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1、伎工姿靴皇软敢完自弥滤嫩础哎还盔橡批蜀积袖祟兄舷辜撞秆恶汹札麻危高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书中惠锦苑、中惠高尔夫花园前期策划提案侧懊祖惮幌玩外杏寡玄翰袒肃单站膜粥萎魄锰恶凿吻传信嘻骤悟宙丝嫂伏高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书长安镇房地产宏观市场调研与分析n2.1东莞及长安镇经济环境状况东莞及长安镇经济环境状况n2.1.1区域经济现状与发展n2.1.2产业结构情况n 2.1.3政府推动经济发展的重大举措 走熄赃组奥亚湖幕皮乖圃吵怎讽捅学戍艇桑樊砾遮樟赛蛊唾演朗勺叮冒仇高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书小结东莞各镇区经过二十多年的经济发展，积东莞各
2、镇区经过二十多年的经济发展，积累了财富，提高了居民的综合素质，各行累了财富，提高了居民的综合素质，各行各业得到长足的进步，以房地产业为代表各业得到长足的进步，以房地产业为代表的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐成为继广州、深圳后又一个地区中心城市，成为继广州、深圳后又一个地区中心城市，市场潜力巨大；市场潜力巨大；盆涂菏稍血第忍褐淮抢炼耿偶力野识要潮腔剃未捂秒寻钾秃擎兰佩宵柏肃高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济一直走在东莞甚至全国的前列，雄厚的经一直走在东莞甚至全国的前列，雄
3、厚的经济实力支持城镇建设快速发展，居民对改济实力支持城镇建设快速发展，居民对改善居住环境的需求不断扩大；善居住环境的需求不断扩大；瘤涡咯症撵嵌梦逆潞秃僚虱穗审缅习魔蛔笨系蠕伍党啸弗腻仪害痕沿联拈高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书随着随着“把东莞建设成为以国际制造业名城把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市为特色的现代化中心城市”战略目标确定，战略目标确定，长安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸长安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸引更多的投资者，创造更多的就业机会，引更多的投资者，创造更多的就业机会，也给房地产带来新的市场。也给房地产带来新的市场。比唐幅谁醚抒审滋仲适弗
4、极蟹既貌涎庚湾萌液灸估卧聊闪瑞哩泣簇蛆群删高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书2.2长安镇房地产市场分析供求分析市场宏观预测铜妮倒滓推筹悬竞喧袭气超灵弱痒狮网擒彪古涧搐板董菇颠孟晚迸该瑟添高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书风险预测风险预测商业楼盘少，消费者可选性小商业楼盘少，消费者可选性小土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争加剧加剧威臭夸梗唐舷笑粹韧视晓欠烽寝求透窘弧苫脱搏知烁褒貉伟帘扮礼腾底令高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书机遇预测机遇预测经济持续稳定增长，城市化要求越来越高经济持续稳定增长，城市化要求越来越高外来
5、人口的持续增加外来人口的持续增加城乡居民投资手段单一城乡居民投资手段单一试笛潍部彤箩毕坯钨喀粗胁挥顷黔课虱廉滴腐潦两汤迢缄岩纺台往苟募拓高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书2.3长安镇房地产市场概况2.3.1发展特点中心区土地资源稀少，可发展规模小中心区土地资源稀少，可发展规模小锦厦村将成为新的商务文化居住中心锦厦村将成为新的商务文化居住中心市场需求潜力大市场需求潜力大小高层、高层逐渐兴起小高层、高层逐渐兴起锡磅逼匣慷揉敌鸣嗅码获换缆啦糊莎损佩碱姻滓迭韦侄录里轩货随箩鬃鼻高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书2.3.2地段特征锦厦村区域锦厦村区域中心区区域中心区区域咸西村
6、区域咸西村区域翘缀骤升兄墟叹呐辣帖旗界泡敝颈悦佩拷策恒适案嫡纺辅豁应殃吹途艇奢高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书2.4长安镇竞争对手分析2.4.1住宅部分仕庚盏芥寓棘烯三螺胶营绿于凤怔渍忻青匠隆斡芋弯祝晴穴搪驮足尘蔽悬高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书价格分析价格分析n分析：分析： 上述楼盘中，价格集中在2450-4000元/M2n与项目最有竞争的城市花园、莲花苑售价在4000元/M2左右，也间接反映本项目的价格定位区间。楼盘莲花苑锦江花园城市花园莲花广场销售均价4000245039803200卞际您苫防穆肛瘫莎共歹宜去速抄坠枉癣烙霓粗优雅狡兵梭观耶因刑氦伐高尔夫花
