尚美佳江苏常州精装修成品房市场专题研究报告63页

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1、2024/8/112024/8/12尚美佳 中国2010年7月2024/8/13常州成品房市场特征分析常州成品房市场特征分析成品房发展总体分析成品房发展总体分析精装修建议精装修建议成成品品房房市市场场发发展展过过程程成成品品房房相相关关政政策策推推进进成成品品房房装装修修风风格格分分析析成成品品房房营营销销方方式式分分析析成成品品房房项项目目市市场场分分布布成成品品房房量量价价关关系系分分析析成成品品房房市市场场供供需需分分析析精精装装修修档档次次建建议议精精装装修修价价格格建建议议精精装装修修标标准准建建议议精精装装修修风风格格建建议议其其它它注注意意事事项项2024/8/14成品房市场发展

2、过程成品房市场发展过程19971997市场反响平淡市场出现小波动20052005市场出现大波动20102010规模迅速扩大变身市场主流毛坯房（简装修）一统天下20002000菜单式装修房崭露头角“买房送装修”成为市场热点装修、毛坯平分市场规模波及二、三线城市90年代初，住宅经简装即可交付，装修范围包括墙面、卫生间、厨房等，并配备座便器、水槽、水龙头等简单设备，装修标准低，建材品质差。1997年，建设部开始引导住宅装修。少量开发商尝试提供装修住宅，由于市场参与双方皆对装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。2000年开始，相关政策密集出台，装修房质量得到保障，市场比重显著提升。为节省成

3、本，菜单式装修被全装修取代，“买房送装修”盛极一时。近年来，精装修住宅市场操作日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也愈加明显。政策引导力度加大，以全装修为代表的成品房市场占有率迅速上升。成品房市场占有率快速上升，从一线城市扩张到二、三线城市，未来几年，毛坯房被淘汰的趋势已然显现，精装修住宅将成为市场主流产品。2024/8/152007200820092010推售项目推售项目推售类型推售类型阶段特点阶段特点推售特点推售特点市场整体推案2个市场新增项目2个精装修公寓、豪宅项目大量上市住宅、公寓酒店式公寓、投资公寓商务公寓、豪宅华亭苑，精装住宅。租售结合，销售不畅。客群为新北区高端技术移民和外籍人士，当地

4、客户接受度相当低。莱蒙双子星座，精装公寓。市中心地段，升值前景好，深受投资客青睐，销售良好，客户以常武地区富人为主；凯纳商务广场，精装酒店式公寓。销售惨淡，产品市场接受度低，客户主要为公司、实力型外企。御水华庭克拉公寓，精装产权式公寓。因“三万首付，返租回购（每年5%），精装全配”的超低门槛，08年10月面市销售较好，客户以中低收入者为主。市中心精装修豪宅项目：万博国际广场、京城豪苑，西新桥精装豪宅：新城首府、凯纳华侨城；湖塘精装修豪宅：新城公馆精装公寓：万泽国际公寓、莱蒙城公寓。2007年以前，精装修商品房在常州刚刚面市，靠高性价比取胜市场。2008年，整体市场不景气，精装物业滞销不可避免。

5、但产品包装、营销手法有所创新。2009年，楼市逆转直上。精装修房为市场客户广泛接受，精装修物业主要集中为小户型和豪宅，呈现出供需两旺的局面。常州成品房市场发展过程常州成品房市场发展过程2024/8/16成品房相关政策推进成品房相关政策推进199720002005200920世纪世纪90年代处年代处未来未来成品房市场处于空白期家庭居室装饰装修管理试行办法（1997年4月）关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见（1997年11月）关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见（1999年7月）建筑装修工程质量验收规范（2001年12月）住宅室内装饰装修管理办法（2002年5月）商品住宅装修

6、一次到位实施细则（2002年7月）住宅性能评定技术标准（2006年3月）住宅整体厨房行业标准（2006年10月）关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知（2008年7月）成品住宅成为市场主流产品2024/8/17成品房装修风格分析成品房装修风格分析古典风格柔和风格特色豪华富贵平稳独立图释代表项目上海汤臣一品常州京城豪苑、新城首府、凯悦中心上海中环凯旋宫常州新城公馆2024/8/18都市风格都市风格清新风格清新风格特色特色独立个性清淡写意图释图释代表代表项目项目上海创智天地常州万泽国际、亚泰财富中心上海天山河畔常州暂无成品房装修风格分析成品房装修风格分析2024/8/19装修风格小结装修风格小结1、

