惠州市江北片区研究策略发展中心片区专题研究系列PPT精品文档

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1、Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved1合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2 0 1 3 / 0 6研 究 管 理 中 心 出 品Union property . ALL rights reserved2013年惠州江北片区研究9/2013Union property . ALL rights reserved

2、Union property . ALL rights reserved2合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionUnion property . ALL rights reserved 思想践行未来一、本报告数据来源于政府相关部门公布的数据，合纵联行研究管理中心在引用数据时会标明数据的具体出处，并据此做出统计和分析，分析结果仅供参考。二、本报告分析结果、信息或所表达的意见，不构成任何投资买卖建议。三、本报告版权归惠州市

3、合纵联行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询合纵联行研究管理中心，电话：0752-7822255 QQ：115967186 五、本报告房源数据统计范围：惠城区（2009年-2013年）六、本报告数据统计截止时间：2013年9月22日七、由于网上签约的信息在录入时会产生一定的滞后性，可能造成与各盘实际成交的数据会略有出入。2Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved3合纵联

4、行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union典型项目分析典型项目分析江北房地产江北房地产市场研究市场研究江北片区概述江北片区概述区域概况区域概况区域概况区域概况区域定位区域定位区域定位区域定位区域人口经济区域人口经济区域人口经济区域人口经济区域产业特色区域产业特色区域产业特色区域产业特色区域交通区域交通区域交通区域交通区域配套区域配套区域配套区域配套SWOTSWOT分析分析分析分析contents目目录录区域房地产发展情况区域土地

5、供应及成交情况区域房地产市场详细分析区域客户分析区域产品对比分析区域项目概览鼎峰国汇山德威摩卡小镇四海达21克拉宏益公馆佳兆业中心合生帝景湾华辉铭铸华贸中心伟豪领御唐宁公馆万科城华府雅居乐白鹭湖Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved4合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域

6、人口经济经济区域产业区域产业特色特色惠州市“十二五”城市建设规划(20112015)惠州建设规划打造惠州建设规划打造“一心、三轴、五大新城一心、三轴、五大新城”，江北片区是惠城区重点建设区域，江北片区是惠城区重点建设区域该规划范围为惠城组团，包括桥东、桥西、龙丰、江南、江北、河南岸、小金口、水口街道办，汝湖、马安、三栋镇，总规划面积约558.4平方公里。惠城努力打造惠城努力打造“一心、三轴、五大新城一心、三轴、五大新城”：“一心”：都市核心区，包括江北行政文化中心、西湖旅游服务中心、老城区商业中心。“三轴”：现代城市轴、历史文化轴、山水生态轴。“五大新城”：我市近期要重点建设的包括“五大新城”

7、，即江北新城、东部新城、南部新城、惠博新城、中职新城；江北新城江北新城江北新城江北新城东部新城东部新城东部新城东部新城南部南部南部南部新城新城新城新城惠博新城惠博新城惠博新城惠博新城中中中中职职职职新新新新城城城城惠城区未来重点打造的惠城区未来重点打造的“五大新城五大新城”. .江北片区江北片区( (江北新城）处于惠城规划被部延长线上，江北新城）处于惠城规划被部延长线上，是惠州市重点规划建设的核心是惠州市重点规划建设的核心CBDCBD区域。区域。南拓南拓北进北进东延伸东延伸西延伸西延伸区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights res

8、ervedUnion property . ALL rights reserved5合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域交通区域交通区域交通区域交通n三环路：三环路：南接惠深高速、北至惠博沿江路，象个马蹄形匝在惠州市区东部，将惠深高速、惠淡大道、惠澳大道、惠河高速、广惠高速等串了起来.n惠州大道：惠州大道：全长72公里，贯穿整个江北片区，西延经过小金口至博罗龙溪镇，东伸经过长湖苑至惠东坑口桥。n惠博大道惠博大道：

9、起点为江北三新北路,终点为博罗县惠州大道，把江北与博罗东部连成一片，实现惠博15分钟生活圈。n金龙大道：金龙大道：是惠州南北方向交通主干线，是惠州市区通往博罗、龙门的重要通道。n东江大桥：东江大桥：连接江北与东平、的交通要道。n惠州大桥：惠州大桥：将惠州江南与江北紧紧相连。n合生大桥：合生大桥：贯通市区西部快速通道，有效缓解过江车流。自然景观自然景观自然景观自然景观n三面环江自然景观三面环江自然景观该片区的水资源十分丰富，东南西三面被东江环绕，江水或急或缓，景色迷人，给这片土地带来无限风情；娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲n五大片区级公园五大片区级公园望江公园、鹅潭公园、新湖公园、北湖公园、市

10、民乐园.n15万平米江北体育中心万平米江北体育中心区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved6合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union产业发展产业发展产业发展产业发展n江北片区进驻了数千家专业厂

11、商、上万家江北片区进驻了数千家专业厂商、上万家附属服务和业务往来机构附属服务和业务往来机构.云山工业区三新工业区TCL工业园德威集团中国移动惠州分公司金泽国际物流园.商业形态商业形态商业形态商业形态n目前片区目前商业氛围浓厚，中高端目前片区目前商业氛围浓厚，中高端配套齐全配套齐全.佳兆业中心华贸天地意生广场义乌小商品城凯宾斯基酒店万丽酒店.人文资源人文资源人文资源人文资源n江北片区文化艺术氛围浓厚，将打造江北片区文化艺术氛围浓厚，将打造成会展、文化中心成会展、文化中心.惠州市第一小学富民小学水北小学三新小学黄冈中学田家炳中学文化艺术中心博物馆、科技馆区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域

12、人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved7合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域定位：江北片区结合城市轨道建设，设置市级的商务、办公、文化体育、休闲娱乐、区域定位：江北片区结合城市轨道建设，设置市级的商务、办公、文化体育、休闲娱乐

13、、居住服务等服务设施，打造惠州市的新核心。居住服务等服务设施，打造惠州市的新核心。惠州市“十二五”城市建设规划城市设计指引：惠州市区整体风貌结构为“一轴、一带、五大风貌区”：一轴为都市风貌轴；一带为东江风情带；五大风貌区分别是北部岭南现代都市风貌区、中部客家文化休闲风貌区、南部滨海石化度假风貌区、西部电子产业园区风貌区和东部现代产业新城风貌区。江北新城江北新城：将打造以市民广场为中心，以大型商业、公共建筑为特色景观的现代都市公共中心，鼓励人工环境的创新和标志性建筑物的建设。江北片区规划江北片区规划. .中心区中心区江北江北CBDCBD核心核心东区东区商贸服务业商贸服务业居住、旅游业居住、旅游业

14、电子信息产业电子信息产业西区西区仓储、物流为主仓储、物流为主居住和商业为辅居住和商业为辅江北片区江北片区功能定位功能定位1区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析东东区区西西 区区中中心心区区Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved8合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行un

15、ion合纵联行union合纵联行union区域定位：江北中心区将提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通区域定位：江北中心区将提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通达、生态环境平衡、空间景观独特的中心区。信息通达、生态环境平衡、空间景观独特的中心区。惠州市江北中心区详细规划江北中心区的规划目标是：提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通达、生态环境平衡、空间景观独特的中心区。“中心区”作为城市的公共活动中心，其建筑物、绿化、雕塑及广场的布置要与自然和人文环境的特色协调，融为一体，展现出城市功能、技术、和艺术的三位一体的完美效果，以满足居民

16、的精神生活与物质生活的需要。江北中心区规划江北中心区规划. .江北中心区江北中心区功能定位功能定位1“一轴”指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。“十区”指市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、8号区的生态休闲区、10号区的商业服务区、16号区的综合发展区、18号区的商务办公区以及9号区的居住区等10个不同的功能区。区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rig

17、hts reservedUnion property . ALL rights reserved9合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域定位：江北东区将建设成以居住、商贸服务业、电子信息产业、旅游业为主导的综区域定位：江北东区将建设成以居住、商贸服务业、电子信息产业、旅游业为主导的综合发展区。合发展区。惠州市江北东区分区规划分区设计：空间结构“一轴、两带、三区”。“一轴一轴”：金石四路核心景观轴；“两带两带”：惠州

18、大道城市景观带和先科大道沿江生活景观带；“三区三区”：白鹭湖旅游度假功能区、中部工业发展功能区和南部综合居住服务功能区。规划形成4个相对集中的城市居住区：分别位于规划区西北片、东北片、西南片以及东部沿江相对集中的居住地带。规划居住用地面积821.27公顷，占规划区城市建设用地的30.94%，人均35.71平方米。江北东区规划江北东区规划. .江北东区江北东区功能定位功能定位1“电子信息产业”小金口中心区以机械制造、精密电子加工业为主，扶持发展生物工程、信息技术等高科技产业。“商贸服务业”指汝湖镇区以机械制造、化工材料、电子加工业为主，引导发展旅游产品加工、食品加工产业。区域定位区域定位区域概况

19、区域概况区域人口区域人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析1“旅游业”白鹭湖旅游度假区Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved10合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域定位：江北西区将建设成以仓储、物流为主，居住和商业为辅的的综合性片区。区域定位：江北西区将建设成以仓

20、储、物流为主，居住和商业为辅的的综合性片区。惠州市江北西区分区规划分区设计：片区的商业区为分区城市结构的核心，以主要道路为基本骨架，形成“一条景观带、两个中心、三个功能片区”的总体结构。一条景观带一条景观带：贯穿东江的一条景观风光带，两个中心两个中心：位于岭背塘的片区级商业中心和火车北站西侧的仓储、物流中心，三个三个功能片区功能片区：按用地功能将江北西区划分为火车站片区、岭背塘片区和白沙堆片区。突出“以人为本”的规划设计思想，完善各项公共设施和市政公用设施的配套，充分考虑人与环境的协调，建设绿色生态型的生活环境。江北西区江北西区功能定位功能定位1“仓储、物流”江北铁路以西、经三路以东建设江北仓

21、储、物流区。“商业”火车站地区结合汽车站、货运中心，布置商业、金融、服务业、批发市场，形成火车站商业服务中心。区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved11合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

22、n区域人口：江北人口逐年稳步增长，区域人口：江北人口逐年稳步增长，20112011年在惠城人口占比达年在惠城人口占比达6%6%，随着城市发展，未，随着城市发展，未来将有更多的人落户江北。来将有更多的人落户江北。江北辖区总面积江北辖区总面积1515平方公里，平方公里，20112011年总户籍人口年总户籍人口4.84.8万人，占惠城区人口比重万人，占惠城区人口比重6%6%；江北人口分布不均，主要集中在中心区与东区，其中东区以工业发展为主，外来人口数量较多，江北人口分布不均，主要集中在中心区与东区，其中东区以工业发展为主，外来人口数量较多，如何有效解决日益增多的外来人口住房问题，是需要政府与房地产市

23、场来共同完成。如何有效解决日益增多的外来人口住房问题，是需要政府与房地产市场来共同完成。区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved12合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域经济：江北经济快

24、速提升，年均增长率为区域经济：江北经济快速提升，年均增长率为14.2%;201114.2%;2011年水口年水口GDPGDP占惠城区占惠城区5%5%，随，随着江北新城区的建设，未来发展空间巨大。着江北新城区的建设，未来发展空间巨大。 江北片区江北片区2007201120072011年年GDPGDP情况情况. . 江北片区江北片区20112011年年GDPGDP占比情况占比情况. .20112011年江北片区第三产业产值达年江北片区第三产业产值达1313亿元，亿元，GDPGDP占比为占比为62.5%62.5%，说明江北片区服务业发达，城市化，说明江北片区服务业发达，城市化建设已达到一定水平。中心

25、区为繁华商业商务地带，东区以工业为主，西区为仓储物流中心，片建设已达到一定水平。中心区为繁华商业商务地带，东区以工业为主，西区为仓储物流中心，片区整体经济发展不平衡。区整体经济发展不平衡。区域定位区域定位区域概况区域概况区域人口区域人口经济经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved13合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行u

26、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域产业特点：江北中心区将被打造成惠州的行政中心、商务中心、会展中心、科技中区域产业特点：江北中心区将被打造成惠州的行政中心、商务中心、会展中心、科技中心和文化中心是江北心和文化中心是江北CBDCBD核心，区域行政商务特色明显。核心，区域行政商务特色明显。江北中心区行政商务示意图江北中心区行政商务示意图行政商务特色江北区内行政机构林立；碧水湾、帝景湾、富力丽港中心等大批高尚住宅相继开发，构成了惠州大型豪宅区；双子星、大隆大厦、凯宾斯基等地标性写字楼、五星级酒店蜂拥而起，江北新区已经成为惠州重要的商务办公区。据不完全

27、统计，目前片区内聚集了惠州近八成的高端写字楼，其中包括富力国际中心、德威大厦、双子星国际商务大厦、德赛大厦、信合大厦、中信城市时代、凯宾斯基饭店商务写字楼等一批优质写字楼。区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析华贸天地华贸天地富力国际中心富力国际中心双子星双子星凯宾斯基酒店凯宾斯基酒店万丽酒店万丽酒店德赛大厦德赛大厦中信大厦中信大厦佳兆业中心佳兆业中心Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved14合纵联行unio

28、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域产业特点：江北东区依托自身优越的自然资源和政策优势，打造白鹭湖度假区和九区域产业特点：江北东区依托自身优越的自然资源和政策优势，打造白鹭湖度假区和九龙高科技、成达、水苑工业区等规模较大工业区，区域产业特色明显。龙高科技、成达、水苑工业区等规模较大工业区，区域产业特色明显。江北东区产业分布江北东区产业分布工业、旅游业相结合工业发展以电子信息产业为主，对于小金口住润工业区、汝湖成达、水苑工业区等规

29、模较大的工业区，积极推进土地集约化开发。对于零星分布的小规模企业需进行集中整合，鼓励地块整体开发，提高基础设施使用效能，减少投资成本，节约社会经济资源和土地资源。鹭湖度假区的规划是高起点、高格调的，有环境特色、建筑特色、文化特色，其目标是力求表现出中国味十足的那种山水画意境，建成一个诗情画意、超凡脱俗的休闲旅游度假区。区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析白鹭湖白鹭湖度假区度假区九龙九龙工业工业区区成达成达工业工业区区水苑水苑工业工业区区Union property . ALL rights reservedUn

30、ion property . ALL rights reserved15合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域产业特点：江北西区依托邻近惠州火车站及未来四环路的开通的等优势，大力发展区域产业特点：江北西区依托邻近惠州火车站及未来四环路的开通的等优势，大力发展仓储物流业，打造成惠州城区物流中心。仓储物流业，打造成惠州城区物流中心。江北中心区行政商务示意图江北中心区行政商务示意图城区物流中心目前区域内已建成金泽国际物流

31、中心、惠州汽车交易中心及惠州农产品物流配送中心，逐步建成以城市物流配送中心，物流干线“动车”联运中心，物流供应链管理和物联网技术服务等为主题的综合性物流区。西区物流业充分发挥失常配置资源的基础性作用，强化企业的主题地位，形成物流体多元化、物流服务专业化发展格局。切实将强部门协调配合，加强行业知道，完善相关法规和政策措施，营造良好发展环境。区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserv

32、ed16合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域交通：江北片区拥有得天独厚的地理位置和便利的道路交通，惠州市三环路、惠河区域交通：江北片区拥有得天独厚的地理位置和便利的道路交通，惠州市三环路、惠河高速公路、广惠高速公路，惠州大道，金龙大道和规划中的云山大桥穿境而过高速公路、广惠高速公路，惠州大道，金龙大道和规划中的云山大桥穿境而过. .惠州市云山东江大桥工程规划，云山大桥一旦建成，江北到水口将只需要5分钟车程。在分流

