福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报.ppt

《福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报.ppt（87页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、2007-4-5福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报前期策划提报提报简要提报简要p 淮安城市概况p 淮安房地产现状与特征p 水渡口板块分析 p 淮安商业及办公市场分析 p 项目研判与定位 p 项目产品开发建议 p 营销推广策略 p 淮安城市概况淮安城市概况淮安城市概况淮安城市概况淮安，用什么让我们爱上你？淮安，用什么让我们爱上你？幅原辽阔，人杰地灵历史悠久，文化之乡运河之都，九省通衢民风淳朴，礼仪之乡淮安城市概况淮安城市概况苏北大地上，新兴的工业城市苏北大地上，新兴的工业城市经济持续快速增长,经济结构进一步优化。 固定资产投资快速增长 消费市场稳中趋旺 居民生活水平稳步提高 淮安城市概况淮安城

2、市概况近期宏观政策土地增值税清算央行上调存、贷款利率物权法即将颁布p 淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征 淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达淮安房地产开发投资增长较快，两年内涨幅高达100%100% 房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到470048470048万元，同比去年增长万元，同比去年增长34.29%34.29%淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征 房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力 06年，全市完成房地产开发施工

3、面积641万,同比增长54.46%,新开工面积376万 ,同比增长75.7%,竣工面积230万,同比增长11.65%;市区完成施工面积469万 ,同比增长53.77%,新开工面积271万 ,同比增长63.25%,竣工面积181万 ,同比增长25.69%。房地产房地产商业营业用房商业营业用房住房住房其中其中保障性住房保障性住房普通商品住房普通商品住房别墅别墅新开工面积新开工面积375.6/270.8775.5/46.94316.79/235.62113.29/109.87199.32/121.574.18/4.18在建施工面在建施工面积积641.04/469.2836.52/18.33540.5

4、2/401.25167.33/158.46363.6/236.869.59/9.53竣工面积竣工面积230.21/180.8137.11/29.48186.64/146.5446.98/41.33139.66/105.210/0空置面积空置面积6.07/3.65.04/2.580/00/00/00/0淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征 市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在2.5:12.5:1左右左右，后期市场上市量巨大，未来市场竞争激烈后期市场上市量巨大，未来市场竞争激烈。淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征 供销比逐年下降，普通商

5、品住房销售旺盛，市场产品以多供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主层住宅为主 市区06年在售的50余家楼盘中，除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。 淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征120 120 左右三房最受市场欢迎左右三房最受市场欢迎 20062006年淮安市区年淮安市区( (含楚州区含楚州区) )商品房供需情况商品房供需情况( (单位单位: :套套)()(以下数据来自淮安市房管局以下数据来自淮安市房管局) )供需总供需总量量( (套套) )6060以以下下60-8060-8080-9080-9090-10090-1001

6、00-120100-120120-144120-144144-180144-180180180以以上上20062006年供应年供应总量总量1108111081172,占总量的1.55%218,占总量的1.97%1752,占总量15.81%694，占总量的6.26%3306,占总量的29.83%3558,占总量的32.11%923,占总量的8.33%458,占总量的4.13%20062006年销售年销售总量总量88508850161,占总量的1.82%196,占总量的2.21%1686,占总量19.05%681,占总量的7.69%2734,占总量30.89%2483,占总量28.06%654,占

7、总量7.39%255,占总量的2.88%供需比供需比1.25:11.25:11.07:11.07:11.11:11.11:11.04:11.04:11.02:11.02:11.21:11.21:11.43:11.43:11.41:11.41:11.80:11.80:1淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征普通商品住房销售价格平稳上涨普通商品住房销售价格平稳上涨 2006年12月份，全市普通商品住房平均价格为2033元/平米，价格同比增长17.72%；市区普通商品住房平均价格为2362元/平米，价格同比上涨10.52%;主城区(含清河区、清浦区、开发区)平均价格为2595元/平米，价格同比上涨

