房地产工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案471页精品课件讲义教案PPT同名1314

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1、工程管理体系瓶颈破解工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案及质量缺陷的系统解决方案20092009年年1212月月 沈阳沈阳工程管理体系破解及质量缺陷解决第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用第一部分一、房地产企业工程管理出现问题的分类一、房地产企业工程管理出现问题的分类三、房地产企业工程管

2、理存在的十大短板三、房地产企业工程管理存在的十大短板五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝二、房地产企业工程质量问题产生的影响二、房地产企业工程质量问题产生的影响四、新形势下房地产企业对工程管理的要求四、新形势下房地产企业对工程管理的要求房地产企业工程管理出现的问题1 1、项目工程质量管理问题、项目工程质量管理问题4 4、工程合约规划管理问题、工程合约规划管理问题2 2、项目工程进度管理问题、项目工程进度管理问题3 3、项目工程成本管理问题、项目工程成本管理问题 房地产企业工程管理出现问题的分类：5 5、项目业务运营流程问题、项目业务运营流程问题房地产工程

3、质量管理出现的问题1 1、安全性质量问题、安全性质量问题4 4、适用性质量问题、适用性质量问题2 2、功能性质量问题、功能性质量问题3 3、观感性质量问题、观感性质量问题 工程质量管理出现的主要问题分类：从业主投诉的角度看待工程质量管理问题从业主投诉的角度看待工程质量管理问题安全性质量问题 安全性质量问题的主要体现：1 1、桩基工程质量问题、桩基工程质量问题2 2、钢筋、混凝土工程质量问题、钢筋、混凝土工程质量问题3 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4 4、基坑、边坡支护工程质量问题、基坑、边坡支护工程质量问题6 6、5 5、栏杆、护栏、人车行通道

4、质量问题、栏杆、护栏、人车行通道质量问题功能性质量问题 功能性质量问题的主要体现：1 1、铝合金门窗渗漏工程问题、铝合金门窗渗漏工程问题2 2、外墙渗漏工程质量问题、外墙渗漏工程质量问题3 3、屋面渗漏工程质量问题、屋面渗漏工程质量问题4 4、卫生间渗漏工程质量问题、卫生间渗漏工程质量问题5 5、观感性质量问题 观感性质量问题的主要体现：1 1、内墙空鼓、开裂工程质量问题、内墙空鼓、开裂工程质量问题2 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3 3、门窗、设备、管线污染、划痕、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题等质量问题4 4、外墙平整、褪色、泛

5、碱等观感类质量问题、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5 5、房地产工程进度管理出现的问题1 1、目标计划与实施计划脱节、目标计划与实施计划脱节3 3、工程、工程保障计划脱节问题保障计划脱节问题4 4、工程施工计划组织问题、工程施工计划组织问题 工程进度管理出现的主要问题分类：5 5、从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题2 2、工程总控计划管理问题、工程总控计划管理问题房地产工程成本管理出现的问题1 1、目标成本体系缺陷问题、目标成本体系缺陷问题2 2、设计变更责任成本问题、设计变更责任成本问题3 3、施工措施成本管理问题、施工措施成本管理问题 工

6、程成本管理出现的主要问题分类：5 5、4 4、工程、工程动态成本协调问题动态成本协调问题从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题房地产工程合约管理出现的问题 工程合约管理出现的主要问题：从企业风险控制的角度看待工程合约问题从企业风险控制的角度看待工程合约问题1 1、合约管理体系缺陷问题、合约管理体系缺陷问题2 2、合约规划风险控制问题、合约规划风险控制问题3 3、合约范围深度要求问题、合约范围深度要求问题5 5、4 4、合约标准明确问题、合约标准明确问题房地产项目运营管理出现的问题 项目运营管理出现的主要问题：从企业长期发展的角度看待流程管理问题从企业长

7、期发展的角度看待流程管理问题1 1、目标管理与业务流程管理脱节、目标管理与业务流程管理脱节2 2、业务流程管理体系不健全、业务流程管理体系不健全3 3、业务流程衔接标准缺失、业务流程衔接标准缺失5 5、4 4、业务流程管理不完善、业务流程管理不完善房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板一：一些房地产企业的工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理，相当一部分是一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采

8、取亲历亲为的监督，要么依赖于总承要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理理“系统协调系统协调”的职能的职能房地产工程管理存在的十大短板 工程管理定位的误区：一些房地产企业的工程管理过多的将精力集一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取全采取“警察抓小偷警察抓小偷”的管理方式，根本无的管理方式

9、，根本无法解决工程质量问题法解决工程质量问题房地产工程管理存在的十大短板成品质量成品质量操作工人操作工人项目经理项目经理监理公司监理公司甲方工程部甲方工程部班组长班组长质检负责人质检负责人质检人员项目生产经理项目生产经理技术负责人技术负责人10万平方米万平方米共计共计140个班组个班组10万平方米万平方米共计共计16个质检个质检房地产工程管理存在的十大短板 工程管理定位的误区：即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批，到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批，如按中海的主体工程工序检验要求计算，多如按中海的主体工程工序检验要求

10、计算，多达达52005200余项余项批次批次单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管理人员配备，根本无法全面监控工程质量理人员配备，根本无法全面监控工程质量房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板二：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点质量管控重点缺乏企业工程管

11、理标准和施工技术标准缺乏企业工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理程序：程序的优点：程序的优点：项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么？什么时间做？由谁来做？该做什么？什么时间做？由谁来做？程序的缺点：程序的缺点：工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提供具体做的管理方法！供具体做的管理方法！缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理程序： 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：作业指引的优点：作业指引的优点：项目工程质量管理作业指引能够解

12、决采取哪些项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些具体的管理方法做的问题具体的管理方法做的问题作业指引的缺点：作业指引的缺点：项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问题！不能提供具体的技术标准和管理标准！题！不能提供具体的技术标准和管理标准！缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理作业指引： 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求：监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： 整体结构闭水试验整体结构闭水试验 防水涂层闭水试验防水涂层闭水试验 防水保护层闭水试验防

13、水保护层闭水试验 饰面层闭水试验饰面层闭水试验 厕浴间整体移交闭水试验厕浴间整体移交闭水试验缺乏工程管理标准和施工技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明明忽忽视视质质量量专专检检不不认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不不认认真真施工人员施工人员厕浴间施工漏水厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格细部构造附加防水层不

14、合格垫层、找平层坡度不合理、反坡垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范预留洞口吊模不规范UPVCUPVC管道附着力差管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在相当一

15、部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患重的工程质量隐患地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患钢板开洞，影响防水质量，存在渗

16、漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程质量隐患质量隐患厕浴间大量采用的厕浴间大量采用的UPVCUPVC等塑料管道，因管道等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开膨胀剂的水泥砂浆灌

17、缝，极易产生开裂，撕开防水层造成管根处的渗漏防水层造成管根处的渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？水泥砂浆与管道外壁结合能力差水泥砂浆与管道外壁结合能力差预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作管根处涂膜附加防水层延展性差管根处涂膜附加防水层延展性差缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生问题由此产生外墙外保温技术的应用，增加

18、了铝合金门窗框外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏当，极易造成铝合金门窗渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 铝合金门窗的三种安装形式？ 副框安装：副框安装：抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与副框采用螺丝连接副框采用螺丝连接 毛口安装：毛口安装：先进行抹灰，门窗洞口处留出先进行抹灰，门窗洞口处留出100100150150间间歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框框边缝隙填缝后，再抹门窗框框边缝隙填缝后

19、，再抹门窗框缺乏工程管理标准和施工技术标准抹灰面层与发泡胶之间的缝隙抹灰面层与发泡胶之间的缝隙 铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：发泡胶与窗框之间的缝隙发泡胶与窗框之间的缝隙窗框与外保温苯板之间缝隙窗框与外保温苯板之间缝隙窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙窗框与外墙砖粘接层之间缝隙窗框与外墙砖粘接层之间缝隙窗框与外墙砖之间缝隙窗框与外墙砖之间缝隙固定点与窗框之间的缝隙固定点与窗框之间的缝隙缺乏工程管理标准和施工技术标准 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单 甲方一些工程人员也愿意采用净口安装：无

20、需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有利于成品保护利于成品保护缺乏工程管理标准和施工技术标准 净口安装的缺点：采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产生空鼓开裂。且后修补的观感性较差生空鼓开裂。且后修补的观感性较差缺乏工程管理标准和施工技术标准抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前

21、往往抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗的工期保障不利的工期保障不利采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在门窗渗漏隐患在门窗渗漏隐患采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于仅具备少许防水能力的仅具备少许防水能力的PUPU发泡胶发泡胶缺乏工程管理标准和施工技术标准 国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产

22、验评表中，对房地产企业重点关注的门窗企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验性的检验项目和检验要求要求对检验项目没有约定对检验项目没有约定明确的检验方法明确的检验方法缺乏工程管理标准和施工技术标准门窗洞口砌体收缩变形大门窗洞口砌体收缩变形大技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明明忽忽视视质质量量专专检检不不认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不不认认真真施工人员施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实门

23、窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆门窗下框未用防水水泥砂浆PUPU发泡胶未连续施打发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格水泥砂浆配比不合格PUPU发泡胶充填不饱满发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏工程管

24、理标准和施工技术标准 铝合金门窗安装企业技术标准（示例）：房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板三：大多数房地产企业缺乏针对大多数房地产企业缺乏针对“ “企业工程质量企业工程质量通病通病” ”的工程质量保证体系。过于强调施工的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治，忽视质量通病防治，忽视“ “企业工程质量通病企业工程质量通病” ”设计预防、招标采购预防、合约预防、材料设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具工程管理人员提供有效的工程质量管理工具缺乏全过程质量控制的企业工程质量

25、保证体系缺乏全过程质量控制的企业工程质量保证体系房地产工程管理存在的十大短板 全过程质量控制的管理：工程施工是产品实现的最终环节，设计、成工程施工是产品实现的最终环节，设计、成本、招标采购、合约等任何一个环节出现的本、招标采购、合约等任何一个环节出现的问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现得以显现工程质量管理的理念及方法特点特点特点特点：通过工程：通过工程：通过工程：通过工程检验保证质量检验保证质量检验保证质量检验保证质量缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意

26、识和专业知识专业知识专业知识专业知识方法方法方法方法：低效率：低效率：低效率：低效率错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量保证方法保证方法保证方法保证方法特点特点特点特点: : 改进工程改进工程改进工程改进工程质量管理过程质量管理过程质量管理过程质量管理过程一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介入入入入方法方法方法方法：SPCSPC、评评评评估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工具具具具特点特点特点特点: : 开发设计、开发设计、开发设计、开发设计、工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产管理能力管理能力管理能力管理能力与供

27、应一体化与供应一体化与供应一体化与供应一体化方法方法方法方法：设计评估、：设计评估、：设计评估、：设计评估、质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分析评估析评估析评估析评估特点特点特点特点: : 以最终客户以最终客户以最终客户以最终客户为服务目标和超为服务目标和超为服务目标和超为服务目标和超一流产品一流产品一流产品一流产品质量文化质量文化质量文化质量文化方法方法方法方法：质量功能：质量功能：质量功能：质量功能调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计评估评估评估评估质量管理的提高质量管理的提高质量管理的提高质

28、量管理的提高工程质量管理的理念及方法 房地产企业工程质量管理水平的等级：第一级：施工质量检验第一级：施工质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段检查，发现工程质量问题并予以。段检查，发现工程质量问题并予以。设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，缺乏质很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，缺乏质量管理知识量管理知识 工程质量管理的理念及方法第二级

29、：工程质量保证第二级：工程质量保证企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现，企业开始规范统一的施工工艺标准、施检验来实现，企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理员工开始积极参加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、合约准等还没有确

30、定，企业的招标采购、成本管理、合约规划等还未介入工程质量保障规划等还未介入工程质量保障工程质量管理的理念及方法第三级：工程质量预防第三级：工程质量预防设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应零次品率，企业通过输出技术标准和管理

31、标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成形成工程质量管理的理念及方法第四级：零缺陷管理（理想状态）第四级：零缺陷管理（理想状态）企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都

32、意识方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现径，实现“零缺陷原则零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准品标准 缺乏企业工程质量保证体系 一个属于“工程质量”问题的案例：某项目外墙设计有外墙空调板某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设用于放置空调室外机：图纸设计审查没有

33、问题，施工单位按计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，要一下暴雨，8080以上以上空调板空调板的根部就会出现外墙渗漏。开的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔发商为此付出巨额索赔缺乏企业工程质量保证体系 又一个属于“工程质量”问题的案例：某项目为外墙外保温，采购部某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图工艺要求施工，监

34、理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏问题，部分出现外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系 工程质量事故原因分析：外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象外墙涂料面层出现龟裂、裂缝、泛碱等现象与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定与涂料本身的施工质量关系不大，可以肯定是基层出现问题是基层出现问题错误使用水泥腻子做涂料的基层，忽视了外错误使用水泥腻子做涂料的基层，忽视了外墙外保温体系墙外保温体系“ “柔性

35、渐变柔性渐变” ”的构造要求的构造要求缺乏输出质保体系的有效管理 卫生间防渗漏质保体系检查要求：施工单位厕浴间防水常见的施工方案：施工单位厕浴间防水常见的施工方案：缺乏输出质保体系的有效管理 企业标准的卫生间防水工艺流程要求：缺乏输出质保体系的有效管理 企业工序控制标准和施工工序控制的区别：缺乏输出质保体系的有效管理 铝合金门窗防渗漏质保体系检查要求：监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录：监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录：缺乏输出质保体系的有效管理 企业标准对铝合金门窗检验批验收的要求：房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板五：过度强调现场工程师的质量意识和执行力管过度强调

36、现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现多数工程质量问题的出现一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障对工程质量实现有效的保障忽视技术管理的重要性 技术管理解决“工程质量”问题的案例：某小高层项目首层设有私家小某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施做围墙

37、基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉主投诉忽视技术管理的重要性 施工图中设计小院围墙的常见形式施工图中设计小院围墙的常见形式忽视技术管理的重要性 技术原因分析：原因一：施工场地、市政、景观插入原因一：施工场地、市政、景观插入小院围墙特别是基础的施工，垫层、地梁小院围墙特别是基础的施工，垫层、地梁砼施工养护周期较长。导致小院围墙施工砼施工养护周期较长。导致小院围墙施工跨度大，周期长，难以短时间完成。因

38、占跨度大，周期长，难以短时间完成。因占用施工场地，影响到后期室外专业管道与用施工场地，影响到后期室外专业管道与环境工程的开工环境工程的开工忽视技术管理的重要性原因二：不均匀沉降原因二：不均匀沉降小院围墙坐落在回填土层上，回填土层不小院围墙坐落在回填土层上，回填土层不均匀沉降导致围墙下沉开裂。即使将围墙均匀沉降导致围墙下沉开裂。即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，也无法地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，也无法防止开裂防止开裂忽视技术管理的重要性 技术缺陷分析：技术缺陷分析：虽然回填土工艺标准要求回填土应分层铺虽然回填土工艺标准要求回填土应分层铺摊，分层夯实，分层密实度检验。但现实摊，分层夯实，分

39、层密实度检验。但现实的施工当中，几乎没有一个施工单位能够的施工当中，几乎没有一个施工单位能够严格按规范执行。当地基为回填土，且回严格按规范执行。当地基为回填土，且回填土层较厚时，很难达到设计密实度要求，填土层较厚时，很难达到设计密实度要求，导致围墙下沉导致围墙下沉忽视技术管理的重要性 技术缺陷分析：技术缺陷分析：即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连即使将围墙地梁、圈梁钢筋与主体结构连接，建筑物与回填土之间沉降值不可能正接，建筑物与回填土之间沉降值不可能正好相同，依然会产生开裂好相同，依然会产生开裂采取局部换填或加深围墙基础等措施，都采取局部换填或加深围墙基础等措施，都会造成工程成本的上升会造成

40、工程成本的上升忽视技术管理的重要性 管理缺陷分析：因土方回填较为简单，甲方传统的工程管理因土方回填较为简单，甲方传统的工程管理重点过多放在强调施工现场的质量管理，忽重点过多放在强调施工现场的质量管理，忽视了施工行业内部普遍的操作惯例视了施工行业内部普遍的操作惯例土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场土方运输、回填往往在夜间进行。加上现场作业面较大，甲方及监理工程师很难全面监作业面较大，甲方及监理工程师很难全面监控控忽视技术管理的重要性施工单位编写出任何规范完善的施工方案，施工单位编写出任何规范完善的施工方案，在缺乏有效监督和管理的前提下，往往很在缺乏有效监督和管理的前提下，往往很难落实难落实简

41、单讨论：简单讨论：如何解决这一工程质量与工期的矛盾？如何解决这一工程质量与工期的矛盾？忽视技术管理的重要性 技术解决措施：技术解决措施：措施一：改变传统的施工方法措施一：改变传统的施工方法提前施工小院围墙提前施工小院围墙 0.000.00以下部分：在工程以下部分：在工程主体结构基础施工时，随同主体基础一道开主体结构基础施工时，随同主体基础一道开挖小院围墙基础土方、并浇筑其垫层、地梁挖小院围墙基础土方、并浇筑其垫层、地梁砼、砌筑围墙至砼、砌筑围墙至 0.000.00标高或当时场地标高标高或当时场地标高忽视技术管理的重要性后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑后期拆外架、井架后，直接在其上砌筑 0.0

42、00.00以上的墙体即可以上的墙体即可工序提前插入可使小院围墙避免地基为回填工序提前插入可使小院围墙避免地基为回填土层，防止因回填土质量问题引起的不均匀土层，防止因回填土质量问题引起的不均匀沉降，避免换填对成本的增加沉降，避免换填对成本的增加将小院围墙施工到将小院围墙施工到0.000.00或当时的地坪高度或当时的地坪高度对主体正常施工没有影响。但缩短了小院围对主体正常施工没有影响。但缩短了小院围墙工期，为后期室外工程开工创造条件墙工期，为后期室外工程开工创造条件忽视技术管理的重要性 技术解决措施：技术解决措施：措施二：设计应考虑避免小院围墙基础不均措施二：设计应考虑避免小院围墙基础不均匀沉降的

43、技术措施匀沉降的技术措施当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计应将将围墙与主体直接断开形成沉降缝比刚应将将围墙与主体直接断开形成沉降缝比刚性效果连接更好。现场只需做到围墙下地基性效果连接更好。现场只需做到围墙下地基土质同一，保证均匀沉降，待其稳定后再补土质同一，保证均匀沉降，待其稳定后再补沉降缝则可。减小现场管理难度，提高现场沉降缝则可。减小现场管理难度，提高现场管理质量管理质量忽视技术管理的重要性 技术解决措施：技术解决措施：措施三：采取适当的小院围墙基础加固措施措施三：采取适当的小院围墙基础加固措施当地基为很厚的回填土层时，仅靠人工夯实当地基为很厚的回

44、填土层时，仅靠人工夯实达不到设计密实度，将导致围墙的下沉。采达不到设计密实度，将导致围墙的下沉。采取换填成本又较高，不利于成本控制。实际取换填成本又较高，不利于成本控制。实际施工过程中，可以在夯压同时，打入施工过程中，可以在夯压同时，打入2 23m3m长间距长间距300300左右的钢管或木方左右的钢管或木方忽视技术管理的重要性 技术管理解决“工程质量”问题的案例：某地产项目为制造卖点、追求某地产项目为制造卖点、追求建筑立面效果，大量采用外飘建筑立面效果，大量采用外飘窗设计。项目一期交付后，外窗设计。项目一期交付后，外飘窗飘窗9090以上发生渗漏，引起以上发生渗漏，引起业主投诉和索赔。工程部强烈

45、业主投诉和索赔。工程部强烈建议项目后期设计取消飘窗，建议项目后期设计取消飘窗，为此与设计部展开争论为此与设计部展开争论忽视技术管理的重要性 技术原因分析：飘窗什么部位最容易发生渗漏？飘窗什么部位最容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？预防措施和质量控制方法？飘窗为什么容易发生渗漏？飘窗为什么容易发生渗漏？忽视技术管理的重要性 技术缺陷分析：飘窗的上下飘板大多采用植筋后做，由于采飘窗的上下飘板大多采用植筋后做，由于采用二次浇注，其根部往往存在因前后浇注引用二次浇注，其根部往往存在因前后浇注引起的施工缝起的施工缝飘窗的钢筋

46、规格一般比较小，施工时浇注混飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意保护，上部钢筋被踩下沉，顶板凝土不注意保护，上部钢筋被踩下沉，顶板根部容易产生开裂根部容易产生开裂忽视技术管理的重要性拆模过早或拆模时野蛮作业，飘窗顶板受到拆模过早或拆模时野蛮作业，飘窗顶板受到挠动，尤其是两个角部往往挠动最大，易引挠动，尤其是两个角部往往挠动最大，易引起混凝土开裂起混凝土开裂 飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振捣不充分造成飘板混凝土不密实不方便，振捣不充分造成飘板混凝土不密实房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板六：工程质量管理过程中如不了解设计

47、单位、施工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患的隐患，就能产生重大的工程质量隐患部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清控制，对工程质量细节需要关注的重点不清对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：1 1、穿墙螺杆孔洞应填塞密实：、穿墙螺杆孔洞应填塞密实：施工单位为穿墙螺杆的回收施工单位为穿墙螺杆的回收利用，往往套上塑料管利

