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1、奇 迹 是 精 确 策 划 的 结 果长沙市经发房地产开发： 承蒙信任，我司组织专门队伍对八方小区龙柏湾商业街的市场环境、规划定位、营销推广、招商运营等方面进行了深入的研究，现将营销建议方案送达，请贵司审议。 同时，我司希望近期组织一次方案演示会，向贵司领导全面的汇报我们对该项目的理解和操盘思路。 感谢贵司的一贯支持。 顺颂商祺。 长沙兴鼎置业顾问 2005年6月9日目 录第一章：SWOT分析第二章：项目定位第三章：目标客户群第四章：业态划分第五章：销售策略第六章：推广策略第七章：全程营销时间规划第八章：招商先行机 遇 是 从 危 险 中 来 的作为房地产中最高境界商业地产的操盘，我们最大的体
2、会是只要对这项工作的危险有足够的全面的认识，不怕危险，只怕缺乏清醒的认识，这不是没信心，利空出尽一定是利好。利空出尽没有中央广场的启示金满地的启示第一章 SWOT分析 1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、市政府公务员小区有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，长达170米，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。 7、“龙柏湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享。优势1、体量明显偏大
3、。体量明显偏大。可销售面积达万 按4000户固定消费群体测算，对应每户营业面积达11.25 ，体量明显偏大。2 2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。3 3、营运问题。、营运问题。两厢商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，但 是，实际营 运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度。4 4、分摊高，投资回报偏低。、分摊高，投资回报偏低。通过对长沙市区范围内可比项目的租金调查, 如东方新城的街铺售价在8000 16000元/平米，租金在5080元/平米/月,使用率为
4、95，而本项目周边物业的租金在3040元/平米/月,本 案如结合甲方所期望价格与市场租金实际情况推算，投资回报只有3%5%，且本项目分摊近50%。 5 5、招商的压力。、招商的压力。东边主干道的施工、公交线路未开通等诸多客观原因使它目前本身的辐射能力和升值潜力 不为众人所知，给招商带来困难。6 6、经营管理的矛盾。、经营管理的矛盾。如此大的商业街可能需要一个比较好的经营管理商来管理，这是本案必须要考虑的。劣 势1、股票市场一直低迷，投资不动产成为首选；2、市政府各职能部门相继迁往项目附近；3、周边多个小区项目在建，大型新社区正在形成；4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可；5、整个市场
5、商业盘投放的量明显比往年要少，一定程度上缩小了客户的选择范围；6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。 机会1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望；2、一般公务员都有两套以上住房，八方小区业主因本案的各项配套设施未完善，近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑；3、维持售价的租金太高，最高达106元/平米/月；4、购物型商场式的内街设计，造成较高的分摊，又作为社区型商业出现，商业不知如何来加以准确定位及经营；5、周边不少大型住宅项目正在兴建，其中包括部分社区商业，可能会分流附近部分客户；6、公务员对就近消费的一定排斥,一定程度上影响商业
