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1、计税本钱的核算主要内容计税本税本钱确定的原那么确定的原那么本本钱核算的核算的归集与分配集与分配计税本税本钱的核算主要内容的核算主要内容计税本税本钱的定的定义计税本税本钱内容内容本本钱核算一般程序核算一般程序预提提费用用计税本钱的定义计税本税本钱: 是指房地是指房地产开开发企企业在开在开发、建造开、建造开发产品品包括固定包括固定资产，下同，下同过程中所程中所发生的按照税生的按照税收收规定定进展核算与展核算与计量的量的应归入某入某项本本钱对象的象的各各项费用。用。计税本钱对象确实定原那么可否销售原那么可否销售原那么开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对象进展本钱核算；不能对外经营销开发
2、产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对象进展本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱对象进展归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本售的，可先作为过渡性本钱对象进展归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱对象。钱对象。分类归集原那么分类归集原那么对同一开发地点、竣工时间相近、产品构造类型没有明显差异的群体开发的工程，可作为一对同一开发地点、竣工时间相近、产品构造类型没有明显差异的群体开发的工程，可作为一个本钱对象进展核算。个本钱对象进展核算。功能区分原那么功能区分原那么开发工程某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的本钱对象进展核算。开发工程某
3、组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的本钱对象进展核算。定价差异原那么定价差异原那么开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对象进展核算。象进展核算。本钱差异原那么本钱差异原那么开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进展核算。进展核算。权益区分原那么权益区分原那么开发工程属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原那么分别划分本钱对象进展核算
4、。开发工程属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原那么分别划分本钱对象进展核算。计税本钱的内容计税本钱的内容土地征用及补偿费土地征用及补偿费前期工程费前期工程费根底设施费根底设施费建安工程费建安工程费配套设施费配套设施费开发间接费。开发间接费。 计税本钱的内容计税本钱的内容-土地征用费及补偿费土地征用费及补偿费土地征用土地征用费及及补偿费 指指为取得土地开取得土地开发使用使用权或开或开发权而而发生的各生的各项费用，主要包括：土地用，主要包括：土地买价或出价或出让金、市政配套金、市政配套费、契税、耕、契税、耕地占用税、土地使用地占用税、土地使用费、土地、土地闲置置费、土地、土地变更用途和超面
5、更用途和超面积补交的地价及相关税交的地价及相关税费、拆迁、拆迁补偿支出、安置及支出、安置及动迁支出、迁支出、回迁房建造支出、回迁房建造支出、农作物作物补偿费、危房、危房补偿费等。等。城市建立城市建立综合配套合配套费：市政府：市政府对市区市区进展各展各类根底根底设施施配套建立的配套建立的财政性政性资金，主要用于开金，主要用于开发小区以及小区以及单体建立工体建立工程程规划划红线以外的公共配套以外的公共配套设施建立。施建立。城市建立城市建立综合配套合配套费包括：城市建立配套包括：城市建立配套费道路、道路、桥梁、梁、环境境卫生、园林生、园林绿化等根底化等根底设施的建立和管网建立施的建立和管网建立费供水