48、用，往往套上塑料管施工单位堵洞时，往往不进施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。极洞，无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏易产生外墙渗漏对质量细节的关注度不足 正确解决穿墙螺杆孔洞渗漏隐患的方法：结构施工时，穿墙螺杆应设置成里高外低结构施工时，穿墙螺杆应设置成里高外低穿墙的穿墙的PVCPVC套管应用电钻剔除套管应用电钻剔除堵洞前应清理管孔并适当湿润堵洞前应清理管孔并适当湿润采用采用1 1：3 3水泥砂浆掺微膨胀剂，分两次间隔一水泥砂浆掺微膨胀剂，分两次间隔一天封堵塞实天封堵塞实JSJS防水涂料以洞口中为半径防水涂料以洞口中为半径100100

49、均匀涂刷两道均匀涂刷两道对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：2 2、脚手眼、脚手架拉接铅丝洞：、脚手眼、脚手架拉接铅丝洞：3 3、脚手架的工字钢挑梁洞口：、脚手架的工字钢挑梁洞口：同穿墙螺杆孔洞处理方法同穿墙螺杆孔洞处理方法同穿墙螺杆孔洞处理方法同穿墙螺杆孔洞处理方法对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：4 4、出外墙孔洞：、出外墙孔洞：一些出外墙孔洞如空调孔洞一些出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前先进行开洞等，宜在抹灰前先进行开洞以免后开洞对外墙抹灰层，以免后开洞对外墙抹灰层，外保温层等造成破坏，产生外保温层等造成破坏，产生渗漏隐患渗漏隐患出外墙孔洞应注意坡

50、度要求出外墙孔洞应注意坡度要求内高外低，高差内高外低，高差2020空调洞套管应在抹灰前安置空调洞套管应在抹灰前安置对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：5 5、外墙固定件锚固脚检查：、外墙固定件锚固脚检查：外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固定件、外保温固定锚栓、阳光房披水固定定件、外保温固定锚栓、阳光房披水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各在打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和裂缝，层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和裂缝，存在外墙渗漏隐

51、患，应在抹灰前完成存在外墙渗漏隐患，应在抹灰前完成对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：6 6、填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度检查：、填充墙垂直灰缝、水平灰缝的饱满度检查：每检验批应进行不少于每检验批应进行不少于1515处的钻孔检验，处的钻孔检验，重点检查框架梁底，填充墙砖最上一皮砖重点检查框架梁底，填充墙砖最上一皮砖的上部等部位的上部等部位（传统的肉眼检测根本无效）（传统的肉眼检测根本无效） 7 7、填充墙砌体的瞎眼头缝：、填充墙砌体的瞎眼头缝：以砌体工程过程检查为主以砌体工程过程检查为主对质量细节的关注度不足 外墙抹灰前容易忽视的检查细节：8 8、抗裂钢丝网检查：、抗裂钢

52、丝网检查：砌体与混凝土构件交界处砌体与混凝土构件交界处有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体有网现浇混凝土外保温体系与其它保温体系交界处系交界处抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开抗裂钢丝网在外墙分格缝处应断开对质量细节的关注度不足 门窗洞口修补不规范极易造成外墙渗漏：门窗框洞口尺寸门窗框洞口尺寸预留过大，处理预留过大，处理不当，通过抹灰不当，通过抹灰找补，易造成开找补，易造成开裂渗水裂渗水当偏差修补厚度当偏差修补厚度超过超过5050时，应时，应按图示要求加筋按图示要求加筋支模浇支模浇C20C20细石细石砼进行修补砼进行修补 对质量细节的关注度不足 外墙抹灰控制渗漏的要点往往被人忽视：抹灰止息点往往是

53、造成外墙渗漏的隐患：抹灰止息点往往是造成外墙渗漏的隐患：由于工程搭设外由于工程搭设外粉刷脚手架，造粉刷脚手架，造成分层外粉刷的成分层外粉刷的停息点基本留置停息点基本留置在砌体与混凝土在砌体与混凝土交界部位，极易交界部位，极易由此引起渗漏，由此引起渗漏，分层抹灰的错缝分层抹灰的错缝往往也被忽视往往也被忽视对质量细节的关注度不足 防治铝合金门窗渗漏对塞缝处理的要求：外墙贴面砖在门窗的侧口处雨水极易顺砖缝的毛细缝隙产生渗水通道增加一道防水涂料一边超出窗洞与外墙面搭接不小于150，一边上翻至铝框，可以有效的解决门窗渗漏隐患对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：规范要求：

54、门窗门窗洞口处，聚苯板洞口处，聚苯板应整块裁割，拼应整块裁割，拼缝错开缝错开施工现场：施工施工现场：施工单位为节省材料单位为节省材料碎板拼接，不按碎板拼接，不按要求错缝要求错缝对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：铺贴规范要求：铺贴聚苯板的起始点聚苯板的起始点和收头处，网格和收头处，网格布应翻包布应翻包施工现场：施工施工现场：施工单位往往图省事，单位往往图省事，未按要求翻包现未按要求翻包现象极其普遍象极其普遍对质量细节的关注度不足 外保温施工中一些容易忽视的检查细节：规范要求：网格规范要求：网格布应翻包，加强布应翻包，加强网布应对接网布应对接施工现场：施工施工现

55、场：施工单位为节省材料单位为节省材料碎板拼接，不按碎板拼接，不按要求翻包及加强要求翻包及加强网布搭接网布搭接对质量细节的关注度不足 外墙面砖防渗漏容易忽视的一些细节：外墙贴砖时，部分监理工程师往往关注粘贴外墙贴砖时，部分监理工程师往往关注粘贴牢固、勾缝严密，通过工艺检查防止外墙渗牢固、勾缝严密，通过工艺检查防止外墙渗漏。很少有监理工程师关注外墙排砖漏。很少有监理工程师关注外墙排砖外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数外墙面砖排砖不当引起的外墙渗漏不在少数大多数施工单位和建立工程师往往忽视这一大多数施工单位和建立工程师往往忽视这一细节的控制细节的控制对质量细节的关注度不足 一些明显的工程质量隐患

56、往往不被关注：设计往往不对卫生间降板高差进行构造厚度设计往往不对卫生间降板高差进行构造厚度核对核对相当一部分监理工程师忽视卫生间降板构造相当一部分监理工程师忽视卫生间降板构造厚度核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患厚度核对，施工中往往留下严重的渗漏隐患对质量细节的关注度不足 常见的卫生间降板构造要求：一般设计卫生间结一般设计卫生间结构降板构降板6 61010，卫卫生间地面应低于其生间地面应低于其它房间地面它房间地面2 2，卫卫生间门槛处高差一生间门槛处高差一般为般为6 61010对质量细节的关注度不足 一个简单的“涂料补货”的案例：某项目外墙采用外墙涂料，涂某项目外墙采用外墙涂料，涂料施工临近结

57、束时，施工单位料施工临近结束时，施工单位发现甲供的外墙涂料裕量不足，发现甲供的外墙涂料裕量不足，向甲方工程部提出补货要求。向甲方工程部提出补货要求。施工单位施工完库存涂料，施工单位施工完库存涂料，等等待待6d6d后甲方涂料补货到场，施后甲方涂料补货到场，施工单位严格按工艺要求继续施工单位严格按工艺要求继续施工。结果，外墙涂料出现光泽工。结果，外墙涂料出现光泽不匀及色差不匀及色差对质量细节的关注度不足外墙腻子平整度差外墙腻子平整度差技管人员技管人员操作人员操作人员奖奖惩惩不不明明忽忽视视质质量量专专检检不不认认真真技技术术交交底底不不清清自自检检不不认认真真光泽不匀光泽不匀褪色变色褪色变色粉化粉

58、化施工人员施工人员光泽不匀光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分析起泡剥落起泡剥落附着力差、剥离附着力差、剥离气泡气泡泛碱泛碱遮盖力差遮盖力差底涂、面涂厚度不匀底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂工艺不一致底涂、面涂工艺不一致不能正确看待质量和成本的关系 框架填充墙预防开裂的技术措施：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以28d28d强强度为标准设计强度。在龄

59、期达到度为标准设计强度。在龄期达到28d28d之前，其之前，其含水量过高，自身收缩较快，含水量过高，自身收缩较快，28d28d后收缩趋缓，后收缩趋缓，一般一般45d45d后能够完成自身收缩的后能够完成自身收缩的9595以上以上门窗安装的固定连接，尤其是门窗框边长期门窗安装的固定连接，尤其是门窗框边长期开关产生的动荷载作用，极易导致砌体开裂开关产生的动荷载作用，极易导致砌体开裂不能正确看待质量和成本的关系 地下室防水成本应该如何计算的案例：某地产项目地下车库防水，原某地产项目地下车库防水，原设计选用设计选用SBSSBS 型型改性沥青聚改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部酯胎卷材防水。开发商成本部

60、门为节约成本，要求设计改用门为节约成本，要求设计改用JSJS复合防水涂料，并因节约成复合防水涂料，并因节约成本本5050万元受到公司嘉奖。后期万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达维修成本高达280280万元万元不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：单纯技术分析的角度：单纯技术分析的角度：JSJS防水涂料具备可在防水涂料具备可在潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做潮湿基层上施工；不受基层形状限制，可做成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的成连续无缝整体防水层；与基层具有良好的粘接性，与基层无走水层，可适当补偿刚性粘接性，与基层无走水层

61、，可适当补偿刚性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性防水；施工便利等优点。从材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水分析，完全可以用作地下室防水不能正确看待质量和成本的关系 技术原因分析：JSJS防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和防水涂料的防水质量，不止和防水厚度和涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有涂布遍数有关，还和涂料拌和分相的质量有关。即使多涂刷关。即使多涂刷1 12 2遍防水涂料，防水质量遍防水涂料，防水质量不一定能够得到保证不一定能够得到保证JSJS防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施防水涂料存在拌和后的使用时限要求，施工现场很难进行监管工现场很难进行监管不能正确看待质量和成

62、本的关系 技术原因分析：JSJS防水涂料每遍涂刷均需要一定的养护期，防水涂料每遍涂刷均需要一定的养护期，养护期间无法上人操作养护期间无法上人操作地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差测难度较高，质量检查可控性极差不能正确看待质量和成本的关系 技术缺陷分析：JSJS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适用于地下室这种大面积涂刷，极低，

63、并不适用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所对涂层厚度、均匀度要求极高的场所不能正确看待质量和成本的关系 管理缺陷分析：成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料成本的控制性。很少关注材料在施工现场工在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格等易建性、易检性要求，往往存在理论合格但实际施工存在隐患的错误判断但实际施工存在隐患的错误判断成本节约的考核指标应采用价值综合评定，成本节约的考核指标应采用价值综合评定，不能简单的以节约成本作为

64、唯一的考核指标不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标不能正确看待质量和成本的关系 工程质量成本极易被地产公司忽视：工程质量成本的概念：工程质量成本的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发生为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用，以及没有达到满意的质量所造成的的费用，以及没有达到满意的质量所造成的损失损失相当一部分房地产企业只关注建造成本，忽相当一部分房地产企业只关注建造成本，忽视了建造成本中应考虑必要的质量措施成本，视了建造成本中应考虑必要的质量措施成本，由此产生的业主索赔同样属于成本由此产生的业主索赔同样属于成本不能正确看待质量和成本的关系工程质量工程质量成本项目成本项目的构成的构

65、成鉴定成本鉴定成本内部损失成本内部损失成本外部损失成本外部损失成本预防成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引

66、起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板九：部分房地产企业未建立统一协调的计划管理部分房地产企业未建立统一协调的计划管理体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐体系。忽视三级工程计划管理逐级分解、逐级深化、有效输出、动态管控的计划管理要级深化、有效输出、动态管控的计划管理要求，往往造成工程进度延期求，往往造成工程进度延期对模板、脚手架等周转料应如何约定？对模板、脚手架等周转料应如何约定？对铝合金门窗甲供货进场应如何要求？对铝合金门窗甲供货进场应如

67、何要求？房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板十：部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，部分房地产企业过于关注施工阶段成本控制，对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工对过程成本控制缺乏有效的管理手段。部分工程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造程人员对工程成本控制要点认识不足，往往造成工程成本突破成工程成本突破成本管理体系不完善成本管理体系不完善成本管理体系不完善 设计“唯一性”成本控制的案例：某商业项目首层所有主要出某商业项目首层所有主要出入口选择自动感应玻璃门。入口选择自动感应玻璃门。前期设计时，外方设计师主前期设计时，外方设计师主要从建筑学立面尺度的美观要从建筑学立面尺度的美观

68、整体考虑，确定尺寸双开门整体考虑，确定尺寸双开门高为高为3.35m3.35m，宽为，宽为4.8m4.8m。后。后期甲方订货时，超出目标成期甲方订货时，超出目标成本本5 5倍以上倍以上成本管理体系不完善 不属于设计变更的“设计变更”案例：某商业项目地下车库施工单某商业项目地下车库施工单位安装完通风系统后，在安位安装完通风系统后，在安装消防喷淋系统时，发现其装消防喷淋系统时，发现其与通风系统冲突，需要调整与通风系统冲突，需要调整风口及部分风机的位置。甲风口及部分风机的位置。甲方工程部与设计联系办理设方工程部与设计联系办理设计变更后，施工单位进行调计变更后，施工单位进行调整整新形势下企业对工程质量管

69、理的要求 传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调按图施工，符合施工质量验收标准强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调施工方案、技术措施、施工工法的管理强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量管理的要求 传统意义上甲方工程质量管理的重点：检查施工单位和监理单位的质保体系检查施工单位和监理单位的质保体系参与材料验收和分部分项工程验收参与材料验收和分部分项工程验收施工工艺过程监督及抽检施工工艺过程监督及抽检传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理新形势下企业对工程质量管理的

70、要求 新形势下工程质量标准的定义发生变化：以客户质量标准作为施工质量的验收标准以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量管理的要求保证稳定要求保证稳定要求工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量适用性适用性可靠性可靠性经济性经济性协调性协调性业主要求的其他特殊功能业主要求的其他特殊功能平面布置合理性平面布置合理性空间布置合理性空间布置合理性建筑物理功能建筑物理功能其他使用功能其他使用功能采光采光通风通风隔声隔声隔热隔热安全性安全性可维修性可维修性有效性有效性满足抗震要求满足防火要求满足防火要求保证强度要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求满足使

71、用寿命要求质量成本质量成本质量效益质量效益与建设地区工程设施的协调与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与生态环境的协调与社区环境的协调与社区环境的协调造型与美感造型与美感新形势下企业对工程质量管理的要求大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案案新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的经验管理转变为规范检验行为和检从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体

72、系化建设。通过专业积验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准制标准新形势下企业对工程质量管理的要求 规范检验行为的示例：新形势下企业对工程质量管理的要求 规范检验行为的示例：新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的内部质量目标管理转变为向工程质从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系化保障的质量保证体系管理深度不

73、断向精细化发展，甲方工程管理管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点检验批验收等逐步成为甲方关注的重点新形势下企业对工程质量管理的要求 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出：大家所管的项目甲方都管理哪些交底？大家所管的项目甲方都管理哪些交底？大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？新形势下企业对工程质量管理的要求 中海工程管理要求中甲方应组织并负责的交底设计交底设计交底施工节点及细部交底施工节点及细部交底技术标准

74、交底技术标准交底施工工艺交底施工工艺交底施工组织与配合交底施工组织与配合交底质量控制点交底质量控制点交底施工样板交底施工样板交底新形势下企业对工程质量管理的要求 新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的工程质量静态管理转变为向工程质从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管理的定义：强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理进度控

75、制的施工进度管理强调总、分包专项工程协作、专项工序合理强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度管理的要求 传统意义上工程进度管控的重点：施工组织设计施工组织设计专项施工方案专项施工方案劳动力保证劳动力保证材料保证材料保证机械设备保证机械设备保证新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度标准的定义发生变化：以经营进度控制作为施工进度管理的重点以经营进度控制作为施工进度管理的重点新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的主体发生变化房地产开发经营进度的管理，往往并不是工房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定

76、的。工程进度管理受内外部程部门能够决定的。工程进度管理受内外部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不代表工程进度能够得到保证，工程度保障不代表工程进度能够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控进度已经无法由工程部门完全掌控新形势下企业对工程质量管理的要求设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化报批报建计划保障：开工手续、市政报装报批报

77、建计划保障：开工手续、市政报装与工程进度的有关保障性计划应有统一管理市政计划保障：市政进场、能源开通市政计划保障：市政进场、能源开通新形势下企业对工程进度管理的要求概念设计研究概念设计研究概念设计方案评审及确认概念设计方案评审及确认规划方案设计规划方案设计规划设计评审及确认规划设计评审及确认单体方案评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案完成扩初方案评审及确认扩初方案评审及确认土建施工图完成土建施工图完成景观设计评审及确认景观设计评审及确认销售包装设计销售包装设计开工时间开工时间开盘时间开盘时间详规报建详规报建方案报建方案报建初步设计报建初步设计报建施工图报建施工图报建售楼处报建售楼处

78、报建设计控制点设计控制点设计控制点设计控制点相关重要节点相关重要节点相关重要节点相关重要节点新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的任务发生变化销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求求新形势下企业对工程进度管理的要求新形势下企业对工程进度管理的要求新形势下企业对工程进度管理的要求新形势下企业对工程进度管理的要求 新形势下工程进度管控的对象发生变化施工单位大多采取项目承包制，对人、机、施工单

79、位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前前新形势下企业对工程成本管理的要求 传统意义上工程成本控制的定义：传统的工程成本控制是施工阶段的合约成传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制本控制传统工程成本控制的责任主体是工程管理传统工程成本控制的责任主体是工程管理领导下的成本管理部门领导下的成本管理部门新形势下企业对工程管理的要求 传统意义上工程成本管控的重点：招标管理和合约管

80、理是降低施工成本的主要招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段手段通过施工组织和施工工艺控制施工成本通过施工组织和施工工艺控制施工成本对主要材料设备价格进行控制和管理对主要材料设备价格进行控制和管理控制现场签证控制现场签证审查工程结算审查工程结算新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的定义发生变化：由传统的施工合约成本控制转为投资回报经由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制营成本控制由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制运营维护的

81、全过程成本控制施工成本与经营成本不再是完全对立关系，施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定资金成本、质量成本需要综合评定新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的主体发生变化：传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向隶属于企业财务系统隶属于企业财务系统由传统的统一协调、综合评价，向强化监督由传统的统一协调、综合评价，向强化监督的监管职能进行转变的监管职能进行转变新形势下企业对工程质量管理的要求供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚非，这才是需要成本部门的主要原因之一非，这才是需

82、要成本部门的主要原因之一对于与工程进度关键线路控制有关的价格审对于与工程进度关键线路控制有关的价格审定，成本部门应建立提前预警机制，提供能定，成本部门应建立提前预警机制，提供能够解决工程进度困扰的应急预案够解决工程进度困扰的应急预案 与工程进度的有关成本审定应有主动预警：新形势下企业对工程管理的要求确定项确定项目目标目目标项目投项目投入使用入使用项目决策阶段项目决策阶段项目实施阶段项目实施阶段项目使用阶段项目使用阶段设计准备设计准备阶段阶段设计设计阶段阶段施工施工阶段阶段动用前准动用前准备阶段备阶段保修期保修期时间时间（项目策划）（项目策划）（项目管理）（项目管理）（物业管理）（物业管理）产品

83、产品定位定位分析分析 可研可研新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的重点发生变化：传统意义上造成施工合约成本上升的因素极传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破突破新形势下企业对工程成本管理的要求 新形势下工程成本控制的重点发生变化：传统意义上造成施工合约成本上升的因素极传统

84、意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破突破房地产工程质量问题为何屡禁不止 外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程质量的影响设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响国家现行规

85、范对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响外部资源对房地产工程管理的影响 设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要不配设计节点图或不满足施工需要设计施工图设计施工图“错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺”严重，违反强严重，违反强制性设计规范要求现象普遍制性设计规范要求现象普遍设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节

86、设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足开裂的重点认识不足设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：建设部建设部20072007年对全国设计单位做的强制性设计年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的规范的情况。最少的2 2条条/ /套，最多套，最多420420条条/ /套套设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施某国内知名地产

87、公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等交圈、设计标注等“ “错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺” ”，仅存，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均在严重渗漏隐患的设计错误，平均3737处处/ /套套设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：部分部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性实际工作中不具备操作性

88、施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查进行有效审查设计对工程质量的影响 设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题难避免不出现工程质量问题外部

89、资源对房地产工程管理的影响 监理单位对工程质量的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范落实，监理工程师行为不规范监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场旁站和旁站记录往往走过场监理对工程质量的影响 监理单位对工程质量的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普远低于设计费、销售代理费，显示出行业内

90、普遍不看中监理的地位与作用遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展业的发展外部资源对房地产工程管理的影响 施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，劳务队伍非职业化，不

91、稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对工程质量的影响 施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过责任心不

92、强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对工程质量的影响 EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：内部架构对房地产工程管理的影响工程管理部：工程管理部：成本管理部：成本管理部：负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少管理及质量、进度监督的职能往往发

93、挥得较少 负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等理，经济标评定，工程进度款审算等 内部架构对房地产工程管理的影响项目经理部：项目经理部：全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售进行承建商和供货商的评定，配合销售外聘香港测量师

94、行外聘香港测量师行：（隶属于集团）：（隶属于集团）定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评内部架构对房地产工程管理的影响 一些常见的工程管理组织架构：内部架构对房地产工程管理的影响质量管理部：质量管理部：物资部：物资部：工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量技