33、车辆缓解江北交通压力同时，使江北与水口的联系更加紧密。云山大桥云山大桥区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析惠河高速惠河高速惠博大道惠博大道广惠高速广惠高速三环路三环路惠州大道惠州大道金龙大道金龙大道惠州大桥惠州大桥东江大桥东江大桥Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved17合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行un

34、ion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域交通：根据区域交通：根据珠江三角洲地区轨道交通同城化规划珠江三角洲地区轨道交通同城化规划，区域内将建设城际轨道交通，区域内将建设城际轨道交通线路线路2323条，其中条，其中2 2条经过江北，工作，生活，居住的同城化已成趋势条经过江北，工作，生活，居住的同城化已成趋势. . 惠州市轨道交通规划图惠州市轨道交通规划图. .珠江三角洲地区轨道交通珠江三角洲地区轨道交通. .惠州境内规划轨道共惠州境内规划轨道共7 7条，其中条，其中1.2.3.4.61.2.3.4.6号线为城际线，号线为城际线，5.75.7号线为号线为城

35、市线。线网总长约城市线。线网总长约274.6km274.6km。共。共设车站设车站8585座。座。其中其中1,21,2号线经过江北，将给江北号线经过江北，将给江北片区居民出行带来极大的便利片区居民出行带来极大的便利. .惠广城际惠莞城际惠深城际江北江北区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved18合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行

36、union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域交通：三环路区域交通：三环路20112011年年9 9月月8 8日启动改造升级，改造后道路拓宽近百米，增加和周边日启动改造升级，改造后道路拓宽近百米，增加和周边城区的互通性，改造工程预计城区的互通性，改造工程预计20132013年年1010月完工。月完工。 三环路水口段改造升级三环路水口段改造升级. .三环路改造完工后，道路红线将宽三环路改造完工后，道路红线将宽6060米，建筑控制线宽米，建筑控制线宽130130米，增加了人行道、绿化带、自行米，增加了人行

37、道、绿化带、自行车道、辅道等，整体路宽比原来宽了近车道、辅道等，整体路宽比原来宽了近100100米。米。本次改造规划就将三环路的道路等级定为城市主干路，设计时速本次改造规划就将三环路的道路等级定为城市主干路，设计时速6060公里，主车道双向八车道，公里，主车道双向八车道，比现在增加了比现在增加了2 2个车道。个车道。原三环路算是半封闭式的，现在改成城市干道后与周边的道路主要交通节点设置互通式立交。原三环路算是半封闭式的，现在改成城市干道后与周边的道路主要交通节点设置互通式立交。区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分

38、析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved19合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域商业配套：区域商业配套： 江北中心区高度集中了城市的经济、科技和文化力量，商业发展迅速江北中心区高度集中了城市的经济、科技和文化力量，商业发展迅速 ，商贾云集，江北，商贾云集，江北 CBDCBD雏形已现。雏形已现。江北片区大型商业

39、火爆，除江北丽日购物广场、金宝购物中心、狐狸城、惠州电子城等零售专业市场；还有粤东地区最大的29万平方米的惠州金泽物流市场、41万平方米的惠州农产品配送中心、13万平方米的义乌小商品批发城等大型商贸物流项目，江北片区成为惠州发展大商贸、大流通的规划区域，商业气氛日渐浓厚。类别类别备注备注大型商贸华贸中心、佳兆业中心、意生广场、丽日广场，义乌小商品城星级酒店万丽酒店、凯宾斯基酒店、豪斯曼酒店娱乐服务时代氧吧KTV、中银国际俱乐部、零距离国际健身区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property .

40、ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved20合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域商业配套：江北东区配套较为落后，但相对集中，主要是为片区工业及旅游业服务区域商业配套：江北东区配套较为落后，但相对集中，主要是为片区工业及旅游业服务的商贸配套。的商贸配套。江北东区商业配套，主要集中在东区三大工业区及白鹭湖旅游度假区周边；主要为工业区从业人员及旅游区

41、游客江北东区商业配套，主要集中在东区三大工业区及白鹭湖旅游度假区周边；主要为工业区从业人员及旅游区游客、工作人员的购物、日常生活饮食及用品提供服务。区域整体配套较为落后，档次较低，多以街铺的形式存在，、工作人员的购物、日常生活饮食及用品提供服务。区域整体配套较为落后，档次较低，多以街铺的形式存在，业态小而杂，同时娱乐消费场所却反，服务业发展落后。业态小而杂，同时娱乐消费场所却反，服务业发展落后。类别类别备注备注超市+百货裕丰百货、龙兴百货、隆惠百货、俊佳百货综合市场汝湖供销社农产品交易市场、汝湖综合市场区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域

42、配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved21合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域商业配套：江北西区配套缺乏，档次、品质较低，主要集中在惠州火车站及物流中区域商业配套：江北西区配套缺乏，档次、品质较低，主要集中在惠州火车站及物流中心、惠州大道沿线等人流量较大地方。心、惠州大道沿线等人流

43、量较大地方。江北西区商业配套较为稀少，集中在惠博沿江路、惠州大道沿线和火车站周边；多为百货型超市和餐馆类，娱乐江北西区商业配套较为稀少，集中在惠博沿江路、惠州大道沿线和火车站周边；多为百货型超市和餐馆类，娱乐消费场所缺乏，档次中下。顾客主要为当地居民和过往人流，消费水平较低。区域整体配套相对东区更为稀少，消费场所缺乏，档次中下。顾客主要为当地居民和过往人流，消费水平较低。区域整体配套相对东区更为稀少，业态范围狭小，配套不全，人气趋向性显著，发展缓慢。业态范围狭小，配套不全，人气趋向性显著，发展缓慢。类别备注超市+百货富家百货连锁店、惠隆购物批发部、德佳百货商店、惠和百货专业市场惠州金山汽车城、

44、广梅汕广惠汽车修配厂区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved22合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域教育配套：江北片区是教育资源的集中区域，区域内中小学云集，更有浩浩东江水区域教育配套：江北片

45、区是教育资源的集中区域，区域内中小学云集，更有浩浩东江水伴流而过，人文氛围浓郁。伴流而过，人文氛围浓郁。江北片区教育资源比较齐全，将保障水江北片区居民享受到优质的教育资源，配合江北其他城市配套，让居民江北片区教育资源比较齐全，将保障水江北片区居民享受到优质的教育资源，配合江北其他城市配套，让居民的生活更加的便利，打造惠州优质的和谐片区。的生活更加的便利，打造惠州优质的和谐片区。江北优越的教育配套给片区的房地产业发展起到一定的促进作用。江北优越的教育配套给片区的房地产业发展起到一定的促进作用。区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套

46、SWOT分析分析三新小学三新小学富民小学富民小学惠州市第一小学惠州市第一小学水北小学水北小学望江小学望江小学黄冈中学黄冈中学田家炳中学田家炳中学东江高级中学东江高级中学惠台学校初中部惠台学校初中部旺升学校旺升学校Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved23合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionS S优势分析优势分析.

47、 .1.片区发展不平衡，东、西区发展相对缓慢、落后；2.江北东区工业发展为主，对环境造成一定影响。3.东西区环境相对较差，配套欠缺且自建房占一定比例，房地产发展受阻。4.东西区公交线路少，部分地区通达性差，居民出行不便。5.中心区土地资源匮乏，中心区后续发展乏力。WW劣势分析劣势分析. .1.江北片区三面临江，内有风景秀美白鹭湖，水资源丰富。2.江北中心区，商业、教育、交通等配套相对完善，给片区房地产市场起到巨大的带动作用。3.区域为市政府所在，市政配套完善，城市环境整洁、安静，片区人居氛围浓厚。4.江北中心区是惠州城市CBD核心，经济实力强大，发展强劲。OO机会机会. .1.“南拓北优”政府

48、加快对江北新城区建设的推进，政策利好；2.随着三环路改造即将完工，四环路和云山大桥、轻轨的未来建成，片区交通将更加的完善。T T威胁威胁. .1.其他热点片区造成客户分流，市场竞争激烈.区域定位区域定位区域概况区域概况区域经济区域经济区域产业区域产业特色特色区域交通区域交通区域配套区域配套SWOT分析分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved24合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合

49、纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union惠城区北部的新兴城区，未来发展潜力巨大。惠城区北部的新兴城区，未来发展潜力巨大。区域发展不平衡，中心区繁华，东西区相对落后。区域发展不平衡，中心区繁华，东西区相对落后。区域发展定位明确，城市化建设逐步落实中，但配套成熟需时。区域发展定位明确，城市化建设逐步落实中，但配套成熟需时。第三产业发展迅速，较为发达，但整体产业延伸度低主要集中在中心区。第三产业发展迅速，较为发达，但整体产业延伸度低主要集中在中心区。目前片区拥强势资源，环境优美，人居氛围浓郁，是未来目前片区拥强势资源，环境优美，人居氛围浓郁，是未来惠州惠州行政中心、文化

50、中心、商贸中心行政中心、文化中心、商贸中心。建设中的新兴城区，是未来的建设中的新兴城区，是未来的惠州城市惠州城市CBDCBDUnion property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved25合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union典型项目分析典型项目分析江北房地产江北房地产市场研究市场研究江北片区概述江北片区概述区域概况区域定位区域人口经济

51、区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析contents目目录录区域房地产发展情况区域房地产发展情况区域房地产发展情况区域房地产发展情况区域土地供应及成交情况区域土地供应及成交情况区域土地供应及成交情况区域土地供应及成交情况区域房地产市场详细分析区域房地产市场详细分析区域房地产市场详细分析区域房地产市场详细分析区域客户分析区域客户分析区域客户分析区域客户分析区域产品对比分析区域产品对比分析区域产品对比分析区域产品对比分析区域项目概览鼎峰国汇山德威摩卡小镇四海达21克拉宏益公馆佳兆业中心合生帝景湾华辉铭铸华贸中心伟豪领御唐宁公馆万科城华府雅居乐白鹭湖Union property . ALL ri

52、ghts reservedUnion property . ALL rights reserved26合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionCHAPTER.1区域宏观市场分析区域宏观市场分析区域房地产发展情况1区域房地产发展史区域房地产格局品牌开发商进驻情况Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved27合纵联行unio

53、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union 随着惠州市江北中心区详细规划的逐步落实，江北片区的商江北片区的商业、教育、市政等配套日渐成熟业、教育、市政等配套日渐成熟。因片区发展相应吸引而来的城市综合体开发项目如佳兆业中心、华贸中心等，更加完善了江北中心区的商业、生活配套。此时，江北房地产业进入快速发展时期。1995年前年前96-03年年04-09年年10-现在现在1993年前，惠州人坚持年前，惠州人坚持“住住不过江不过江”。江北被惠州人认

54、江北被惠州人认为是为是“乡下乡下”，给人落后、，给人落后、闭塞的印象闭塞的印象。1996年宏观政策调控，国家停止福利分房，为国家停止福利分房，为解决住房问题，本地房企进驻江北，片区房地解决住房问题，本地房企进驻江北，片区房地产市场启动产市场启动。涌现了当时一批有代表性的楼盘如丽日百合、江畔花园、云山花园、君华府等。2004年受政策利好，规划建政策利好，规划建设江北新城区，异地开发商设江北新城区，异地开发商纷纷进驻江北储地建盘。纷纷进驻江北储地建盘。其中合生创展打造的帝景湾项目是惠州豪宅的标杆。区域房地产发展历程：江北区域房地产发展历程：江北区域房地产发展历程：江北区域房地产发展历程：江北房地产

55、市场最早起步于房地产市场最早起步于1996年，早期受政策调控影响，江年，早期受政策调控影响，江北房产市场开始成形；北房产市场开始成形；2004年后进入活跃期，市场得以迅速发展年后进入活跃期，市场得以迅速发展。区域房地产发展史区域房地产发展史区域房地产发展史区域房地产发展史Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved28合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

56、合纵联行union合纵联行union区域格局：江北中心区依托水资源和城市配套形成中心区组团，东区借天然湖景资源打区域格局：江北中心区依托水资源和城市配套形成中心区组团，东区借天然湖景资源打造白鹭湖旅游地产，西区凭借地势优势，依山傍水发展沿江路组团。造白鹭湖旅游地产，西区凭借地势优势，依山傍水发展沿江路组团。江北房地产格局呈三足鼎立之势。三组团发展主要依托区域内强势资源，目前以中心区组团为主，东西两组团及片区其他区域开发程度相对低，发展后劲足。区域房地产格局区域房地产格局区域房地产格局区域房地产格局东东区区西西 区区中中 心心区区帝景湾、华贸中心、佳兆业中心、鼎峰国汇山、万科城等中心区中心区组团

57、组团雅居乐白鹭湖白鹭湖白鹭湖组团组团奥林匹克花园沿江路沿江路组团组团Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved29合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union万科地产作为国内房地产龙头企业，亦是较早进驻江北的开发商之一。其在江北拍地两度得手，吸引深惠两地市场的关注，惠州江北，再次成为房地产开发的焦点。江北是惠州规划起点最高、

58、市政建设投入最大、配套设施最齐全的现代化新型城区，是惠州的行政、文化、商务办公中心。江北还是惠州教育资源集中区域，黄冈中学、市一小、商校、技校等学校齐聚江北。而逶迤而过的浩浩东江，更为江北居住赋予了生态及景观意义。在拥有如此强势的资源条件和诱人的发展前景，近年来，一大批房地产项目相继开发，构成了惠州大型的名宅区，带动江北的人居氛围，与片区的发展相得益彰。2004年，合生创展强势进驻粤东名城惠州，拿到江北核心地王。并在2005年，建设了惠州首个顶级国际豪宅社区合生帝景湾，促进了整个行业的开发水平。2007年，为表彰和感谢合生创展热心我市公益事业和对经济社会发展作出的贡献，市政府决定将原下角东江大

59、桥永久性命名为合生大桥。区域品牌开发商进驻情况区域品牌开发商进驻情况区域品牌开发商进驻情况区域品牌开发商进驻情况Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved30合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionCHAPTER.1区域宏观市场分析区域宏观市场分析区域土地供应及成交情况2历年土地供应情况历年土地成交情况小结Union p

60、roperty . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved31合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union江北片区近年来拿地较多，区域热度不断上升江北片区近年来拿地较多，区域热度不断上升u江北近年来拿地较多；从09年的6.56万平米，到12年的32.20万平米，成交面积提高近5倍；占比也从09年的4.3%提高至12年的13%，说明江北区域越来越受欢迎。同

61、时12年20.41万平米的住宅土地成交面积是09年6.56万平米的3倍有余，可见江北房地产的发展迅速。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved32合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu从2009年至今，江北片区土地成交中，住宅用地占整体成交面额最大，占44%，第二的是仓储用地，江北片区是惠城区物流中心。u从2009

62、年至今，惠州经营性土地成交中，江北片区占整体成交面积排行第三，占11%。江北江北片区土地成交面积排行惠城区第三，其中住宅用地面积占比最多，占整片区土地成交面积排行惠城区第三，其中住宅用地面积占比最多，占整体的体的44%，未来江北区域的住宅逐渐增加，未来江北区域的住宅逐渐增加Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved33合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

63、n合纵联行union合纵联行union土地招拍挂出让公告2009年至今，江北年至今，江北19宗经营性土地成交，成交总面积宗经营性土地成交，成交总面积55.28万万。历年土地成交明细历年土地成交明细历年土地成交明细历年土地成交明细片区片区地块编号地块编号土地位置土地位置用途用途面积面积()出让年限出让年限容积率容积率挂牌价挂牌价(万元万元) 成交价成交价(万元万元)地面价地面价(元元/平米平米)楼面价楼面价(元元/平米平米)成交时间成交时间竞得人竞得人江北GJB2009-4惠州市江北24号小区商住用地5853商业40、住宅702.268048041374607.812009-4-22惠州市景生实