7、常州市场上，市中心区域精装住宅项目住宅项目装修风格集中于古典风格，以各种豪华设计与知名品牌、高新技术相融合，占据市场主导地位；2、精装公寓项目公寓项目装修风格以都市风格为主，精装小公寓迎合了单身贵族独立、个性的生活方式，伴随着现代人投资观念的普及，其总价低、收益快总价低、收益快的投资价值也愈发突出；3、柔和风格，平稳而不失豪华，简单而不缺内涵。在常州，以普通居民为导向的精装修产品以普通居民为导向的精装修产品多采用此风格。4、精装修产品设计偏重于“高端”、“奢华”、“高科技”等理念的渲染，却忽略了住宅的根本是“家”之依附，清淡写意的清新风格，强调随意和平淡，着重打造温馨和睦的家庭意境。现实操作中

8、往往被忽略，常州市场暂无此类项目。2024/8/110成品房营销方式分析成品房营销方式分析2024/8/111营销方式优劣势分析营销方式优劣势分析营销方式优劣势分析营销方式优劣势分析操作操作方式方式买房送装修买房送装修菜单式装修菜单式装修全装修全装修集成式装修集成式装修优势优势模糊总价、创造利润规避装修质量风险客户选择余地大、市场接受程度高装修责任明确模糊总价装修产业化、标准化降低采购成本，利润空间大劣势劣势开发商需承担名誉风险代理商佣金到位困难涉嫌价格欺诈客户风险增加开发商签约困难增加装修成本产品过于单一，产品过于单一，拒绝了部分客户拒绝了部分客户对开发商实力和经营管理能力要求较高经营管理风

9、险较大借鉴借鉴对销售员的要求较高对装修公司的要求要提高合同有待于更加规范化多样化与具体操作之间的矛盾有待解决大面积推广仍需时日对开发商售后售后服务服务能力要求较高适合大型开发商规模化运作2024/8/112常州成品房市场特征分析常州成品房市场特征分析成品房发展总体分析成品房发展总体分析精装修建议精装修建议成成品品房房市市场场发发展展过过程程成成品品房房相相关关政政策策推推进进成成品品房房装装修修风风格格分分析析成成品品房房营营销销方方式式分分析析成成品品房房项项目目市市场场分分布布成成品品房房量量价价关关系系分分析析成成品品房房市市场场供供需需分分析析精精装装修修档档次次建建议议精精装装修修价

10、价格格建建议议精精装装修修标标准准建建议议精精装装修修风风格格建建议议其其它它注注意意事事项项2024/8/113成品房项目市场分布成品房项目市场分布常州精装修项目分布常发豪庭国际新城首府（公寓）港龙尚层（公寓）港龙尚层凯纳华侨城（公寓（公寓) )凯纳商务广场凯纳商务广场京城豪苑万博国际广场凯悦中心朗诗国际街区晋陵路八号巨凝金水岸新城金郡（公寓）莱蒙城（公寓）莱蒙城铂晶公寓铂晶公寓( (公寓公寓) )亚泰财富中心亚泰财富中心（公寓）万泽国际（公寓）万泽国际新城公馆( (公寓）新天地不夜城公寓）新天地不夜城（公寓）天禄（公寓）天禄MINIMINI公寓公寓（公寓）城置御水华庭（公寓）城置御水华庭克

11、拉公寓克拉公寓和记黄埔项目城市中心区域城市中心区域特征：稀缺地段，纯精装项目户型偏大，投资为主导。城市边缘区域城市边缘区域特征：小公寓居多，纯精装项目稀少，以低总价和高附加值促进销售，投资自住两相宜。华亭苑2024/8/114中心区项目分布中心区项目分布万博国际广场万博国际广场京城豪苑京城豪苑新城首府新城首府凯纳华侨城凯纳华侨城凯悦中心凯悦中心晋陵路八号晋陵路八号巨凝金水岸巨凝金水岸新城金郡新城金郡和记黄埔项目和记黄埔项目莱蒙时代莱蒙时代朗诗国际街区朗诗国际街区城市中心豪宅分布城市中心豪宅分布按照“同区同质同区同质同区同质同区同质”的样品选取原则选定以下项目为本案竞品：万博国际广场万博国际广场

12、京城豪苑京城豪苑新城首府新城首府凯悦中心凯悦中心2024/8/115成品房市场供需分析成品房市场供需分析类别类别类别类别项目体量项目体量项目体量项目体量推案体量推案体量推案体量推案体量去化体量去化体量去化体量去化体量项目存量项目存量项目存量项目存量住宅159.854.026.0133.8公寓68.155.533.934.2未上市项目85.50085.5合计313109.559.9253.5单位：万 从在售和未售的项目体量计算，未来可能存在的装修房上市量大概在250万方左右，市场接纳程度将受到一定考验。精装住宅未来的存量较大存量较大，一方面说明开发商对精装住宅市场的预期较高预期较高，另一方面虽然

