《房地产行业月报暖冬持续万科B转H机构规模扩容提升行业估值0115》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业月报暖冬持续万科B转H机构规模扩容提升行业估值0115（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、8证券研究报告/行业月报2013 年1 月15 日房地产署名人：李少明S0960511080001房地产行业中性010-63222931lishaomingchina-参与人：陈舒静S0960111080513010-63222915chenshujingchina-评级调整：维持暖冬持续，万科B 转H、机构规模扩容提升行业、机构规模扩容提升行业估值投资要点： 暖冬持续，12月成交创今年新高，同比大幅增长。16城市一手房成交面积环比回升14%，创年内新高；同比升73%，增幅与11月持平；一线城市增幅高于二线。12年全年16城市累计成交面积同比增40%，预计13年前期暖冬行情将持续。基本资料上市
2、公司家数总市值（亿元）占A股比例（%）15111444.064.31%与一手房情况相似，二手房成交亦创年内新高。城市二手房成交面积环比升8%，同比升125%，较11年均值高85%；12年全年累计成交面积同比升32%。12 月房价总体平稳，但以北京为代表的核心城市房价上涨压力显现。（1）从成交均价来看，受成交结构因素影响，多数城市均价环比下跌。（2）综合整体均价、平均市盈率（倍）行业表现（%）1M3M109.836M套均面积、分区成交情况来看，总体较为平稳，但亦呈现出震荡上行趋势，特别是一线城市上涨压力较大。（3）从楼盘来看，以北京为样本，新推盘仍较多，多数价格小幅上涨，去化5成为主，刚需户型去
3、化情况佳。房地产上证指数11.038.11%18.976.66%5.58%3.11%虽可售量绝对水平较高，但成交向好使部分核心城市库存吃紧。主要城市可售量绝对水平虽然仍处高位，但呈缓慢回落态势，而成交持续向好使可售量的相对水平吃紧。12月北京、深圳、南京、苏州、青岛去化时间都已降至8个月以下。17%344011%5%-1%-7%2775211114467822目前来看，楼市的暖冬行情仍将持续，13年房价将呈现稳中有升态势，特别是一线城市房价上涨压力较大。4月前为政策真空期，信贷环境宽松有利于楼市暖冬持续，投资的外部环境较好。短期来看，预计万科B 转H 在即，且中海地产13年PE11 倍，若万科
4、估值向其靠拢，万科估值仍有10%以上的提升空间。此外，以上的提升空间。此外，QFII、RQFII 规模扩张提速，优质蓝筹地产的吸引力增强。据此，我们认为，短-13%2012/12012/42012/72012/101178期内全国性开发蓝筹招地、保利、世茂，区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、成交金额金融服务上证综指相关报告核心城市规模增长可持续，13年销售将再超预期2013-1-104月前投资环境较好，近期不建议追高-23个城市周交易报（12.31-1.6）2013-1-7积极扩张，奠定未来增长2013-1-7中南、华夏幸福、阳光城、滨江、金科、华业的估值仍有提升空间，资源加速释放处经营拐点
5、的泛海尤其值得关注。风险提示：经济增长回升无力楼市需求不足或调控过度带来的风险以及公司经营风险。股票名称泛海建设招商地产保利地产北京城建首开股份新湖中宝滨江集团万科A苏宁环球荣盛发展11EPS0.061.510.910.961.260.230.580.880.390.8212EPS0.161.961.191.151.330.250.951.050.501.1113EPS0.252.551.551.501.670.311.221.320.701.4614EPS0.393.332.011.942.090.421.531.581.011.9011PE8520151510191812201812PE3
6、215121310171110151413PE201291081498111014PE139776107678P/RNAV0.580.931.340.600.720.550.891.100.561.33投资评级强烈推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告目录1、住宅（或商品房）整体成交情况.31.1一手房成交面积.31.2二手房成交面积.81.3一手房成交均价.101.4一手房库存情况.112、主要城市一手房成交情况.132.1一线城市.132.2二线城市.143、主要城市二手房成交情况.164、主要城市一手房价格情况.184.1一线城市.184.2二线
7、城市.215、主要城市典型楼盘情况.265.1一线城市.266、主要城市一手房库存情况.276.1一线城市.276.2二线城市.28请务必阅读正文之后的免责条款部分2/30行业报告1、住宅（或商品房）整体成交情况、住宅（或商品房）整体成交情况1.1 一手房成交面积图1：16个一二线城市成交面积走势2400万平米16个重点城市一线城市二线城市1800120060002008-012009-012010-012011-012012-01图2：16个一二线城市:环比升14%，同比升73%20001800万平米1600140012001000800600400200008年均值63709年均值1396
8、10年均值98111年均值49812年均值11062008-012009-012010-012011-012012-01图3：4个一线城市：环比升17%，同比升95%图4：12个二线城市：环比升13%，同比升68%600万平米2000万平米09年均值409150040020008年均值19910年均值22111年均值15612年均值235100050008年均值43809年均值98710年均值76111年均值63312年均值87100200801200901201001201101201201200801200901201001201101201201资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注
9、：一手房成交面积走势覆盖16个城市，包括北京、上海、杭州、深圳4个一线城市，以及天津、重庆、成都、南京、苏州、福州、厦门、东莞、青岛、武汉、大连、无锡12个二线城市。请务必阅读正文之后的免责条款部分3/30行业报告表1：主要城市：主要城市 2012 年12 月住宅/商品房成交量成交面积成交套数2012/122011/122012/1111年均值同比环比较11年均值2012/122011/122012/11同比环比北京上海杭州深圳广州天津武汉重庆成都南京苏州无锡大连青岛长沙南昌福州厦门东莞西安佛山宁波沈阳商品住宅商品住宅商品住宅住宅住宅住宅住宅商品房住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住
10、宅住宅商品住宅住宅1291203343-981433028974735829154-223490-6558162835469919459387341118261178142749341077106983142779312622911274624828123111272739721205929149596114234674901295633512917709217152149745313120100%108%101%53%-110%44%56%51%95%0%40%170%87%-199%151%228%-21%22%4%4%-5%13%32%-21%0%16%22%4%26%-18%-11%2
11、4%-119%98%138%90%-32%59%135%58%121%44%100%69%120%-53%67%82%-113451008027694637-921914660313539364661860364981318215240-192230059689-520047561375314731094223995222152647738246383342911019000571814756851130357647643122760889783148154290443406491870312990248881232968725200342929921346110602248522823625
12、7869116045258215115981118%112%101%47%-118%47%42%45%73%-5%45%189%69%-181%166%171%-36%24%-5%7%-6%13%26%-24%-4%16%45%6%13%-16%-17%23%-一线城市二线城市16个可比城市325116514901676928592771033131115663378995%68%73%17%13%14%108%84%89%288311152691441001447871932864102371210464012835299%60%67%22%10%12%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究
