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1、2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1 1页页 房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2 2页页 二二房地产信托参与者及其特点房地产信托参与者及其特点目录目录一一房地产信托业务的基本介绍房地产信托业务的基本介绍三三房地产信托产品的主要结构房地产信托产品的主要结构四四房地产信托产品的趋势展望房地产信托产品的趋势展望2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3 3页页 房地产信托业房地产信托业务的基本介绍务的基本介绍物业为标，信托为
2、本物业为标，信托为本n房地产信托的基本概念房地产信托的基本概念n房地产信托的主要模式房地产信托的主要模式n地产业与信托业的发展地产业与信托业的发展什么是房地产信托？什么是房地产信托？一一2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍4 4页页 2010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2010002000300040005000600070000%5%10%15%20%25%30%35%40%房地产信托规模（亿元）增长率n房地产信托是指：信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产投资项目，为委托人获取一定的收益n我国房地产信托业仍处于快速发
3、展的初期阶段，截止到2011年二季度，房地产信托存量规模首超六千亿元，占信托总资金规模的20%n自2010年国家加大房地产调控力度收紧银行信贷以来，房地产信托已成为开发商主要融资渠道之一。与此同时，监管趋严和宏观经济风险加剧将抑制其过快发展，倒逼产品结构创新房地产信托的基本概念房地产信托的基本概念数据来源：中国信托业协会房地产房地产信托快速发展，二季度规模超六千亿信托快速发展，二季度规模超六千亿2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍5 5页页 n房地产信托按信托投资标的分为：财产信托与资金信托 目前我国房地产信托以项目导向型融资为主，资金信托模式比较成
4、熟n房地产信托按信托业务性质分为：委托业务、代理业务、金融租赁、担保、咨询等 目前我国大多数信托公司处于融资渠道向资产管理平台的角色转型中n房地产信托按发行运作流程分为：美国模式、日本模式、中国模式 中国模式与两者差别大，主要介入房地产开发阶段，期限短、不上市房地产信托的主要模式房地产信托的主要模式房地产房地产信托的三种运作流程信托的三种运作流程评估资金评估资金接洽承销商、接洽承销商、发起人发起人接洽律师、接洽律师、会计师会计师接洽不动产接洽不动产顾问公司顾问公司向向SECSEC申请申请募集、挂牌募集、挂牌房地产公司房地产公司将房产分售将房产分售投资者投资者投资者将产投资者将产权信托于信权信托
5、于信托公司托公司信托公司将信托公司将房产返租并房产返租并收租金收租金信托公司也信托公司也可出售、转可出售、转租房产租房产信托公司向信托公司向投资者发放投资者发放红利红利接洽房地产接洽房地产商，分析项商，分析项目可行性目可行性确定融资需确定融资需求、设计信求、设计信托结构托结构向银监会申向银监会申请募集、投请募集、投放项目资金放项目资金期满信托公期满信托公司回收本金司回收本金取得收益取得收益信托公司向信托公司向投资者发放投资者发放红利红利美国模式美国模式日本模式日本模式中国模式中国模式2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍6 6页页 2004200520
6、062007200820092010050001000015000200002500030000350000%1%2%3%4%5%6%7%8%9%信托资产爆炸式增长，占GDP8%信托资产总规模（亿元）占GDP总量的比重以房地产开发商为核心的开发循环以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以按揭抵押债券为核心的资产证券化n作为国民经济重要支柱产业，房地产开发投资占全社会固定资产投资的20%，GDP比重的10%；2010年房地产销售额占GDP14%。国外美国、加拿大、日本等成熟房地产市场房地产投资占GDP比重20%-35%n成熟的房地产市场包括三个循环：开发循环 投资循环 资
7、产证券化投资循环是中国房地产市场未来五到十年面临的最大的一次商业机会n随着金融市场的日益健全，尤其是信托业“一法两规”的出台，信托业出现了前所未有的扩张机遇地产业与信托业的发展地产业与信托业的发展数据来源：中国信托业协会、国家统计局2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍7 7页页 房地产信托参房地产信托参与者及其特点与者及其特点四方角力，各有所需四方角力，各有所需如何从参与者角度看信托产品？如何从参与者角度看信托产品？二二n房地产信托的房地产信托的Four ForcesFour ForcesnFour ForcesFour Forces各自核心诉求各自