13、竞争较大，但由于精装住宅整体开发的氛围营造，未来的市场机遇较大。市场供应市场供应/ /去化量去化量2024/8/116成品房市场供需分析成品房市场供需分析 按市场供应量（预售）统计， 目前常州精装住宅和公寓项目整体去化率分别约为50.04%和66.88%。常州市中心精装住宅去化率基本在50%左右，去化率受总价高影响基数较低且去化速度一般，精装公寓由于总价低、投资门槛不高导致去化率普遍高于精装住宅。个案去化个案去化2024/8/117常州成品房市场个案分析常州成品房市场个案分析项目名称项目名称区域区域物业类型物业类型状态状态售价售价装修标准装修标准项目名称项目名称区域区域物业类型物业类型状态状态

14、售价售价装修标准装修标准华亭苑华亭苑新北住宅售罄100001500城置御水华庭克拉公寓钟楼公寓在售80001000常发豪庭国际常发豪庭国际新北住宅在售10000-125002500凯悦中心凯悦中心钟楼住宅未售/新城首府新城首府钟楼住宅在售180005000巨凝金水岸巨凝金水岸天宁住宅未售/港龙尚层港龙尚层钟楼公寓在售11000-120001200新城金郡新城金郡天宁住宅未售/凯纳华侨城凯纳华侨城钟楼住宅在售13000-138002000和记黄埔项目和记黄埔项目天宁住宅未售/凯纳商务广场钟楼公寓在售170001500新城公馆新城公馆武进住宅在售8500-120002000京城豪苑京城豪苑钟楼住宅

15、在售220002500莱蒙城武进公寓在售57001500万博国际广场万博国际广场钟楼住宅公寓在售住宅16000公寓120003500万泽国际武进公寓在售平层5000-60001200莱蒙双子座钟楼公寓售罄开盘85001000天禄MINI公寓武进公寓在售58801000晋陵路八号晋陵路八号钟楼住宅在售15000-18000新天地不夜城武进公寓售罄85001500朗诗国际街区朗诗国际街区钟楼住宅在售150002000亚泰财富中心武进公寓在售65001500万博国际广场钟楼公寓在售125003000常州市主要装修项目一览表常州市主要装修项目一览表单位：（元单位：（元/ /）2024/8/118成品房

16、项目档次面积对比成品房项目档次面积对比新城首府凯纳华侨城1200150020002500300035004000装修单价：元/m2面积：m2608010012014016018020022024045005000260280万博国际广场京城豪苑朗诗国际街区晋陵路八号新城公馆常发豪庭国际港龙尚层凯纳商务广场莱蒙双子座克拉公寓莱蒙城万泽国际天禄MINI公寓新天地不夜城301000住宅产品住宅产品公寓产品公寓产品住宅产品中，面积集中100-250m2之间，装修单价越高面积相应越大，公寓产品装修单价较高的区间集中有4070m2的产品。万博国际广场2024/8/119成品房市场价格特征成品房市场价格特征

17、u 目前常州精装住宅项目的装修标准集中于2000 -2500元/之间。新城首府5000元/的高标准直接造成市场出现3500-5000元/的价格断层。u常州精装公寓项目基本上只有1000、1200、1500元/ 三个装修档次。可见整体市场装修档次偏低，尚存在一定的上升空间。装修标准分析装修标准分析2024/8/120装修标准与销售价格关系装修标准与销售价格关系u在常州精装修市场上，装修报价在住宅和公寓项目销售价格中所占的比重，多集中在15%-20%15%-20%之间，且档次越高的项目其装修价格所占销售价格比重相应也就越高。u高标准的装修成为拉动产品价格的有利手段，在市场接受度不高的情况下所带来的

18、回款速度慢，开发风险相应加大。2024/8/121售价：元/m2新城首府凯纳华侨城万博国际广场京城豪苑朗诗国际街区晋陵路八号新城公馆常发豪庭国际1200150020002500300035004000装修单价：元/m27000 80009000 10000 110001200013000 1400015000 160004500500017000180006000100022000住宅产品住宅产品公寓产品公寓产品住宅产品中，同一区位装修单价越高售价相应较高，公寓产品相应区位中装修单价较高的售价相对较高，其中万博价格远远领先于其他项目。成品房项目档次售价对比成品房项目档次售价对比港龙尚层凯纳商务

19、广场莱蒙双子座克拉公寓莱蒙城万泽国际天禄MINI公寓新天地不夜城万博国际广场2024/8/122新城首府凯纳华侨城万博国际广场京城豪苑朗诗国际街区晋陵路八号新城公馆常发豪庭国际1200150020002500300035004000装修单价：元/m2450050001000快住宅产品住宅产品公寓产品公寓产品住宅产品中，装修单价较低的产品去化速度相对较快装修单价较低的产品去化速度相对较快，公寓产品相反装修单价较高的产品去化速度相对较快。万博国际广场由于售价高、产权年限短去化较慢。慢去化速度成品房项目档次去化速度对比成品房项目档次去化速度对比港龙尚层凯纳商务广场莱蒙双子座克拉公寓莱蒙城万泽国际天禄

