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1、GOING欧瑞金华项目 Copyright by GOING。 All rights reserved.本次本次提案的结构提案的结构 关于攻略地产关于攻略地产 我们对金华楼市的理解我们对金华楼市的理解 我们的行动计划产品营造建议欧瑞欧瑞规划设计建议 感谢欧瑞房产感谢欧瑞房产我们对本项目的理解创立于2005年底；我们总能在消费市场、发展商战略、地产产业链资源等诸多复杂因素相互制约下；找到平衡的解决方案。良好的服务意识和专业素养使客户倍增价值。并通过创造“影响力项目”使其产生跨越式发展的可能。 我们的组织结构和核心团队执行董事：祝军华执行董事：祝军华总经理：苏宓春总经理：苏宓春本项目客户总监：吴恒
2、本项目客户总监：吴恒本项目设计主创：范叔磅本项目设计主创：范叔磅本项目设计主创：钱晶本项目设计主创：钱晶本项目文案主创：严建刚本项目文案主创：严建刚运营部/创作部/研究部攻略的服务架构攻略的作业流程我们的专业保障建立战略合作伙伴关系 销售目标销售目标考核考核嵌入式服务嵌入式服务媒体平台化资源媒体平台化资源 E化化管理管理CRM客户关系客户关系我们服务的客户l房地房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易- 金华总述及城
3、市规划金华总述及城市规划总体布局总体布局房地产发展房地产发展状况状况123城市定位城市定位l浙江中西部中心城市 l一环以内的内城区，是全市金融商业、文化娱乐中心l 房地产市场发展平稳l六大功能区 1. 自住型需求、改善型需求成为购房主力自住型需求、改善型需求成为购房主力 销售面积总体出现下降，市场已经变得日益理性销售面积总体出现下降，市场已经变得日益理性 供大于求局面基本确立，买方市场形成供大于求局面基本确立，买方市场形成 消费者的挑选余地更加广泛，消费者的挑选余地更加广泛，“现房实景现房实景”体验式已经成为主要营销形式体验式已经成为主要营销形式 居住习惯上还是以多层为主，需求倾向比较明显居住
4、习惯上还是以多层为主，需求倾向比较明显 高层、小高层住宅将逐渐增加，多层的稀缺性更加显著高层、小高层住宅将逐渐增加，多层的稀缺性更加显著 大部分楼盘都还处于早期的大部分楼盘都还处于早期的“兵列兵列”式布局，同质化严重式布局，同质化严重 产品产品创新、品质升级将逐渐成为竞争的核心武器创新、品质升级将逐渐成为竞争的核心武器 “芝麻洒饼芝麻洒饼”式的小而全式的小而全 金华楼市特征金华楼市特征多层情节多层情节江南江南/江北一环是首选江北一环是首选自住型自住型/改善型需求是主导改善型需求是主导换代需求强烈，但总价需控制换代需求强烈，但总价需控制 金华购房消费者特征金华购房消费者特征 交通比较便利，老城区
5、居民住宅较为集中，设施配置陈旧交通比较便利，老城区居民住宅较为集中，设施配置陈旧开发也较为集中，但楼盘的规模都较小开发也较为集中，但楼盘的规模都较小是未来几年的拆迁重心区，改造后相信规模会有所扩大是未来几年的拆迁重心区，改造后相信规模会有所扩大 以以火车西站为中心辐射的西北区块火车西站为中心辐射的西北区块由人民路、新华街、西市街、人民广场所构成江北商业金融中心由人民路、新华街、西市街、人民广场所构成江北商业金融中心 所建楼盘均以高档住宅、写字楼、单身公寓、大型商业中心为主所建楼盘均以高档住宅、写字楼、单身公寓、大型商业中心为主 项目紧邻商业金融中心项目紧邻商业金融中心开发规模小，板块市场关注度