8、9.75%。 淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土不同区域人群购买倾向性较严重不同区域人群购买倾向性较严重, ,各板各板块购买块购买群体划分比群体划分比较较明确明确房地产开发市场以外地开发商为主房地产开发市场以外地开发商为主, ,缺少品牌发商缺少品牌发商 ,行业整体水平不行业整体水平不高高产品缺少创新性，同质化严重产品缺少创新性，同质化严重换房需求，在购买需求所占比例较大换房需求，在购买需求所

9、占比例较大淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征土地市场研究土地市场研究土地出让市场良好土地出让市场良好, ,以住宅用地为主以住宅用地为主住宅用地容积率普遍较高住宅用地容积率普遍较高住宅用地价格屡创新高住宅用地价格屡创新高出让土地以出让土地以, ,清河区和开发区为主清河区和开发区为主p 水渡口板块分析水渡口板块分析水渡口板块分析水渡口板块分析市场现状及特征市场现状及特征销售价格上涨快速销售价格上涨快速 板块内大盘林立板块内大盘林立项目整体水平较高，产品类型丰富项目整体水平较高，产品类型丰富 产品主力户型以产品主力户型以120平米左右三房为主平米左右三房为主板块内各楼盘均拥有一定的景观资源板块

10、内各楼盘均拥有一定的景观资源水渡口板块分析水渡口板块分析未来发展趋势未来发展趋势住宅上市量巨大，市场竞争激烈住宅上市量巨大，市场竞争激烈住宅产品类型以小高层、高层为主住宅产品类型以小高层、高层为主高品质项目将陆续涌现高品质项目将陆续涌现淮安普通住宅价格风向标淮安普通住宅价格风向标CLD呼之欲出呼之欲出水渡口板块分析水渡口板块分析越河越河地块地块占地面积约占地面积约410亩亩 容积率：不大于容积率：不大于2.2 成交价格成交价格:5.96亿亿 楼面价：楼面价：993元元 水渡口板块分析水渡口板块分析已售各竞争对手市场形象分析及营销手法已售各竞争对手市场形象分析及营销手法淮海第一城淮海第一城淮安人

11、心中最佳的居所淮安人心中最佳的居所 河畔花城河畔花城淮安人心中最具性价比的楼盘淮安人心中最具性价比的楼盘香格里拉香格里拉淮安人最期待的住宅淮安人最期待的住宅 盛世名盛世名门门名校、水岸、多名校、水岸、多层层，物以稀，物以稀为贵为贵 水渡口板块分析水渡口板块分析本项目客户调研分析本项目客户调研分析 水渡口板块分析水渡口板块分析本项目产品客户调研分析本项目产品客户调研分析 水渡口板块分析水渡口板块分析对本项目住宅物业思考对本项目住宅物业思考1 1）产品方面）产品方面 建议采用新古典主义建筑风格建议采用新古典主义建筑风格 房型设计以房型设计以100130平米三房为主，在设计过程中充分考虑舒适性平米三

12、房为主，在设计过程中充分考虑舒适性 在条件允许下，建议本案增加多层和低层物业在条件允许下，建议本案增加多层和低层物业 2 2）配套方面）配套方面 建议本案配置高品质会所。建议本案配置高品质会所。 建议本案配置高规格幼儿园、中小学。建议本案配置高规格幼儿园、中小学。 建议本案以配套为核心竞争力，以学区优势吸引消费群体，最大化赢取市场份额。建议本案以配套为核心竞争力，以学区优势吸引消费群体，最大化赢取市场份额。3 3）价格方面）价格方面 建议本案以建议本案以3000-35003000-3500元元/ /平米的价格区间入市，迎合市场对本项目价格预期，从而为本案实现快速平米的价格区间入市，迎合市场对本

13、项目价格预期，从而为本案实现快速去化、占领市场、迅速回笼资金提供保障。去化、占领市场、迅速回笼资金提供保障。 4 4）项目尽可能早上市，占领先机，赢得市场）项目尽可能早上市，占领先机，赢得市场 p 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析 淮安商业现状淮安商业现状宏观宏观淮安整体商业环境良好淮安整体商业环境良好专业市场竞争激烈专业市场竞争激烈 招商工作未受重视招商工作未受重视 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安商业现状淮安商业现状微观微观商业主要集中在商业主要集中在淮海淮海广场周边广场周边 市场购买力相对有限市场购买力相对有限 百货