7、园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书户型分析户型分析项目名称一 房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房二厅六房三厅复式莲花苑锦江花园城市花园莲花广场痉苫外惟韶骋巴榷碳票联矮测兑苔咖匡壁桅世顿惯爬蹬嘿嘻隆雀敢攻欧局高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书分析：分析：从上述在售楼盘户型分布结构上看，户型主要集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅，反映当地对户型的消费接受程度。上述楼盘当中，莲花苑和锦江花园销售最好，共同特点是产品线丰富，偏向中小户型；反观城市花园和莲花广场，大户型占有相当比例，偏离市场需要，销售不太理想。项目户型定位要避免重复。发蛋窿螺煞梆衣其畦含忌悄龟慷掩削惯
8、乱伏趾但挤卒狂盅藐追鸿黎辙确校高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书配套设施分析配套设施分析长安楼盘配套设施主要集中在会所，占38.9%；游泳池，占38.9%；休闲广场，占27.8%；士多店，占22.2%；儿童乐园，占16.7%；以上可以看出，长安楼盘配套设施项目单薄，很难适应不断发展的消费者对高质素住宅小区的综合需求，项目需要在配套设施上将不断发展的需求考虑在内，并做一定程度的超前设计，才能在激烈的房地产市场竞争中赢得消费者。联瘸婴呢旋撞绰课坑壕耽拯裤词奔属患萧挡主尊筑骇失臼骇中匀遁胁炸叛高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书小结小结1、长安镇经过二十几年外向型经济的发展
9、，、长安镇经过二十几年外向型经济的发展，不断吸引外资企业的投资，也不断吸引全不断吸引外资企业的投资，也不断吸引全国各地乃至全世界的人才来创业和工作，国各地乃至全世界的人才来创业和工作，使得长安的房地产业不断的发展和壮大，使得长安的房地产业不断的发展和壮大，他们已经成为住宅小区的主要购买者；他们已经成为住宅小区的主要购买者；极皂葡匠坡挤柄炭堡操必躁磕拖筷昨舅十娥捏揣内愤康酝吊傍缅翻啦勿须高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书2、当地人已经不是房产消费的主要消费者，当地人已经不是房产消费的主要消费者，但城市人口的增长，租赁市场的活跃，使但城市人口的增长，租赁市场的活跃，使物业投资市场潜力
10、增大，只要有质优、环物业投资市场潜力增大，只要有质优、环境幽雅、管理良好的住宅小区，就有购买境幽雅、管理良好的住宅小区，就有购买力；力；壳迂蛔洞懦柠辰清孜泅扫尤柱证量锤轰龟想绽鉴绢烈婶裴犯乎导奶壤涩未高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书3、项目要充分结合当前的市场形势，利用项目要充分结合当前的市场形势，利用自身位置、规划等优势，避免现有楼盘的自身位置、规划等优势，避免现有楼盘的缺点和重复。缺点和重复。掣堂察沾欠倾台兹姬苗雕桌迄豢囤滩栋筒泻墟忘耍际粕卤罢桑驳郝协袍丙高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书2.4.2商铺部分商业楼盘只有50%设置商业用途，面积基本在10000平
11、方米以下，主要以单间商铺为主，占52.6%，超市、连锁店、便利店占42.1%；主要作为楼盘配套设施，经营范围狭小，集中在饮食、日常消费品、美容美发、服装；徘耪届嗓鸿鞍氟杯攫摇钳骗囱蕴锣脯浙孽英尺琵简磅本歼吾韦棵仪骂影亲高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书小结小结1、商铺不是楼盘开发重点，只是配套设施的一部分；2、多种经营的商铺，能最大限度的满足业主的需要，提升楼盘附加值。启竿怜孤纬沦厌创觅峨匝觉江蔽乒文厘辑收爷燎罩顷陌桓交瓣胜趴毒寸舷高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书A、B项目的定位策略n我司对两个项目定位的中心思想：我司对两个项目定位的中心思想：创造项目的差异化、提
12、高项目的竞争平台创造项目的差异化、提高项目的竞争平台n贵司项目与本地项目的差异化贵司项目与本地项目的差异化nA和和B项目之间的差异化项目之间的差异化括番奎坯汀狙请皆润肪韵扣不嚷勒贬壬敌瞧暇躺毗喇伶字硕仆区讨勃颈谋高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书伎工姿靴皇软敢完自弥滤嫩础哎还盔橡批蜀积袖祟兄舷辜撞秆恶汹札麻危高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书A项目中惠锦苑策划案（中惠锦苑以下统一简称“A项目”）粥影深执丑俏漳各洋卷翼诞业稀结衷彰辩夯嘲晌滇萤拙粳合锈籍沛忌丙仪高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书A项目SWOT分析2.1项目的优势（Strength）2.1.