8、核心诉求项目来源项目来源参考因素参考因素设计导向设计导向资金来源资金来源房地产房地产信托信托提供投资标的和担当开提供投资标的和担当开发主体发主体包括土地、房屋出租、包括土地、房屋出租、出售等市场信息出售等市场信息分为信托业法规和分为信托业法规和房地产调控政策房地产调控政策决定信托的资金质量和决定信托的资金质量和销售规模销售规模2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍8 8页页 房地产信托的房地产信托的Four ForcesFour Forces2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍9 9页页 Force OneF
9、orce One：房地产开发商：房地产开发商n在宏观调控政策影响下，银行放贷持续收紧，中小型房企多转向民间资本，大型房企融资渠道多样化，房地产信托基金及海外融资成为新增长点，融资成本明显上升n核心诉求：中小房企需要资金度过寒冬、大型房企需要资金并购扩张资金来源资金来源资金成本资金成本20112011上半年上半年资金规模资金规模资金来源资金来源占比占比房企本年资金来源40991亿元100%国内贷款7%R9%7023亿元17.1%房地产信托10%R20%890亿元2.2%房地产私募基金20%R30%43.8亿美元0.7%海外融资10%R13.5%438亿元1.1%其他：定金预收，个人按揭贷款等17
10、067亿元41.6%其他自筹资金15289亿元37.3%民间融资15%R20%数据来源：用益信托网2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1010页页 Force TwoForce Two：普通投资者：普通投资者n2011年上半年股市持续低迷录得负收益、券商理财产品同样跌幅较大、债券回报率略有回升、各类信托产品得到投资者青睐，尤其是高风险高回报的股权类、权益类信托产品n核心诉求：投资者主要关注产品收益率，对不同产品的风险认识不足理财产品理财产品20112011上半上半年收益率年收益率产品特点产品特点信托9.46%上半年收益率位居五大投资品种之首，创新产品
11、受青睐房地产信托10.86%需求端推动收益率上升，下半年窗口指导不确定性增加商品类信托9.72%信托产品创新速度加快，商品证券化中存在潜在风险A股-1.6%A股总市值缩水7683亿、八成亏损，未来形势仍不乐观券商集合理财产品-5.18%仅有5只货币型、12只债券型，以及7只混合型和3只股票型，共27只产品实现正收益，亏损最严重的达23.25%公司债5.49%一季度平均利率4.63%飙升到二季度的5.55%三年国债5.58%随着上半年多次加息，年初与年中国债相比也同步上涨三年定存5%随着上半年多次加息，存款利率水涨船高，但仍显不足数据来源：用益信托网2011/8/282011/8/28房地产信托
12、产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1111页页 Force ThreeForce Three：房地产市场：房地产市场n2011年上半年一、二、三线城市土地出让收入分别同比变动了-26.13%、-4.22%、+18.19%；成交建筑面积同比变动+10.98%、-0.78%、+38.29%，二、三线城市房地产市场仍保持高速的增长n核心诉求：选择项目时需要优先考虑安全边际高，成长性好的二三线城市项目。下半年面临大批土地出让的机会，在价格合适的时机可以谨慎参与拿地模式的开发项目数据来源：国家统计局2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1212页页 2002年4
13、月1日信托业出台“一法两规一法两规”中华人民共和国信托法信托投资公司管理办法信托投资公司资金信托管理暂行办法首份信托业规范法规出首份信托业规范法规出台台，明确了信托业务的流程和规范，促使接下来一段时间债券类信托产品空前热销2005年9月26日中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 (212212号号)首次提出了房地产信托首次提出了房地产信托融资的三要件融资的三要件：“四证齐全”、“开发商二级资质”、“项目资本金比例不低于35%”现适用资本金比例现适用资本金比例30%30%2009年5月4日中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知(2525号号)首次降低
14、开展信托业务首次降低开展信托业务条件：条件：最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，可只要求项目 “三证”，并对开发资质不作要求2010年12月08日关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知强调合规性风险自查：强调合规性风险自查：主要包括“四证”齐全、二级资质、项目资本金比例、还款来源、抵质押、到期偿还能力及风险处置预案等内容2002.04.012002.04.01“一法两规一法两规”2005.09.262005.09.26“融资条件融资条件”2009.05.042009.05.04“危机后放松危机后放松”2010.12.082010.12.08“调控再开启调
