不动产信托案例

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1、不动产信托案例不动产信托案例内容大纲内容大纲一、信托介绍二、不动产土地信托租赁型出售型三、受益权转让结构四、国内实际成功案例五、本行接洽中案例大楼六、结论七、附件信托介绍信托意义委托人将财产权移转或为其处分委托人将财产权移转或为其处分，使受托人依信使受托人依信托本旨托本旨，为受益人之利益或为特定之目的为受益人之利益或为特定之目的，管理管理或处分信托财产之关系或处分信托财产之关系( (信托法第信托法第1 1 条条) )。分配信托利益受託人管理、處分、運用信託財產委託人監察人(監督受託人)簽訂信託契約交付信託財產受益人不动产土地信托租赁型不动产(土地)信托1签订信托契约 土地所有权人(委托人兼原始

2、受益人)承租人 7.租赁契约3.交付信托受益权证书 9.租金2不动产信托移转11.信托利益分配金融机构营建公司5借款10支付本利 金4建筑承揽 契约 6支付建 筑费用管理公司 8.管理契约12.返还剩余信托财产信托业(受托人)信托专户信托专户土地土地建筑物建筑物出售型不动产(土地)信托业务1签订信托契约 土地所有权人(委托人兼原始受益人)购屋人信托业(受托人) 7.让售3.交付信托受益权证书 7.让售价金2不动产信托移转9.返还信托财产金融机构营建公司5借款8支付本利 金4建筑承揽 契约 6支付建 筑费用信托业(受托人)建築物建築物土地土地信託專戶信託專戶受益权转让结构不动产信托受益权转让不动

3、产信托受益权转让系指创始机构(即委托人)以其不动产物业信托予受托机构并以未来现金流量之收益做为基础，向特定人私募交付受益权转让凭证，以获取资金之行为。不动产信托受益权转让制度流程图 承销机关Underwriter創始機關(債權人、委託人)Originator受託機關Trustee信託專戶(資產池)Trust Pool投資人Investors4.承銷5.支付投資金額1.資產交付信託3.發行受益憑證證券信用評等Credit Ratings6. 交付投資金額2.設立信託專戶不動產鑑價Appraisal9. 分配受益費及本金攤還服務機構Servicer受益人大會Beneficiary8. 選任監察人信

4、託監察人Supervisory committee信用加強機制Credit Enhancement7. 交付价金国内实际成功案例开发工银府城信托受益权商品(租赁型)1.1.订定信托契约订定信托契约2.2.产权信托登记产权信托登记受托人(开发工银)委托人兼原委托人兼原始受益人始受益人东展兴业东展兴业信托专户信托专户承租人承租人( (家乐福家乐福) )投资者受益人原租金流向7.7.受益权转让后之租受益权转让后之租金流向金流向3. 3. 开设开设、管理管理物业管理费信托管理费信托受益费（利息）信托受益费（本金摊还）8.8.支付必要成本支付必要成本5.5.购买受益权购买受益权转让价金转让价金9.9.受

5、益权转让收益受益权转让收益受益权转让租金流向4.4.受益权转让受益权转让6.6.交付受益权交付受益权 转让价金转让价金开发工银朋记建设信托受益权商品(开发型)土地银行信托专户营建期： 建筑/土地融资利息 营建成本、信托管理费完工销售后： 建筑/土地融资本金、其他委托人兼原始受益人受托人(开发工银)投资者受益人1.定订信托契约2.产权信托登记*土地、起造权*合建契约、合建保证金、现金3.土地融资4.建筑融资5.受益权转让6.受益权转让价金 7. 受益权转让价金 8营建监控管理预售9.支付必要成本10.受益权转让收益11.信托财产 剩余价值本公司接洽中案例-大楼信托资产介绍委托人介绍缘由：本案系建

6、商与地主以都市更新条 例，计划采取合建方式兴建SRC 钢骨大楼建商：建设股份有限公司地主：主要地主为基地位置图信托资产介绍土地座落土地座落地号地号：台北市台北市区区段段 小段小段，地号地号- - 、至至笔地号笔地号。面积面积：1,8111,811平方公尺平方公尺(547.83(547.83坪坪) )使用分区使用分区商三区商三区，建蔽率建蔽率70%70%，容积率容积率560%560%条件分析条件分析基地格局方正基地格局方正、二面临主要干道二面临主要干道、面临面临3030米宽米宽路路，另以松山车站及未来捷运松山线运输为主另以松山车站及未来捷运松山线运输为主位置分析位置分析临松山车站及松山小学临松山

