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1、品 牌 服 务 独 具 匠匠 心心久联地产遵义项目 整合营销提案Integrated Marketing Proposal我们的宗旨树立开发商市场形象打造遵义品牌地产项目 关于项目 1 遵义市地产市场宏观分析2 消费者分析及目标消费定位3 项目分析及周遍楼盘分析4 核心推广策略及创意5 案名推荐及VI创意表现 当前遵义地产市场宏观分析 遵义市现有各楼盘的开发商多数为本地企业，但近几年外地的知名开发商纷纷在遵义市开发、立项，整体开发实力明显提高。 知名开发企业的进驻对提高遵义市房地产市场的整体开发水准有较大的带动作用，但同时也对本地的中小型开发企业形成了巨大的压力，而为抢占更多的市场份额，他们自
2、身之间的竞争也将日趋激烈。 北部新区北部新区老城区老城区南部新区南部新区为了能更加准确的分析和总结市场，我们将遵义主城区房地产市场分为三大板块，分别是城市北端的北部新区汇川区；城市中央老城区，和城市南部南部新区。北部新区（汇川区）n 区域范围 北到九节滩，南临北京路，西至洗马路，东靠大连路。 n 区域概况 面积、人口： 面积共695平方公里 ， 总人口31万人。 学校： 遵义医学院、遵义师范学院 ； 4所中等专业学校 ； 1所职业技术学校 ； 41所中小学校 。 医院： 遵义医学院附院、遵义医院、3417医院等医院 诊所 。 招商引资： 累计引进项目750余个，合同引资额150亿元，实际到位资
3、金46亿元。目前，汇川区基本实现了集科研、开发、生产、生活、教育、金融、商贸、文化娱乐为一体，城市功能较为完善的新城区发展目标。 基础设施 建设： 累计开发面积8平方公里，建成20-40米 宽的 城市干道近40公里，香港路、澳门路、南京路、大连路、深圳路、上海路、人民路等形成城区道路骨架。市政府行政办公中心、汇川体育中心、遵义报业大楼等标志性建筑建在开发区，构皮滩电站遵义基地也将建在区内。 n 区域规划 根据遵义市城市总体规划，遵义未来五年城市建设的重心在汇川区，而汇川区则是以打造遵义市新的城市中心【中心北区】为重点。随着市政府、市委的迁入，【中心北区】这一概念正在被越来越多的市民认可。区域内
4、拥有良好的自然资源和地理位置优势， 商业的规范化和专业化给该区域市场带来了较大的商机，各种专业市场及名牌百货商家的入驻，以及餐饮娱乐中心的 繁荣都对区域的发展增色加彩。 主要在售楼盘情况一览总建筑面积（单位：万平方米）价格 （单位：元/平方米）区域内在售楼盘平均价格区域内在售楼盘平均价格19311931元元/ /平方米。平方米。 老城区市场调研分析n 区域范围 遵义老城区即现在红花岗区除去海尔大道、忠庄一带和汇川区（新区）剩余的部分。北到北京路，南临万里路，西至官井路，东靠沙河路。 n 区域概况 全区行政区域总面积622.3平方 公里 ，耕地面积0.92万公顷，森林覆盖率31.74%。辖9个镇
5、，8个街道办事处，96个村民委员会，64个居民委员会。年末总人口 约 62.9万人。 文化、教育： 区属学校149所，在校学生8.8 9万人，适龄儿童入学率99.9%，非文盲率99.9% 。 医疗： 共有医院6家，卫生院9家，社区卫生服务站(点)54个 景观建设： 老城区环凤凰山而建，凤凰山清雅秀丽，环境优美；红军烈士林园、遵义会议旧址、白马寺等风景各胜。 n 区域商业： 老城区的商业是遵义市目前商业最为发达的区域，在该区域存有大量的商场、专卖店、休闲娱乐设施；随着苟家井“金码头”的推出和财富广场中沃尔玛的入驻，将老区商业又推向一个高潮，进一步增加老城商业的繁华度。n 区域规划 老城区作为遵义
6、市商业、政治、文化中心，与其余几个区域相比有着自己得天独厚的条件，“丁字口”商圈的长盛不衰，也说明了大多遵义人还具有强烈的老城情节，这为新区和南部的开发带来很大的挑战。 楼盘名称楼盘名称 物业形态物业形态 开盘时开盘时间间 放量放量 ( (户户) ) 均价均价 ( (元元/ /) ) 物管费（元物管费（元/ /） 主力户型主力户型 销售率销售率 格兰阳光格兰阳光 多层、小高层多层、小高层 2005-52005-5 634634 230230 0 0 0.4(0.4(不含电不含电梯费梯费) ) 三房三房134186134186 70%70% 帝豪峰景帝豪峰景 高层高层 2005-62005-6