6、的培育。威 胁缺人气 缺人流 缺信心缺气氛缺产品刺激力缺商业支撑力敌之要点即我之要点缺就补，没有就制造总 结:一、鸡或蛋的困惑： 招商和销售以谁为先，商业和地产谁重？ 社区和特色商业：社区和特色商业：谁先？ 没有面包的日子我们还有希望没有面包的日子我们还有希望 没有人流怎样商业还有希望没有人流怎样商业还有希望 商业的想象力是整个项目信心维系的根本商业的想象力是整个项目信心维系的根本 跳出地产做地产跳出地产做地产 思维的彻底改变，商业是我们的唯一目标，商业一定会成功会旺思维的彻底改变，商业是我们的唯一目标，商业一定会成功会旺困 惑（四大困惑）：二、返租还是免租？ 由于项目的交付和开业有时间距离；
7、 免租是客户支付，返租是发展商支付； 加高价格来提高返租的压力主要是总价； 没有返租的日子没有想象。本项目支撑售价的租金为一楼106 元/平米/月, 二楼为67元/平米/月,社区商业是无法支撑如此租金； 返租与融资成本基本相当。三、商业管理还是物业管理？ 可能一卖了之吗 怎样负担最轻 商业管理很可能无法避免商业管理很可能无法避免 思想准备一定要充足四、商业炒作是项目成功的唯一 怎样炒作？ 什么最聚人气？ 炒作之后的暗渡陈仓炒作之后的暗渡陈仓 商铺的销售水到渠成商铺的销售水到渠成第 二 章 项 目 定 位定位理由节目联接产品联接联合宣传广告合作 基于项目的实际情况，我们需要一个全新的战略定位全新
8、的营销模式，聚集人气，聚集信心，将影响力辐射全市乃至全省，提出如下市场定位：龙柏湾卡通生活城NO1 Living Mall1、“龙柏湾卡通生活城”的建立，是长沙房地产集团旗下楼盘“八方小区”与湖南金鹰卡通频道的联姻。2、金鹰卡通频道作为全国有影响的卫星频道，深受全国观众的喜爱，但作为一个成立不久的新兴媒体， 其节目的拓展和延伸时尚不成熟。 八方小区将“卡通城”的概念带入开发，则会形成媒介带动商业 的效应。双方的合作将达成双赢的目的。3、卡通产业作为一个新兴的产业，有着上1000亿的市场前景，巨大成长空间和商业想象空间，容易形成 关注热点。4、长沙的卡通产业走在全国的前列，即将开发卡通城，并将举
9、办首届中国（长沙）国际卡通博览会，龙 柏湾卡通生活城的建立，具备天时、地利、人和的有利条件。5 5、依靠媒介带动商业难点的突破，聚集眼球，聚集人气，聚集信心，聚集气氛。 定位的信心支撑点：以 实 带 虚 ， 以 实 破 虚 。节目联接 卡通城作为一个集卡通产品，可以作为金鹰卡通长期的外景拍摄场地。卡通城内设金鹰卡通的直播室（摄影棚），作为卡通频道的一个或几个节目的固定摄影棚。卡通城内将设有反斗乐，游乐专区等金鹰卡通体验区，建议创立“反斗乐家族”为金鹰卡 通新栏目。产品联接金鹰卡通旗下的自有产品，例如：小飞猪，乞鹅仔仔（公仔）；卡通春节联欢晚会（D自创 卡通声相制品以及各种延伸产品，均在卡通城内
10、设立全长沙独家代理，享有独家代理权， 以期做到金鹰卡通产品的品牌地位。金鹰卡通频道旗下的卡通形象将出现在卡通城内。联合宣传卡通频道协助“龙柏湾金鹰卡通城”的全程营销，发布联姻信息，书记市长肯定，新闻跟进，金鹰炒作。主持人和节目组参与宣传活动，协助造势。在金鹰卡通的“动漫节”上，宣传卡通城。在五一，六一等节日，凡是有金鹰卡通的宣传活动，都有卡通城的宣传信息，资料，导示广告出现。卡通城的营销过程中将会举行多次业主与卡通频道面对面的联谊活动，金鹰卡通频道应共同参与策划和运作。联合举行一次“龙柏湾金鹰卡通博览会”，举办成卡通相关产品的盛会。广告合作金鹰卡通与卡通城建立广告合作伙伴关系，每天滚动播出卡通