6、及排水管网、供气管网、供水及排水管网、供气管网、热源管网、源管网、综合布合布线管网的管网的建立。城市建立建立。城市建立综合配套合配套费由城市建立基金管理由城市建立基金管理办公室公室统一征收。一征收。通通过招招标、拍、拍卖、挂牌出、挂牌出让方式取得土地使用方式取得土地使用权的，城的，城市根底市根底设施配套施配套费应当当单独独缴纳，不列入土地使用，不列入土地使用权出出让金。金。东营市城市根底市城市根底设施配套施配套费征收管理方法【公布征收管理方法【公布单位】山位】山东省省东营市人民政府市人民政府【发文字号】令文字号】令2006年第年第142号号计税本钱的内容计税本钱的内容-土地征用费及补偿费土地征
7、用费及补偿费国税函国税函2021603号：国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据号：国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复的批复 根据根据?财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知?(财财税税2004134号号)规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂程序承受国有土地使用招、拍、挂程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中
8、的土地前期开发本钱不得扣除。权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发本钱不得扣除。 国税函国税函2005436号：国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征号：国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复收契税的批复 根据根据?中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例?及其细那么的有关规定，对承受国有土及其细那么的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。契税。计税本钱的内容计税本钱的内容-土地征用费及补偿费土地征用费
9、及补偿费财税财税2004134号：财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税号：财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知问题的通知以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建立土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建立配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 财税财税2004126号：财政部号：财政部 国家税务
10、总局关于房屋附属设施有关契税政策的批国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复复对于承受与房屋相关的附属设施包括停车位对于承受与房屋相关的附属设施包括停车位 汽车库汽车库 自行车库自行车库 顶层阁楼以顶层阁楼以及储藏室及储藏室,下同所有权或土地使用权的行为下同所有权或土地使用权的行为,按照契税法律按照契税法律 法规的规定征收法规的规定征收契税契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税不征收契税 计税本钱的内容计税本钱的内容-土地征用费及补偿费土地征用费及补偿费土地使用土地使用费土地有土地有偿使用使用费，是从行政概念出，是从行政概念