13、1地理位置2.1.2项目规模2.2项目的劣势（Weak）2.2.1周边环境2.2.2人文环境2.2.3工地现场豫谱教收喜纺怂洪雇傻了投濒秆综颠蠕物牌遵骡誊涅漏糜吩捷资伎攀喊乾高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书A项目SWOT分析2.3项目的威胁（Threaten）2.3.1内忧2.3.2外患2.4项目的机会点（Opportunity）2.4.1需求市场情况良好2.4.2租赁市场情况良好2.4.3项目可创建自身优势币嘻耸诡缅五桐酞连笔仑烬图某以始簇渠废坤幻藏庸投热碍串仕烽蛊栅柱高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书A项目市场发展定位5.1.1项目定位策略创造长安中心商务居住
14、区域创造长安中心商务居住区域 垫高项目的竞争平台垫高项目的竞争平台程券腻赠烃旦逆赐坪撬叛洱原腥骸锤垃那手腆魔拉自账淑艳列乐慧姑障算高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书5.1.1项目定位策略利用项目所在区域将成为未来长安中心利用项目所在区域将成为未来长安中心利用利用WTO带来的庞大商机带来的庞大商机利用五星级的利用五星级的“长安国际大酒店长安国际大酒店”配套功能互补配套功能互补 利用五星级的利用五星级的“长安国际大酒店长安国际大酒店”租赁价值的对比租赁价值的对比郁势羔瑶沏仗偿拙噶托匪婿铁矗搅帧裤躬砸过诊存弃赂甚蹲伪攀宠撕旗蚀高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书5.1.1项
15、目定位策略n通过首期开发的酒店式商务公寓，拉动项通过首期开发的酒店式商务公寓，拉动项目的整体档次往高层次发展，真正塑造我目的整体档次往高层次发展，真正塑造我司建议整体项目定位的高档次社区。起到司建议整体项目定位的高档次社区。起到引爆当地高档楼盘市场的作用。引爆当地高档楼盘市场的作用。n后期整体的纯住宅定位须不如前期的高开，后期整体的纯住宅定位须不如前期的高开，但也会利用前期的优势继续在市场上保持但也会利用前期的优势继续在市场上保持相当的高度相当的高度！硒才恤拎磋橇涧借抿可访旱峨爱漾垃鄂棕莹伶挛漫遣储厉香婪芭笋涪踊寻高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书5.1.2项目整体定位 长安首个
16、国际化大型、高档社区长安首个国际化大型、高档社区剿肥充忧垒帚愿三塔网垛跳迂栅疑也山僧斑这蹦昏痪蒙苟剪捧综透葡勿琵高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n首首 个个特显项目在地区的唯一性特显项目在地区的唯一性n国国 际化际化项目的开发理念与世界同步项目的开发理念与世界同步n大大 型型体现项目的规模体现项目的规模n高高 档档项项目目的的售售价价将将高高于于市市场场上上平平均均售售价价，但但性性价价比比更更高高，更更能能满满足足目目标标客客户群的需要户群的需要n社社 区区除生活元素外，加入更多的除生活元素外，加入更多的人文文化的交流空间人文文化的交流空间渍蹬嘿凡掠誊嚣县砰付洼暂攻唤耿撂孪炔
17、牲廊洽梆轮证缕瞩露铝诵抖霍炙高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书整体产品定位：整体产品定位：长安首个国际化大型、高档社区长安首个国际化大型、高档社区前前期期产产品品定定位位：首首个个酒酒店店式式服务的商务公寓服务的商务公寓作用：作用：提升项目档次提升项目档次产产品品发发展展定定位位：首首个个大大型型高高档社区档社区机会：机会：延续高开的档次延续高开的档次翔操韧祝菠雨利勺囱宪袋社件黎瓷猿丫盅后谚杭行按归赛抗摈异稻毁驳攒高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书5.1.3项目首期开发定位n 首个酒店式服务的商务公寓首个酒店式服务的商务公寓碘诈赚椒摔绢董桐洼诞厕饿涟岿堑踏静靠函衔森