13、院注：北京、上海数据为剔除保障性住房的数据表2：主要城市：主要城市 2012 年1-12 月累计住宅/商品房成交量成交面积成交套数同比同比同比同比2012:1-122011:1-122010:1-1211年10年2012:1-122011:1-122010:1-1211年10年北京上海杭州深圳天津重庆商品住宅商品住宅商品住宅住宅住宅商品房11249373883678892248706729165272887154410459902913201025223759%29%136%35%0%46%8%-5%34%15%-13%0%93886780543594940190842842389135860
14、363338157833186785420172251874778500925394366549694624174360%23%128%26%-1%39%7%-8%42%10%-13%-1%请务必阅读正文之后的免责条款部分4/30行业报告成都南京苏州福州厦门佛山宁波住宅住宅住宅住宅住宅住宅商品住宅899766120824645559838767340160717624763415783753651720922777820034%91%99%39%84%-6%146%7%43%134%18%100%-23%94%956737270210855220921410095274031466705293
15、859354506159292124256581129659030849782467901899020112689481531336%88%99%31%93%-7%143%6%46%132%10%104%-24%105%一线城市合计二线城市合计16个可比城市28161045813274187175999470264691321177851%38%40%6%15%13%24807910385581286637169591763115932706234534909284114381846%36%38%6%14%12%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注：北京、上海数据为剔除保障性住房的数据表
16、3：主要城市：主要城市 2007-2012 年12 月各月成交面积（万平）北京商品住宅200720082009201020112012上海商品住宅200720082009201020112012杭州商品住宅200720082009201020112012深圳住宅200720082009201020112012广州住宅2007Jan112644710110119Jan175157506910321Jan22201312295Jan802039353512Jan75Feb552664603828Feb1007277351740Feb119174910Feb6074991517Feb76Mar986
17、81251034778Mar1881801608140120Mar22164517336Mar373381262330Mar60Apr126581491274471Apr1991471921036461Apr34206441638Apr532675291626Apr71May138931354761106May266180211319281May593010071846May494178122535May59Jun147881754363127Jun2971492214178124Jun68198661855Jun512863152737Jun87Jul159581875665119Jul27
18、51192044677144Jul411848191748Jul462552143430Jul76Aug167421597061130Aug283110168745880Aug371335321733Aug253139262037Aug69Sep648414812152116Sep305911481395781Sep381758501038Sep303133461625Sep70Oct15078147875697Oct232861481344688Oct351346291024Oct163449451833Oct58Nov1301191818254106Nov205121172944998No
19、v26174429931Nov155946231542Nov58Dec9511717814865129Dec16314214814258120Dec191959451633Dec227338382843Dec43请务必阅读正文之后的免责条款部分5/30行业报告20082009201020112012天津住宅200720082009201020112012武汉住宅20082009201020112012重庆商品房200720082009201020112012成都住宅20082009201020112012南京住宅3546587332Jan624329869016Jan56281589964Ja
20、n981268416216476Jan50483011429Jan2347524725Feb2921573710435Feb325734430Feb536016311269123Feb2680409850Feb3864623250Mar5653124896274Mar4510670103101Mar9883213198124244Mar5588703483Mar4083544650Apr67471081084667Apr3511414374105Apr126101274261146180Apr6096783563Apr3977555171May7151128638176May679694771
21、01May145134195120112180May46103584385May67110535565Jun7649116507690Jun5011758106126Jun12885196133114190Jun3967444465Jun6083383980Jul21840134638484Jul521226586147Jul19612421114994176Jul3785354388Jul61169414772Aug-32143718692Aug531047794123Aug24768179190100183Aug40755448100Aug5091474975Sep129331229592
22、83Sep26101105109114Sep17096209259119181Sep41104824882Sep3655544985Oct92431091127480Oct36989287127Oct93138301264151185Oct401071195454Oct5477443577Nov96491241154593Nov4512211699126Nov138180190187157229Nov4515013354112Nov49744835Dec80421351344698Dec5111711299143Dec90126221203194302Dec45255925989Dec2007
23、10481869587817220082009201020112012苏州住宅200720082009201020114745417521Jan42382524571842202336Feb27176014354083422268Mar57294544254191672156Apr533480733448872363May814211116405093242877Jun683682203837108193490Jul723610023332388362670Aug74297141792074623271Sep88238274682383743768Oct46279273613712162317
24、4Nov633685556465168663874Dec43441065973请务必阅读正文之后的免责条款部分6/30行业报告2012无锡住宅20082009201020112012大连住宅20082009201020112012青岛住宅20082009201020112012长沙住宅20082009201020112012南昌住宅20082009201020112012福州住宅20082009201020112012厦门住宅20082009201020112012东莞住宅38Jan3227384214Jan231532145Jan10286511020Jan754313919346Jan13