11、城的宣传片。在营销进入发展期时，金鹰卡通频道进行持续直播和炒作。第三章 目标客户群投资者：1、政府公务员。、政府公务员。周边市委市政府及职能部门、岳麓区委区政府公务员。2、龙柏湾俱乐部会员。、龙柏湾俱乐部会员。龙柏湾俱乐部近2万家（个）会员，包括商家会员和个人会员，是强大的实效目标客户。3、岳麓区、望城县、宁乡县或项目周边社区的投资客户。3、其他客户群，包括大学教师、医生、企业管理层、普通市民等。消费客户：1、八方小区居民。2、长沙市、岳麓区各大机关及职能部门工作人员。3、周边大型住宅区居民。4、周边其他如湘雅三医院、科技园区、湖师大医学院、远大铃木、商学院等大型机构、公司等员工。5、其他慕名
12、而来的客户。第 四 章 业 态 划 分 街区生活秀 美食天地 娱乐休闲站 金鹰卡通城以金鹰卡通为亮点，围绕相关衍生动漫产品，适当地引进中西餐饮，及整体休闲娱乐、生活配套超市的商业中心。一些有品质、有相当的租金承受力、人气不很热闹的业态尽量安排在一楼，特别是外街。很容易聚集人气的业态如餐饮、休闲等尽量安排在二、三楼，以带动人流往上走。总 原 则 ：街区生活秀、美食天地、娱乐休闲站、金鹰卡通城街区生活秀、美食天地、娱乐休闲站、金鹰卡通城招商目的：招商目的：完善小区的配套项目，满足居民日常生活需要经营项目：经营项目：咖啡吧、中西餐厅、超市、邮政、银行、美容美发、药 店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、
13、干洗店、修理行、 文印店、西饼店、鲜花礼品店、书店、服饰店、精品店等、一 、 街 区 生 活 秀（ 一 楼 ）招商目的：招商目的：满足附近政府、私营业主、流动人口及常住居民的消 费需要，带动人气，增加商业街特色。门面分布：门面分布：大型特色中式酒楼、水吧、茶馆、咖啡厅、中西餐厅、 小酒吧、饮料吧和、特色小食档等。 二、美食天地（二、三楼的部分）三、休闲娱乐区（A栋二、三楼） 招商目的：招商目的：周边居民多而且集中，但是目前八方小区周边商业市场上的休闲、娱乐 类项目基本上没有，所以娱乐项目的引进既是商业街经营项目的有益补 充，更是消费者迫切需要的。经营项目：足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容
14、美体馆等。招商目的：招商目的：利用和金鹰卡通频道的合作，打造全民卡漫的概念，做全国第一家卡 漫中心,也是本商业街最出彩的亮点。开发出超值、趣味、实用、流 行的个性化主流商城。经营项目：经营项目：动漫网游产品、音像专卖、工作坊、可爱童装秀场、文具店、游乐设 施和舞蹈、书画、动漫人才培训班基地等。四、金鹰卡通城（B栋二、三楼） 成功开盘与持续营销的策略 返租策略 人流的制定 炒作 分击东西 商业管理模式 折扣与控制 价格策略 入市时机 第 五 章 销 售 策 略1、执行有炒作空间的价格及付款方式（如内外差价），鼓励“炒铺”；2、限时限价限量发售，营造抢购或排队订购的场面；3、准确的上市时机，避开全
15、城上市量放大的压力；4、“广告组合拳”：有效的广告主题与宣传策略，从点到面渗透的媒体组合；5、新闻炒作：“有深度”的新闻炒作；促销信息持续不断；6、持续不断的促销活动；组织富有特色的“体验式营销模式”；7、丰富经验的商业街经营管理公司提供永续经营的服务；8、“永续经营”：承诺兑现的清晰的商业街营业促销计划。龙柏湾商业街实现成功开盘与持续营销成功的策略：一、返租策略返租能增加投资者的信心，有利于销售。8%的租金不会增加负担,仅相当于正常融资成本，比信托产品成本还低。返租金体现在月供中，可以规避发展商全程担保的压力。在返租过程中，随着商业管理的投入，未出售物业的价值可以得到提升。提高售价后的返租的