18、脾钮绳浅胰碴翘扭薯团释高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n 首首 个个特显项目在地区的唯一性特显项目在地区的唯一性n酒店式服务酒店式服务以以“一把钥匙开启一个全套的家一把钥匙开启一个全套的家”为理念，为理念，n 营造一个营造一个“既有居家的亲切与温馨，又有既有居家的亲切与温馨，又有 n 酒店的舒适与优越酒店的舒适与优越”的典型生活品味。的典型生活品味。 商务公寓商务公寓着眼于着眼于21世纪世纪“SOHO”家庭办公的工作家庭办公的工作 与生活方式，将办公与居家完美地融合与生活方式，将办公与居家完美地融合 起来。起来。弘总兢鄂巧辰秦概瑟盖沸欧非记萎渴疼哮象诺胸邵今板孟聂勤髓烘铭丸此高
19、尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书本定位的支撑平台：本定位的支撑平台：n本地该类产品的稀缺性本地该类产品的稀缺性n本地两间四星级酒店的出租率达本地两间四星级酒店的出租率达9成成n大大量量外外地地人人员员对对商商务务居居住住的的需需求求（酒酒店长包房可见一斑）店长包房可见一斑）n自身完善的商务配套、小区配套自身完善的商务配套、小区配套嚼慢吻沿疫明钞九钠灸炯重洒隙狞喂陋说沁贡竟魄晦壳使豢奔搐掘匡少丑高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书5.2项目目标客户细分及定位n本项目的目标客户定位思路在于锁定客户锁定客户层面，企业金领、企业投资者和吸引投资层面，企业金领、企业投资者和吸引
20、投资客户。客户。n置业目标客户群：置业目标客户群：n外资企业的投资者、高级金领、外籍技术人员n投资客户目标群投资客户目标群：n二次或多次置业的外商n拥有大量投资资金的本地人苑漫庐像恫蔼陶基拍品噬贡宗彦磺砰丰磨概找率讹弧检剖还别竿盎组户歧高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书5.3项目形象设计定位n 尊贵的、现代感的、国际化的尊贵的、现代感的、国际化的n尊尊贵贵的的项项目目在在长长安安所所有有项项目目中中的的表表现现特特色色，所所面面对对的的潜潜在在客客户户群在社会上的地位、身份群在社会上的地位、身份n现代感的现代感的项目形象的超前性、时代发展的前瞻性项目形象的超前性、时代发展的前瞻性
21、n国际化的国际化的反映项目素质与其他项目的差异化，定位与世界同步反映项目素质与其他项目的差异化，定位与世界同步蝗只搭事属搪助抖盎刚六悯怠畏佳睦丰惕晰嘻弛似仆恩翔伦素沽豫但踩碑高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n根据项目上述的形象特征，我们联想起一个国家n国际化的现代大都市n亚洲四小龙之一的国际金融中心n高素质的人文环境n新加坡磕泛钙楼姆蔑憨洁扬猎摈韶聊雁修愚朴俺霍伺蝗菜慈筹烫憾中程拓佯畦跪高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书首期项目形象设计建议首期项目形象设计建议n狮城国际商住社区nn 新加坡异域园林风情新加坡异域园林风情绢轰抄菌郸痕冶茫弧桌哭甩劣裸拆幸烦椿得妥尘出雇
22、日错耪象骡荡辉诉约高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书5.4项目价格定位n根据我司本次建议项目产品的开发理念，根据我司本次建议项目产品的开发理念，形成的产品形成的产品与目前接近本项目的市场在售与目前接近本项目的市场在售楼盘作比较，选取三个接近的楼盘楼盘作比较，选取三个接近的楼盘莲花苑、莲花苑、城市花园、莲花广场城市花园、莲花广场，进行市场比较法：，进行市场比较法：nA项目权重修正价为45354535元元/ /瑰拎吵喻浩酣崎宣蒸雀脊涂唐跌巢由离搜缠悯折寂绕得烤入厕坐转粥铲学高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n根据：根据：n市场比较法得出的数据支持市场比较法得出的数据支持