25、40212720Jan164826206Jan82317309Jan76Feb1029202227Feb251311150Feb924282647Feb2128464943Feb63310918Feb123314129Feb347101218Feb123Mar2449512154Mar1819233713Mar855675234Mar35659410254Mar94421828Mar1244191919Mar84434938Mar105Apr2247842442Apr195241614Apr2263805836Apr446912510659Apr1049341426Apr852261515Ap
26、r1037371334Apr146May4161202960May2031232018May1074786469May48771419154May1343152137May135691423May1350122551May154Jun3256332859Jun2038151714Jun1190507170Jun471091058682Jun2335202241Jun155782718Jun124692157Jun126Jul3059323054Jul2646161922Jul1096687896Jul439610710374Jul1526152051Jul176491728Jul9367315
27、6Jul150Aug2556543047Aug1754221832Aug880687192Aug50125689189Aug1137232047Aug1429141430Aug728172130Aug98Sep2561772648Sep2046381630Sep24819278105Sep36901037287Sep103239035Sep1735191025Sep718193248Sep56Oct2782623647Oct1818411931Oct26861447586Oct3381968397Oct1433351239Oct1241301125Oct623182940Oct62Nov318
28、2593629Nov1376311528Nov249711676123Nov3512312072111Nov1928341427Nov2049161027Nov1126221239Nov73Dec4589734158Dec1860291129Dec439113082154Dec4612318495Dec32302917Dec275415822Dec1133231434Dec请务必阅读正文之后的免责条款部分7/30行业报告20082009201020112012西安住宅20082009201020112012佛山住宅20082009201020112012宁波商品住宅20082009201020
29、112012沈阳住宅20082009201020112012927557018Jan613210112728Jan4866708634Jan201612395Jan1053644123501036162428Feb23574810236Feb2150559428Feb6193146Feb453648145523160375150Mar498210312836Mar3385438441Mar163415514Mar9310088129673061525841Apr51841284765Apr40104505459Apr243931716Apr8978111891064267287358May45
30、91926391May4190774161May235791523May721191051011153158284862Jun50997494105Jun42101414069Jun1956161325Jun821401191181233354274761Jul5996748384Jul4790394069Jul1738161342Jul971191181181264346384563Aug46101986793Aug4084443960Aug1423101132Aug72821381461442236505669Sep451031137491Sep3866563064Sep122931111
31、9Sep2162181591261543657545868Oct4413213713774Oct4352943655Oct113816819Oct821171931421603852533472Nov4714215381120Nov51981085659Nov1136181027Nov98811691291494559692790Dec6720114449Dec528410134Dec24232310Dec799611877资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院1.2 二手房成交面积图5：8个一二线城市：环比升8%，同比升125%请务必阅读正文之后的免责条款部分8/30400行业报告1000
32、800600万平米10年均值484.7200011年均值297.512年均值339.92010-012010-072011-012011-072012-012012-07资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注：二手房成交面积走势覆盖6个城市，包括北京、深圳、杭州、南京、天津、成都。表4：主要城市：主要城市 2012 年12 月二手房成交量成交面积(万平米）成交套数（套）2012/2011/2012/11年较11年2012/2011/2012/121211均值同比环比均值121211同比环比北京上海杭州深圳天津成都南京无锡商品住宅商品住宅商品住宅住宅住宅住宅住宅住宅117.1175.820.
33、255.246.936.450.249.597.849.46.917.923.819.720.58.9110.1163.818.052.446.552.251.218.075.883.19.143.230.520.326.69.020%256%195%208%97%85%145%455%6%7%13%5%1%-30%-2%174%54%111%123%28%54%79%89%452%1320621550251666335849419258951755977164178652023311722042463780123941932221786282579161565966170935%236%19
34、1%228%88%90%139%125%7%12%16%6%1%-32%-1%3%8个可比城市551.2245.0512.1297.6125%8%85%615962764059798123%3%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院表5：主要城市：主要城市 2012 年1-12 月累计二手房成交量成交面积成交套数同比同比同比同比2012:1-122011:1-122010:1-1211年10年2012:1-122011:1-122010:1-1211年10年北京上海杭州深圳天津成都南京无锡商品住宅商品住宅商品住宅住宅住宅住宅住宅住宅1,0091,41317752744450947117990
35、99801095193662593191081,6281,38917996357443946816711%44%63%2%21%97%47%66%-38%2%-1%-45%-23%16%1%7%114,921175,07721,65459,87455,89158,97555,68415,69098,779123,82911,26760,66546,10929,42438,04911,528174,490171,21323,624112,74370,44648,94957,37118,09016%41%92%-1%21%100%46%36%-34%2%-8%-47%-21%20%-3%-13%8
36、个可比城市合计4,7273,5705,80732%-19%557,766419,650676,92633%-18%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分9/30行业报告1.3 一手房成交均价图6：12个重点城市成交均价走势2500020000150001000050000元/平米12个重点城市一线城市二线城市2008-012009-012010-012011-012012-01图7：主要城市12年12月较11年12月涨幅30%25%20%15%10%27.2%13.6%5%2.3%1.6%0.5%0%-5%-10%-15%杭州深圳天津武汉重庆上海-1.2%无锡