11、出发定定义的。是的。是因因为使用了属于国家所有的土地，而需要交使用了属于国家所有的土地，而需要交纳的的费用，属用，属于所有于所有权与使用与使用权分开后，分开后，获得得权利而利而应该承担的承担的义务，是通是通过政策等政策等规定定实现的。的。范范围包括：土地出包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、金、土地租金、土地收益金、新增建立用地土地有新增建立用地土地有偿使用使用费、场地使用地使用费等。等。 而土地出而土地出让金那么是一个商品概念，是使用价金那么是一个商品概念，是使用价值的价格表的价格表现形式，属价格范畴，形式，属价格范畴，应称土地使用称土地使用权价格，他价格，他是政府要收取的土地收益地租，
12、即土地所有者出是政府要收取的土地收益地租，即土地所有者出让土土地使用地使用权的交易价款，是通的交易价款，是通过交易而交易而实现的。的。本本质属性区属性区别：土地出：土地出让金是土地本身使用价金是土地本身使用价值的价格表的价格表现，他表达和反映的是土地使用价，他表达和反映的是土地使用价值，随市，随市场的的变化而化而变化。而土地使用化。而土地使用费那么是因那么是因为所有所有权与使用与使用权发生生别离后，所有离后，所有权人向使用人向使用权人收取的人收取的费用，他随不同的用，他随不同的土地土地权利流利流转，不同的政府行，不同的政府行业政策，不同的土地利用状政策，不同的土地利用状况下，其具体况下，其具体
13、标准和收取金准和收取金额有所不同。有所不同。 计税本钱的内容计税本钱的内容-土地征用费及补偿费土地征用费及补偿费土地土地闲置置费根据根据? ?城市房地城市房地产管理法管理法? ?第第2525条的条的规定，超出出定，超出出让合同合同约定的开工开定的开工开发日期日期满一年未开工开一年未开工开发的，可以征的，可以征收相当于土地使用收相当于土地使用权出出让金金20%20%以下的土地以下的土地闲置置费；满二年二年未开工开未开工开发的，可以无的，可以无偿收回土地使用收回土地使用权。20212021年年7 7月月1 1日开日开场实施的施的? ?闲置土地置土地处置方法置方法? ?国土国土资源源部令第部令第53
14、53号第十四条号第十四条规定，土地定，土地闲置置费不得列入生不得列入生产本本钱。? ?企企业所得税法所得税法实施条例施条例释义及适用指南及适用指南? ?企企业发生的合理生的合理的支出，限于的支出，限于应当当计入当期入当期损益或者有关益或者有关资产本本钱的必要的必要与正常的支出。与正常的支出。国税函国税函20212202021220号：关于土地增号：关于土地增值税清算有关税清算有关问题的通知的通知房地房地产开开发企企业逾期开逾期开发缴纳的土地的土地闲置置费不得扣除。不得扣除。计税本钱的内容计税本钱的内容-土地征用费及补偿费土地征用费及补偿费拆迁拆迁补偿支出支出关于关于农户收到的收到的现金金补偿是
15、否是否缴纳个人所得税的个人所得税的问题，根据，根据? ?国家税国家税务总局关于征用土地局关于征用土地过程中征地程中征地单位支付位支付给土地承包人土地承包人员的的补偿费如何征税如何征税问题的批复的批复? ?国税函国税函199787199787号的号的规定，定，“对土地承包人取得的青苗土地承包人取得的青苗补偿费收收入，入，暂免征收个人所得税；取得的免征收个人所得税；取得的转让建筑物等建筑物等财产性性质的的其他其他补偿费收入，收入，应按照按照? ?个人所得税法个人所得税法? ?的的“财产转让所得所得应税工程税工程计征个人所得税。因此，房地征个人所得税。因此，房地产公司公司应当根据当根据给予予补偿费的
16、不同性的不同性质及其及其实际情况，情况，结合上述文件的具体合上述文件的具体规定确定是否需要代扣代定确定是否需要代扣代缴个人所得税。个人所得税。 房地房地产产一一级级市市场场：是指国有土地交易市：是指国有土地交易市场场，全国所有土地都，全国所有土地都归归国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权权，按土地的交易价格，出按土地的交易价格，出让让或或转让转让批租，并主要由市、批租，并主要由市、县县政府部政府部门垄门垄断断执执行，其他部行，其他部门门无无权权出出让让或批租。或批租。房地房地产产的二的二级级市市场场：主要是指已取得土地开：主要是指已