15、控再开启”Force FourForce Four：调控政策：调控政策监管政策时间轴：监管政策时间轴：2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1313页页 Force FourForce Four：调控政策：调控政策房地产调控政策房地产调控政策n长期化：经历四轮调控，市场处于 消化期尚无退出时间表 2010.1“国十一条” 2010.4“国十条” 2010.9“9.29新政” 2011.1“新国八条” n扩大化：将推出二三线城市限购令n多样化：二套房首付60% 1.1倍基准利率 转让营业税 开征物业税信托业监管法规信托业监管法规n关于信托公司房地产信托业
16、务风险提示的通知奠定2011年监管政策的主基调，上半年屡次传言叫停房地产信托业务，目前不符合贷款条件的债权信托产品已被叫停，“实质重于形式”条款局限了信托结构的创新n监管形式具体化： 频繁的窗口指导平抑了信托规模的 井喷；发行前审批制度，增大监管力度；更加注重走款方式的实质性2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1414页页 房地产信托产房地产信托产品的主要结构品的主要结构股债为基，结构丰富股债为基，结构丰富n信托产品基本结构分类信托产品基本结构分类n信托产品主要设计元素信托产品主要设计元素n信托产品结构常见案例信托产品结构常见案例房地产信托产品如何进
17、行分类？房地产信托产品如何进行分类？三三2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1515页页 （2）收购股权 增资扩股n按所有权划分信托产品主要分三类：债权类、股权类、权益类n债权类信托产品：安全性要求最高，一般需要“四证齐全”、自有资本金达30%、二级以上开发资质n股权类信托产品：盈利性要求最高，结构清晰、风险相对较大、需要对项目审核有综合测算n财产受益类产品：通常指已建成的产权清晰，能够产生稳定现金流的如商场、酒店、写字楼等租赁物业信托产品基本结构分类信托产品基本结构分类投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（资金投向）（1）信托资金（2）信托贷款
18、（3）支付利息 偿还本金（4）信托收益 及本金资产抵押、股权质押、第三方担保债权结构债权结构投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（资金投向）（1）信托资金（3）项目结算 分配股息（4）信托收益 及本金股权质押、第三方担保股权结构股权结构投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（委托人）（2）信托资金（1）信托财产（3）优先受益 权收入（4）信托收益 及本金优先受益权权益结构权益结构溢价回购优先受益权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1616页页 n在基本结构上的衍生元素有：一、银信合作银行表内资产信托化二、购房优惠浮动收益下的预收款三、假股真债
19、约定股权将溢价回购四、优先劣后劣后保障优先受益权五、股债结合风险分级、收益分级六、共担风险型含信托公司自有资金七、主动型信托投资项目不定周期长八、合伙制基金有规范的GP、LP模式九、集合换单一有效规避监管层 信托产品主要设计元素信托产品主要设计元素2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1717页页 n产品性质：产品性质：银信合作指银行将协议信贷资产转让给信托投资公司，到期后银行负责溢价回购，其实质是将信贷资产包装成信托产品，为投资者提供固定收益的定期理财产品n产品背景：产品背景：是由银行主导的信托结构，信贷资产的出售的主要考虑是改善银行存贷结构，增加资
20、金流动性。在银监会于2007年7月对信托行业第六次整顿中，发布信托业“两新规”正式叫停房地产银信合作n典型特点：典型特点：由银行主导、信托公司配合，资产包质量难以有效监控，信托公司自主业务受挤压，业务收益小n经典案例：经典案例：中泰信托中泰信托国开行资产转让资金信托国开行资产转让资金信托n基本框架：基本框架：一、银信合作一、银信合作投资者（委托人、受益人）银行（受让信托资产）信托公司（受托人）资金交付资金交付资金运用资金运用扣除管理报酬后归还扣除管理报酬后归还增值资产（含收益）后归还增值资产（含收益）后归还2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1818
