房地产开发流程及相关法律实务课件

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1、 房地产开发流程及相关法律事务房地产开发流程及相关法律事务讲授目录讲授目录一、房地产开发行政审批概述一、房地产开发行政审批概述二、房地产开发公司设立与资质管理二、房地产开发公司设立与资质管理三、立项环节行政审批三、立项环节行政审批四、规划环节行政审批四、规划环节行政审批五、用地环节行政审批五、用地环节行政审批六、设计、施工与验收环节行政审批六、设计、施工与验收环节行政审批七、建设项目并联审批制度七、建设项目并联审批制度一、房地产开发行政审批概述一、房地产开发行政审批概述提示：房地产开发行政审批特点及框架（一）房地产开发行政审批与行政许可（一）房地产开发行政审批与行政许可1、概念：概念：房地产开

2、发、行政审批、行政许可1）房地产开发：房地产开发：根据城市房地产管理法第2条第三款规定，其是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。即以土地和房屋建筑为对象进行的建设行为。2）行政审批：行政审批：是指行政审批机关根据自然人、法人或者其他组织依法提出的申请，经依法审查，准予其从事特定活动、认可其资格资质、确认特定民事关系或者特定权利能力和行为能力的行为。3 3）行政许可：）行政许可：是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。2 2、房地产开发与行政审批、行政许可三者关系、房地产开发与行政审批、行政许可三者关系行政审批与行政许可

3、大同小异，其不同之处在于： 第一、行政许可与行政审批调整范围的大小不同。行政审批调整的范围大于行政许可，行政审批包括内部行政审批与外部行政审批，而行政许可主要指行政机关的外部行政行为。 第二，外部行政审批的大部分内容与行政许可重叠，但外部行政审批并不等同于行政许可。 第三，行政审批的程序要求不太严格，而行政许可必须遵守法律规定的程序，行政相对人有较大的参与权。 房地产开发既包括行政许可的内容，同时也包括部分行政审批的内容。（二）房地产开发行政审批特点（二）房地产开发行政审批特点 1、涉及法律多 2、地域性强 3、政策变化快（三）房地产开发行政审批框架（三）房地产开发行政审批框架房地产开发公司的

4、设立房地产开发公司的设立 房地产开发公司资质管理房地产开发公司资质管理建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得 选址定点选址定点 项目立项项目立项用地规划许可证核发用地规划许可证核发 建设用地使用权证书核发建设用地使用权证书核发 工程设计方案审查工程设计方案审查 工程初步设计审批工程初步设计审批 项目总投资概算审批项目总投资概算审批 城市房屋拆迁许可城市房屋拆迁许可 施工图设计审查施工图设计审查 建设工程规划许可建设工程规划许可 施工准备阶段管理施工准备阶段管理 建设工程过程管理建设工程过程管理 工程竣工验收与备案工程竣工验收与备案 商品房销售与初始登记商品房销售与初始登记 物业管理物业管理二

5、、房地产开发公司设立与资质管理二、房地产开发公司设立与资质管理（一）房地产开发公司设立（一）房地产开发公司设立1 1、房地产开发公司概念及特点、房地产开发公司概念及特点1 1）房地产开发公司概念）房地产开发公司概念城市房地产管理法第二十九条规定：房地产开发企业是以营业为目的，从事房地产开发和经营的企业。建设部房地产开发企业资质管理规定第二条规定：房地产开发企业是指大城市及村镇从事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营业务，具有企业法人资格的经济实体。因此，一般认为房地产开发公司是指依法成立，以营利为目的，从事房地产开发经营业务并具有法人资格的经济组织。2 2）房地产开发公司的特点）房地产开

6、发公司的特点具有法人资格的经济组织；有严格的资质要求；以营业为目的；主要业务是房地产开发经营；实行归口管理。2 2、内资房地产开发公司设立、内资房地产开发公司设立 名称核准 资质初审 工商登记 税务登记 备案登记（暂定资质）3 3、外资房地产开发公司设立、外资房地产开发公司设立1 1）外商投资产业分类）外商投资产业分类鼓励、（允许）、限制、禁止2 2）与内资房地产开发公司设立异同）与内资房地产开发公司设立异同名称核准 （外资审批） 资质初审 工商登记 税务登记 备案登记（暂定资质）3 3）外资房地产公司分类）外资房地产公司分类中外合资房地产开发公司中外合资房地产开发公司 概念：概念：是指为了扩

7、大国际经济合作和技术交流，外国公司、企业和其他经济组织或个人按照平等互利的原则，经中国政府批准，在中华人民共和国境内，同中国的公司、企业或其他经济组织共同举办的房地产合营企业，在中国境内从事房地产开发、经营、管理和房地产综合服务等业务，其是具有中国法人地位的房地产经济实体，是我国利用外资进行房地产开发的一种重要形式。 审批机关：审批机关：商务部及省级人民政府 审查程序：审查程序：申请、审查、批准（3个月）中外合作房地产开发公司中外合作房地产开发公司 概念：概念：是指外国公司、企业、其他经济组织或者个人同中国的公司、企业、其他经济组织或个人按照平等互利的原则，依中国法律在中国境内共同举办的，以合