17、取得土地开发经营权发经营权的房地的房地产经营产经营企企业业房地房地产产开开发发公司，在公司，在该该地地块块的土地上建造好的土地上建造好的建筑物，如住宅房、的建筑物，如住宅房、办办公楼等，将土地使用公楼等，将土地使用权权和土地上建和土地上建筑物的所有筑物的所有权权一并一并转让给转让给房地房地产产消消费费者。二者。二级级市市场场也指新建也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房造好的第一次上市出售的房屋，就是房产产增量市增量市场场。二。二级级市市场场也包括土地二也包括土地二级级市市场场，即土地使用，即土地使用权权的的转让转让。净净地地计税本钱的内容计税本钱的内容-前期工程费前期工程费前期工程前期工
18、程费 前期工程前期工程费是在取得土地开是在取得土地开发权之后、工程开之后、工程开发前期前期的筹建、的筹建、规划、划、设计、可行性研究、水文地、可行性研究、水文地质勘察、勘察、测绘、报批批报建、建、“三通一平等前期三通一平等前期费用。主要包括以下内容：用。主要包括以下内容：1前期咨前期咨询费 委托中介机构或自行委托中介机构或自行进展所展所发生的有关工程的可行性生的有关工程的可行性研究研究费、工程前期工作咨、工程前期工作咨询费、预算算编审费等。等。2勘察勘察测绘费 水文、地水文、地质、文物和地基勘察、文物和地基勘察费，沉降，沉降观测费，日照，日照测试费、拨地地钉桩验线费、复、复线费、定、定线费、放
19、、放线费、建、建筑面筑面积丈量丈量费等。等。3规划划设计费 工程立工程立项后的后的总体体规划划设计、单体体设计费、管、管线设计费、改造、改造设计费，制，制图、晒、晒图费，规划划设计模型制作模型制作费，方案方案评审费。4 报批批报建建费 工程工程报建建时按按规定向政府有关部定向政府有关部门交交纳的的报批批费。包。包括括规划效划效劳费、人防易地建立、人防易地建立费、环境境评估估费、交通、交通评估估费、招投、招投标管理管理费、招投、招投标代理代理费、招投、招投标交易效交易效劳费、墙改基金保改基金保证金、施工金、施工图审查费、质检费、物管、物管费、物管公共基金、建筑物管公共基金、建筑劳保保费、防雷抗震
20、、防雷抗震审查费等。等。计税本钱的内容计税本钱的内容-前期工程费前期工程费5 5三通一平三通一平费施工用施工用临时道路、道路、临时供供电、临时给排水等排水等设施的施的设计、建造、建造费用，用，及及进展展场地平整地平整发生的生的费用等。用等。三通一平是指根本建立工程开工的前提条件。三通一平是指根本建立工程开工的前提条件。指工程开指工程开发前期前期发生的水文地生的水文地质勘察、勘察、测绘、规划、划、设计、可行性研、可行性研究、筹建、究、筹建、场地通平等前期地通平等前期费用。用。“三通是水通，三通是水通，电通和路通。水通通和路通。水通专指指给水水 电通指施工用通指施工用电接到施工接到施工现场具具备施
21、工条件施工条件 路通指路通指场外道路已外道路已铺到施工到施工现场周周围入口入口处，满足足车辆出入条件出入条件这里，里，“通指的是水通指的是水电路需要通到施工路需要通到施工现场，不是，不是场内内通。通。“一平一平 是是场地平整。地平整。场地平整指地平整指拟建建筑物及条件建建筑物及条件现场根本平整，根本平整，无需机械平整，人工无需机械平整，人工简单平整即可平整即可进入施工的状入施工的状态。6 6临时设施施费工地工地临时办公室、公室、临时借用空地等借用空地等临时场地占用地占用费，以及沿，以及沿红线周周围设置的置的临时围墙、围档等档等设施的施的设计、建造等、建造等费用。用。7 7其他其他 包括包括挡光
22、光费、危房、危房补偿鉴定定费、危房、危房补偿鉴定技定技术咨咨询费等上述等上述费用用以外的其他前期以外的其他前期费用。用。计税本钱的内容计税本钱的内容-根底设施费根底设施费根底根底设施施费 根底根底设施建立施建立费是工程开是工程开发过程中程中发生的小区内、建生的小区内、建筑安装工程施工筑安装工程施工图预算工程之外的供算工程之外的供电、给排水、供排水、供热、供气、照明、通供气、照明、通讯、道路交通、园林、道路交通、园林环境、智能化、消防、境、智能化、消防、人防、防雷等根底人防、防雷等根底设施工程施工程费用，主要包括以下内容：用，主要包括以下内容：(1) 室外室外电力力设施施费(2) 室外室外给排水