37、-6.9%北京-7.1%东莞-9.3%大连-13.3%-20%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注：一手房均价走势覆盖12个城市，包括北京、深圳、上海、杭州4个一线城市和天津、重庆、东莞、武汉、无锡、苏州、大连、成都8个城市。表6：主要城市：主要城市 2012 年12 月住宅/商品房成交均价2012/122011/122012/11同比环比11年底均价较11年底涨幅北京上海杭州深圳广州天津武汉重庆成都南京苏州商品住宅商品住宅商品住宅住宅住宅住宅住宅商品房住宅住宅住宅20,98322,05422,07818,173-10,2486,5756,8648,618-10,32322,58022,
38、31317,36116,00213,28610,0196,4706,8329,1709,34111,06021,99021,78319,96518,62214,76910,3546,3747,0048,824-10,714-7%-1%27%14%-2%2%0%-6%-7%-5%1%11%-2%-1%3%-2%-2%-4%22,58022,31317,36116,00213,28610,0196,4706,83211,305-11,060-7%-1%27%14%-2%2%0%-24%-7%请务必阅读正文之后的免责条款部分10/30行业报告无锡大连青岛长沙南昌福州厦门东莞西安佛山宁波沈阳住宅住宅住
39、宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅商品住宅住宅7,43211,367-9,003-7,98013,1077,4345,4568,46014,21114,3319,9236,6137,48314,6565,8378,03311,7338,5226,2558,16315,039-8,8846,9917,48014,0306,514-7%-13%-9%-7%-3%-1%-7,98013,1077,4345,4568,46014,21114,3319,9236,6127,48214,6565,837-7%-13%-9%-资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注：北京、上海数据为剔除保障性住房的数据1.4
40、 一手房库存情况图8：12个一二线城市：可售面积环比持平，去化时间减少9%10000万平米可售面积去化时间月36328000600040002000028242016128402009-012010-012011-012012-01图9:4个一线城市:可售面积持平，去化时间降10% 图10:8个二线城市:可售面积持平，去化时间降8%3,500万平米可售面积去化时间月406,000万平米可售面积去化时间月363,0002,5002,0001,5001,000500-353025201510505,0004,0003,0002,0001,000-30241812602009-012010-0120
41、11-012012-012009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注：一手房库存覆盖10个城市，包括京、沪、深、杭4个一线城市和天津、武汉、福州、苏州、青岛、南京、厦门、大连8个二线城市。请务必阅读正文之后的免责条款部分11/30行业报告表7：主要城市：主要城市 2012 年12 月住宅/商品房去库存化速度可售面积可售面积/本月成交面积可售套数可售套数/本月成交套数2012/12同比环比2012/102011/102012/92012/12同比环比2012/102011/102012/9北京上海杭州深圳广州天津武汉重庆成都南京苏州无锡大连青
42、岛长沙南昌福州厦门商品住宅商品住宅商品住宅住宅住宅住宅住宅商品房住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅1,003.91,000.3332.5324.1-2,001.52,493.2-546.9563.3-292.31,196.9-215.2322.3-35%3%-3%22%-18%7%-13%4%-4%2%-8%-6%0%-2%6%6%-1%2%-1%-2%-8%-4%-6%8%6.78.310.27.5-20.517.5-7.47.8-10.17.8-9.69.47.916.821.09.417.036.423.5-16.67.4-28.414.213.211.831.224.97.110
43、.510.07.46.821.719.4-7.59.2-9.710.28.26.87.47.781660658832569035078-174568232488-4523836658-30287107679-1566324771-34%-4%-8%20%-18%3%-18%-2%-7%-2%-13%-11%-2%-3%9%6%-1%2%-3%-1%-5%-5%-5%11%5.76.59.37.6-18.915.9-6.86.1-9.57.1-8.18.26.214.420.29.315.134.922.7-14.45.8-29.612.3-12.626.424.66.48.38.17.65.9
44、19.917.6-6.87.1-9.68.4-6.66.56.2一线城市二线城市12个可比城市2,6617,63210,292-15%5%-1%0%0%0%7.712.210.610.419.515.58.513.311.6208311755861964172-16%2%-2%0%0%0%6.510.99.58.518.514.37.311.810.4资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，注：杭州2011年第2周起将余杭、萧山区纳入统计范围请务必阅读正文之后的免责条款部分12/3010年均值32.450.42、主要城市一手房成交情况、主要城市一手房成交情况2.1 一线城市图11：北京：环比
45、升21%，同比升100%图12：上海：环比升22%，同比升108%250200150万平米09年均值145.9240180万平米09年均值15810008年均值74.710年均值87.111年均值58.812年均值93.712008年均值736010年均值8311年均值6112年均值78.150002008012009012010012011012012012008-012009-012010-012011-012012-01图13：杭州:环比升4%，同比增101%图14：深圳：环比升4%，同比涨53%1209010080万平米09年均值603009年均值51.408年均值17.712年均值2
46、4.211年均值13.760402008年均值33.953.310年均值26.711年均值22.612年均值30.6002008012009012010012011012012012008-012009-012010-012011-012012-01图15：广州：本月无数据200160120万平米09年均值8008年均值46.081.510年均值11年均值46.412年均值61.94002008-012009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告2.2 二线城市图16：天津：环比升5%，同比升110%图1
47、7：苏州：环比升16%，同比持平200万平米200万平米15009年均值15012年均值1005008年均值41.9110.810年均值85.411年均值73.912年均值74.11005008年均值32.609年均值78.410年均值43.111年均值50.6100.7002008-012009-012010-012011-012012-012008-012009-012010-012011-012012-01图18：南京：环比持平，同比升95%图19：重庆：环比升32%，同比升56%200150万平米400300万平米10009年均值90.312年均值20009年均值203.010年均值1
48、86.411年均值12年均值187.35008年均值37.310年均值44.611年均值33.463.810008年均值104.4128.7002008-012009-012010-012011-012012-012008-012009-012010-012011-012012-01图20：沈阳：本月无数据图21：青岛：环比升26%，同比升87%250万平米200万平米20015010008年均值89.909年均值101.910年均值11年均值117.6120.312年均值113.515010009年均值72.210年均值82.211年均值70.212年均值77.708年均值50050029.