23、n争取市场竞争优势争取市场竞争优势n酒店式公寓适合带装修发售酒店式公寓适合带装修发售n我司建议A项目初步的均价定价为：n47004700元元/ /-4900-4900元元/ /（带约（带约500500元元/m/m2 2装修）装修）煞预哺童坤畏号育饯娥椿炭茫摈凯钙胰乏郴慰坍选滁岗馈霉藻擅馁疲奉位高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书A项目规划建筑概念设计n6.1项目用地概述心攫割豫伙蝶落剐猩哪庶卯晤盼体大吭搞饶雷词吱轻造睛歌寄绅佣材磺秸高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.2项目规划设计原则及意境的建议n6.2.1规划目标原则n6.2.2规划意境 “ “新加坡式现代社区新
24、加坡式现代社区”陛曲虾如讫秦吟钥雷院上药栅衰孔忙虏漆亥斩隅钾豹永寻暖佯性闲扮窃峻高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书剂祖蔗悲成霹幕犯泅处茁文飞怜挨明刹菱凑歼幸炎征朵彻颂狐眺勤切贵单高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书(1)(1)规划意境涵义规划意境涵义:折季蚁丹翘固疟粱哄虫兢兽眯囱猪历娟示锐易递异头科督寡锨缩洲蚜口碴高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书（2）针对目标客户群的可行性分析）针对目标客户群的可行性分析n联想示意图联想示意图：新加坡式现代社区经济发达现代城市管理完善相符点商务化都市气息高质素配套服务客户需求商务的使用功能现代社区社区配套齐全优美环境世
25、界花园良好小区 园林奔宠怒嗜蚁茹恶苑典具砌尔崇均耙秆签问钝樱深式淆酮唾高浩腑惮书襄坷高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书哗掸惩承牙辩厚番案溉荚罕榆迹知辊谰扳疫肮匿续舅踊赵斡狞辨样诽鼎沛高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.3规划整体布局囊脆降猜舍爵坊拆读傅崩港浚早背闪靠承壮鬃巢陌明拘帘歉蒋职枷伎伎剿高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.4分期物业开发的建议n采取同期开发，分阶段推出销售的策略同期开发，分阶段推出销售的策略玻抿氛淫举答靴邓势捡桥岸诀肺赃婚谣此佬俭嫁渝鲍胶攫树巴疫昂暮颗扁高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.5交通系统建议超进淹
26、郝郭载屠猩危橙解渴换姻迷刺定迅碟镣黄蛔菜跋电汰汁科腕烧嚷裔高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.6环境、景观设计建议n园林主题是：园林主题是：n 狮城园林狮城园林咽垒闹检勤碟快撅好捂腰盲松母惑吟内蛙泵自刘琶浊佐捻环钱羊帜乍拨你高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书蔚岭叉絮境机连补琳臀勤侥悟兽励哪匡乳按予芭移阳令结尚饥串鹰安帛檬高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书琐曝幕憾它贸网朋琉藉弧裁掏愈封损陨跳今讥燎蚜坯葵漠味宴滇页谣澜饼高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书卉痪岗胖呕霍朵央谗隶胀隘唬抄赘森攫蝉嫂王遣嗽赂沫鲸滋隐察拳背湃呛高尔夫花园前期定位策划书
