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1、青岛经济开发区新华锦项目可行性研究01宏观市场02区域市场03项目定位04产品定位05财务分析宏观市场011、房地产宏观政策：“新国五条”2月20日国务院前总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院常务会议要求：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围。会议同时指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。但是，各个省市在具体政策的落实上，除了北京等极少数城市严格执行新国五条外，其他地区政府出台的细则大多是“雷声大雨
2、点小”，具体可执行内容较少。2、房价指数走势：中国指数研究院发布“2013年3月中国房地产指数系统百城房价指数”：3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，是自2012年6月以来连续第10个月环比上涨。3、货币政策：中国人民银行最新统计数据显示，截至3月末我国广义货币供应量M2达103.61万亿元，首次突破百万亿元大关。近年来，我国M2存量呈现“加速度”上涨态势。2000年时，M2约为13万亿元，至2008年还未达到50万亿，但近五年来我国M2的增长上演出“狂飙突进”的一幕：自2009年起，每年跨越一个十万亿级台阶，2012年已达97.4万亿元。小
3、结：伴随着国家地产调控在逐步深入的同时，全国层面上房价并没有下行的趋势，反而开始逐步回暖，说明市场层面上总体仍旧处于求大于供的状态。另外，伴随着国家经济的发展和广义货币的供应量，作为具有重要资产属性的房地产势必将水涨船高。区域市场02青岛西海岸经济新区是国务院批复的青岛西海岸经济新区是国务院批复的山东半岛蓝色经济区规划山东半岛蓝色经济区规划明确建设的新区。新明确建设的新区。新区规划范围包括黄岛区和胶南市全部区域区规划范围包括黄岛区和胶南市全部区域,陆域面积陆域面积2096平方公里平方公里,海域面积约海域面积约5000平方平方公里。这里聚集了国家级经济技术开发区、保税港区、出口加工区、中德生态园
4、等开放公里。这里聚集了国家级经济技术开发区、保税港区、出口加工区、中德生态园等开放功能区功能区,是我省国家级园区数量最多、功能最全和政策最集中的区域，未来潜力巨大。是我省国家级园区数量最多、功能最全和政策最集中的区域，未来潜力巨大。西海岸经济新区根据黄岛区的城市功能定位等，可分七大板块：安子板块、石雀滩板块、唐岛湾板块、长江路板块、胶南滨海大道板块等。辛黄板块香江保板块唐岛湾板块安 子 板 块区域板块划分胶南滨海大道板块石 雀 滩 板 块长江路板块新华锦地块项目周边板块分析：安子板块-大部分楼盘缺乏品质，政府配套落后，缺乏高端产品。石雀滩板块-规划不合理，不同步开发等造成板块价值降低，但是距离
5、金沙滩银沙滩较近，使得部分楼盘如金沙滩一号等打造高端项目。长江路板块-生活配套交通等方便，是刚性及改善型的首选，但以中低端产品为主。唐岛湾板块-环境优美、交通便利，与CBD距离较近，高端项目较多。板块影响分析：新华锦项目处于长江路板块、石雀滩板块和唐岛湾板块的交汇处，具备了各个板块的优势，同时也避免个各个板块的劣势，能够为中高端客户所认可。项目所在板块预期：项目所在地唐岛湾板块最容易被中高端客户认可，同时也最具备打中高端住宅的潜力。地方政策面：青岛版新国五条3月31日，青岛版新国五条细则温柔落地，其并没有之前预测的那样“严厉”，之前被广泛热议的“全市限购”和二手房“20%个税”均没有纳入青岛版
