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1、中粮中粮北纬北纬2828项目推广思路报告项目推广思路报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789对本项目注入独特的市场理念赋予丰富的人文价值和内涵在激烈的市场竞争中脱颖而出巩固北纬28品牌持续影响力快速提升物业的价值目标目标持续销售持续销售2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789结论： 营造北纬28项目独特的个性与品质，与竞争对手形成差异性，从声势和项目特性上胜过竞争对手，吸引更多的客户。 思路决定出路，
2、针对以下问题来展思路决定出路，针对以下问题来展开我们的推广思路：开我们的推广思路： 为什么要买别墅？为什么要买别墅？ 为什么要选择北纬为什么要选择北纬28？ 如何引导客户促成交易？如何引导客户促成交易？概念策略概念策略为什么要买别墅？为什么要买别墅？ 原因很简单享受生活艺术创意原点：生活艺术 艺术生活 概念释义概念释义 我们匆忙的穿梭水泥森林，忘记了生活的本意，只把生活定我们匆忙的穿梭水泥森林，忘记了生活的本意，只把生活定义为义为吃、住、行，这只是生活的框架。其实生活像书，每本书都有它吃、住、行，这只是生活的框架。其实生活像书，每本书都有它不同不同的情节。我们住房一样，每一套房有它不同之处，蕴
3、涵不同的含的情节。我们住房一样，每一套房有它不同之处，蕴涵不同的含义。义。奋斗了大半辈子，也应该体验人生的乐趣，去寻找你真正的归处。奋斗了大半辈子，也应该体验人生的乐趣，去寻找你真正的归处。 北纬北纬28度，给你的不再是居，给你的是享受，让你在湖畔、度，给你的不再是居，给你的是享受，让你在湖畔、山中、山中、鸟鸣、花中演绎你艺术生活，体验生活艺术。鸟鸣、花中演绎你艺术生活，体验生活艺术。关于项目属性定位思考关于项目属性定位思考我们的楼盘的属性是什么，我们的楼盘的属性是什么，我们楼盘有没有自己的特我们楼盘有没有自己的特性，我们如何构造？性，我们如何构造？2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全
4、国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789项目的核心点项目的核心点人类自然的栖居人类自然的栖居地地大湖大湖白鹭白鹭智源地智源地生活艺术生活艺术项目属性定位项目属性定位人类智源地度假居住型别人类智源地度假居住型别墅墅概念释义： 北纬28度乃智源之地，上下五千年：西亚的两河流域、北非的尼罗河畔、中国的长江，无不汇聚人类文明史略。水是人类文明的摇篮！城市因水而生、而固、而兴、而荣！北纬28度的河流、湖泊，见证人类千万年史诗！长沙马王堆时代，也浓缩了一段风采。这里拥有适合居住的环境，更拥有度假的资源。关于项目形象定位的思考关于项目形象定位的思考 我们在
5、高度同质化的竞争环境下，本项目有没有独特的销售主张（USP）？形象定位原则：形象定位原则：体现差异、塑造产品特质、引发客户的价值归属与认同 领先性稀缺性服务性成就感尊贵感品牌度产品价值客户价值形象定位形象定位价值共鸣价值共鸣2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789 大湖别墅的自然大湖别墅的自然生活艺术生活艺术！形象定位形象内涵: 依水而居,乃是人类亘古不变居住习惯,高贵的生活也由水而生.清澈的水边停留自然美好的东西,和人类共同演绎着不同的生活.给居者轻松的生活环境,高贵感和成就感. 形象主题语北纬北
6、纬28 大湖别墅的自然生活艺大湖别墅的自然生活艺术术为什么选择北纬为什么选择北纬28？现代贵族生活典范，城市领袖栖居现代贵族生活典范，城市领袖栖居地地 选择北纬28六大理由：风水宝地：傍水拥山，龙脉交汇之风水宝地幽雅环境：闻得好花香，听得虫鸟鸣，焕发生命能量，生活大师养心，养身的宝殿异国情调：国际知名公司大作，演绎异国生活尊贵生活：贵族生活领地，超大豪华会所，游艇码头等位置优越：周边环绕大型休闲场所，交通通畅优美景观：阔庭信步，指点江山！一湖水，万倾青山，四季为你倾情演出以上是我们在市场推广的主要卖点以上是我们在市场推广的主要卖点主推广语主推广语鹭岛天籁 大湖意境 或鹭岛天籁 大湖小筑2008