95、术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量 物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警内部架构对房地产工程管理的影响合约管理部：合约管理部：地盘：地盘：工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投

96、标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估 项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系关系内部架构对房地产工程管理的影响 工程管理层面组织架构的对比：中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构

97、上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高求和人员素质的要求均很高万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务体系顺畅体系顺畅内部架构对房地产工程管理的影响 工程管理层面组织架构的对比：在多项目开发模式下

98、，企业总部工程管理部的技术在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发生生 国内现行规范不完善的影响 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题

99、？ 为什么五六十年代的传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？国内现行规范不完善的影响 原因分析：国家工艺规程规定：国家工艺规程规定：聚苯板可以采用点粘聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面节处，并渗入内墙面国内现行规范不完善的影响 原因分析：用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老

100、化变脆，耐久年限有随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限（限（国家规定：不低于国家规定：不低于2525年年）保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是是抵抗负风压的能力不足抵抗负风压的能力不足 国内现行规范不完善的影响 原因分析：采用满粘工艺，不利采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保靠现场监管，很难保证工程质量证工程质量国内现行规范不完善

101、的影响 很多外墙外保温的地方标准都是错误的：包括北京市、上海市在内的包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患腔效应易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修易查清渗漏点，且便于维修国内现行规范不完善的影响 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：外

102、墙外保温体系选择的随意性外墙外保温体系选择的随意性没有系统考虑外墙防渗漏设计没有系统考虑外墙防渗漏设计缺少详细节点处的防渗漏设计缺少详细节点处的防渗漏设计外墙外保温贴面砖安全性考虑不足外墙外保温贴面砖安全性考虑不足国内现行规范不完善的影响 对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择适应的外保温体系适应的外保温体系没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件随随意与墙体连接意与墙体连接国内现行规范不完善的影响 国内目前常用的外墙外保温体系聚苯板薄抹灰外墙外保温体系聚苯板薄抹灰外墙外保温体

103、系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系国内现行规范不完善的影响 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响施工不受冬季环境温度影响国内现行规范不完善的影响保温板的外侧设置了与保保温板的外侧设置了与保温层结合良好、有一定厚温层结合良好、有一定厚度、有较高渗度的配筋水度、

104、有较高渗度的配筋水泥砂浆。加强层由强度为泥砂浆。加强层由强度为M10M10的抗裂砂浆，内配的抗裂砂浆，内配4040 4040低碳冷拔钢丝网，低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的并与穿过保温板的2.52.5镀锌镀锌钢丝相点焊。砂浆加强层钢丝相点焊。砂浆加强层通过斜丝和附加锚固筋与通过斜丝和附加锚固筋与主体结构（钢筋混凝土墙）主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加相连结，面砖的重量由加强层来承担，保温层不参强层来承担，保温层不参与受力工作与受力工作 国内现行规范不完善的影响 现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，

105、易导致上下层聚苯板错台（凹槽板）变形，易导致上下层聚苯板错台（凹槽板）无填充墙部分无法使用该体系无填充墙部分无法使用该体系主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大外保温厚抹灰易产生开裂外保温厚抹灰易产生开裂国内现行规范不完善的影响 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响施工不受冬季环境温度影响保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好国内现行规范不完善的影响外墙粘贴面砖时，面砖外墙粘贴

106、面砖时，面砖的重量通过抗裂砂浆薄的重量通过抗裂砂浆薄抹灰层作用在保温层上，抹灰层作用在保温层上，保温层参与受力。不适保温层参与受力。不适宜粘贴面砖宜粘贴面砖 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：国内现行规范不完善的影响 外墙外保温材料的选择：EPSEPS模塑聚苯板平整度不如模塑聚苯板平整度不如XPSXPS挤塑聚苯板，挤塑聚苯板，密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于粘性高于XPSXPS挤塑板挤塑板XPSXPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽渗透性高于抗蒸汽渗透性高于EPSEPS聚苯板聚苯板国内现

107、行规范不完善的影响北京市：北京市：外墙贴砖高度超过外墙贴砖高度超过6m6m的，其外保温在每个楼层的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。间应安装金属托架。1515层以上的高楼，外墙装层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖修禁止使用外墙砖上海市：上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料和马赛克等外墙瓷质贴面材料 外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？国内现行规范不完善的影响 外墙外保温粘贴面砖为何多个城市禁止？重庆市：重庆市：楼层超过楼层超过2020层或者高度超过层或者高度超过 6060 m m 的民用建筑外的民用建筑外墙及临街

108、或行人通行的建筑外墙不得使用外墙墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖面砖江苏省：江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖限制使用陶瓷面砖国内现行规范不完善的影响 外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖现在外墙砖饰面是在外保温材料（现在外墙砖饰面是在外保温材料（ EPSEPS、XPSXPS、硬发泡聚氨酯等硬发泡聚氨酯等 ）变形量较大的面层上粘贴）变形量较大的面层上粘贴面砖面砖国内现行规范不完

109、善的影响国家强制性行业标准国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及外墙饰面砖工程施工及验收规程验收规程JGJJGJ 126-2000126-2000 的制定主要针对混凝的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况面砖的特殊情况国家强制性行业标准国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强建筑工程饰面砖粘接强度检验标准度检验标准JGJJGJ 110-97110-97 要求外墙面砖必须进要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于小于0.40.4 MpaMpa 外墙贴面砖相关规范已

110、经不适应节能现状国内现行规范不完善的影响 建研院与中建技术研究中心做的外保温薄 抹灰（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验EPSEPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mpa0.2MpaXPSXPS板板28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.2Mpa0.2Mpa0.3Mpa0.3Mpa硬发泡聚氨酯硬发泡聚氨酯28d28d抗拉强度：抗拉强度：0.25Mpa0.25Mpa0.35Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂浆与保温层的聚合物抗裂砂浆与保温层的28d28d拉伸粘接强度：拉伸粘接强度：0.1Mpa0.1Mpa0.2Mpa0.2Mpa国内现行规范不完善的影响 外墙外保温一些需要关

111、注的技术数据：XPSXPS聚苯板的导热系数：聚苯板的导热系数：0.0290.029 W W（ m.km.k ）聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.9320.932 W W（ m.km.k ）抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾外墙砼墙面（外墙砼墙面（6m6m 6m6m）年最大温差形变：）年最大温差形变：4.84.8国内现行规范不完善的影响 外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿且极易发生在墙面的边缘和顶

112、层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态水状态国内现行规范不完善的影响 外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%90%以上以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反

113、复膨不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度粘接强度国内现行规范不完善的影响 国外外墙面砖的使用及中国建研院的试验：外墙外保温贴面砖在欧美主要用于别墅和多层外墙外保温贴面砖在欧美主要用于别墅和多层建筑，且建筑四周均留有绿化景观等相对封闭建筑，且建筑四周均留有绿化景观等相对封闭的空间的空间中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检外墙粘贴面砖曾经做过普遍的

114、耐候性试验检查：通过查：通过15001500组的试验检查，目前国内，没有组的试验检查，目前国内，没有一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验第二部分：万科工程管理的破解之道一、万科工程质量管理的破解之道一、万科工程质量管理的破解之道二、万科工程进度管理的破解之道二、万科工程进度管理的破解之道三、万科工程成本管理的破解之道三、万科工程成本管理的破解之道四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺 乏有效的控制 标杆企业的破解之道：从源头抓起，优秀的设计是工程质

115、量的保证从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证明确设计审查要点，控制关键易错环节明确设计审查要点，控制关键易错环节优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量万科工程质量管理的破解之道 事前控制一，通过施工图设计指导书指 导设计院设计工作住宅建筑专业施工图设计指导书住宅结构专业施工图设计指导书住宅设备专业施工图设计指导书住宅电气专业施工图设计指导书万科工程质量管理的破解之道施工图设计指导书施工图设计指导书 设计统一技术要求设计统一技术要求 设备配置设备配置 装修标准装修标准 设计配合

116、设计配合 其它特殊设计要求其它特殊设计要求 明确技术要求明确技术要求 预防常见问题预防常见问题 统一设计作法统一设计作法 提高设计质量提高设计质量 层高层高 墙体材料墙体材料 异性柱异性柱 楼地面沉板楼地面沉板 门窗门窗 厨房厨房 卫生间卫生间 阳台露台阳台露台 屋面屋面 空调空调 室外室外 公共空间公共空间 设备配置设备配置万科工程质量管理的破解之道建筑专业施工图设计指导书内容的简单示例：万科工程质量管理的破解之道结构专业施工图设计指导书内容的简单示例：万科工程质量管理的破解之道 为什么要明确设计统一技术要求：设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房

117、地产企业成本控制要点房地产企业成本控制要点一些非常简单的设计细节：一些非常简单的设计细节：厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？厨房插座应如何布置？厨房插座应如何布置？厨房需不需要做防水？厨房需不需要做防水？万科工程质量管理的破解之道 事中控制一，通过扩初方案设计审查保 证施工图设计质量加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计过后方可进行后续施工图设计万科工程质

118、量管理的破解之道户型平面确认户型平面确认 平面布局平面布局 结构墙柱结构墙柱 门窗设计门窗设计 厨卫设计厨卫设计 设设备管井、机房备管井、机房 空调空调空调空调 雨水管雨水管雨水管雨水管 留孔留洞留孔留洞立面确认立面确认 檐口檐口 入口入口 门窗门窗 阳台、露台阳台、露台 确定外檐装饰材料确定外檐装饰材料 空调空调空调空调 雨水管雨水管雨水管雨水管 留孔留洞留孔留洞示例：扩初图总图审查示例：扩初图总图审查示例：扩初图平面图审查示例：扩初图平面图审查示例：扩初图立面图、剖面图审查示例：扩初图立面图、剖面图审查示例：扩初图管井审查示例：扩初图管井审查示例：卫生间设施审查示例：卫生间设施审查万科工程

119、质量管理的破解之道 事后控制一：优化施工图设计审查程序 根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：设计部：了解设计规范、了解企业客户标准设计部：了解设计规范、了解企业客户标准了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点审查要点重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性万科工程质量管理的破解之道工程部：工程部：重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲造做法、节点要求

120、、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点分包与总包交界、交叉作业面的管控重点了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点的重点和难点万科工程质量管理的破解之道施工单位和监理单位：施工单位和监理单位：重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的性相关的“ “错、漏、碰、缺错、漏、碰、缺” ”，了解乙供材料，了解乙供材料的保障性的保障性了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解工艺规程、了解施工可行性和施工

121、易建性了解乙供材料特点了解乙供材料特点示例：组合平面设计审查示例：组合平面设计审查示例：组合立面设计审查示例：组合立面设计审查示例：卫生间设计深度审查示例：卫生间设计深度审查示例：厨房设计深度审查示例：厨房设计深度审查示例：阳台设计深度审查示例：阳台设计深度审查阳台阳台示例：外檐详图设计深度审查示例：外檐详图设计深度审查示例：施工图审图要点示例：施工图审图要点 剖面：剖面：剖面：剖面： 重点核对关键重点核对关键重点核对关键重点核对关键 部位的梁板、部位的梁板、部位的梁板、部位的梁板、 标高标高标高标高 露台露台露台露台 老虎窗老虎窗老虎窗老虎窗 屋脊、檐屋脊、檐屋脊、檐屋脊、檐 门窗高度门窗高

122、度门窗高度门窗高度 外檐节点外檐节点外檐节点外檐节点示例：施工图审图要点（厨房）示例：施工图审图要点（厨房）橱柜橱柜橱柜橱柜 吊柜吊柜吊柜吊柜 设备表箱设备表箱设备表箱设备表箱开关开关开关开关 插座插座插座插座 散热片散热片散热片散热片冰箱冰箱冰箱冰箱 洗衣机洗衣机洗衣机洗衣机 门窗门窗门窗门窗 墙跺墙跺墙跺墙跺 热水器热水器热水器热水器 地漏地漏地漏地漏示例：施工图审图要点（卫生间）示例：施工图审图要点（卫生间）洗衣机洗衣机洗衣机洗衣机门窗门窗门窗门窗 墙跺墙跺墙跺墙跺热水器热水器热水器热水器地漏地漏地漏地漏 污水管明污水管明污水管明污水管明设时要注意设时要注意设时要注意设时要注意其与窗、雨

123、其与窗、雨其与窗、雨其与窗、雨水管的关系水管的关系水管的关系水管的关系示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间 小卫生间要注意进行小卫生间要注意进行小卫生间要注意进行小卫生间要注意进行 净空尺寸的核定净空尺寸的核定净空尺寸的核定净空尺寸的核定 示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调）空调审核要点空调审核要点空调审核要点空调审核要点 室内外机位室内外机位室内外机位室内外机位 定位定位定位定位 空调板尺寸空调板尺寸空调板尺寸空调板尺寸 留孔留洞留孔留洞留孔留洞留孔留洞 结构设备核对结构设备核对结构设备核对结构设备核对 空调安装空调安装空调安装空调安装示例

124、：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（坡屋面）示例：施工图审图要点（坡屋面）坡屋顶顶层坡屋顶顶层坡屋顶顶层坡屋顶顶层（假复式（假复式（假复式（假复式) ) ) )： 空调室外机位及空调室外机位及空调室外机位及空调室外机位及 留洞留洞留洞留洞 露台门窗高度露台门窗高度露台门窗高度露台门窗高度 露台及排水露台及排水露台及排水露台及排水 老虎窗平面定位、老虎窗平面定位、老虎窗平面定位、老虎窗平面定位、 建筑结构是建筑结构是建筑结构是建筑结构是否矛盾否矛盾否矛盾否矛盾 卫生卫生卫生卫生间、厨房排水间、厨房排水间

125、、厨房排水间、厨房排水 是是是是否影响下层使用否影响下层使用否影响下层使用否影响下层使用示例：施工图审图要点（外檐）示例：施工图审图要点（外檐）外檐节点外檐节点外檐节点外檐节点建筑细部与平、建筑细部与平、建筑细部与平、建筑细部与平、 立、剖面是否立、剖面是否立、剖面是否立、剖面是否 吻合？吻合？吻合？吻合？ 建筑、结构是否建筑、结构是否建筑、结构是否建筑、结构是否 吻合？吻合？吻合？吻合？高度高度高度高度定位定位定位定位 细部细部细部细部示例：结构专业施工图设计审查要点示例：结构专业施工图设计审查要点万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理 标准和施工技术标准 标杆企业的

126、破解之道：制定万科的企业制定万科的企业工程质量管理标准工程质量管理标准程序性、系统性地解决工程质量问题程序性、系统性地解决工程质量问题整合并明确内、外部资源的管理要求整合并明确内、外部资源的管理要求统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的用途：用于一线工程部、项目工程师在招投标、合用于一线工程部、项目工程师在招投标、合约中提出技术标准要求和质量管理要求。审约中提出技术标准要求和质量管理要求。审核技术方案、检查工程实体质量、验收时使核技术方案、检查工程实体质量、验收时使用的标准用的标准用于监理工程师在进行质量控

127、制活动中使用于监理工程师在进行质量控制活动中使用用的检验标准的检验标准用于施工单位在进行质量活动时的使用标准用于施工单位在进行质量活动时的使用标准万科工程质量管理的破解之道地基基础分册地基基础分册土建主体分册土建主体分册装饰分册装饰分册精装修分册精装修分册四新技术分册四新技术分册防水分册防水分册园建分册园建分册部品分册部品分册土建篇土建篇电气篇电气篇水暖篇水暖篇万科企业工程质量标准的框架万科企业工程质量标准的框架万科工程质量管理的破解之道地基基础地基基础地基处理地基处理土方工程土方工程常用地基处理方法常用地基处理方法钻孔灌注桩钻孔灌注桩预应力管桩预应力管桩人工挖孔桩人工挖孔桩土方开挖土方开挖土

128、方回填土方回填简单示例：地基基础简单示例：地基基础分册的分类分册的分类天然基础天然基础桩基工程桩基工程混凝土天然基础混凝土天然基础万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的主要内容： 第一部分：分项工程的流程图第一部分：分项工程的流程图 第二部分：分项工程的质量标准第二部分：分项工程的质量标准 第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺）第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺） 第四部分：分项工程的施工质量通病防治第四部分：分项工程的施工质量通病防治 第五部分：分项工程的成品保护第五部分：分项工程的成品保护 第六部分：工程部、监理公司的工作重点第六部分：工程部、监理公司的工作重点 第七部分：第

129、七部分：物料、工序检查一览表物料、工序检查一览表简单示例：室内立管安装及外墙砖万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点一：分项工程的质量标准分项工程的质量标准分分分分四个方面：四个方面：四个方面：四个方面：1 1、原材料原材料原材料原材料 招投标的技术标准招投标的技术标准2 2、设计规定设计规定设计规定设计规定3 3、施工过程施工过程施工过程施工过程 （包括进场验收）（包括进场验收）4 4、成品标准成品标准成品标准成品标准（验收标准）（验收标准） 源于国家标准又高于国家标准源于国家标准又高于国家标准 来自一线，又回到一线来自一线，又回到一线 企业关注的质量控制点企业关注的质量控

130、制点 规范没有明确规定规范没有明确规定 设计、施工方面的成熟的经验设计、施工方面的成熟的经验 强调成品方面的验收标准强调成品方面的验收标准 供项目部工供项目部工程师和监理工程师程师和监理工程师 随随时检验使用时检验使用万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点二：分项工程的技术措施（施工工艺）分项工程的技术措施（施工工艺） 强调施工的操作过程强调施工的操作过程 强调工序样板和工序交底强调工序样板和工序交底 提供推荐和可选的施工方法提供推荐和可选的施工方法万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点四：分项工程的质量通病防治分项工程的质量通病防治 提出质量通病的种类提出

131、质量通病的种类 提供防治提供防治质量通病发生的各环节的控制点质量通病发生的各环节的控制点 工程经验的总结工程经验的总结万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点四：分项工程的物料检查和工序检查一览表分项工程的物料检查和工序检查一览表 提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差 强调过程控制，结果记录，便于绩效考核强调过程控制，结果记录，便于绩效考核 强调逐级互检的工程质保体系管理强调逐级互检的工程质保体系管理万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节三：对关键工序，关 键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量 检验管理要求和质量检验标准不清晰 标

132、杆企业的破解之道：制定企业制定企业工序检验要求工序检验要求明确工程质量三级质保体系的管理要求明确工程质量三级质保体系的管理要求设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理万科工程质量管理的破解之道 过程质量控制点设定的原则：对于业主投诉较多的质量问题，影响业主对于业主投诉较多的质量问题，影响业主使用功能的质量问题，容易出现质量缺陷使用功能的质量问题，容易出现质量缺陷的质量问题、总分包分工作业界面较为复的质量问题、总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等，应设置必要的工序质量杂的质量问题等，应设置必要的工序质量控制点和解决措施。加强预防和过程控制控制点和解决

133、措施。加强预防和过程控制对于国家规定的工序检验批验收不足或不对于国家规定的工序检验批验收不足或不完善部分进行补充和强化完善部分进行补充和强化万科工程质量管理的破解之道 过程质量控制点管理的原则：对设置的质量控制点、停止点，应由监理组对设置的质量控制点、停止点，应由监理组织专项检查验收，甲方工程部应以每检验批织专项检查验收，甲方工程部应以每检验批不低于不低于30%30%的比例参与验收的比例参与验收不同施工单位之间有工序交接时，前一工序不同施工单位之间有工序交接时，前一工序完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检查确认满足施工要求后移交，并填写查确认满足施工要求

134、后移交，并填写场地场地/ /工序移交记录工序移交记录万科工程质量管理的破解之道 过程质量控制点管理的原则：承建商承建商完成施工的工序，承建商内部必须进完成施工的工序，承建商内部必须进行内部交接检查，合格后报监理工程师验收行内部交接检查，合格后报监理工程师验收检查，监理工程师验收合格后，填写检查，监理工程师验收合格后，填写工序工序验收检查表验收检查表后，方可同意承建商进行后续后，方可同意承建商进行后续工序的施工工序的施工规范监理检验行为，实行动态控制和定期考规范监理检验行为，实行动态控制和定期考核核万科工程质量管理的破解之道 简单示例：万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节四：缺乏前置技

135、术管 理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工 企业质保体系的管理 标杆企业的破解之道：强调技术方案先行强调技术方案先行强调动态质量管理跟踪强调动态质量管理跟踪强调施工样板引路强调施工样板引路合约招标文件标准化合约招标文件标准化万科工程质量管理的破解之道 技术方案先行管理的原则：总包方编制的专项总包方编制的专项技术方案除应按企业技术方案除应按企业分分项工程质量标准项工程质量标准中的框架要求编制。应依中的框架要求编制。应依据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检管理要求和

136、负责人检、互检、专职质检管理要求和负责人万科工程质量管理的破解之道 技术方案先行管理的原则：监理单位应重点审查总包方的专项技术方案监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与与企业企业分项工程质量标准分项工程质量标准的一致性，审的一致性，审查其质保体系有效性，参与并审查依据技术查其质保体系有效性，参与并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细则，明确监理检方案制定对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人验的对应责任人万科工程质量管理的破解之道技术方