6、细则中。青岛版“国五条”细则的出台，给置业者和开发商双方未来的“较量”加入了新元素，让楼市再一次进入了新的“悬疑期”。“继续犹豫观望”还是“在个税执行前再次抢房”，“取消优惠提高新房价格”还是“大幅降价销售跑量”，这些都将成为左右2013岛城楼市决定性“选择”。小结：唐岛湾板块具备打造中高端市场的潜力，虽然目前开发区中高端市场销售暂时受阻，但是青岛版新国五条的温柔落地暗示了当地政府对于房地产的调控力度“外紧内松”，预期随着开发区滨海大道沿线的土地面积的不断减少，未来区域价值将不断增加。项目定位03滨海大道长江中路衡山路项目位置项目周边环境及配套项目紧邻唐岛湾公园、金沙滩等，环境优美；周边凯宾斯
7、基大酒店、理工大学、区政府、金海岸利群等商业、教育配套充足；多路海底隧道公交经过，区位交通便利。项目规划部分经济指标：占地面积：26974m2容积率：1.4建筑密度：20%建筑限高：54m绿化率：40%S:优势1、低建筑密度，保证了较高的品质；2、道路交通和公共交通便捷，海底隧道公交站紧邻项目；3、购物、教育等配套齐全；4、周边自然环境优美，居住条件成熟。W:劣势1、地块较小，规模优势缺乏；2、紧邻滨海大道，前排楼座视野不佳；3、周边石雀滩片区楼盘品质档次不高，降低板块价值。0:机会1、区域市场成熟，住宅需求高；2、附近上实海上海等高端项目在建，有力于提高整个区域的价格水平；3、未来西海岸经济
8、新区发展带来的机遇。T:威胁1、竞争项目较多，高品质楼盘集中；2、国家严厉的宏观调控之策，将会影响部分人的购房预期；3、高端住宅销售当前市场受阻，其他竞品项目像福赢天麓湖、金沙滩一号等较高端项目销售都不佳。项目SWOT分析项目定位中高端舒适型精品社区根据以上分析及经济指标的要求，该项目打造高端社区的条件不足，因此最适宜的定位为：儒家产品升级代表作：儒家二期客群定位客群特点为：1、具有比较丰富的住房经验，对住宅要求较高，追求高舒适度；2、年龄大约在35-50岁左右,事业稳步上升，具有务实的生活态度；3、相信自己的判断和眼光，坚持自己的意见和看法；4、往往为大型公司高层领导及中小企业掌门人。客群定
9、位为：高端改善型客户规划商业金沙滩壹号上实海上湾福瀛天麓湖英伦海未来竞品扫描竞品概况楼盘名称位置占地面积容积率产品户型面积精装修及标准价格福瀛天麓湖开发区韶山路568号388544.23高层70-2033000元/平14000-19000英伦海滨海大道与衡山路交汇处660001.35联排多层高层70-270毛坯未定上实海上湾滨海公路南侧唐岛湾东岸33.5万1.28别墅多层高层不详毛坯未定金沙滩壹号石雀滩路九号606622.96多层高层100-2605000元/平未定点评：虽然目前开发区中高端项目销售普遍受阻，市场政策影响是其中的一个原因，但是项目自身规划不够科学合理，产品本身不过硬，也是导致消
10、费者不接受产品的重要原因。福瀛天麓湖福瀛天麓湖共推出福瀛天麓湖共推出9栋高层，在栋高层，在27层和层和33层之间，包括两梯三户、两梯四户两种设计。层之间，包括两梯三户、两梯四户两种设计。福瀛天麓湖分两期开发，一期将首推福瀛天麓湖分两期开发，一期将首推6栋，户型面积在栋，户型面积在70-203之间。之间。点评：采用绿色住宅技术，致力于将福赢天麓湖打造成岛城绿色养生豪宅，但从目前点评：采用绿色住宅技术，致力于将福赢天麓湖打造成岛城绿色养生豪宅，但从目前销售状况分析，其所推科技产品并不被中高端客户所认可。销售状况分析，其所推科技产品并不被中高端客户所认可。英伦海英伦海项目目前具体开盘时间未定，预计2
11、013年将开盘，推出12栋联排别墅，4栋面积70270平方米高层。70年独立产权，采用纯英伦风格建筑手法、新古典主义园林规划的低密度高端社区点评：前排别墅树形象，后排高层赚利润，但是后期高层去化需要依赖前期市场影响力及价格水平，否则会影响高层去化速度及价格。上实海上湾项目是以游艇会为主题，涵盖高端游艇俱乐部、五星级酒店、滨水商业、公寓式酒店、度假酒店屋、滨海顶级豪宅等多种业态，意在具有亚洲一流水准的国际化社区。点评：项目因为股权更改等原因，工程处于停工状态，未来预计仍旧是开发区的高端住宅区。金沙滩壹号金沙滩壹号首期将推出法式精装高层、洋房，精装修5000元/平（含家电，家具），户型面积在100