6、不高开发规模小，板块市场关注度不高 紧邻传统商业金融中心，分享生活环境。紧邻传统商业金融中心，分享生活环境。 交通相当便利交通相当便利 板块内的升级换代置业需求较大板块内的升级换代置业需求较大 项目所在区块项目所在区块区块区块特征特征 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目的分析研究思路项目的分析研究思路市场客户产品我们的目标客群在哪里？我们的目标客群在哪里？准确的产品定位准确的产品定位本案处于城西核心地带，占地虽仅本案处于城西核心地带，占地虽仅7070亩，规在模与目前的市区项目相比已处于相对优势地位。亩，规在模与目前的市区项目相比已处于相对优势地位。快速回笼资金，获得较高回报快速回笼资金，获
7、得较高回报快速回笼资金，获得较高回报快速回笼资金，获得较高回报，最重要的无外乎：，最重要的无外乎：产品定位产品定位+ +客户定位客户定位 项目可能的目标客群项目可能的目标客群主要目标客群对高对高品质物业有需求的人群品质物业有需求的人群城西需城西需改善居住条件的人群改善居住条件的人群对城西有对城西有较高认同度的人群较高认同度的人群 在城西在城西工作的人群工作的人群看好城西市中心发展的其他区域的人群：属游离的目标客群看好城西市中心发展的其他区域的人群：属游离的目标客群在一个理性的市场，在“现房实景”体验式消费的大环境下，概念式创新只能作为一个推广表现方式，治标不治本 。在概念上创新在概念上创新产品
8、材质型创新产品材质型创新产品类型的创新产品类型的创新项目可能的产品定位方向项目可能的产品定位方向所谓依托材质即通过项目用材，如外墙用材、绿化景观、中空玻璃、保温材料等细节升级方式来达到产品与一般市场的差异化，这就需要追加成本投入，在价格上不具有优势，同时很容易被其他竞争对手模仿抄袭。 建筑形态上的创新，更多的是一种生活方式、居住模式上的创新。如从以前实用的宿舍楼、筒子楼，一直开发演变成目前更符合人们舒适居住环境的花园小区房。这是一种建筑形态上、居住模式上的创新，使人的居住层次有了本质的提升。 中式的回归 创新建筑流派之一创新建筑流派之一中式创新一般比较多的运用于在别墅、排屋产品，能通过庭院、围
9、墙来营造封闭的个体空间。结合本项目经济指标，该类型不适合本案操作。图为万科第五园 现代的经典 创新建筑流派之二创新建筑流派之二现代风格主要通过如大面积的墙玻璃、彩钢铝合金等现代材质以及简约的直线条轮廓等符号来体现建筑的现代感，成本较高，且一般对高层建筑比较适合。 图为三江国际花园和高三江国际花园和高层楼盘案例层楼盘案例超现代的前卫 创新建筑流派之三创新建筑流派之三通过建筑外立面、结构形态等来构造出非常规非市场化的建筑产品。如“长城脚下的公社”，一般这类创新建筑的受众面较窄，属于艺术收藏范畴，居住的价值放在次要了，一般适合大城市艺术人群，作为本案所在区域，已经相当超前，不适合。图为长城脚下的公社
10、长城脚下的公社 创新建筑流派之四（推荐）创新建筑流派之四（推荐）西式的宜居该流派以多层为主，通过建筑小品，建筑群的围合来营造邻里间的交流平台。建筑营造成本不大，极易体现出差异化的创新，而且目前国内该模式的产品成功的较多。 创新建筑流派之四（推荐）创新建筑流派之四（推荐）西式的宜居比如：西班牙风格是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格为一体的建筑风格。建筑屋顶采用低坡屋顶，多为红色陶瓦；外墙是白色或黄色等明快色调，多采用拉毛涂料处理；除此之外，建筑还以拱窗、各式拱券装饰纹路、铁艺栏杆等作为特征符号。总体上讲，西班牙风格的建筑强调立面的简洁、流畅、阳光、自然，注重建筑符号的运用，营造出独特的艺术氛围