49、62008-012009-012010-012011-012012-012008-012009-012010-012011-012012-01图22：成都：环比降21%，同比升51%图23：长沙：本月无数据400万平米250万平米20030020010008年均值43.709年均值104.910年均值69.811年均值56.112年均值74.91501005008年均值42.709年均值85.910年均值110.711年均值92.512年均值72.4002008-012009-012010-012011-012012-012008-012009-012010-012011-012012-01请
50、务必阅读正文之后的免责条款部分14/3014.719.089.6行业报告图24：大连：环比升4%，同比升170%图25：南昌：本月无数据80万平米60万平米60402008年均值19.909年均值38.810年均值26.911年均值17.212年均值19.9402008年均值14.409年均值35.310年均值24.611年均值16.812年均值33.5002008-012009-012010-012011-012012-012008-012009-012010-012011-012012-01图26：福州：环比降18%，同比增199%图27：东莞：环比升24%，同比增228%80万平米100
51、万平米8060402008年均值15.209年均值47.010年均值11年均值17.412年均值20.560402009年均值51.108年均值30.710年均值42.411年均值49.312年均值56.6002008-012009-012010-012011-012012-01200801200901201001201101201201图28：厦门：环比降11%，同比增151%图29：无锡：环比升22%，同比增40%80万平米150万平米60402009年均值34.208年均值10年均值11年均值20.612年均值37.91005008年均值28.609年均值58.110年均值50.311年
52、均值29.012年均值46.48.7002008-012009-012010-012011-012012-012008-012009-012010-012011-012012-01图30：武汉：环比升13%，同比增44%图31：西安：本月无数据200160万平米12年均值250200万平米1208008年均值45.509年均值10年均值11年均值98.493.5111.615010008年均值09年均值101.610年均值104.011年均值74.012年均值77.5405048.902008-012009-012010-012011-012012-0102008-012009-012010-
53、012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分15/3080.343.9504540353025201510行业报告3、主要城市二手房成交情况、主要城市二手房成交情况图32：北京：环比升6%，同比升20%图33：上海：环比升7%，同比升256%400万平米400万平米30009年均值30009年均值20010008年均值205.510年均值135.611年均值75.812年均值84.1200100213.310年均值115.711年均值81.712年均值117.746.3002008-012009-012010-012011-01201
54、2-012009年1月2010年1月2011年1月2012年1月图34：深圳：环比升5%，同比增208%图35：杭州：环比升13%，同比增195%250万平米20015010008年均值5038.509年均值115.110年均值11年均值12年均值43.2万平米08年均值8.609年均值32.410年均值14.911年均值9.112年均值14.765002008-012009-012010-012011-012012-012008-012009-012010-012011-012012-01图36：天津：环比升1%，同比升97%图37：成都：环比降30%，同比增85%200150万平米8060
55、万平米1005008年均值20.909年均值73.410年均值47.911年均值30.537.0402010年均值36.611年均值21.612年均值42.4002008-012009-012010-012011-012012-012010-012010-072011-012011-072012-012012-07图38：南京：环比降2%，同比升145%80万平米图39：无锡：环比升174%，同比升455%60506010年均值12年均值40万平米4039.011年均值39.2302026.62010年均值13.912年均值14.91011年均值9.0002010-012010-072011-
56、012011-072012-012012-072010-012010-072011-0108年均值8.82011-072012-012012-07请务必阅读正文之后的免责条款部分16/30642行业报告图40：长沙：本月无数据图41：郑州：本月无数据5040万平米5040万平米302009年均值25.510年均值25.211年均值21.012年均值17.23007年均值2012.908年均值09年均值21.710年均值22.511年均值15.412年均值18.71001008.82009-012010-012011-012012-012007-012008-012009-012010-0120
57、11-012012-01图42：唐山：本月无数据图43：佛山：本月无数据108万平米12年均值8060万平米09年均值3.710年均值2.611年均值2.15.85.884008年均值22.32009年均值31.310年均值42.111年均值23.512年均值17.417.402009-012010-012011-012012-0102008-012009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分17/304、主要城市一手房价格情况、主要城市一手房价格情况12 月份多数城市成交均价下跌，12个城市一手房均价环比4个上
58、升8个下降，同比4个上升1个持平7个下降。本月有数据的4个一线城市中京、深环比下跌，沪、杭环比上涨；8个二线城市中除武汉、东莞环比小幅上涨外，天津、重庆、成都、苏州、无锡、大连环比有不同幅度下跌。综合各城市整体均价、套均面积、分区成交情况，总体较为平稳，但亦呈现出震荡上行趋势，特别是一线城市上涨压力较大。一线城市中，杭州房价本月延续前几月的回暖势头，北、深、沪房价环比来看较为平稳，同比有一定涨幅；二线城市房价环比较为平稳，天津、武汉、大连房价存上涨压力。4.1 一线城市1、北京：房价未出现下跌态势、北京：房价未出现下跌态势1、从均价来看，本月小幅下跌，环比跌5%，同比跌7%。2、从套均面积来看