16、恶果是租金还得提高,在返租期满有不良心理示范。返租三年比较适度。1、返租的策略：按8的回报返租3年。2、返租不会减损开发商的收益 1)商业项目的贷款成本在6以上； 2)基金信托产品的财务成本在12左右。、总价控制下适当提价、总价控制下适当提价 坚持总价原则。一楼一般铺面总价控制在40万元之内，首付控制在20万元左右，在总价控制的基础上适当提价： 例如： 一楼101号铺面，建筑面积46平米。 提价前：单价8000元，总价为368000元，首付188000元， 提价后：单价8500元，总价为391000元，首付201000元 结论：就单个铺面而言，均价的提高与原均价相比,首付只多1万元左 右,对投
17、资者不会造成太大影响。二 、 人 流 的 制 定1、争取控制公交线路：1）301、302 路公交车：争取终点站由原金星大道改至本商业街南边，即观沙岭路口；2）318 路公交车：从高叶塘开往省商学院北。争取途经石岭塘时西转至杜娟路绕岳华路到观沙岭，在岳华路口设站牌；3）405 路公交车：从广大环球家具城开往荷晏路。途经桐梓坡路时北转至金星路经岳麓大道，在毛泽东文学院处设立站牌。 通过设立公交终点站、公交站台、中转换乘等方式，增加人员流动机会。2、开通节日免费班车： 周末和节假日针对以下群体策划一些活动： A、针对大学生，情侣周末、音乐广场、广场秀、小型演出等； B、针对大学教职员工，体验购物等；
18、 C、针对小孩，组织幸福宝宝摄影赛（展）、儿童卡通画现场赛、卡通作品展等； D、针对外国朋友（如大学的外教和留学生）的文化节、外国主题文化活动等。 节假日开通免费班车接送，增加人流，促进商业经营的良性循环。炒作是商业项目成功的致胜法宝，商业项目的炒作在于一鼓作气，一气呵成。本案的炒作包括售楼和商业两个方面：1 1、售楼的炒作：、售楼的炒作：核心要诀：（1）发放金卡和银卡，利用公务员进行口碑相传；（2）利用内销价与外销价的价差促进对公务员的销售。具体方案： 三 、 炒 作（一）发卡原则发卡原则1、凡需购买龙柏湾商业街铺位的，须持有龙柏湾商业街铺位认购卡，认购卡分外销卡与内销卡两种，购买龙柏湾商业
19、街铺位内销卡的，可享受分时段折扣优惠。(优惠时段见第五条)2、选购龙柏湾商业街铺位的顺序，按照外销卡与内销卡上从小到大的卡号顺序进行排序。3、所有卡号按照先来后到的原则与外销卡同步发售。（二）认购卡的取得（二）认购卡的取得 1、凡购买龙柏湾商业街铺位外销卡与内销卡的需交纳壹仟元购卡金，凭购卡金收据领取外销卡与内销卡，购卡金在签定商品房买卖合同时转为铺位房款。 2、凡购买内销卡的须出示购买“八方小区”住宅房款发票，每份房款发票只能购买壹张内销卡。已购买内销卡的发票将加盖“已领卡”印章，已加盖印章的发票不得再购买内销卡。 3、为方便后期通知工作，凡购买龙柏湾商业街铺位外销卡与内销卡的，请详细、清楚
20、的填写“龙柏湾商业街铺位购卡档案”。 龙柏湾商业街铺位认购卡活动须知（三）认购卡的使用（三）认购卡的使用 1、认购卡所载之优惠金额不能兑换现金使用，仅用于购买龙柏湾商业街铺位时在“付款 折扣”后的房款中扣减。 2、认购卡只代表该客户拥有认购龙柏湾商业街铺位的资格，正式认购形式将在认购 前进行公布，以公布的认购形式和相关规定为准。 3、认购卡持有人未能在规定的时间内亲临现场选铺，则视为自动放弃购买权。 4、一张认购卡限购一个铺位，一个铺位只能使用一张认购卡，不得重复使用。（四）认购卡的变更（四）认购卡的变更 龙柏湾商业街铺位外销卡与内销卡可不记名转让，但转让后，请在三日内前往龙柏湾 商业街营销中