11、。 同时，建筑在社区规划上提倡“围合”概念，尤其注重各组团围合形成的庭院建设， 突出庭院景观的艺术性与实用性，提高居住品质。 欧式欧式花园洋房花园洋房详见下页图例产品定位建议、可行性分析产品定位建议、可行性分析产品定位建议、可行性分析产品定位建议、可行性分析回顾前面对于市场面的分析，并结合金华当地市场特征，无论产品营造成本、差异化体现还是到最后资金回笼速率上比对，我们认为西式花园洋房类的建筑形态是一种比较适合我们的建筑创新模式。我们建议本项目定位于“欧式花园洋房”，来抢先占领市场空白。在营造过程中，可有多种形式的产品风格创新，在此暂以“金华首个西班牙花园洋房”作为一种可行性的设定或案例，来分析
12、产品营造的可行性。注：为满足本地块1.9容积率的经济指标，小区内将含有少量小高层建筑；鉴于金华市场对多层住宅的接受率高，我们将重点突出小区多层住宅的概念。可行性分析：市场接受度高可行性分析：市场接受度高可行性分析：市场接受度高可行性分析：市场接受度高西班牙风格是今年中国高端住宅的一个重要的流行基调，上海、北京、深圳等城市都刮起一阵强烈的西班牙之风，如 “兰乔圣菲”别墅、康桥半岛、西郊庄园等项目层出不穷。凭借西班牙风格建筑突出的品质感，以及清新明快的生活表现，各地的西班牙风格项目都获得了极高的市场接受度。 可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强西
13、班牙风格建筑崇尚自然、和谐，其产品高品质的来源在于总体设计的把控，而不在于高端材质的使用。建筑建造：前面我们提到西班牙风格的建筑在强调立面的简洁、流畅、阳光、自然。立面所采用的材质都是些常规材质，施工工艺也十分简单，在建筑成本上增加不多。 外立面效果可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强立面细部材质：外墙涂料铁艺木质构件文化石贴面可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强与之相对应的是，在建筑上着重考虑的是色调的搭配以及特定建筑符号的运用。 斗拱拱窗及飘窗可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强
14、可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强庭院景观营造：西班牙风格的庭院，同样遵循“重设计轻材质”的原则。主要表现在，庭院强调特征艺术建筑小品的运用，植物空间关系的搭配上。与建筑一样，庭院无论是小品、植物、还是地面硬质铺装等都是十分普通的材质。 庭院细部材质地面硬质铺装小品小品可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强可行性分析：可操作性强从性价比上来看，本项目采用西班牙建筑风格的可操作性非常强，即不需要大幅度的提高建设成本，同样可以营造出高品质的纯粹 “西班牙社区”。 庭院植物（竹）庭院植物构成庭院植物构成可行性分析：项目影响力大可行性分析：项目影响力大可行性分析：
15、项目影响力大可行性分析：项目影响力大本项目作为金华第一个也是唯一一个欧式风格的社区，对整个金华的房地产发展来讲也是一个值得纪念的事件，必然会引起强烈的社会反响，欧瑞房产也必将通过本项目树立良好的企业品牌，跻身于金华知名房产开发公司阵营。综上，本项目如定位于“金华首个欧式花园洋房”，完全与其他常规楼盘相区别，必将获得良好的市场反映；无论是项目的可操作性以及预期获得的经济及社会效益都十分客观，项目切实可行。 表达项目影响力金华第一个围合庭院式建筑布局金华第一个组团景观楼盘金华第一个外资专业楼盘金华第一个欧式花园洋房金华第一条西班牙风情商业金华第一个具有区域标志性入口城西第一个全封闭物管大盘整体布局