64、业有限公司江北GJB2009-5惠州市江北西22号小区商住用地57970.3商业40、住宅701.852215221901500.352009-5-13惠州市隆锦实业发展有限公司江北GJB2009-10惠州市江北南区31号小区商住用地994商业40、住宅7053403403421684.102009-11-6惠州市鸿昆实业有限公司江北GJB2009-8惠州市江北33号小区住宅用地79670年2.31201201508655.452009-9-2惠州市裕泰置业投资有限公司江北GJB2009-12惠州市江北5号小区商业用地8853商业405.65375037504235.85749.712010-

65、1-7中国联合网络通信有限公司惠州市分公司江北GJB2009-13惠州市江北31号小区商住用地32362商业40住宅704.06868586852683.70661.012010-1-13惠州市伟豪房地产开发有限公司江北GJB2010-1江北南区27号小区住宅用地18643住宅70年3.93587058703148.63801.182010-6-18惠州市华润房地产开发有限公司江北GJB2010-3惠州市江北45号小区住宅用地60490住宅70年2.513700137002264.84905.932010-7-7惠州市泰宇实业发展有限公司江北GJB2010-6惠州市江北4号小区住宅用地1308

66、2住宅70年3.2432043203302.251,031.952010-8-9惠州四海达房产开发有限公司江北GJB2010-10惠州市江北南区14号小区住宅用地434070年5300030006912.441,382.49 2010-12-29惠州市欧之尚实业发展有限公司江北GJB2010-11惠州市江北西4号小区住宅用地6421570年2.3676267621053457.842011-1-31惠州昊地置业有限公司Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved34合纵联行union合纵联行un

67、ion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union土地招拍挂出让公告数据来源：惠州国土局历年土地成交情况历年土地成交情况历年土地成交情况历年土地成交情况片区片区地块编号地块编号土地位置土地位置用途用途面积面积()出让年限出让年限容积率容积率挂牌价挂牌价(万元万元) 成交价成交价(万元万元)地面价地面价(元元/平米平米)楼面价楼面价(元元/平米平米)成交时间成交时间竞得人竞得人江北GJB2011-1惠州市江北57号小区住宅用地31366.870年2.560556

68、0551930772.152011-2-25惠州市汇显实业有限公司江北GJB2011-4惠州市东江北岸望江地段住宅用地146055.870年3.674340745405103.531,417.652012-2-14保利达（惠州）投资发展有限公司江北GP2012-9惠州市江北22号小区其他普通商品住房用地519870年1并且4.5114011402193.15797.512012-7-31惠州市润宇实业有限公司江北GP2012-15惠州市惠城区江北7号小区其他普通商品住房用地18332.370年1并且5.5328306903037654.856846.342012-10-23惠州市动力实业投资有

69、限公司、信保（天津）股权投资基金管理有限公司江北GP2012-25惠州市江北西17号小区中低价位、中小套型普通商品住房用地3455970年1并且2.930723072888.91455.85 2012-11-14惠州市润通实业有限公司江北GP2012-26江北三新村片区中低价位、中小套型普通商品住房用地462270年1并且1.8187018704045.872,889.912013-1-4惠州市国立物业有限公司江北GP2012-29 江北21号小区其他普通商品住房用地37391.270年1并且3208006920018507.03 740.282013-1-15深圳市立润投资有限公司江北GP2

70、013-7江北79号小区中低价位、中小套型普通商品住房用地764370年1并且2.8604604790.27413.752013-3-25惠州市岗芳实业有限公司Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved35合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2009年至今，江北片区共计19宗经营性土地成交，成交总面积为55.28万平

71、米；近年来，江北片区在政府政策的倾斜下，快速发展，城市化建设稳步进行。开发商纷纷进驻江北，土地成交量在逐年上升，片区房地产发展迅速。自09年-12年，江北住宅土地成交逐年上升，说明江北区域近年来越来越受欢迎，但13年至今，江北住宅土地成交面积为4.97万平米，较12年大幅度下降，主要因江北房地产业发展主要集中在中心区，导致中心区土地资源欠缺，片区其他区域因配套、资源和发展等因素限制，房地产业的发展较冷清。近年来，惠州成交的土地中，江北片区位于第三，所占整体面积比例的11%，惠州市区供应成交的土地越来越少并且价格高，但江北的房地产发展热度不减，是惠城区房地产业的领军区域之一。Union prop

72、erty . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved36合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionCHAPTER.1区域宏观市场分析区域宏观市场分析区域房地产市场详细分析3区域历年住宅供应情况区域历年住宅成交情况区域历年住宅存量情况区域各户型历年供需趋势区域商业供求情况区域各项目成交明细Union property . ALL rights reser

73、vedUnion property . ALL rights reserved37合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从历年供求情况来看，市场早年处于供大于求的局面，但近年来供需逆转，市场存量较少。p从片区价格走势可以看出，总体保持稳步上升的趋势，但价格上涨幅度不大。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局量价走势量价走势市场存量较少，价格稳步上升，涨幅不大市场存量较少，价格稳步上升，涨幅不大区域历年住宅供需及价格走势情

74、况Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved38合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionA区域供应区域供应近几年区域内供应以二近几年区域内供应以二-四房产品为主，大户型产品近年供应四房产品为主，大户型产品近年供应有所较少。有所较少。p据统计，2009年-2013年4月，江北片区市场累计供应住宅23054套，供应面积约27

75、6.62万平米。其中，供应高峰出现在2011年，当年供应套数为7659套，供应面积为91.69万平米；p从片区近年来供应来看，市场以供应三房为主，其他产品供应在一定范围内波动，市场主流供应始终为两房、三房、四房；p复式与别墅的供应比较稳定，在09-10年的短暂上升后，至今呈下降的趋势。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局区域历年住宅供应情况时间时间2009年供应年供应2010年供应年供应2011年供应年供应2012年供应年供应2013年年1-8月供应月供应户型户型 供应套数供应套数套数比套数比供应套数供应套数套数比套数比供应套数供应套数套数比套数比供应套数供应套数套数比套数比供应套数供应套数套数

76、比套数比一房一房42417%116117%961%49614%1185%两房两房42517%191929%101413%39011%77330%三房三房76931%255638%375649%122534%109242%四房四房31212%4447%188425%78422%42216%五房五房46218%2333%4556%2286%582%六房六房00%00%2223%1604%00%复式复式663%1001%581%471%00%别墅别墅602%3055%1742%2547%1124%总计总计2518100%6718100%7659100%3584100%2575100%Union pr

77、operty . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved39合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域供应以区域供应以70-90两房、两房、110-130三房为主三房为主p从2009至今的市场数据来看，江北片区内三房、两房供应量最多，套数比分别为41%、19%，其次是四房的供应，占比达17%。从供应的各户型的面积段看，90-110平米、110-13

78、0平米为主力面积，70-90平米刚需户型占比为10%，水口片区的供应主要是以改善型住房为主。从数据统计中可以发现：中等户型是江北市场供应的主流，面积段主要集中在110-130平米区间，同时，随着片区发展，改善型客户的需求也越来越大。A区域供应区域供应数据来源：合纵数据平台、惠州房管局区域历年住宅供应情况户型户型面积段面积段供应套数供应套数供应面积供应面积（）（）一房一房50-70平米51528443.3550平米以下177474669.3290-110平米6575.63两房两房50-70平米153394938.850平米以下9443.5270-90平米2415199486.3690-110平米

79、38436665.21110-130平米687880.88130-144平米405647.76144-180平米7211492.28三房三房50-70平米231490.470-90平米1874155906.190-110平米1899196813.56110-130平米4501541490.67130-144平米977131912.82144-180平米12318652.73180平米以上1378.03四房四房70-90平米241876.3890-110平米7720.49110-130平米1334158668.45130-144平米886122808.1144-180平米1276202293.5

80、180平米以上31960939.4五房五房130-144平米9713711.98144-180平米20032940.17180平米以上1139319651.36六房六房180平米以上382134567.59复式复式50-70平米1619936.0650平米以下542651.4770-90平米17513504.9390-110平米646161.24110-130平米10813050.14130-144平米2287.18144-180平米9415976.31180平米以上24783904.18别墅别墅180平米以上27165726.98总计总计230542766263.33Union proper

81、ty . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved40合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域成交基本以三房为主，两房成交有所下降，四房成交逐年区域成交基本以三房为主，两房成交有所下降，四房成交逐年上涨，别墅产品逐年减少。上涨，别墅产品逐年减少。p据统计，2009年至今，江北累计成交住宅22960套，成交面积263.87万平米，销售率为99%。成交

82、态势相对平稳，2009年成交5087套，2012年成交5078套，4年年均成交套数为4987套，09、12年出现供不应求情况，市场整体供需大致平衡，片区热度持续。p从片区近年来成交来看，09年成交以一房、三房居多，从10年起成交户型为三房、四房成交呈逐年上升趋势；一房和别墅等户型产品成交呈逐年下降趋势。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局B区域成交区域成交区域历年住宅成交情况时间时间2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1-8月月户型户型 网签套数网签套数套数比套数比网签套数网签套数套数比套数比网签套数网签套数套数比套数比网签套数网签套数套数比套数比网签套数网签套数套数比套

83、数比一房一房151230%110822%3929%3326%2027%两房两房83016%107121%96721%88417%41514%三房三房157231%185937%187242%248347%126142%四房四房54811%4399%64914%110221%64521%五房五房3587%3126%2816%2254%1846%六房六房00%00%702%1222%291%复式复式721%1122%2024%922%2599%别墅别墅1954%1773%762%341%171%总计总计5087100%5078100%4509100%5274100%3012100%Union pr

84、operty . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved41合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域内成交以区域内成交以110-130平米的改善型产品为主，其次是平米的改善型产品为主，其次是70-110平米的中小户型。平米的中小户型。p水口片区成交的主要户型为改善型两房和三房，分别占比18%、39%，主力面积段为70-90平米、110-130平米

85、。另外70-90平米、90-110的实用型三房户型销售也颇为乐观。销售的旺盛现象也符合该片区主流户型供应的需求。p由于江北片区的市政配套、商业生活配套的不断完善，客户类型主要以本地的改善型客户为主，该类客户看中江北片区的良好生活环境及发展前景，成交的户型主体为110-130平米的改善型产品；其次是刚需客户，大部分以70-110平米的三房作为首次置业户型。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局B区域成交区域成交区域历年住宅成交情况户型户型面积段面积段供应套数供应套数供应面积供应面积（）（）一房一房50-70平米69238561.6150平米以下2830120029.3170-90平米201567.2

86、790-110平米4388.59两房两房50平米以下18817.5450-70平米111567996.1870-90平米2429200008.3690-110平米42440696.07110-130平米687880.88130-144平米405647.76144-180平米7311649.14三房三房50-70平米221425.670-90平米1637135815.4790-110平米1799185972.68110-130平米4318521609.62130-144平米1083147114.04144-180平米18728391.32180平米以上1378.03四房四房70-90平米2418

87、76.3890-110平米7720.49110-130平米1230146443.04130-144平米817113258.14144-180平米1149182516.81180平米以上15630511.95五房五房130-144平米8211560.16144-180平米19332165.29180平米以上1085297081.62六房六房180平米以上22185320.9复式复式50-70平米1609879.6150平米以下532603.6470-90平米16412693.0590-110平米535091.22110-130平米607251.73130-144平米233246.57144-18

88、0平米355585.1180平米以上18959451.22别墅别墅180平米以上499115515.46总计总计229602638721.85Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved42合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域内存量不大，主要集中在两房、三房、四房，其中三房存区域内存量不大，主要集中在两房、三房、四

89、房，其中三房存量最多。量最多。p从片区近年来存量来看，江北片区存量大部分集中在两房、三房和四房的存量，其中三房存量最大，其次是四房、两房，其余户型产品也存在部分库存量。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局C区域存量区域存量区域历年住宅存量情况时间时间2009年存量年存量2010年存量年存量2011年存量年存量2012年存量年存量2013年年1-8月存量月存量总存量总存量户型户型存量套数存量套数套数比套数比存量套数存量套数套数比套数比存量套数存量套数套数比套数比存量套数存量套数套数比套数比存量套存量套数数套数比套数比存量套存量套数数套数比套数比一房一房00.00%153.26%231.90%222

90、.18%1136.70%1733.89%两房两房00.00%12727.61%13010.75%444.36%55232.74%85319.17%三房三房55.88%24352.83%29924.73%32331.98%65538.85%152534.27%四房四房2023.53%347.39%41534.33%20019.80%25315.01%92220.72%五房五房5058.82%316.74%16913.98%16916.73%583.44%47710.72%六房六房00.00%00.00%60.50%15515.35%00.00%1613.62%复式复式1011.76%102.17

91、%1179.68%727.13%553.26%2645.93%别墅别墅00.00%00.00%504.14%252.48%00.00%751.69%总计总计85100.00%460100.00%1209100.00%1010100.00%1686100.00%4450100.00%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved43合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行

92、union合纵联行union合纵联行union区域内存量以区域内存量以110-130平米三房产品为主，其次为平米三房产品为主，其次为50-70平米的两平米的两房、房、180平米以上的五房，平米以上的五房，未来该片区同类型产品竞争未来该片区同类型产品竞争相对缓和相对缓和。p截止2013年8月，江北住宅市场的存量套数4450套，存量面积约为62万平米，存量户型以两房、三房和四房为主，存量面积以110-130平米的中等户型为主，其次是50-70平米的小户型和180平米以上的大户型，但总体的存量上相对较少，未来对同类产品的竞争影响不大。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局C区域存量区域存量区域历年住宅存

93、量情况户型户型面积段面积段存量套数存量套数存量面积存量面积一房一房50-70平米1266765.7750平米以下452056.1890-110平米2187.04两房两房50-70平米45829279.0370-90平米34328842.5190-110平米524802.58三房三房50-70平米164.870-90平米23719851.6190-110平米29330323.34110-130平米82697717.31130-144平米16722306.04144-180平米1145四房四房110-130平米15819159.77130-144平米19526890.08144-180平米3986

94、2574.71180平米以上17132293.08五房五房130-144平米283979.68144-180平米274288.95180平米以上422106018.61六房六房180平米以上16149246.69复式复式50-70平米156.4550平米以下147.8370-90平米11811.8890-110平米111070.02110-130平米485798.41144-180平米7412621.32180平米以上11841615.69别墅别墅180平米以上7517007.22总计总计4450625821.6Union property . ALL rights reservedUnion

95、 property . ALL rights reserved44合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union一房产品的供应逐年减少，主要因无强势资源支持投资型客户需求，从片区了解来看，片区的存量仅限于个别项目；两房产品的供应及需求相对比较平衡，供需占比在19%左右，目前市场存量较少；三房产品的供应及需求占比将近40%，是目前市场上的绝对主流产品；四房产品供应及需求近期有所上升，维持在整体占比的16%左右。其余产品如五房以上

96、大户型产品，依托强势资源，供需及存量主要集中在沿江项目。从历年户型供应及成交情况分析从历年户型供应及成交情况分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved45合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从供应趋势来看，一房在10年供应较多，近两年市场供应较少；p从一房套均面积来看，基本上一房面积都控制在45平米左右，以公寓

97、类型为主；p从成交来看，近年来市场一房以消化存量为主，但成交在逐年递减。近年来市场一房供应波动，成交逐年减少，套均面积近年来市场一房供应波动，成交逐年减少，套均面积小幅度波动小幅度波动A一房一房供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved46合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从