137、案要求技术方案要求技术方案报备技术方案报备技术方案审批技术方案审批甲方抽检甲方抽检监理验收监理验收专检验收专检验收班组自检班组自检质检过程检查质检过程检查监理旁站监理旁站批准全面施工批准全面施工实体样板验收实体样板验收实体样板施工实体样板施工样板工艺交底样板工艺交底样板工艺审批样板工艺审批样板验收样板验收样板验收样板验收样板验收样板验收技术交底技术交底万科工程质量管理的破解之道 施工样板引路管理的原则：对关键工序施工样板、关键节点施工样板、对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程造业

138、的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路中必须坚持样板引路施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现时间组织等问题也可通过大比例模型实现万科工程质量管理的破解之道 施工样板引路管理的原则：施工样板管理要求必须在招标文件中提前约施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板

139、管理要求。避免施键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加工单位增加费用造成后期质量管理成本增加经确认的经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施工样板是甲方向施工单位进行的实物交底标准及质量验收标准实物交底标准及质量验收标准万科工程质量管理的破解之道 施工样板引路管理的原则：为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本业班组水平差异问题造成不必要的损失成本所有分部、分项工程在大面积施工前，均应所有分部、分项工程在

140、大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理同样可以实行样板管理万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质 量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控 标杆企业的破解之道：明确不同阶段工程管理的任务明确不同阶段工程管理的任务实行工程管理全过程质量控制评价实行工程管理全过程质量控制评价万科工程质量管理的破解之道 房地产业务开发流程与工程管理：投资投资决策决策规划规划设计设计施工施工准备准备施施 工工 （ 含含保修）保修）物业物业管理管理后评估后评估资金、策划与销资金、策划与销售售 工程管理工程管理 （常规理解）

141、（常规理解）万科工程质量管理的破解之道万科工程质量管理的破解之道 房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的是房地产开发的不可或缺的环节不可或缺的环节房地产企业的工程管理房地产企业的工程管理还涉及还涉及投资决策、规投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段划设计、销售、物业管理和后评估等阶段万科工程质量管理的破解之道 房地产开发各阶段工程管理的任务概述：投资决策阶段投资决策阶段规划设计阶段规划设计阶段施工准备阶段施工准备阶段施工阶段施工

142、阶段保修阶段保修阶段万科工程质量管理的破解之道投资决策阶段：1. 1. 现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套 以及周边建筑、社会环境等资料以及周边建筑、社会环境等资料2. 2. 根据开发市场意向定位等，协助进行市政配根据开发市场意向定位等，协助进行市政配 套评估，协助估算工程造价，套评估，协助估算工程造价，3. 3. 协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计 划，编制总控制进度计划划，编制总控制进度计划万科工程质量管理的破解之道简单示例：万科工程质量管理的破解之道规划设计阶段：1. 1. 参与勘察、设计、监理等选择，协

143、助签定合参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合 同并督促实施（进度、结果）同并督促实施（进度、结果）2. 2. 协助提出设计要求（设计任务书、施工图设协助提出设计要求（设计任务书、施工图设 计指导书），参与评选设计方案、扩初设计计指导书），参与评选设计方案、扩初设计3. 3. 协助编制设计出图计划协助编制设计出图计划4. 4. 督促设计单位限额设计、优化设计（含钢督促设计单位限额设计、优化设计（含钢 量、砼含量）量、砼含量）万科工程质量管理的破解之道5. 5. 审核设计是否符合规范及国家相关规定的具审核设计是否符合规范及国家相关规定的具 体要求体要求6. 6. 审核设计是否符合规划设计要点，设

144、计使用审核设计是否符合规划设计要点，设计使用 功能要求功能要求7. 7. 审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设 计节点的合理性计节点的合理性8. 8. 审核设备系统、参数选型的合理性审核设备系统、参数选型的合理性万科工程质量管理的破解之道9. 9. 审核设计方案的技术经济指标的合理性；例审核设计方案的技术经济指标的合理性；例 如：桩基选型、如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方基坑支护方案的选择、土方 平衡地形改造方案的选择平衡地形改造方案的选择10.10.协助编制设计封样、报板报样计划协助编制设计封样、报板报样计划11.11.协助办理报批报建手续协助办

145、理报批报建手续12.12.协助编制目标成本管理规划协助编制目标成本管理规划万科工程质量管理的破解之道施工准备阶段：1. 1. 组建项目部班子组建项目部班子2. 2. 建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商 及合格承建商名册、黑名单及合格承建商名册、黑名单3. 3. 审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计 划（例如：招标方案：分区分标段、招标形划（例如：招标方案：分区分标段、招标形 式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策 略）略）万科工程质量管理的破解之道4. 4. 审核施工图预算审

146、核施工图预算5. 5. 组织资格预审，确定投标入围名单组织资格预审，确定投标入围名单6. 6. 参与组织参与组织招标：编制与发送招标文件，组织招标：编制与发送招标文件，组织 评审投标书（含技术标、经济标），组织技评审投标书（含技术标、经济标），组织技 术标答疑，参与定标术标答疑，参与定标7. 7. 编制审核甲供物资采购计划编制审核甲供物资采购计划8. 8. 签订有关工程建设合同：格式化标准合同签订有关工程建设合同：格式化标准合同万科工程质量管理的破解之道9. 9. 办理各项手续（招标、报建、临时能源）办理各项手续（招标、报建、临时能源）10.10.编写项目工程管理规划书编写项目工程管理规划书1

147、1.11.组织组织召集项目综合实施计划评审会召集项目综合实施计划评审会万科工程质量管理的破解之道施工阶段：1. 1. 开工报告，办理开工手续开工报告，办理开工手续2. 2. 现场踏勘报告，开工前现场踏勘报告，开工前“七通一平七通一平”及准备及准备 工作工作3. 3. 确认承建商选择的分包商确认承建商选择的分包商4. 4. 组织施工图会审（内部会审、预审、专项审组织施工图会审（内部会审、预审、专项审 查）查）万科工程质量管理的破解之道5. 5. 审核施工组织设计和专项工程施工组织设计审核施工组织设计和专项工程施工组织设计6. 6. 督促检查设计、监理、施工单位等各方执行督促检查设计、监理、施工单

148、位等各方执行 合同、规范、技术方案和企业工程管理标准合同、规范、技术方案和企业工程管理标准7. 7. 参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、 物资台帐，协调总分包管理物资台帐，协调总分包管理8. 8. 组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关 键质量通病防控工艺检查及检验批验收键质量通病防控工艺检查及检验批验收万科工程质量管理的破解之道9. 9. 签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证10.10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合组织精装修样板间、样板展示区开放，配合 销售开

149、盘、工地客户开放日销售开盘、工地客户开放日11.11.配合成本管理建立台帐，实行配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪动态成本跟踪12.12.督促整理竣工资料督促整理竣工资料13.13.组织工程竣工验收及分户验收组织工程竣工验收及分户验收万科工程质量管理的破解之道14.14.参与并参与并组织项目例会组织项目例会15.15.参与处理项目有关质量、进度、成本等问题参与处理项目有关质量、进度、成本等问题15.15.审批并报审项目工程管理周报、月报审批并报审项目工程管理周报、月报万科工程质量管理的破解之道保修阶段：1. 1. 与物业、客服合作，处理入伙事宜与物业、客服合作，处理入伙事宜2. 2. 参与

150、鉴定质量责任参与鉴定质量责任3. 3. 督促承建商保修督促承建商保修4. 4. 参与项目后评估，积累经验教训参与项目后评估，积累经验教训万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节七：过于依赖分户验 收或分户验收流于形式。业主投诉与工程 质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管理要求和奖惩措施万科工程质量管理的破解之道 标杆企业的破解之道：分户验收结果、业主投诉结果与施工企业和监理分户验收结果、业主投诉结果与施工企业和监理企业利润挂钩，实行奖惩对等的管理企业利润挂钩，实行奖惩对等的管理通过业主预验收降低交付期的业主投诉，提高业通过业主预验收降低交付期的业主投诉，提高业主满意度和品牌认知度主满意度

151、和品牌认知度万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节八：维修不及时、维 修质量不到位易引发业主投诉升级 标杆企业的破解之道：提前明确施工单位入住配合和维修义务提前明确施工单位入住配合和维修义务保修期内保留现场应急维修队伍保修期内保留现场应急维修队伍万科工程质量管理的破解之道 对承包商维修管理的基本要求：承建商在保修期限内应明确维修负责人及联系承建商在保修期限内应明确维修负责人及联系方式，提供现场驻场维修人员，维修人员应按方式，提供现场驻场维修人员，维修人员应按甲方要求上下班报到并打卡甲方要求上下班报到并打卡明确紧急维修、一般维修管理流程，维修期限明确紧急维修、一般维修管理流程，维修期限要

152、求，对不履行维修义务或维修质量未达要求要求，对不履行维修义务或维修质量未达要求的（同一位置一次性维修解决）管理进行约定的（同一位置一次性维修解决）管理进行约定万科工程质量管理的破解之道部位部位部位部位质质量缺陷量缺陷量缺陷量缺陷维维修修修修时时限限限限地基和主体地基和主体结结构构结结构使用安全构使用安全需根据需根据专项维专项维修方案确定修方案确定设计设计缺陷改造缺陷改造按具体按具体项项目目现场现场确定工期确定工期屋面防水工程、有防水要求的屋面防水工程、有防水要求的卫卫生生间间房房间间和外和外墙墙面的防渗漏面的防渗漏渗漏渗漏天晴天晴7 7日内日内埋地管道埋地管道渗漏渗漏7 7日内日内内外内外墙墙

153、面面裂裂缝缝内内墙墙砌体裂砌体裂缝缝7 7日内，其他裂日内，其他裂缝缝3 3天。外天。外墙墙砌体裂砌体裂缝缝5 5日内，其他日内，其他裂裂缝缝3 3天。天。门门窗、雨棚、窗、雨棚、镜镜子子更更换换玻璃、玻璃、镜镜子子15-3015-30日内日内户户内外内外门门扇扇更更换门换门扇扇7 7日内日内台面、地面、窗台板、装台面、地面、窗台板、装饰墙饰墙面面更更换换石材石材1515日内日内厨厨卫间卫间甲供材料部件甲供材料部件更更换换部品部品/ /部件部件7 7日内日内万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节九：房地产企业对 监理单位缺乏有效的管理手段 回顾之前的薄弱环节十：房地产企业对 施工单位缺

154、乏有效的管理手段万科工程质量管理的破解之道 事前控制一：针对监理人员配备数量无法 满足甲方工程管理需要的问题提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理万科工程质量管理的破解之道 房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要数量无法满足工程监理需要监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰工序工艺环节检验要求不清晰监理工程师责任心不强，质

155、量意识不足监理工程师责任心不强，质量意识不足万科工程质量管理的破解之道 事前控制二：针对监理人员专业能力不足 责任心不强，现场监理不认真的问题：招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实行资格认定改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：成本利润浮动酬金利润浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金万科工程质量管理的破解之道 事中控制一：加强对监理体系的管理，甲 方重点工序抽检比例不低于30%：甲方参与约定质量见证点的检验批验收，验收比例不低于监理实测检验的30%定期组织工地互查（月度）和不定期检查（集团或企业工程管理的飞抽检）万科工程质量管理的破解之道 事

156、中控制二：保留甲方主动调控手段：合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪30%30%甲方管理费甲方管理费万科工程质量管理的破解之道 房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段：施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置的数量、质量无法满足工程管理需要员配置的数量、质量无法满足工程管理需要施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验施工单

157、位不按甲方要求配合分包工作，不履行施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责总包职责万科工程质量管理的破解之道 标杆企业的破解之道：标杆企业的破解之道：招标考察时重点检查其质保体系的执行情况实行技术负责人、质检负责人资格认证考试明确甲方质量标准、技术标准及管理标准保留甲方主动调控手段优化招标文件及合约文件万科工程质量管理的破解之道 对供应商提出明确的质保体系管理要求，对供应商提出明确的质保体系管理要求， 按要求进行考察、入围评定和评标审核按要求进行考察、入围评定和评标审核 按长期合作的标准选择供应商，形成供按长期合作的标准选择供应商，形成供 应商升降级机制，与优秀供应商进行战应商升降级机

158、制，与优秀供应商进行战 略合作略合作 在招标文件和合约文件中提前明确质量在招标文件和合约文件中提前明确质量 标准、管理要求、技术措施要求、配合标准、管理要求、技术措施要求、配合 销售要求等质量、进度、成本控制的要销售要求等质量、进度、成本控制的要 点。保证供应商在同一标准下竞价点。保证供应商在同一标准下竞价万科工程质量管理的破解之道 招标文件和合约文件中，不仅应明确对招标文件和合约文件中，不仅应明确对 供应商的目标管理要求。还应明确对其供应商的目标管理要求。还应明确对其 的过程评估和考核要求，实行奖惩机制的过程评估和考核要求，实行奖惩机制 提前约定奖惩退出机制，对退场条件、提前约定奖惩退出机制

159、，对退场条件、 计价标准、工程量确认方式、施工场计价标准、工程量确认方式、施工场 地移交要求、后续工程发生费用认定、地移交要求、后续工程发生费用认定、 甲方管理费收取、后续工程质量责任甲方管理费收取、后续工程质量责任 认定等进行明确认定等进行明确万科工程质量管理的破解之道 对甲方指定单位、乙方供货安装的项目提对甲方指定单位、乙方供货安装的项目提 前明确限制性价格，综合考虑其采保费用前明确限制性价格，综合考虑其采保费用 在招标文件和合约文件中提前明确总包配在招标文件和合约文件中提前明确总包配 合、管理的范围、内容、职责及费用，对合、管理的范围、内容、职责及费用，对 不能提供有效的总包配合或配合不

160、及时不能提供有效的总包配合或配合不及时 的，按奖惩退出机制进行管理的，按奖惩退出机制进行管理万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理常见的问题：计划管理体系不完善计划管理体系不完善案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解业务实施计划缺乏统一管理业务实施计划缺乏统一管理案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾业务实施计划缺乏过程管理业务实施计划缺乏过程管理案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理的基本流程：

161、计划、执行、评估、改进计划、执行、评估、改进万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理的方法：计划管理方法的基本定位计划管理方法的基本定位运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，运用目标管理、责任管理与过程管理的方法，对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪和调整和调整万科工程进度管理的破解之道 目标管理目标管理分析并形成公司战略与项目经营发展目标分析并形成公司战略与项目经营发展目标层层分解至相关业务部门层层分解至相关业务部门 责任管理责任管理相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划汇总评价各部门作业计划的合理

162、性，评价不同业务汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制定总体协同的定总体协同的项目开发任务书项目开发任务书（或称项目开发（或称项目开发计划、项目开发大纲）计划、项目开发大纲）万科工程进度管理的破解之道 过程管理过程管理跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况评估各部门作业计划执行情况及合理性评估各部门作业计划执行情况及合理性调整目标计划调整目标计划对各部门的作业计划做出协同的调整对各部门的作业计划做出协同的调整 系统管理系统管理 持续改进持续改进万科工程进度管理

163、的破解之道 房地产企业计划管理应当解决的问题：公司的生存与发展的战略性规划问题公司的生存与发展的战略性规划问题当年度公司层面的经营与管理安排问题当年度公司层面的经营与管理安排问题项目的开发经营工作计划问题项目的开发经营工作计划问题围绕项目开发经营的专业作业计划问题围绕项目开发经营的专业作业计划问题公司、项目和专业计划的协同，以及各时间公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题段工作任务的沟通落实问题房地产企业三级计划管理体系的框架月度工作计划任务书月度工作计划任务书企业三年或五年经营计划企业三年或五年经营计划企业三年或五年经营计划企业三年或五年经营计划项目开发工作项目开发工

164、作指导书指导书人力资源人力资源工作指导书工作指导书总经总经理办理办公室公室年度年度工作工作目标目标及计及计划划财务财务管理管理部年部年度工度工作目作目标及标及计划计划项项目目售售后后服服务务计计划划项项目目营营销销销销售售计计划划项项目目竣竣工工验验收收计计划划项项目目配配合合销销售售计计划划项项目目分分包包、材材料料计计划划项项目目施施工工报报建建计计划划项项目目工工程程进进度度计计划划项项目目报报批批报报建建计计划划项项目目设设计计计计划划人力人力资源资源部年部年度工度工作目作目标及标及计划计划其它其它专业专业部门部门年度年度职能职能工作工作目标目标及计及计划划土地储备土地储备工作指导书工

165、作指导书二级计二级计划：以划：以管理为管理为主线主线三级计划：专业部门围绕项目三级计划：专业部门围绕项目的作业计划的作业计划分解分解分解分解分解分解分解分解分解分解财务（利润财务（利润/ /资金资金/ /销售）工作指导书销售）工作指导书一级一级计划：计划：以企以企业发业发展目展目标为标为主线主线万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划框架（一级计划）：、 公司内外环境分析公司内外环境分析、 公司的战略目标公司的战略目标、 公司的经营目标公司的经营目标、 公司经营控制性计划公司经营控制性计划万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 外部环境分析：深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势深圳及

166、珠江三角洲房地产市场状况及趋势一、国家及当地区域的经济环境一、国家及当地区域的经济环境1 1、国家及区域经济发展态势、国家及区域经济发展态势A A、经济发展形势、经济发展形势B B、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位2 2、区域房地产发展态势、区域房地产发展态势万科工程进度管理的破解之道A A、深圳市城市发展规划、深圳市城市发展规划B B、深圳市房地产供需总量及趋势分析、深圳市房地产供需总量及趋势分析C C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析、深圳市人口现状及购房客户趋势分析3 3、国家及当地政府房地产政策、国家及当地政府房地产政策A A、土地

167、供应政策、土地供应政策B B、税收政策和金融政策、税收政策和金融政策4 4、客户需求的变化与趋势分析、客户需求的变化与趋势分析万科工程进度管理的破解之道2 2、潜在竞争对手的发展战略：、潜在竞争对手的发展战略：A A、合生创展、合生创展B B、中国海外、中国海外C C、和记黄埔、和记黄埔D D、金地地产、金地地产E E、以上海为中以上海为中心的长江三心的长江三角洲拓展区角洲拓展区域域以北京为中以北京为中心的环渤海心的环渤海地区地区以深圳、广州以深圳、广州为中心的珠江为中心的珠江三角洲拓展区三角洲拓展区域域万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 内部资源与环境分析：一、企业经营能力与项目资

168、源现状一、企业经营能力与项目资源现状二、企业人力资源现状二、企业人力资源现状三、企业资金状况三、企业资金状况四、企业管理状况四、企业管理状况万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 公司经营控制性计划：、利润利润控制性计划控制性计划、销售销售控制性计划控制性计划、资金资金控制性计划控制性计划、土地储备土地储备控制性计划控制性计划、人力资源人力资源控制性计划控制性计划、各项目开发各项目开发控制性计划控制性计划万科工程进度管理的破解之道 企业开发任务书（项目开发计划）的框架： 编制说明 项目章程 总体经营要求 资金 质量 项目组织架构 工作职责分解 成本控制要求 项目开发里程碑 项目未决事项

169、专业计划编制时间万科工程进度管理的破解之道 企业三级计划的制定与审批：一级计划：企业三年或五年经营计划一级计划：企业三年或五年经营计划由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发策层及各业务主管副总审议，总经理签发二级计划：项目开发工作指导书二级计划：项目开发工作指导书由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工作组审核，公司总经理签发作组审核，公司总经理签发万科工程进度管

170、理的破解之道三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组签发签发万科工程进度管理的破解之道 企业三级计划的执行与检查：万科工程进度管理的破解之道 项目工程计划分级编制的要求：1 1、项目工程目标计划：、项目工程目标计划：2 2、项目工程总控计划：、项目工程总控计划：3 3、项目施工进度控制计划：、项目施工进度控制计划：4 4、项目工程保障计划：、项目工程保障计划：5 5、项目工程专项计划：、项目工程专项计划：万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划：编制目的：编制目的

171、：确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险本、控制项目经营风险编制时间：编制时间：对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段阶段万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划：编制依据：编制依据：项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划和设计目标计划编制责任部门：编制责任部门：企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）企业

172、工程管理部（项目工程部此时还未成立）万科工程进度管理的破解之道工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成工图设计完成、施工图设计强审完成编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：工程深度：项目开工、结构工程深度：项目开工、结构 0.000.00、达到预售许可条件、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目

173、交付取得项目竣工备案、项目交付项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险风险万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划：编制目的：编制目的：确定项目

174、工程实施方案和实施计划，组织协同各业务确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的实现部门保障工程总控计划的实现编制时间：编制时间：扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划：编制依据：编制依据：设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求部门提供的成本控制及招标采购要求编制责任部门：编制责任部门：已确定的项目工程部经理或企

175、业工程管理部（项目工已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门万科工程进度管理的破解之道编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：工程深度：在项目工程目标计划的基础上工程深度：在项目工程目标计划的基础上1 1、划分施工流向、划分施工段和施工层、划分施工流向、划分施工段和施工层2 2、分解施工过程、确定施工工序顺序、分解施工过程、确定施工工序顺序3 3、估算工程量、确定各项工序所需时间、估算工程量、确定各项工序所需时间4 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化、确定各项工序的关键关系，

176、进行工序优化5 5、分析关键线路、关键节点、分析关键线路、关键节点6 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期万科工程进度管理的破解之道编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件1 1、图纸进场计划（强审后、二次设计等）、图纸进场计划（强审后、二次设计等）2 2、项目报批报建计划、项目报批报建计划3 3、总分包、监理进场计划、总分包、监理进场计划4 4、甲供物资进场计划、甲供物资进场计划5 5、设计封样确认计划、设计封样确认计划6 6、