21、页页 n产品性质：产品性质：附带购房优惠权通常作为债权类信托产品的一种有效补充，一方面给予投资者超出固定收益的预期收益，另一方面帮助开发商提前锁定一定规模的销售额，较快地回笼资金，节约成本n产品背景：产品背景：该类产品单独发行较少，审批风险较大，主要原因有：开发商在销售房产必须具有“五证两书”，涉嫌违规卖房；限购令出台后，信托产品投资者是否能够选择购房权值得怀疑n典型特点：典型特点：地产项目本身有较大吸引力、优惠权可单独流通交易、降价销售可以实现开发商合理避税、购房优惠权适合于养老地产项目n经典案例：经典案例：中信信托中信信托聚信汇金养老地产星耀健康城聚信汇金养老地产星耀健康城I I号集合信托
22、计划号集合信托计划1 1期期二、附带购房优惠权二、附带购房优惠权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1919页页 三、假股真债三、假股真债n产品性质：产品性质：假股真债是指以股权形式对项目公司进行投资，甚至可以是控股，然后通过开发商或者其关联方以事先约定的本金加溢价的形式回购，实现本质上为债权投资的信托模式n产品背景：产品背景：该类产品一方面可以较好的监控开发企业的资金使用情况，保证信托资金运用的安全性；另一方面，还能够提高企业的融资能力。因为根据“212 号文”的规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的 35%，而这 35%必须是所有者权益
23、，很多企业都难以达到。通过向信托投资公司增资扩股，这一比例则可达到但自2010.12的通知出台后，强调“实质重于形式”原则，这类产品的审批面临较大风险，除非是提供充足抵押物n典型特点：典型特点：初期不需要“四证齐全”，但需要提供足额的回购担保，担保品的选择较为灵活、可以是其他土地、物业、租金、上市公司股权等；前期约定的入股方式灵活，以信托公司控股全程监管为最佳n经典案例：经典案例： 重庆国投重庆国投世纪星城股权投资信托计划世纪星城股权投资信托计划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2020页页 四、优先劣后四、优先劣后n产品性质：产品性质：优先劣后是
24、指基于同一信托计划不同的受益、分配权次序发行的不同级别的信托产品，属于较复杂的结构化设计，常见的需考虑分配次序、分配比例、持续时间、认购额度以及风险担当等因素n产品背景：产品背景：优先劣后作为最常见的设计元素，有较强的市场适应能力和创新能力，受到政策针对性的监管较少。发展初期，常见以开发商自有资金、对项目公司债权或土地、物业资产等作为劣后项，逐渐发展到更复杂新颖的方式，如按资金需求的不同期限发行不同到期日的优先劣后产品；如有些产品的劣后项同样对普通投资者开放，设计为超优先级、次优先级、普通级等n典型特点：典型特点：创新能力强，能够保证开发商通过劣后项的留存实现超额收益，也为投资者的优先资金提供
25、担保；可以是股权结构、债权结构、股债结合等多种模式n经典案例：经典案例： 中信信托中信信托聚信汇金地产基金聚信汇金地产基金号集合信托计划号集合信托计划 四川信托四川信托俊发地产股权投资集合资金信托计划俊发地产股权投资集合资金信托计划 中信信托中信信托星耀地产基金集合信托计划星耀地产基金集合信托计划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2121页页 五、股债结合五、股债结合n产品性质：产品性质：股债结合是指投资者的资金在进入项目时采用了组合投资的方式，既参股或控股项目公司又向其发放股东贷款，又称为夹层融资n产品背景：产品背景：股债结合具有股权投资及债权投
26、资的特性，在应对监管方面，需要分别按照股权和债权投资的条件；而通过设立SPV公司能够有效规避股东贷款直接的监管要求，目前该类产品仍然可行n典型特点：典型特点：股债结合无论是风险还是收益都介于纯股型和纯债型信托产品之间，股权类和债权类可以分开发行，也可以以一比一的比例搭配发行，能够灵活控制债权部分的回款时间，又保留一定超额利润n经典案例：经典案例：四川信托四川信托俊发地产股权投资集合资金信托计划俊发地产股权投资集合资金信托计划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2222页页 六、共担风险型六、共担风险型n产品性质：产品性质：共担风险型这里指的是信托公司
27、运用自有资金参与信托计划，具体可以分为直接认购信托计划的优先、劣后项，和作为GP角色参与项目投资n产品背景：产品背景：对信托公司自有资金参与信托计划本身在产品设计上没有监管要求，但在信托公司整体的注册资本金与不同业务的风险系数上有一定限制，房地产信托的风险指数为3%信托公司净资本管理办法规定的信托公司净资本不得低于2亿元、净资本不低于各项风险资本之和的100%、净资本不低于净资产的40%等指标，信托公司净资本计算标准有关事项的通知要求信托公司要确保在2011年12月31日前达到要求n典型特点：典型特点：一方面信托公司自有资金参与信托计划能够扩大信托计划在开发项目中的话语权实现有效监管，在投资者