7、房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789如何引导客户促成交易？如何引导客户促成交易？ 以人为本的推广思路，新意、贴切的以人为本的推广思路，新意、贴切的广告表现，科学、创新的营销手法。广告表现，科学、创新的营销手法。推广思路推广思路实景营销实景营销 情景营销情景营销 “眼见为实眼见为实是消费者基本的特征，特别是别墅这是消费者基本的特征，特别是别墅这种高价值的产品。种高价值的产品。所以本项目在推广时，应尽量降低所以本项目在推广时，应尽量降低甚至消除其负面考虑，全面充分的向客户展示其正面的甚至消除其负面考虑，全面
8、充分的向客户展示其正面的形象，建议项目营销推广采用实景营销、情景营销的手形象，建议项目营销推广采用实景营销、情景营销的手法，在整个小区环境布置完成后再对外开售或项目开售法，在整个小区环境布置完成后再对外开售或项目开售时通过销售物料将项目入住后的情景再现在市场面前，时通过销售物料将项目入住后的情景再现在市场面前，让客户提前直接的了解本项目。让客户提前直接的了解本项目。推广总策略推广总策略 以提倡高尚生活为推广精神，以“大大湖别墅的自然生活艺术湖别墅的自然生活艺术”和“人类自然栖居地”为主要推广卖点，以“小别墅”作为差异点2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国
9、房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789推广时间推广时间第一阶段：酝酿期与内部认购期第一阶段：酝酿期与内部认购期时间：时间：20072007年年9 9月月20082008年年4 4月底月底第二阶段：正式开盘强化销售期第二阶段：正式开盘强化销售期时间：时间：20082008年年5 5月月20082008年年7 7月底月底第三阶段：持续巩固期第三阶段：持续巩固期时间：时间：20082008年年8 8月月20082008年年1010月月 总共推广时间总共推广时间1313个月个月阶段推阶段推广广第一阶段：第一阶段：酝酿期和内部认购期酝酿期和内部认购期目的：目的：初步宣传产品，积累客
10、户，为开盘打下基初步宣传产品，积累客户，为开盘打下基础础推广核心：推广核心： 大湖别墅的自然生活艺术大湖别墅的自然生活艺术时间：时间：2007年年9月月2008年年4月底月底第一阶段；酝酿期和内部认购期（第一阶段；酝酿期和内部认购期（20072007年年9 9月月20082008年年4 4月底）月底）推广内容：推广内容：硬广与新闻：心系生活硬广与新闻：心系生活 梦在北纬梦在北纬2828（大湖别墅的自然生活艺术）（大湖别墅的自然生活艺术） 传奇之地造就传奇生活传奇之地造就传奇生活 世界瞻目中国世界瞻目中国 中国期盼北纬中国期盼北纬2828+ +内部认购内部认购软文：阐述北纬软文：阐述北纬2828
11、含义，突出北纬含义，突出北纬2828是人类自然的栖居地，适当的是人类自然的栖居地，适当的 描绘中粮集团描绘中粮集团公关活动：公关活动：白鹭岛自然保护区论坛白鹭岛自然保护区论坛与自然为临，发动长沙小学生热爱与自然为临，发动长沙小学生热爱 大自然的签名活动大自然的签名活动 开盘前举办晚宴和产品推介会邀请准客户参加开盘前举办晚宴和产品推介会邀请准客户参加2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789第二阶段：正式开盘强化销售期第二阶段：正式开盘强化销售期目的：目的：活动宣传为销售造势，掀起销售小高潮活动宣传为销
12、售造势，掀起销售小高潮时间：时间：20082008年年5 5月月20082008年年7 7月底月底推广核心：推广核心：围绕开盘围绕开盘 以及热销期展开以及热销期展开 第二阶段：正式开盘强化销售期（第二阶段：正式开盘强化销售期（2008年年5月月2008年年7月底）月底）推广内容推广内容：硬广及新闻：强化开盘信息。硬广及新闻：强化开盘信息。 缔造小别墅生活传奇缔造小别墅生活传奇 开盘火爆放大，全城竞相抢购。开盘火爆放大，全城竞相抢购。 一湖一境界一湖一境界 一人一世界一人一世界 品质生活品质生活 尊贵享受尊贵享受 软文：宣传项目的卖点软文：宣传项目的卖点公关活动：公关活动：开盘活动；举办开盘活动