98、供应趋势来看，近年两房供应较为波动，从10年起呈下降趋势；p从两房套均面积来看，从09年的84平米到13年的79平米，略有下降；p从成交来看，两房近年来成交较为平稳，成交量有下降的趋势。近年两房供应波动，套均面积小幅下降，近年来成近年两房供应波动，套均面积小幅下降，近年来成交良好，但有下降趋势交良好，但有下降趋势B两房两房供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved47合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

99、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从供应来看，三房供应呈抛物线形状，供应高峰在11年，近两年大幅下降；p从三房套均面积来看，从09年121平米到13年的113平米，有逐年减少趋势；p从成交来看，三房的消化速度保持相对平稳的态势，成交量缓慢上升。三房供应呈抛物线状，套均面积有下降趋势，成交三房供应呈抛物线状，套均面积有下降趋势，成交保持平稳态势，逐年少量增加保持平稳态势，逐年少量增加C三房三房供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedU

100、nion property . ALL rights reserved48合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从供应趋势来看，四房供应亦呈抛物线形状，11年供应高峰后出现供应大幅下降；p从四房套均面积来看，四房面积较为波动，从11年起有上升的趋势；p从成交来看，四房成交套数较为稳定，呈上升趋势，说明了近年江北市场上对四房需求的量相对比较稳定，也说明了客户群稳定。四房库存量相对较多，套均面积在四房库存量相对较多，套均

101、面积在140平米左右，成交平米左右，成交较为稳定，呈上升趋势较为稳定，呈上升趋势D四房四房供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved49合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp受市场影响，五房供应集中在09、11年，近年来市场供应减少；p从五房套均面积来看，总体呈下降趋势，目前套均

102、面积在225平米左右；p从成交来看，近期市场以消化库存为主，成交呈下降趋势，说明了目前江北市场上对五房需求的量相对减少，也说明了客户群需求量不大。五房供应集中在五房供应集中在09、11年，近年以消化库存为主，年，近年以消化库存为主，成交近年呈下降趋势成交近年呈下降趋势F五房五房供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved50合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行u

103、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从供应上看，09、10年无供应，供应主要集中在11、12年，呈下降趋势；p从五房套均面积来看，近期有小幅下降趋势，套均面积在392平米左右；p从成交来看，近期市场以消化库存为主，成交量明显下降，说明了目前江北市场上对六房需求的量相对减少，也说明了客户群需求量不大。五房供应集中在五房供应集中在09、11年，近年以消化库存为主，年，近年以消化库存为主，成交近年呈下降趋势成交近年呈下降趋势F六房六房供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedUnion

104、property . ALL rights reserved51合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从供应趋势来看，复式的供应波动起伏，总体呈下降趋势；p从复式套均面积来看，近年来维持在121平米左右，套均面积明显有所下降；p从成交来看，近年成交量呈上升趋势，成交量与套均面积大小呈反比关系。复式套均面积在复式套均面积在121平米左右，有下降趋势，整体看，平米左右，有下降趋势，整体看，该产品供应不稳，成交与面积大小呈

105、反比关系该产品供应不稳，成交与面积大小呈反比关系E复式复式供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved52合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从供应趋势来看，别墅经过09、10年短暂上升后，在11年后出现供应下降，13年目前无供应；p从别墅套均面积来看，基本别墅面积都控制在210

106、-250平米之间，有下降的趋势；p从成交来看，别墅连续4年成交套数不稳定，呈大幅度下降趋势，说明了江北市场上对别墅需求的量不大，也说明了客户群不稳定。别墅供应较少，套均面积在别墅供应较少，套均面积在212平米左右，与成交量平米左右，与成交量表现一致，呈下降趋势表现一致，呈下降趋势G别墅别墅供需趋势供需趋势区域各户型历年供需趋势Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved53合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

107、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union各类型户型供需趋势总结各类型户型供需趋势总结整体市场供应而言，一房面积在50-110平米之间，两房面积在50-180平米之间，三房面积在50平米起，四房面积在70平米起，五房面积130平米起，复式面积在50平米起，以上户型产品最大均超过180平米，别墅与六房面积均为180平米以上；总体市场供应户型面积段跨度较大，非主流面积段户型集中在个别项目。从每年套均面积上来看，市场主流供应产品二、三、四房，其面积均表现为波动中小幅下降，反映目前市场上的主流成交产品建筑面积在逐渐减小。随着江北片区的发展，同面积段产品

108、价格上升，高总价让大部分客户感到压力，在功能区间和舒适度得到一定的保证，面积段较小户型受到客户的青睐。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved54合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionp从片区历年商业供求情况来看，水口商业供应在2011年达到高峰，供应了15万平米；近两年江北片区商业供应有较大幅度的下降，2013年1

109、-8月，仅供应了2.65万平米，成交量也只达1.39万平米，表现疲软，下降明显；p随着片区的规划、配套完善，江北的商业地产处于快速发展期，但商业发展速度超前，并受到政策落实影响，江北商业的投资回报率低，成交乏力，市场整体表现供大于求。区域商业供求情况商业商业供求情况供求情况近年市场供应与成交表现疲软，呈逐年下降趋势，市近年市场供应与成交表现疲软，呈逐年下降趋势，市场整体供大于求。场整体供大于求。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved55合纵联行union合纵联行union合纵联行union

110、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union区域各项目成交明细数据来源：合纵数据平台、惠州房管局项目项目累计网签套数累计网签套数存量套数存量套数总套数总套数套均面积套均面积销售率销售率对外均价对外均价(元元/)伟豪领御10011111112109.3590.02%7500华辉名铸39165456112.3285.75%6500唐宁公馆42522447141.2195.08%7000润宇华庭3230834062.319.41%7800八方新越7125132114.225.30%9

111、800雅居乐白鹭湖39729304902148.8181.03%6826佳兆业中心1994318231284.3586.25%11000帝景湾71684800364.5489.50%14000华贸铂金府3217451066178.0230.11%12000宏益公馆13092071516108.7986.35%7700鼎峰国汇山6644251089117.8460.97%高层7300，430万元/套21克拉26323750094.4752.60%7500摩卡小镇9142961210117.8575.54%6500华润御苑321231552123.6058.15%6000奥林匹克花园7112649

112、75155.3472.92%高层6400，别墅16000海伦堡花园162211623124.5299.94%6000城市花园284192476180.5159.66%9700万科金域华庭20081052113104.9695.03%7300双城国际1160127128797.7890.13%5800样板12610136116.0392.65%6200锦源国际4141843267.2695.83%6000Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved56合纵联行union合纵联行union合纵联行u

113、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2009年-2013年8月，江北片区市场累计供应住宅23054套，供应面积约276.62万平米。其中，供应高峰出现在2011年；市场主流供应为三房、四房、两房，其他产品的供应有逐年递减趋势；2009年至今，江北累计成交住宅22960套，成交面积263.87万平米，销售率为99%。呈平稳热销态势；从片区近年来存量来看，江北片区存量大部分集中在两房、三房和四房的存量，其中改善型三房存量最大，其次是四房、两房，其余户型产品也存在部分

114、库存量；从每年套均面积上来看，市场主流供应产品二、三、四房，其面积均表现为波动中小幅下降，反映目前市场上的主流成交产品建筑面积在逐渐减小。随着江北片区的发展，同面积段产品价格上升，高总价让大部分客户感到压力，在功能区间和舒适度得到一定的保证，面积段较小户型受到客户的青睐。；随着片区的规划、配套完善，江北的商业地产处于快速发展期，但商业发展速度超前，并受到政策落实影响，江北商业的投资回报率低，成交乏力，市场整体表现供大于求。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved57合纵联行union合纵联行

115、union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union市场存量较少，以中等户型为主；改善型市场存量较少，以中等户型为主；改善型产品被热捧，未来供应以改善型产品为主、产品被热捧，未来供应以改善型产品为主、刚需产品为辅刚需产品为辅Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved58合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

116、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionCHAPTER.1区域宏观市场分析区域宏观市场分析区域客户分析4意向购房客户特征客户需求分析客户深度访谈小结Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved59合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union意

117、向客户大部分为惠城区居民，主要为江北本地，及其周围江北、东平、河麦等片区，意向客户大部分为惠城区居民，主要为江北本地，及其周围江北、东平、河麦等片区，少量博罗客户，工作地点主要在江北与河麦，客户考虑的是居住对工作的便利性少量博罗客户，工作地点主要在江北与河麦，客户考虑的是居住对工作的便利性江北片区意向客户，多居住在江北或周边片区，58%的客户在江北居住，其他地区占22%，东平、下角和河南岸等地各占5%到6%，南坛占4%江北片区意向客户，大多数在江北片区工作，其中在江北工作的客户占比69%，博罗与小金口等地均占分别9%和4%，其他地区占最低占比18%意向购房客户特征Union property

118、. ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved60合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union意向客户中青年为主，他们成功，是具有经济实力的一个群体，一部分为企业职员，部意向客户中青年为主，他们成功，是具有经济实力的一个群体，一部分为企业职员，部分经营生意、任职管理层、公务员少量为个体以及其他。分经营生意、任职管理层、公务员少量为个体以及其他。江北片区意向客

119、户职业阶层中33%为企业职员，25%公务员，19%为中高管理层，私企业主与个体各占8%和10%，其他占15%江北片区意向客户年龄阶层中30-40岁占49%，25-30岁占20%，40-50岁以上占15%，即中青年人为江北片区购房的主力意向购房客户特征Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved61合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵

120、联行union江北片区意向客户总体经济实力较强，主要表现在购房的总价及月供支付的承受能力较江北片区意向客户总体经济实力较强，主要表现在购房的总价及月供支付的承受能力较其他片区较强。其他片区较强。在总价方面，43%的客户承受力在70-80万之间，承受力在80-100万、100万以上的各占22%和14%，60-70万占14%，50-60万占7%月供支出方面，客户承受力也呈现相应的分布，2500-3500元以下占57%，2000-2500元占22%，4500元以上14%意向购房客户特征Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL r

121、ights reserved62合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union工作居住分布工作居住分布u意向客户大部分为惠城区居民，主要为江北本地，及其周围下角、东平、河麦等片区，少量博罗客户，工作地点主要在江北与河麦，客户考虑的是居住对工作的便利性年龄职业特征年龄职业特征u意向客户中青年为主，他们成功，是富有消费力的一个群体，近一半为公务员，部分经营生意、任职管理层，少量个体户经济能力经济能力u江北片区意向客户总体经济实力较

122、强，主要表现在购房的总价及月供支付的承受能力较高客户特征小结Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved63合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union客户需求分析江北片区意向客户的购房原因众多，其中以结婚购房、首次改善为主，同时重点考虑项江北片区意向客户的购房原因众多，其中以结婚购房、首次改善为主，同时重点考虑项目周边的环境

123、、商业等配套。目周边的环境、商业等配套。在置业原因方面，购房结婚、首次改善的占比50%，投资与首套房自住的分别占22%、14%，不到半数客户买房是硬性指标对于项目周边的配套的喜好，商业中心、CBD区位优势分别占31%、30%，公园等休闲地占21%，交通便利占12%，注重生活圈层，要求生活便利Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved64合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

124、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union在客户购房过程中，地段、在客户购房过程中，地段、价格、配套是客户购房主要的考虑因素，同时交通、环境与价格、配套是客户购房主要的考虑因素，同时交通、环境与开发商品牌也是重要考虑因素开发商品牌也是重要考虑因素置业要素中，各要素占比差距不明显，但地段仍然占比最高为19%，依次为价格与配套均占比15%，交通，环境开发商品牌均占比10%左右在客户购房过程中，影响客户决断的第一要素是地段的优劣，其次才是价格及其配套客户需求分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights

125、 reserved65合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union客户以自住需求为主，主要意向购买户型为两房、三房，意向面积段客户以自住需求为主，主要意向购买户型为两房、三房，意向面积段70-110平米占比平米占比66%。客户意向购买户型，三房意向占比最高达35%，其次是两房意向占比为33%，1房占比20%，四房及以上均占比12%客户意向购买面积段，70-110平米区间占比66%，110-130平米占10%，130平米以上较

126、大面积段占10%，70平米以下占16%客户需求分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved66合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union购房需求偏好购房需求偏好u江北片区意向客户的购房原因众多，其中以结婚购房、首次改善住为主，同时重点考虑项目周边的环境、商业等配套置业因素需求置业因素需求u在客户购房过程中，价格、地段、配

127、套是客户购房主要的考虑因素，同时配套与开发商品牌也是重要考虑因素户型需求户型需求u客户以自住需求为主，主要意向购买户型为两房、三房，意向面积段70-110平米占比66%客户需求小结Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved67合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union居住现状：居住现状：家住东平，准备跟女朋友结婚，因为两人

128、工作都在江北，所以准备在江北买房区域评价：区域评价：在江北工作几年了，生活还算便利，但是江北房子价格较高，不太好接受，发展前景也还可以项目评价：项目评价：价格较高，但是地段位置尚可，自己上班方便，居住环境还不错购房关注点：购房关注点：价格、地段、90平米小三房一28岁丨男丨公务员丨现居地：东平片区刘先生客户深度访谈客户深度访谈伟豪领御意向客户伟豪领御意向客户客户深度访谈Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved68合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行

129、union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union二27岁丨男丨企业职员丨现居地：江北片区顾氏夫妇客户深度访谈客户深度访谈三宅一生意向客户三宅一生意向客户居住现状：居住现状：夫妻都在江北工作，目前在水北新村租房住，想在江北买房区域评价：区域评价：江北生活工作较为方便，房价虽然较高但是升值空间也是巨大的项目评价：项目评价：周边交通比较方便，附近有购物商场、学校，生活、小孩以后上学方便，价格还能接受购房关注点：购房关注点：价格、地段、交通、学校，100平米小三房客户深度访谈Union property . ALL

130、 rights reservedUnion property . ALL rights reserved69合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union三34岁丨女丨私营业主丨现居地：麦地片区林小姐客户深度访谈客户深度访谈鼎峰国汇山意向客户鼎峰国汇山意向客户居住现状：居住现状：一家三口住在麦地，在江北做生意，有点闲钱，想在江北投资买房区域评价：区域评价：江北离自己工作的地方近，江北的未来的潜力大，居住投资都较好项目评价：项目

131、评价：看好项目品质，配合江北的发展，升值的潜力比较大，而且价格有能力接手购房关注点：购房关注点：价格、交通、升值客户深度访谈Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved70合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union四37岁丨男丨私营业主丨现居地：深圳罗湖张先生客户深度访谈客户深度访谈佳兆业意向客户佳兆业意向客户居住现状：居住

132、现状：经常深惠两地跑，长居深圳，在惠州金山湖也有房，准备在佳兆业入手几套公寓用来出租区域评价：区域评价：江北绝对是最值得投资的片区，以后的发展交通会越来越好项目评价：项目评价：有大量商业的楼盘，自己认为很具有投资价值购房关注点：购房关注点：价格、商业、地段、交通客户深度访谈Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved71合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

133、n合纵联行union合纵联行union客户深度访谈客户深度访谈小结小结u访谈客户年龄段普遍不低，大部分对购房置业有较强烈的意愿u访谈客户居住在江北或周边片区，对在江北置业有明显的倾向，自住刚需型客户，投资型，改善型客户都有u客户对江北片区的认可度普遍非常高，倾好于配套及交通状况，看好未来前景u客户购房对项目产品价格、项目地段较为敏感，同时项目的交通通达性、生活配套的齐全与否也倍受重视Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved72合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行un

134、ion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionCHAPTER.1区域宏观市场分析区域宏观市场分析区域产品对比分析5各项目规模对比分析各项目物业类型对比分析各项目会所对比分析各项目智能化对比分析各项目配套对比分析各项目建筑、景观对比分析各项目商业形态对比分析各项目物业管理对比分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved73合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

