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1、悦里悦里 竞品分析报告竞品分析报告部部 门：日日 期：期：2018年年8月月一、项目概况及指标二、规划特点分析三、综合楼建筑景观分析四、综合楼装修分析五、户型特点分析六、板房装修分析七、思考目 录一、项目概况及指标项目概况：华润置地悦里作为华润置地在佛山的第一个项目，项目位于政府重点打造板块佛山新城，裕和路与腾冲钢贸路交汇南行300米（碧桂园华润新城之光东侧)。项目占地面积约7.1万，计容总建筑面积约27万，中央绿岛公园设计，为业主规划专属体育公园。项目基础信息楼盘名称华润置地悦里开发商佛山市润穗房地产开发有限公司占地面积71000平方米建筑面积370000平方米开盘交楼时间已开盘，预计交楼时
2、间2020年10月容积率5.21总户数576户（一期）产品类型33F高层洋房、面积段88-123，三四房设计，均价约18000-20000元/平米，精装修33F33F最新最新竞竞品分析品分析报报告告项目区位：1、项目位于佛山市顺德区乐从腾冲村腾冲官路；2、处于顺德生态廊道之上，受顺德产业创新带辐射；3、处于佛山新城乐从生活圈；4、距离佛山市政府半小时以内车程；一、项目概况及指标总部乐从生活圈乐从生活圈北滘生活圈北滘生活圈佛山市政府禅城产业创新带顺德生态廊道约25min车程约35min车程项目位置周边交通：1、新建佛山地铁三号线，距离广佛线世纪莲站直线距离1.2KM；2、项目紧邻佛山大道距离三乐
3、路2KM；3、地铁三号线直达广州南站；4、项目周边配套学校、医院、商业配套齐全一、项目概况及指标项目位置潭州水道三乐路佛山大道南佛山一环地铁广佛线世纪莲站在建地铁三号线东平站1.2KM学学学学小布小布市场市场佛山佛山公园公园世纪莲体育世纪莲体育中心中心卫卫项目规划现状：用地面积：71000m2（约106.5亩）；计容总建筑面积：370000平方米容积率：5.21；绿地率：29%；产品：33F高层洋房、面积段88-123，三四房在售：一期1、2、3、4号楼；二、规划特点分析一期1#2#3#4#规划特点：1、售楼部与塔楼、地下室脱开，利于快速开放；2、多采用高层点式住宅，拥有16栋塔楼，一期设置部
4、分底商。2、一二期之间牺牲大量可用地面积用于体验馆、亲水平台、花园泳池、球场、地面停车场、运动社区等。综合楼包括景观打造的高端大气上档次；3、二期的Y字型单体，利于景观利用最大化。地块南侧利用拉手T6户型充容富裕出来的面积用于打造中央绿岛。4、小区内部为环形消防车道，中心为绿化大花园，地面车位集中布置在二期的东北侧；出入口位于左侧现状道路。二、规划特点分析一期一期一期售楼部售楼部体验馆体验馆运动场运动场售楼部局部售楼部局部看楼通道看楼通道三、综合楼建筑景观点评售楼部立面设计大量运用密集的竖向线条作为元素，改善光线的同时增加设计感外立面虚实对比，实体部分采用装饰混凝土，没有有任何涂装、贴砖、石材
5、等表现混凝土的素颜状态建筑立面简洁和谐，暖色系的景观与冷色系建筑的有机结合，运用大面积玻璃幕墙增加通透性，夜晚配合灯光效果更好。三、综合楼建筑景观点评售楼部立面设计大量运用密集的竖向线条作为元素，改善光线的同时增加设计感效果图一样的景观，处处透露出一种高冷的感觉，水的运用充分支撑着这种感觉。高低起伏的建筑穿插交错，明练简洁，没有多余繁效果图一样的景观，处处透露出一种高冷的感觉，水的运用充分支撑着这种感觉。高低起伏的建筑穿插交错，明练简洁，没有多余繁琐的细部处理。没有大量的植物，只作为点缀与水中、院中设立。没有金碧辉煌，只使用原色混凝土、玻璃幕、格栅，凭借高低错落、琐的细部处理。没有大量的植物，