28、认购部分也更有说服力；另一方面可以扩大信托公司收益来源，在赚取管理收益的同时实现自有资金投资收益n经典案例：经典案例：中诚信托中诚信托汤山项目股权投资集合资金信托计划汤山项目股权投资集合资金信托计划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2323页页 七、主动型信托七、主动型信托n产品性质：产品性质：主动型信托产品指的是由信托公司主导，分批次募集投资者资金、自主选择优质的房地产投资项目、采用债权、股权、其他收益权等组合投资方式的运作模式。该类产品通常有较大的管理规模和分散的投资项目，能够在突破业务模式局限的同时有效的分散风险n产品背景：产品背景：主动型信
29、托产品向来是监管层和信托公司管理层引导和鼓励的投资模式，也日益成为房地产信托的常见模式。由于信托计划下投资标的较多，能够实现相互担保和分散风险，并且无论是在项目选择上，还是在资金管理上都有较强的控制力n典型特点：典型特点：自主选择资金需求和资金投放标的，实现资产的循环高效利用，信托计划存续期限灵活可控，投资不同阶段和不同物业形态实现风险分散n经典案例：经典案例：北京国信北京国信稳健系列房地产集合资金信托计划稳健系列房地产集合资金信托计划期期2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2424页页 八、合伙制基金八、合伙制基金n产品性质：产品性质：基金型信托产
30、品通常由较强资本运作能力的金融机构和知名房地产商作为基金的联合管理人，为投资者提供专业化，标准化的房地产投资服务n产品背景：产品背景：单个项目审批难度较大，多个优质项目同时开展可以节约时间和交易成本，或者单个项目信托资金需求较大，现阶段这类产品属于监管层允许和鼓励的种类，有较大的发展空间n典型特点：典型特点：满足较大金额融资需求，节约时间；基金型可以规避投资者200人以下的规定；资金循环利用，基金存续较信托产品长可5-8年；合伙制基金能够采取丰富的投资方式n经典案例：经典案例：四川信托四川信托俊发地产股权投资集合资金信托计划俊发地产股权投资集合资金信托计划n基本框架：基本框架：双双GPGP负责
31、工程开发和项目管理负责产品设计与募集管理项目A项目B多期多期募集募集LPLP资资金金循循环环到到期期清清算算信信托托计计划划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2525页页 九、集合产品替换单一产品九、集合产品替换单一产品n产品性质：产品性质：该类产品是指融资方先寻求单独的出资方并与信托公司签订单一信托计划，然后再由信托公司发起募集集合信托计划，成立后置换原单一出资方的资金并由集合信托来受让单一信托的受益权n产品背景：产品背景：集合信托套单一信托计划是近期出现的较为新颖的信托结构设计，有较大的发展空间，目前为止还没有具体的监管政策控制这类产品，主要原
32、因是该类产品有两层信托计划保障，中间的风险控制和抵押都较为充分，属于权益投资的一种n典型特点：典型特点：集合信托由于审批及募集时间长，单一信托可以在初期节约时间；单一信托较集合信托审批要求宽松，包括风险系数和项目要求；由于信托资金是投资于已成立的信托计划而非投资于房地产开发项目，在安全性上有两层信托计划保障n经典案例：经典案例：北京国信北京国信稳健系列房地产集合资金信托计划稳健系列房地产集合资金信托计划期期2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2626页页 案例一：世纪星城股权投资信托计划案例一：世纪星城股权投资信托计划项目特色：假股真债项目特色：假股
33、真债+ +购房优惠购房优惠n项目概况：项目概况：n股权投资帮助获取银行贷款股权投资帮助获取银行贷款信托合同中说明，兴业银行北京分行同意为世纪星城项目的开发提供后续资金支持，还将建立信托合同受益权转让、流通机制，增加信托计划的流动性n溢价回购款分期支付溢价回购款分期支付信托第一年采取按信托资金的9%预付部分溢价收购款；信托期满，再按信托资金的7.5%溢价收购重庆国投所持股权，归还信托资金及收益假股真债假股真债重庆国投重庆国投2003.10规模2亿元期限24个月预期6%筹信和管理投资信托基金购买项目公司股权资金募集产品清算回购项目公司股权增资扩股满足资本金要求后发放贷款信托产品转让机制购房优惠信托
34、产品结构图信托产品结构图2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2727页页 案例二：聚信汇金地产基金案例二：聚信汇金地产基金号集合信托计划号集合信托计划n项目概况：项目概况：n三级收益权风险不同，收益不同三级收益权风险不同，收益不同优先级（债性）：年化收益率=6.5%+(实际售价-基准价格)/基准价格10%持续时间：3年优先级（股性）：年化收益率=8.0%+(实际售价-基准价格)/基准价格10%持续时间：5年股债结合股债结合中信信托中信信托2009.1120.4亿元优先级3年优先级5年优先级6年预期11.2%-20.4%n通过通过SPVSPV公司实现信
35、托产品对项目公司的公司实现信托产品对项目公司的100%100%控股控股中信信托通过控制星耀房产间接增资并控制嵩明项目公司100%的股权,实现了对最核心最有价值资产的绝对控制n开发商资产担当劣后级，保障两个优先级开发商资产担当劣后级，保障两个优先级星耀控股以其持有的星耀体育城100%股权按照转让过户方式装入本信托计划作为一般级受益权,通过一般级/优先级的结构安排,一般级受益权的本金和收益在偿付顺序上劣后于任何一级信托受益权项目特色：优先劣后项目特色：优先劣后+ +信托完全控股信托完全控股+ +购房优惠（开发商违约后触发）购房优惠（开发商违约后触发）+SPV+SPV2011/8/262011/8/