8、同约定合作各方权利义务，专门从事房地产开发经营活动的企业组织。是契约式或非股权式合作性开发公司，可以是企业法人，也可以是非企业法人。 审批机关与程序与上述基本一致（审批时间45天）外商独资房地产开发公司外商独资房地产开发公司 概念：概念：是指依照中国法律在中国境内设立的全部资本由外国投资者投资，主要从事房地产开发经营活动的企业法人组织，不包括外国企业和其他经济组织在中国境内设立的分支机构。 审批机关程序与上述相同（审批时间为90天） （二）房地产开发公司资质管理（二）房地产开发公司资质管理 1 1、暂定资质与资质申请、暂定资质与资质申请 1 1）暂定资质）暂定资质 概念：概念：新设立的房地产开

9、发公司自领取营业执照30日内，持规定文件到房地产开发主管部门申请备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。其是申请核定正式资质的一个过渡性措施。 有效期：有效期：1年 延长期：延长期：不超过2年（但自领取暂定资质证书1年内无项目，则不得延长）2 2）资质申请）资质申请 审批机关：审批机关：国务院以及县级以上人民政府建设行政主管部门。 申请程序：申请程序：申请（暂定资质前1个月）、审查、核定 申请资料：申请资料：申请表、资质证书、负债表和验资报告、法定代表人和经济、技术、负责人职称证明、已开发项目相关资料、开发项目及住宅质量保证书、住宅使用说明书情况报

10、告、其他文件。2 2、资质等级、资质审批与规模限制、资质等级、资质审批与规模限制1 1）资质等级：）资质等级：共四级2 2）资质审批：）资质审批：建设部（一级）、省（二、三级）、市（四级）3 3）规模限制：）规模限制：一级（不受限制）、二级（25万以下）、三级（北京：20万、重庆：10万）、四级（北京：10万、重庆：2万）3 3、资质年检、变更、注销、资质年检、变更、注销1 1）资质年检概念、年检权限）资质年检概念、年检权限资质年检概念资质年检概念：对房地产开发企业的开发经营资格和开发经营行为进行定期检验制度。一般是一年一次，定期办理。 年检权限：年检权限：一级房地产开发企业的资质年检由国务院

11、建设行政主管部门或者其委托的机构负责；二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门制定办法确定。2 2）资质变更概念、需变更的情形）资质变更概念、需变更的情形 资质变更概念：资质变更概念：指房地产开发企业在领取资质证书以后，因企业变更名称等情况出现，而向原资质审批部门办理变更手续的行为。 需变更的情形：需变更的情形：企业名称变更；法定代表人变更；主要管理、技术负责人变更。应当在上述情形变更后30日内办理。3 3）资质终止概念、终止的情形）资质终止概念、终止的情形 资质终止：资质终止：指房地产开发企业在领取资质证书以后，因某些客观情况的发生而不再具有企业

12、资质的行为。 终止情形概念：终止情形概念：资质失效；资质注销（企业分立、合并；破产歇业或其他原因终止业务；不符合原定资质条件或者有不良经营行为的；无正当理由不参加年检）；资质吊销（超越资质从事开发而逾期不改的；开发项目质量低劣发生重大质量事故且情节严重的）案例一案例一 1998年，南亚饭店将自有停车场（土地性质为划拨）与黎一村委会一小学用地（土地为集体所有，其土地与停车场相邻）合作建设商务办公楼及餐饮、歌舞、健身等综合性服务娱乐项目。建房合同还约定，村委会每年固定分利，不承担经营风险。2004年村委会因故起诉南亚饭店，请求确认该建房合同无效。一、二审法院均判决该建房合同无效。该判决是否正确？思

13、考：思考：1 1、划拨土地、划拨土地 2 2、集体土地、集体土地 3 3、合作建房、合作建房 4 4、开发主体、开发主体三、立项环节行政审批三、立项环节行政审批提示：项目立项、概算项目立项项目立项1 1、立项概念及立项审批新特点、立项概念及立项审批新特点1 1）立项概念：）立项概念：是房地产项目决策阶段中最后一个环节，经过对项目建设上的必要性、协凋性，技术上的可行性、先进性，经济上的合理性、效益性进行详尽、科学地论证，认为可行而报请投资主管部门审批、核准或备案的程序。2 2）立项审批新特点）立项审批新特点 改革项目审批制、规范政府核准制、健全备案制、加快推行“代建制”、简化审批程序及合理划分权