20、MINI公寓新天地不夜城万博国际广场2024/8/123注意事项注意事项 客户需求客户需求客户背景：客户背景：20-30多岁，常州本地人两口之家（或有个年龄尚小的孩子）公务员或者在效益较好的国有企业工作，在常州有良好的发展基础，今后的职业前景比较乐观工作压力不大，关注生活品质，强调生活的情调父母居住地近（可以接受在同一个小区内），在很大程度上可以帮助减轻在家务和小孩抚养方面的负担偶尔在家招待朋友购房和装修行为会受到父母的干预购房动机：购房动机：主要用作婚房，对于今后有小孩的情况考虑较少对于今后有小孩的情况考虑较少购房行为：购房行为：一般选择离父母居住地较近，并且小区内景观好的小区在购房时主要为

21、自己的生活习惯和生活方式考虑，对父母和小孩的考虑都比较少对小区外的配套不是很在意，对交通出行的便利会关注较多购房面积选择：购房面积选择：90-11090-110平方米左右平方米左右2024/8/124注意事项注意事项 客户需求客户需求客户背景：客户背景：30-50多岁，小私营业主、企业中高层、公务员（资产五百万以内）在常州有3次左右置业经验，对房产的选择有丰富的经验工作稳定，而且至少有一方的收入比较高，因此会有比较多的钱和精力去娱乐休闲事业已小有成就，关注生活品质，有一定的社交需求，主要是亲戚或朋友来访主要是夫妻两人生活，子女会偶尔回家，但是已经逐渐开始有了自己的生活购房动机购房动机强烈的进一

22、步改善生活的需求购房行为特征购房行为特征对小区周边景观和小区景观都比较关注，认为这些都是住房品质提升的标志经济实力较强，选择大户型的住宅重视装修，重视满足功能性前提下的享受创造购房面积选择购房面积选择：150-170150-170平米甚至更大平米甚至更大2024/8/125注意事项注意事项 客户需求客户需求背景：背景：30-50多岁，大中型私营业主、大型企事业单位高管、高级公务员（资产800万以上）在常州有五次左右置业经验，或居住、或投资，对房产的选择有丰富的经验，尤其是有在市中心购置高档物业的经验家庭收入非常之高，资产累计在一千万以上虽然财富雄厚，但工作仍然比较繁忙，无暇享受关注生活品质，有

23、子女住宅一起的尤其关注子女的生活品质有强烈的彰显身份、地位的需求，这不仅是为了活得对成就的认同，也是为了工作上的需要。有社交的需求,商业上的朋友或者亲戚来访主要是夫妻两人生活，子女10岁以上，读书或在读大学或出国子女会偶尔回家，但是已经逐渐开始有了自己的生活不喜欢住家保姆，但家中会有钟点工帮助料理家务购房动机：购房动机：强烈的享受需求，尤其是为家人考虑强烈的彰显财富、身份、地位、境界的需求购房行为特征：购房行为特征：十分关注小区周边景观和小区景观经济实力较强，对房子的单价和总价考虑较少，只考虑产品本身会花费大量的费用用于装修，在功能性和享受性之间,会更加强调住宅的享受感购房面积选择购房面积选择

24、：250250平米以上平米以上2024/8/126常州成品房市场特征分析常州成品房市场特征分析成品房发展总体分析成品房发展总体分析精装修建议精装修建议成成品品房房市市场场发发展展过过程程成成品品房房相相关关政政策策推推进进成成品品房房装装修修风风格格分分析析成成品品房房营营销销方方式式分分析析成成品品房房项项目目市市场场分分布布成成品品房房装装修修档档次次分分析析成成品品房房市市场场供供需需分分析析精精装装修修相相关关注注意意事事项项精精装装修修档档次次建建议议精精装装修修价价格格建建议议精精装装修修标标准准建建议议精精装装修修风风格格建建议议其其它它注注意意事事项项2024/8/127编编

25、号号户型户型套内套内建筑面积建筑面积套型套型建筑面积建筑面积套数套数户型套数户型套数比例比例实用率实用率1C1三房两厅两卫100.4129.64032.80%77.49%77.49%1C2三房两厅两卫118.28152.6321.63%1C3两房两厅两卫68.4888.4721.63%1A1三房两厅两卫127.1163.83831.15%1A2三房两厅两卫138.06178.163831.15%1D1顶层复式272.18354.3110.82%76.82%76.82%1D2顶层复式305.87398.1810.82%汇 总19413.17122122100%1 1莱蒙时代莱蒙时代1#1#楼户型

26、分析楼户型分析2024/8/1284 4莱蒙时代莱蒙时代4#4#楼户型分析楼户型分析编编 号号户型户型套内套内建筑面积建筑面积套型套型建筑面积建筑面积套数套数户型套数户型套数比例比例实用率实用率4B1三房两厅两卫108.5143.34225.00%75.74%75.74%4B2两房两厅两卫107.9142.54225.00%4C2两房两厅两卫82.1108.48248.81%4D1六房两厅五卫286.5378.310.60%4D2六房两厅五卫30039610.60%汇 总21666.7168168100.00%2024/8/129 片区竞品楼盘折后单价集中在15000-16000元/ 区间；小