12、-260平之间，花园叠墅、海景公寓、专属会所等多种物业形态。点评：紧邻号称“亚洲第一滩”的金沙滩，海资源属性突出，产品属于中端偏下，价格虚高，受政策影响，项目在市场上长时间处于蓄客状态，前景不容乐观。竞品项目小结纵观以上几个竞品项目，普遍存在如下问题：1、社区规划无特色，缺乏创新，除规划风格不同外，没有针对地块特点做细致研究。2、产品规划多以小比例别墅洋房产品搭配高比例高层产品为主，在当前市场下高层大面积户型较多，同时造成价格相对产品虚高，不容易为客户所接受。3、对居住的舒适度缺乏考究，在户型、面积、尺寸等方面把握不够准确。4、对社区绿化重视度不够，大部分缺乏特色绿化设计，社区绿化大同小异。5
13、、大多凭借地段位置、旅游景点等做推广宣传和定价，对产品本身做的文章不够。产品定位047F7F8F8F18F18F原规划鸟瞰示意原规划1-4#楼户型楼层7-8层，标准层总面积：632平。原规划5-6#户型楼层为18层，标准层总面积：534平。原规划分析项目土地现状项目红线情况该地块距离滨海大道一侧，南北长度约37米经被市政绿化所覆盖，原规划方案在此区域未规划任何建筑，据此分析该区域可能为政府对绿化地块的强制性要求。建筑限高54m该地块用地面积26974平米，容积率1.4，建筑密度20%建筑面积为37763平米产品组合可能为：多层+高层多层+小高层+高层小高层+小高层小高层+高层按照2.9米层高，
14、小区楼层高度小于等于18层原规划分析原规划存在问题1、原社区规划没有特色可言，同周边类似项目相竞争，导致陷入同质化产品的汪洋大海中。2、产品销售过程中，四个多层产品前期可以迅速去化，但后期两个高层因为市场上类似产品较多，客户在周边选择的项目较多，去化难度预期较大。3、地块本身规模较小，受到的指标限制也较多，原规划难以表现突出项目特色。4、土地成本高，若无法通过有效途径和措施提升整盘均价，则导致项目利润率下降。5、核心卖点不突出，难以进入中高端市场行列。我们以打造精品项目为出发点，综合考虑以上各个建筑指标、客群特点、竞品项目实际情况、同时结合原有规划布局，考虑居住舒适度、户型设计、景观等，我们建
15、议进行深入的社区及产品规划。初步方案如下：首层为架空层+4栋纯板式小高层（超高楼间距）+中央、坡地园林景观架空层架空层+15层层架空层架空层+15层层架空层架空层+17层层架空层架空层+17层层1#2#3#4#小区主入口、小区主入口、物业用房及物业用房及前期售楼处前期售楼处中央园林景观中央园林景观坡地园林景观坡地园林景观风格建议考虑到该项目的客群年龄层次，建议延续儒家风格，打造为现代中式风格住宅小区。由于儒家项目已经在金泽地产在青岛开发区造成了一定的品牌知名度，现在儒家已经进入建设尾期，可以充分利用现有人员团队，迅速开展工作。将该项目打造为金泽地产在青岛开发区的明星产品，大幅度提高公司的知名度
16、和品牌影响力。户型配比建议面积户型比例备注85-95平舒适性套二70%南北通透全明120-140平舒适性套三30%南北通透全明根据7090政策要求：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同时考虑到该项目的购买客群，户型配比建议如下（原规划也满足此要求）：户型设计需要走精品路线，在做到户型方正南北通透全明的基础上，尺度大小按照户型设计需要走精品路线，在做到户型方正南北通透全明的基础上，尺度大小按照项目客群量身打造，同时考虑飘窗、阳台等各个建筑细节，以从根本上提升产品档项目客群量身打