14、限分工、改进投资宏观调控方式（经济、法律、行政）。 2 2、立项审查形式、立项审查形式 1 1）审批：）审批：项目建议书审批、可行性研究报告审批。 项目建议书审批项目建议书审批 项目建议书：项目建议书：（又称立项申请）是对拟建项目向发展改革部门申报的项目申请，项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议条件，对拟建项目提出的框架性总体设想。项目建议书审批主管部门：项目建议书审批主管部门：县级以上发展和改革委员会。项目建议适用对象：项目建议适用对象：政府性投资。项目建议书主要内容项目建议书主要

15、内容：提出的必要性和依据；产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；资源情况、建设条件、协作关系；投资估算和资金筹措设想；项目进度安排；经济效果和社会效益的初步安排。项目建议书编制主体：项目建议书编制主体：自行编制、委托编制、招标编制。项目建议书审批：项目建议书审批：申请、征徇、审核、审定、批准。 可行性研究报告审批可行性研究报告审批 可行性研究报告：可行性研究报告：指具体实施开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究及评价，是房地产开发项目前期工作的重要内容。也就是对项目实施的可行性进行评估。 项目建议书是初步的可行性研究报告，可行性研究报告是深化了的项目建议书，可行

16、性报告审批程序与建议书审批基本一致。 2 2）核准：）核准： 核准概念、运用范围、功能核准概念、运用范围、功能 概念：概念：指行政机关对某些事项是否达到特定技术标准、经济技术规范的判断、确定，即对企业投资建设行为合法性的判断与确定。属行政许可范畴。核准只提交项目申请报告，不审查项目建议书和可行性报告。 适用范围：适用范围：适用于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备设施的设计、建造、安装和使用，直接关系人身健康、生命财产安全的特定安全、物品的检验、检疫。 功能：功能：防止危险、保障安全，没有数量控制。 核准的分类核准的分类 国内企业投资项目的核准 外商投资项目的核准 境外投资项目的

17、核准 3 3）备案）备案 备案概念意义备案概念意义 备案概念备案概念：指非政府性投资且明令不属于重大类或限制类的项目，采用程序更加简便内容更加简略的一种告知性措施。 意义：意义：有利于及时掌握和了解企业投资方向；有利于贯彻国家法律法规、产业政策和行业准入制度； 有利于及时发布投资信息，引导社会投资；有利于及时发现投资运行中存在的问题。 备案主管部门、程序备案主管部门、程序 主管部门：主管部门：采用属地化管理，由县级以上投资主管部门实施。 程序：程序：申请、备案（2个工作日） 备案变更、有效期备案变更、有效期 变更：变更：已办理投资备案手续的项目，如投资主体或主要建设内容发生变化，应向原发证机关

18、交回原投资项目备案证，重新办理备案证。 有效期：有效期：项目办理备案手续后，应在2年内开工建设，如超过2年仍未动工的，投资项目自动销号。 （二）概算审批（二）概算审批 1 1、概算概念、种类、变更要求、适用范围、概算概念、种类、变更要求、适用范围 概算概念：概算概念：指设计单位在初步设计或技术设计阶段，根据设计要求利用概算定额、概算指标等对工程建设全部投资（工程造价）进行的概略计算。 种类：种类：单位工程概算、单项工程综合概算、建设项目总概算。 变更要求：变更要求：概算一般是在初步设计阶段进行，初步设计不得随意改变被批准的可行性研究报告确定的建设规模、产品方案、工程标准、建设地址和总投资等控制

19、指标。概算超过可行性研究报告总投资结算的10%以上，或其他主要指标需要变更时，应以说明原因和计算依据，并报原可行性研究报告的原审批单位同意。 适用范围：适用范围：限于政府投资项目（不包括核准和 备案项目）2 2、概算作用、审批条件、概算作用、审批条件 概算作用：概算作用：制定投资计划和制定项目投资总额依据；施工、管理设计等签订合同和推行项目包干责任制依据；筹措建设资金、编制用款计划及加强基建财务管理依据；工程结算、决算、竣工验收及基建支出与概算投资比较、考核工程项目建设成本、分析投资效果的依据。 审批条件：审批条件：可行性报告已获批准；总投资概算未超过可行性研究报告批准总投资估算3%（10%）

20、，初步设计方案建筑面积未超过可行性研究报告批准面积的5%；应组建项目法人的项目，项目法人已成立；其他相关规定的条件。 3 3、概算增加的情形、原因分析及对策建议、概算增加的情形、原因分析及对策建议 1 1）概算增加情形：）概算增加情形： 设计变更；征地拆迁费不确定；随意扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准；建筑材料涨价。 2 2）原因分析：）原因分析： 投资决策不科学，投资概算精度低；违反基本建设程序；管理体制混乱，权责不分；合同执行不力。 3 3）对策建议：）对策建议： 加强前期工作，提高决策的民主性和科学性；严格基本建设程序，控制设计变更；明确管理主体，逐步推行代建制；强化阶段管理，有

