业设计） 5施工图纸评审建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，评审委员会应严格审核。相关专家工程部、项目部、设计部、配套部、成本部详见设计流程文件6部品部件清单确定正式的部品部件清单，为投标报价创造条件研发设计部工程部、项目部、配套部、成

18、本部详见设计流程文件7办理报建手续政府部门报批费，按政府有关政策交纳。配套部工程部、项目部、设计部详见工程流程文件8修正目标成本根据施工图纸要求及总包招标结果，修正目标成本。成本部设计部、工程部、项目部、配套部、财务部9面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合研发设计部工程部、项目部、配套部无用心构筑美好生活2024/8/127旭辉集团全过程成本控制模式探讨第三部分实施阶段成本控制用心构筑美好生活2024/8/128第三部分 实施阶段成本控制 实施阶段是成本动态管理阶段。 实施阶段是项目目标成本逐步落实的阶段，虽然在整个项目开发过程中，实施阶段不是影响成本控制最关键的阶段，但也是非常重要的阶

19、段，是成本控制最繁琐的阶段。此阶段的成本控制好坏不仅仅影响到项目的预期利润，还影响到项目的产品质量、销售回款、客户口碑，严重的还会影响到企业的形象。例如苏州项目。 此阶段影响项目成本控制在1020左右。 用心构筑美好生活2024/8/129实施阶段的动态成本的组成动态成本未结算合同动态成本未结算合同 + + 已结算合同已结算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待发生成本待发生成本调整成本调整成本调整成本调整成本+ +目标成本目标成本目标成本目标成本= =动态成本动态成本动态成本动态成本 被动调整（过去）被动调整（过去）被动调整（过去）被动调整（过去） 主动调整（未来）主动调整（未来

20、）主动调整（未来）主动调整（未来）已发生成本已发生成本已发生成本已发生成本待发生成本待发生成本待发生成本待发生成本合同性成本合同性成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本未结算成本未结算成本签约签约签约签约金额金额金额金额过程过程过程过程变更变更变更变更签证签证签证签证结算结算结算结算调整调整调整调整签约签约签约签约金额金额金额金额过程过程过程过程变更变更变更变更签证签证签证签证结算结算结算结算调整调整调整调整用心构筑美好生活2024/8/130 实施阶段的动态成本管理要求动动态态成成本本管管理理要要求

21、求即时记录即时记录 决策、合同、变更决策、合同、变更 、结算、结算系统分解系统分解 各科目、各部门各科目、各部门动态预测动态预测 待发生成本、预计未来待发生成本、预计未来复审核对复审核对 成本与项目、成本与财务定期核对成本与项目、成本与财务定期核对及时通报及时通报 公司领导层、相关部门公司领导层、相关部门 领导决策领导决策 公司领导层公司领导层总结反馈总结反馈 相关部门用心构筑美好生活2024/8/131第三部分 实施阶段成本控制第二章招投标阶段第一章施工阶段用心构筑美好生活2024/8/132第一章 招投标阶段 招标阶段是工程实施的前期准备阶段，招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销

22、售等多个部门的实际运作，严格执行集团制定的招投标制度流程。 此阶段与前阶段制定的目标成本进行对比，若超过了目标成本5以上，应该慎重考虑定标结果，必要时要修改设计。 个人的职业素养也是此阶段影响成本的因素之一。 此阶段影响成本约占510左右。用心构筑美好生活2024/8/133第一章 招投标阶段 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1供应商考察不但要考察该单位的履约能力、诚心度、财务状况，还要考察实际承包人的综合实力，劳务队伍来源等，选择合适供应商工程部设计部、项目部、配套部、成本部详见工程部相关文件2确定供应商入围单位建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，严格执行授权规定

23、工程部集团高层、项目部详见工程部相关文件3编制招标计划总包招标前2个月编制项目招标计划，并及时修正成本部设计部、工程部、配套部、成本部4招标方式（招标、议标、直接委托）的选择根据授权，选择合适的招标方式成本部集团高层、项目部5编制招标文件及合同文件评审时关注承包范围、承包方式、质量、工期、付款方式、结算方式、保修方式。验收标准及双方责权利界定经办部门招投标小组6发标、答疑、开标严格执行招标流程文件成本部招投标小组用心构筑美好生活2024/8/134第一章 招投标阶段 7总包工程的承包范围、工程量清单和配合费清单在总包招标及合同文件中明确总包承包范围，避免合同争议成本部设计部、工程部、配套部8甲

24、方指定分包项目的确定在总包招标及合同文件中明确甲方指定分包项目清单成本部设计部、工程部、项目部、配套部9甲供材项目的确定在总包招标及合同文件中明确甲供材清单成本部设计部、工程部、项目部、配套部10询标和评标对各投标文件进行深入分析，成本部评商务标，工程部评技术标成本部/工程部招投标小组用心构筑美好生活2024/8/135第一章 招投标阶段 11定标召开定标会议，集体表决定标，合理低价中标招标小组招投标小组12费率招标与清单招标因条件限制，可以采用费率招标，只要条件具备，优先选择清单招标成本部招投标小组13标准化编制统一的标准化合同模板，提高效率，一定程度上规避法律风险成本部设计部、工程部、项目