14、业依然占主导地位百货业依然占主导地位餐饮、娱乐等业态经营状况良好餐饮、娱乐等业态经营状况良好 属于典型的属于典型的“中心中心”消费型消费型 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析 淮安淮安商圈分析商圈分析 第一商圈：淮海广场商圈第一商圈：淮海广场商圈 第二商圈：汽车站商圈第二商圈：汽车站商圈 第三商圈：楚州漕运广场商圈第三商圈：楚州漕运广场商圈 第四商圈：淮阴黄河广场第四商圈：淮阴黄河广场小营广场商圈小营广场商圈 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析 淮安市商业环境特点分析淮安市商业环境特点分析 商业企业不具备高的技术含量，容易模仿商业企业不具备高的技术含量，容易模仿 淮安淮安“

15、一主、七区、五镇一主、七区、五镇”商业格局即将形成商业格局即将形成 商业从业人员不断增加商业从业人员不断增加 商铺投资商铺投资回报率较小回报率较小淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安商业市场未来走势淮安商业市场未来走势 未来几年内淮海商圈的中心地位不会改变未来几年内淮海商圈的中心地位不会改变 “合争合争”必将成为商业发展的一种趋势必将成为商业发展的一种趋势 “淮海战役淮海战役”的商业大战已是箭在弦上的商业大战已是箭在弦上街铺市场前景堪忧街铺市场前景堪忧未来还将属于典型的未来还将属于典型的“中心中心”消费型消费型 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安商业市场所缺乏的业态淮

16、安商业市场所缺乏的业态 高档娱乐休闲业态高档娱乐休闲业态高档家居业态高档家居业态 游乐业态游乐业态 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析项目区域商业现状项目区域商业现状区域内缺乏辐射周边的大型商业中心区域内缺乏辐射周边的大型商业中心开开发发区深圳小区北区深圳小区北侧侧商商业业相相对较对较成熟成熟，但商业档次较低，但商业档次较低区域区域内内现现有有大型大型商商业业基本都是基本都是专业专业市市场场（汽配市场）汽配市场） 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析对本项目商业物业思考对本项目商业物业思考 项目商业需从经营的角度进行市场定位项目商业需从经营的角度进行市场定位 现阶段区域内缺乏

17、现阶段区域内缺乏“引擎式引擎式”区域商业中心区域商业中心 用大体量商用大体量商业业聚集人气，人气就是商机聚集人气，人气就是商机 形成改形成改变变城市商城市商业业格局的大型商格局的大型商业业广广场场 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安办公类市场物业分析淮安办公类市场物业分析 纯办公物业较少，多以商住两用楼替代写字楼纯办公物业较少，多以商住两用楼替代写字楼 写字楼租金较低，但仍远远高于普通住宅租金写字楼租金较低，但仍远远高于普通住宅租金纯办公物业，物业管理水平较低，制约用户选纯办公物业，物业管理水平较低，制约用户选市区小户型公寓项目多定位于办公市区小户型公寓项目多定位于办公SOHOS

18、OHO类产品受市场追捧类产品受市场追捧 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析 淮安在售、即将销售办公类物业淮安在售、即将销售办公类物业项目名称项目名称开发商开发商总建筑面积总建筑面积SOHOSOHO公寓面积公寓面积户型面积户型面积销售均销售均价价同区域普通住宅价格同区域普通住宅价格金马广场金马广场金马置业663万平米663万平米（473套）40-70平米50004000金樽国际金樽国际中申置业5万平米2.5万平米左右（447套）50-77平米预计40003300上城上城中鑫置业62万平米2.9万平米左右（282套左右）55-100平米预计45003600新世纪豪园新世纪豪园新世纪集团9