21、效控制投资；加强项目概算审计，有效控制投资。案例二案例二 2008年，山峡库区长江边坡治理工程，由某县属国有开发建设公司发包给了一基桩公司，基桩公司收取管理费后转包给了王某个人承建，王某收取管理费后，再转让给了李某，后工程竣工验收合格，尚欠李某部分工程款，李某遂起诉开发公司和基桩公司。李某以竣工资料为据进行结算，认为开发公司和基桩公司尚欠工程款6000万元，而开发公司以审计结算为据认为只欠5000万元。问：本案该如何处理？思考：1、审计 2、挂靠 3、代建 四、规划环节行政审批四、规划环节行政审批 提示：项目选址、用地规划、工程规划、规划验收 （一）项目选址（一）项目选址 1 1、项目选址概念

22、、条件、项目选址概念、条件 1 1）项目选址概念：）项目选址概念：亦称“项目地址选择”，即建设项目在拟建地区、地点范围内具体确定坐落位置和东西南北四至。项目选址意见书：是城乡规划主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。 2 2）申领选址意见书条件：）申领选址意见书条件：一是在城市、镇规划区内；二是建设项目需要有关部门批准或者核准；三是以划拨方式提供国有土地使用权的。 2 2、项目选址行政许可的内容和条件、项目选址行政许可的内容和条件 1 1）选址行政许可内容）选址行政许可内容 非通过招标、拍卖、挂牌取得建设用地使用权的选址许可内容： 确定项目选址定点；审定项目规划设计条件；核发建

23、设工程选址意见书及附图。 通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权的选址许可内容： 核发建设用地规划公告及其附图；建设工程选址意见书；建设用地规划许可证。 2 2）选址行政许可条件）选址行政许可条件 符合城乡规划；位于已编制并有权机关批准的详细规划的区域；除公益性设施和城市基础设施外，建筑用地在旧城改造区不小于1000平方米（重庆）：相关协办部门审查同意。 3 3、选址意见书有效期及法律效力、选址意见书有效期及法律效力 1 1）有效期：）有效期： 非通过招拍挂取得土地的项目，应在取得选址意见书后6个月内报送规划设计方案，否则失效（不可抗力除外）。 通过招拍挂取得土地的项目，除出让合同涉及与规

24、划指标及控制性要求的内容与规划公告不一致的，需报请研究外，直接领取选址意见书，建设用地规划许可证及其附图。 2 2）选址意见书法律效力）选址意见书法律效力 通过招拍挂方式取得土地：同时取得选址意见书、用地规划许可证 方案设计 工程规划许可证。 非通过招拍挂方式取得土地：取得选址意见书 规划方案设计 建设用地规划许可证。 4 4、选址阶段相关部门的审批、选址阶段相关部门的审批 项目环境影响评价、地质灾害危险评估、消防审查、水利事项审查、国家安全事项审查。 （二）建设用地规划许可（二）建设用地规划许可 1 1、建设用地规划许可证概念、作用、建设用地规划许可证概念、作用 1 1）概念：）概念：指建设

25、单位在向土地管理部门申请用地之前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目的位置、面积、允许建设的范围，提供规划设计条件的法律凭证。（经城乡规划行政主管部门依法确认其建项目位置和用地范围的法律凭证）。 2 2）作用：）作用：确认土地利用符合城市规划；维护建设单位按照规划用地的合法权益；为土地管理部门行使管理职能提供必要依据。 2 2、划拨、出让用地规划许可证管理、划拨、出让用地规划许可证管理 1 1）划拨土地用地规划许可证管理）划拨土地用地规划许可证管理城乡规划法第三十七条。已获批准控制性详细规划和立项批文 申领建设用地规划许可证 申请土地 划拨土地。 2 2）出让土地用地规划许可证管理）出让土地用

26、地规划许可证管理 城乡规划法第三十八条。已获批准控制性详细规划（规划条件）和立项批文 签订出让合同 领取建设用地规划许可证（持出让合同、立项批文）。 3 3）用地规划许可证对出让、划拨效力影响。）用地规划许可证对出让、划拨效力影响。 城乡规划法第三十九条。 规划条件未纳入出让合同，则出让合同无效；未取得用地规划许可证批准用地的，应撤销批文； 占用土地的，应退回； 给当事人造成损失的，依法赔偿。 3 3、用地规划许可证有效期、用地规划许可证有效期 建设单位在取得用地规划许可证后3个月内未取得建设用地批文，则用地规划许可证（含附图，附件）和选址意见书自行失效（不可抗力除外）。 （三）建设工程规划许