177、成本限价计划、成本限价计划7 7、招标采购计划、招标采购计划万科工程进度管理的破解之道项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件8 8、售楼处建设计划、售楼处建设计划9 9、精装样板间、销售展示区建设计划、精装样板间、销售展示区建设计划1010、市政景观进场建设计划、市政景观进场建设计划1111、市政能源开通计划、市政能源开通计划1212、竣工验收计划、竣工验收计划万科工程进度管理的破解之道项目工程总控计划的审核：项目工程总控计划的审核：项目工程总控计划（初稿）：项目工程总控计划（初稿）：工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿工程管理

178、部经理审核、主管工程副总审批同意初稿项目工程保障计划：项目工程保障计划：相关业务部门经理审核相关业务部门经理审核项目工程总控计划综合评审：项目工程总控计划综合评审：主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批万科工程进度管理的破解之道 项目工程保障计划编制的误区：项目工程保障计划需要的是各相关业务部门项目工程保障计划需要的是各相关业务部门的业务作业计划，而不是目标成果计划的业务作业计划，而不是目标成果计划门窗招标采购计划示例：门窗招标采购计划示例：门窗

179、成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗门窗二次设计完成、二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察门窗五金配件设计封样确认、考察入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生产加工、门窗到场（分批次进场方案）产加工、门窗到场（分批次进场方案）万科工程进度管理的破解之道 项目工程保障计划编制的误区：项目工程保障计划应考虑内部评审周期、

180、合项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等现场工序交接周期等项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性门审批存在着一定的不确定性万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划：编制目的：编制目的：指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求节点控制要求编制时间：编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）施工图出图后（可不必完成施工图强审）万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控

181、制计划：编制依据：编制依据：施工图及项目工程总控计划施工图及项目工程总控计划编制责任部门：编制责任部门：项目工程部项目工程部万科工程进度管理的破解之道编制深度要求（应包括的基本内容）：编制深度要求（应包括的基本内容）：深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加1 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序、按层、按工序、按工种确定施工顺序2 2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求3 3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企

182、业工程管理要求隐蔽工序验收等企业工程管理要求万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划需要关注的环节：合理的施工技术间歇必须予以考虑：合理的施工技术间歇必须予以考虑： 桩基：成桩后桩基：成桩后2828天达到龄期，开始试桩天达到龄期，开始试桩 砼：混凝土浇捣后强度达到砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/1.2N/2 2后才能上人后才能上人 加气块砌筑：砌筑前加气块砌筑：砌筑前1 1天应浇水湿润，天应浇水湿润，1 1天内砌筑天内砌筑 高度不得超过高度不得超过1.51.5米，米，2 2天砌完，天砌完，7 7天后顶砖，天后顶砖，1515天天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷后（含顶砖的时间）才能开始

183、粉刷万科工程进度管理的破解之道 防水：表干时间（聚氨酯防水：表干时间（聚氨酯8h8h、JSJS防水涂料防水涂料4h4h）和）和 实干时间（聚氨酯实干时间（聚氨酯24h24h、JSJS防水涂料防水涂料8h8h） 地坪：养护地坪：养护7 7天后方可上人天后方可上人 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5 5天天 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后，内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5 5天后方可分层粉刷天后方可分层粉刷万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划需要关注的环节：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定

184、进场： 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以 28 28天强度为标准设计强度。龄期达到天强度为标准设计强度。龄期达到2828天之前，含天之前，含 水量过高，自身收缩较快，水量过高，自身收缩较快，2828天后收缩趋缓天后收缩趋缓 EPS EPS保温板：保温板： EPSEPS保温板在自然环境中的自身收缩保温板在自然环境中的自身收缩 变形时间长达变形时间长达6060天。在自然环境条件下天。在自然环境条件下4242天或天或6060 蒸汽养护条件下蒸汽养护条件下5d5d的自身收缩变形可以完成的自身收缩变形可以完成99%99%以以 上。因此要求上。因此要

185、求EPSEPS保温板在自然环境条件下保温板在自然环境条件下4242天或天或 60 60蒸汽养护条件下蒸汽养护条件下5 5天后再上墙天后再上墙万科工程进度管理的破解之道 项目工程计划管理的要点：编制工程总控计划编制工程总控计划编制施工进度控制计划编制施工进度控制计划进度控制进度控制审核供方计划审核供方计划监督进度执行情况监督进度执行情况供方进度整改供方进度整改工期奖罚工期奖罚编制工程采购计划编制工程采购计划编制报批报建计划编制报批报建计划万科工程进度管理的破解之道施工进度控制计划施工进度控制计划每月施工计划每月施工计划每周施工计划每周施工计划组织施工组织施工监理公司审核监理公司审核合理性、可行性

186、合理性、可行性甲方工程部甲方工程部审核并签批审核并签批日常进度监督检查日常进度监督检查工程例会或工程例会或进度计划协调会进度计划协调会监督检查监督检查监督协调检查监督协调检查提出整改措施提出整改措施经批准后执行经批准后执行万科工程进度管理的破解之道 万科标准工期模板：万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理的重要性：现代房地产企业的竞争策略：现代房地产企业的竞争策略：产品差异化策略产品差异化策略产品品质策略产品品质策略成本竞争策略成本竞争策略重点集中策略重点集中策略万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理的重要性：成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要成本管理的目的不仅在于降低成本

187、，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势的是为了建立和保持企业的长期竞争优势房地产企业必须探求提高（或不损坏）其竞房地产企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径争地位的成本降低途径万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理的宗旨：以以经济合理性经济合理性最大化的成本提升产品的竞争最大化的成本提升产品的竞争力，并形成行业内的成本竞争优势力，并形成行业内的成本竞争优势万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本项目的设置：土地成本土地成本开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程费主体建筑工程费主体安装工程费主体安装工程费园区管网工程费园区管网工程费配套设施费配套设施费开发间接费开

188、发间接费楼面地价楼面地价主体造价主体造价园区造价园区造价含：资金成本含：资金成本万科工程成本管理的破解之道 一些容易忽视的成本概念：工程质量成本：工程质量成本：为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及没有达到满意的质量所造成的损失没有达到满意的质量所造成的损失万科工程成本管理的破解之道房地产企业的质房地产企业的质量成本项目量成本项目鉴定成本鉴定成本内部损失成本内部损失成本外部损失成本外部损失成本预防成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、

189、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。万科工程成本管理的破解之道设计设计阶段阶段施工准施工准备阶段备

190、阶段施工施工阶段阶段使用使用阶段阶段改正错误改正错误的时间的时间1$1.010.0100.0改正错误改正错误所需费用所需费用10$ $ $ $ $ $ $ $100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $1000$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $“十倍原理”图形象地说明项目进展各阶段改正错误所需费用的比较（

191、见左图），对于工程质量成本而言，达到成本控制的最有效的时间是在项目的施工准备阶段万科工程成本管理的破解之道 工程质量成本管控的重点：以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免以预防为主的质量成本管理，把钱花在避免质量故障的出现，而不是解决不合格项造成质量故障的出现，而不是解决不合格项造成的后果，是质量成本控制的基础的后果，是质量成本控制的基础万科工程成本管理的破解之道 时间成本（开发周期成本）：对一些企业来而言，他们可能更在意看得见对一些企业来而言，他们可能更在意看得见的资金费用成本。但有时候时间也是房地产的资金费用成本。但有时候时间也是房地产业务过程中的一种成本，而且是可以转化为业务过程中的一种

192、成本，而且是可以转化为资金费用成本的一种成本资金费用成本的一种成本万科工程成本管理的破解之道 成本管理方法的发展万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理的模式：构建构建以以目标成本目标成本和和责任责任成本成本管理为核心的现代管理为核心的现代企业成本管理体系企业成本管理体系万科工程成本管理的破解之道 房地产企业成本管理模式的基本架构责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、

193、工程文件万科工程成本管理的破解之道 责任成本管理：责任成本管理体系责任成本管理体系通过确定责任主体和评价通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性和考核，来保证整体成本的合理性和先进性万科工程成本管理的破解之道牵头牵头牵头牵头总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部配合部门配合部门配合部门配合部门主体部门主体部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目

194、标成本阶段性目标组织组织组织组织讨讨论论形形形形成成成成普及普及执执行行实现实现实现实现制制制制定定定定定期考核定期考核定期考核定期考核公布公布公布公布万科工程成本管理的破解之道 目标成本管理目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制基准线力所要实现的成本目标；是项目成本的控制基准线动态成本：动态成本：动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果结果万科工程成本管理的破解之道 目标成本管理目标成本的管理原则：目标成本的管理原则：体现目标

195、成本的先进性体现目标成本的先进性目标成本的管理工具：目标成本的管理工具：成本管理软件成本管理软件体现目标成本的准确性体现目标成本的准确性体现目标成本的严肃性（纳入绩效考核）体现目标成本的严肃性（纳入绩效考核）成本调研数据库成本调研数据库万科工程成本管理的破解之道新新新新项项项项目目目目可可可可研研研研规规规规划划划划设设设设计计计计 成成成成本本本本估估估估算算算算扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一

196、一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行目标成本执行目标成本执行万科工程成本管理的破解之道 动态成本的构成：动态成本动态成本未结算合同已结算合同非合同性成本待发生成本未结算合同已结算合同非合同性成本待发生成本动态成本的管理原则动态成本的管理原则及时性、有效性、预见性及时性、有效性、预见性动态成本的管理工具动态成本的管理工具项目成本管理月报项目成本管理月报万科工程成本管理的破解之道签约

197、签约签约签约金额金额金额金额变更变更变更变更签证签证签证签证结算结算结算结算调整调整调整调整签约签约签约签约金额金额金额金额变更变更变更变更签证签证签证签证结算结算结算结算调整调整调整调整动态成本动态成本动态成本动态成本已已已已结算成本结算成本结算成本结算成本未未未未结算成本结算成本结算成本结算成本已已已已发生成本发生成本发生成本发生成本待发生成本待发生成本待发生成本待发生成本合同性成本合同性成本合同性成本合同性成本非非非非合同性成本合同性成本合同性成本合同性成本万科工程成本管理的破解之道 房地产各阶段成本控制：（作业过程管理）通过对房地产各个作业过程进行成本控制，通过对房地产各个作业过程进行

198、成本控制，实现降低成本的目的实现降低成本的目的全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位万科工程成本管理的破解之道 新项目可研阶段成本控制：控制要点：控制要点：稳健性和风险控制性稳健性和风险控制性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价控制原则：控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本万科工程成本管理的破解之道 设计阶段成本控制：设计费虽只占工程造价的设计费虽只占工程造价的1 1，但影响工程造，但影响工程造价的程度达价的程度达7575以上以上设计影响民用建筑工程造价的几个方面：设计影响民用建筑工程造价的

199、几个方面：q 小区规划；小区规划；q 住宅的平面布置住宅的平面布置q 住宅的层高和净高住宅的层高和净高q 住宅层数住宅层数q 住宅的单元组成、户型和住户面积住宅的单元组成、户型和住户面积q 住宅建筑结构的选择住宅建筑结构的选择万科工程成本管理的破解之道 设计阶段成本控制：控制要点：控制要点：合理的产品经济技术指标合理的产品经济技术指标设计周期、设计质量、选取产品的竞争性设计周期、设计质量、选取产品的竞争性控制原则：控制原则：经济合理性最大化原则经济合理性最大化原则万科工程成本管理的破解之道 设计阶段的主要经济指标： 容积率；容积率；qq 建筑占地面积建筑占地面积qq 单方钢筋含量单方钢筋含量q

200、q 单方砼含量单方砼含量qq 窗地比窗地比qq 建筑周长面积比建筑周长面积比qq 基础、结构形式基础、结构形式qq 万科工程成本管理的破解之道 招标采购成本控制：控制要点：控制要点：获取竞争性的合理低价成本获取竞争性的合理低价成本完整的工程量清单招标完整的工程量清单招标控制原则：控制原则：全面招标原则全面招标原则材料设备集中采购材料设备集中采购合理低价中标原则合理低价中标原则公开透明、公正原则公开透明、公正原则万科工程成本管理的破解之道 签约成本控制：控制要点：控制要点：合同谈判合同谈判合同审批合同审批控制原则：控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、合法性原则、合同书原则、事前签订原

201、则、招标原则、利益明晰原则招标原则、利益明晰原则万科工程成本管理的破解之道 合约的主要经济条款：合同造价：合同造价：总价合同、单价合同、费率合同总价合同、单价合同、费率合同付款进度：付款进度：按月付款、按形象进度付款按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：总包管理配合费：2 2采购保管费：采购保管费：1.51.53 3（其中采购（其中采购7070，保管，保管3030）保修金：保修金：3 35 5材料供应方式：材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：变更与签证：按合同单价、按定额下浮按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：竣工验收与结算：结算方法、核对内容及时间要求等结算

202、方法、核对内容及时间要求等万科工程成本管理的破解之道 施工阶段成本控制：控制要点：控制要点：变更与签证控制变更与签证控制工程质量控制工程质量控制控制原则：控制原则：权利限制原则、时间限制原则权利限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则工期控制工期控制万科工程成本管理的破解之道 结算成本控制：控制要点：控制要点：严格审核结算工程量严格审核结算工程量合理确定结算单价合理确定结算单价控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则预结算自主管理预结算自主管理万科工程成本管理的破解之道 销售承

203、诺及物业管理成本控制：控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书、样板间）销售承诺（销售合同、广告、售楼书、样板间）物业管理亏损物业管理亏损控制原则：控制原则：不产生经营负担和经营风险不产生经营负担和经营风险万科工程成本管理的破解之道 工程量价成本控制约定的一些示例：单项工程工程量的变动超出单项工程工程量的变动超出5 5以上以上工程变动价款超出中标价款的工程变动价款超出中标价款的0.010.01以上以上单项工程变动价款超过单项工程变动价款超过50005000元元主材变动价差调整：主材变动价差调整：按竣工当时工程造价管理机构公按竣工当时工程造价管理机构公布的材料信息价和结算价，与招标文

204、件中列出的基期布的材料信息价和结算价，与招标文件中列出的基期价比较计算材料价差，波动范围价比较计算材料价差，波动范围一般约定为一般约定为3 31 10 0万科工程成本管理的破解之道 工程量价成本控制约定的一些示例：竣工调值系数：竣工调值系数：合同中应明确地的调值公式，包括固合同中应明确地的调值公式，包括固定部分、材料部分（钢筋、水泥、砂石）和人工部分定部分、材料部分（钢筋、水泥、砂石）和人工部分三项：三项： P=P0P=P0（a0+a1 A/A0+a0+a1 A/A0+a4D/D4+a4D/D4）万科工程成本管理的破解之道 建设工程的索赔管理：索赔责任：索赔责任：协议双方间的、相互的协议双方间

205、的、相互的索赔范围：索赔范围：发包人、承包人、分包方、供货方之间发包人、承包人、分包方、供货方之间索赔起因：索赔起因：合同一方违约、合同错误（合同条文、图合同一方违约、合同错误（合同条文、图 纸）、合同变更（变更指令）、环境变化、纸）、合同变更（变更指令）、环境变化、 不可抗力等不可抗力等索赔种类：索赔种类：工期索赔、费用索赔工期索赔、费用索赔处理方式：处理方式：单项索赔、总索赔单项索赔、总索赔万科工程成本管理的破解之道 建设工程索赔的依据：招标文件、合同文件招标文件、合同文件适用的法律和行政法规应在专用条款中予以明确适用的法律和行政法规应在专用条款中予以明确万科工程成本管理的破解之道 建设工

206、程索赔的证据：招标文件、合同文件及其附件，其它的各种签约（背忘招标文件、合同文件及其附件，其它的各种签约（背忘录、修正案等）发包人认可的工程实施计划，各种工程录、修正案等）发包人认可的工程实施计划，各种工程图纸（包括图纸修改指令），技术规范等图纸（包括图纸修改指令），技术规范等来往信件（业主的变更指令、各种认可信、通知、对承来往信件（业主的变更指令、各种认可信、通知、对承包商问题的答复包商问题的答复各种会议纪要各种会议纪要施工进度计划、实际施工进度、材料、分包商计划等施工进度计划、实际施工进度、材料、分包商计划等施工现场的工程文件施工现场的工程文件万科工程成本管理的破解之道 建设工程索赔成立的

207、条件：与合同对照，事件已造成了合同一方（主要是承包商）与合同对照，事件已造成了合同一方（主要是承包商）的工程项目成本的额外支出，或直接工期损失的工程项目成本的额外支出，或直接工期损失造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包商的行为责任或风险责任包商的行为责任或风险责任承包商按合同规定的程序提交了索赔意向通知和索赔报承包商按合同规定的程序提交了索赔意向通知和索赔报告告万科工程成本管理的破解之道 建设工程索赔的程序和方法：时限要求时限要求：天之内天之内资料要求资料要求：报送完整的索赔资料：报送完整的索赔资料答复：是否需要监理先行审核，收到资

208、料答复：是否需要监理先行审核，收到资料天之内天之内逾期不答复法律上视为默认逾期不答复法律上视为默认仲裁或诉讼：约定前提条件仲裁或诉讼：约定前提条件万科工程成本管理的破解之道 建设工程的反索赔：业主方的反索赔：业主方的反索赔：工程质量缺陷工程质量缺陷工期拖延工期拖延间接质量、工期影响间接质量、工期影响业主方的其它损失业主方的其它损失如何正确看待万科的标杆作用如何正确看待万科的标杆作用 万科值不值得学习： 万科作为业内标杆企业，其规范化管理和万科作为业内标杆企业，其规范化管理和 标准化体系建设，是国内相当一部分房地标准化体系建设，是国内相当一部分房地 产公司学习的榜样产公司学习的榜样 万科针对客户

209、需求的产品研发，以提升客万科针对客户需求的产品研发，以提升客 户满意度为基础的客户服务管理，处于国户满意度为基础的客户服务管理，处于国 内相对领先的水平内相对领先的水平如何正确看待万科的标杆作用如何正确看待万科的标杆作用 万科能不能学得到： 企业架构及管理理念：企业架构及管理理念：万科作为公众上市型的企业，其最大股东万科作为公众上市型的企业，其最大股东持股比例较低，其管理层管理股份比例持股比例较低，其管理层管理股份比例微乎其微。加上企业创始人对规范化管理微乎其微。加上企业创始人对规范化管理的坚持，在制度与利润面前，万科往往的坚持，在制度与利润面前，万科往往选择坚守制度选择坚守制度如何正确看待万

210、科的标杆作用如何正确看待万科的标杆作用 全部程序化的业务运作体系和标准体系：全部程序化的业务运作体系和标准体系：万科将房地产开发流程划分为八个阶段，万科将房地产开发流程划分为八个阶段，对所有的业务管理按工业化流水线组装对所有的业务管理按工业化流水线组装模式全部程序化，专业分工精细，强调模式全部程序化，专业分工精细，强调多专业协同作业。对业务交叉作业的多专业协同作业。对业务交叉作业的逻辑关联要求、前置资源要求、工作成果逻辑关联要求、前置资源要求、工作成果要求、协同并行作业要求、技术质量要求、协同并行作业要求、技术质量标准等全部予以明确并格式化。保证多标准等全部予以明确并格式化。保证多部门能够在统

211、一的标准和管理平台下部门能够在统一的标准和管理平台下开展工作开展工作如何正确看待万科的标杆作用如何正确看待万科的标杆作用建立适合企业需求的工程管理体系 规范招标文件、合约文件及其附件要求：规范招标文件、合约文件及其附件要求：建立适合企业需求的工程管理体系 完善过程控制工具和质量检验记录：完善过程控制工具和质量检验记录：如何保证执行力效果？发挥三方质保体系的合力作用解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 现场工程现场工程质量管理人员（甲方、监理、质量管理人员（甲方、监理、 施工质检）到位的检查，是现场工程施工质检）到位的检查，是现场工程 质量控制的关键因素之一质量控制的关键因素之一到位要点一：到达检查

212、位置到位要点二：检查要求到位解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 缺乏质量管理记录，出现质量问题后，缺乏质量管理记录，出现质量问题后， 很难发现施工单位、监理单位、甲方很难发现施工单位、监理单位、甲方 项目工程部三方各自的质保体系哪个项目工程部三方各自的质保体系哪个 环节出了问题。最后都变成了施工单位环节出了问题。最后都变成了施工单位 和监理单位的管理问题和监理单位的管理问题当大家都对一件事负责的时候往往谁也不负责解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 执行力控制的“一图两表” 质量检查责任划分图质量检查责任划分图按检验批要求在图纸上落实责任人按检验批要求在图纸上落实责任人根据实际施工进度按重点工序标注

213、根据实际施工进度按重点工序标注公示相关责任人联系方式附表公示相关责任人联系方式附表施工入口专项告示牌施工入口专项告示牌项目工程部会议室专项上墙板项目工程部会议室专项上墙板解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 表一：按专业划分的质量控制点检查 表格按质量检查责任的分工拆分表格按质量检查责任的分工拆分表格强调关键质量控制点，停止点的质量检查强调关键质量控制点，停止点的质量检查根据实际质量检查结果填写根据实际质量检查结果填写施工入口专项告示牌施工入口专项告示牌项目工程部会议室专项上墙板项目工程部会议室专项上墙板（抄录）（抄录）解决执行力瓶颈的工程管理工具设计 表二：按重点工序、重点部位划分 的工序质量检