27、2房总价集中160万左右，大两房200万左右；3房总价集中220万左右；京城豪苑楼王独立定价参考价值不高； 区域竞品住宅项目精装修标准多为3500元/ 。户型户型面积（）面积（）折后折后均价均价（元元/ /）核心总价（万元）核心总价（万元）新城首府2房2厅12016000（含3500装修）174 3房2厅16017000（含4000装修）224万博国际1房（70年）5415000（含3000装修）812房2厅10515500（含3500装修）1632房2厅12516000（含3500装修）200 京城豪苑3房16022000（含2500装修）352竞品住宅户型价格分析竞品住宅户型价格分析202

28、4/8/130市中心区域竞争楼盘折后单价集中在12000-17000元/平米区间；常州市小1房总价集中30-50万，；凯纳商务广场独立定价参考价值不高； 区域竞品公寓项目精装修标准多为1500元/ 。竞品公寓户型价格分析竞品公寓户型价格分析户型户型面积（）面积（）折后折后均价均价（元元/ /）核心总价（万元）核心总价（万元）港龙尚层2房4012000（含1200装修）48 3房5012000（含1200装修）602房6012000（含1200装修）72凯纳商务广场1房5817000（含1500装修）991房7317000（含1500装修）124万泽国际3房49.246000（含1200装修）3

29、02房50.066000（含1200装修）30新天地不夜城1房508500（含1500装修）42.51房578500（含1500装修）481房628500（含1500装修）53亚泰财富中心1房506500（含1500装修）32.52024/8/131建议支撑p 1#、4#楼均为超高层建筑，在后期定价上势必拉高。客户在价格接受程度上有一定抗性，需要运用精装修作为价格调控手段；p 精装修住宅代表了今后房产发展的领导方向，同时由于项目定位常州标杆名盘，势必在产品打造上占据领先地位；p 就目前市场上在售的40年公寓产品的销售形势来看，主要客户以投资为主，销售速度较慢。为提高公寓产品附加值，增加产品价格

30、支撑，SOHO产品需要精装修支持；p 对于精装修的标准的确定上，由于精装修仅用于对产品价格进行调整。故整体标准建议在保证效果的前提下，尽量不脱离市场。p尚美佳观点：尚美佳观点：建议建议建议建议1#1#1#1#、4#4#4#4#、SOHOSOHOSOHOSOHO公寓及公寓及公寓及公寓及LOFTLOFTLOFTLOFT产品做精装修交付，其中住产品做精装修交付，其中住产品做精装修交付，其中住产品做精装修交付，其中住宅和公寓爱用不同的精装修标准。宅和公寓爱用不同的精装修标准。宅和公寓爱用不同的精装修标准。宅和公寓爱用不同的精装修标准。2024/8/132项目精装修档次建议根据以上分析与判断，建议项目1

31、#、4#楼和SOHO公寓均做精装修交房。结合竞品项目情况和常州精装修市场状况，我司提出装修发展方向如下：住宅定位：住宅定位： 35003500 元元/ /公寓定位：公寓定位： 1 15 50000 元元/ /2024/8/133精装修标准建议部位部位项目名称项目名称品牌或材料建议品牌或材料建议备注备注入户门高级木纹转印防火门智能密码或指纹锁具国际一线品牌户内门高级木皮饰面油漆门工厂化定制生产根据设计定款式配置优质五金门锁国内一线品牌玄关地面天然石材拼花配置成品壁柜工厂化定制生产客厅餐厅地面铺设大理石或木地板木皮饰面踢脚线工厂化定制生产墙面、天花乳胶漆国内一线品牌天花局部吊顶厨房设施整体实木橱柜

32、工厂化定制五金配件国际一线品牌油烟机、燃气灶国际一线品牌消毒柜、烤箱国际一线品牌（住宅3500元/）2024/8/134精装修标准建议部位部位项目名称项目名称品牌或材料建议品牌或材料建议备注备注厨房设施水槽国际一线品牌水槽龙头国际一线品牌墙、地砖诺贝尔”塞尚高级系列砖天花防潮石膏板吊顶“可耐福”或“拉法基”品牌天花防潮乳胶漆“立邦”或“ICI”厨房水槽垃圾处理器卫生间设施马桶、浴缸、台盆国际一线品牌龙头、花洒国际一线品牌墙地砖“诺贝尔”塞尚高级系列砖天花防潮石膏板吊顶“可耐福”或“拉法基”品牌天花防潮乳胶漆“立邦”或“ICI”（住宅3500元/）2024/8/135精装修标准建议部位部位项目名