27、可（三）建设工程规划许可 1 1、建设工程规划许可概念、适用范围、建设工程规划许可概念、适用范围 1 1）概念：）概念：城乡规划主管部门对在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，确认其是否符合城乡规划要求而准许进行工程建设的行为。建设工程规划许可证则是由城乡规划行政主管部门核发用于确认建设工程是否符合城乡规划要求的法律凭证。 2 2）适用范围：）适用范围：在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设；在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的。 2 2、核发建设工程规划许可证的条件、核发建设工程规划许可证的条件 取得建设用地规划许可证

28、；已签订建设用地使用权出让合同或取得划拨用地批准文件；取得环保、消防、人防等相关部门的意见；通过方案设计和施工图审查；设计单位资质资格符合要求；设计文件符合国家、本地规定；符合城乡规划及城乡景观要求。 3 3、建设工程规划许可证有效期、建设工程规划许可证有效期 城乡规划法未作规定，上海规定：应在取得工程规划许可证后6个月内开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，则失效；江苏省规定：1年内开工、又未申请延期的，则失效；重庆规定：1年内（临时6个月）未开工，可延期6个月（临时延期3个月），否则失效（不可抗力除外）。 （四）建设工程规划验收（四）建设工程规划验收 1 1、规划验收概念、依据

29、、规划验收概念、依据 1 1）概念：）概念：规划行政主管部门对依法建设工程是否符合规划条件予以核实的行为。 2 2）依据：）依据：城乡规划法第四十五条规定。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。规划验收后包括建筑工程、市政及管线工程规划验收。 2 2、规划验收审核内容、规划验收审核内容 审核建设工程竣工图有关规划管理的内容；验核建设工程规划许可的实施情况；检查应拆除构建筑物是否按照规定拆除。案例三 1997年，甲公

30、司从糖酒公司改制转让时取得了土地使用权，向县建设规划局申请办理了建房手续，修建了一幢五层楼房，但建设时超面积建设，被建设规划局处罚。2001年，乙公司从糖酒公司转让取得部分土地使用权，该土地紧靠甲公司房屋背后。2001年4月乙公司向县建设规划局申领了建设工程规划许可证和施工许可证。乙公司在甲公司房屋后面开始修建一幢四层楼房（两幢楼相距50cm左右）。甲公司以建设规划局为乙公司颁证行为侵犯了甲公司采光、通风等相邻权，向法院提起行政诉讼，要求撤销为乙公司颁发的建设工程规划许可证和施工许可证。该案该如何处理？思考：思考：1 1、违章建筑、违章建筑 2 2、行政违法、行政违法 3 3、民事侵权、民事侵

31、权 五、用地环节行政审批五、用地环节行政审批 提示：建设用地使用权取得，建设用地使用权证书核发。 （一）建设用地使用权取得（一）建设用地使用权取得 1 1、建设用地使用权出让、建设用地使用权出让 1 1）出让概念：）出让概念：指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2 2）招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定）招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定新规定：新规定：（2007年11月1日与2002年7月1日两个制度对比）一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让；三是将土地使用权修改为建设用地使

32、用权；四是进一步明确挂牌出让期限载止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。 3 3）出让形式）出让形式 招标出让招标出让 概念：概念：指市、县人民政府建设用地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权者的行为。 特点特点：充分的竞争性；保密性；判断的综合性；投标的一次性。 形式形式：公开招标、邀请招标。 拍卖出让拍卖出让 概念：概念：指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。 特点：特点：公开性；价格决定性；报价多次性；对拍卖人和竞买人的要求

33、高。 挂牌出让挂牌出让 概念：概念：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权人的行为。 特点：特点：市场化程度较高；透明度高；充分体现价高者得，不受竞买人数限制；方式简便、节省组织等成本。 协议出让协议出让 概念：概念：指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。 特点：特点：政府对土地的控制力度较大；自身缺陷突出；无竞争性；程序不严格；导致地价低。 适用范围：适用范围：法律未对协议出让适用范围作出明确规定，这

34、里以北京2002年规定为例：普通住宅建设用地；工业建设用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地；市人民政府批准的其他用地。(补充转让) 2 2、建设用地使用权划拨、建设用地使用权划拨 1 1）划拨概念、特点）划拨概念、特点 划拨概念：划拨概念：是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为。 特点：特点：主体特定性；无偿性；无期性；转让限制性；行政性。 2 2）适用范围：）适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规

35、规定的其他用地。国务院关于促进节约集约用地的通知（2008）对划拨用地范围作了更严格的限定，即今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对其他用地要积极探索有偿使用。 3 3）用地申请程序：）用地申请程序：凡符合城市房地产管理法第二十三条规定的城镇建设用地，用地单位可依法向市或区县房屋土地管理局提出划拨用地申请。北京市规定，申请划拨用地10亩以上（含10亩）2000亩以下的，向市房屋土地管理局提出申请；不足10亩的，向区、县房屋土地管理局提出申请。重庆市规定了划拨土地用地预申请，即建设项目可行性研究论证时，建设单位向区县土地行政主管部提出建设项目用地预申请，用地预申请