16、整体布局整体布局整体布局除项目最北侧集中设置小高层区外，项目其他区域为纯粹的西班牙多层洋房。 项目整体规划建议图整体布局：入口设计整体布局：入口设计整体布局：入口设计整体布局：入口设计由于本地块只有沿凤山街为一线沿街，适合做开放型的主入口，我们建议在凤山街中段设置项目主入口，兼顾项目整体交通,同时可以考虑在北侧小高层区以及待征地块连接处设置简易车行通道。原有规划方案中主入口计划通过两幢11层小高层设置挑高门廊，形成大气的主入口。但是此方案不能很好的体现本项目以多层品质洋房为主的项目特点，因此我们建议在原有位置重新设计带有浓郁西班牙风味的标志性主入口，要求设计大气、充分体现本项目的产品特色与品质
17、。 入口示例图入口夜景整体布局：商业布局整体布局：商业布局整体布局：商业布局整体布局：商业布局本项目拥有近4500平方米的商业规划，由于本项目临近本区块的商业金融中心，所以项目的商业规划应定位于为业主及周边住户提供“社区型商业”配套。 商业部分集中在西侧沿凤山街西班牙风情商业街，为1层裙楼结构，层高根据用地情况可适当增高。 商业街外景1商业街外景2整体布局：商业布局整体布局：商业布局整体布局：商业布局整体布局：商业布局地块主入口北侧位置集中设置社区型主力商业。该部分商业为独立23层商业结构，该处商业结构要求就餐饮及超市用途考虑，对柱网及层高进行前瞻性规划。 独立结构的主力商业规划规划方案优点实
18、现了商住分离。商住分离避免商业活动影响到小区居民的日常生活，保证了居住的高品质。充分利用了沿街的商业氛围，将商业部分集中造势，保证日后商业经营的人气。传统的上层住家，下层商业的建筑格局将限制餐饮业态的进入，商业部分的结构也将受住宅结构的影响。现在独立23层商业楼的设计，将能保证针对大中型餐饮以及超市等主力商业业态对柱网、层高等结构的的特殊要求，有利于日后销售。整体布局：会所及配套整体布局：会所及配套整体布局：会所及配套整体布局：会所及配套由于主入口南侧为23层的西班牙特色的商业建筑，本会所将采用同样23层的建筑形式保证项目的统一形象。 由于西班牙式社区尤其注重BLOCK组团间的庭院建设，通常的
19、静态的休闲需求通过组团间庭院便能解决。考虑到整个小区住宅的舒适性，如游泳池、篮球场等其他一些动态的嘈杂的露天活动场所与多层住区分离，将靠近会所设置。 会所建筑外观示意图目前小区会所普遍经营不善，仅靠小区内部业主是无法满足经营需要的。因此我们建议主入口南侧设计为小区会所。这样的设计将有助于在保证小区封闭性的前提下，使会所同时能针对小区内外营业。 多层组团：围合概念的营造多层组团：围合概念的营造多层组团：围合概念的营造多层组团：围合概念的营造“围合围合”概念的营造概念的营造在保证采光的前提下，通过多层建筑体的适当折向，形成西班牙式风格“围合”特征，形成集中小庭院。 建筑“围合”示例图多层组团：围合
20、概念的营造多层组团：围合概念的营造多层组团：围合概念的营造多层组团：围合概念的营造这这样样的的规规划划使使整整个个建建筑筑形形态态丰丰富富，并并能能进进行行集集中中的的庭庭院院营营造造，这这与与传传统统的的“兵兵列列式式”建建筑筑布布局规划有质的提高。局规划有质的提高。 西班牙围合式规划凤凰家园兵列式金发豪园兵列式多层组团：立面处理多层组团：立面处理多层组团：立面处理多层组团：立面处理在处理建筑立面时，必须充分体现西班牙特征建筑元素，如红陶瓦、拉毛墙、拱窗、拱券花纹等符号，打造原味风情。案例1案例2多层组团：庭院景观营造多层组团：庭院景观营造多层组团：庭院景观营造多层组团：庭院景观营造 庭院营