21、心重新填写“龙柏湾商业街铺位购卡档案”，以便我公司后期通知工作。（五）内销卡优惠时段表（五）内销卡优惠时段表 铺位内销卡从铺位内销卡从20052005年年7 7月月1 1日开始发售，如下时间段购买内销卡，可享受分日开始发售，如下时间段购买内销卡，可享受分时段的时段的 优惠折扣：优惠折扣： 2005 2005年年7 7月月1 1日日88月月1010日购买日购买 外销卡售价下浮外销卡售价下浮12%12%优惠优惠 2005 2005年年8 8月月1111日日88月月2727日购买日购买 外销卡售价下浮外销卡售价下浮5%5% 正式签约开始后购买正式签约开始后购买 与外销卡同等与外销卡同等（六）认购卡期
22、限（六）认购卡期限 认购卡在龙柏湾商业街铺位发售结束时自动失效，届时认购卡持有人如没认购卡在龙柏湾商业街铺位发售结束时自动失效，届时认购卡持有人如没实现购实现购 买的，凭卡及购卡收据，在公司规定的时间内不计利息全额退款，同时认买的，凭卡及购卡收据，在公司规定的时间内不计利息全额退款，同时认购卡收购卡收 回作废。回作废。（七）以上事项解释权最终归长沙市经发房地产开发。（七）以上事项解释权最终归长沙市经发房地产开发。2 2、商业的炒作：、商业的炒作： 核心要诀：金鹰卡通城的炒作金鹰卡通城的炒作支持策略：1）争取政府和领导支持。争取政府和领导支持。与金鹰卡通频道合作，策划长沙市首届卡通艺术文化节等活
23、动，争取政 策的支持，邀请省市有关领导如梅克保、谭仲池等领导出席。2）利用招商进行炒作。利用招商进行炒作。与省内外著名的卡通制作机构或影视机构达成战略联盟关系，如建立拍摄 基地、设立制作室、举行签约仪式，形成热炒的局面。 3）利用媒介。利用媒介。通过新闻、软文等方式，从以下主题进行炒作： A、卡通，让长沙引领中国； B、龙柏湾，长沙的卡通乐园； C、去龙柏湾，淘取长沙卡通市场的100亿4）通过节假日炒作。通过节假日炒作。 A、六一儿童节； B、教师节； C、重阳节； D、中秋节； E、国庆节、元旦节等。四 、 分 击 东 西售楼与招商 ： 售楼前实后虚招商前虚后实卡通与社区 ： 前虚后实，东卡
24、通西社区一层售楼为实，二层招商与售楼并重，三层招商为实媒介经营的虚与实；媒介的千篇宣传即是真理，招商是能实即实，不实即虚在宣导时做好二手准备,能实即实,或东实西虚五、商业管理模式如此面积的商业广场，必须考虑引进管理公司或借鉴管理模式，现提出三种方案以供参考：方案一：方案一：全权委托商场经营管理公司进行管理。全权委托商场经营管理公司进行管理。 特点：有品牌、有经验的管理公司能很好的执行商场经营很管理，但限于商铺分割销售、项目 业态复杂、不适合大型百货、暂时偏冷等实情，找到合适的管理公司有相当的难度。方案二：方案二：寻求合作机构，进行管理的软输出。寻求合作机构，进行管理的软输出。 特点：以合作的方
25、式，寻求有品牌的商业公司（如百货公司等），采取管理软输出分方式（如 管理顾问等），既能保证商业运营，又能降低双方的风险，但费用较大，且具体还得组建公司 来执行，不很适合本项目。方案三：方案三：甲方组建商场经营公司。对于部分未出售的自有物业（如二、三楼），甲方要么自营，要么甲方组建商场经营公司。对于部分未出售的自有物业（如二、三楼），甲方要么自营，要么 出租，那么就必须要经营管理，基于此，建议甲方组建自己的商场经营公司，既解决了业态复出租，那么就必须要经营管理，基于此，建议甲方组建自己的商场经营公司，既解决了业态复 杂难找管理公司的问题，又管理了自有物业，还能实现一定的经济效益。杂难找管理公司的