6、只作为点缀与水中、院中设立。没有金碧辉煌，只使用原色混凝土、玻璃幕、格栅，凭借高低错落、虚实结合的手法与现代设计的结合营造出一种宁静典雅的场景氛围。临水而立，虽平实简单，却有一种时间都可以慢下来的感觉，平虚实结合的手法与现代设计的结合营造出一种宁静典雅的场景氛围。临水而立，虽平实简单，却有一种时间都可以慢下来的感觉，平淡中见深意。淡中见深意。四、综合楼装修分析进门为接待与沙盘区，较为直观。吧台设计较为简单，空间无亮点。洽谈区沙发组合布置合理。签约区用屏风分隔每组客户，布置合理，空间也有层次感，感观较好。小结：售楼部效果较为淡雅，销售气氛不浓，但与“悦”系产品线相关，与建筑风格相协调。也与交标样
7、板房风格相呼应。1. 装修交标装修交标整体整体分析分析四、综合楼装修分析室内装修室内装修空间设计整体如盒中盒，空间不大，但功能布局合理，人流动线不交叉。空调出回风口规整，如线条一样勾勒出形体空间边线。硬装设计以直线条为主，但软装家私、饰灯、挂画等以圆形或弧线弱化空间的强硬度，让空间理性中带点柔和。2. 装修整体亮点装修整体亮点四、综合楼装修分析室内特别材料室内特别材料墙身用灰摩卡石材，与建筑的墙身用灰摩卡石材，与建筑的清水混凝土相应，整体呈现出高级混凝土相应，整体呈现出高级灰色调。但每块石材尺寸很大，灰色调。但每块石材尺寸很大，石材造价成本之高，不是学习的石材造价成本之高，不是学习的对象。对象
8、。灰摩卡石材远处看去像是墙布，灰摩卡石材远处看去像是墙布，近看方知是石材。天然的纹理，近看方知是石材。天然的纹理，水洗喷砂的质感。水洗喷砂的质感。模型台与水吧台为中花白石材，地面为灰色石材。2. 装修整体亮点装修整体亮点四、综合楼装修分析2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边建筑大气，收口细节精致四、综合楼装修分析2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边装饰混凝土细节加不锈钢条地面石材平铺，但局部用不锈钢条分割天花用不锈钢收边，空间更有立体感天花铝板分割美观，局条加灯条，突出建筑细条。四、综合楼装修分析2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边建筑与园林接口用不锈钢收边，精致
9、度较高美观。四、综合楼装修分析2. 装修整体亮点装修整体亮点销售中内销售中内从立面到天花，用线条去勾勒块板，元素统一。四、综合楼装修分析2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边建筑与园林接口用钢材或石材收边，精致度较高美观。台阶倒斜角，石材拼接整齐无错位，较美观。四、综合楼装修分析2. 装修整体亮点装修整体亮点看楼通道看楼通道看楼通道园林大面积草植平铺，干净整洁，但无亮点，靠路一侧种植了一排竹子。遮丑的同时解决了西晒的问题。四、综合楼装修分析3. 装修缺陷装修缺陷1、地毯边缘无收边，感觉粗糙。2、去板房的走廊，有很矮的台阶，但提示不明显，有的干脆没提示，存在安全隐患。局部细节局部细节四、
10、综合楼装修分析3. 装修缺陷装修缺陷1、地面反碱较为利害，感观不太美观。局部细节局部细节四、综合楼装修分析3. 装修缺陷装修缺陷1 、品牌技术馆及看楼通道效果一般，楼梯踢脚线使用泡沫建筑剪影装饰、天花暗藏灯带。两侧墙面展示铝膜建造技术。局部细节局部细节五、户型特点分析阳台赠送都已满18%；改造阳台，赠送面积，增加产品溢价能力L字型厨房厨房洗切炒动线较乱体验感不好；我司户型厨房空间更加方正，生活阳台的面积也更大。餐厅开间稍小，使用不便。而我司户型餐厅、客厅开间一致。悦里景观阳台两侧墙体突出较多，像内阳台影响视野采光。我司观景阳台视野更加开阔采光更好。约88m2悦里主力户型2+1房2厅2卫约93m