21、造要重点强调一些特色建筑小品的设计，尤其是引入水系小品，增强庭院的灵动 水景小品日景夜景多层组团：庭院景观营造多层组团：庭院景观营造多层组团：庭院景观营造多层组团：庭院景观营造 同时，其他一些铸铁灯、摆饰等也需要统一把握风格，将质感渗透其设计中 在植物种植上，注意不同植物间的搭配，尤其是强调庭院整体空间感觉，营造自然、丰富的庭院景观。 组团庭院灯饰垃圾箱多层组团：底层花园、阳台多层组团：底层花园、阳台多层组团：底层花园、阳台多层组团：底层花园、阳台底层尽量设计拥有小型私家庭院，提高底层住宅的附加值；中间层以及顶层通过对阳台、露台的优化设计将精致的庭院景观引入室内空间。 底层花园、阳台小小小小高
22、层组团规划建议高层组团规划建议高层组团规划建议高层组团规划建议我们将小高层集中规划，独立成区，当通过项目多层洋房的销售奠定了本项目的良好的市场认知后再单独推出，降低销售抗性；由于金华市小高层住宅的市场接受度不如多层住宅高，必须加强本项目中小高层住宅的“宜居”品质的关注，同时在产品设计上增加小高层住宅的亮点。 拱卷纹路入户大堂户型优化，提高得房率户型优化，提高得房率底层架空，景观先行底层架空，景观先行尽可能提前展示现房现景尽可能提前展示现房现景延续欧式风格及相关元素延续欧式风格及相关元素考虑地下车库考虑地下车库规划规划规划规划建议建议建议建议户型配比户型配比户型配比户型配比建议建议建议建议主力面
23、积在110130方，户型以三房两厅为主；90方110方左右的两房两厅户型结构为补充，以及主要针对居住改善型客户。部分顶层及景观优良位置可设计少量大户型甚至复式跃层。户型结构要求：南北通透，明厨明卫，内部功能分区动静分离合理、各空间规格尺度合理。 建议本项目的户型面积组合110-130110-130方方90-11090-110方方130130方方以上以上9090方以下方以下大户型大户型跃层或跃层或大户型大户型交通流线规划建议交通流线规划建议交通流线规划建议交通流线规划建议首先、本项目为金华市城西首个“全封闭式高档住宅区”，提供完备的社区安保体系。其次、采用西班牙围合式规划，通过交通主流线保证车辆
24、到达任一组团，但组团内由于为庭院设计，不能实现车行，只能完全步行，实现二次“人车分流”。项目边界项目交通主流线示意图交通流线规划建议交通流线规划建议交通流线规划建议交通流线规划建议各组团通过建筑围合形成相对独立空间，并通过不同设计的庭院景观以及组团入口，使小区的规划形态更加丰富。 组团入口组团入口组团入口交通流线规划建议交通流线规划建议交通流线规划建议交通流线规划建议这里，停车位的设立将是我们遇到的一个难题，我们提出以下车位设置建议：方案一：利用交通主流线两侧停车，或者在适当位置设立小型集中停车场。方案二：利用地下空间，通过各组团庭院下设立地下停车库解决。如果从项目品质方面考虑，方案二将是最优
25、方案，同时可以可以将组团地势提高，形成空间落差，增强项目品质感。 地下车库入口庭院地势抬高 样板区设立样板区设立样板区设立样板区设立面对越来越理性的购房者，现房现景是打动其购房疑虑的直接动力。同时，我们作为金华第一个同时也是唯一一个欧洲主题社区，也必然要求我们通过样板区展现西班牙建筑强大的魅力，抢占市场致高点。 规划中将售楼部设置在会所中，通过项目主入口以及会所的形象展示功能提升项目品质感。同时在多层洋房区设置样板组团，通过“现房现景”的展示作用促进销售。 夜景l差异化定位思路体验式营销贯穿于整个营销工作体验式营销贯穿于整个营销工作下部工作计划下部工作计划项目研究项目研究规划设计规划设计产品定