7、144144 1 1 860860 0.80.8 / / 83%83% 凤凰国际凤凰国际水之园水之园 多层、小高层、多层、小高层、别墅别墅 未开盘未开盘 800800 21502150（小高（小高层）层） / / 三房三房130150130150 / / 主要在售楼盘情况一览总建筑面积（单位：万平方米）区域内平均价格2103元/平方米，离丁字口较近的格兰阳光价格高于其它楼盘。价格 （单位：元/平方米）南部新区市场分析n 区域范围 南部新区即遵义市南部开发区，主要涵盖海尔大道、桃溪路等主干道。 n 区域概况 南部新区板块是政府最新的规划、发展起来的一个大型居住区，同时也是遵义市和外界保持联系的主
8、要通道，各种市政配套将逐渐齐全、完善，周边有遵义市公安局、中学及多所小学。区域内各干道路况良好，交通方便，迎红桥与丁字口相连。由于区域内厂矿较多，污染较为严重。 n 区域规划 目前区域由于缺少支撑，相比北部新区发展较慢，基础配套设施相对较差；但随着汽配、装饰等专业市场的集聚，以及酒店的入驻，区域已越来越多人关注。特别是区域内大型物业较多，自身配备较全。 按照遵义市城市规划，南部新区将以大型居住为主，配备酒店等服务行业为辅。 楼盘名称楼盘名称 物业形态物业形态 开盘时间开盘时间 放量放量 ( (户户) ) 均价均价 ( (元元/ /) ) 物管费（元物管费（元/ /） 主力户型主力户型 销售率销
9、售率 翠堤丽苑翠堤丽苑二期二期 小高层小高层 2006-2006- 4 4 - - 3131 8888 1 1 8585 0 0 0.80.8 三房三房127154127154 19.3%19.3% 九洲时代九洲时代豪庭豪庭 高层高层 200200 5 5 - - 1212 - - 2828 315315 20482048 0.80.8 三房三房128179128179 38%38% 花样年华花样年华 小高层、高小高层、高层层 2006-2006- 5 5 - - 2222 156156 16201620 0.80.8 三房三房115155115155 12.8%12.8% 智慧名城智慧名城
10、多层、小高多层、小高层、别墅层、别墅 2005-11-82005-11-8 12001200 1 1 4040 0 0 0.40.4 二房二房9211592115 60%60% 南海花园南海花园 多层、高层多层、高层 2005-102005-10 9696 15801580 0.40.4 三房三房9912999129 55%55% 富华国际富华国际广场广场 小高层、高小高层、高层层 2005-52005-5 26002600 1616 5 5 0 0 0.80.8 三房三房143157143157 二期二期60%60% 桃溪河畔桃溪河畔 别墅别墅 2005-32005-3 146146 / /
11、 / / / / / / 主要在售楼盘情况一览区域内超过30万方的楼盘有3个。富华国际、智慧名城这样大体量的高层、 多层混合的楼盘，都规划有大量的商业面积。 总建筑面积（单位：万平方米）价格 （单位：元/平方米）遵义所开发楼盘整体分析通过以上分析，现把遵义楼盘再进行归类分析物业类型 目前区域内在售物业绝大部分目前区域内在售物业绝大部分为小区型项目。为小区型项目。 建筑类型 区域内物业主要以多层物业为主，同时高层已走进人们的视野， 有着逐步扩大市场份额的趋势。而低密度洋房、别墅类物业与以往相比也有较大幅度的上升。 楼盘规模 总建筑面积在10万平方米以下的占到52个百分点， 说明遵义市目前的房地产
12、开发以中小型物业为主，规模较小。 总建筑面积大于20万平方米的物业有6个，其中香樟印象、富华国际、 智慧名城、桃溪河畔、东方星园是全市瞩目的大规模项目。 楼盘价格遵义市楼盘均价主要集中在1500-1900元/平方米之间，整体档次以中档、中高档为主，这两种类型的楼盘合计占了近七成的比例； 房 型 户型主要集中在二房、三房，又以三房的供应量最大； 一房的小户型供应量较少，面积较大的四房及四房以上的户型 占有20%以上的比重，在大部分的楼盘中都存在着较大面积的四房. 遵义地产市场消费者分析A、消费者数量大小排序：、消费者数量大小排序：国营企业员工私营从业者外来人口行政事业单位民营企业员工（遵义有相当