19、万平米左右4万平米左右（810套）48-66平米预计42003500淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析规划项目盘点规划项目盘点 项目名称项目名称开发商开发商总建筑面积总建筑面积办公面积办公面积位置位置淮海第一城淮海第一城华立曙光40万平米4万平米淮海东路与交通路交汇处河畔花城河畔花城金太阳42万平米4.5万平米左右解放东路111号，本项目南侧金旺角广场金旺角广场/规划38层/和平路淮海大厦淮海大厦/规划28层/淮海南路淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安在售、即将销售办公物业定位及主要客群淮安在售、即将销售办公物业定位及主要客群 项目名称项目名称物业定位物业定位主要客群主

20、要客群上城上城5A级办公楼自由创业者、成长型企业、中、小型公司金马广场金马广场市中心绝版酒店式公寓成长型企业、投资客新世纪豪园新世纪豪园精装修酒店式公寓投资者金樽国际金樽国际SOHO型公寓，挑高4.8米,买一层得两层投资者、首次置业的年轻人淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析 对本项目中办公物业思考对本项目中办公物业思考 本本项项目目区区位位优优势势比比较较明明显显，处处于于CBDCBD核核心心区区域域, ,未未来来周周边边商商务务、金金融融氛氛围围浓浓郁郁，相比其他楼盘具有一定优势。相比其他楼盘具有一定优势。 本本项项目目办办公公物物业业，通通过过后后期期产产品品的的合合理理设设计计

21、，必必将将成成为为淮淮安安办办公公类类物物业业市市场的一大亮点。场的一大亮点。 本本项项目目在在考考虑虑办办公公类类物物业业产产品品时时，可可借借鉴鉴目目前前淮淮安安较较受受欢欢迎迎的的产产品品类类型型，即即SOHOSOHO型小公寓。既能办公又适合居住，型小公寓。既能办公又适合居住，减小市场抗性，保证产品销售。减小市场抗性，保证产品销售。 本项目办公类物业应控制面积，从而控制总价，满足普通投资者投资需要本项目办公类物业应控制面积，从而控制总价，满足普通投资者投资需要。 淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析淮安住宅项目停车位市场淮安住宅项目停车位市场部分住宅项目地下停车位（库）概况表部分

22、住宅项目地下停车位（库）概况表项目名称项目名称天山华天山华庭庭新淮中新淮中浦东花园浦东花园南洋花园南洋花园淮海花淮海花园园嘉润苑嘉润苑淮海第一城淮海第一城车位（库）性车位（库）性质质出租对外销售出租对外销售对外销售对外销售售卖价格（元）售卖价格（元）8万/个6万/个6万/个8.8万/个租金情况租金情况160元/月180元/每月200元/月淮安商业及办公市场分析淮安商业及办公市场分析对本项目停车位建议对本项目停车位建议 建议本项目车位以租、卖结合建议本项目车位以租、卖结合 低层住宅车库建议采用赠送方式，提高产品附加值低层住宅车库建议采用赠送方式，提高产品附加值 在产品设计时可考虑结合半地下车位（

23、库）设计阳光停车场在产品设计时可考虑结合半地下车位（库）设计阳光停车场花园停车场等，既不浪费土地又可增加产品价值花园停车场等，既不浪费土地又可增加产品价值 可考虑结合项目对翔宇大道、解放东路的退让，做路面停车可考虑结合项目对翔宇大道、解放东路的退让，做路面停车场。节省项目用地。场。节省项目用地。p 项目研判与定位项目研判与定位 项目项目SWOT分析分析项目体量较大，具有规模优势 区域地理位置决定了项目未来的标杆地位 项目紧临里运河，景观资源丰富 地块规整拆迁量较小便于开发 项目内部教育配套的建设成为项目的竞争优势 开发商具有丰富的开发经验,资本实力雄厚优势优势 :项目项目SWOT分析分析劣势劣

24、势: 项目的规划指标限制，使项目前期入市存在市场风险 项目体量过大开发周期较长对于企业资金提出了严峻的考验 目前周边居民整体素质不高，影响了项目整体形象 项目项目SWOT分析分析机会机会: 淮安经济发展势头良好，未来几年城市的购买力和购房需求将会有大幅提升 项目内部的商业将成为项目开发的突破点 项目项目SWOT分析分析威威胁胁: 去年土地的集中上市将造成今明两年供应量剧增区域供应量巨大市场竞争激烈同区域同类型项目的威胁 缺乏绝对的优势，反而威胁较严重。缺乏绝对的优势，反而威胁较严重。项目核心价值发现项目核心价值发现 区位价值区位价值规模价值规模价值景观价值景观价值配套价值配套价值企业品牌企业品