13、；举办名人名人名品名品名城名城”为主题奢侈品展览会为主题奢侈品展览会 北纬北纬28的荣耀与梦想的荣耀与梦想世界智源带的地理生态、居住及文化价值论坛世界智源带的地理生态、居住及文化价值论坛第三阶段：持续巩固期第三阶段：持续巩固期目的：目的：全面演绎北纬全面演绎北纬28，项目优势卖点的强势推广，利，项目优势卖点的强势推广，利用老用老业主的口碑传播，引导目标消费群感受桃溪中央，为后业主的口碑传播，引导目标消费群感受桃溪中央，为后期开期开发作铺垫。发作铺垫。时间：时间：2008年年8月月2008年年10月月推广核心：推广核心：一期别墅清盘一期别墅清盘 二期入市二期入市推行策略及顺序：推行策略及顺序：经
14、典再现；老业主回访；新客户的发经典再现；老业主回访；新客户的发展展 第三阶段：持续巩固期（第三阶段：持续巩固期（2008年年8月月2008年年10月）月）推广内容：推广内容：硬广硬广 及新闻：尊贵生活等你享受及新闻：尊贵生活等你享受 大湖别墅大湖别墅 稀有珍藏品最后发售稀有珍藏品最后发售 一期谢幕一期谢幕 二期即将呈现二期即将呈现软文：销售火爆宣告软文：销售火爆宣告 业主采访业主采访 二期宣告二期宣告公关活动：公关活动：业主与新客户联谊业主与新客户联谊第一轮攻击波第一轮攻击波 第二攻击波第二攻击波 第三攻击波第三攻击波 第四攻击波第四攻击波 第五攻击波第五攻击波 第六攻击波第六攻击波 第七攻击
15、波第七攻击波 新闻炒作新闻炒作 户外封杀户外封杀 媒体攻击媒体攻击 记者专访记者专访 新闻发布会新闻发布会 开盘开盘 持续热销持续热销 * 全面影响力全面影响力 * 控制市场控制市场 * 知名度知名度 * 关注热点关注热点 * 楼盘品质楼盘品质 * 现场人气现场人气 * 储备客户量储备客户量 * 电视电视 * 权威信赖感权威信赖感 * 现场影响现场影响 * 热点启动热点启动 * 报纸卖点报纸卖点 * 市场关注市场关注 目标：一定要挑动目标：一定要挑动北纬北纬28的热点的热点 目标：推广促动实际成交目标：推广促动实际成交 效果：买家有电话来问效果：买家有电话来问 效果：电话咨询、来人参观、实际成
16、交效果：电话咨询、来人参观、实际成交 （一定要统计）（一定要统计）北纬北纬28市场攻击市场攻击开盘阶段开盘阶段7轮攻击波轮攻击波目标消费群体习惯分析目标消费群体习惯分析 别墅是一种高档产品，它所面对的是高端客户群，这类群体习惯：别墅是一种高档产品，它所面对的是高端客户群，这类群体习惯： 较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志新闻；较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志新闻； 工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间； 日常交际，高级应酬比较多，经常出入高级消费场所，如星级酒日常交际，高级应酬比较多，经常出入高
17、级消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；店、俱乐部、高尔夫球场等； 周周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，如名车展、模特动，如名车展、模特SHOW、高雅文艺演出等是他们喜欢观看的活动。、高雅文艺演出等是他们喜欢观看的活动。 不不太太喜欢喜欢被关注，一般场合不爱露面，行踪甚至有点诡秘。被关注，一般场合不爱露面，行踪甚至有点诡秘。 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789媒体策略媒体策略1 1. 媒体组合的使用媒体组合的使用