135、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union楼盘名称开发商占地面积（）建筑面积（）鼎峰国汇山惠州市鼎峰房地产开发有限公司270312792800德威摩卡小镇惠州市德威集团有限公司9448532000021克拉惠州四海达房产开发有限公司1700072000宏益公馆惠州市宏和投资有限公司2440074345佳兆业中心惠州纬通房产有限公司70871691277合生帝景湾广东合生帝景房地产有限公司200000600000华辉铭铸惠州华辉房地产开发有限公司2400078000华贸中心惠州市华贸兴业房地产

136、开发有限公司135000710000伟豪领御惠州市伟豪房地产开发有限公司38000180000唐宁公馆惠州市盈超房地产开发有限公司3598193367万科城华府惠州市万科置业有限公司178275258435雅居乐白鹭湖雅居乐地产控股有限公司106666662011938u在可比性物业中，总建筑面积分两个面积段集中，一个面积段是5万到10万，一个面积段是50万到100玩，少数具有极大规模的项目，少数高品质项目。其中不乏如雅居乐白鹭湖项目总建筑面积达到200多万平方米，还有华贸中心，佳兆业中信这种综合体项目建筑面积70万平方米。从目前江北的楼市发展趋势看，大规模的社区不一定受市场青睐，因此高品质的

137、产品和成熟社区形象的宣传包装对于楼盘去化将产生促进作用。各项目规模对比分析江北片区各项目建筑规模分布情况江北片区各项目建筑规模分布情况片区中大小项目分部不均匀，很多项目具备大规模优势片区中大小项目分部不均匀，很多项目具备大规模优势江北片区项目主要建筑规模在5万-10万之间和50万-100万之间3000000100000050000050000100000200000300000Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved74合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

138、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union楼盘名称项目容积率物业类型鼎峰国汇山2.29别墅高层德威摩卡小镇2.5高层小高层21克拉3.2高层宏益公馆2.3高层小高层佳兆业中心7.2高层，写字楼，酒店合生帝景湾1.8高层小高层华辉铭铸2.6高层小高层华贸中心4.1高层写字楼商业伟豪领御4高层唐宁公馆2.3小高层万科城华府1.45高层小高层雅居乐白鹭湖1.1别墅高层公寓酒店u从江北目前在售的楼盘看，多数项目为复合型住宅社区，物业类型较为全面，以高层为主，小高层为辅，其他如酒店，写字楼等物业形态则只

139、有佳兆业，华贸，白鹭湖等综合体或大型项目；高层建筑在市场中的抗性不大，消费者对其接受度较高；写字楼项目则是江北项目中的一个特点，基于江北CBD行政办公区域特色而特有的。片区中多为复合型住宅社区，物业类型较为全面，以高层为主，有少数综合体片区中多为复合型住宅社区，物业类型较为全面，以高层为主，有少数综合体各项目物业类型对比分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved75合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

140、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu在江北在售或待售的12个楼盘中，有会所的楼盘占据5个，不到一半。u区域内会所大多为泛会所，没太大特色，少数像鼎峰和华贸拥有较高端的会所。各项目会所对比分析项目会所形式规模鼎峰国汇山五星级双会所宏益公馆架空层泛会所佳兆业中心星级泛会所华贸中心豪华CLUB雅居乐白鹭湖私属会所各别项目会所比较高端，具有特色，为项目强势卖点各别项目会所比较高端，具有特色，为项目强势卖点Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved

141、76合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union项目智能化宏益公馆3G光纤入户，智能网关智能安防系统(含红外摄像头、有线门磁、燃气监测器、烟雾监测器、安防遥控器等系列配置)，智能网关作为一个平台，可承载其他各种智能系统，如远程控制系统、灯光控制系统、窗帘控制系统、影音娱乐系统、电器控制系统、背景音乐系统等佳兆业中心停车场智能管理系统，可视对讲、监控、巡更系统，电梯刷卡系统雅居乐白鹭湖红外线防御系统，IC卡智能门禁系统，24小

142、时保安电子巡逻u从市场监控情况可以发现，智能化在江北片区项目应用的较少，但是不乏有宏益公馆这种以智能化社区为主要卖点的项目，以及佳兆业这种综合体，和雅居乐这种大盘项目，智能化社区的居住潮流，就像当年电脑刚出来的情况一样，迟早会成为市场主流，这是人居习惯养成的必然途径。而现在也有一部分对居家高智慧需求的客群，提前意识到智能小区在安保意识和生活便捷上的重要性目前房地产市场中不少面对高端消费买家的项目，都以智能概念设计的产品进行推广，但是也由于智能化小区的工程造价高昂，使得购房成本增加，尽管市场呼声很高，却很难实现普及。可以预测未来智能化的发展空间较大。各项目智能化对比分析智能化在江北区域的项目应用

143、较少，预计未来发展空间大智能化在江北区域的项目应用较少，预计未来发展空间大Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved77合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union项目名称项目配套鼎峰国汇山会所、小区内双语幼儿园德威摩卡小镇二公里风情商业街，社区超市，小区泳池21克拉儿童乐园、老年人活动区宏益公馆架空层泛会所、老人活动区、儿

144、童玩乐场所、网球场、和风情商业街等佳兆业中心星级会所，五星级酒店品牌名店、知名百货、高档餐饮、休闲娱乐为一体的超大规模shoppingmall合生帝景湾小区园林、一楼商铺华辉铭铸800水景生态园林、本项目10000商业街华贸中心近两万平方米的华贸中央花园广场、15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、近4000个地上地下停车位、全透明设计的国际双语幼儿园、豪华CLUB伟豪领御一楼商铺、园林唐宁公馆小区商业街，小区泳池，园林万科城华府幼儿园，商业街，社区超市雅居乐白鹭湖喜来登白金五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、休闲度假山庄、生态写字楼、400米湖滨商业街、25

145、00亩山水高尔夫公园、体育生态公园、国际知名学校、国际级水岸别墅、国际酒店公寓、白鹭生态保护区、游艇码头、水上乐园、人工沙滩、休闲生态园部分高端楼盘有较大投入外，其他多以基础配套为主部分高端楼盘有较大投入外，其他多以基础配套为主u配套多以基础配套为主，个别项目拥有强势配套，打造会所及部分商业，幼儿园等，项目在配套方面花费不同，吸引客户的效果也不同。各项目配套对比分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved78合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行un

146、ion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union项目名称建筑风格园林风格景观打造鼎峰国汇山新古典主义地中海风情以中心园林为轴心，各小景观及园林小品星状建设德威摩卡小镇Artdeco东南亚风情园林生态湖景主题区、休闲水景及迷情泳池主题区、生态林地及律动蓝湾主题区21克拉现代简约欧式园林宏益公馆Artdeco新古典主义生态溪流、锦鲤放养区，微缩湿地景观区和大面积的顺时针水系营造了极具景观设计感的园内风景佳兆业中心现代主义东南亚园林水景、草地、灌木、鹅卵石路、休息亭合生帝景湾Artdeco欧式园林经典欧式风情休闲广场

147、，泛欧式唯美景观，欧洲庭院华辉铭铸新古典风格法式新水景风格800平米的水景生态园林华贸中心现代简约现代风格伟豪领御英式风格英式园林人工湖、高尔夫唐宁公馆Artdeco简约欧式中心水景景观区、自然休闲景观区、商业步行街景观区万科城华府Artdeco东南亚风情园林雅居乐白鹭湖西班牙风格原生态园林2500亩山水高尔夫公园、体育生态公园,游艇码头、人工沙滩、水上乐园,休闲生态园、休闲度假山庄建筑风格主要以简欧和ArtDeco风格为主。较多高端楼盘偏好此类风格。其次以现代简约风格为主。惠城较多客户对欧式和ArtDeco喜好度更高。区内园林风格多样化，主要风格多为欧式风格，其雅居乐项目原生态园林极具特色，

148、成为了项目的核心卖点之一，部分成本控制项目，会选择现代生态园林。不注重园林打造的现象随着更多的品牌开发商的进驻，得到了改善，园林景观越来越多成为营销的亮点不注重园林打造的现象随着更多的品牌开发商的进驻，得到了改善，园林景观越来越多成为营销的亮点各项目建筑、景观对比分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved79合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵

149、联行union合纵联行union以商业街商铺为主，部分项目引进像华润万家这样的大型百货来使得自身的商业丰富以商业街商铺为主，部分项目引进像华润万家这样的大型百货来使得自身的商业丰富各项目商业形态对比分析项目商业形式商业业态鼎峰国汇山商业街商铺+百货类5万平米的综合型商业，2公里风情商业街德威摩卡小镇商业街商铺二公里风情商业街，将引进中型社区超市21克拉宏益公馆商业街商铺风情商业街佳兆业中心商业街商铺+百货类街铺，意生广场，华润万家合生帝景湾商业街商铺一楼商铺华辉铭铸商业街商铺10000商业街华贸中心商业街商铺+百货类15万平方米的超大规模国际时尚购物中心伟豪领御商业街商铺一楼商铺唐宁公馆商业街

150、商铺10000平米的商业街万科城华府商业街商铺芭堤雅风情商业街，瑞景商业街雅居乐白鹭湖商业街商铺+百货类400米湖滨商业街，联华超市以商业街商铺为主，部分项目引进大型百货吸引客户以商业街商铺为主，部分项目引进大型百货吸引客户Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved80合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union楼盘名称物业

151、公司物业费用（元/平米月）精装情况别墅别墅高层高层鼎峰国汇山东莞市鸿泰物业管理有限公司2.2毛坯德威摩卡小镇德威物业服务有限公司1.43毛坯21克拉1.43毛坯宏益公馆惠州市佰勤物业管理有限公司1.4毛坯佳兆业中心深圳可域酒店管理有限公司2.2精装修合生帝景湾广东康景物业服务有限公司1.8毛坯华辉铭铸泓德物业1.43毛坯华贸中心北京华贸第一太平物业管理有限公司2.3精装修伟豪领御伟豪物业管理公司1.43毛坯唐宁公馆深圳市盈超物业管理有限公司2毛坯万科城华府深圳市万科物业服务有限公司惠州分公司2.1精装修雅居乐白鹭湖雅居乐物业管理公司3.51.8毛坯u从市场上交付标准来看，多以毛坯交付为主，少数

152、公寓项目精装修交付。u开发商以品牌物业公司和本身物业公司进行管理，整体物业管理品质与服务水平基本处于惠城区领先地位。大多数交房标准为毛坯交房，少数精装修，物业公司一部分是开发商本身物业公司大多数交房标准为毛坯交房，少数精装修，物业公司一部分是开发商本身物业公司各项目物业管理对比分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved81合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行

153、union合纵联行union合纵联行union典型项目分析典型项目分析江北房地产江北房地产市场研究市场研究江北片区概述江北片区概述区域概况区域定位区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析contents目目录录区域房地产发展情况区域土地供应及成交情况区域房地产市场详细分析区域客户分析区域产品对比分析区域项目概览区域项目概览区域项目概览区域项目概览鼎峰国汇山鼎峰国汇山鼎峰国汇山鼎峰国汇山德威摩卡小镇德威摩卡小镇德威摩卡小镇德威摩卡小镇四海达四海达四海达四海达2121克拉克拉克拉克拉宏益公馆宏益公馆宏益公馆宏益公馆佳兆业中心佳兆业中心佳兆业中心佳兆业中心合生帝景湾合生帝景湾合生帝景湾合

154、生帝景湾华辉铭铸华辉铭铸华辉铭铸华辉铭铸华贸中心华贸中心华贸中心华贸中心伟豪领御伟豪领御伟豪领御伟豪领御唐宁公馆唐宁公馆唐宁公馆唐宁公馆万科城华府万科城华府万科城华府万科城华府雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved82合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union21克拉合生

155、帝景湾华贸中心佳兆业中心伟豪领御宏益公馆唐宁公馆万科城华府德威摩卡小镇鼎峰国汇山雅居乐白鹭湖Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved83合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union鼎峰国汇山l主力户型：110-130平米三房，70-90平米两房l项目点评：项目点评：国汇山是鼎峰地产在惠州精心打造的首个大型高端项目，作为中心

156、区的豪宅旗舰，项目规划有5万平商业、五星级双会所及18班双语幼儿园，配套齐全，能满足人们日常生活所需。城央80万墅质大盘精雕细琢铸就鼎峰国汇山l销售情况：项目两房，三房，四房销售情况良好，别墅销售情况缓慢。整体销售90%以上。l项目简介：鼎峰地产在惠州精心打造的首个大型高端项目，是鼎峰地产全国布局开发的“城市豪宅系列”中之标志性项目。由香港贝尔高林设计规划，第一太平戴维斯担当物业顾问，在惠州中心区打造一座80万平方米的豪宅旗舰。占地270312建面792800容积率2.29绿化率30%停车位7000总户数4840建筑类别别墅高层装修状况毛坯小区内部配套会所、小区内双语幼儿园开发商惠州市鼎峰房地

157、产开发有限公司价格预计7300元/平米Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved84合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目一期开发，主要产品包括别墅、高层等；u项目目前在售227-241平米联排别墅，430万一套起项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u会所、小区内双语幼儿园Union property

158、 . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved85合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2011年年12月月3日日开盘开盘2011年年11月月17日样板房营销中日样板房营销中心开放心开放2012年年7月月16日南坛小学日南坛小学入驻入驻营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求整体广告调性与形象诉求：位处：位处CBD的城央大盘，江北领袖级项目，打造

159、区域高端品质大盘概的城央大盘，江北领袖级项目，打造区域高端品质大盘概念，塑造核心，高端形象。念，塑造核心，高端形象。u推广渠道推广渠道：通过户外广告，短信推广，报纸广告，网络条幅，同时赞助和开展大型演唱会活动，：通过户外广告，短信推广，报纸广告，网络条幅，同时赞助和开展大型演唱会活动，树立品牌形象，提高知名度，吸引客户到访树立品牌形象，提高知名度，吸引客户到访项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年8月月17日二期板日二期板房开放房开放Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved86合纵联行

160、union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：南北通透，采光通风良好；户型方正，使用率高4.2米超大阳台，沐浴阳光美景；缺点：缺点：动静分区不明显，靠门口位置房间不安静鼎峰国汇山鼎峰国汇山3C13C1户型户型约约127127三房二厅二卫三房二厅二卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved87合纵联行uni

161、on合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：户型朝南，采光好；厨房带生活阳台设计；大景观阳台，美景尽收眼底N+1百变空间，变换承载更多生活意想；缺点：缺点：餐厅位置采光不好。入户直对客厅，缺乏私密性鼎峰国汇山鼎峰国汇山2A2A户型户型约约89892+12+1房二厅一卫房二厅一卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights rese

162、rved88合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2011年年12月月开盘开盘2012年年12月月2013年年5月月产品面积产品面积88-163平米两至四房 113-132平米三房114平米3房127、133平米3+1房价格价格（元（元/平米）平米）650068007300历年主要促销手段：u鼎峰国汇山项目在江北片区是一个高端盘，但是项目做了很多优惠活动，例如搜房会员独家额外98折，购房送6年教

163、育基金等；u小结：项目一期售罄，二期待售中，因为项目处于江北核心地段，且品质较高，故项目价格基本不会存在大的跌幅。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved89合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以110-130平米三房单位为主，占比48%，其次是70-90平米两房占比27%；u畅销户型两房，三房，片区

164、内多以刚需为主。u目前剩余较多复式和别墅，这两类户型在江北区域整体销售情况也不理想；u以改善客户为主，江北片区上班族居多。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率鼎峰国汇山两房70-90平米20027.43%17786.519930.11%17697.3511.47%89.1599.50%三房90-110平米50.69%545.6540.61%436.7911.47%108.8680.00%110-130平米35048.01%41405.1734552.19%40797.6957.35%607.4898.57%130-144平米567.68%74