26、问题，又管理了自有物业，还能实现一定的经济效益。 兴鼎置业可以协助经发公司组建和培训商业管理公司。兴鼎置业可以协助经发公司组建和培训商业管理公司。 现对未来组建管理公司提出如下业务构架：现对未来组建管理公司提出如下业务构架：商业管理公司基本业务构架长沙经发商业管理公司（暂名）招商部招商部（职能：负责对外招商）商场经营部商场经营部（职能：负责商场的经营管理）物业部物业部（职能：负责商场保洁、安防、水电维修等） 栏目设置的合作: 卡通城内将设有反斗乐，游乐专区等金鹰卡通体验区，创立“反斗乐家族”为金鹰卡通新栏目。场地的合作: 卡通城作为一个集卡通产品、时尚、休闲、娱乐、餐饮的乐园，可以作为金鹰卡通
27、长期的外景拍摄场地。卡通城内设金鹰卡通的直播室（摄影棚），作为卡通频道的一个或几个节目的固定摄影棚。招商的合作: 利用金鹰卡通的资源优势和项目定位的优势，共同实施对卡通制作机构等商家的招商工作。广告的合作: 金鹰卡通与卡通城建立广告合作伙伴关系，每天滚动播出卡通城的宣传片。 在营销进入发展期时，金鹰卡通频道进行持续直播和炒作。 （待甲方审定并通过本方案后，具体执行方案再由兴鼎置业与广告推广机构、金鹰卡通等联合拟定）（待甲方审定并通过本方案后，具体执行方案再由兴鼎置业与广告推广机构、金鹰卡通等联合拟定） 与卡通合作的模式六、折扣与控制销售上分两次集中销售：先推栋（即东边），再推栋（即西边）；三楼
28、保留不对外销售，但可内部消化；大客户优先原则;有所保留的出售,造成“好东西”难买的局面;制定对内对外价差。七、价格策略一、定价原则一、定价原则 楼层均价： 一楼：内销卡：均价8500元/平米（后街均价6000元/ ，前街均价11000元/） 外销卡：均价9520元/平米（后街均价6720元/ ，前街均价12320元/） 二楼：内销卡：均价5500元/平米 外销卡：均价6160元/平米 三楼：内销卡：均价3500元/平米 外销卡：均价3920元/平米 二、折扣原则 1、所有公务员或关系户按内销价成交的一次性付款、按揭均无任何折扣； 2、外销价成交的采取一定折扣。三、控盘原则 为了保留大客户购买的
29、选择，销售初期采用整层和半层控盘为特征的控盘策略。 整层控盘：三楼；半层控盘：二楼、一楼。再结合分散性控盘，初期总控盘60%。 （可根据实际情况灵活调整） 初步定于8月底9月初作为本案的入市点，主要基于以下原因： （1）市场已基本适应了当时炎热的气候； （2）通过前期的一系列投资说明会、VIP卡、金鹰卡通城等的炒作， 客户已达预期的“饥渴”现象，此时投放市场能达到“抢购”的目的； （3）工程进展较顺利，外立面已现雏形，让客户有更直观的感觉。八、入市时机推广的总体策略项目营销推广主题几项具体工作大型公关推广活动第 六 章 推 广 策 略1、先打“公务专属社区”的概念；2、在第二阶段发卡时力推“卡
30、通城”的概念；3、发挥整合传播的轰动效应。以电视为主打，通过报纸、公交、户外、DM等方式，打媒体组合拳。 一、推广的总体策略：龙柏湾，打造市府新商圈龙柏湾，打造长沙卡通新天地投资龙柏湾，与金鹰卡通一起赚翻天二、推广主题：1 1、龙柏湾、龙柏湾CISCIS策划设计：策划设计：标识设计/宣传主题语征集/系列VI设计/工地围墙包装;等。 （配合广告公司在6月底完成）2 2、撰写广告软文：、撰写广告软文：具体编写和发布形式设计由广告公司组织文案写作高手、记者完成。 (7月上旬前完成软文编写）3 3、现场和接待用品、宣传品设计：、现场和接待用品、宣传品设计： A、楼书：内容包括销售、招商两部分，封底为封