7、车站及松山小学、并近临饶河街夜市商圈并近临饶河街夜市商圈产品开发规划工程名称：集合住宅新建工程楼层规划：地下层5层、地上17层SRC钢骨结构大楼并分为四栋建物地面12楼规划为商办用途地面317楼规划为一般住宅地下室B1B5规划为停车场及防空避难室大楼出售后预估总收益85,32685,326土增稅土增稅2,065,0402,065,040 合計合計1,548,7401,548,7403003005,162.465,162.462,472.442,472.442,690.022,690.023F17F3F17F1,979,7141,979,714淨收益淨收益38,75038,75050050077

8、.5077.5077.5077.502F2F211,050211,0501,0001,000211.05211.05211.05211.051F1F42,90042,9001,1001,100393926261313B5B552,00052,0001,3001,30040404040B4B460,00060,0001,5001,500404034346 6B3B364,00064,0001,6001,600404015152525B2B247,60047,6001,7001,70028282828B1B1銷 售 金 額銷 售 金 額仟元仟元銷售單價銷售單價仟元仟元合計合計坪坪 / / 車位車位

9、建商坪數建商坪數地 主 坪 數地 主 坪 數樓 層 別樓 層 別 土地增值税系以建商分配部分计算，地主系以实物分配，无须缴纳土增税建商与地主分配表0 085,32685,326土地增土地增值税额值税额( (仟元仟元) )870,307870,307 870,307870,3072,690.022,690.02地主地主1,109,4071,109,4071,194,733 1,194,733 2,472.442,472.44建商建商预估净额预估净额( (仟元仟元) )预 估 分 配预 估 分 配金额金额( ( 仟元仟元 ) )分配后所分配后所得建物坪得建物坪数数( (坪坪) )85,32685,

10、326 1,979,7141,979,7142,065,0402,065,0405,162.465,162.46合計合計资金规划资金规划资金来源规划建筑融资：3.5亿元受托受益权转让：2.99亿元建商合建保证金：0.1亿元资金运用计划营建费用：6 亿元建筑融资利息：0.42亿元(以利率6%估计)其他费用：0.13亿元建筑融资额度：本行提供建筑融资3.5亿元担保品区段小段-等19笔土地， 计1,811平方公尺(547.83坪)设置抵押权总营建坪：7,070.91坪融资计算：7,070.91坪 X 70,000元 X 70% 3.5亿元建筑融资保障说明土地估价：547.83坪 X 1,200仟元

11、=6.57亿元(中华徵信所初估)合建完成预计销售收益：19.8亿元(建商分配部分预计销售收益：11.1亿元)偿还融资销售率：17.68%(建商分配部分偿还融资销售率：31.53%)受益权转让条件名称： 大楼信托受益权凭证期限：二年面额：3.3亿元售价：299,320仟元(折价率90.7%)本金持分：每单位面额100万元还本方式：到期一次还本年内部报酬率：5%受益权转让说明转让金额转让金额：面额面额3.33.3亿元亿元( (折价率折价率90.7%)90.7%)转让基础转让基础：以合建协议建商分配部分之受益权转让以合建协议建商分配部分之受益权转让 期间收益期间收益：到期一次配息到期一次配息，年内部

12、报酬率为年内部报酬率为5%5%受偿约定受偿约定：信托终了进行信托财产清算后信托终了进行信托财产清算后，以信托以信托 专户资金清偿建筑融资专户资金清偿建筑融资，支付各项税赋支付各项税赋、费用及信费用及信托财产之负债后托财产之负债后，其剩余金额优先由受益人获偿票其剩余金额优先由受益人获偿票载面额之金额载面额之金额，不足时依持有凭证面额比例分配之不足时依持有凭证面额比例分配之。信托现金流量预估(单位：仟元)兴建期间资金规划兴建期间资金规划( (两年两年) ) 完工后信托财产之财务计划完工后信托财产之财务计划资金来源资金来源金额金额完工后信托专户之财产完工后信托专户之财产 金额金额建筑融资建筑融资35