36、26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2828页页 案例二：聚信汇金地产基金案例二：聚信汇金地产基金号集合信托计划号集合信托计划中中信信信信托托100%控制SPV昆明星耀昆明星耀体育城体育城以0.3亿元出售SPV星耀房产星耀房产（SPVSPV）向SPV增资6亿元嵩明项目嵩明项目公司公司以1亿元出售项目公司100%控制项目公司向项目公司增资5亿元，达到开发贷要求及资质股股权权投投资资者者债债权权投投资资者者对昆明体育城及崇明项目公司合计发放贷款14.1亿元，抵押物资产总值40.4亿元6.3亿元优先14.1亿元优先星星耀耀控控股股昆明星耀体育城100%的股权注入一般受益权一般级受益权的本
37、金和收益在偿付顺序上劣后于任何一级信托受益权5年退出3年退出6年退出2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2929页页 案例三：创赢一号集合资金信托计划案例三：创赢一号集合资金信托计划项目特色：收益权结构项目特色：收益权结构+ +拿地模式拿地模式n项目概况：项目概况：n借道工业地产收益权，实现借钱拿地借道工业地产收益权，实现借钱拿地信托资金用于购买“北京艺苑”工业地产收益权，北京艺苑在满足合同约定条件下回购该收益权；北京艺苑取得黄村镇永华路6号土地使用权证后，以该土地成立新的项目公司，北京国信以上述要求北京艺苑回购的债权对新的项目公司投资，持有其70%
38、的股权，对新公司形成绝对控股权。信托计划到期时，由北京艺苑受让该部分股权，结束信托计划债权类债权类北京国信北京国信2008.04规模2亿元期限12个月预期12%信托产品结构图信托产品结构图信托计划信托计划北京艺苑北京艺苑工业地块工业地块A A收益权收益权商业地块商业地块B B新项目公司新项目公司（2）信托计划对北京艺苑有回购债权（1）信托资金购买A地块收益权，北京艺苑约定回购，将资金用于拿B地块（3）拿到B地块土地证（4）信托计划将回购债权作为B项目公司的股权投资，同样包含期末回购条款（5）北京艺苑在资金流充裕后，回购信托计划对B项目公司股权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结
39、构介绍房地产信托产品结构介绍3030页页 案例四：稳健系列房地产集合资金信托计划案例四：稳健系列房地产集合资金信托计划期期项目特色：主动型信托项目特色：主动型信托n项目概况：项目概况：n不指定投资项目，不限于一二级开发不指定投资项目，不限于一二级开发信托资金由信托公司集合运用，以股权投资、债券投资和其他方式投资于房地产项目，包括但不限于土地一级开发、二级开发和经营性物业项目及并购项目n3+33+3年模式，及开放赎回模式年模式，及开放赎回模式信托存续满三年时，如果存续规模小于等于成立规模的60%，则本信托计划在第三个信托年度届满终止，并在不超过一年的清算期内向受益人分配本息，否则存续三年满两年设
40、立开放期可以赎回基金类基金类北京国信北京国信2009.055-50亿元期限3+3年预期集合资金信托计划集合资金信托计划信信托托期期信信托托期期信信托托期期王王府府井井H2H2天天津津滨滨海海德德盛盛尚尚城城信托产品结构图信托产品结构图2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3131页页 案例五：汤山项目股权投资集合资金信托计划案例五：汤山项目股权投资集合资金信托计划n项目概况：项目概况：n无回购及抵押条款，完全的股权投资无回购及抵押条款，完全的股权投资3.5亿资金以增加注册资本金的方式对“好景公司”投资并持有其77.78%的股权。该笔资金专项用于对“中闻
41、公司”的增资。另8000万元信托资金用于受让好景公司持有的中闻公司40%的股权。 n中诚信托自有资金认购产品，利用认购中诚信托自有资金认购产品，利用认购次级受益权分享项目开发超额收益次级受益权分享项目开发超额收益分为优先级和次级，优先级其中中诚信托认购0.4亿元；次级其中中诚信托认购0.5亿元股权类股权类中诚信托中诚信托2009.11规模4.3亿元期限2-5年预期7%-10%项目特色：纯股权信托项目特色：纯股权信托+ +共担风险共担风险+ +优先劣后优先劣后信托计划信托计划信托投资者信托投资者中诚信托中诚信托好景公司好景公司中闻公司中闻公司优先3.5亿占77.78%项目增资专项资金劣后0.8亿
42、占40%项目公司信托产品结构图信托产品结构图2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3232页页 案例六：摩登市商业地产项目集合资金信托计划案例六：摩登市商业地产项目集合资金信托计划n项目概况：项目概况：n通过财产信托和信托项下受益权对外转通过财产信托和信托项下受益权对外转让，实现为房产企业融资目的让，实现为房产企业融资目的河南中海房地产开发有限公司将摩登市商业物业项目信托给中原信托，取得信托项下的全部信托受益权，并办理物业真实过户n分拆多期产品，风险不同收益不同分拆多期产品，风险不同收益不同“中海地产”将其享有的全部信托受益权以不同的期限和风险属性划分