25、部、配套部、财务部14动态成本管理实行动态管理，中标金额大于目标成本一定范围之外，应重新审查招标结果的合理性成本部设计部、工程部、项目部、配套部、财务部15资料报备合同签订后7天内及时报备成本部/用心构筑美好生活2024/8/136第二章 施工阶段 施工阶段特点是工作量大，时间跨度大，管理程序复杂，交叉工序较多，涉及的控制部门最多，涉及的控制人员也最多，直接决定了该阶段是项目成本控制的难点阶段之一。 该阶段主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程

26、序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作 。 此阶段影响成本约占510左右。用心构筑美好生活2024/8/137施工阶段成本控制应处理好三者关系成本成本进度进度质量质量用心构筑美好生活2024/8/138第二章 施工阶段 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1施工组织设计评审工程部/项目部牵头，组织各相关部门对总包及各专业工程的施工组织设计或方案、措施进行评审，在保证施工质量和安全、进度等要求的情况下，尽力优化，节约成本，多专业互审互签，避免过程签证工程部/项目部设计部、配套部、成本部、监理详见工程部相关文件2施工图纸会审加强图纸会审，解决设计失误、各工种间

27、交叉矛盾及施工图不详等问题，将错误消灭在施工之前，以减少变更设计乃至消灭签证设计部/项目部工程部、配套部、成本部、监理详见设计部相关文件3设计变更必须遵循“先算后变”的原则，变更前费用预估；变更单的审核；跟踪变更实施情况；变更后及时核算。设计部工程部、项目部、配套部、成本部4现场签证签证必须遵循“先算后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证，签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认，签证及时性、签证的反馈。项目部工程部、配套部、成本部用心构筑美好生活2024/8/139第二章 施工阶段 5总包配合总包招标时确定配合费报价清单，

28、明确总包与分包工作界面，配合费包干使用，不管分项子目和金额有无变化，均不得调整。现场做好配合协调工作。项目部工程部、配套部、成本部6材料检验招标前确定材料清单，做好材料封样，招标后编制材料进场计划，现场做好材料验收项目部工程部、配套部、成本部详见工程部相关文件7工程款的支付严格执行合同条款，按进度付款，多层次多角度审核工程进度，根据情况由不同级别人员最终审批成本部招投标小组8 8动态成本管理实行动态管理，将过程中发生的设计变更和现场签证及时评审、汇总，及时反映到项目动态成本控制表中，及时预警成本部设计部、工程部、项目部9目标成本的修订施工过程中，经审核同意增加的成本，应及时对目标成本进行修订成

29、本部设计部、工程部、项目部用心构筑美好生活2024/8/140第二章 施工阶段 10新材料、新工艺的运用工程部牵头组织各部门进行评审和论证新材料、新工艺运用的合理性及经济性，造价合理的可以运用。工程部项目部、设计部配套部、成本部详见工程部相关文件11隐蔽验收对于基础、结构等影响成本较大的部位进行重点隐蔽验收，保留相关记录，结算时备查项目部设计部、工程部详见工程部相关文件用心构筑美好生活2024/8/141旭辉集团全过程成本控制模式探讨第四部分竣工结算阶段成本控制用心构筑美好生活2024/8/142第四部分 竣工结算阶段成本控制 这一阶段的投资控制是整个项目成本控制的最后阶段，也是非常重要的阶段

30、。 加强预算队伍建设，把好预算人员素质关；查工程量的真实准确性，把好工程量计算关；查定额编号、工程项目名称及规格，把好定额套用审核关；查材料单价，把好材料费用审核关；严把现场签证审核关；查取费标准的合理性，把好取费标准审核关。 核查清单报价中工程量的准确性，变更签证的合理性，及时办理竣工结算。 合理利用外部资源（造价咨询公司）进行结算审计 。 此阶段影响成本约占510左右。 用心构筑美好生活2024/8/143第四部分 竣工结算阶段成本控制 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1竣工验收工程部/项目部牵头，组织各相关部门对工程进行竣工验收工程部/项目部设计部、配套部、设计院、监理详见工

31、程部相关文件2竣工图纸结算按照竣工图纸进行结算核对，包括所有子项、结算单价、图示工程量特别是钢筋工程量，必要时要到现场进行核实成本部设计部、工程部、项目部、配套部3设计变更和现场签证费用的审核对施工过程中增加费用进行核对、规类汇总成本部设计部、工程部、项目部、配套部用心构筑美好生活2024/8/144第四部分 竣工结算阶段成本控制 4违约与索赔按照合同条款规定，对乙方履约过程中提出的工期、质量的索赔文件进行审核，对造成重大停、窝工且有确切依据的停、窝工费用进行计算成本部设计部、工程部、项目部、配套部5造价咨询审计利用外部资源，对乙方报送的结算报告进行审计，必要时，按照集团的授权进行复审成本部设