214、查表格按质量检查责任的分工拆分表格按质量检查责任的分工拆分表格强调关键工序、工艺的过程质量控制强调关键工序、工艺的过程质量控制根据实际质量检查结果填写根据实际质量检查结果填写按检验批设置在施工现场段（采取保护措施）按检验批设置在施工现场段（采取保护措施）实测抽检要求及存档管理要求实测抽检要求及存档管理要求解决执行力瓶颈的工程管理工具设计规范检验行为的示例：第四部分：工程质量缺陷技术措施一、地基与基础工程一、地基与基础工程二、主体结构工程二、主体结构工程三、屋面工程三、屋面工程四、外檐装饰工程四、外檐装饰工程五、内檐装饰工程五、内檐装饰工程地基与基础工程 地下室防水技术措施控制要点：设计问题对地

215、下室防水工程质量的影响设计问题对地下室防水工程质量的影响设计阶段及设计审查对地下室防水工程设计阶段及设计审查对地下室防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点质量缺陷的技术措施控制要点施工阶段对地下室防水工程施工阶段对地下室防水工程质量缺陷的质量缺陷的 技术措施控制要点技术措施控制要点首层防开裂技术措施控制要点首层防开裂技术措施控制要点设计问题对地下室防水的影响 地下室防水设计容易出现的错误：防水体系选择不当防水体系选择不当防水材料选择不当防水材料选择不当图纸设计深度不足图纸设计深度不足设计套用标准图错误设计套用标准图错误施工阶段技术措施控制要点 地下室施工缝：地下室施工缝是施工时因各种条件限制，不

216、地下室施工缝是施工时因各种条件限制，不能保证连续施工时需要采取的措施，后浇带能保证连续施工时需要采取的措施，后浇带本身就是施工缝的一种形式。设计单位施工本身就是施工缝的一种形式。设计单位施工图一般不会考虑施工缝。当施工需要设置施图一般不会考虑施工缝。当施工需要设置施工缝时，需要经设计单位同意工缝时，需要经设计单位同意施工阶段技术措施控制要点地下室底板施工缝应尽可能结合沉降后浇带和地下室底板施工缝应尽可能结合沉降后浇带和收缩后浇带设置，无法结合时，应采用施工后收缩后浇带设置，无法结合时，应采用施工后浇带形式设缝，增加防水可靠性浇带形式设缝，增加防水可靠性地下室外墙不应设垂直施工缝，必须设置时，地

217、下室外墙不应设垂直施工缝，必须设置时，应结合底板后浇带的位置及方式。外墙水平施应结合底板后浇带的位置及方式。外墙水平施工缝留置应在底板上工缝留置应在底板上300300500500处处施工阶段技术措施控制要点 沉降后浇带：沉降后浇带是因建筑物两侧的沉降差异较大，沉降后浇带是因建筑物两侧的沉降差异较大，需要协调沉降差所留置的后浇施工缝。一般需要协调沉降差所留置的后浇施工缝。一般在主楼与裙房交界处靠近主楼处，或先施工在主楼与裙房交界处靠近主楼处，或先施工主楼后施工连通的地下车库交界靠近主楼处主楼后施工连通的地下车库交界靠近主楼处等，都需要设置沉降后浇带。沉降后浇带的等，都需要设置沉降后浇带。沉降后浇

218、带的特点是特点是“ “钢筋贯通钢筋贯通” ”施工阶段技术措施控制要点 施工后浇带：施工后浇带主要是因为建筑物超长，平面不施工后浇带主要是因为建筑物超长，平面不规则，用于解决混凝土的早期收缩所留置的规则，用于解决混凝土的早期收缩所留置的后浇施工缝。施工后浇带的位置宜选在结构后浇施工缝。施工后浇带的位置宜选在结构受力较小的或施工较简单的部位，如一般在受力较小的或施工较简单的部位，如一般在梁、板跨度内的三分之一处梁、板跨度内的三分之一处 。施工后浇带的。施工后浇带的特点是特点是“钢筋断开钢筋断开”。对于梁板结构，。对于梁板结构，“板板筋断开，梁筋贯通筋断开，梁筋贯通”施工阶段技术措施控制要点 施工单

219、位常见的一些偷工减料做法：因垫层只是构造做法，监理单位往往疏忽。因垫层只是构造做法，监理单位往往疏忽。而施工单位在挖土的时候面标高抬高而施工单位在挖土的时候面标高抬高2020。基底垫层标高抬高基底垫层标高抬高1010，基础底板面按设计，基础底板面按设计做，这样基础底板、垫层的厚度普遍降低做，这样基础底板、垫层的厚度普遍降低1010厚。如果往往一个整体地下车库可解决厚。如果往往一个整体地下车库可解决200m200m3 3 3 3底板混凝土底板混凝土施工阶段技术措施控制要点 桩头处的工艺控制要点：预留槽口应采用相应规格塑料条预埋抽条而预留槽口应采用相应规格塑料条预埋抽条而成成预留槽口、钢筋出桩头部

220、分橡胶膨胀止水条、预留槽口、钢筋出桩头部分橡胶膨胀止水条、嵌槽防水油膏等应进行专项工序检查嵌槽防水油膏等应进行专项工序检查水泥基渗透结晶涂刷的防水涂层涂刷范围应水泥基渗透结晶涂刷的防水涂层涂刷范围应按图示要求，厚度应按图示要求，厚度应1.51.5施工阶段技术措施控制要点防水保护层应采用防水砂浆防水保护层应采用防水砂浆防水卷材上桩身接头处细部构造做法，应按图防水卷材上桩身接头处细部构造做法，应按图示做重点工序检查示做重点工序检查施工阶段技术措施控制要点 变形缝处的工艺控制要点：工程上有工程上有“ “十缝九漏十缝九漏” ”的说法，变形缝处渗的说法，变形缝处渗漏的漏的原因是什么？原因是什么？渗漏现象

221、一：水渗漏现象一：水沿着止水带的周边渗出沿着止水带的周边渗出渗漏现象二：水渗漏现象二：水沿着止水带的周边不密实的沿着止水带的周边不密实的砼渗出砼渗出施工阶段技术措施控制要点 变形缝处的工艺控制要点：橡胶橡胶止水带应固定牢固。避免浇筑混凝土时止水带应固定牢固。避免浇筑混凝土时被挤偏或扭曲、卷边被挤偏或扭曲、卷边橡胶橡胶止水带接头搭接处应粘结牢固，避免形止水带接头搭接处应粘结牢固，避免形成渗水薄弱环节成渗水薄弱环节橡胶橡胶止水带应注意成品保护，避免被刺破，止水带应注意成品保护，避免被刺破，尤其是箍筋安装时尤其是箍筋安装时施工阶段技术措施控制要点 变形缝处的工艺控制要点：橡胶橡胶止水带与柱箍筋或梁箍

222、筋冲突时，应与止水带与柱箍筋或梁箍筋冲突时，应与设计联系，在柱梁中采用复合箍或双支箍，设计联系，在柱梁中采用复合箍或双支箍，为橡胶止水带的完整预留出槽形为橡胶止水带的完整预留出槽形橡胶橡胶止水带周边的混凝土应浇筑密实止水带周边的混凝土应浇筑密实施工阶段技术措施控制要点 施工缝处的工艺控制要点：止水钢板应加工成止水钢板应加工成“”状，钢筋不宜穿止状，钢筋不宜穿止水钢板，采取补焊的方法无法保证质量。一水钢板，采取补焊的方法无法保证质量。一些剪力墙设置有箍筋的构件，箍筋在此处宜些剪力墙设置有箍筋的构件，箍筋在此处宜采取将箍筋断开，弯折采取将箍筋断开，弯折10d10d以上与止水钢板焊以上与止水钢板焊接

223、的工艺方法接的工艺方法止水钢板接头必须采用搭接焊接，搭接长度止水钢板接头必须采用搭接焊接，搭接长度应应50mm50mm，焊接必须，焊接必须 为为4 4 个方向焊接个方向焊接施工阶段技术措施控制要点 施工缝处的工艺控制要点：膨胀止水条凹槽尺寸应小于膨胀止水条尺膨胀止水条凹槽尺寸应小于膨胀止水条尺寸，并按固定间距要求用钢钉固定牢固寸，并按固定间距要求用钢钉固定牢固止水钢板和膨胀止水条应注意成品保护止水钢板和膨胀止水条应注意成品保护施工缝处的混凝土应应浇筑密实，控制施工施工缝处的混凝土应应浇筑密实，控制施工工艺（如：表面凿毛法、清除浮浆法、增加工艺（如：表面凿毛法、清除浮浆法、增加粗骨料法、二次振捣

224、法等），保证新老混凝粗骨料法、二次振捣法等），保证新老混凝土粘接强度土粘接强度施工阶段技术措施控制要点 后浇带处的工艺控制要点：建议采用超前止水后浇带的施工工艺，以保建议采用超前止水后浇带的施工工艺，以保证工期和质量证工期和质量采用快易收口网支模，避免拆除模板造成两采用快易收口网支模，避免拆除模板造成两侧混凝土的松动侧混凝土的松动后浇带先浇混凝土浇好后，应覆盖好，防止后浇带先浇混凝土浇好后，应覆盖好，防止杂物进入及钢筋踩踏杂物进入及钢筋踩踏施工阶段技术措施控制要点 后浇带处的工艺控制要点：后浇带混凝土的强度等级应按设计要求，一后浇带混凝土的强度等级应按设计要求，一般强度等级应提高一级，且宜采用

225、早强掺加般强度等级应提高一级，且宜采用早强掺加微膨胀剂的混凝土微膨胀剂的混凝土后浇带处防水构造层次多，做法复杂，应重后浇带处防水构造层次多，做法复杂，应重点检查防渗漏质量点检查防渗漏质量其它检查要求同施工缝其它检查要求同施工缝施工阶段技术措施控制要点 穿墙线管处的工艺控制要点：总包合约中应明确穿墙线管由总包单位负责总包合约中应明确穿墙线管由总包单位负责封堵封堵管线封堵工艺质量应要求监理工程师旁站检管线封堵工艺质量应要求监理工程师旁站检验并在监理招标文件、合约中明确验并在监理招标文件、合约中明确回填土前应进行专项隐蔽验收回填土前应进行专项隐蔽验收施工阶段技术措施控制要点 穿墙螺杆孔洞的工艺控制要

226、点：穿墙螺杆孔洞封堵前清除穿墙螺杆孔洞封堵前清除PVCPVC套管并扩孔套管并扩孔穿墙螺杆孔洞应按图例要求进行二次封堵穿墙螺杆孔洞应按图例要求进行二次封堵穿墙螺杆孔洞封堵后应注意水泥砂浆养护穿墙螺杆孔洞封堵后应注意水泥砂浆养护穿墙螺杆孔洞封堵后及防水加强层施工完后，穿墙螺杆孔洞封堵后及防水加强层施工完后，应进行专项隐蔽验收应进行专项隐蔽验收施工阶段技术措施控制要点 防水卷材出地面收头的工艺控制要点：目前，国内大多数的施工单位在此处施工时目前，国内大多数的施工单位在此处施工时防水卷材只热熔粘接在墙体上，没有使用铝防水卷材只热熔粘接在墙体上，没有使用铝合金压条，没有在压条与防水卷材结合部打合金压条，

227、没有在压条与防水卷材结合部打建筑密封膏，长时间极易造成防水卷材收边建筑密封膏，长时间极易造成防水卷材收边处开口，从而造成渗漏。此类问题在屋面防处开口，从而造成渗漏。此类问题在屋面防水中也时常出现。此处监理应进行百分之百水中也时常出现。此处监理应进行百分之百的复测检验的复测检验施工阶段技术措施控制要点 SBS改性沥青防水卷材工艺控制要点：基层应平整清理干净，基层含水率应合格基层应平整清理干净，基层含水率应合格阴阳角应做成阴阳角应做成 R R100mm100mm 的圆弧形的圆弧形变形缝、施工缝、后浇带、管根埋件等节点变形缝、施工缝、后浇带、管根埋件等节点密封处理应进行细部构造检验批验收密封处理应进

228、行细部构造检验批验收变形缝、施工缝、后浇带、管根埋件等节点变形缝、施工缝、后浇带、管根埋件等节点防水构造处理应进行细部构造检验批验收防水构造处理应进行细部构造检验批验收施工阶段技术措施控制要点 SBS改性沥青防水卷材工艺控制要点：按要求粘贴变形缝、施工缝、阴阳角、所有按要求粘贴变形缝、施工缝、阴阳角、所有转角、平立面交界处等处的卷材附加防水层转角、平立面交界处等处的卷材附加防水层（注意封边）（注意封边）基层处理剂（冷底子油）涂刷要求厚薄均基层处理剂（冷底子油）涂刷要求厚薄均匀，不漏底。冷底子油挥发干燥后即可铺贴匀，不漏底。冷底子油挥发干燥后即可铺贴卷材防水层卷材防水层施工阶段技术措施控制要点

229、SBS改性沥青防水卷材工艺控制要点：两幅卷材短边和长边的搭接宽度均不应小于两幅卷材短边和长边的搭接宽度均不应小于100mm100mm。采用多层卷材时，上下两层和相邻。采用多层卷材时，上下两层和相邻两幅卷材的接缝应错开两幅卷材的接缝应错开1/31/3幅宽。且两层卷材幅宽。且两层卷材不得相互垂直铺贴不得相互垂直铺贴注意碾压、排气、滚铺等注意碾压、排气、滚铺等粘贴工艺控制要求粘贴工艺控制要求所有搭接缝边均要用所有搭接缝边均要用SBSSBS改性沥青弹性密封膏改性沥青弹性密封膏涂封，宽不应小于涂封，宽不应小于1010主体结构工程 主体结构防开裂技术措施控制要点：楼板的常见裂缝及设计解决方案楼板的常见裂缝

230、及设计解决方案施工中应注意的技术措施控制要点施工中应注意的技术措施控制要点 空间尺寸偏差技术措施控制要点：空间尺寸偏差产生的技术原因分析空间尺寸偏差产生的技术原因分析施工中应注意的技术措施控制要点施工中应注意的技术措施控制要点楼板常见裂缝的设计解决 楼板板角的45斜裂缝：建筑端部及转角单元，平面形状凹口阳角处建筑端部及转角单元，平面形状凹口阳角处的房间，的房间，在山墙与纵墙交角处的现浇板容易在山墙与纵墙交角处的现浇板容易出现出现4545 斜裂缝。同时，一些楼板中间也出斜裂缝。同时，一些楼板中间也出现裂缝，且多数在单向嵌固板情况下出现现裂缝，且多数在单向嵌固板情况下出现楼板常见裂缝的设计解决 楼

231、板板角45斜裂缝产生的原因：端部楼板由于受到纵、横二个方向剪力墙或端部楼板由于受到纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁的约束，在温差和砼刚度相对较大的楼面梁的约束，在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端）开裂，式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端）开裂，产生产生4545 斜裂缝。单纯依靠施工现场的质量斜裂缝。单纯依靠施工现场的质量管理无法解决管理无法解决楼板常见裂缝的设计解决 门窗洞口标注尺寸应规范完善：设计往往简单标注门窗洞口尺寸，施工时，往设计往往简单标注门窗洞口尺寸，施工时，往往造成施工单位理解错误往造成施工单

232、位理解错误门窗洞口尺寸应分别标注洞口尺寸、外框尺寸门窗洞口尺寸应分别标注洞口尺寸、外框尺寸对于外门窗，还应说明如何考虑扣除抹灰层、对于外门窗，还应说明如何考虑扣除抹灰层、外保温厚度的计算要求外保温厚度的计算要求施工阶段技术措施控制要点 加强模板工程的管理：墙、柱模板的根部、顶部应有限位措施墙、柱模板的根部、顶部应有限位措施加强模板刚度，防止模板刚度不够造成楼板加强模板刚度，防止模板刚度不够造成楼板变形引起开裂变形引起开裂对于跨度对于跨度4m4m的梁板，应按设计要求起拱的梁板，应按设计要求起拱模板边支撑立杆与墙间距不得大于模板边支撑立杆与墙间距不得大于300300mmmm，中，中间不宜大于间不宜

233、大于800800mm mm 施工阶段技术措施控制要点 加强模板工程的管理：严格控制建筑标高控制线的转测次数和控制网严格控制建筑标高控制线的转测次数和控制网的闭合的闭合建筑楼层标高由首层建筑楼层标高由首层00000000标高控制，严禁标高控制，严禁逐层向上引测，以防止累计误差，当建筑高度逐层向上引测，以防止累计误差，当建筑高度超过超过30m30m时，应另设标高控制线，每层标高引时，应另设标高控制线，每层标高引测点应不少于测点应不少于2 2个，以便复核个，以便复核施工阶段技术措施控制要点 加强模板工程的管理：注意拆模时间，避免混凝土强度不够，造成注意拆模时间，避免混凝土强度不够，造成楼板开裂楼板开

234、裂现浇板养护期间，当混凝土强度小于现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物时，不得在现浇板上吊运、堆放重物施工阶段技术措施控制要点 严格控制楼板厚度：部分施工单位利用楼板施工验收规范要求的允部分施工单位利用楼板施工验收规范要求的允许误差，在模板工程中特意将楼板底标高提高许误差，在模板工程中特意将楼板底标高提高8 8，在浇筑楼板砼时以，在浇筑楼板砼时以5050平再下压平再下压8 8。往。往往往1313层楼板的现浇砼量，只用层楼板的现浇砼量，只用1212层

235、现浇砼就够层现浇砼就够了，这是少数施工单位常用的偷工减料手段，了，这是少数施工单位常用的偷工减料手段，甲方及监理单位应重点检查甲方及监理单位应重点检查施工阶段技术措施控制要点 加强混凝土工程的管理：混凝土浇筑期间，应加强混凝土振捣，防止混凝土浇筑期间，应加强混凝土振捣，防止混凝土不密实产生裂缝混凝土不密实产生裂缝采用泵送混凝土时，为满足泵送要求，水灰比采用泵送混凝土时，为满足泵送要求，水灰比应较高。宜应较高。宜使用减水剂减少水的用量，增加混使用减水剂减少水的用量，增加混凝土的流动性凝土的流动性施工阶段技术措施控制要点 加强混凝土工程的管理：现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次现浇板浇筑时，在

236、混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前宜进行两次压抹。避振捣，在混凝土终凝前宜进行两次压抹。避免出现板面龟裂免出现板面龟裂 现浇板浇筑后，应在现浇板浇筑后，应在1212h h内进行覆盖和浇水内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于养护，养护时间不得少于7 7d d；对掺用缓凝型；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于外加剂的混凝土，不得少于1414d d 施工阶段技术措施控制要点 主体施工阶段可能产生的空间尺寸偏差：开间进深尺寸偏差开间进深尺寸偏差墙、柱垂直度、平整度偏差墙、柱垂直度、平整度偏差净层高偏差净层高偏差楼地面平整度偏差楼地面平整度偏差空间尺寸偏差产生的技术原因分析 开间尺寸偏差产生

237、的原因：主体施工阶段轴线测量定位不准确主体施工阶段轴线测量定位不准确主体阶段模板及支撑安装牢固度、稳定性主体阶段模板及支撑安装牢固度、稳定性和垂直度控制和垂直度控制主体施工阶段对砼剪力墙板面标高、平整度主体施工阶段对砼剪力墙板面标高、平整度及板厚控制不准确及板厚控制不准确空间尺寸偏差产生的技术原因分析 层净高偏差产生的原因：板底标高控制不准确板底标高控制不准确楼板厚度超过设计厚度楼板厚度超过设计厚度楼板模板刚度，造成板面竖向变形楼板模板刚度，造成板面竖向变形空间尺寸偏差产生的技术原因分析 墙、柱垂直度、平整度偏差产生的原因：竖向垂直线控制不准确竖向垂直线控制不准确墙、柱模板限位不牢或未采取有效

238、的限位措施墙、柱模板限位不牢或未采取有效的限位措施模板刚度差，水平拉杆间距不足模板刚度差，水平拉杆间距不足未均匀对称浇筑混凝土，混凝土浇筑高度偏差未均匀对称浇筑混凝土，混凝土浇筑高度偏差空间尺寸偏差产生的技术原因分析 主体施工阶段测量放线容易出现的问题：施工单位未按要求与基准点复核，未做控制施工单位未按要求与基准点复核，未做控制网闭合，未纠正积累误差网闭合，未纠正积累误差施工单位未按要求及时弹出标高和轴线控制施工单位未按要求及时弹出标高和轴线控制线，现场未做认真标识线，现场未做认真标识施工单位各种控制线、控制点偏少，不满足施工单位各种控制线、控制点偏少，不满足施工控制需要施工控制需要施工阶段技

239、术措施控制要点 加强对施工放线的管理：监理单位按每监理单位按每1 1层为一个检验批，及时抽测施工层为一个检验批，及时抽测施工单位的测量放线单位的测量放线甲方工程部按每甲方工程部按每3 3层为一个检验批，参与复测施层为一个检验批，参与复测施工单位的测量放线工单位的测量放线施工阶段技术措施控制要点 加强对施工放线的管理：楼板厚度偏差、门窗洞口偏差应作为放线控制楼板厚度偏差、门窗洞口偏差应作为放线控制的重点的重点严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每现浇板板厚度的控制标识，每1.51.52 2范围内范围内宜设置一处宜设置一处屋面工程