36、获得批准后，建设单位才可以持计划、规划等部门对该建设项目的有效文件，向区县土地行政主管部门提出建设用地申请。(补充转让) （二）建设用地使用权证书核发（二）建设用地使用权证书核发 1 1、建设用地使用权证书与土地登记概念、建设用地使用权证书与土地登记概念 建设用地使用权证书概念：建设用地使用权证书概念：建设用地使用权证书是国家确认建设用地使用权人享有建设用地使用权利的法律凭证和证明。 土地登记概念：土地登记概念：是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律、法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。建设用地使用权适用登记生效原则，经登记生

37、效。 2 2、建设用地使用权证书核发的主管部门及权限分工、建设用地使用权证书核发的主管部门及权限分工 1 1）主管部门：）主管部门：申请人应当向土地所在地县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，跨县级行政区域使用的建设用地，各县级以上人民政府分别办理登记。 2 2）权限分工：）权限分工：各地不完全相同。北京规定： 市房地局负责办理全市外产、中外分资（外）产、军产、保密用房、外销商品房（含华侨公寓）的房权属登记所。上述以外的由各区县办理登记；重庆规定：主城九区的土地登记由市土地房屋行政主管部门负责，上述规定以外的由各区县负责。案例四案例四 程志于2002年4月从区农资公司购买了一划

38、拨地和地上房屋，并经区国土房管局办理了变更登记，为其办理了国有土地划拨权证和房屋权属证书。2003年6月，程志以区政府和区国土房管局为被告向法院提起行政诉讼要求撤销已颁发的国有土地使用权证。一审法院以划拨土地转让时经过了政府同意，故维持了区政府领发的土地使用证。程志不服提起上诉，二审法院以转让划拨土地时农资公司未缴纳土地收益金为由撤销了区政府颁发的国有土地使用权证书。你认为法院的判决正确吗？思考：思考：1 1、划拨土地适用范围、划拨土地适用范围 2 2、划拨土地转让、划拨土地转让 3 3、收益金、收益金 案例五案例五 区文化馆（以下称文化馆）欲在原址（该地块系划拨土地）重新建设新大厦，遂于20

39、00年12月16日与某物业开发公司（以下称开发公司）签订了联合建房合同，区文化馆以该划拨地作为投入，开发公司以现金投入，该项目于2000年12月26日取得了区计委的立项批复，并于次日向规划局区分局办理报建手续，其间，开发公司已投入了数百万元。2002年11月6日文化馆因故提出终止联合建房合同，开发公司不同意终止联建合同,遂依据联合建房合同向重庆仲裁委员会申请仲裁要求继续履行合同并承担违约金。仲裁庭认为本案“在平等、自愿基础上签订的联合建房合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。”据此裁决“继续履行联合建房合同。” 问：仲裁庭的裁决是否正确？思考：思

40、考：1 1、合作建房、合作建房 2 2、划拨土地、划拨土地 3 3、契约自由、契约自由 案例六案例六 某县政府将农民集体土地征收后，由政府将国有土地以划拨方式给农民建住宅，农民则未经政府同意将该土地与他人（投资者）联合建房，房屋建好后，农民不同意办理房屋过户，问此案该如何处理？思考：思考：1 1、集体土地、集体土地 2 2、划拨土地、划拨土地 3 3、合作建房、合作建房 六、设计、施工与验收环节六、设计、施工与验收环节 提示：方案设计、初步设计与施工图设计，施工准备阶段与过程管理，竣工、验收与备案。 （一）设计环节（一）设计环节 1 1、建设工程方案设计审查、建设工程方案设计审查 1 1）概念

41、：）概念：建设工程方案设计审查是规划行政主管部门的一项重要审查内容，建设单位必须按照城乡规划，规划管理技术规定和规划管理部门提出的规划设计要求，委托设计单位进行房地产建设工程设计，并报规划部门进行的审查。 2 2）申报条件：）申报条件：有经审定的修建性详细规划方案或总平面设计方案；有相应资质单位设计的建设工程方案设计（含建筑效果、各层平面、直面、剖面图等），重要项目需提交模型。 3 3）审查的内容：）审查的内容：规划部门审查建筑设计方案是否符合规划设计要求；相关部门如消防、环保、人防等对各自管理范围的建设方案书面审查意见，居住区的建筑方案必须附有项目所在地政府部门的对公建配套的审查意见如水、电