23、排水设施施费(3) 室外室外热力力设施施费(4) 室外燃气室外燃气设施施费(5) 室外照明室外照明设施施费(6) 室外通室外通讯设施施费(7) 道路交通道路交通设施施费(8) 园林园林环境工程境工程费 (9) 智能化智能化设施施费(10) 消防消防设施施费(11) 人防人防设施施费(12) 防雷防雷设施施费 (13) 其他其他 计税本钱的内容计税本钱的内容-建安工程费建安工程费建筑安装工程建筑安装工程费 建筑安装工程建筑安装工程费是工程开是工程开发过程中程中发生的列入建筑安生的列入建筑安装工程施工装工程施工图预算工程内的各算工程内的各项费用，主要包括以下内容：用，主要包括以下内容：1土建工程土
24、建工程费 根底工程根底工程费：土石方、：土石方、桩基、基、护壁工程、壁工程、桩基咨基咨询检测费等根底工程等根底工程费。 主体工程主体工程费：即土建构造工程：即土建构造工程费含地下室局部、含地下室局部、装装饰工程工程费，如有，如有 甲方供料的甲方供料的还包括甲供料款。包括甲供料款。 门窗工程窗工程费：包括楼体内的各种：包括楼体内的各种门、窗、玻璃幕、窗、玻璃幕墙等。等。 上述各上述各项如有甲供材料、如有甲供材料、设备，还应分分别包括相包括相应的甲供的甲供材料、材料、设备费。2精装工程精装工程费 为提高提高产品品品品质发生的二次装修生的二次装修费用，包括公共部位用，包括公共部位精装修及室内精装修等
25、。有甲供材料的，精装修及室内精装修等。有甲供材料的，还应包括相包括相应的的甲供材料甲供材料费。3工程工程监理理费 支付支付给聘聘请的工程或工程的工程或工程监理理单位的位的费用。用。计税本钱的内容计税本钱的内容-建安工程费建安工程费4 4安装工程安装工程费 电气气( (强电) )安装工程安装工程费：主体工程内的：主体工程内的发电机、照明、上下机、照明、上下压配配电箱箱等等电气气设施安装施安装费。电讯( (弱弱电) )安装工程安装工程费：主体工程内的智能化、通：主体工程内的智能化、通讯、有、有线电视系系统等等电讯设施安装施安装费。给排水安装工程排水安装工程费：主体工程内的上下水、：主体工程内的上下
26、水、热水等水等给排水排水设施安装施安装费。电梯安装工程梯安装工程费：主体工程内的：主体工程内的电梯及其安装、梯及其安装、调试费。空空调安装工程安装工程费：主体工程内的：主体工程内的换热站、冷站、冷冻站、站、风机机盘管控制、楼管控制、楼宇自控系宇自控系统等空等空调设施安装施安装费。消防安装工程消防安装工程费：主体工程内的消防栓、消防：主体工程内的消防栓、消防报警系警系统等消防等消防设施安施安装装费。煤气安装工程煤气安装工程费：主体工程内的煤气管：主体工程内的煤气管线等燃气等燃气设施安装施安装费。采暖安装工程采暖安装工程费：主体工程内的水暖、地暖等供：主体工程内的水暖、地暖等供热设施安装施安装费。
27、智能化安装工程智能化安装工程费：主体工程内的安防、：主体工程内的安防、对讲、远程抄表等智能程抄表等智能设施施安装安装费。墙体保温工程体保温工程费：墙体保温等体保温等设施安装施安装费其他：除上述工程以外的其他其他：除上述工程以外的其他设施、施、设备安装工程安装工程费。5 5其他其他施工噪声施工噪声扰民民费、现场垃圾清运垃圾清运费、工程保、工程保险费，工程收尾所，工程收尾所发生的生的零星工程零星工程费。 计税本钱的内容计税本钱的内容-配套设施费配套设施费配套配套设施施费 该本本钱工程工程归集本集本钱应公公摊的公共配套的公共配套设施的建立施的建立本本钱，主要包括以下，主要包括以下设施的开施的开发建立
28、建立费用：用：(1) 幼儿园：幼儿园：为建造幼儿园建造幼儿园发生的本生的本钱开支。开支。(2) 学校：学校：为建造幼儿园建造幼儿园发生的本生的本钱开支。开支。(3) 会所：开会所：开发小区内城市小区内城市规划中划中规定的大配套定的大配套设施工施工程不能有程不能有偿转让和取得和取得经营收益收益权发生的生的费用。用。(4) 其他：除上述以外的其他不能出租或出售，且其他：除上述以外的其他不能出租或出售，且产权不属于开不属于开发商的公共配套商的公共配套设施。施。 计税本钱的内容计税本钱的内容-开发间接费开发间接费开开发间接接费 开开发间接接费指企指企业为直接直接组织和管理开和管理开发工程所工程所发生生