13、大量的国有大中型企业，是贵州省内国有大中型企业密集度最高的地级市）B、消费者个体消费能力排序：、消费者个体消费能力排序：私营从业者行政事业单位国营企业员工外来人口民营企业员工（大多民营企业处在初级发展阶段，资金、人才、技术等市场要素都相对薄弱，对写字楼的需求量小，员工福利性差的形势也不会很快得到改变。不难看出私营从业者是当前遵义市场上商品房购买者中含金量最高的目标受众，消费能力和消费需求俱佳，可以作为重点开发的目标市场，量身为他们制定产品，相当有此必要。）C、消费者对项目各消费因素主次排序：、消费者对项目各消费因素主次排序： 高端市场：环境户型地段价格； 中端市场：户型价格环境地段； 低端市场
14、：价格地段户型环境； （不难发现，各要素轻重是可以把握并加以利用使之形成市场机会。）D、遵义市区的消费者可分为市区两级政府行政事业系统的工作人员与其他市民两大类消费群体。由于整体经济的发展水平有限和房价偏低，公务员成为一个有规模、有能力、有较高文化层次的消费群体，对新的住宅产品有较强的认同力。而普遍居民以小规模经商为其营生之道的不在少数，从而体现出对商业门面有较持久、较有规模的消费能力。E、遵义周边地区的消费者，由于城市中心的吸引力和较多元的财富生成能力，从而对遵义城市住宅市场产生了较强、真正成规模的消费能力在贵州的次中心城市住宅市场里，遵义具有最优越的周边地区产业结构和民间财富生成能力。目标
15、消费群分析 从以上遵义市地产消费市场和项目规划来看，我们的目标消费群面相对较宽，高层、多层、别墅、几乎涵盖遵义市地产消费市场的所有对象。从从 年年 龄龄 来来 看：看：因项目推崇高尚、生态住宅，适合成熟家庭， 追求生活质量的人群，年龄阶段应该在 35岁至50岁左右从消费水平来看：从消费水平来看：本项目的规划设计在遵义地产市场处于中高端 消费，目标消费群的资金相对较为雄厚，所以 我们的目标消费群关注的更多的是环境和产品 质量，其后才是价格。总 结（1）、总体开发逐年扩大 （2）、开发企业本地化，开发水平参差不齐 （3）、整体物业档次将逐渐趋高 由于遵义市良好的居住环境和地理位置优势，吸引了大部分
16、来自 重庆市和其他城市的购房者，使得物业的档次将逐渐偏高。 （4）、二房、三房面积趋大 80-100平方米的 二房和 110-140平方米的 三房的供应是市场的主 流，一房比例较少，但 60-80平方米的二房和90-100平方米的三房 所占份额有扩大的趋势，可以看出目前一房、小二房、小三房成 为市场空白点,遵义房地产市场逐渐走向成熟。（5）、较为丰富的潜在消费者 项 目 分 析劣势区位优势：多条公交线多条省际线路交通便利开发区域， 有利于品牌塑造和推广区域内无高品质楼盘景观优势：南岭公园与本案一墙之隔、红花岗区的风景名胜， 有利于本案生态，风景慨念的推广。建设中的新区，各项生活配套设施匮乏。
17、进出口车辆较多噪音、灰尘污染比较严重周围一些老建筑老工厂搬迁及改造比较缓慢，影响本案周围形象。 周围楼盘云集销售竞争大，品牌推广有一定阻力。 区域环境分析优势周 边 楼 盘 盘 量 40万平方米 物业形态 高档电梯房、商场 销售价格 1428元/平方米起 户 型 两房、三房 广告诉求点 大型商业、大住宅建筑群 （完善的社区配套） 物业配套 富华国际 周遍配套 社区幼儿园、田家炳中学、桃溪小学；裕丰家具商场、社区商场、心里美超市；南关邮电局；中、建、工、交等银行即将进入；社区医院、市医院等 桃溪河畔 盘 量 34万平方米 物业形态 Townhouse独栋双拼叠拼 销售价格 2350元/平方米起
18、户 型 广告诉求点 TOWN HOUSE生态住宅小区 物业配套 医院, 学校, 餐饮, 幼儿园, 游泳池, 停车场 周遍环境 桃溪寺 洛江河 教育、旅游、科研用地规划区 “贵州省绿色社区”智慧名城 盘 量 34万平方米 物业形态 多层、小高层 销售价格 1448元/平方米起 户 型 三室两厅 两室两厅 广告诉求点 洛江河亲水岸生活、依地势而建，顺势而为，坡地生活的理念 物业配套 医院, 学校, 餐饮, 幼儿园, 游泳池, 停车场周遍环境 双语幼儿园，智慧购物中心，交行、商业银行等花样年华 盘 量 2.9万平方米 物业形态 高层景观小区 销售价格 1398元/平方米起 户 型 三室两厅 两室两厅