26、位及策划产品定位及策划营销营销推广推广市场研究市场研究 项目总体营销思路项目总体营销思路1 1 主诉求主诉求2 2 建筑风格的强大视觉冲击力建筑风格的强大视觉冲击力3 3 客户关注度客户关注度4 4 开发商的欧陆背景话题开发商的欧陆背景话题5 5 外藉外藉专家介入专家介入6 6 相关主题体验式活动相关主题体验式活动 感感1 1 风格鲜明的标志性主入口风格鲜明的标志性主入口2 2 异域特色的售楼部异域特色的售楼部 3 3 精致的样板房精致的样板房4 4 专业的销售团队专业的销售团队5 5 规范的营销服务规范的营销服务6 6 细致的客户服务细致的客户服务7 7 公司品牌公司品牌8 8 完整的项目价
27、值体系完整的项目价值体系 触触 项目平面表现方向稿（项目平面表现方向稿（LOGO-1） 项目平面表现方向稿（项目平面表现方向稿（LOGO-2） 项目平面表现方向稿（名片项目平面表现方向稿（名片-1） 项目平面表现方向稿（名片项目平面表现方向稿（名片-2） 项目平面表现方向稿（户外）项目平面表现方向稿（户外）项目专案组工作模块主要工作内容主要工作内容主要工作内容主要工作内容需要需要 解决的问题解决的问题l 金华的宏观环境对房地产市场的支撑 力有多大？l 了解房产发展趋势，找准项目所在 板块的发展前景及在金华的板块地位。l 剖析老城西到底意味着什么？它对不同人群产生了怎样的影响？到底何种人群具有高
28、度认同感？l 对金华的宏观环境如地理位置、交通等进行分析。l 金华近几年的经济发展状况，如GDP、社会消费品零售额以及居民收入与消费水平、人口结构等l 金华的城市规划及其影响l 金华的房产发展以及城市规划带来的房产 新趋势 金华宏观环境金华宏观环境及房产趋势及房产趋势研究研究 金华土地供 应及未来供 应量预测 项目定位 建议 产品策划 建议 金华房产供应及竞争研究项目土地属性研究目标群体需求研究 下下阶段工作：市场深入调研阶段工作：市场深入调研 下下阶段工作：市场深入调研阶段工作：市场深入调研主要工作内容主要工作内容主要工作内容主要工作内容需要需要 解决的问题解决的问题金华宏观环境及房产趋势研
29、究 金华土地供金华土地供 应及未来供应及未来供 应量预测应量预测 项目定位 建议 产品策划 建议 金华房产供应及竞争研究项目土地属性研究目标群体需求研究l 金华近年来的土地供应情况。l 分析金华及城西的土地供应节奏、供应结构及地价水平等l 对未来的供应量作出初步估计l 了解金华近几年的土地供应情况，对未来的楼盘分布及供应量和竞争情况作出初步判断。 下下阶段工作：市场深入调研阶段工作：市场深入调研金华宏观环境及房产趋势研究 金华土地供 应及未来供 应量预测 项目定位 建议 产品策划 建议 金华房产供应及竞争研究项目土地属项目土地属性研究性研究目标群体需求研究主要工作内容主要工作内容主要工作内容主
30、要工作内容需要需要 解决的问题解决的问题l 全面了解项目所在区域的规划， 旨在清晰的看到未来该板块的 发展前景以及规划对该区域房 地产市场的影响。l 全面了解项目周边及板块配套， 为项目的优劣势分析提供依据。l 初步得出项目可吸引到的客群l 分析项目板块的整体规划及由此对板块房 地产的影响。l 分析项目周边的居住状况、板块配套情况，如交通、生活及医疗教育配套等。l 对项目土地属性与客户需求要素相匹配 下下阶段工作：市场深入调研阶段工作：市场深入调研主要工作内容主要工作内容主要工作内容主要工作内容需要需要 解决的问题解决的问题金华宏观环境及房产趋势研究 金华土地供 应及未来供 应量预测 项目定位