59、，本月环比降11%，同比降8%。3、本月分区成交占比来看，近郊和远郊区比重增大。4、本月分区均价来看，内城区价格受结构因素影响波动较大。结合套均面积及成交区域等因素，综合判断北京房价并未出现下跌趋势。图44：北京：均价环比跌5%，同比跌7%图45：北京：套均成交面积环比降11%，同比降8%30000元/平140平米240001800012012000100600002009-012010-012011-012012-01802009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-07图46：北京分区成交面积占比图47：北京分区成交面积均价内城
60、区外城区近郊和远郊区内城区外城区近郊和远郊区100%80%60%40%20%0%80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-元/平Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注：北京数据口径为商品住宅（剔除保障性住房）请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告2、上海：房价呈现较为平稳的态势、上海：房价呈现较为平稳的态势1、从均价来看，本月基本保持稳定，环比涨1%，同比跌1%。2、从套均面积来看，本月环比降1%，呈平稳态势。3、从分区均价来看，中内环间
61、及郊环以外均价环比小幅上涨。4、从分区成交占比来看，本月中环占比提升，但成交占比最大的仍是外郊环间。综合整体情况来看，上海房价呈现较为平稳的态势。图48：上海：均价环比涨1%，同比跌1%图49：上海：套均成交面积环比降1%，同比降2%30000元/平130平米12025000110200001001500090100002009-012010-012011-012012-01802009-012010-012011-012012-01图50：上海分区成交面积占比图51：上海分区成交均价内环以内100%中内环间中外环间外郊环间郊环以外80,000内环以内元/平中内环间中外环间外郊环间郊环以外70
62、,00080%60%40%20%0%60,00050,00040,00030,00020,00010,000-2009-022010-022011-022012-022009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院注：上海数据口径为商品住宅（剔除保障性住房）3、深圳：房价未现下行态势，同比仍上涨、深圳：房价未现下行态势，同比仍上涨1、从均价来看，本月环比跌2%，同比涨14%。2、从套均面积来看，本月环比微降。结合成交套均面积的因素，深圳房价并未出现下行态势，同比仍有一定涨幅。图52：深圳：均价环比跌2%，同比涨14%图53：深圳：套均成交面积环比
63、降3%，同比升4%3000024000元/平120110平米100180009012000806000070602009012010012011012012012009-012010-012011-012012-01请务必阅读正文之后的免责条款部分19/300行业报告图54：深圳分区成交面积占比：本月无数据图55：深圳分区成交均价：本月无数据罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区罗湖区福田区南山区100%80000元/平盐田区宝安区龙岗区80%6000060%40%20%0%4000020000Jan-08Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12Jan-08Jan-09Jan-10Jan
64、-11Jan-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院4、杭州：房价呈上涨趋势、杭州：房价呈上涨趋势1、从均价来看，本月环比涨11%，同比涨27%，延续了12年3月以来持续回暖的态势。2、从套均面积来看，本月环比升9%。综合判断杭州房价呈上涨趋势。图56：杭州：均价环比涨11%，同比涨27%图57：杭州：套均成交面积环比升9%，同比持平30000元/平160平米14020000120100001000802009-012010-012011-012012-012009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分20
65、/30行业报告4.2 二线城市1、天津：房价呈震荡上升态势、天津：房价呈震荡上升态势1、从均价来看，本月环比跌1%，同比涨2%，呈现震荡上升的态势。2、从套均面积来看，本月环比降1%。3、本月分区成交占比来看，远郊区比重增大。4、本月分区均价来看，除市内六区外其余分区均价小幅上升。综合判断房价呈震荡的上升态势。图58：天津：均价环比跌1%，同比涨2%图59：天津：套均成交面积环比降1%，同比降4%1200010000元/平115110平米105800010060009540002009-012010-012011-012012-01902009-012010-012011-012012-01图
66、60：天津分区成交面积占比图61：天津分区成交均价市内六区近郊四区滨海四区远郊五区县市内六区近郊四区滨海四区远郊五区县100%80%60%40%20%0%24,00020,00016,00012,0008,0004,000元/平Jan-09Jan-10Jan-11Jan-120Feb-09Feb-10Feb-11Feb-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院2、武汉：近期房价存上涨压力、武汉：近期房价存上涨压力1、从均价来看，本月环比涨3%，同比涨2%，近期呈现上升态势。2、从套均面积来看，本月环比增1%。3、从分区均价来看，国家级开发区均价环比明显上涨。4、从分区成交占比来看，城区仍为
67、成交主力地区，本月国家级开发区的成交占比有一定提升。综合判断，武汉房价近期呈现出一定的上涨压力。图62：武汉：均价环比涨3%，同比涨2%图63：武汉：套均成交面积环比涨1%，同比降2%8000元/平米120平米7000110600010050004000902009-012010-012011-012012-012009-012010-012011-012012-01请务必阅读正文之后的免责条款部分21/30行业报告图64：武汉分区成交面积占比图65：武汉分区成交均价城区郊区国家级开发区城区郊区国家级开发区100%80%60%40%20%0%1000080006000400020000元/平J
68、an-09Jan-10Jan-11Jan-12Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院3、沈阳：本月无数据、沈阳：本月无数据本月无数据图66：沈阳：均价本月无数据图67：沈阳：套均成交面积本月无数据80006000400020000元/平10095908580平米2009-012010-012011-012012-012009-012010-012011-012012-01图68：沈阳分区成交面积占比：本月无数据图69：沈阳分区成交均价：本月无数据中心四区近城三区周边区域中心四区近城三区周边区域100%80%60%40%20%0%10000800