18、2 2. 善于利用个性媒体善于利用个性媒体 长沙楼市长沙楼市、金牌房产金牌房产 、财经类的杂志、财经类的杂志、DMDM单等单等3. 3. 细分客户群细分客户群, ,优化媒体渠道优化媒体渠道, ,制定有效的媒体渠道制定有效的媒体渠道媒体分析媒体分析报纸：传播较快，传递及时报纸：传播较快，传递及时 ，信息量大，说明，信息量大，说明 性强性强 ，权威性，权威性 ， 高认知卷入高认知卷入 ，注意度不高，注意度不高 ，印刷难以完美，表现形式单，印刷难以完美，表现形式单 一一 ，大众化。，大众化。DM杂志：针对性强，杂志：针对性强，杂志印刷精美，阅读率高，保存期长杂志印刷精美，阅读率高，保存期长，杂，杂
19、志媒体版面安排灵活，颜色多样，重复性，美感好，志媒体版面安排灵活，颜色多样，重复性，美感好， 引人注目，时效性差。引人注目，时效性差。广播：传播即时性、区域广泛性、收听方式随意性、受众层次多广播：传播即时性、区域广泛性、收听方式随意性、受众层次多 样性，调节灵活性、感情煽动性。样性，调节灵活性、感情煽动性。电视：直观性强、有较强的感染力和冲击力，受收视环境的影响电视：直观性强、有较强的感染力和冲击力，受收视环境的影响 大，不易把握传播效果，瞬间传达，被动接受，费用昂贵，大，不易把握传播效果，瞬间传达，被动接受，费用昂贵， 利于不断加深印象利于不断加深印象 ，利于激发情绪，增加购买信心和决心，利
20、于激发情绪，增加购买信心和决心 ， 但是不了解具体情况，容易产生抗拒心理。但是不了解具体情况，容易产生抗拒心理。户外广告：户外广告：它对地区和消费者的选择性强它对地区和消费者的选择性强，能给人留下深刻印象，能给人留下深刻印象， 表现形式多样化，内容单纯，但是覆盖面小，效果难表现形式多样化，内容单纯，但是覆盖面小，效果难 以测评以测评媒体组媒体组合合广告投放策略广告投放策略目的：为了突出传播效果，采用瞬间强度战目的：为了突出传播效果，采用瞬间强度战术，集中优势兵力冲击市场术，集中优势兵力冲击市场策略：策略：以今年秋交会作为形象主攻点，以今年秋交会作为形象主攻点，公开公开发售前后为销售主攻点发售前
21、后为销售主攻点方针方针:以高端客户为对象以高端客户为对象,以最小成本获取最大利润以最小成本获取最大利润 投放渠道投放渠道1.繁华道路口。如步行街、芙蓉广场。繁华道路口。如步行街、芙蓉广场。2.机场、火车站等交通要道。机场、火车站等交通要道。3.高级宾馆、酒店、俱乐部、会所等休闲场高级宾馆、酒店、俱乐部、会所等休闲场所。所。4.直邮直邮DM单、杂志等。单、杂志等。5.写字楼的电梯间。写字楼的电梯间。6.专业性的网站。专业性的网站。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789事件造势举办高规格社会活动，征文
22、讨论活动，树立项目的市场形象，实现短期突围：p白鹭岛自然保护区论坛与自然为临，发动长沙小学生热爱大自然的签名活动，呼吁人类爱护大自然。p北纬28o的荣耀与梦想世界智源带的地理生态、居住及文化价值营销手营销手法法2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789借势营销利用关联性的重大事件借势，如：春秋季房交会、奢侈品展销会利用长沙玫瑰园、南山苏迪亚诺、麓山恋等项目对共性卖点的宣传为我所用；坚持形象差异化的宣传。点式渗透 与行业协会联合互动，与广东、深圳、温州地区的商会互动； DM直邮宣传，火车站附近大牌； 与
23、一些外地的中介商形成服务合作，并在外地开展展示活动 “走出去，请进来”的主动出击销售模式。价格策略 价格低开高走，创造市场价值新高，提升项目品牌形象； 定价上预留折扣空间 ； 设定价格预警机制，保证均价实现 。体验式体验式营销营销CSCS销售服务 一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；多个服务细节体验价值点。 体验式营销白金服务体验 销售人员接受专业礼仪培训，细节体现：引导停车、无水洗车、体验式销售中心、看楼通道、电梯音乐、体验式样板层、酒吧式洽谈区、一对一服务、自动擦鞋机文文本本营营销销 与国家地理杂志联合推广北纬28的景、人、物 数据库数据库营销营销 建立大客户数据库以及利用原来公司建立大客户数据库以及利用原来公司大客户数据库大客户数据库营营销销渠渠道道 城市营销城市营销 采用内销与外销结合，价格统一，在优采用内销与外销结合，价格统一，在优惠政策上不同惠政策上不同THE END THANK