11、2FZ-401户型2+1房2厅2卫11223344五、户型特点分析FZ401户型南北通透穿堂风双阳台，居住舒适度高。我司户型户门打开后房屋一览无余，且正对主卧门，私密性稍差。悦里餐厅稍小，使用不便，对比我司餐厅大圆桌，完败。约121m2悦里主力户型3+1房约125m2FZ-401户型3+1房31悦里户型每个卧室均衡、对比我司更加方正实用在保证房间尺度的同时，悦里与走廊一侧设置杂物间，增加实用性。悦里主卧与次卧之间墙体没有居中设置，而是偏向次卧一侧，留给主卧大量收纳空间。整个户型收纳空间充足。2561. 装修交标装修交标整体整体分析分析地面：800*800米色砖波打线：无地脚线：黑色不锈钢50M
12、M高墙身：白色乳胶漆天花：跌层天花，藏灯带，黑色不锈钢线走边配套灯具：灯带及明装射灯地面：原木色复合木地板地脚线：配套地脚线墙身：白色乳胶漆天花：白色乳胶漆配套灯具：灯带及明装射灯窗台石：米灰色石材六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告1. 装修交标装修交标整体整体分析分析地面：800*800O米色砖地脚线：黑色不锈钢50MM高墙身：白色乳胶漆天花：跌层天花，藏灯带，黑色不锈钢线走边配套灯具：嵌入式筒灯门槛石：灰色门槛石地面：600*600防滑砖墙身：300*600瓷砖天花：300*300铝扣板天花配套灯具：嵌入式灯灯盘门槛石：灰色门槛石（卫生间门门套有石基座）橱柜：木纹面防火板吊柜
13、，浅灰色烤漆板地柜白色人造石台面洗手盘柜及镜柜：木纹面防火板，米灰色台面石，台下盘洗手盘，六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告1. 装修交标装修交标整体整体分析分析色调与材料色调与材料色调以白色背景色，米色灰色做地面、柜体，局部黑色勾边。这种交标淡浅色调设计，减少买家后期家私软装搭配难度。六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告1. 装修交标装修交标整体整体分析分析六、板房装修分析电梯间电梯间空间暖灰色调，竖线条与块面元素的艺术重组，墙身砖材重新裁切错拼艺术比例重构，现代简约又有细节。耗材、费人工、对工人手工要求高，不适合参考。但如做高端盘，可参考，显品质，低调奢华。最新最
14、新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点样板房样板房墙身在与天花，与地面交接位都加了条黑色不锈钢线，让空间更为立体。天花2分收边线与5分踢脚线，更显精致感。天花所有明装射灯为非标，不做赠送，后期如客户要安装射灯增加墙身艺术照明，电线如何走管是个问题。客厅中间无吊灯位，后期交标是否增加未知。六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点贴心服务贴心服务入户门门槛采用倒圆角处理，不易碰角贴心服务卫生间门套底座加石基座，减少返潮机率，减少后期成本维护。六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点贴心服务贴心服务入户门门
15、智能门锁，入口门铃及挂勾，贴心为客户需求。六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边厨房推拉门导轨藏于天花内，让门套造型更为完整，收口手工也较为精致。过道储物空间折叠趟门导轨藏于门套内，收口精致。厨房天花铝条收边条整齐瓷砖阳角收口填缝刮圆角窗台石收边与侧边墙平齐，石材收边为4分，中间拉缝，增加精致感觉。六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边阳台梁位与建筑线条对应相接，观感较好阳台地梁与阳台踢脚线砖高度对齐，一体性强。阳台梁滴水线整齐施工质量较好。六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报