240、 地下室防水技术措施控制要点：设计问题对屋面防水工程质量的影响设计问题对屋面防水工程质量的影响设计阶段及设计审查对屋面防水工程设计阶段及设计审查对屋面防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点质量缺陷的技术措施控制要点施工阶段对屋面防水工程施工阶段对屋面防水工程质量缺陷的质量缺陷的 技术措施控制要点技术措施控制要点设计问题对屋面防水工程质量的影响 倒置式屋面与工程管理现状产生的矛盾：屋面在结构试水合格后，按规范要求在屋面在结构试水合格后，按规范要求在屋面屋面防水和保护层施工完毕后，应将地漏口封堵防水和保护层施工完毕后，应将地漏口封堵严实做蓄水试验严实做蓄水试验实际施工过程中，甲方往往因为工期紧张或实

241、际施工过程中，甲方往往因为工期紧张或现场操作困难，大多未做屋面淋水蓄水试验现场操作困难，大多未做屋面淋水蓄水试验设计问题对屋面防水工程质量的影响XPSXPS挤塑板用作屋面保温层材料，因对基层干燥挤塑板用作屋面保温层材料，因对基层干燥度要求较高，往往直接粘贴在防水层上度要求较高，往往直接粘贴在防水层上实际工程中，保温层在防水层上施工时，很难保实际工程中，保温层在防水层上施工时，很难保证防水层不被破坏。即使前期做了屋面淋水试验证防水层不被破坏。即使前期做了屋面淋水试验后期也无法保证防水层不出现渗漏后期也无法保证防水层不出现渗漏因挤塑板憎水性较强，封闭潮气能力强。需要做因挤塑板憎水性较强，封闭潮气能

242、力强。需要做完保温层和保护层后才能开始屋面淋水试验。一完保温层和保护层后才能开始屋面淋水试验。一旦出现渗漏，需要破除保温层和保护层，工作量旦出现渗漏，需要破除保温层和保护层，工作量极大极大设计问题对屋面防水工程质量的影响设计内排水简单套用标准图集，采用了套用设计内排水简单套用标准图集，采用了套用屋面有组织排水沟的落水口及雨簸箕的排水屋面有组织排水沟的落水口及雨簸箕的排水形式。一是极不方便业主空间利用，二是当形式。一是极不方便业主空间利用，二是当发生暴雨时，雨水排放不及时，造成雨水外发生暴雨时，雨水排放不及时，造成雨水外溢溢7.2.117.2.11 中要求，高屋面到低屋面排水，在雨中要求，高屋面

243、到低屋面排水，在雨 水管下端的低屋面上应设砼水簸箕水管下端的低屋面上应设砼水簸箕 设计阶段及设计审查技术措施控制要点 明确防水体系技术措施控制要点：确定屋面防水等级确定屋面防水等级确定屋面防水及保温材料确定屋面防水及保温材料设计图纸应该表示清楚的重要节点设计图纸应该表示清楚的重要节点确定屋面防水构造型式确定屋面防水构造型式设计阶段及设计审查技术措施控制要点 确定屋面防水等级应注意的误区：别墅属于别墅属于级设防级设防一些宣称具备防水功能的现喷硬质聚氨酯一些宣称具备防水功能的现喷硬质聚氨酯保温层不能作为一道防水设防保温层不能作为一道防水设防混凝土结构层不得作为一道防水设防混凝土结构层不得作为一道防

244、水设防装饰瓦以及不搭接的瓦不得作为一道防水装饰瓦以及不搭接的瓦不得作为一道防水设防设防设计阶段及设计审查技术措施控制要点 确定屋面防水材料及保温材料：屋面防水材料宜选用高聚物改性沥青防水卷材屋面防水材料宜选用高聚物改性沥青防水卷材或合成高分子防水卷材，不应选用现场不易监或合成高分子防水卷材，不应选用现场不易监管和成品保护的防水涂料管和成品保护的防水涂料屋面保温材料宜选用屋面保温材料宜选用XPSXPS挤塑保温板（施工便利挤塑保温板（施工便利快捷），倒置式屋面不得选用体积吸水率大于快捷），倒置式屋面不得选用体积吸水率大于2%2%的保温材料（如水泥膨胀珍珠岩等）的保温材料（如水泥膨胀珍珠岩等）设计阶

245、段及设计审查技术措施控制要点 房地产企业应补充完善并重点审查的 关键防水节点一些屋面防水节点没有标准图集，一些标准一些屋面防水节点没有标准图集，一些标准图集做法过于依赖现场操作工艺水平，质量图集做法过于依赖现场操作工艺水平，质量保障性较差。对于这些屋面防水节点，房地保障性较差。对于这些屋面防水节点，房地产企业应重点审查产企业应重点审查施工阶段技术措施控制要点 加强材料进场和使用过程的检查屋面防水卷材、界面剂、防水密封膏等容易屋面防水卷材、界面剂、防水密封膏等容易出现假冒材料，应重点关注出现假冒材料，应重点关注XPSXPS挤塑板（容重及挤塑性能）、界面剂等挤塑板（容重及挤塑性能）、界面剂等容易出

246、现容易出现假冒材料，应重点关注假冒材料，应重点关注施工阶段技术措施控制要点 屋面防水试验的检验要求：屋面结构试水屋面结构试水屋面防水层淋水蓄水试验屋面防水层淋水蓄水试验施工阶段技术措施控制要点 应重点关注的施工工艺、技术措施控制要点重点关注关键节点的工艺质量重点关注关键节点的工艺质量防水层施工关注要点同地下室防水层施工关注要点同地下室外檐装饰工程、外墙防渗漏、防开裂技术措施控制要点、外墙抹灰施工技术措施控制要点、外墙门窗施工技术措施控制要点、外墙砌筑施工技术措施控制要点外檐装饰工程、外墙外保温技术措施控制要点、外墙涂料技术措施控制要点、外墙面砖技术措施控制要点设计阶段及设计审查技术措施控制要点

247、 外窗渗漏是导致外墙渗漏的主要因素据国内一些知名地产企业客户服务部门的据国内一些知名地产企业客户服务部门的统计，外墙渗漏的投诉中统计，外墙渗漏的投诉中90%90%源于外窗的源于外窗的渗漏。这其中高达渗漏。这其中高达86%86%的业主提出索赔，的业主提出索赔，最终因装修遭到破坏而向业主赔偿的比例最终因装修遭到破坏而向业主赔偿的比例高达高达62%62%设计阶段及设计审查技术措施控制要点外窗渗漏似乎是一些外窗渗漏似乎是一些地产企业无法治愈的地产企业无法治愈的顽症，包括一些非常顽症，包括一些非常知名的房地产公司，知名的房地产公司，都面临这些工程质量都面临这些工程质量问题的困扰问题的困扰外窗渗漏的解决之

248、道外窗渗漏的解决之道应该如何考虑应该如何考虑设计阶段及设计审查技术措施控制要点 铝合金门窗的四种渗漏类型：由于设计考虑不周门窗本身结构存在缺陷由于设计考虑不周门窗本身结构存在缺陷所引起的渗漏所引起的渗漏由于铝门窗在加工和安装过程中达不到质由于铝门窗在加工和安装过程中达不到质量要求所引起的渗漏量要求所引起的渗漏由于铝门窗材料及附件材质不合格所引起由于铝门窗材料及附件材质不合格所引起的渗漏的渗漏设计阶段及设计审查技术措施控制要点 由于铝门窗与洞口、墙体连结部位的安装 质量不合格，密封处理不当引起的渗漏在铝门窗渗漏质量问题中，尤其是在选用优秀在铝门窗渗漏质量问题中，尤其是在选用优秀供应商提供产品后，

249、以设计问题和安装问题导供应商提供产品后，以设计问题和安装问题导致的渗漏现象危害较大，且后期难以处理致的渗漏现象危害较大，且后期难以处理设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计窗型选择不当，门窗本身结构不合理：建筑设计为了追求美观效果，大量采用组建筑设计为了追求美观效果，大量采用组合门窗，又不懂门窗本身构造设计要求合门窗，又不懂门窗本身构造设计要求开发企业忽视门窗二次设计或不进行专项开发企业忽视门窗二次设计或不进行专项二次设计优化二次设计优化设计阶段及设计审查技术措施控制要点铝合金设计没有专项计算书，未详细进行铝合金设计没有专项计算书，未详细进行强度和刚度验算，门窗抗风压试验流于形强度和刚度验算

250、，门窗抗风压试验流于形式。门窗抗风压性能不足，导致铝门窗的式。门窗抗风压性能不足，导致铝门窗的受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料等在正常风荷载作用下产生过大变形，进等在正常风荷载作用下产生过大变形，进而使门窗本体密封失效，造成雨水渗漏而使门窗本体密封失效，造成雨水渗漏 设计错误常见现象：设计阶段及设计审查技术措施控制要点 设计不当引起的铝门窗渗漏：房地产项目普遍使用飘窗。国家标准图集房地产项目普遍使用飘窗。国家标准图集中无规范的标准节点图，如设计图纸没有中无规范的标准节点图，如设计图纸没有节点详图设计，不能综合建筑设计、节能节点详图设计，不能综合建筑设计、

251、节能设计、防水设计、门窗设计综合考虑飘窗设计、防水设计、门窗设计综合考虑飘窗的防渗漏问题。施工时常常发生外窗吃框，的防渗漏问题。施工时常常发生外窗吃框，窗框处保温厚度不够等问题，往往造成严窗框处保温厚度不够等问题，往往造成严重的渗漏隐患重的渗漏隐患设计阶段及设计审查技术措施控制要点 从型材断面构造考虑铝门窗防渗漏问题：外平开门窗扇水平缝隙上方设滴水线条（披水板）外平开门窗扇水平缝隙上方设滴水线条（披水板）所有门窗下框室内侧翼緣有足够的挡水高度所有门窗下框室内侧翼緣有足够的挡水高度 （内外高差宜大于（内外高差宜大于3030，推拉门窗尤应重视），推拉门窗尤应重视） 平开门窗下框应带排水槽平开门窗下

252、框应带排水槽湿法塞缝湿法塞缝( (即没有附框的即没有附框的) )平开门窗洞口周边框料平开门窗洞口周边框料应采用高低脚应采用高低脚，以便于塞缝和防水施工以便于塞缝和防水施工设计问题对外墙渗漏开裂工程质量的影响 房地产企业应补充完善并重点审查的关键 防渗漏、防开裂节点外墙砌体施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙砌体防渗漏、防开裂 工程质量缺陷的技术措施控制要点：外墙砌体施工技术措施控制要点 外墙砌体防渗漏、防开裂工艺控制要点：外墙砌体防渗漏、防开裂工艺控制要点：因外墙不宜使用因外墙不宜使用混凝土小型空心砌块、蒸压加混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻型材料，宜选用烧结页岩空气混凝土砌块等轻型

253、材料，宜选用烧结页岩空心砖：心砖：烧结页岩空心砖抗裂性强，收缩率低，不产生烧结页岩空心砖抗裂性强，收缩率低，不产生龟裂龟裂外墙砌体施工技术措施控制要点 外墙砌体施工方案审查中容易忽视的细节：外墙砌体施工方案审查中容易忽视的细节：采用轻质砌体时，应考虑增加混凝土梁、板带、采用轻质砌体时，应考虑增加混凝土梁、板带、加强框等约束砌体变形加强框等约束砌体变形采用空心砌体时，雨水管及其它外墙沿墙管道采用空心砌体时，雨水管及其它外墙沿墙管道与外墙的固定点处，与外墙的固定点处，应埋设实心混凝土块作为应埋设实心混凝土块作为固定点固定点外墙抹灰施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙抹灰防渗漏、防开裂 工程质量缺陷

254、的技术措施控制要点：外墙门窗施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙铝合金门窗防渗漏工程 质量缺陷的技术措施控制要点：外墙门窗施工技术措施控制要点 门窗固定、塞缝需要关注的重点：门窗固定、塞缝需要关注的重点：严禁采用净口安装（先抹灰）的安装方式严禁采用净口安装（先抹灰）的安装方式门窗洞口误差应在规定允许的范围内门窗洞口误差应在规定允许的范围内砌体洞口及推拉窗严禁使用射钉固定，空心砌砌体洞口及推拉窗严禁使用射钉固定，空心砌体固定点处应埋设实心混凝土块作为固定点体固定点处应埋设实心混凝土块作为固定点 副框安装及毛口安装，副框、门窗框下口必须副框安装及毛口安装，副框、门窗框下口必须使用防水水泥沙浆塞缝使

255、用防水水泥沙浆塞缝外墙门窗施工技术措施控制要点门窗框与洞口装饰面之间缝隙采用耐候中性密门窗框与洞口装饰面之间缝隙采用耐候中性密封胶密封，其宽度及深度不得小于封胶密封，其宽度及深度不得小于6mm6mm 南方及暴雨多发地区，塞缝外侧必须采用复合南方及暴雨多发地区，塞缝外侧必须采用复合型防水材料作防水层。其余地区为防止外窗渗型防水材料作防水层。其余地区为防止外窗渗漏，推荐也采用此措施漏，推荐也采用此措施门窗框与副框连接处的缝隙采用耐候中性密封门窗框与副框连接处的缝隙采用耐候中性密封胶密封，其宽度及深度不得小于胶密封，其宽度及深度不得小于6mm6mm 外墙门窗施工技术措施控制要点 门窗塞缝工艺控制容易

256、忽略的细节：门窗塞缝工艺控制容易忽略的细节：门窗框塞缝前，应清理门窗洞口杂物、灰尘门窗框塞缝前，应清理门窗洞口杂物、灰尘门窗框塞缝前应先用清水湿润框边和洞口周边，门窗框塞缝前应先用清水湿润框边和洞口周边，略干后开始塞缝略干后开始塞缝 大于大于2525的缝隙考虑砂浆凝固后的收缩性，应的缝隙考虑砂浆凝固后的收缩性，应分两次填塞分两次填塞采用防水水泥砂浆塞缝，堵缝应密实饱满，施采用防水水泥砂浆塞缝，堵缝应密实饱满，施工人员应采取戴防护胶手套和专用工具按压工人员应采取戴防护胶手套和专用工具按压外墙门窗施工技术措施控制要点 门窗塞缝工艺控制容易忽略的细节：门窗塞缝工艺控制容易忽略的细节：采用采用PUPU

257、发泡胶填塞时，发泡胶应连续施打并保发泡胶填塞时，发泡胶应连续施打并保证溢出窗框，溢出部分随后用手塞平证溢出窗框，溢出部分随后用手塞平采用采用PUPU发泡胶和防水水泥砂浆分别填塞时，应发泡胶和防水水泥砂浆分别填塞时，应先打先打PUPU发泡胶塞缝，后做防水水泥砂浆塞缝发泡胶塞缝，后做防水水泥砂浆塞缝临时固定门窗的垫块、木楔应随后抽出，用清临时固定门窗的垫块、木楔应随后抽出，用清水湿润洞口，略干后二次补塞缝水湿润洞口，略干后二次补塞缝外墙门窗施工技术措施控制要点 应重点关注门窗框的成品保护：应重点关注门窗框的成品保护：门窗进入施工现场后应在室内竖直摆放，成品门窗进入施工现场后应在室内竖直摆放，成品和

258、材料不能接触地面，底部用枕木垫起高于地和材料不能接触地面，底部用枕木垫起高于地面面100mm100mm以上以上 门窗框用的保护胶纸必须采用不污染铝型材的门窗框用的保护胶纸必须采用不污染铝型材的自粘胶带纸，注意框边应留出自粘胶带纸，注意框边应留出10mm10mm不封贴以不封贴以利于密封胶密封或水泥砂浆的嵌固利于密封胶密封或水泥砂浆的嵌固外墙门窗施工技术措施控制要点不得在门窗框架上安放脚手架、悬挂物品。经不得在门窗框架上安放脚手架、悬挂物品。经常出入进行专业施工的门窗洞口，应由总承包常出入进行专业施工的门窗洞口，应由总承包商采用木板等材料将门窗框保护好，防止门窗商采用木板等材料将门窗框保护好，防止

259、门窗变形损坏变形损坏进行焊接作业时，应采取有效措施，防止电焊进行焊接作业时，应采取有效措施，防止电焊火花损坏周围的铝门窗型材、玻璃、附件等材火花损坏周围的铝门窗型材、玻璃、附件等材料料在工程移交前，不得拆除门窗表面的保护材料在工程移交前，不得拆除门窗表面的保护材料外墙保温施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙贴面砖防渗漏、防脱落 工程质量缺陷的技术措施控制要点： 外墙保温施工防渗漏、防脱落、防开裂 容易忽视的细部构造节点：外墙保温容易忽视的细部构造节点 外墙保温材料验收外墙保温材料验收容易忽视的要点：容易忽视的要点：上墙的上墙的EPSEPS保温板应满足保温板应满足陈化期要求：陈化期要求：EPSE

260、PS保温板在自然环境中的自身收缩变形时间保温板在自然环境中的自身收缩变形时间长达长达60d60d。在自然环境条件下。在自然环境条件下42d42d或或6060蒸汽蒸汽养护条件下养护条件下5d5d的自身收缩变形可以完成的自身收缩变形可以完成99%99%以以上。因此要求上。因此要求EPSEPS保温板在自然环境条件下保温板在自然环境条件下42d42d或或6060蒸汽养护条件下蒸汽养护条件下5d5d后再上墙后再上墙外墙保温容易忽视的细部构造节点在关注聚苯板材料质量的同时，应重点检查：在关注聚苯板材料质量的同时，应重点检查：耐碱玻纤网格布（差价极大，假货极多）耐碱玻纤网格布（差价极大，假货极多）保温板高强

261、粘接剂保温板高强粘接剂建筑密封膏建筑密封膏聚合物抗裂砂浆（如委托外保温单位提供时）聚合物抗裂砂浆（如委托外保温单位提供时）外墙保温施工技术措施控制要点 外墙保温防渗漏、防开裂工艺控制要点：外墙保温防渗漏、防开裂工艺控制要点：铺贴网格布工艺错误：铺贴网格布工艺错误：铺贴网格布应先抹一层开裂砂浆，再铺压网铺贴网格布应先抹一层开裂砂浆，再铺压网格布，再抹一层抗裂砂浆格布，再抹一层抗裂砂浆板与板之间粘接时未挤紧，表面缝隙合格：板与板之间粘接时未挤紧，表面缝隙合格：保温板与墙面粘接面积不足保温板与墙面粘接面积不足外墙保温施工技术措施控制要点聚合物水泥砂浆根据面层材料要求综合考虑聚合物水泥砂浆根据面层材料

262、要求综合考虑平整度和毛糙度平整度和毛糙度外墙采用外墙涂料时，对基层平整度要求极外墙采用外墙涂料时，对基层平整度要求极高，建议不大于高，建议不大于2 2外墙保温施工技术措施控制要点 外墙保温施工应注意对规范和措施的正确理解：外墙保温施工应注意对规范和措施的正确理解：广东省广东省住宅工程质量通病防治技术措施二住宅工程质量通病防治技术措施二十条十条中明确规定：中明确规定：“ “外墙从基体表面开始外墙从基体表面开始至饰面层应留分格缝至饰面层应留分格缝” ”外墙外保温苯板对应外墙抹灰分格缝处，同外墙外保温苯板对应外墙抹灰分格缝处，同样应做变形缝，变形缝处的网格布应断开样应做变形缝，变形缝处的网格布应断开

263、外墙保温施工技术措施控制要点 外墙保温施工验收需要重点关注的细节：外墙保温施工验收需要重点关注的细节：检查外保温收口、端头处的密封处理检查外保温收口、端头处的密封处理检查出外墙构件处的密封处理检查出外墙构件处的密封处理检查出外墙空调孔洞的套管及密封处理检查出外墙空调孔洞的套管及密封处理检查外墙雨落管及其它沿墙管道的固定卡件检查外墙雨落管及其它沿墙管道的固定卡件是否按要求进行密封处理是否按要求进行密封处理外墙保温贴面砖技术上是否成熟 解决解决外墙外保温贴面砖脱落、开裂的需要先从外墙外保温贴面砖脱落、开裂的需要先从 外墙外保温体系的要求入手外墙外保温体系的要求入手针对外保外温体系的特点，外墙砖相应

264、规范要针对外保外温体系的特点，外墙砖相应规范要求的技术参数应适当提高求的技术参数应适当提高外墙砖吸水率应外墙砖吸水率应 3 3%，抗冻性、冻融循环应，抗冻性、冻融循环应5050次次外墙保温贴面砖技术上是否成熟在外保温体系下，因外墙保温板隔热系数较高在外保温体系下，因外墙保温板隔热系数较高引起的温度变形应力较大。采用水泥砂浆粘贴引起的温度变形应力较大。采用水泥砂浆粘贴外墙砖，即使采用水泥砂浆掺胶和采用挤浆法外墙砖，即使采用水泥砂浆掺胶和采用挤浆法粘贴等技术措施，很难避免外墙砖的粘贴等技术措施，很难避免外墙砖的空鼓和脱空鼓和脱落落采用传统水泥砂浆、白水泥等刚性材料勾缝，采用传统水泥砂浆、白水泥等刚