25、牌项目定位推导项目定位推导原则原则战战略略导导向向资资源源导导向向 创创新新导导向向 突破性思考突破性思考 整整盘盘化化谋谋略略 差异化定位差异化定位 精精细细化化执执行行专业专业化运化运营营 定位定位导导向原向原则则：思考方向：思考方向：项目定位推导项目定位推导开发背景分析开发背景分析市场大势：市场大势： 在今年及明年市场供应量如此巨大的情况下，如何保证项目顺利销售？ 以快速走量为原则以快速走量为原则 项目定位推导项目定位推导开发背景分析开发背景分析区域竞争：区域竞争： 同区域大盘云集，品牌开发商云集。特别是北侧两相似地块与本案形成直接竞争。 如何突围成为关键如何突围成为关键 ？北侧两地块开

26、发进度与项目接近，在市场需求量有限的情况下，谁最先抢得客户就赢得了先机。 加快开加快开发进发进度度 河畔花城由于土地成本的优势在价格上具有较强的竞争力，可见后期试图通过价格成为项目的核心竞争力是无法实现的。 避免避免进进行价格行价格竞竞争争 相对周边项目，本案优势不突出，景观、文化资源弱于越河地块，教育资源弱于盛世名门，高层建筑为主相对周边的多层建筑更缺乏竞争优势。 创创造造竞竞争争优势优势 项目定位推导项目定位推导开发背景分析开发背景分析自身资源：自身资源： 7777万超大规模社区万超大规模社区，开发周期较长，项目的规模成为项目的一大优势但同时增加了项目的风险。 大盘大盘“稳稳”字当头字当头

27、 一期产品顺利入市的重要性一期产品顺利入市的重要性 低价入市，保留价格提升空间低价入市，保留价格提升空间 项目定位推导项目定位推导开发背景分析开发背景分析自身资源：自身资源： 2.5的容积率的综合社区。合理规划，合理开发进度合理规划，合理开发进度 里运河风光带 、大面积的水塘 景观优先原则景观优先原则 满足规划指标、发挥商业价值商业作为提升项目价值的引擎商业作为提升项目价值的引擎 项目定位推导项目定位推导开发关键词开发关键词突围突围差异化差异化创造优势创造优势项目定位推导项目定位推导开发思路开发思路 “以配套为核心竞争力以配套为核心竞争力” “以商以商业为业为主要盈利点主要盈利点” “全面提升

28、全面提升项项目素目素质质” “适度刷新居住适度刷新居住标标准准” “品牌植入品牌植入实实力打造力打造” 项目定位推导项目定位推导商业作为引擎成功案例商业作为引擎成功案例【上海新天地上海新天地】 项目概况项目概况上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的、融餐饮、商业、娱乐、文化为一体的休闲步行街。 从正式营业以来，上海新天地迅速成长为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例。 上海新天地并不是一个独立的商业项目。上海新天地并不是一个独立的商业项目。 人工湖及绿地人工湖及绿地 上

29、海新天地上海新天地 企业天地企业天地 豪华住宅项目（翠湖天地）豪华住宅项目（翠湖天地） 项目定位推导项目定位推导商业作为引擎成功案例商业作为引擎成功案例 关于整个太平桥改造项目的分析关于整个太平桥改造项目的分析商业项目先行成功打造了上海新天地这个集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的 shopping mall，聚名气、商气、人气于一身。人工景观取胜拆巨资投建了太平桥人工湖绿地，使之成为上海最大的城市自然景 观之一，使以前的太平桥旧城区改颜换貌，获得巨大的社会效益。商业街区的打造和人工湖的建设带动本区域房价大幅度上升，从而使后期住宅项目、写字楼项目不断升值。项目定位推导项目定位推导商业作为引擎成功案