33、称项目名称品牌或材料建议品牌或材料建议备注备注卧室地面铺设多层实木复合地板木皮饰面踢脚线工厂化定制墙、顶面乳胶漆“立邦”或“ICI”配送成品衣柜或衣帽间工厂化定制阳台地面、墙面铺贴仿古砖“诺贝尔”品牌其它开关面板及插座德国“西门子”品牌通讯系统宽带数据电视系统远程抄表（住宅3500元/）2024/8/136精装修标准建议（公寓1500元/）区域区域项目项目备注备注客厅餐厅瓷砖国内一线品牌墙面高级乳胶漆天花高级乳胶漆入户门高级木质门,配指纹锁国际知名品牌门锁卧室复合木地板国内一线品牌墙面高级乳胶漆国内一线品牌天花高级乳胶漆国内一线品牌门木质夹板门工厂定制家电格力空调厨房高级地砖高档地砖整体橱柜工

34、厂定制墙面高级墙面砖天花铝板吊顶2024/8/137精装修标准建议区域区域项目项目备注备注洁具科勒龙头及花洒科勒沐浴房无热水器方太智能热水器其他好太太晾衣架阳台无无开关面板普通品牌西门子燃气、电话及有线电视接口普通品牌吸顶灯普通品牌（公寓1500元/）2024/8/138精装修风格建议p 就目前市场上较多的精装修项目装修风格来看，住宅装修主要以简欧和欧式风格为主，装修色调以浅色墙面配以深色地板或大理石瓷砖地面为主。简欧风格的市场接受度较好；p 公寓装修风格多以简约、时尚的浅色调装修为主；客户购买公寓产品多用于投资，对装修风格的要求较少，需要的体现空间格局；针对以上归纳，建议项目1#、4#楼装修

35、风格为浅色调简欧风格，体现装修的奢华度，迎合大部分客户对装修的风格要求；SOHO 公寓装修风格为体现性价比，建议采用日式装修风格，空间利用率较高，色调淡雅，国际时尚感较强。尚美佳建议：2024/8/139精装修风格建议浅色简欧风格，有助于渲染户型空间尺度，且符合常州客户风格需求。1#、4#楼住宅装修风格建议2024/8/140精装修风格建议SOHO公寓装修风格建议日式装修风格体现项目国际化调性，并能有效利用空间增加户型展示性。2024/8/141注意事项注意事项 售卖体系售卖体系项目名称项目名称销售流程及推介重点销售流程及推介重点万博国际广场万博国际广场带客户看样板间，为客户呈现整体装修效果。

36、对具体的质量保修、品牌选择等说辞较模糊品牌选择等说辞较模糊，多使用“或同等档次品牌”等含糊词汇。新城首府新城首府带客户看样板间，作为常州精装修最高标准，客户对样板间的喜好影响其购买决策，故重点讲解所使用的材料、品牌的优质程度。该项目装修材料、品牌都已确定，不使用含糊词汇。该项目装修材料、品牌都已确定，不使用含糊词汇。京城豪苑京城豪苑带客户看样板间，因项目最大卖点为地段而非装修，装修标准偏低。向客户介绍使用的主要材料和品牌，婉转的表示品牌、材料可以保证客户的利益和装修的质量。主要说服客户认可项目的区域、升值等情况。主要说服客户认可项目的区域、升值等情况。凯纳华侨城凯纳华侨城带客户看样板间，结合户

37、型优点、产品价值等打动客户。如果客户有疑虑，则利用升值前景、地段价值、开发商品牌等价值点继续打动客户。利用升值前景、地段价值、开发商品牌等价值点继续打动客户。2024/8/142销售流程方面：销售流程方面：精装修是项目最大特色。样板间实景结合户型特点打动客户；高档品牌结合升值前景、地段价值说服客户。地段与区域环境是项目最大卖点。地段与区域环境是项目最大卖点。精装修是提升项目附加值的重要支撑，一般不做详细介绍，在客户对整体装修效果认可的前提下，地段和区域环境才是成交的决定因素。推介重点方面：推介重点方面：精装修项目普遍没有统一说辞。销售人员对装修品牌的应用并无亲身体验，对客户提出的问题，回答空洞

38、含糊。对销售中遇到的问题多进行口头调整。重点强调已经明确的品牌或功能区选材。推介重点在厨房、卫生间等位置的高端品牌介绍，对设计功能与业主生活的结合介绍偏少。精装修项目不能保证一定会用某个品牌，多采用 “同档次品牌”等含糊说辞。告知客户要降低期望值，不能完全保证装修质量。客户对装修质量、保修情况的质疑，销售人员口头表示“在一定期限内出现质量问题，有关部门会协调解决”，缺乏可信度。市场在售项目售卖体系小结市场在售项目售卖体系小结2024/8/143项目售卖及宣传推广推广注意事项项目售卖及宣传推广推广注意事项将项目精装修作为实在卖点之一，重点体现其对生活区域的合理划分，指引舒适便捷的现代生活；精装修