31、套形式，可夹带平面图、结构图、价格表、 投资分析说明单张等。 B、大型单张（海报）：大气、热烈、直接。重点对区位、投资前景作宣传。 C、展板：着重设计区位、人文、建筑、客源、前景、平面图、结构图等内容810块。另 外，设计制作相似内容的“易拉宝”活动展板。三、几项具体工作：D、项目模型：按1：150制作。E、现场POP：以宣传主题语为主要内容的现场宣传海报多款。F、其它接待用品设计制作：以龙柏湾VI体系为标准，对各类接待用品作个性化设计，如水杯、销控表、名片、工牌、指示牌等。 （以上内容的工作由广告公司于7月上旬前完成，兴鼎置业协助）4、客户接待中心：建议设立两个客户接待中心： A、现场销售中
32、心； B、市中心区的项目宣传展示中心（选址详细方另报甲方）。 确保有较好的形象展示面，可长期持续使用并有适当的组织活动的室内外空间。5、户外广告（四块）： A、市政府对面工地广告牌； B、现场接待中心附近路牌广告； C、五一路与曙光路交汇处楼顶广告牌； D、市中心内客户接待中心附近广告牌。1、龙柏湾招商说明会（或商家咨询会）（7月10日）2、龙柏湾投资说明会(第一次)：（7月15日）3、“龙柏湾卡通城专家媒体论坛”：（会议时间暂定8月份）4、金鹰卡通频道合作（主力店进驻）新闻发布会（力争在7月）5、开盘活动：（8月28日）6、金鹰同欢：（中秋节）7、国庆主题活动： （10月）8、 2005年秋
33、季房交会：（10月）四、大型公关推广活动：第 七 章 全程营销时间规划龙柏湾项目主要工作时间节点龙柏湾项目主要工作时间节点全程营销时间规划全程营销时间规划2005年6月项目正式动工2005年6月确定售楼处、户外广告位选址方案2005年6月主力店开始招商2005年7月开始宣传和认购登记2005年8月28日项目正式开盘2005年9月12月营销（销售、租赁、招商、宣传、试营业等）全面实施。【龙柏湾项目主要工作时间节点】【第一阶段】准备期（2005年6月）【第二阶段】认购期（2005年7月8月底）【第三阶段】开盘期（2005年8月底9月）【第四阶段】持销期（2005年10月12月）【第五阶段】尾盘、招
34、商及开街宣传期（2006年15月）全程营销时间规划： 【第一阶段】：准备期（2005年6月） 主要工作内容：主要工作内容： 1、全程营销方案修订并组织实施； 2、市场调研（竞争环境和媒体）； 3、宣传品和销售招商物料准备（包括客户接待中心及现场用品等）策划设计； 4、咨询和认购登记实施方案设计； 5、销售服务准备和培训； 6、参与项目设计与业态规划工作； 7、2005年10月份前宣传策划执行方案策划设计等。 【第二阶段】：认购期（2005年7月2005年8月底） 主要工作内容：主要工作内容： 1、形象和品牌宣传广告投放（软文、形象广告、路牌、电子媒体等）； 2、制作VIP排号等销售方案，正式排
35、号登记； 3、相关法律文件准备（预售证和按揭银行等） 4、销售招商组织和客户服务方案（培训、制度、流程）等。 5、参与甲方物业管理公司设立或顾问的工作建议。 6、软文、形象广告、电视广告和电台广告持续投放。 7、召开专家咨询会和投资说明会； 8、开盘活动的准备等。【第三阶段】：开盘期（2005年8月底9月） 主要工作内容： 1、正式开盘形象广告投放； 2、开盘活动； 3、房交会活动及形象展示； 4、其他工作。【第四阶段】：持销期（2005年10月12月） 工作内容（另附）【第五阶段】：尾盘、招商、试营业及开街宣传期（2006年1月5月） 工作内容（另附）第 八 章 招 商 先 行、商业的目标是永续经营。、坚持两个重点：主力店招商；二、三楼招商。、明年10月1日开业是比较理想的时间。、鼓励商家迅速入驻经营，正式开业前为免租期，不收取租金。、筹备好招商说明会，形成以招商促销售的局面。、发挥“龙柏湾商铺俱乐部”在商家资源的优势。营 销 推 广 的 体 会商铺的推广在于控制销售的技巧在于宣扬商业价值内敛式销售推广在于事件和体验营销,创造口碑传播感性大于理性,要冲动不要理智90%的工作在招商和营销不在销售