69、06000400020000元/平Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分22/30行业报告4、重庆：房价呈平稳状态、重庆：房价呈平稳状态1、本月均价环比跌2%，同比持平，呈现平稳趋势。2、从套均面积来看，本月环比升5%。综合来看，重庆房价呈平稳状态。图70：重庆：均价环比跌2%，同比持平图71：重庆：套均成交面积环比升5%，同比升10%105平米8000元/平10060009540009020008502009-012010-012011-012012-018020
70、09-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院5、苏州：房价近期较为平稳、苏州：房价近期较为平稳1、本月均价小幅下降，环比跌4%，同比跌7%。2、从套均面积来看，本月环比持平。3、从分区均价来看，除相城区外其余分区价格小幅下跌。4、从分区成交占比来看，高新区本月占比明显提升。综合来看，苏州房价近期较为平稳。图72：苏州：均价环比跌4%，同比跌7%图73：苏州：套均成交面积环比持平，同比升5%20000元/平130平米150001000050000105802009012010012011012012012009-012010-012011-0120
71、12-01图74：苏州分区成交面积占比：本月无数据图75：苏州分区成交均价：本月无数据100%沧浪区高新区工业园区金阊区平江区相城区吴中区25000沧浪区平江区高新区相城区工业园区吴中区金阊区90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20000150001000050000Mar-09 Sep-09 Mar-10 Sep-10 Mar-11 Sep-11Mar-12 Sep-12Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分23/30行业报告6、大连：房价呈
72、止跌回升趋势、大连：房价呈止跌回升趋势1、本月均价小幅下降，环比跌3%，同比跌13%。2、从套均面积来看，本月环比降2%。3、从分区均价来看，大部分分区环比上涨。4、从分区成交占比来看，甘井子区仍为成交主力区域。综合来看，大连房价呈止跌回升趋势。图76：大连：均价环比跌3%，同比跌13%图77：大连：套均成交面积环比降2%，同比降6%20000元/平130平米160001200011080009040000702009012010012011012012012009-012010-012011-012012-01图78：大连分区成交面积占比图79：大连分区成交均价甘井子沙河口中山西岗西岗中山沙
73、河口甘井子100%80%60%40%20%0%2500020000150001000050000元/平Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院7、无锡：呈平稳态势、无锡：呈平稳态势1、本月均价环比跌7%，同比跌13%。2、从套均面积来看，受上月基数过高影响，本月环比降16%。综合来看，无锡房价呈平稳状态。图80：无锡：均价环比跌7%，同比跌13%图81：无锡：套均成交面积环比降16%，同比降4%100008000元/平140130平米120600040002000110100908020090120
74、10012011012012012009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-07资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分24/30行业报告8、东莞：房价近期较为平稳、东莞：房价近期较为平稳1、从均价来看，本月环比涨1%，同比跌9%。2、从套均面积来看，本月环比升1%。综合来看，房价近期较为平稳。图82：东莞：均价环比涨1%，同比跌9%图83：东莞：套均成交面积环比升1%，同比升21%1200010000元/平130110平米80009060004000702009012010012011012012
75、012008-012009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院9、西安：房价持续震荡、西安：房价持续震荡图84：西安：均价本月无数据图85：西安：套均成交面积本月无数据10000750050002500元/平130120110100平米0200801200901201001201101201201902009-012010-012011-012012-01图86：西安分区成交面积占比图87：西安分区成交均价高新城内城北城西城南城东城东城南城西100%15000元/平城北城内高新80%60%40%20%0%1250010000750050002
76、5000Jan-09Jan-10Jan-11Jan-12Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分25/3057865、主要城市典型楼盘情况、主要城市典型楼盘情况从北京这个样本城市来看，本月新推盘价格有所上涨。楼盘去化多超5 成，刚需产品去化情况佳。5.1 一线城市北京：多数楼盘高价入市，去化多超五成，刚需产品去化情况佳北京本月新取得预售证且开盘的项目9个，加推盘11个，绝大多数加推楼盘均价高于前期。有10个楼盘去化在五成以上，新推盘中90平左右刚需产品去化均约五成。表
77、8：北京：北京 2012 年12 月样本加推盘去化及价格比较情况（单位：元/平）序项目名称位置发证日期批准且已已签套均成交均去化上次推盘上次推盘均价变动号开盘销售约套面积价情况均价套数数1234691011颐景溪园京贸国际城汇景嘉园东方华庭云立方嘉苑嘉悦中心兴宇名苑金域缇香家园紫云家园新里程家园天宫融汇佳苑顺义区通州区房山区朝阳区大兴区大兴区大兴区房山区房山区房山区大兴区2012年12月23日2012年12月21日2012年12月19日2012年12月9日2012年12月9日2012年12月9日2012年12月9日2012年12月9日2012年12月2日2012年12月1日2012年12月1日
78、216418186192945234201682861323701737021325045925712310733271110811131908556879913890741399821,8741064455,43515,64422,600153991696317555165741612980%17%11%16%85%88%61%73%37%25%73%2012/6/92012/7/12012/11/22012/9/282012/10/192012/9/212012/6/202012/9/152012/5/262012/7/282012/9/2711,60515,8669,90127,8831
79、5,08820,86130,33716,33617,56814,94815,79121%38%8%99%4%8%-49%4%0%11%2%表9：北京：北京 2012 年12 月样本纯新盘去化及价格比较情况（单位：元/平）序号项目名称位置发证日期批准且已开盘已签约套数套均面积成交均价去化情况销售套数12345789腾飞园玉兰湾嘉园首航中心望京茂家园常楹悦园紫金新干线家园路劲家园胜古誉园悦都新苑平谷区通州区顺义区朝阳区朝阳区昌平区昌平区朝阳区房山区2012年12月20日2012年12月15日2012年12月9日2012年12月7日2012年12月2日2012年12月2日2012年12月2日2012