32、计部、工程部、项目部、配套部6项目后评估工程竣工后3个月内完成项目后评估，分从项目定位、设计、成本、现场施工、销售、运营等方面分析。参与部门集团分管领导7数据库成本部收集和整理结算数据，归结到成本数据库，指导其他项目的土地拓展或招标定标成本部设计部、工程部、项目部、配套部用心构筑美好生活2024/8/145旭辉集团全过程成本控制模式探讨第五部分销售阶段成本控制用心构筑美好生活2024/8/146营销阶段成本管理营销成本营销成本广告费广告费推广费推广费售楼处费用售楼处费用样板区包装费样板区包装费营销成本主要指在项目销售过程中形成的种类费用，主要有：样板房装修费样板房装修费其他费用其他费用用心构筑

33、美好生活2024/8/147第五部分 销售阶段成本控制 销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。 房地产项目销售阶段的成本控制主要是针对销售费用支出，其主要部分一般为房地产销售广告费用支出。控制销售成本的关键取决于销售策划及广告费用的支出，应根据项目规模大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。此外，利用网络开展房地产营销是降低销售成本的有效手段。 一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售价格的2一4，对房地产开发利润的高低有直接影响。用心构筑美好生活2024/8/

34、148第五部分 销售阶段成本控制 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1营销方案征求各方面意见，按审批流程操作，确定费用目标总额，根据各种相关因素确定具体计划和费用营销部集团分管领导详见营销部相关文件2营销现场费用从现场销售人工费用、现场销售器具费、销售模型费用、宣传资料及礼品费、展销费等方面控制营销部项目部详见营销部相关文件3样板段制定合理的样板区域，在确保样板区效果的基础上，进行样板区成本控制项目部/营销部设计部、工程部详见营销部相关文件用心构筑美好生活2024/8/149第五部分 销售阶段成本控制 4样板房首先制定样板房档次定位，明确设计标准和装修标准，按程序进行招投标确定合理施

35、工单位和供货单位，控制设计修改，做好样板房材料回收、保管和再利用设计部/营销部工程部、项目部、配套部详见营销部相关文件5销售回款制定合理的销售折扣点、回款周期营销部财务部详见营销部相关文件6客户交房明确交房日期、保修期限营销部项目部详见营销部相关文件7其他处理好与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）营销部相关部门详见营销部相关文件用心构筑美好生活2024/8/150旭辉集团全过程成本控制模式探讨第六部分运营阶段成本控制用心构筑美好生活2024/8/151第六部分 运营阶段成本控制 这个阶段随着市场竞争的加剧，越来越变为房地产开发公司的“延续和潜力股”，很多精明的房地产商也都

36、看到了这一点，但是物业管理(运营管理)阶段，一次性投资已经完成，在此阶段的工作主要是建立一个高效的物业经营组织，降低运营管理成本，增加物业管理效益。同时该阶段的成本高低同房子的质量是分不开的，这也是前期质量成本的一个延续。 各部门相互配合，因产品存在重大质量问题导致物业管理无法运行，物业公司应将问题及时上报房产公司，对第三方采取必要的措施将损失减少到最低。 运营阶段对成本控制的影响是长期的，无法用具体的数据比例来界定。用心构筑美好生活2024/8/152第六部分 运营阶段成本控制 序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1公建配套的维护成本前期设计时，对影响后期运营成本的园林景观绿化、水景

37、、室外灯具、安保门禁系统等进行优化和评估，降低运营成本物业公司项目部详见物业管理文件2经营性物业的运营成本康乐中心、幼儿园、小区班车、停车场等制定委托物业经营协议物业公司/详见物业管理文件3工程保修前期设计和施工质量直接影响后期的保修成本支出物业公司项目部详见物业管理文件4其他处理好与运营相关的其他费用物业公司相关部门详见物业管理文件用心构筑美好生活2024/8/153成本控制的信息化管理（旭辉的ERP系统）成本信息化成本信息化招投标与合同管理招投标与合同管理目标成本管理目标成本管理日常业务管理日常业务管理知识管理知识管理供应商管理招投标管理合同管理目标成本的形成成本动态管理成本后评估管理付款

38、管理资金计划成本月报数据库案例总结专业网站课程培训用心构筑美好生活2024/8/154房地产成本管理的未来发展方向全员参与全员参与重心前移重心前移方案优化方案优化管理创新管理创新需永久关注需永久关注用心构筑美好生活2024/8/155房地产成本管理的未来发展方向1 1、高素质的综合管理人才为依托；、高素质的综合管理人才为依托；2 2、以完备、系统的数据库为支撑；、以完备、系统的数据库为支撑；3 3、高度的信息化为管理工具；、高度的信息化为管理工具；4 4、全面规范的标准化为基础；、全面规范的标准化为基础；5 5、以前期控制为重点；、以前期控制为重点；6 6、以创造价值为导向；、以创造价值为导向；用心构筑美好生活2024/8/156结束语 成本控制工作，是一个系统工程，需要全员参与，全方位管理，全过程控制。 从我做起，从点滴小事做起，将成本控制意识深入人心，旭辉集团一定能真正做好成本控制工作。