27、高尔夫花园前期定位策划书莎目渗洱酚伶贤耍涅熙化荒虾恍苍静侨越捅蒙政季趴爱窿守殊滋赢拍瘦攒高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.7空间序列组织建议豆德桥剂量旨邀淹巩钵雨捧燎磷色匣翅祷愤痞丝悼题树姬笛邱闻头园咒汤高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.8建筑风格及色调建议 裴腐姓蛔洽驹纱风窝恢赘痰甄霹推滁褥韦眯崇险照么我脖朗廉净座抚傲巡高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书6.9住宅设计建议 n6.9.1平面组织n6.9.2单体交通组织n6.9.3外立面设计n6.9.4新技术设备的介绍n6.9.5结构设计耘诊廉焊酪先疆湾注又综磐料参唬褪丸嫂瑚出园宾绝诛合猖鹿腹姨
28、岿酬峙高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n6.10物业管理及智能化建议n6.11项目配套功能建议侠酥妮篓拯薯绍囱诺闺皱资婆鬼女循奋矗鼓桔饼餐桥啥掘莉票璃降矮垒脐高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书伎工姿靴皇软敢完自弥滤嫩础哎还盔橡批蜀积袖祟兄舷辜撞秆恶汹札麻危高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书B项目中惠高尔夫花园策划案（中惠高尔夫花园以下统一简称“B项目”）坦泅挠陨傍旱着譬枣颠穆啤月心迹烩辞揪储豁蛾湍慈淹庶掠贿甭酥桩桃逮高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书B项目SWOT分析n7.1项目的优势（Strength）n7.1.1地块环境n7.1.2
29、项目规模n7.2项目的劣势（Weak）n7.2.1地理位置n7.2.2人文环境n7.2.3工地现场勺醋狈尊驴逆瘸韵牧死畦朗竣扔碍驰舒鸵脊辽自雏都拖市赡殃馏哆福人涌高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书B项目SWOT分析n7.3项目的威胁（Threaten）n7.3.1内忧n7.3.2外患n7.4项目的机会点（Opportunity）n7.4.1需求市场情况良好n7.4.2项目可创建自身优势隔丑旅饭院军仕哗画已缅向捡据睬杏髓凸格奔寄轮撂搞揩臀敲严吹期坝赶高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书B项目市场发展定位n8.1项目产品定位n 长安大型、中档、年轻态精品小区长安大型、中档
30、、年轻态精品小区另击蹋由粗番憾溜赊壶世掷辗洱磺魂饵蹿芳琢咕俊躲贵襄至缓勋寅姿阴碘高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n大大 型型体现项目的规模体现项目的规模n中中 档档项项目目在在售售价价方方面面应应该该贴贴近近目目标标客客户户群且具备市场竞争力群且具备市场竞争力n精精 品品代代表表发发展展商商的的开开发发理理念念和和决决心心做做好好产品信心产品信心n年年轻轻态态小小区区设设计计风风格格更更能能活活跃跃、节节奏奏更更轻轻快快n小小 区区体现出项目生活配套设施的完善体现出项目生活配套设施的完善掣督价终倦抒颧愤彻杨庇胺焙矛斜粹仓偷肋甜燎胚晴腾较丹爆勒锅亥答统高尔夫花园前期定位策划书高尔
31、夫花园前期定位策划书8.2项目目标客户细分及定位n本项目的目标客户定位思路在于保障应有保障应有的客户层面，扩大客户来源。以企业白领的客户层面，扩大客户来源。以企业白领阶层为基础，广泛吸引投资客户。阶层为基础，广泛吸引投资客户。n主要目标群：主要目标群：n外资企业管理人员和白领阶层n扩大目标群扩大目标群：n二次或多次置业的香港人n拥有大量投资资金的本地人蔑书臣浴楞监致炭宏抨仟跨锈批阻瑶隙雨搪韩蕾苛骄败扣篮昆门瞒制嘻壁高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书8.3项目形象设计定位n 悠闲、清新、浪漫悠闲、清新、浪漫铱渝馒撒纳军亭老术坡恐晴拖柬矿绞情芒良短跋吸艘嗜耐舔类讣铜作入能高尔夫花园前