30、例商业作为引擎成功案例 重要启示重要启示: : 上海新天地及太平桥改造项目对本项目的借鉴意义不仅仅是在于对商业项目的定性、操作,更在于它的整体盈利模式: 意在房地产开发意在房地产开发, ,却以商业街区作为先锋却以商业街区作为先锋, ,用心地做了一个用心地做了一个mall,mall,最终满盘皆赢。最终满盘皆赢。 上海新天地这个商业项目在短期内不可能收回投资成本，但是随着人工湖绿地的完工，新天地的全面开业以及一系列造势活动，这这一一地地块块的的楼楼价价也也在在以以惊惊人人的的速速度度上上涨。开发商最终通过在住宅和办公物业开发中获得不菲的收益平衡了整个项目的营收。涨。开发商最终通过在住宅和办公物业开

31、发中获得不菲的收益平衡了整个项目的营收。项目综合定位项目综合定位市市场场定位定位 淮安首创大型全能优品生活社区淮安首创大型全能优品生活社区项目综合定位项目综合定位主主题题概念概念 优品生活优品生活配套之优配套之优 教育配套、商业配套教育配套、商业配套景景观观之之优优 景观优先原则，景观优先原则，4/5土地还归自然土地还归自然建筑之建筑之优优 符合淮安人的舒适建筑符合淮安人的舒适建筑理念理念之之优优 优品生活态度，够成熟、够完善，够优品优品生活态度，够成熟、够完善，够优品适度适度之之优优 只超一步，不超三步只超一步，不超三步项目综合定位项目综合定位目目标标客群定位客群定位 对生活品质的追求对生活

32、品质的追求 基础客群层面基础客群层面 延伸客群层面延伸客群层面 机会客群层面机会客群层面 城市上升代城市上升代项目综合定位项目综合定位目目标标客群定位客群定位 目目标标客群特征描述客群特征描述： 客群年龄：客群年龄：具有一定资金积累和事业发展的人群，年龄在24-50岁之间。 收入水平：收入水平：收入水平较高，家庭年收入在5万元以上且较稳定，有一定财富积累，子女购房有父母支持。 出行方式：出行方式：以出租车或私家车为主。因淮安市公共交通发达，公交也是本案客群出行的主要交通工具。 置业目的：置业目的：二次置业或成家置业，以改善居住环境或独立生活为目的，同时投资也越来越成为淮安的一种置业目的。 居住

33、区域居住区域：居住在本区域或周边，与项目地块有一定地缘性，对水渡口板块将来的发展有信心 工作区域工作区域：主要集中在市中心。 家庭构成家庭构成：以三口之家为主，或目前与老人同住的青年一代，原住地拆迁户。 教育程度：教育程度：以接受过中高等教育的人群为主。 职业特征：职业特征：一类为工作稳定的上班阶层，如：公务员、医生、教师、企业中高层职员等。另一类为私营业主。 消费观念：消费观念：适度超前的消费观，以舒适及享受为主，看重品质，对于品牌具有较高的追逐度。在满足物质基础的同时还需要一定的精神文化消费支撑。 项目综合定位项目综合定位价格定位价格定位 可比楼盘量化定价策略可比楼盘量化定价策略 项目淮海

34、第一城香格里拉新世纪豪园紫荆苑新淮中花园河畔花城比佛利盛华心港湾本项目平均价格（元/）380033003000270027103000280028003500权重201515862088位置及周边环境30282623182220182025规划设计10876765768小区内配套10887775768周边配套30272624232323211725景观5333223325产品类型1512111115121591112总分100868174797271656983建议本项目小高层一期定价为3500元/。 项目综合定位项目综合定位价格定位价格定位q住宅住宅 高层初期定价为3500元/，后期存在上涨