43、为A/B/C三类，分三期转让给中原信托发起设立的三期信托计划权益类权益类中原信托中原信托2009.050.29亿元期限30个月预期9%项目特色：收益权结构项目特色：收益权结构+ +分拆多期产品分拆多期产品+ +回购回购信托计划信托计划A A信托计划信托计划C C信托产品结构图信托产品结构图中海房产中海房产信托计划信托计划作为委托人注入摩登市商业物业项目资产，作为信托标的信托计划信托计划B B按不同资产的风险和期限划分三类产品，分期发售中海房产中海房产分期回购收益权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3333页页 n项目概况：项目概况：n详细的投资期限
44、划分，共分六种详细的投资期限划分，共分六种该产品设置了6种期限，从6个月到36个月不等，相对应的预计税前年收益率也从5.5%9%划分为6个档次，且还会随国家贷款利率的上调而结构上调n投资门槛低投资门槛低投资门槛为20万，认购增加量级为1万权益类权益类天津信托天津信托2008.010.54亿元6-36个月5.5%-9%项目特色：收益权结构项目特色：收益权结构+ +分拆多期产品分拆多期产品+ +回购回购筹信和管理投资信托基金资金募集产品清算回购房租收益权信托产品结构图信托产品结构图开发商开发商购买房租收益权案例七：案例七：公有住房房租收入收益权购买业务集合资金信托公有住房房租收入收益权购买业务集合
45、资金信托计划计划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3434页页 案例八：案例八：n项目概况：项目概况：n信托计划中嵌入可转换股权的金融期权信托计划中嵌入可转换股权的金融期权信托资金用于贷款给中信翔达，中信翔达在信托到期时可选择偿还贷款或选择转换股权。如果中信翔达不能按期偿还贷款，则中信房地产股份有限公司保证向受托人出资购买信托计划项下全部受益人的信托受益权n投资门槛低投资门槛低投资门槛为20万，认购增加量级为1万债权类债权类天津信托天津信托2008.04规模8亿元期限18个月预期10%项目特色：期权创新项目特色：期权创新+ +回购回购天津中信翔达房
46、地产开发有限公司可转换公司股天津中信翔达房地产开发有限公司可转换公司股权信托投资集合资金信托计划权信托投资集合资金信托计划信托产品结构图信托产品结构图信托持有中信托持有中信翔达股权信翔达股权质押与放贷信托计划信托计划资金资金IPOIPO或并购或并购转让转让中信房地产向信托购买收益权偿还贷款转换股权金融运作2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3535页页 n项目概况：项目概况：n受让项目公司股权，再注入资本公积金，受让项目公司股权，再注入资本公积金，约定分红收益约定分红收益90%90%信托计划以募集资金其中7亿元的价格受让俊发地产在云南俊华投资有限公司
47、持有的49%股权，同时以剩余10亿元资金计入云南俊华资本公积。公司章程约定信托计划在公司中的股东分红比例为90%n开发商对项目公司债权作为劣后进入信开发商对项目公司债权作为劣后进入信托计划托计划俊发地产以对俊华投资的12.6亿元债权作为次级加入信托计划股权类股权类四川信托四川信托2011.0429.6亿元期限24个月11%-12.5%项目特色：优先劣后项目特色：优先劣后+ +股债结合股债结合+ +收益权约定收益权约定n开发商剩余项目公司股权作为信托计划开发商剩余项目公司股权作为信托计划的质押财产的质押财产出资额为25500万元，持有51%的俊华投资股权，持有股权质押给信托计划n项目公司债务成本
48、提供分期的安全还款项目公司债务成本提供分期的安全还款在债权转让协议中约定云南俊华以12.6亿元本金为基础按照21.59%/年的标准向四川信托支付资金占用费，债权期限两年，自信托计划成立之日计算案例九：俊发地产股权投资集合资金信托计划案例九：俊发地产股权投资集合资金信托计划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3636页页 分期募集共17亿元作为优先级债权转让协议中约定云南俊华以12.6亿元本金为基础按照21.59%/年的标准向四川信托支付资金占用费，债权期限两年俊华投资俊华投资注册资本注册资本5 5亿元已亿元已支付土地支付土地款款1818亿元亿元俊发地
49、产俊发地产（次级）（次级）信托计划信托计划投资者投资者（优先）（优先）支付7亿元转让款以对俊华投资的12.6亿元债权作为次级加入信托计划出资额为2.55亿元，持有51%的俊华投资股权，股权质押给信托计划出资7亿元从俊发地产购买俊发投资49%股权转让项目公司49%股份10亿元作为资本公积金注入项目公司公司章程中约定信托计划在俊华投资股东分红比例为90%俊发地产及其实际控制人对优先级信托利益的实现承担差额补足义务案例九：俊发地产股权投资集合资金信托计划案例九：俊发地产股权投资集合资金信托计划 劣后 优先2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3737页页 案