17、造，同时考虑飘窗、阳台等各个建筑细节，以从根本上提升产品档次。次。户型建议建议：设计以南北通透方正户型为主，适当参考儒家1-2#楼户型面积特点，并在此基础上根据设计院出具的图纸进行深入修改调整。一层架空层处理架空层优点：1、独立空间易于营造园林景观，考虑到青岛市区鲜有项目首层设置架空层，后期可以大力推广“100%绿化率”的概念，吸引客群注意，打造绿色公园式社区。2、增加住宅私密性，提升住宅小区的档次形象，减少干扰。3、增加绿化面积，使得小环境与大环境结合在一体。4、高层建筑“底层化”，增进邻里之间的感情交流，便于增进邻里沟通。5、架空层后期可以用作其他用途。设置休闲、健身、娱乐设施等，使业主不
18、受天气影响、随时都可享受到健康的休闲娱乐空间。中央、坡地景观处理中央景观示意中央景观示意坡地景观示意坡地景观示意根据建筑风格考虑合适的景观设计，在滨海大道处考虑坡地景观设计，社区内部中央位根据建筑风格考虑合适的景观设计，在滨海大道处考虑坡地景观设计，社区内部中央位置设置大型园林活动区域，以满足相应档次客户的需求，提高项目产品品质。置设置大型园林活动区域，以满足相应档次客户的需求，提高项目产品品质。其他建议1、板楼+超大楼间距；2、完全人车分流，负一层设置1:1比例停车位，首层不设立停车位；3、小区入口处设计精神堡垒性质的标志性建筑，前期可以用作售楼处，后期可以用作会所及物业用房；总结：总结：为
19、打造金泽地产在开发区乃至青岛的首个精品高端项目，我们就需要在产品为打造金泽地产在开发区乃至青岛的首个精品高端项目，我们就需要在产品自身上做足够的功夫，提高产品附加值，增强产品舒适性。自身上做足够的功夫，提高产品附加值，增强产品舒适性。打破原有规划的局限性，跳出目前市场产品竞争同质化圈套，降低客户在选择同区打破原有规划的局限性，跳出目前市场产品竞争同质化圈套，降低客户在选择同区域楼盘时的难度，从而在市场上脱颖而出，树立产品的新形象。域楼盘时的难度，从而在市场上脱颖而出，树立产品的新形象。财务分析05项 目数值单位用地面积26974 总建筑面积37763 住宅 37763容积率1.4建筑密度20绿
20、化率40限高54m项目经济技术指标说明项目经济技术指标说明开发成本及利润预测（按土地获得价款开发成本及利润预测（按土地获得价款40004000元元/ / ，按照现在六栋楼规划，预计未，按照现在六栋楼规划，预计未来销售价格来销售价格8500-95008500-9500元元/ / ，销售均价按照，销售均价按照9000元元/ 测算测算 ）开发完成后销售收入开发完成后销售收入=9000=9000元元/ /*3*377637763平方米平方米=33986=33986（万元）（万元）原规划财务分析一原规划财务分析一序号项目名称费用金额（万元）备注1销售收入33,986.002投资总额29,278.453销
21、售税金及附加1,869.23销售收入的5.5%4利润总额2,838.325所得税709.58所得税税率25%6税后利润2,128.747利润率7.27%详细见附件一财务分析一，需要请财务部、成本部等相关部门进一步核算。开发成本及利润预测（按土地获得价款开发成本及利润预测（按土地获得价款40004000元元/ / ，按照调整后，按照调整后4 4栋楼规划，大幅提栋楼规划，大幅提高项目附加值，增加高项目附加值，增加15001500元元/ / ，预计销售价格，预计销售价格10500-1150010500-11500元元/ / ，预计销售均，预计销售均价价11000元元/ ）开发完成后销售收入开发完成后销售收入= =1100011000元元/ /*37763*37763平方米平方米=41539=41539（万元）（万元）调整后规划财务分析二调整后规划财务分析二详细见附件二财务分析二，并请财务部、成本部等相关部门进一步确定。序号项目名称费用金额（万元）备注1销售收入41,539.302投资总额30,071.653销售税金及附加2,284.66销售收入的5.5%4利润总额9,182.995所得税2,295.75所得税税率25%6税后利润6,887.247利润率22.9%