165、38.86517.72%6774.8657.35%66491.07%四房144-180平米547.41%8830.89538.02%8667.3511.47%163.5498.15%复式180平米以上60.82%1372.0510.15%273.4857.35%1098.5716.67%别墅180平米以上587.96%13973.481.21%1863.915073.53%12109.513.79%合计729100.00%91352.52661100.00%76511.4368100.00%14841.190.67%Union property . ALL rights reservedUni

166、on property . ALL rights reserved90合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union德威摩卡小镇l主力户型：110-130平米三房l项目点评：项目点评：位于江北CBD，小区内置无线WIFI网络，以两房三房的居家房为主。适合买来居住。高尚住宅的品味加高居住舒适度l销售情况：项目小面积段两房三房销售态势良好，其他户型销售情况一般，整体销售率70%以上l项目简介：项目以新古典建筑风格为开发蓝本，用酒店

167、式园区的设计手法，在规划中体现酒店式的园林布局；建筑立面造型雅致，线条优美，色彩清雅亮丽，以丰富而精致的建筑细部，平添高尚住宅的品位和雍容华贵，百米超宽楼距。占地94485建面320000容积率2.5绿化率30%停车位2300总户数1720建筑类别高层小高层装修状况毛坯小区内部配套二公里风情商业街，社区超市，小区泳池开发商惠州市德威集团有限公司价格预计6500元/平米Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved91合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行u

168、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目一期开发，主要产品包括高层，小高层等；u项目目前在售18栋115,116，137平米三至四房项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u二公里风情商业街，社区超市，小区泳池Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved92合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行

169、union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2012年年6月月16日日一期楼王单位开一期楼王单位开盘盘2012年年7月月21日园林开放日园林开放2013年年3月月17日日B区区13栋栋开盘开盘营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求：整体广告调性与形象诉求：从“CLD首席格调城邦”开始，到“摩卡不是咖啡是小镇”，摩卡小镇一直立足于打造风情、舒适宜居、休闲格调的居住定位。u推广渠道：推广渠道：通过户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力推广，打造独特项目休闲属性，吸引追求生活情调的客户关注度。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年8月月11日日1

170、9栋栋新品开盘新品开盘Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved93合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：阳台主卧正南朝向，采光通风良好；超大客厅开间，奢华尊贵；功能分布合理，动静分区；飘窗设计，奢华享受；缺点：缺点：餐厅位置采光不好德威摩卡小镇德威摩卡小镇0303户型户型约约118118三房二厅二卫三房二

171、厅二卫户型分析户型分析双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved94合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：户型朝南，采光好；超大景观阳台，享受惬意生活户型方正，使用率高；缺点：缺点：餐厅位置采光不好。入户直对客厅，缺乏私密性。德威摩卡小镇德威摩卡小镇0101户型户型约

172、约8888两房二厅一卫两房二厅一卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved95合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2011年年10月月开盘开盘2012年年6月月2013年年6月月产品面积产品面积100-118平米三房138平米四房116-135三四房101-118平三房价格价

173、格（元（元/平米）平米）650057006500历年主要促销手段：u摩卡小镇的优惠手段主要有，买房送全屋空调，物管费；母亲节送装修费；老带新联动；首付两成等活动u小结：项目走低价格策略，以量取胜Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved96合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以110-130平米单位为主

174、，占比45%，其次是90-110平米单位，占比18%；u畅销户型两房，三房，片区内此类户型市场需求大，销售情况良好；u目前剩余较多四房户型，可能由于网签较慢、经济户型较多；u以刚需客户为主，江北上班族居多。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率摩卡小镇两房70-90平米1169.59%10287.4610812.24%9577.9882.44%709.4893.10%三房90-110平米21617.85%22601.4119622.22%20523.29206.10%2078.1290.74%110-130平米54845.29%64329.34

175、39344.56%46238.4915547.26%18090.971.72%四房110-130平米867.11%9666.62809.07%8992.1861.83%674.4493.02%130-144平米1189.75%16193.67738.28%9999.144513.72%6194.5361.86%144-180平米967.93%15128.32121.36%1854.368425.61%1327412.50%五房144-180平米302.48%4392.9202.27%2924.52103.05%1468.3866.67%合计1210100.00%142599.7882100.0

176、0%100110328100.00%42489.872.89%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved97合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union21克拉l主力户型：90-110平米三房，小复式l项目点评：项目点评：其地段优越，位于江北CBD中心区域，周边配套成熟，交通便利。建筑风格采用经典设计造型及外立面，跳动的格子

177、造型与橙色带来质感与时尚的美学享受。CBD质感楼盘配套交通成熟l销售情况：项目小复式销售情况不错，其他销售情况一般，整体销售率不到50%l项目简介：项目位于惠州市江北云山东路26号，其地段优越，位于江北CBD中心区域，周边配套成熟，交通便利。建筑风格采用经典设计造型及外立面，跳动的格子造型与橙色带来质感与时尚的美学享受。占地17000建面72000容积率3.2绿化率25%停车位520总户数505建筑类别高层装修状况毛坯小区内部配套儿童乐园、老年人活动区开发商惠州四海达房产开发有限公司价格预计7650元/平米Union property . ALL rights reservedUnion pr

178、operty . ALL rights reserved98合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目一期期开发，主要产品包括高层等；u项目目前在售3栋79，87,108平米3-4房项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u儿童乐园、老年人活动区Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved99合纵联行union

179、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2012年年12月月1日日开盘开盘2013年年5月月11日日2,3,4栋开盘栋开盘2013年年6月月15日日”非常非常6+1”海选启海选启动动营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求：整体广告调性与形象诉求：从“江北中心，超高性价比”开始，到“爱为中心成家”，21克拉通过项目超高赠送率，家住城中心概念，打造高性价比，温馨居所概念u推广渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等

180、一系列大力推广，提升项目知名度，增加上访客户项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年8月月3日开盘日开盘Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved100合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：户型方正，南北通透，三面采光；贴心化生活阳台设计，保证明厨明卫，采光极佳N+1户型设计，超大飘窗，更多拓展空间；超

181、大景观阳台，园林景观一览无余；缺点：缺点：动静干湿分区不明显；入户直对客厅，缺乏私密性2121克拉克拉0101户型户型约约80803 3房二厅房二厅1 1卫卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved101合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：超大开间景观阳台，尽享园林美景超大奢华主卧，尊贵

182、奢华；入户设玄关，保障客厅的私密性；缺点：缺点：动静分区不明显。2121克拉克拉0101户型户型约约146146四房二厅两卫四房二厅两卫双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved102合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2012年年12月

183、月开盘开盘2013年年2月月2013年年8月月开盘开盘产品面积产品面积71-94平米复式71-94平米复式79平，87平，108平3-4房价格价格（元（元/平米）平米）700075007650历年主要促销手段：通过活动吸引到访，认筹享有额外折扣例如上门三重礼，七夕全城送玫瑰之类Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved103合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行u

184、nion合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以90-110平米单位为主，占比28%，其次是70-90平米复式和90-110平米复式单位，分别占比25%和13%；u畅销户型复式，性价比高，户型好，成为热销；u目前剩余较多三房户型，销售情况不乐观；u以年轻刚需型客户为主。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率21克拉两房70-90平米5811.60%4862.433110.29%2579.46279.96%2282.9753.45%三房70-90平米5811.60%4863.59010.30%05821.40%4863.590.00%

185、90-110平米14228.40%15467.243032.75%3261.111241.33%12206.121.13%110-130平米265.20%2894.5806.13%0269.59%2894.580.00%四房144-180平米265.20%3796.5258.04%730.1217.75%3066.4219.23%复式70-90平米12625.20%9188.9711219.45%8157.4145.17%1031.5788.89%90-110平米6412.80%6161.245113.04%4900.62134.80%1260.6279.69%合计500100.00%4723

186、4.57229100.00%19628.68271100.00%27605.945.80%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved104合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union宏益公馆l主力户型：110-130平米三房，70-90平米两房l项目点评：项目点评：踞于江北规划中的CLD核心区域，又毗邻江北未来CBD，兼具都

187、市繁华与静谧环境。升值潜力好，户型创新，品质感强，配套完善，交通便利醇熟生活配套，尽享优质生活l销售情况：除了一房销售情况不理想，其他户型大致销售良好，整体销售率达到85%l项目简介：项目位于惠城区江北CBD核心地段，是由宏益地产倾力打造的经典之作。作为江北CBD中心区仅有的25万平米大社区，在宏益公馆既可坐享CBD丰富的城市配套，畅享便捷生活，又大隐于市，拥有CLD中心独有的大社区舒适生活。占地24400建面74345容积率2.3绿化率30%停车位1850总户数1516建筑类别高层小高层装修状况毛坯小区内部配套架空层泛会所、老人活动区、儿童玩乐场所、网球场、和风情商业街等开发商惠州市宏和投资

188、有限公司价格预计7700元/平米Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved105合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目分三期开发，主要产品包括洋房、高层等；u项目目前在售62平两房和115平三房项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u架空层泛会所、老人活动区、儿童玩乐场所、网球场、和风情商业街Union

189、 property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved106合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2013年年6月月10日日开盘开盘2013年年6月月29日楼王开盘日楼王开盘2013年年7月月21日开盘日开盘营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求：整体广告调性与形象诉求：从“江北还有好房子吗？”开始，到“人与人之间距离是关键”，宏益公

190、馆打造一个高舒适度居所，好房子形象u推广渠道：推广渠道：通过户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列推广，采用疑问的宣传标语，刺激消费者好奇心，上门到访。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年7月月27日加推日加推Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved107合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：南北

191、通透，通风采光俱佳户型方正实用，动静分区合理5.89m面宽超大景观阳台，尽纳阳光3.7m进深超大入户花园，创意空间拓展无限缺点：缺点：厨房没有生活阳台餐厅位置出现刀把墙宏益公馆宏益公馆5#A5#A户型户型约约1241243 3房二厅二卫房二厅二卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved108合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行

192、union合纵联行union优点：优点：户型方正，南北通透，通风采光俱佳阔绰主卧，独立卫浴，衣帽间，凸显尊贵双厅链接超大景观阳台，生活自然唯美结合赠送面积超高，经济实用缺点：缺点：厨房没有生活阳台入户直对客厅，缺乏私密性宏益公馆宏益公馆5#C5#C户型户型约约1631634 4房二厅两卫房二厅两卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved109合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行u

193、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2012年年8月月首次开盘首次开盘2013年年2月月2013年年8月月产品面积产品面积80平的两房以及107-122平米的三房163平米四房64平2房115平3房价格价格（元（元/平米）平米）680075007700历年主要促销手段：通过活动吸引客户到访，认筹可享受额外折扣，以及广泛开展老带新活动Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved110合纵联行union合纵联行union合纵联行un

194、ion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以110-130平米单位为主，占比49%，其次是70-90平米2房单位，占比20%；u畅销户型110-130平三房和70-90两房。u目前剩余较多1房户型；u以改善型客户为主，周边工作较多。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积 存量套数套数比存量面积销售率宏益公馆一房50-70平米684.71%4376.19100.81%644.075828.43%3732.1214.71%两房50-70平

195、米584.01%4050.98564.51%3911.1420.98%139.8496.55%70-90平米29620.48%25021.0525620.63%21516.024019.61%3505.0386.49%90-110平米342.35%3623.04342.74%3623.0400.00%0100.00%三房90-110平米543.74%5786.64534.27%5679.2610.49%107.3898.15%110-130平米71149.20%84764.5161949.88%74004.739245.10%10759.887.06%130-144平米674.64%8792.

196、27574.59%7486.57104.90%1305.785.07%四房110-130平米10.07%120.5210.08%120.5200.00%0100.00%130-144平米241.66%3402.72241.93%3402.7200.00%0100.00%144-180平米845.81%13105.4836.69%12929.5510.49%175.8598.81%复式70-90平米483.32%4237.2483.87%4237.200.00%0100.00%合计1445100.00%157280.51241100.00% 137554.8204100.00%19725.785

197、.88%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved111合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union佳兆业中心l主力户型：50平米以下公寓项目点评：项目点评：项目包括公寓、写字楼、购物中心等，属于地标综合体，并且在地段、配套、等方面具有无以伦比的优势。是很好的投资项目，有升值空间。但缺乏一定的安逸生活氛围。惠州第一高度，繁华

198、中央胜者为王l销售情况：项目除了大面积五房外整体销售情况良好，整体销售率达到83%l项目简介：项目是惠州拥有超大建设规模、地标性建筑高度、紧邻地铁口的CBD地标综合体，项目总占地面积约7万平方米，总建筑面积约70万平方米，总投资约50亿元，是惠州乃至华南片区最具规模的城市综合体之一占地70871建面691277容积率7.2绿化率15%停车位3284总户数2296建筑类别高层，写字楼，酒店装修状况精装修小区内部配套星级会所，五星级酒店品牌名店、知名百货、高档餐饮、休闲娱乐为一体的超大规模shoppingmall开发商惠州纬通房产有限公司价格预计11000元/平米Union property .

199、ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved112合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目分三期开发，主要产品包括酒店，高层，写字楼，商业等；u项目一目前在售83-151平米精装修单位，以及200平米毛坯单位。项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套星级会所，五星级酒店品牌名店、知名百货、高档餐饮、休闲娱乐为一体的超大规模shoppingma

200、llUnion property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved113合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2012年年4月月21日日开盘开盘2013年年6月月29日佳兆业公司日佳兆业公司14周年司庆周年司庆2012年年9月月22日开盘日开盘营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求：整体广告调性与形象诉求：从“每一个城市中心，都只有

201、一个都市综合体”开始，到“都会地标，一步国际”，佳兆业立足打造城市中心综合体的唯一性，与国际接轨的价值体系u推广渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力推广，力求占据市场的制高点，最大程度的树立城市综合体概念，提高项目的熟知度和认可度。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年4月月29日天御开日天御开盘盘Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved114合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

202、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：开扬通透，采光俱佳，格局方正；动静分区合理，超大入户花园直阔阳台，直线饱览一城繁华缺点：缺点：封闭阳台使客厅空气压抑佳兆业中心佳兆业中心0202户型户型约约129129三房二厅二卫三房二厅二卫户型分析户型分析双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved115合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行u

203、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：珍缺四房，开间豪华主卧套间；阔绰入户花园，品质格调不彰自显；客厅连接阔绰阳台，城市奢华尽览；缺点：缺点：封闭阳台采光通风有问题 佳兆业中心佳兆业中心0404户型户型约约169169四房二厅二卫四房二厅二卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved116合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行un

204、ion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2010年年12月月2012年年7月月2013年年3月月产品面积产品面积42平米公寓103平米小三房120-140三房80-165平米二至四房45-210平米45-148平精装价格价格（元（元/平米）平米）8500900011000历年主要促销手段：通过媒体宣传，赞助活动吸引客户到访，认筹享受额外折扣；推出特惠房源，低首付，上门送礼的方式Union property . ALL rights reservedUnion property .