50、例十：案例十：n项目概况：项目概况：n基金资产投资多个项目，主动管理基金资产投资多个项目，主动管理信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时，还持有昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权n分优先劣后三级投资者，中信信托自有分优先劣后三级投资者，中信信托自有资金参与信托计划资金参与信托计划由劣后级、优先级、超优先级构成分别由收益次序先后由后者信用担保权益类权益类中信信托中信信托2008.0868亿元期限15个月预期12%项目特色：优先劣后项目特色：优先劣后+ +合伙制基金合伙制基金+ +夹层融资夹层融资+ +共担风险型共担风
51、险型星耀地产基金集合信托计划星耀地产基金集合信托计划信托财产专户信托财产专户昆明房地产项目销售收入天津星耀公司偿还特定资产收益天津星耀公司支付股东分红信托资金存款收益其他房地产投资收益股权转让价款支付各项税费规费支付各项信托费用、报酬支付各级投资者当期收益支付超优先本金余额为零支付优先级本金余额为零支付次级信贷利益2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3838页页 案例十：案例十：星耀地产基金集合信托计划星耀地产基金集合信托计划昆明星耀昆明星耀（联合管理人）（联合管理人）星耀地产基金星耀地产基金集合信托计划集合信托计划中信信托中信信托（受托人）（受托人
52、）工商银行工商银行（托管人）（托管人）中信地产中信地产（联合管理人）（联合管理人）投资者（超优先级）投资者（超优先级）中信集团中信集团/ /地产（优先级）地产（优先级）昆明星耀（次级）昆明星耀（次级）中信地产或具中信地产或具有收购实力的有收购实力的第三方第三方星耀五洲项目星耀五洲项目及其他房地产及其他房地产项目权益项目权益金融设计监督管理项目开发转让天津星耀五洲项目公司至信托，获得次级收益权资金保管运用资金股权转让及对价（或有）2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3939页页 n项目概况：项目概况：n信托标的创新、开发商第二次融资信托标的创新、开发商
53、第二次融资信托计划资金用于向嵊州金昌房地产开发有限公司受让其享有的以浙江金昌房地产集团有限公司为借款人的单一资金信托项下部分受益权原单一资金信托项下信托规模预计为人民币15,100万元期限13个月；信托资金指定用于向浙江金昌房地产集团有限公司发放信托贷款, 用于香湖郡项目的精装修费用权益类权益类中投信托中投信托2011.07规模1.5亿元期限12个月9.5%-10.5%项目特色：集合信托替换单一信托受益权项目特色：集合信托替换单一信托受益权案例十一：案例十一：嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划信托产品结构图信托产品结构图浙江金昌浙江金昌集合信托计划集合
54、信托计划受让单一信托委托人的部分受益权单一信托计划单一信托计划单一信托将债权作为标的设立信托受益权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍4040页页 房地产信托产房地产信托产品的趋势展望品的趋势展望危中有机，创新为王危中有机，创新为王n房地产信托产品的瓶颈房地产信托产品的瓶颈n房地产信托的创新方向房地产信托的创新方向房地产信托产品未来如何演变？房地产信托产品未来如何演变？四四2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍4141页页 客观瓶颈：客观瓶颈：n房地产调控政策偏空，不确定性大n信托业法规不完善，业务模式单一n
55、与宏观经济、房地产行业景气度、以及房地产销售价格高度相关n受到其他信托产品及投资方式冲击房地产信托产品的瓶颈房地产信托产品的瓶颈主观瓶颈：主观瓶颈：n创新能力不足，以复制结构追求信托计划规模为主要导向n应对政策变动较迟缓，业绩波动大n房地产信托产品附加值不高，发挥不出投资者的身份n开展房地产信托业务的信托公司较为集中，行业内竞争激烈2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍4242页页 n担保手段的创新：选取合适的担保方式：抵押担保、质押担保、第三方担保、银行信用担保、政府财政担保、信托财产劣后收益权、组合担保以及无附加风险控制n风险控制的创新：为分散个体风险和系统风险，将进一步推动主动型信托及合伙制基金发展n进入阶段的创新：常见投资时点在开发建设环节，将增加初期土地拍卖、后期销售经营、开发商项目收购、物业持有等介入时点房地产信托的创新方向房地产信托的创新方向n退出模式的创新：选取合适的退出方式：从项目现金流入中按比例回收、受资公司或主要经营者回购股份、被投资公司上市实现资金的回收、对外进行股权转让、发行下一个信托计划等n增加流动性创新：实现信托产品份额的流通性，可以通过信托公司、担保公司、或者开发商关联方回购转售等方式n结构设计的创新：进一步组合运用股权、债权、权益投资模式，根据不同存续期、风险度、收益率、流动性进行特别设计