35、空间。酒店式公寓均价为4500元/。 叠加别墅均价4500元/。项目住宅整体均价为项目住宅整体均价为4500元元/ q写字楼定价为5000元/。 q商业定价为7000元/。 项目综合定位项目综合定位价格浮动策略价格浮动策略 低开高走低开高走 1 1、低开高走定价策略多用于期房销售，本项目可低价入市，、低开高走定价策略多用于期房销售，本项目可低价入市，打开市场打开市场 。2 2、本项目开发量相对大，适用低开高走定价策略。、本项目开发量相对大，适用低开高走定价策略。3 3、低开的目的是吸引淮安市场视线，在日后的销售过程中提、低开的目的是吸引淮安市场视线，在日后的销售过程中提升价格，给购房者信心。升

36、价格，给购房者信心。 4 4、便于日后价格控制。、便于日后价格控制。 5 5、易于延续开发商品牌。、易于延续开发商品牌。 项目综合定位项目综合定位形象表形象表现现 方案一：方案一：亿力亿力中央公园中央公园亿力：亿力：品牌延续。中央公园：中央公园：优品社区核心概念的衍生。 中央生活区（中央生活区（CLDCLD）：）：高尚居住区。 项目综合定位项目综合定位形象表形象表现现 方案二：方案二：清江国清江国际际城城 p 项目产品开发建议项目产品开发建议 地块划分地块划分各地块设计分级研判各地块设计分级研判 总体规划思路总体规划思路 物业组合原则物业组合原则保证容积率的同时考虑市场风险保证容积率的同时考虑

37、市场风险 安排少量低层建筑以起到提升项目档次、先期入市的过渡和设立价安排少量低层建筑以起到提升项目档次、先期入市的过渡和设立价格标杆的作用格标杆的作用 商业街区作为提升整个项目价值的引擎商业街区作为提升整个项目价值的引擎 以景观作为规划设计导向以景观作为规划设计导向 各地块保留差异化和多样性各地块保留差异化和多样性 适度超前、适度优化适度超前、适度优化 融于淮安，建设适宜淮安人居住的房子融于淮安，建设适宜淮安人居住的房子 总建筑面积约总建筑面积约7777万万以小高层和高层为主，少量低层组合的大型综合性社区以小高层和高层为主，少量低层组合的大型综合性社区。 各地块各地块规规划划设计设计指指标标

38、建筑立面设计建筑立面设计 新古典主义风格新古典主义风格 新古典主义的欧式立面，它不同于复古的折中主义，也不同于为美观而牺牲住户利益的形式主义。这是一种利用法国新古典建筑语言去构建和户型平面高度吻合的立面形态。强调细节，强调尺度，强调构件之间的比例，强调外墙及屋顶材料的色彩、坡屋顶、线脚、竖形窗、简约柱式、丰富的光影变化，赋予建筑以灵魂。户型配比原则户型配比原则户型面积段齐全，全面覆盖各种需求 同等类型户型，以精致型取胜合理设计，有效控制面积，控制总价户型配比建议户型配比建议面积144平米以下150平米170平米170平米190平米比例20%30%50%叠加别墅面积配比 小高层产品面积配比 面积

39、90平米100平米100平米115平米115平米130平米130平米144平米144平米以上比例25%20%30%20%5户型配比建议户型配比建议高层产品面积配比 面积95平米105平米120平米130平米135平米144平米144平米以上比例35%40%20%5酒店式公寓、SOHO型办公楼产品面积配比 面积50平米60平米70平米80平米90平米100平米比例40%40%20%新材料、新技术使用新材料、新技术使用外墙外保温系统外墙外保温系统 欧文斯科宁挤塑聚苯板 ，建议只在叠加别墅中使用，可作为项目健康住宅概念的宣传。新风系统，新风系统，此系统造价低，可以考虑大面积使用。双双层层中空玻璃中空

40、玻璃 ，保温节能要求，可考虑大面积使用。 景观设计建议景观设计建议 景观优先原则景观优先原则景观前置原则景观前置原则淮安水文化的继承与发扬淮安水文化的继承与发扬 项目经济效益分析项目经济效益分析 资金运作建议资金运作建议 土地款分期支付。土地款分期支付。开发进度的安排开发进度的安排。风险规避。风险规避。 拆迁重点控制。 多方面拓展融资渠道。 寻求优秀的各专业合作者。 p 营销推广策略营销推广策略 营销总营销总目目标标 总总体目体目标标：综合效益最大化。 前期目前期目标标：横空出世，迅速传播影响，有效锁定目标客户。中期目中期目标标：不断培育项目地标，提升客户忠诚度和向往度。远远期目期目标标：确保