42、、污水处理、道路连接、教育、医疗设施。 4 4）方案设计会审部门：）方案设计会审部门：建筑节能、防空地下室、消防、园林绿化、夜景灯饰、市政公用设施、国家安全、机场空域、使用港口岸线、文物保护、无线电、电力、河道、防雷电灾害等部门。 5 5）方案设计有效期：）方案设计有效期：方案设计通过批准后6个月内，未申请建设工程规划许可证又未申请延期的则失效。 2 2、建设工程初步设计审查、建设工程初步设计审查 1 1）概念：）概念：指建设行政主管部门对建设单位在方案设计或者可行性研究报告获批准后，从技术、经济等方面通盘规划，以确认其符合规定的活动。只在大型项目才进行初步设计审查。 2 2）初步设计文件应达

43、到的条件：）初步设计文件应达到的条件：符合已审定的设计方案；能据以进行施工图设计；能据以进行施工准备；能据以作为审批确定项目投资的依据。 3 3）初步设计会审部门：）初步设计会审部门：建筑节能、消防、人防、环保、市政管网、园林、防雷装置等。 3 3、建筑施工图设计审查、建筑施工图设计审查 1 1）概念：）概念：指受建设行政主管部门委托的施工图审查机构依据国家和该行政区域的法律、法规，规章、技术标准与规范，对施工图结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行技术及程序合法性审查。 2 2）审查机构与建设行政主管部门审查的内容）审查机构与建设行政主管部门审查的内容 审查机构审查的内容：审查机构审查的内

44、容：是否按照批准的初步设计文件进行施工图设计，施工图是否达到规定的深度要求；建筑物稳定性、安全性审查；是否符合抗震、消防、节能、环保、卫生、人防等强制性标准、规范；是否损害公众利益；设计文件责任保障制是否明确落实；设计单位资质、主要设计人员执业资格、证章使用是否符合规定。 建设行政主管部门审查内容：建设行政主管部门审查内容：施工图是否通过审查机构审查；是否按照批准的初步设计进行施工图设计；工程勘察、设计的委托与承接是否符合国家的规定；设计文件责任保障制是否符合规定；是否执行国家抗震标准。 3 3）施工图备案审查会审部门）施工图备案审查会审部门 建筑节能、消防、防雷装置、人防、园林绿化、排水管网

45、及占挖道路市政等。 （二）施工准备与过程管理（二）施工准备与过程管理 1 1、施工准备阶段管理、施工准备阶段管理 1 1）概念：）概念：是指建设项目正式施工前，对建设单位、施工企业所做的各项施工前准备活动的管理。 2 2）主要内容：）主要内容：工程报建管理；施工单位招标投标管理和监理单位招标投标管理；工程造价管理；项目安全生产条件审核；项目质量监督管理；施工许可证管理。 3 3）施工许可证管理）施工许可证管理 概念：概念：指建筑工程开始施工前建设单位向建筑行政主管部门申请的可以施工的证明。 运用范围：运用范围：从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及

46、城镇市政基础设施工程的施工，建设单位应在开工前向工程所在地县级人民政府建设行政主管部门申领施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 申请条件：申请条件：已获用地批准手续；已办理建设工程规划许可证；施工场地具备施工条件；已确定施工企业；有经批准的施工图；有质量、安全措施；已委托监理；建设资金已落实。 有效期：有效期：领证后3个月开工，可延期2次，每次3个月，否则失效。 2 2、施工过程管理、施工过程管理 1 1）建设工程施工合同管理）建设工程施工合同管理 制度、签证、索赔 2 2）建设工程安全生产管理）建设工程安全生产管理 主管部门

47、、建设单位、勘察、设计、监理、施工单位的安全责任。 3 3、建筑工程竣工、验收与备案、建筑工程竣工、验收与备案 1 1）竣工、验收、备案概念）竣工、验收、备案概念 竣工：竣工：是施工单位对承接工程的完结。 验收：验收：建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对工程进行检测，对工程质量达到合格与否进行确认。 备案：备案：指建设单位的工程竣工验收合格后向主管机关报告情况，主管机关登记存档备查的具体行政行为。（竣工验收合格后15日内备案） 2 2）工程竣工验收与备案的主体）工程竣工验收与备案的主体 竣工验收备案的主管部门：竣工验收备案的主管部门：县级以上人民政府建设行政

48、主管部门是建设工程竣工验收备案的主管部门。可委托建设工程质量监督机构具体实施质量监督工作。 竣工验收的直接责任主体：竣工验收的直接责任主体：建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位，其中建设单位为工程竣工验收的组织者。 3 3）工程竣工专项验收）工程竣工专项验收 消防、规划、节能、防空地下室、市政设施、防害设施、河道、水土保持等。案例七案例七 某开发公司于2007年通过拍卖购得一地块，且土地费用已全部付清，并取得土地使用权证书。后因该地块下方埋设有邻近房屋业主污水处理池、用地红线划分不合理不能进行开发建设，2009年遂向仲裁机构申请仲裁，要求解除与政府签订的土地出让合同。思考：思考：1