13、0,000350,000专户资金余额专户资金余额4,0264,026受益权有偿转让受益权有偿转让299,320299,320合建分回权利价值合建分回权利价值- -建商建商1,109,4071,109,407合建保证金合建保证金10,00010,000合建分回权利价值合建分回权利价值- -地主地主870,307870,307 合计合计(1)(1)659,320659,320 财产总额财产总额1,983,7401,983,740资金运用资金运用 金额金额完工后信托专户之分配完工后信托专户之分配 金额金额营造费用营造费用600,000600,000建筑融资之代偿建筑融资之代偿(1(1顺位顺位) )3

14、50,000350,000建筑融资利息建筑融资利息42,00042,000受益权本息支付受益权本息支付(2(2顺位顺位) )330,000330,000地价税地价税1,8941,894地主实物分配地主实物分配870,307870,307其他费用其他费用11,40011,400信托专户剩余价值信托专户剩余价值433,433433,433 合计合计(2)(2)655,294655,294 资金余额资金余额(1)-(2)(1)-(2)4,0264,026信托专户分配总额信托专户分配总额1,983,7401,983,740偿还受益权本利金销售率偿还受益权本利金销售率 ( (建商分配部分建商分配部分)

15、) 61.07%61.07%信用加强机制信用加强机制(一)续建履约保证：建筑经理公司于建筑期间负责控管建筑及拨款进度，并保证于建商无法完工时，由建经公司负完工责任。土地产权担保：由地主和建商将其拥有之土地设置抵押，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。信用加强机制(二)建物产权担保：于建筑完工取得建物执照办理总登记后，将建物设置抵押于本行，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。合建保证金：由建商提拨合建保证金，以加强本信托资产之信用。各关系人权利、义务、风险及利基委托人委托人权利 受托人对于信托财产管理方式不符受益人利

16、益时受托人对于信托财产管理方式不符受益人利益时，委托人委托人得声请法院变更之得声请法院变更之；若有损失若有损失，得要求赔偿得要求赔偿( (信托法信托法1616、2323条条) )。 委托人得请求阅览委托人得请求阅览、抄录或影印受托人定期作成之信托财抄录或影印受托人定期作成之信托财产目录产目录、收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情形形( (信托法信托法3131、3232条条) )。 信托利益由委托人享有者信托利益由委托人享有者，委托人或其继承人得随时终止委托人或其继承人得随时终止其信托其信托；若非由委托人全部享有若非由委托人全部享有，则委托人及受益

17、人得随则委托人及受益人得随时共同终止信托时共同终止信托( (信托法第信托法第6363、6464条条) )。委托人义务委托人需将信托契约所记载之信托财产移转予受托人(信托法第4条)。委托人应支付信托契约上载明给予受托人之酬佣(双方合意)。委托人利基地主方面地主将土地信托予受托机关，受托机关可负起监督管理之责任，杜绝过去建商因营建过程中无法完成建物而造成烂头屋的情况。建商方面建商因信托目的之特定而取得于信托财产(本案为土地)兴建集合住宅大楼之权利，避免过去地主同意合建后又反悔造成合建破局之情况。受托机关权利依信托契约之约定，收取信托规划费、信托管理费等各项费用依信托契约之约定，管理、使用、处分信托

18、财产受托机关受托机关义务 依信托本旨依信托本旨，以善良管理人之注意义务处理信托财产以善良管理人之注意义务处理信托财产( (信信托法第托法第2222条条) ) 造具帐簿及信托财产目录造具帐簿及信托财产目录，载明各信托事务处理状况载明各信托事务处理状况( (信信托法第托法第3131条条) )。 以信托财产制发受益权凭证时以信托财产制发受益权凭证时，依据信托契约与发行章程依据信托契约与发行章程规定规定，以信托财产之收益以信托财产之收益，定期给付投资人受益费定期给付投资人受益费。 不得对委托人或受益人有虚伪不得对委托人或受益人有虚伪、诈欺或其他足致他人误信诈欺或其他足致他人误信之行为之行为。受托机关利