19、 广告诉求点 全市价格最实惠的电梯项目 物业配套 社区医院, 幼儿园, 停车场周遍环境 丝织厂综合贸易市场、合力超市、青禾家具城、心里美超市、花样年华商场、农村信用社 、商业银行、工商银行我们 About US别墅高层多层酒店娱乐高尚新区唯一综合项目 定 位生态天然氧吧红花岗区的风景名胜便捷交通便利，与繁华近在咫尺大家风范片区高品质生活 市场策略 (广告语)一样的生，不一样的活。城市山林 自然意境观山，赏园，拥繁华。经典源自品质 品质源自领先 一幢房子不足以改变您的世界，却可以改变您对生活的观点。 环山聚水吉祥地 藏风聚气福瑞宅 (广告语)(主推方案)A, A, 城市山林城市山林 自然意境自然
20、意境B, 观山，赏园，拥繁华。媒体策略1、在遵义市主要街道树立户外广告牌2、报纸广告：突出新区版块的潜在价值，宣传即将开始 的各项优惠活动3、DM直投:超市、街道直投 4、分销中心：商场、老成区繁华地段设置流动分销中心 5、网络广告：通过遵义房产网展开网上销售开盘策略广 告 语：南岭之约.品味诱惑推广策略：“南岭佳苑”进行的首次内部认购，通过选择性的来宾邀请，将由项目开发商的朋友、股东、核心购买者、意向购买者组成的活动欲邀人群会集一堂，在私密性、轻松、惬意以及充满朋友相聚的欢畅的氛围中，完成项目的最初的入住精英们的筛选于敲定，为项目建立一个良好的居住人脉基础，以次吸引并激发更多目标客户对“南岭
21、佳苑”项目的购买意愿。开盘活动：南岭佳苑 品鉴酒会项目形象建立一、开发商的背景和市场形象一、开发商的背景和市场形象 1、开发商在当地的口碑 2、开发商的社会地位和责任二、项目的市场形象二、项目的市场形象 1、VI系统的建立 2、系列形象广告宣传 3、有保障的项目品质三、销售中心形象、现场导视系统以及工地形象三、销售中心形象、现场导视系统以及工地形象 1、销售中心选址 2、销售中心装修风格 3、销售人员的素质 4、现场的导视系统建立 5、施工现场的形象四、参加和举办有较大影响力的公益性活动四、参加和举办有较大影响力的公益性活动重 点项目的市场形象销售中心形象、现场导视系统以及工地形象项目的市场形
22、象 1、VI系统的建立 完善的VI视觉识别系统是地产项目重要的形象表现部分， 统一视觉识别系统，建立完整的项目形象。 2、系列形象广告宣传 通过楼书、DM、VCD以及媒体（报纸、户外、电视、杂 志等）立体式的广告宣传，树立项目良好的市场形象。 3、有保障的项目品质 良好的项目形象，更需要有说服力的产品。1、销售中心选址、销售中心选址 销售中心选址有助于销售工作的开展。 客户参观工地的路线设计2、销售中心装修风格、销售中心装修风格 （1、体现项目形象的最直接感官认识 （2、体现项目风格 （3、展示开发商的实力以及对项目的责任心销售中心形象、现场导视系统以及工地形象 3、销售人员的素质、销售人员的
23、素质 树立项目形象 增加购买者信心 促进签约 缩短签约时间 4、现场的导视系统建立、现场的导视系统建立 完善项目形象 有助于客户参观 5、施工现场的形象、施工现场的形象 建立工程形象 体现工程质量案 例(销售中心)富丽堂皇型简约现代型会所展示型案 例(导视系统) 案名 推荐久联南岭康城久联南岭丽景久联康城 蓝水假期 南岭印象 锦城佳园久联南岭佳苑久联南岭佳苑(主推方案)LOGO 诠释(VISION PART)(VISION PART A)(VISION PART B)(VISION PART C)本集完品 牌 服 务 独 具 匠匠 心心感 谢 观 看MajpjMVcyzj21HLfrvy96d
24、v02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONny
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