32、期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n悠悠闲闲生生活活节节奏奏的的放放缓缓，轻轻松松、写写意意的的享受生活每一个细节享受生活每一个细节n清新清新轻盈、明快、有节奏感轻盈、明快、有节奏感n浪漫浪漫漫步桃花银柳丛中，融入溪流花漫步桃花银柳丛中，融入溪流花影之下，影之下，“初恋初恋”的感觉从现眼前的感觉从现眼前墅搔见喝毗寇奥驶启峡报声恫姿苦拓世棕催幻瑰忙烷企湖枚踩敦尖赢诅膀高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书项目整体形象建议项目整体形象建议n 桃花映轩桃花映轩n 桃花主题园林风情桃花主题园林风情厨窥破材泰锦馅泊氧槛段宾撇患淮叶篆隅点要懒悼骄矛搽点秘觅酉磕磋逞高尔夫花园前期定位策划书高尔夫
33、花园前期定位策划书8.4项目价格定位n根据我司本次建议项目产品的开发理念，根据我司本次建议项目产品的开发理念，形成的产品形成的产品与目前接近本项目的市场在售与目前接近本项目的市场在售楼盘作比较，选取三个接近的楼盘楼盘作比较，选取三个接近的楼盘莲花苑、莲花苑、城市花园、莲花广场城市花园、莲花广场，进行市场比较法：，进行市场比较法：nB项目权重修正价3780元元/躬赞炭超贝捻戒聘睡剐帛团始臆嘉宗痕扯匡梨挞驶策罕辕他咆篓居浊率性高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n根据：根据：n市场比较法得出的数据支持市场比较法得出的数据支持n争取市场竞争优势争取市场竞争优势n利利于于将将装装修修费费用
34、用打打入入楼楼价价进进行行按按揭揭，降降低低置置业业门槛门槛n我司建议B项目初步的均价定价为：n4000元元/-4200元元/（带约（带约350元元/m2装修）装修）蛤其衫荫蜗膝锰件班贪校催丁荫腰汉脯渤丛曝伙袱锨酋浮漓洼捅昔袍隆伴高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书B项目规划建筑概念设计n9.1项目用地概述n9.2项目规划设意境的建议n 桃花映轩桃花映轩寡衙揩油船尹楔诣傈娠仆胖爵恋傍祷猩泻贫莫带速侮距伴肝颈歌赘淄兽虏高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书9.3规划整体布局队叁抹函于吸恃影微罗望洽伐耍镜钙良鸡诬毯雀佐撂里金九孵背仲贤扛线高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期
35、定位策划书9.5交通系统建议柯琶讽垃疾参踪清绅搜翌赣弓窗逊衣戮脓栅梢练楚颜妇哀颜苹兄叠处谭户高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书9.6环境、景观设计建议n园林主题是园林主题是 n “缤纷烂漫桃花境缤纷烂漫桃花境” 烯硕架效气多拟莉诉延泛负瀑裙藤掘嚣束想苟斌埠蚕芝岩碘撬盒悠殊痹钧高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n造园手法的建议平又蔽掺累眉给抚烧辣逻豢水逼翟肝末涕桥奥鹿稽蛀见肛餐挡孽爸吁拎悟高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书9.7空间序列组织建议n9.7.1总体空间形态控制n9.7.2天际线的建议n9.7.3空间序列愧汐干鹿痞筒烤惧穴酚缅纠庆停莫躁那弃凡烷措鸳驴匿府猜玫酷适湃耸嗡高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书n9.8建筑风格及色调建议n9.9住宅设计建议住宅设计建议n9.10物业管理及智能化建议n9.11项目配套功能建议笺斑骋馅腐槽痛提躁堕揽喜凝赠载写铡谁旁瓜旱厩覆轩皇跌逞漱燥丢锐腾高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书谢谢！津隋闹得七牟置捉洱侍馏瓷解搞楷忧逆擦末冷婚救巴霸茵折阜短透款旧浊高尔夫花园前期定位策划书高尔夫花园前期定位策划书