19、基开发新结构型融资(Structured Finance)商品，创造银行竞争优势。增加商品多样性，降低运行风险及增加银行收入。做为资金需求与供给者之导管角色，以提高资金运用效率。受托机关风险分析担任受托人，如有故意或过失导致信托财产有损害之事由发生时，委托人、受益人或其他受托人请求以金钱赔偿信托财产所受损害或回复原状并得请求减免报酬(信托法第23条)。受托人因信托行为对受益人所负担之债务，仅于信托财产限度内负履行责任。受托标的因信托无法完成其信托目的时，对受托机关之名誉风险(Reputation Risk)。风险控管之原则确实遵守内部控制与内部稽核制度， 克尽善良管理人及忠实义务信托契约订定应

20、清晰明确确定信托财产与自有财产分立原则投资人投资人权利投资人(受益人)依信托契约所载之规定取得信托利益(信托法第17条)，本案之信托利益则以受益权凭证所记载对受益人之本金偿还及孳息分配。本案规划以委托人与投资人(受益人)共同享有信托利益，委托人与受益人得共同终止信托(信托法第64条)。信托财产之管理方法因情事变更而不符合受益人之利益时，受益人得声请法院变更之(信托法第16条)。投资人义务投资人义务本案规划，投资人须支付投资金额，取得受益权凭证。投资人风险分析突发之事件风险(Events Risk)信托财产之运行风险(Operation Risk) 依信托业法第31条规定，受托人不得承诺担保 信

21、托财产之本金或最低收益率，投资机构须自 负盈亏之责。信托专户的再投资风险(Reinvestment Risk)投资人利基信用加强机制(产权担保、建经公司履约保证.)降低投资风险 (Investment Risk)。增加自有投资组合之多样性，降低系统风险(System Risk)。以证券化可转让及可分割之特性，降低流动性风险 (Liquidity Risk)。以结构性融资取得不动产开发之高报酬。作业时程计划作业时程计划約約3030天天不動產信託移轉登記並完成受益權募集不動產信託移轉登記並完成受益權募集約約4545天天洽談特定投資人投資洽談特定投資人投資約約2020天天與建築經理公司洽談履約保證與

22、建築經理公司洽談履約保證約約3030天天完成信託受益權憑證規劃作業及建築融資完成信託受益權憑證規劃作業及建築融資申請事宜申請事宜約約3030天天確認信託關係並簽訂信託契約確認信託關係並簽訂信託契約结论本案处理方式本案处理方式( (一一) )1.单纯信托方式(他行融资)2.优点：本行可收取财务规划费、信托管理费及销售手绩费等。3.单纯融资方式(他行信托)4.优点：本行可收取融资利息收入本案处理方式本案处理方式( (二二) )3. 3. 以信托以信托+ +融资方式融资方式 优点：可同时取得上述优点：可同时取得上述1 1、2 2项之各项收入但碍于目项之各项收入但碍于目前法规尚无前法规尚无 明文规定，

23、仍有下列几点有待予以分明文规定，仍有下列几点有待予以分清：清：问题点问题点(Conflict point)(Conflict point)解决方案解决方案(Solution)(Solution)利益冲突之回避问题利益冲突之回避问题 善良管理人与债权人角色善良管理人与债权人角色(1.(1.融资利率订定融资利率订定 2.2.强制执行强制执行) )利用与他行合作联贷利用与他行合作联贷, ,降低利益衡降低利益衡突之疑虑突之疑虑1.1.除以开发为目的土地信托且经全体受益人除以开发为目的土地信托且经全体受益人同意者同意者，不得以信托财产借入款项不得以信托财产借入款项( (信托业法信托业法2626条条) )

24、。2.2.除经受益人同意者除经受益人同意者，不得于信托财产上设不得于信托财产上设置或取得权利之规定置或取得权利之规定( (信托法信托法3535条条) )。先设置土地抵押权办理融资先设置土地抵押权办理融资， 再再办理信托移转登记办理信托移转登记。不动产信托或证券化成功要件不动产信托或证券化成功要件1.体质较佳之受托资产体质较佳之受托资产( (案源案源) )2. - - 能产生固定高收益现金流量之不动产能产生固定高收益现金流量之不动产( (商办商办大楼、饭大楼、饭3. 店、卖场、百货公司店、卖场、百货公司)。 4. - - 具有高度开发价值之不动产具有高度开发价值之不动产5.完善之结构型融资完善之