265、性材料勾缝，即使外墙预设分格缝，同样很难避免温度应力即使外墙预设分格缝，同样很难避免温度应力造成外墙勾缝遭到破坏，从而产生外墙渗水造成外墙勾缝遭到破坏，从而产生外墙渗水外墙保温贴面砖技术上是否成熟 选择合理的外墙粘面砖材料：选择合理的外墙粘面砖材料：符合反复冻融要求的，吸水率低的外墙砖符合反复冻融要求的，吸水率低的外墙砖选用合格的外墙砖专用胶粘砖选用合格的外墙砖专用胶粘砖选用合格的外墙砖专用柔性防水勾缝剂勾缝选用合格的外墙砖专用柔性防水勾缝剂勾缝万科、中海目前全部使用外墙专用胶粘砖的万科、中海目前全部使用外墙专用胶粘砖的工艺做法，并不是不知道节约成本的要求，工艺做法，并不是不知道节约成本的要求

266、，而是曾经深受其害而是曾经深受其害外墙保温贴面砖技术上是否成熟 从设计入手解决外墙砖渗漏问题从设计入手解决外墙砖渗漏问题外墙砖对应外保温变形缝处应设分格缝外墙砖对应外保温变形缝处应设分格缝外墙砖分隔缝的缝宽及缝深均不宜小于外墙砖分隔缝的缝宽及缝深均不宜小于6 6，采用高弹耐候密封胶嵌填采用高弹耐候密封胶嵌填外墙砖水平及垂直缝宽不宜小于外墙砖水平及垂直缝宽不宜小于6 6，严禁密缝，严禁密缝外墙砖排砖方式应考虑防渗漏要求外墙砖排砖方式应考虑防渗漏要求外墙砖粘贴的基层宜为薄抹灰外墙砖粘贴的基层宜为薄抹灰EPSEPS板保护层的板保护层的聚合物抗裂砂浆面层聚合物抗裂砂浆面层外墙贴面砖施工技术措施控制要点

267、 外墙贴面砖工程需要关注的细节外墙贴面砖工程需要关注的细节：外墙粘砖前应对聚合物砂浆面层进行清理外墙粘砖前应对聚合物砂浆面层进行清理外墙粘砖前应挂线，用胶贴饼、冲筋外墙粘砖前应挂线，用胶贴饼、冲筋外墙砖粘砖前应清扫干净，放入清水浸泡两小外墙砖粘砖前应清扫干净，放入清水浸泡两小时，略干后即可粘胶时，略干后即可粘胶外墙砖粘砖应采用类似于挤浆法的满粘挤胶法外墙砖粘砖应采用类似于挤浆法的满粘挤胶法施工，将胶满涂于前面和外墙砖的背面，用力施工，将胶满涂于前面和外墙砖的背面，用力挤压直至胶溢出，随即清理多余胶挤压直至胶溢出，随即清理多余胶外墙贴面砖施工技术措施控制要点外墙粘砖应采用二次勾缝外墙粘砖应采用二

268、次勾缝勾缝前应检查外墙砖是否粘接牢固并整改完毕勾缝前应检查外墙砖是否粘接牢固并整改完毕勾缝前应清理砖缝中多余的胶勾缝前应清理砖缝中多余的胶先勾水平缝，后沟垂直缝先勾水平缝，后沟垂直缝待勾缝剂稳定后，应及时清理墙面待勾缝剂稳定后，应及时清理墙面外墙涂料施工技术措施控制要点 施工阶段对外墙涂料工程质量缺陷的 技术措施控制要点：外墙涂料施工技术措施控制要点 选择合理的外墙涂料材料：选择合理的外墙涂料材料：选择合格的外墙专用柔性耐水腻子选择合格的外墙专用柔性耐水腻子选用合格的外墙用弹性外墙涂料选用合格的外墙用弹性外墙涂料内檐装饰工程、厕浴间防渗漏技术措施控制要点、内隔墙防空鼓、开裂技术措施控制要点厕浴

269、间防渗漏技术措施控制要点 设计问题对厕浴间防水工程质量的影响： 设计阶段及设计审查对厕浴间防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点： 施工阶段对厕浴间防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点：设计问题对厕浴间防水工程质量的影响 厕浴间渗漏完全是施工现场的管理问题吗： 厕浴间防水设计随意性较大，考虑不周或不厕浴间防水设计随意性较大，考虑不周或不 考虑施工需要。考虑施工需要。即使施工现场严格按工艺要即使施工现场严格按工艺要 求求施工，施工，也无法保证厕浴间不发生渗漏也无法保证厕浴间不发生渗漏设计问题对厕浴间防水工程质量的影响厕浴间坡度不合理厕浴间坡度不合理，地漏靠近门口或离浴缸、，地漏靠近门口或离浴缸、淋

270、浴过远，导致室内地面积水从而发生渗漏淋浴过远，导致室内地面积水从而发生渗漏厕浴间降板高度不够（非同层排水），地面厕浴间降板高度不够（非同层排水），地面构造做法未考虑暗埋水暖管线需要，构造做构造做法未考虑暗埋水暖管线需要，构造做法厚度不足，施工时只能在楼板上开槽暗埋法厚度不足，施工时只能在楼板上开槽暗埋管线，导致厕浴间渗漏管线，导致厕浴间渗漏任意取消找平层或保护层，未考虑施工现场任意取消找平层或保护层，未考虑施工现场工序穿插及成品保护的实际难度，产生渗漏工序穿插及成品保护的实际难度，产生渗漏隐患隐患设计问题对厕浴间防水工程质量的影响施工图未标明管道穿楼板的详细位置和具体施工图未标明管道穿楼板的详

271、细位置和具体尺寸，结构专业与水电专业不核对，后期大尺寸，结构专业与水电专业不核对，后期大量现场开孔造成厕浴间渗漏量现场开孔造成厕浴间渗漏楼地面交界处未设与楼板同时浇筑的楼地面交界处未设与楼板同时浇筑的200200高高混凝土泛水带，极易通过施工缝造成厕浴混凝土泛水带，极易通过施工缝造成厕浴间墙体渗水间墙体渗水埋地热水、采暖管线任意标注走向，没有统埋地热水、采暖管线任意标注走向，没有统一从厕浴间门口进入，施工时穿过墙面防水一从厕浴间门口进入，施工时穿过墙面防水泛水产生渗漏泛水产生渗漏设计问题对厕浴间防水工程质量的影响厕浴间墙面防水层泛水高度考虑不足，加之墙厕浴间墙面防水层泛水高度考虑不足，加之墙体

272、材料选用变形系数较大的轻型砌体，造成卫体材料选用变形系数较大的轻型砌体，造成卫生间墙面渗漏生间墙面渗漏厕浴间防水构造做法表示不清，没有构造做法厕浴间防水构造做法表示不清，没有构造做法说明，造成施工质量技术要求不明确产生渗漏说明，造成施工质量技术要求不明确产生渗漏关键构造防水节点设计简单套用标准图集，未关键构造防水节点设计简单套用标准图集，未明确表示实际的构造做法和关键的防渗漏控制明确表示实际的构造做法和关键的防渗漏控制措施，施工质量标准不统一产生渗漏隐患措施，施工质量标准不统一产生渗漏隐患设计问题对厕浴间防水工程质量的影响埋地管材选用不当（埋地管材选用不当（ 如选用如选用PPRPPR管做采暖管

273、管做采暖管道，相对寿命低、热伸缩系数大道，相对寿命低、热伸缩系数大 ），加上垫层），加上垫层厚度不足造成保护层厚度不够，张拉基层或防厚度不足造成保护层厚度不够，张拉基层或防水层造成卫生间渗漏水层造成卫生间渗漏卫生间墙面抹灰设计未注明或误用混合砂浆，卫生间墙面抹灰设计未注明或误用混合砂浆，产生渗漏隐患产生渗漏隐患厕浴间门槛未考虑暗埋管线保护层厚度与卫生厕浴间门槛未考虑暗埋管线保护层厚度与卫生间高差要求之间的关系，后剔凿后修补存在渗间高差要求之间的关系，后剔凿后修补存在渗漏隐患漏隐患设计问题对厕浴间防水工程质量的影响 室内暗埋采暖、热水管道敷设要求：室内暗埋采暖、热水管道敷设要求：室内埋地管道的埋

274、置深度不宜小于室内埋地管道的埋置深度不宜小于300mm300mm 卫生间门槛处防水构造要求：卫生间门槛处防水构造要求：卫生间防水在降板的台阶处应上翻，与卫生间卫生间防水在降板的台阶处应上翻，与卫生间门口平，防水面高差不小于门口平，防水面高差不小于2 2设计问题对厕浴间防水工程质量的影响 先施工防水层、做保护层，再埋管线：先施工防水层、做保护层，再埋管线： 厕浴间门口处的防水节点、其它防水节点厕浴间门口处的防水节点、其它防水节点施施 工完毕后极易遭到工完毕后极易遭到进厕浴间管道安装进厕浴间管道安装破坏破坏 进厕浴间进厕浴间管道在保护层上无法打管卡固定牢管道在保护层上无法打管卡固定牢 固，管道埋深

275、受垫层厚度制约后期无法调整固，管道埋深受垫层厚度制约后期无法调整 进厕浴间进厕浴间管道无法从墙面出管，否则将破坏管道无法从墙面出管，否则将破坏 防水层防水层设计问题对厕浴间防水工程质量的影响 施工相对便利，暖气、热水支管出地面不需施工相对便利，暖气、热水支管出地面不需 做要止水台及聚氨酯油膏嵌缝做要止水台及聚氨酯油膏嵌缝 后续维修相对便利，无需破坏防水层后续维修相对便利，无需破坏防水层设计问题对厕浴间防水工程质量的影响 先施工垫层，埋管线再做防水层：先施工垫层，埋管线再做防水层： 厕浴间门口处的防水节点虽然能够处理，但因厕浴间门口处的防水节点虽然能够处理，但因 管道剔凿布置及后修补极易产生开裂

276、破坏防水管道剔凿布置及后修补极易产生开裂破坏防水 层层 维修维修管道需要破坏防水层，维修成本较高管道需要破坏防水层，维修成本较高 施工相对复杂，管道墙地面交界折弯出容易产施工相对复杂，管道墙地面交界折弯出容易产 生开裂形成防水薄弱点。如生开裂形成防水薄弱点。如不从墙面出管，必不从墙面出管，必 须采取止水台、聚氨酯油膏灌缝等防渗漏措施须采取止水台、聚氨酯油膏灌缝等防渗漏措施设计问题对厕浴间防水工程质量的影响 进厕浴间管道施工便利，施工时不影响防水层进厕浴间管道施工便利，施工时不影响防水层 施工质量施工质量 管道维修需要破坏防水层，维修成本较高管道维修需要破坏防水层，维修成本较高设计问题对厕浴间防

277、水工程质量的影响 新型管材的应用增加了渗漏的工程质量隐患新型管材的应用增加了渗漏的工程质量隐患： 建筑下水管道采用的建筑下水管道采用的UPVCUPVC管或建筑给水、热管或建筑给水、热 水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光 滑，滑，附着力较差。堵洞灌缝细石混凝土极易附着力较差。堵洞灌缝细石混凝土极易 产生开裂，防水涂层质量也无法保证产生开裂，防水涂层质量也无法保证 建筑下水管道采用建筑下水管道采用UPVCUPVC，其管道表面光滑，其管道表面光滑， 附着力较差，堵洞灌缝细石混凝土极易产生附着力较差，堵洞灌缝细石混凝土极易产生 开裂，开裂，设计问题对厕浴间防水

278、工程质量的影响 设计施工图简单套用标准图集，无详图构造设计施工图简单套用标准图集，无详图构造 节点做法产生的工程质量问题节点做法产生的工程质量问题设计问题对厕浴间防水工程质量的影响 不合理压缩成本，未正确理解不合理压缩成本，未正确理解“ “应应” ”与与“ “宜宜” ”的的规范规范 要求产生的工程质量问题要求产生的工程质量问题 我们常说的卫生间防水高度高出地面我们常说的卫生间防水高度高出地面300300， 是从哪里算？是从哪里算？ 混凝土楼板？防水层？防水保护层？精装完成面？混凝土楼板？防水层？防水保护层？精装完成面？ 是不是这样设计就可以完全满足防水要求？是不是这样设计就可以完全满足防水要求

279、？设计问题对厕浴间防水工程质量的影响建筑室内防水技术规程建筑室内防水技术规程CECS196CECS196：20062006第第 3.2.3. 3.2.3. “厕浴间、厨房四周墙根防水层泛水厕浴间、厨房四周墙根防水层泛水 高度不应小于高度不应小于250250，其它墙面防水以可能溅，其它墙面防水以可能溅 到水的范围为基准向外延伸不应小于到水的范围为基准向外延伸不应小于250250， 淋浴花洒的临墙面防水高度不应低于淋浴花洒的临墙面防水高度不应低于2m2m。”设计问题对厕浴间防水工程质量的影响设计阶段及设计审查技术措施控制要点 确定厕浴间防水体系的技术措施控制要点：确定厕浴间防水体系的技术措施控制要

280、点：根据工程管理特点，宜选用防水层在上的根据工程管理特点，宜选用防水层在上的卫生间防水体系工程卫生间防水体系工程采用同层排水的下沉式卫生间，应采取两采用同层排水的下沉式卫生间，应采取两道防水道防水卫生间降板尺寸应认真核定，满足管道安卫生间降板尺寸应认真核定，满足管道安装及保护层厚度的需要装及保护层厚度的需要厕浴间应选择刚柔并济的防水体系厕浴间应选择刚柔并济的防水体系设计阶段及设计审查技术措施控制要点 确定厕浴间防水材料的技术措施控制要点：确定厕浴间防水材料的技术措施控制要点：卫生间面积小，墙根，转角，管口，地漏较卫生间面积小，墙根，转角，管口，地漏较多，不宜使用卷材防水多，不宜使用卷材防水 卫

281、生间不宜使用渗透水泥结晶型的刚性防水卫生间不宜使用渗透水泥结晶型的刚性防水涂料替代柔性防水层，或使用不便于检验的涂料替代柔性防水层，或使用不便于检验的防水涂料防水涂料设计阶段及设计审查技术措施控制要点 房地产企业应补充完善并重点审查的关键房地产企业应补充完善并重点审查的关键 防渗漏、防开裂节点防渗漏、防开裂节点施工阶段技术措施控制要点 防水材料的检查：防水材料的检查：原材料的出厂质量证明书原材料的出厂质量证明书建筑防水材料产品准用证明书建筑防水材料产品准用证明书防水材料见证取消防水材料见证取消防水材料复试报告防水材料复试报告如为双组分防水材料应重点检查的配比及搅拌如为双组分防水材料应重点检查的

282、配比及搅拌施工阶段技术措施控制要点 厕浴间防水施工前应检查的技术措施要点：厕浴间防水施工前应检查的技术措施要点：补洞工作完成，整体结构闭水试验验收合格补洞工作完成，整体结构闭水试验验收合格垫层内暗埋水暖管线完成，打压试验及隐蔽垫层内暗埋水暖管线完成，打压试验及隐蔽验收完成验收完成卫生间墙面卫生间墙面5050标高线弹线完成，墙面防水标高线弹线完成，墙面防水高度线弹线完成高度线弹线完成地漏、排水口管口封堵保护完成地漏、排水口管口封堵保护完成施工阶段技术措施控制要点现浇卫生间门槛完成现浇卫生间门槛完成厕浴间厕浴间陶粒陶粒混凝土垫层施工完成。向地漏处找混凝土垫层施工完成。向地漏处找坡坡3%3%（ 可泼

283、水检验看排水顺畅情况可泼水检验看排水顺畅情况 ）垫层与墙交界处及转角处已抹成半径为垫层与墙交界处及转角处已抹成半径为2020的的圆角圆角垫层与地漏、立管、套管交界处按图示要求施垫层与地漏、立管、套管交界处按图示要求施工完成（凹槽）工完成（凹槽）施工阶段技术措施控制要点管根、套管与管道之间防水密封膏完成管根、套管与管道之间防水密封膏完成基层含水率检验合格（基层含水率检验合格（ 橡胶板静置检验橡胶板静置检验 ）基层清理完成基层清理完成专项施工方案审批通过，检验批划分完成专项施工方案审批通过，检验批划分完成施工、监理、甲方工序控制要求明确施工、监理、甲方工序控制要求明确施工单位专项施工单位专项“ “

284、三检三检” ”质保体系及监理检查质保体系及监理检查体系责任落实到人体系责任落实到人施工阶段技术措施控制要点 厕浴间防水施工过程的工艺控制要点：厕浴间防水施工过程的工艺控制要点：一、洞口填缝不规范处理，新旧砼结合不良，导一、洞口填缝不规范处理，新旧砼结合不良，导 致水沿施工缝处渗漏：致水沿施工缝处渗漏：1 1、设计图纸应有具体的管道穿楼板洞口尺寸定位、设计图纸应有具体的管道穿楼板洞口尺寸定位 （水平方向、垂直方向与墙体准确位置关系）（水平方向、垂直方向与墙体准确位置关系） 土建专业应要求水电专业核对确认土建专业应要求水电专业核对确认2 2、结构施工时预留洞口应采用成型标准件留洞结构施工时预留洞口

285、应采用成型标准件留洞施工阶段技术措施控制要点3 3、吊模前将洞口浮浆凿去，断面要剔成毛面，用、吊模前将洞口浮浆凿去，断面要剔成毛面，用 清水清理干净清水清理干净 4 4、吊模应平整，大于下口直径不小于、吊模应平整，大于下口直径不小于6060，防止 漏浆5 5、吊模模板应清理，在此应设置必要的验收吊模模板应清理，在此应设置必要的验收停止停止 点，验收合格后方可进入下道工序点，验收合格后方可进入下道工序6 6、浇筑前应清理洞口，浇水湿润模板及洞口内周、浇筑前应清理洞口，浇水湿润模板及洞口内周 边混凝土边混凝土施工阶段技术措施控制要点7 7、浇筑前应在模板和洞口内周边刷一道、浇筑前应在模板和洞口内周

286、边刷一道1515厚素厚素 水泥浆结合层，刷完后应马上浇筑掺加微膨胀水泥浆结合层，刷完后应马上浇筑掺加微膨胀 剂的高一标号的细石混凝土剂的高一标号的细石混凝土 （ 严禁用水泥砂严禁用水泥砂 浆或混合砂浆浆或混合砂浆 ）8 8、浇筑时应用钢筋振捣，确保浇筑密实、浇筑时应用钢筋振捣，确保浇筑密实9 9、吊洞混凝土应分两次浇筑，第一次浇筑至结吊洞混凝土应分两次浇筑，第一次浇筑至结 构板板厚构板板厚的的2/32/3（留（留3 34 4板厚）板厚）施工阶段技术措施控制要点1010、第二次浇筑混凝土，、第二次浇筑混凝土，2h2h后抹平压光后抹平压光1111、吊洞混凝土覆盖湿润养护不少于、吊洞混凝土覆盖湿润养

287、护不少于7d7d1212、吊洞砼验收合格后，必须进行结构闭水试验、吊洞砼验收合格后，必须进行结构闭水试验1313、鉴于安装作业班组土建施工能力不足，吊洞、鉴于安装作业班组土建施工能力不足，吊洞 混凝土施工应由土建作业班组负责（混凝土施工应由土建作业班组负责（ 招标招标 文件及合约文件中已经明确，执行过程中可文件及合约文件中已经明确，执行过程中可 参加合约参加合约 ）施工阶段技术措施控制要点二、卫生间地面倒坡，泛水坡度不足，排水二、卫生间地面倒坡，泛水坡度不足，排水不畅不畅 引起卫生间地面积水。导致水沿砼蜂窝、裂引起卫生间地面积水。导致水沿砼蜂窝、裂 缝、管根渗出：缝、管根渗出：1 1、施工图应

288、详细标明不同构造层做法统一坡向、施工图应详细标明不同构造层做法统一坡向 地漏的排水坡度。其中陶粒砼垫层地漏的排水坡度。其中陶粒砼垫层1 1：3 3水泥水泥 砂浆找平层为砂浆找平层为3%3%，保护层，保护层1 1：2.52.5水泥砂浆水泥砂浆 为为5%5%施工阶段技术措施控制要点2 2、施工图应标明地漏在水平方向、垂直方向与、施工图应标明地漏在水平方向、垂直方向与 墙体的准确定位关系，地漏位置应隐蔽美观墙体的准确定位关系，地漏位置应隐蔽美观 尽量避开卫生间动线并靠近排水点尽量避开卫生间动线并靠近排水点3 3、设有淋浴房或预留淋浴房位的卫生间，其淋、设有淋浴房或预留淋浴房位的卫生间，其淋 浴房应单

289、设地漏浴房应单设地漏4 4、垫层、找平层、保护层施工前应按设计要求、垫层、找平层、保护层施工前应按设计要求 找好泛水坡度，拉线并做坡高控制点（间距找好泛水坡度，拉线并做坡高控制点（间距 不应大于不应大于1m1m），监理公司应重点检查），监理公司应重点检查施工阶段技术措施控制要点5 5、坐便器排水管甩口高度应高于结构面层、坐便器排水管甩口高度应高于结构面层200200 （保证其上口高出最终精装地面不小于保证其上口高出最终精装地面不小于8080 ），），防止精装时坐便器出口插入排水管的防止精装时坐便器出口插入排水管的 深度不够，污水从连接处渗出深度不够，污水从连接处渗出6 6、保护层施工完成后，结合闭水试验应做泼水、保护层施工完成后，结合闭水试验应做泼水 试验，检验卫生间排水顺畅程度试验，检验卫生间排水顺畅程度谢谢大家！