41、项目成功运转，奠定项目品牌强势 营销总营销总体思路体思路 景观优先景观优先 公园前置公园前置商业打造商业打造 提升价值提升价值高端入市高端入市 树立标杆树立标杆板块炒作板块炒作 巧妙借势巧妙借势品牌植入品牌植入 信心保证信心保证 项项目目营销营销推广策略推广策略 品牌品牌营销营销 延续亿力地产及其成功操盘项目的品牌优势，进行品牌联动营销 样样板板营销营销 打造样板区域，提前展现项目价值 活活动营销动营销 针对目标客户，进行互动传播，增加营销推广的有效性 形象形象营销营销 统一视觉形象，强化“面子工程”，引发项目震撼效应 文本文本营销营销 设计优品生活手册，增加项目文化气息 渠道渠道营销营销 依

42、据客户圈层特点，主动出击，多渠道挖掘客户 体体验营销验营销 增加体验元素，通过现场气氛的营造促使消费 商业运营策略商业运营策略 全全盘销盘销售，售，业业主自主自营营 全全盘盘租租赁赁，开，开发发商自商自营营 租售并租售并举举 租售模式租售模式 ：销售与租赁面积控制在销售与租赁面积控制在5 5：5 5即销售面积约即销售面积约2870028700，租赁面积约，租赁面积约2870028700。商业招商策略商业招商策略 知名商知名商户户或或连锁连锁商商户优户优先先 个性个性鲜鲜明有特色商明有特色商户户酌情酌情优优先先 能吸引人流量的商能吸引人流量的商户优户优先先 同同业业差异、异差异、异业业互互补补的

43、考的考虑虑 核心店之核心店之间间的互的互动动考考虑虑 前期只招名牌、品牌、前期只招名牌、品牌、优质优质、特色商家、特色商家进场进场 大租大租户户的的进场进场安排考安排考虑虑 营销营销渠道渠道建议建议 目前淮安市场上最为主流的媒体仍然是户外媒体，这也符合本地人的媒体阅读习惯。淮安人还没有大量阅读报纸的习惯，对于电视广告与电台广告更是知知甚少，他们获得楼盘的信息主要还是通过户外与人际传播。对于项目未来的推广仍将以户外媒体的分布为主，配合一些新的宣传策略如SP活动、公益活动等。报纸与其他媒体作为辅助媒体，力争做到推广上的立体整合传播。项目推盘项目推盘总总体策略体策略 利利润润最大化和最大化和销销售快

44、速化策略售快速化策略 保保证证市市场场安全性和市安全性和市场场知名度双知名度双赢赢的策略的策略 开开盘盘前的前的强强势势造市策略造市策略 科学的分波段分波次的推广策略科学的分波段分波次的推广策略 全面全面实实效的效的销销售策略售策略 样样板区体板区体验销验销售策略售策略 项项目大一期推目大一期推盘盘量与量与节节奏控制奏控制 期数期数房源房源面积（）面积（）蓄水期蓄水期开盘期开盘期强销持续期强销持续期调整去化调整去化期期住宅一期住宅一期（B1B1）南区叠加别墅14476.807年12月至08年3月08年4月上旬08年4月中旬-5月08年6月住宅二期住宅二期（B2B2）东南片区小高层共计19栋4924308年3月-6月底08年7月上旬08年7月中旬-08年12月09年3月商业一期商业一期商业步行街东侧902408年5月-9月08年10月08年11月-09年2月09年3月酒店式公寓酒店式公寓南区酒店式公寓2812409年2月4月09年5月上旬09年5月-7月09年8月住宅三期住宅三期（B3B3）大一期中部小高层共计20栋5183609年4月-6月上旬09年7月中09年7月下旬-11月10年3月住宅四期住宅四期（B4B4）大一期北部高层共计7栋7757809年11月10年3月10年4月上旬10年4月中旬10年11月10年12月THANKS！