49、 1、合同解除、合同解除 2 2、出让主体义务、出让主体义务案例八案例八 2008年，北京某建筑公司为某开发公司承建一商住楼，工程完工后，开发商已按进度付清工程款，建筑公司仅办理了部分物业的竣工验收手续，对其余物业以未付清工程款为由拒绝办理竣工验收手续。问：开发商应如何处理？思考：思考：1 1、开发公司的权利义务、开发公司的权利义务 2 2、建筑公司的权利义务、建筑公司的权利义务案例九案例九 张某等业主与上海一开发公司签订商品房买卖合同，合同约定：房屋于2009年元月1日取得竣工验收备案证、交房，若逾期应承担违约金，后该房屋于2009年12月30日取得竣工验收备案证。同时，在2009年6月30

50、日开发公司从区建设局取得一函件，其内容：该房屋完全具备交房条件，但鉴于其他相关设施未完，在其完成后一并颁发竣工验收备案证。问：该房屋应以何时为交房时间？思考：思考：1 1、行政行为的效力、行政行为的效力 2 2、函件的效力、函件的效力案例十案例十 李某与某开发商签订购买了一套商品房购房合同，该合同约定：交房后60天内开发商为其办理房屋产权证。后开发商在60天内按要求（交易部门已公示资料）向交易部门申请办理房屋产权过户登记。但交易部门要求开发商按县政府办公室文件要求缴清相关税费后才办理房屋产权过户。开发商为完结税费，致使办证拖延一年，后李某等起诉法院，要求开发商支付延期办证违约金。问：此案该如何

51、处理？思考：思考：1 1、开发商办证义务、开发商办证义务 2 2、政府办公室的职责、政府办公室的职责 3 3、行政行为、行政行为案例十一案例十一 王某与北京某开发商签订了购房合同，合同约定：房屋面积200m、户型为五室二厅。交房时，开发商只能交付面积200m、户型四室二厅房屋，王某不同意接房，遂以开发商逾期交房为由，要求开发商承担逾期交房违约金，法院支持了王某的诉讼请求。问：法院的判决正确吗？思考：逾期交房与交房不能思考：逾期交房与交房不能七、建设项目并联审批制度七、建设项目并联审批制度（一）并联审批制度概念（一）并联审批制度概念 根据行政许可法的规定和国务院行政审批制度改革要求，结合建设领域

52、行政审批分为立项、规划、用地、设计、验收五大基本环节的实际情况，按照分类试点、先易后难、有序推进的原则，通过施行“五大环节有限并联（合并）审批”，简化审批程序、缩短审批时限、强化审批责任等措施，有重点、有步骤地推进建设领域行政审批制度改革的一项措施。（二）并联审批制度基本内容（二）并联审批制度基本内容 主办：发改委主办：发改委 1 1、立项环节、立项环节 协办：市国土房管局、市环保局、市卫生局协办：市国土房管局、市环保局、市卫生局 并联并联 政府投资项目可行性研究报告政府投资项目可行性研究报告 审批审批 ： 企业投资重大类和限制类项目核准企业投资重大类和限制类项目核准 建设用地预审、项目环境影

53、响评估、建设用地预审、项目环境影响评估、 职业病危害预评价职业病危害预评价 2 2、规划环节、规划环节 主办：主办： 市规划局市规划局 协办：协办： （选址）：消防、地灾、用地、国安（选址）：消防、地灾、用地、国安 （方案）：消防、园林、人防、市政、国家、河道、文物、（方案）：消防、园林、人防、市政、国家、河道、文物、 机构空域、无线电、电办、环评、建委、港口机构空域、无线电、电办、环评、建委、港口 并联并联 建设工程选址意见书建设工程选址意见书 （4 4项）项） 审批审批 建设项目规划设计方案建设项目规划设计方案 （1313项）项） 3 3、 用地环节用地环节 主办：市国土房管局主办：市国土

54、房管局并并 协办：（规划部门）协办：（规划部门） 并联并联 单独选址项目新增建设用地单独选址项目新增建设用地 审批审批 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨联联 协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权 压覆矿产资源审查压覆矿产资源审查 4 4、设计环节、设计环节 主办：市建委主办：市建委 协办：消防、园林、气象、人防、市政、交通协办：消防、园林、气象、人防、市政、交通审审 并联并联 建设工程初步设计建设工程初步设计 审批审批批批 消防设计、绿化工程设计、防雷装置设计、消防设计、绿化工程设计、防雷装置设计、 防灾地下室设计、市政环境卫生设计、跨江河和公路及接防灾地下室设计、市政环境卫生设计、跨江河和公路及接 口设计口设计 5 5、验收环节、验收环节 主办：市建委主办：市建委 协办：规划、消防、环保协办：规划、消防、环保 并联并联 建设工程竣工验收备案建设工程竣工验收备案 审批审批 建设项目规划验收建设项目规划验收 建设项目消防验收建设项目消防验收 建设项目环保验收或环保预验收建设项目环保验收或环保预验收