31、 建议 产品策划 建议 金华房产供金华房产供应及竞争研应及竞争研究究项目土地属性研究目标群体需求研究l金华主要楼盘的板块分布l目前主要在售楼盘，包括楼盘的客群定位、主力户型、主力面积、建筑类型、容积率、景观设计、硬件设施、内部配套、外部配套、物业管理、开发期次、开发进度、推出量、价格策略、付款方式、销售状况、广告策略、媒体策略等l 典型项目研究l 了解金华目前市场上的主流供应？ 供应空白点在哪里？去化趋势怎样？l 竞争楼盘与本项目的竞争格局、主 要威胁点、借势点，从而为本项目 与他们的差异化研究提供基础依据l 为本项目的产品定位、规划设计和 营销策略提供参考性思路 下下阶段工作：市场深入调研阶
32、段工作：市场深入调研金华宏观环境及房产趋势研究 金华土地供 应及未来供 应量预测 项目定位 建议 产品策划 建议 金华房产供应及竞争研究项目土地属性研究目标群体需目标群体需求研究求研究主要工作内容主要工作内容主要工作内容主要工作内容l 目标群体特征研究（年龄、学历、收入、家庭情况、职业等）l 目标群体产品需求(购房看重要素、面积需求、物业类型偏好、户型偏好、配套要求等等)l 目标群体价格需求：总价、单价的承受力，偿债能力，妥协能力l 目标群体的媒体接触习惯 需要需要 解决的问题解决的问题l 了解目标群体的人文特征、产品需求特点、价格承受能力以及目标群体的审美偏好，为本项目在客群定位、产品规划以
33、及产品亮点的发现提供依据。 下下阶段工作：项目定位建议阶段工作：项目定位建议金华宏观环境及房产趋势研究 金华土地供 应及未来供 应量预测 项目定项目定位位 建议建议 产品策划 建议 金华房产供应及竞争研究项目土地属性研究目标群体需求研究主要工作内容主要工作内容主要工作内容主要工作内容l 本项目地块发展SWOT分析l 本项目目标客户的定位l 本项目业态配比及户型配比建议，以及面积区间分布、户型结构分布、主力面积、客厅面积、主卧面积、厨房面积等相关因素提出配比建议。l 本项目的价格定位建议l 重点对本项目的社区内外部配套、智能化设施、会所功能设置等提出建议。需要需要 解决的问题解决的问题l 本项目
34、目前面临的问题l 本项目目标群体在哪里l 结合土地属性、市场供应情况及目标群体需求提出初步的产品定位，为本项目的产品规划设计提供指导性建议 下下阶段工作：产品策划建议及协助起草规划设计任务书阶段工作：产品策划建议及协助起草规划设计任务书主要工作内容主要工作内容主要工作内容主要工作内容需要需要 解决的问题解决的问题l 提出产品概念l 对地块的整体规划，路网规划、建筑规划、入口规划等提出建议l建筑风格及建筑立面表现l景观规划理念、结点表现、地面铺状、小品植被等表现方式l户型配比以及具有代表性的户型推荐l 产品组合建议 l 规划设计建议 l 建筑风格及社区风格建议 l 景观设计及细节表现建议 l 产
35、品亮点建议l 户型、面积建议及代表性户型推荐l 营销推广建议l 推盘节奏建议金华宏观环境及房产趋势研究 金华土地供 应及未来供 应量预测 项目定位 建议 产品产品策划策划 建议建议 金华房产供应及竞争研究项目土地属性研究目标群体需求研究 下下阶段工作：销售顾问或销售代理阶段工作：销售顾问或销售代理策略工作策略工作策略工作策略工作销售代理销售代理销售代理销售代理营销推广营销体系、销售团队、E行销、案场管理整合传播、创意设计、视觉展示市场调查/产品定位/产品策划销售顾问销售顾问销售顾问销售顾问详见详见详见详见附件六：相关工作板块清单附件六：相关工作板块清单附件六：相关工作板块清单附件六：相关工作板
36、块清单MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxV
37、RxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpU
38、F83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