39、展示在满足客户对豪华装修风格的需求基础上，重点体现其他项目所忽略的功能性和设计感。2024/8/144注意事项注意事项 签约合同签约合同开发公司与装修公司之间开发公司与装修公司之间签订周详的装修合同：签订周详的装修合同：1、在装修合同里明确工程适用的施工规范；2、注明装修项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸；3、明确工程验收标准；4、明确装修工程的监理公司，验收时要求出具合法监理公司的报告；5、明确工程进度及竣工时间；6、明确总项及分项的价格标准；7、明确保修时间和售后服务措施；8、明确出现问题时的罚则等。20

40、24/8/145注意事项注意事项 签约合同签约合同开发公司与客户之间开发公司与客户之间签署装修补充协议签署装修补充协议：包括装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出详细说明。目前常州主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似：第一：合同形式简单，不规范精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件，虽然形式有所不同，内容却没有大的区别，附件在签署买卖合同时一并签订。第二：用词含糊，规避风险精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的商品房质量保证书和商品房使用说明书约束。合同附

41、件中经常出现“或同档次品牌”、“开发商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无需通知客户且客户予以同意并接受”等备注。用词含糊的原因在于：避免由于材料供应短缺时，出于交工时间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发的潜在矛盾和风险。2024/8/146注意事项注意事项 成本控制成本控制2024/8/147注意事项注意事项 赠送面积问题赠送面积问题项目户型有较多赠送面积，如精装修交付会带项目户型有较多赠送面积，如精装修交付会带来一下问题：来一下问题：1、赠送面积测绘问题：2、赠送空间装修功能和形式问题。赠送一半赠送一半赠送一半赠送一半全赠送全赠送全赠送全赠送解决形式：解决形式：1、项目主体交付后，

42、先进行面积测绘和竣工验收，再进行精装修交付时间延长交付时间延长3-53-5个月；个月；2、飘窗部分赠送面积交房时为落地飘窗，阳台按照阳台装修标准进行装修，空中花园部分全空中花园部分全部封好按照卧室装修标准进行装修。部封好按照卧室装修标准进行装修。2024/8/148注意事项注意事项 交付周期交付周期项目名称项目名称交付周期交付周期万博国际广场6-7个月新城首府4-5个月京城豪苑4-5个月凯纳华侨城3-4个月 目前多数项目的装修周期集中在4个月左右。 万博国际广场住宅部分与商业部分的装修共同进行，注重打造整体品质，所以装修时间稍长。 精装修的周期决定于项目体量、装修工人素质、工人数量等因素。 较

43、小体量的项目周期一般控制在2-3个月内，项目体量较大的情况下，时间稍长。项目1#、4#楼均为高度超过百米的超高层建筑，精装修施工难度和周期均高于目前普通高层。预计交付周期在8 8个月左右。2024/8/149注意事项注意事项 交付周期交付周期p 由此计算，按照目前计划项目交付时间2013年6月份，加上竣工验收清场和装修公司进场时间约4个月，故预计项目精装修交付时间在2014年6月份，整体交付时间4年。p 交付时间问题：经过对目前到场的客户调查表明，其普遍可接受的交房时间为2-3年，最高极限为3年半，4年的交房时间会造成客户极大的抗性。解决方法：解决方法：1#、4#楼的推售时间最早为2011年3

44、月，如此来算，交房时间约3年左右，在客户可接受范围之内。必须保证必须保证2#2#、3#3#楼按照楼按照20132013年年6 6月份时间交房，但综合验收未月份时间交房，但综合验收未进行时，业主无法办理房产证。进行时，业主无法办理房产证。2024/8/150注意事项注意事项 精装修样板房精装修样板房1 1、搭建样板房、搭建样板房根据项目推盘节奏，1#、4#最早约在2011年4月份推出。按照工程部目前的工程排期，介时项目基本出地面，不具备实景样板房装修条件。 故住宅和SOHO精装修标准样板房需要重新搭建。尚美佳建议：尚美佳建议：考虑到项目展示效果和客户看房动线等因素，建议项目精装修标准展示样板房做

45、在建筑实体上。为此所需要的项目工程节点上给予营销一定的配合，即2010年中需要建筑主体至少出到架空层以上。2024/8/151注意事项注意事项 精装修样板房精装修样板房2 2、实体样板房、实体样板房p考虑到未来销售中心会更换到4#楼底商，故建议实体样板房做在4#楼以便客户看房方便；p由于1#、4#楼为超高层建筑，考虑到城市景观的较好呈现，建议实体样板房楼层选择至少在15F以上；p展示方面，4#楼地下一层停车场、停车场入户大堂、精装入户大堂、架空层大堂以及样板架空园林需要同时完成；p智能化、科技配置在实体样板房展示时需要全部实现。2024/8/152注意事项注意事项 交付后客户反馈交付后客户反馈