205、 ALL rights reserved117合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以50平米以下单位为主，占比47%，其次是110-130平米三房单位，占比15%；u畅销户型一房，70-90平米两房u目前剩余较多四房，五房户型。；u以投资客为主，惠州乃至深圳东莞广州的投资客。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率佳兆业中心一房50-70平米1225.32

206、%7133.121216.31%7078.4610.27%54.6699.18%50平米以下106846.58%46023.54106055.24%45665.1482.14%358.499.25%两房70-90平米23810.38%19477.9521010.94%17110.01287.49%2367.9488.24%90-110平米883.84%8327.54683.54%6502.24205.35%1825.377.27%三房90-110平米913.97%9457.87753.91%7824.33164.28%1633.5482.42%110-130平米34214.91%42513.2

207、23712.35%29064.9610528.07%13448.269.30%130-144平米1285.58%17259.32502.61%6915.677820.86%10343.739.06%四房130-144平米451.96%5969.15251.30%3327.75205.35%2641.455.56%144-180平米753.27%11917.7512.66%8237.8246.42%3679.968.00%五房180平米以上964.19%22400.4221.15%4568.367419.79%1783222.92%合计2293100.00%190479.81919100.00%

208、136294.7374100.00% 54185.183.69%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved118合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合生帝景湾l主力户型：180平米以上5房6房复式l项目点评：项目点评：位于惠州江北CBD，前揽一线东江江景，后拥77万平方米的体育市民广场，周边配套完善。周边市政配套齐备

209、，坐拥稀缺的东江江景资源，居住功能完善，惠州江北CBD东江边首席豪宅，286-500精装江景大宅，江景大宅臻席限量发售。不仅仅只是豪宅l销售情况：除复式销售情况一般以外，其他户型销售情况很好，整体销售率达到91%l项目简介：项目位于新都市的核心区江北文昌一路1号，雄踞惠州城市轴心、CBD核心地段，东江之摈，前缆300米的开阔前景，后拥77万平方米的体育市民广场。占地200000建面600000容积率1.8绿化率40%停车位3450总户数1568建筑类别高层小高层装修状况毛坯小区内部配套小区园林、一楼商铺开发商广东合生帝景房地产有限公司价格预计16000元/平米Union property .

210、ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved119合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目分四期开发，主要产品包括小高层，高层等；u项目目前在售500平米复式，5房4厅5卫，毛坯发售，另还有286平米精装产品在售项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u小区园林、一楼商铺Union property . ALL rights reserved

211、Union property . ALL rights reserved120合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2012年年5月月1日日开盘开盘2012年年5月月19日样板房开放日样板房开放2012年年11月月30日国学论坛日国学论坛营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求：整体广告调性与形象诉求：从“江山收尽帝景湾”开始，到“此房此价，不曾不再”，帝景湾打造高端豪宅，顶级江湾景观项目，高端，尊贵的形象。u推广

212、渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力推广，致力于打造高端豪宅，景观唯一性项目属性。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年8月月18日儒学讲日儒学讲座座Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved121合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：阔绰主卧，彰显尊贵；超大阳台，

213、完美江景尽收眼底功能分布合理，动静分区；飘窗设计，奢华享受；缺点：缺点：客厅凹进去，采光不好合生帝景湾合生帝景湾约约1391393 3房二厅二卫房二厅二卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved122合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：豪华会客厅，彰显屋主尊贵豪华；阔绰主卧，独立卫浴，衣

214、帽间，凸显尊贵；南北通透，户型方正，通风采光俱佳缺点：缺点：厨房面积过小合生帝景湾合生帝景湾K3K3户型户型约约4084085 5房二厅房二厅4 4卫卫双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved123合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2

215、011年年02月月2012年年8月月2013年年8月月产品面积产品面积80-370平方米的五房286平米四房500平米复式价格价格（元（元/平米）平米）160001100017000历年主要促销手段：业主答谢会，老带新，认筹享有额外折扣等Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved124合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行uni

216、onu项目整体供应以180平米以上5房单位为主，占比61%，其次是180平米以上6房单位，占比23%；u畅销户型五房，六房等大户型单位u目前剩余较多复式户型；u以改善型客户为主，惠州改善型豪宅的首选。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数 套数比网签面积 存量套数套数比存量面积销售率帝景湾四房144-180平米687.17%11034.42687.88%11034.4200.00%0100.00%五房180平米以上58261.39%183455.854563.15%172119.83743.53%1133693.64%六房180平米以上22023.21%85356.3421524.91

217、%83337.9255.88%2018.4297.73%复式180平米以上788.23%39622.15354.06%18542.254350.59%21079.944.87%合计948100.00%319468.7863100.00% 285034.485100.00%34434.391.03%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved125合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行

218、union合纵联行union合纵联行union合纵联行union华辉铭铸l主力户型：110-130平米三房l项目点评：项目点评：绿化率约为30%，生态绿化良好，纯正法式水景园林，园区内有800平米的水景生态园林，属惠州罕有。由10个单元围合而成，板式建筑，南北通透，户型有一至四房及复式单位，43至154，产品线丰富。精品经济景观居所l销售情况：项目销售情况良好，几乎售罄l项目简介：华辉铭铸是惠州华辉房地产开发有限公司在惠州市江北26号小区投资兴建的。占地约2.4万平方米，总建面约7.8万平方米，容积率为2.6，共456户，属于片区内少有的低密度小区。绿化率约为30%，生态绿化良好，纯正法式水景

219、园林，园区内有800平米的水景生态园林，属惠州罕有。占地24000建面78000容积率2.6绿化率30%停车位626总户数456建筑类别高层小高层装修状况毛坯小区内部配套800水景生态园林、本项目10000商业街开发商惠州华辉房地产开发有限公司价格预计6600元/平米Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved126合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合

220、纵联行union合纵联行unionu项目一期开发，主要产品包括高层，小高层等；u项目目前在售149,156平米四房，117平米户型。项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u800水景生态园林、本项目10000商业街Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved127合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2012年

221、年11月月17日开盘日开盘2013年年1月月12日开盘日开盘2013年年5月月18日业主汝湖日业主汝湖园区烧烤园区烧烤营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求整体广告调性与形象诉求：江北CBD区域里的经济性项目，高性价比。u推广渠道推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力推广，提高项目关注度，曝光度。项目营销推广策略项目营销推广策略Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved128合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行uni

222、on合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：户型方正，南北通透，通风采光极佳功能分布合理，动静分区；双阳台设计，尽享休闲生活；缺点：缺点：客厅与餐厅成刀把状华辉铭铸华辉铭铸C C户型户型约约93933 3房二厅二卫房二厅二卫户型分析户型分析双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved129合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

223、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：户型方正，使用率高超大720度景观阳台，尽享园林美景；阔绰主卧，彰显尊贵奢华；缺点：缺点：进门直对主卧，缺乏私密性华辉铭铸华辉铭铸A A户型户型约约1371373 3房二厅两卫房二厅两卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved130合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合

224、纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2013年年1月月2013年年3月月2013年年8月月产品面积产品面积45-98平米二至三房98-150平米二至四房149，156平米四房，117平米三房价格价格（元（元/平米）平米）640065006600历年主要促销手段：通过一些抽奖活动，美食活动，业主聚餐，暖场活动来增加项目上访率，以及认筹享有额外折扣等。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reser

225、ved131合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以110-130平米单位为主，占比24%，其次是144-180平米和50平米以下单位，占比20%和18%；u畅销户型一至三房u目前剩余较多四房户型，可能由于网签较慢、经济户型较多；u以刚需客户为主，片区内工作较多。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率华辉铭铸一房50平米以下8418.42%38576717

226、.27%3075.391725.00%781.6179.76%两房70-90平米5211.40%4235.665113.14%4157.2711.47%78.3998.08%三房90-110平米5612.28%54955313.66%5200.4134.41%294.5994.64%110-130平米11024.12%13678.3410226.29%12674.64811.76%1003.792.73%130-144平米449.65%5978.964010.31%5435.1645.88%543.890.91%四房144-180平米9019.74%136266617.01%9924.3924

227、35.29%3701.6173.33%复式144-180平米20.44%345.2800.00%022.94%345.280.00%180平米以上183.95%3999.492.32%2032.47913.24%1966.9350.00%合计456100.00% 51215.64388100.00%42499.7368100.00%8715.9185.09%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved132合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union

228、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union华贸中心l主力户型：180平米以上四房五房，50平米以下公寓l项目点评：项目点评：项目的地段优势尤为突出，位于惠州的CBD，倚靠东江，高贵天成，同时，华贸自身的商业配套同样举足轻重，工作之余，可以逛街，看电影。同时华贸商业有着多样的美食店，高中低端消费均衡，可以满足饮食多样化的需求。家住惠州，连接世界l销售情况：除了50平米以下公寓销售良好，其他销售缓慢l项目简介：项目坐落在惠州江北CBD核心区，总占地约13.5公顷，总建筑面积约71万平方米，总投资50多亿元，是由一座

229、15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、两座16万平方米的国际水准的CBD金融中心5A智能写字楼、以及六栋40万平米的超高层城市观景豪宅，簇拥近两万平米的中央花园广场围合而成，是北京国华以北京华贸中心为模版原版布局珠三角的第一个大型高端城市综合体项目。占地135000建面710000容积率4.1绿化率35%停车位4000总户数1500建筑类别高层写字楼商业装修状况精装修毛坯小区内部配套近两万平方米的华贸中央花园广场、15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、近4000个地上地下停车位、全透明设计的国际双语幼儿园、豪华CLUB开发商惠州市华贸兴业房地产开发有限公司价格预计14000元/平米Unio

230、n property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved133合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目一期开发，主要产品包括写字楼，高层，大型商场等；u项目目前在售252，305平米五房，以及88-268平米二至五房项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u近两万平方米的华贸中央花园广场、15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、

231、近4000个地上地下停车位、全透明设计的国际双语幼儿园、豪华CLUBUnion property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved134合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union201年年12月月29日日开盘开盘2013年年7月月20日开盘日开盘2013年年8月月8日样板房开放日样板房开放营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求：整体广告

232、调性与形象诉求：从“珠三角地标，大都会城市综合体”开始，到“惠州CBD核心，世界级商务地标”，华贸中心代表着从惠州走向珠三角，从珠三角到世界的跨越，核心，城市综合体为诉求形象。u推广渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力推广，力求占据市场的制高点，提高项目的熟知度，关注度和认可度。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年8月月18日国际音日国际音乐啤酒节乐啤酒节Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved135合纵联行union合纵联行union合纵联行un

233、ion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：5米宽景客厅，彰显豪门奢华风范；超大景观阳台，入主城市时尚群落；270度一线江景，尽显尊贵典雅；百变生活阳台设计，展示主人独特风格；缺点：缺点：厨房面积过小。华贸中心华贸中心约约193193四房二厅三卫四房二厅三卫户型分析户型分析双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved136

234、合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：全功能型商住公寓，便利生活4米大开间，小中博大的前卫思维；超大景观阳台，繁华尽享眼底；缺点：缺点：干湿分区不合理入户直对客厅，缺乏私密性华贸中心华贸中心约约88882 2房二厅一卫房二厅一卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved137合纵联行unio

235、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2012年年8月月2013年年1月月2013年年8月月产品面积产品面积33-83平米精装公寓91-188二至四房88-268平米二至五房价格价格（元（元/平米）平米）130001500014000历年主要促销手段：推出特惠精装单位，幸运大抽奖，啤酒狂欢节等活动；以及中秋国庆假期举办的限时限量限价活动。Union property . ALL rights reservedU

236、nion property . ALL rights reserved138合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以180平米以上四房单位为主，占比36%，其次是180平米以上五房和50平米以下一房单位，占比18%和12%；u畅销户型一房，50-70平米二房；u目前剩余较多四房五房及复式；u以投资客，改善型客户为主。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率华

237、贸铂金府一房50-70平米201.88%1010.6206.29%1010.600.00%0100.00%50平米以下13212.38%5020.0413040.88%4944.0620.27%75.9898.48%90-110平米20.19%187.0400.00%020.27%187.040.00%两房50-70平米191.78%1302.07185.66%1233.5410.13%68.5394.74%70-90平米999.29%7949.265717.92%4501.07425.61%3448.1957.58%90-110平米625.82%5873.5299.12%2835.3334.

238、41%3038.246.77%三房130-144平米201.88%2737.430.94%410.61172.27%2326.7915.00%144-180平米585.44%9340.46165.03%2734.4425.61%6606.0627.59%四房144-180平米40.38%684.2420.63%342.1220.27%342.1250.00%180平米以上38235.83%86374.513611.32%7961.3434646.26%78413.29.42%五房180平米以上19618.39%56112.8651.57%1523.0819125.53%54589.82.55%

239、复式144-180平米706.57%11974.7420.63%327.11689.09%11647.62.86%180平米以上20.19%1202.3700.00%020.27%1202.370.00%合计1066100.00%189769.1318100.00%27823.23748100.00%16194629.83%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved139合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

240、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union伟豪领御l主力户型：90-130平米三房l项目点评：项目点评：位于江北CBD，占据区位优势，交通便利，享小区中心园林、市政公园、东江江景三重景观。3分钟距离，CBD配套一切你来拥有l销售情况：项目基本售罄，只剩最后几套尾盘l项目简介：伟豪产品极大的发挥了伟豪地产主张与坚持的和谐、自然、舒适的开发理念与产品特色，所有户型南北朝向，通风采光绝佳，送多功能入户花园，享小区中心园林、市政公园、东江江景三重景观。占地38000建面180000容积率4绿化率30%停车位1100总户数1112建筑类别高层装修状况毛坯

241、小区内部配套一楼商铺、园林开发商惠州市伟豪房地产开发有限公司价格预计7500元/平米Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved140合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目分三期开发，主要产品包括高层等；u项目目前在售100平米3房，126平米3房，143平米4房项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u一

242、楼商铺、园林Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved141合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2011年年4月月20日日样板房开放样板房开放2011年年10月月1日开盘日开盘2012年年5月月12日加推日加推营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求：整体广告调性与形象诉求：从“一群人，一座城”开始，到“是绝对更

243、是绝版”，体现伟豪领御核心地理位置的高端品质项目，拔高形象。u推广渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列推广，为项目造势，吸引市场眼球，提高项目知名度和认知度。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年6月月1日儿童嘉日儿童嘉年华年华Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved142合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵

244、联行union合纵联行union优点：优点：主卧大尺度纳景飘窗，阔绰视野无遮无挡阔绰主阳台，景致大而有度，领秀生活的必须厨房餐厅正对园林，烹饪倍添景致情趣缺点：缺点：餐厅位置采光不好入户直对客厅，缺乏私密性伟豪领御伟豪领御0101户型户型约约1001003 3房二厅一卫房二厅一卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved143合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行u

245、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：三面环绕式采光，无敌视野，尊贵全景私藏南北通透，江峰穿堂入室动静分区明显，干湿自然分离，居住无限舒适双阳台串联客厅、餐厅，左观园右揽江缺点：缺点：客厅与餐厅呈刀把状伟豪领御伟豪领御0303户型户型约约143143四房二厅两卫四房二厅两卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved144合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

246、n合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2010年年9月月首次开盘首次开盘2012年年1月月2013年年8月月产品面积产品面积79-136两至四房100-143平米三至四房100-143平米三至四房价格价格（元（元/平米）平米）600076007500历年主要促销手段：举办类似飞镖活动，在规定期限内签约每平米减500等优惠政策Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved145合纵联行union合纵联行union合纵联行u

247、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以110-130平米三房为主，占比33%，其次是70-90平米两房和90-110平米三房单位，占比28%和22%；u畅销户型两房三房所有户型u目前剩余较多四房户型，可能由于网签较慢、经济户型较多；u以改善型客户为主，周边工作较多。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率伟豪领御两房70-90平米31027.88%25627.7930730.76%25372.6732

248、.63%255.1299.03%三房90-110平米24622.12%24917.0820620.64%20831.864035.09%4085.2283.74%110-130平米37133.36%45448.5733133.17%40418.674035.09%5029.989.22%130-144平米625.58%8254.36616.11%8121.2510.88%133.1198.39%四房130-144平米12311.06%17351.16939.32%13089.93026.32%4261.2675.61%合计1112100.00%121599998100.00%107834.41