16、报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边消防箱处理方法非常隐蔽，收口处严丝合缝，做工质量优秀。但无明显标识。六、板房装修分析偷偷告诉你：我骗过了所有人，包括消防员。偷偷告诉你：我骗过了所有人，包括消防员。最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点精致收边精致收边炭黑色不锈钢收口条，用凹凸造型线条勾勒，更有精致感六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点增送收纳空间增送收纳空间主卧室赠送衣柜收纳空间合理，衣柜顶做了白色假梁，虽然减少了收纳空间，但整体外观更为整体。衣柜内部收纳布置多样性，抽屉与挂衣位分布合理。六、板房装修分析是的
17、，这面墙全是衣柜。最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点卫生间收纳空间卫生间收纳空间卫手间收纳空间合理，柜门内增加镜子相较多余，可作优化六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告2. 装修整体亮点装修整体亮点配套设备配套设备提前设定好燃气表和热水器的位置，更好的展示给顾客看，让顾客清楚了解厨房设备设置，有利于对客户输出和后期的交付。阳台布管合理美观，立管表面喷漆，与墙体保持一致。卫生间抽风扇为顶排式，较窗排式更为美观六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告1、客厅与餐厅之间没有梁，但做了分区跌级天花，让餐厅高度降下来，让人误以为客餐厅之间有条梁，设计不合理
18、；3. 装修缺陷装修缺陷整体空间整体空间六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告1、阳台门门套设计不合理、具体用途未知；2、全屋空调冷媒管裸露，电源线零乱不美观。3. 装修缺陷装修缺陷局部细节局部细节六、板房装修分析最新最新竞竞品分析品分析报报告告局部细节局部细节飘窗的窗框位置并不靠窗台最外边，而是居中设计，牺牲了飘窗的赠送空间，设计不合理。六、板房装修分析3. 装修缺陷装修缺陷最新最新竞竞品分析品分析报报告告局部细节局部细节窗台高度不合理，高度不满足规范，没护窗，容易发生危险。电梯过道窗正对漏出来的空调飘板，影响美观。六、板房装修分析3. 装修缺陷装修缺陷最新最新竞竞品分析品分析报报
19、告告七、思考在房价较高的地区，以居住品质较好的刚改产品搭配刚需产品，有利于控制总价，促进去化；售楼部建筑设计，通过空间的光影变化渲染气氛，竖向线条层层叠叠形成韵律，制造层次感设计感；项目利用架空层设置公共厨房、公共客厅供业主租赁招待朋友客人，实用性较高，可借鉴。但偷面积意味着高报建、验收风险，不符合集团高周转的战略要求，使用该类户型前做好充分的预沟通；七、思考销售中心紧靠路边，因空间不大，路边景观设计浅浅一笔带过，并不惊艳的水景与建筑体组合得很好，也可看到施工细节。销售中心围合的水景面积过大，没有预留足够的销售搞大型活动空间。户外活动空间选年龄段较大的运动器材（部分为成人而非儿童工或老人使用）及网球场与其它销售中心展示区拉开目标人群的需求。销售解说儿童与老人运动器材放置在架空层内，减少此人群活动中的日晒及雨天不能参加活动，规划设计较为贴心。三套交标样板房软装风格一致，没有照顾到客户的多样性，并没有让人惊喜的亮点，色调过于平和。据销售人员说，样板房风格较年青人喜欢，年长一些的人较不喜欢。交标装修设计上较为现代淡雅，对客户后期软装搭配能力要求不高，百搭各种软装风格也可出彩，且样板房细节手工很好。虽无智能化等加分卖点，但已平稳地达到客户基本需求。Thanks!