80、年12月2日2012年12月1日108158490923081,021714285979511473211984413802034449112549301938888102787,38824,713131884501226,02718,91317,75845,89214,62947%1%97%23%64%43%53%71%45%资料来源：中投证券研究所，易居，北京房地产交易管理网请务必阅读正文之后的免责条款部分行业月报6、主要城市一手房库存情况、主要城市一手房库存情况6.1 一线城市图88：北京：可售面积环比持平，去化时间减少图89：上海：可售面积环比降2%，去化时间减少1,600万平米可售面
81、积去化时间月301200万平米可售面积去化时间月501,4001,2001000401,00080020800306004001060040020200-0200102009-012010-012011-012012-01002009-012010-012011-012012-01图90：深圳：可售面积环比升6%，去化时间增加 图91：广州：本月无数据700万平米可售面积去化时间月40800万平米可售面积去化时间月2460050030600184003002040012200102006100-0-02009-012010-012011-012012-012010-012010-072011-
82、012011-072012-012012-07图92：杭州：可售面积环比升6%，去化时间增加500.00万平米可售面积去化时间月80400.0060300.0040200.00100.000.002002009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分27/30行业月报6.2 二线城市图93：南京：可售面积环比降1%，去化时间减少 图94：苏州：可售面积环比降2%，去化时间减少700万平米可售面积去化时间月40700万平米可售面积去化时间月256005004003002001000353025201510506005
83、004003002001000201510502008-012009-012010-012011-012012-012009-012010-012011-012012-01图95：南昌：本月无数据图96：青岛：可售面积环比降4%，去化时间减少350300万平米可售面积去化时间月151,4001,200万平米可售面积去化时间月66605425020015010050-10501,000800600400200-48423630241812602009-012010-012011-012012-012009-012010-012011-012012-01图97：福州：可售面积环比升6%，去化时间增
84、加 图98：厦门：可售面积环比升8%，去化时间增加400万平米可售面积去化时间月50500万平米可售面积去化时间月404535300200100-4035302520151050400300200100-3025201510502009-012010-012011-012012-012009-012010-012011-012012-01图99：武汉：可售面积环比升2%，去化时间减少 图100：重庆：最近数月无可售面积数据3,000万平米可售面积去化时间月802,500万平米可售面积去化时间月202,500602,000152,0001,5001,50040101,0001,000500-20
85、0500-502008-012009-012010-012011-012012-012009-012010-012011-012012-01资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院请务必阅读正文之后的免责条款部分28/30行业月报相关报告报告日期2013-1-102013-1-72013-1-72013-1-42012-12-252012-12-242012-12-17报告标题核心城市规模增长可持续，13年销售将再超预期4月前投资环境较好，近期不建议追高-23个城市周交易报（12.31-1.6）积极扩张，奠定未来增长推广“打包拿地”，探索“产业园区+地产”销售增长领跑行业楼市暖冬持续，4月前或
86、是投资时间窗-23城市周交易报（12.17-12.23）成交持续平稳，房价存上涨压力-22个城市周交易报（12.10-12.16）请务必阅读正文之后的免责条款部分29/30行业月报投资评级定义公司评级强烈推荐：预期未来612个月内股价升幅30%以上推荐：预期未来612个月内股价升幅10%30中性：预期未来612个月内股价变动在10%以内回避：预期未来612个月内股价跌幅10%以上行业评级看好：中性：看淡：预期未来612个月内行业指数表现优于市场指数5%以上预期未来612个月内行业指数表现相对市场指数持平预期未来612个月内行业指数表现弱于市场指数5%以上研究团队简介李少明,中投证券房地产行业首
87、席分析师，工商管理硕士，16年证券研究从业经验。主要覆盖公司：万科、保利地产、招商地产、北京城建、首开股份、泛海建设、世茂股份、苏宁环球、中南建设、荣盛发展、世联地产、中国国贸、华业地产、滨江集团、华夏幸福、阳光城、金科股份、亿城股份、华发股份、金融街、广宇发展、中华企业、冠城大通等。张岩，中投证券房地产行业分析师，毕业于北京大学经济学院金融学专业，经济学硕士。陈舒静，中投证券房地产行业分析师，毕业于中国人民大学商学院财务与金融系，管理学硕士。华漠，国内某著名大学研究生。免责条款本报告由中国中投证券有限责任公司（以下简称“中投证券”）提供，旨为派发给本公司客户及特定对象使用。中投证券是具备证券
88、投资咨询业务资格的证券公司。未经中投证券事先书面同意，不得以任何方式复印、传送、转发或出版作任何用途。合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道，由公司授权机构承担相关刊载或转发责任，非通过以上渠道获得的报告均为非法，我公司不承担任何法律责任。本报告基于中投证券认为可靠的公开信息和资料，但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证。中投证券可随时更改报告中的内容、意见和预测，且并不承诺提供任何有关变更的通知。本公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本报告中的内容和意见仅供参考，并不构
89、成对所述证券的买卖出价。投资者应根据个人投资目标、财务状况和需求来判断是否使用报告所载之内容，独立做出投资决策并自行承担相应风险。我公司及其雇员不对使用本报告而引致的任何直接或间接损失负任何责任。该研究报告谢绝媒体转载。中国中投证券证券有限责任公司研究所公司网站：http:/www.china-深圳深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A座19楼邮编：518000传真：（0755）82026711请务必阅读正文之后的免责条款部分北京北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦15层邮编：100032传真：（010）63222939上海上海市静安区南京西路580号南证大厦16楼邮编：200041传真：（021）6217143430/30