46、问题一：问题一：精装修工程外包，质量难保证应对措施：1、尽量减少外包工程数量。2、若选择工程外包，必须严格挑选工程队、施工人员，对其惩罚做出严格规定，以控制好工程质量的关键之处。问题二：问题二：壁纸、地面、窗台等较明显处质量问题易被发现，产生纠纷应对措施：1、将壁纸改为涂料，避免使用争议较大的材料。2、更换装修材料会在一定程度上影响整体的装修风格及档次，更换材料只是避重就轻的权宜之计。最根本的解决方法还是要在施工队伍上严格管理在施工队伍上严格管理。问题三：问题三：客户担心交付时的质量问题，销售员说辞含糊应对措施：1、说辞更加含糊，明确告知客户要降低对精装修的期望值，不可能保证质量100%没有问

47、题。但是客户可以放心的是，开发商的品牌和经验会保证若出现质量问题，有解决的办法。2、说辞的含糊不确定必定带来客户的疑虑加深，极大的打击购买热情，建议在品牌上限定两个品牌，并明在品牌上限定两个品牌，并明确材质。确材质。2024/8/153注意事项注意事项 施工管理施工管理第一：工程外包，工人素质使精装效果良莠不齐目前常州在售精装修项目多采用装修工程外包的形式，工人的素质对精装修的质量将产生极大的影响。第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分目前，多数项目采用精装工程完成后一次性验房，而验房时客户提出的疑义，有时比较难界定是毛坯工程问题还是精装质量问题，权责较难界定。第三：对客

48、户看房等行为进行管理，降低外来人为因素对装修的破坏 如果验房过程中，客户对质量没有疑义，则办理入住手续。在验房之前，不允许客户私自看房，如果客户在这期间私自进入，出现质量问题很难界定是工程问题还是客户的无意破坏，若出现此类情况，则由客户自己负责。2024/8/154其他注意事项高筒靴存放非当季鞋盒存放当季普通鞋低跟及薄鞋存放鞋架翻板鞋柜透气盖板下方悬空，放置访客鞋和常用鞋强调功能的感知体验强调功能的感知体验2024/8/155薄抽屉强电箱定制抽拉鞋架，适合放置拖鞋，薄凉鞋竖向衣通鞋柜透气盖板下方悬空，放置访客鞋和常用鞋弱电箱高筒靴存放非当季鞋盒存放当季普通鞋中筒靴存放及踝靴存放拖鞋及薄凉鞋存放

49、玄关组合柜： 约可放置46双各类鞋3-4件衣物等其他注意事项强调功能的感知体验强调功能的感知体验2024/8/156小吧台配合吊柜的灯光效果，可作夜灯使用矮柜，内部搁板可取出后放置小冰箱收纳柜，搁板配合抽屉可放置整理箱等物品全高移门衣柜1800处配置通长18厚搁板，可放置被褥等抽拉式裤架挂衣杆 壁纸 壁纸 壁纸主卧组合柜小吧台意向其他注意事项强调功能的感知体验强调功能的感知体验2024/8/157优化设计：约可放置10立升小收纳盒10-12个35立升整理箱6-8个32寸拉杆箱3个真空被褥袋3-4个以及吸尘器，雨伞，包包等家用物品若干总容量超过1.5立方米金属立杆可进行调节，客户入住后可自行配置

50、其他置物构件金属立杆配搁板金属立杆配薄搁板被褥储藏杂物储藏大物品收纳小挂件架小物品收纳吸尘器等收纳其他注意事项强调功能的感知体验强调功能的感知体验2024/8/158 用以放置烹饪辅助用品，使用频率较高。 拉栏常用来放置调料等。其他注意事项强调功能的感知体验强调功能的感知体验2024/8/159 燃气灶处布置不锈钢板以防油污，不锈钢板与脱排油烟机同宽。 抗菌板作为一种新材料，适用干法施工，成本不高，已有一些项目应用。其他注意事项强调功能的感知体验强调功能的感知体验2024/8/160吊顶增加造型石膏线，丰富视觉效果强调墙面色彩增强装饰性优化门饰面与造型其他注意事项在增加小成本的前提下强化效果在

51、增加小成本的前提下强化效果2024/8/161通过台盆柜材质、款式；地面拼花以及镜框灯带等营造卫生间氛围通过门板选材和造型的变化；地坪拼花丰富视觉效果在增加小成本的前提下强化效果在增加小成本的前提下强化效果其他注意事项2024/8/162报告回顾报告回顾是否精装1#、4#及SOHO做精装修交付交付标准住宅3500元/,公寓1500元/装修风格住宅简欧风格，公寓日式风格装修标准全装修（包括赠送空间）装修诉求注重风格的同时加强功能性赠送面积先测绘后装修，赠送面积装修标准按照房间标准进行装修交付问题约增加1年交付时间，但要保证2#、3#楼2013年交付。样板房需要在4#楼15层以上做实体样板房，展示同时相关配置和工程节点需要配合到位2024/8/163