29、的，且不能将其的，且不能将其归属于特定本属于特定本钱对象的本象的本钱费用性支出。用性支出。主要包括主要包括现场的管理性支出、工程的管理性支出、工程营销设施建造施建造费、周、周转房房摊销以及工程以及工程资本化利息等。开本化利息等。开发间接接费的内容包括：的内容包括：(1) 现场管理性支出：包括：管理性支出：包括：职工薪酬、工薪酬、办公公费、会、会务费、水水电费、物、物业费、劳动保保护费、业务招待招待费、交通差旅、交通差旅费、车辆使用使用费、物料消消耗、物料消消耗、维修修费、折旧、折旧费、财产保保险费、税金土地使用税等、中介税金土地使用税等、中介审计评估估费、咨、咨询参参谋费、诉讼费、宣、宣传费、
30、企、企业文化建立文化建立费、租、租赁费、绿化排化排污费、存存货盘亏及及毁损、周、周转房房摊销、无形、无形资产摊销、长期待期待摊费用用摊销、其他、其他长期期资产摊销等以及等以及营销设施建造施建造费用。用。(2) 资本化利息本化利息费用：直接用于工程开用：直接用于工程开发所借入所借入资金的利金的利息支出和其他与借款有关的息支出和其他与借款有关的辅助助费用工程开用工程开发之前土之前土地地购置之前及完工以后的借款利息，置之前及完工以后的借款利息，应作作为财务费用用计入当期入当期损益。益。(3) 物物业前期介入前期介入费用：商品房交付前用：商品房交付前拨付付给物物业公司的公司的工程前期物工程前期物业管理
31、、咨管理、咨询、效、效劳等等费用。用。(4) 其他其他费用。用。注意：开注意：开发间接接费发生生时先通先通过“开开发间接接费核算，期核算，期末按一定比例和分配末按一定比例和分配标准准结转入各本入各本钱核算核算对象的象的“开开发本本钱-开开发间接接费科目。科目。 本钱核算的一般程序本钱核算的一般程序区分本钱和期间费用划分本钱和本钱对象分配期前应负担的本钱费用建立明细台账结算计税本钱企企业计税本税本钱核核算一般程序算一般程序 根据当期实际发生的支出，按照性质、经济用途及发生的地点、时间进展整理、分类，正确区分计入本钱对象的本钱和期间费用。 合理划分直接本钱、间接本钱和共同本钱，并合理归集、分配至已
32、完工本钱对象、在建本钱对象和未建本钱对象。 按照已销、未销开发产品和固定资产分配期前已完工本钱对象应负担的本钱费用。属于已销应负担的税前扣除，未销应负担的待销售时扣除。 对本期已完工产品分别结算开发产品和固定资产本钱。属于开发产品的，按照可售面积计算单位工程本钱，以此计算已销和未销本钱。 对本期未完工和尚未建造的本钱对象应负担的本钱费用，分别建立明细台帐，待开发产品完工后结算本钱费用的归集与分配本钱费用的归集与分配 房地产开发建立过程中发生的各项开发建立费用，通过房地产开发建立过程中发生的各项开发建立费用，通过“开发本钱、开发本钱、“开发间接费科目进展归集与分配，并通过开发间接费科目进展归集与
33、分配，并通过“开发本钱科目最终计算出开发本钱科目最终计算出开发产品本钱。开发产品本钱。 对于发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、根底设施费、对于发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、根底设施费、配套设施费和开发间接费，应按照受益原那么，可直接计入或分配计入各本配套设施费和开发间接费，应按照受益原那么，可直接计入或分配计入各本钱核算对象的本钱工程中；钱核算对象的本钱工程中； 如果某项费用不能在短时期内归集完毕如本钱应分摊的配套设施本钱，如果某项费用不能在短时期内归集完毕如本钱应分摊的配套设施本钱，可先在设置的明细科目进展归集，待归集完毕后再按一定的分配比例和方法可先
34、在设置的明细科目进展归集，待归集完毕后再按一定的分配比例和方法计入有关本钱核算对象的开发本钱；计入有关本钱核算对象的开发本钱； 假设受益于该本钱费用产品已经开发完成，而该本钱费用尚未归集完毕，也假设受益于该本钱费用产品已经开发完成，而该本钱费用尚未归集完毕，也可采用预提的方式计取后期费用并分摊至有关工程的本钱中。可采用预提的方式计取后期费用并分摊至有关工程的本钱中。 国税发国税发202131号号?房地产开发经营业务企业所得税处理方法房地产开发经营业务企业所得税处理方法?第二十第二十九条九条 企业开发、建造的开发产品应按制造本钱法进展计量和核算。企业开发、建造的开发产品应按制造本钱法进展计量和核