249、14100.00%13764.689.75%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved146合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union唐宁公馆l主力户型：130-144平米三房l项目点评：项目点评：临靠规划中的城市公园、新华书店。建筑类型全部为16层的小高层建筑，2梯2户，全南北通透，视野极佳。中国三房专家l销售情况：项目

250、基本售罄，目前仅剩几套尾盘和商铺l项目简介：项目采用现代ART-DECO风格挺拔建筑，艺术的外立面装饰，耀眼的流线型建筑立面，对建筑细部-线脚、窗饰、灯柱等方面的刻划，赋予建筑以经典、高贵、典雅的气质；简约欧式自然山水园林景观，以自然山水景观为模板，以创建健康、温馨、轻松的和谐家园为核心，力求营造一个源于自然而更胜于自然的居住小区。占地35981建面93367容积率2.5绿化率35%停车位509总户数447建筑类别小高层装修状况毛坯小区内部配套小区商业街，小区泳池，园林开发商惠州市盈超房地产开发有限公司价格预计7000元/平米Union property . ALL rights reserv

251、edUnion property . ALL rights reserved147合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目三期开发，主要产品包括小高层等；u项目目前在售136-170平米三至四房。项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u小区商业街，小区泳池，园林Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved1

252、48合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union2012年年5月月12日日母亲节活动母亲节活动2012年年6月月30日日1、3、5栋入栋入伙伙2012年年10月月13日开盘日开盘营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求整体广告调性与形象诉求：项目通过宣传户型，以及片区内低价位的手段，来打造一个适合居住，轻松入手的项目，树立项目年轻，实在的形象。u推广渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力

253、推广，增加项目曝光率，发出市场声音，吸引客户到访。项目营销推广策略项目营销推广策略2012年年11月月17日开盘日开盘Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved149合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：南北通透，双阳台，阳光入室，清风贯堂明厨明卫，卓越布局，不彰自显方正格局，经典功能分区，华贵尺度，无以尚

254、之缺点：缺点：厨房没有生活阳台唐宁公馆唐宁公馆DD户型户型约约1361363 3房二厅二卫房二厅二卫户型分析户型分析双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved150合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：南北通透，户型方正，通风采光俱佳入户设玄关，保障客厅的私密性；阔绰

255、主卧，彰显尊贵豪华缺点：缺点：厨房没有生活阳台唐宁公馆唐宁公馆B B户型户型约约1701703 3房三厅两卫房三厅两卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved151合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2012年年3月月首次开盘首次开盘2012年年10月月2013年年8月月产品

256、面积产品面积119-170平米三至四房136-166平米三房四房136-170平米三至四房价格价格（元（元/平米）平米）730060007200历年主要促销手段：购买120平米以内单位减2万，120平米以上单位减3万;老带新活动，新客户减5000,；直降1500元/平米等Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved152合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

257、n合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以130-144平米单位为主，占比62%，其次是144-180平米和110-130平米单位，占比21%和14%；u畅销户型三房和144-180平米四房u项目目前基本售罄，整体销售态势良好；u以初改型客户为主。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积存量套数套数比存量面积销售率唐宁公馆三房110-130平米6414.32%7640.96114.56%7281.91310.71%358.9995.31%130-144平米27260.85%37216.6825861.58%35285.881450.00%1930.894.85%

258、144-180平米71.57%1173.9271.67%1173.9200.00%0100.00%四房130-144平米122.68%1633.8122.86%1633.800.00%0100.00%144-180平米9220.58%15455.018119.33%13602.71139.29%1852.3188.04%合计447100.00%63120.31419100.00%58978.2128100.00%4142.193.74%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved153合纵联行u

259、nion合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union万科城华府l主力户型：50-70平米一房l项目点评：项目点评：全精装住宅，项目紧临三环路，交通方便，离江北中心区约5分钟车程。品牌开发商，值得信赖品牌开发商稀有全精装住宅社区l销售情况：销售情况缓慢，销售率只有38%l项目简介：项目是万科在惠州开发的重点项目，项目位于江北24号、40号小区，处于CLD核心区域，总占地约18万平米，总建面近26万平方米，共分两期开发，整体建筑风格继续沿用目前国

260、际上最为流行的强调生活华美主义的Artdeco现代装饰主义建筑风格，园林来自于国际著名的园林设计单位贝尔高林倾心打造的东南亚风情园林。占地178275建面258435容积率1.45绿化率35%停车位1951总户数1840建筑类别高层小高层装修状况精装修小区内部配套幼儿园，商业街，社区超市开发商惠州市万科置业有限公司价格预计7300元/平米Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved154合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合

261、纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目分三期开发，主要产品包括高层，小高层等；u项目目前在售68平米精装两房。项目整体规划项目整体规划项目内部配套项目内部配套u幼儿园，商业街，社区超市Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved155合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行un

262、ion合纵联行union2013年年5月月25日日开盘开盘2013年年6月月22日日1计划活动计划活动2013年年7月月27日幸福宝贝日幸福宝贝现场活动现场活动营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求整体广告调性与形象诉求：项目通过活动和推广语，打造一个轻松入手CBD概念，提出一种年轻态，休闲的生活方式。u推广渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力推广，通过万科品牌概念，向客户植入项目品质保证的信息，提升项目关注度。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年8月月31日惠州首日惠州首届公益国粹届公益国粹竞技大赛竞技大赛Union property . A

263、LL rights reservedUnion property . ALL rights reserved156合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：户型方正，使用率高功能分布合理，动静分区；飘窗设计，奢华享受；缺点：缺点：厨房未带生活阳台。万科城华府万科城华府A A户型户型约约68682 2房二厅房二厅1 1卫卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUn

264、ion property . ALL rights reserved157合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：南北通透，采光好；户型方正，使用率高N+1百变空间，变换承载更多生活意想；缺点：缺点：入户直对客厅，缺乏私密性万科城华府万科城华府B B户型户型约约1131134 4房二厅一卫房二厅一卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion proper

265、ty . ALL rights reserved158合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2012年年1月月首次开盘首次开盘2012年年8月月2013年年8月月产品面积产品面积113平米4+1房114平米四房68平米精装两房价格价格（元（元/平米）平米）790078007300历年主要促销手段：一口价6616元/平米，免12个月月供；首付最低15万入主，购买赠送15个月物管费，三人团购另有最低

266、折扣等。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved159合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以70-90平米三房单位和110-130平米四房为主，各占比24%，其次是110-130平米单位，占比18%；u畅销户型除了50-70平米两房，项目基本售罄。u项目目前基本售罄，整体销售态势良好；u以刚需客户为主

267、，部分改善客户。项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积 存量套数套数比存量面积销售率万科两房两房50-70平米1687.06%11229.1642.81%4277.7610499.05%6951.3638.10%70-90平米36015.13%31652.536015.83%31652.500.00%0100.00%130-144平米361.51%5118.12361.58%5118.1200.00%0100.00%144-180平米723.03%11492.3723.17%11492.300.00%0100.00%三房三房70-90平米57224.04%44746.65

268、7225.15%44746.600.00%0100.00%110-130平米41717.53%52680.741718.34%52680.700.00%0100.00%130-144平米140.59%1967.28140.62%1967.2800.00%0100.00%144-180平米361.51%5608.62361.58%5608.6200.00%0100.00%四房四房90-110平米30.13%326.9230.13%326.9200.00%0100.00%110-130平米56123.58%64010.856024.63%63896.810.95%114.0399.82%130-1

269、44平米281.18%4026.96281.23%4026.9600.00%0100.00%144-180平米843.53%14147.4843.69%14147.400.00%0100.00%180平米以上281.18%5120.36281.23%5120.3600.00%0100.00%合计2379100.00%2521282274100.00%245062105100.00%7065.3995.59%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved160合纵联行union合纵联行union合纵

270、联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union雅居乐白鹭湖l主力户型：110-130平米三房和180平米以上别墅l项目点评：项目点评：雅居乐白鹭湖占地16000亩，是目前珠三角最大的生活社区。项目产品类型丰富，配以万亩湖山资源和喜来登酒店、生态体育公园等优质配套，已成为惠州综合人居地标。随着社区的逐渐成熟，白鹭湖投资价值日益凸显，但目前入住率低，公共交通不够便利，使不少惠州市民形成了“白鹭湖距离市区较远”的印象。中国南部最美的湖畔住所l销售情况：相对项目的超大体量而

271、言，87%的销售率相当不错l项目简介：项目位于惠州市区CBD大江北区域，是目前珠三解最大的国际生活社区。整个项目占地16000亩，拥有4000亩浩瀚湖泊，超万亩生态园林，十大国际配套。占地10666666建面2011938容积率1.1绿化率50%停车位15000总户数12000建筑类别别墅高层公寓酒店装修状况毛坯精装修小区内部配套喜来登白金五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、休闲度假山庄、生态写字楼、400米湖滨商业街、2500亩山水高尔夫公园、体育生态公园、国际知名学校、国际级水岸别墅、国际酒店公寓、白鹭生态保护区、游艇码头、水上乐园、人工沙滩、休闲生态园开

272、发商雅居乐地产控股有限公司价格预计6500元/平米Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved161合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目分三期开发，主要产品包括别墅，高层，小高层，公寓，酒店等；u项目目前在售130-140平N+2复式滨湖洋房以及187-306平藏峰别墅及东岸别墅。项目整体规划项目整体规划项目内部

273、配套项目内部配套喜来登白金五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、休闲度假山庄、生态写字楼、400米湖滨商业街、2500亩山水高尔夫公园、体育生态公园、国际知名学校、国际级水岸别墅、国际酒店公寓、白鹭生态保护区、游艇码头、水上乐园、人工沙滩、休闲生态园Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved162合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联

274、行union合纵联行union合纵联行union2012年年6月月4日日东岸样板房开放东岸样板房开放2013年年7月月12日宝马全系试驾日宝马全系试驾活动活动2013年年7月月7日新营销中心日新营销中心开放开放营销节点铺排推广表现u整体广告调性与形象诉求整体广告调性与形象诉求：u推广渠道：推广渠道：通过赞助活动、户外广告、短信推广、报纸广告等等一系列大力推广，力求占据市场的制高点，最大程度的树立雅居乐品牌，提高项目的熟知度和认可度，增加项目上访率。项目营销推广策略项目营销推广策略2013年年8月月5日新品样板日新品样板房开放房开放Union property . ALL rights rese

275、rvedUnion property . ALL rights reserved163合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：户型方正，使用率高功能分布合理，动静分区；飘窗设计，奢华享受；缺点：缺点：客厅餐厅连接位置面积过大雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖B2B2户型户型约约1411413 3房二厅二卫房二厅二卫户型分析户型分析Union property . ALL rights reservedUnion pro

276、perty . ALL rights reserved164合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union优点：优点：厨房带生活阳台设计；超大景观阳台，尽享风情白鹭湖阔绰主卧，270度飘窗尊贵奢华缺点：缺点：入户直对客厅，缺乏私密性雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖A1A1户型户型约约1021022+12+1房二厅一卫房二厅一卫双阳台设计，双阳台设计，南北通透南北通透户型分析户型分析Union property . ALL rights

277、 reservedUnion property . ALL rights reserved165合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union价格分析价格分析日期日期2011年年12月月2012年年6月月2013年年8月月产品面积产品面积100-130平米三至四房100-150平米三至四房130-140平米N+2价格价格（元（元/平米）平米）510021006500历年主要促销手段：推出特价房源，认筹享受开盘额外折扣，团购额外

278、折扣，看房团额外优惠5万等。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved166合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union项目户型面积区间供应套数套数比供应面积网签套数套数比网签面积 存量套数套数比存量面积销售率雅居乐白鹭湖一房50平米以下60.13%222.8940.10%147.920.35%74.9966.67%70-9

279、0平米2886.37%24155.072686.80%22464.11203.47%1690.9693.06%90-110平米20.04%195.7320.05%195.7300.00%0100.00%两房70-90平米1824.03%15195.681824.62%15195.6800.00%0100.00%90-110平米741.64%7315.49741.88%7315.4900.00%0100.00%110-130平米1403.10%18058.71223.10%15727.85183.12%2330.8587.14%130-144平米821.81%10775.55551.40%723

280、0.39274.68%3545.1667.07%180平米以上481.06%8985.650.13%936437.45%8049.610.42%三房90-110平米59013.06%60067.7256014.21%56991.78305.20%3075.9494.92%110-130平米81418.02%94320.6880920.53%93754.6750.87%566.0199.39%130-144平米751.66%10354.79751.90%10354.7900.00%0100.00%144-180平米2315.11%38004.772195.56%36099.53122.08%19

281、05.2494.81%四房110-130平米130.29%1623.67130.33%1623.6700.00%0100.00%130-144平米2505.53%33410.492355.96%31377.94152.60%2032.5594.00%144-180平米1082.39%15776.63992.51%14455.6391.56%132191.67%180平米以上2224.91%46724.112015.10%42275.55213.64%4448.5690.54%五房180平米以上320.71%8591.5400.00%0325.55%8591.540.00%复式110-130平米

282、701.55%9044.48671.70%8657.5830.52%386.995.71%130-144平米3026.68%41179.041413.58%19169.1316127.90%22009.946.69%144-180平米581.28%8762.49501.27%7583.7881.39%1178.7186.21%180平米以上521.15%13660.14521.32%13660.1400.00%0100.00%别墅144-180平米1102.43%18461.841082.74%18119.1420.35%342.798.18%180平米以上76917.02%187436.56

283、0015.22%15167416929.29%35762.578.02%合计4518100.00%672323.63941100.00% 575010.5577100.00% 97313.187.23%Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved167合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unionu项目整体供应以110-130平

284、米三房单位为主，占比18%，其次是180平米以上别墅和90-110平米三房单位，占比17%和13%；u项目体量非常大，但是整体销售态势稳定。销售情况良好；u目前剩余较多五房户型以及130-144的复式；u项目投资客，刚需客，改善客都有。Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved168合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行unio

285、n【合纵联行】成立于中国深圳，是一家走在房地产市场最前沿的优秀的房地产研究、策划及销售代理机构。公司的发展遵循独特的企业发展价值观及伙伴理念，在科学的项目管理流程的基础上，拥有了强大的技术支持平台、即时的资讯信息网络、专业的项目操作团队以及庞大的社会资源体系等核心竞争力。随着公司业务的不断发展和壮大，在以随着公司业务的不断发展和壮大，在以【深圳深圳】为总部中心、以为总部中心、以【惠州惠州】为核心业务发展区域的基础上，已经成立了为核心业务发展区域的基础上，已经成立了【深圳市合纵联行房地产经纪有限公司深圳市合纵联行房地产经纪有限公司】、【惠州市合纵联行房地产顾问有限公司惠州市合纵联行房地产顾问有限

286、公司】、【沈阳市合纵联行房地产顾问有限沈阳市合纵联行房地产顾问有限公司公司】、【鞍山市合纵联行房地产顾问有限公司鞍山市合纵联行房地产顾问有限公司】、【昆明市合纵联行房地产顾问有限公司昆明市合纵联行房地产顾问有限公司】共五家公司。共五家公司。Union Power公公司司简简介介168Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved169合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵

287、联行union合纵联行union合纵联行union深圳总部为项目操作小组提供全方位的技术支持，提供通过四大后台中心部门，为项目提供最迅捷的资讯 ，最专业的人才 ，最权威的报告 ，最及时的反馈。四公公司司简简介介Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved170合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union地产同行战略合作伙伴（排名不分先后）：地产同行战略合作伙伴（排名不分先后）：&公司网址：公司网址：http:/http:/公司微博：公司微博：http:/ 交流交流QQQQ群：群：226212167226212167公公司司简简介介Union property . ALL rights reservedUnion property . ALL rights reserved171合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union合纵联行union