25、结构型融资(Structured Finance)(Structured Finance)规划规划 6. - - 与相关部门之协力策划与相关部门之协力策划( (企金部门、信托部企金部门、信托部门、业务门、业务7. 部门部门等等) )8. - - 与外部协力机构之策略联盟与外部协力机构之策略联盟( (如建经公司、如建经公司、选任之服选任之服 9. 务机构、评等机构、信用加强机构务机构、评等机构、信用加强机构.等等) )10.顺畅之销售渠道顺畅之销售渠道11. - - 通过内部各分行协助去化通过内部各分行协助去化12. - - 与其他承销机构建立策略联盟与其他承销机构建立策略联盟本行不动产信托发展

26、与发展方向本行不动产信托发展与发展方向1.将抵押品为不动产之NPL，经由不动产信托，发行受益权凭证，可解决或延续银行逾期放 款之问题，甚者，得以解决银行赔价拍卖的 困境。2.素地/低开发地区/合建案/都市更新案，可利 用不动产信托受益权转让过程，创造各方利 益最大化。附件附件资产证券化介绍资产证券化介绍资产证券化之种类资产证券化之种类金融資產（金融債權）負 債（公 司 債）實物資產（不 動 產）資 本（股 票）新的證券化（資產證券化）傳統證券化证券化的分类证券化的分类金融资产金融资产证券化证券化不动产不动产证券化证券化不动产投资信托不动产投资信托不动产资产信托不动产资产信托汽车贷款证券化汽车贷

27、款证券化消费贷款证券化消费贷款证券化其他其他抵押担保债权证券化抵押担保债权证券化公司发行股票、公司债券等流公司发行股票、公司债券等流通性强的金融商品，取代传统通性强的金融商品，取代传统金融机构短期融资与长期贷款金融机构短期融资与长期贷款传统（企业金融）证券化传统（企业金融）证券化资产证券化资产证券化资产证券化种类资产证券化种类( (一一) ) (1)MBS(Mortgage-Backed Securities) 不动产抵押贷款债权证券化，亦即以不 动产抵押债权为担保或基础资(Underlying assets)所发行的受益证券。 (2)ABS(Assets-Backed Securities)

28、 资产基础证券，系以不动产产权为基础 而发行之受益证券。 资产证券化种类（二）资产证券化种类（二）(3)IBS(Income-Backed Securities) 收益基础证券，系以不动产收入为基础所 发行之受益证券。(4)SBS(Security-Backed Securities) 以已发行受益证券之收益为基础，再重 新组群(Pooling)汇集，所发行的受益证 券。 资产证券化种类（三）资产证券化种类（三）(5)REITs (Real Estate Investment Trust) 不动产投资信托基金，与投资信托受益凭证(基金)为相类似的一种金融工具，通常在市场中公开交易，主要投资于收

29、益性的不动产，如购物中心、出租公寓及旅馆等，亦可贷款给房地产公司，获取利息收入。资产证券化主要步骤资产证券化主要步骤资产创始：由创始机构创始资产。资产创始：由创始机构创始资产。组合包装：创始构构将条件类似之组合包装：创始构构将条件类似之资产加以组群汇总，信托予信托机资产加以组群汇总，信托予信托机构。构。信用增强：通过内部信用增强或外信用增强：通过内部信用增强或外部信用增强等方式，提高证券之信部信用增强等方式，提高证券之信用评等，减轻证券投资人之风险。用评等，减轻证券投资人之风险。销售及交易：受托机构经由证券承销售及交易：受托机构经由证券承销商，将受益证券销售于投资人。销商，将受益证券销售于投资人。事务处理或服务：委由创始机构或事务处理或服务：委由创始机构或其他机构负责管理服务，将其经营其他机构负责管理服务，将其经营成果分配予投资人。成果分配予投资人。事务处理事务处理资产创始资产创始组合包装组合包装信用增强信用增强销销 售售交交 易易结束结束