35、算。 其中，应计入开发产品本钱中的费用属于直接本钱和能够分清本钱对象的间其中，应计入开发产品本钱中的费用属于直接本钱和能够分清本钱对象的间接本钱，直接计入本钱对象，共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，应接本钱，直接计入本钱对象，共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，应按受益的原那么和配比的原那么分配至个本钱对象，具体分配方法可按以下按受益的原那么和配比的原那么分配至个本钱对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：规定选择其一：本钱费用的归集与分配本钱费用的归集与分配-本钱分摊方法本钱分摊方法 按已开工本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例： 1、一次性开发：某一本钱对象占地面积占全部本钱对象占
36、地面积比例 2、分期开发：先按本期全部本钱占地面积占开发用地面积比例；再按某一本钱对象占地面积占期内全部本钱对象占地面积占占地地面面积法法 按期内某一本钱对象直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进展分配。 按期内某一本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价的比例进展分配建建筑筑面面积法法按已开工本钱对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例：1、一次性开发：某一本钱对象建筑面积占全部本钱对象建筑面积比例2、分期开发：先按本期全部本钱建筑面积占开发用地方案建筑面积比例；再按某一本钱对象建筑面积占期内本钱对象总建筑面积直直接接成成本本法法预算算造造价价法法本钱费用的归集与分配本钱费用的归
37、集与分配-本钱分配本钱分配本本钱分分摊单独独作作为过渡渡性性本本钱对象象核核算算的的公公共共配配套套设施施开开发本本钱，应按按照照建建筑筑面面积法法进展分配展分配借借款款费用用属属于于不不同同本本钱对象象共共同同负担担的的，按按直直接接本本钱法法或或按按预算算造造价价法法进展分配展分配一一般般按按占占地地面面积法法，土土地地开开发同同时连结房房地地产开开发，属属于于一一次次性性取取得得土土地地分分期期开开发的的情情况况，土土地地本本钱经税税务机机关关同同意意后后可可先先按按土土地地整整体体预算算本本钱进展展分分配配，待待土土地地整整体开体开发完完毕再再调整整由企业自行确定由企业自行确定预提提费
38、用用 除以下几项预提应除以下几项预提应付费用外，计税付费用外，计税本钱均应为实际发本钱均应为实际发生的本钱。生的本钱。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。金或其他专项基金。公公共共配配套套设设施施尚尚未未建建造造或或尚尚未未完完工工的的，可可按按预预算算造造价价合合理理预预提提建建造造费费用用。此此类类公公共共配配套套设设施施必必须须符符合合已已在在售售房房合合同
39、同、协协议议或或广广告告、模模型型中中明明确确承承诺诺建建造造且且不不可可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。出包工程未最出包工程未最终办理理结算而未取得全算而未取得全额发票的，票的，在在证明明资料充分的前提下，其料充分的前提下，其发票缺乏金票缺乏金额可以可以预提，但最高不得超提，但最高不得超过合同合同总金金额的的1010。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发本钱得土地分期开发房地产的情况，其土地开发本钱经商税务机关同意后可先按土地整体预算本钱进经商税务机关同意后可先按土地整体预算本钱进展分配，待土地整体开发完毕再行调整。展分配，待土地整体开发完毕再行调整。感谢各位参加，祝工作愉快。感谢各位参加，祝工作愉快。谢谢观赏谢谢观赏
