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1、第六第六节 直接直接资本化法本化法*一、直接一、直接资本化法的概念与根本公式本化法的概念与根本公式直接直接资本化法是将估价本化法是将估价对象未来某一年的某种象未来某一年的某种预期收益除以适当的期收益除以适当的资本化率或者乘以适当本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价的收益乘数来求取估价对象价象价值的方法。的方法。未来某一年的某种未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第期收益通常是采用未来第一年的，收益的种一年的，收益的种类有毛租金、有毛租金、净租金、潜租金、潜在毛收入、有效毛收入、在毛收入、有效毛收入、净收益等。收益等。 资本本化化率率(capitalization (capitalizati
2、on raterate，R)R)是是房房地地产的某种年收益与其价的某种年收益与其价钱的比率，即：的比率，即： 利利用用资本本化化率率将将年年收收益益转换为价价值的的直直接接资本化法的常用公式是：本化法的常用公式是：式中：式中：V-V-房地房地产价价值； NOI-NOI-房房地地产未未来来第第一一年年的的净收益；收益； R- R-资本化率。本化率。 收收益益乘乘数数是是房房地地产的的价价钱除除以以其其某某种种年收益所得的倍数，即：年收益所得的倍数，即： 利利用用收收益益剩剩数数将将年年收收益益转换为价价值的的直接直接资本化法公式本化法公式为：房地房地产价价值= =年收益年收益收益乘数收益乘数二、
3、几种收益乘数法二、几种收益乘数法 对对不同种不同种类类的年收益，收益乘数的年收益，收益乘数FAFA详细详细有：有：毛租金乘数毛租金乘数(gross rent multiplier(gross rent multiplier，GRM)GRM)法法潜在毛收入乘数潜在毛收入乘数(potential gross income (potential gross income multipliermultiplier，RGIM)RGIM)法法有效毛收入乘数有效毛收入乘数(effective gross income (effective gross income multipliermultiplier，
4、EGIM)EGIM)法法净净收益乘数收益乘数(net income multiplier(net income multiplier，NIM)NIM)法法(1)(1)毛租金乘数法毛租金乘数法毛租金乘数也是毛租金乘数也是经常所常所讲的的“租售比价租售比价 毛毛租租金金乘乘数数法法是是将将估估价价对象象未未来来某某一一年年或或某某一一个个月月的的毛毛租租金金乘乘以以相相应的的毛毛租租金金乘数来求取估价乘数来求取估价对象价象价值的方法，即的方法，即: :房地房地产价价值= =毛租金毛租金毛租金乘数毛租金乘数毛租金乘数法的毛租金乘数法的优点：点：方便易行，在市方便易行，在市场上上较容易容易获得房地得房
5、地产的价的价钱和租金和租金资料；料；由于在同一市由于在同一市场上，上，类似房地似房地产的租金的租金和价和价钱同同时受一受一样的市的市场力量影响，因力量影响，因此毛租金乘数是一个比此毛租金乘数是一个比较客客观的数的数值；防止了由于多防止了由于多层次次测算能算能够产生的各种生的各种误差的因差的因计。 毛租金乘数法有以下缺陷：毛租金乘数法有以下缺陷：忽略了房地忽略了房地产租金以外的收入；租金以外的收入；忽略了不同房地忽略了不同房地产空置率和运空置率和运营费用的用的差差别。毛租金乘数法普通用于土地或出租型住宅毛租金乘数法普通用于土地或出租型住宅( (特特别是公寓是公寓) )的估价。但由于它的的估价。但
6、由于它的计算算方法比方法比较粗糙，往往作粗糙，往往作为市市场法或其他法或其他收益法的一个部分。收益法的一个部分。(2)(2)潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法潜潜在在毛毛收收入入乘乘法法是是将将估估价价对象象某某一一年年的的潜潜在在 毛毛 收收 入入 (PGI)(PGI)乘乘 以以 潜潜 在在 毛毛 收收 入入 乘乘 数数(PGIM)(PGIM)来求取估价来求取估价对象价象价值的方法，即的方法，即: : V=PGIPGIM V=PGIPGIM潜潜在在毛毛收收入入乘乘数数法法思思索索了了房房地地产租租金金以以外外的的收收入入，但但同同样没没有有思思索索地地产空空置置率率和和运运营费用的差用的差别。
7、(3)(3)有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法 有有效效毛毛收收入入乘乘数数法法是是将将估估价价对象象某某一一年年的的有有效效毛毛收收入入(EGI)(EGI)乘乘以以有有效效毛毛收收入入乘乘数数(EGIM)(EGIM)来来求求取取估估价价对象象价价值的的方法，即方法，即: : V=EGIEGIM V=EGIEGIM有有效效毛毛收收入入乘乘数数法法的的优点点是是不不仅思思索索了了房房地地产租租金金以以外外的的收收入入，还思思索索了了房房地地产的的空置率。空置率。因因此此，当当估估价价对象象与与可可比比实例例房房地地产的的空空置置率率有有较大大差差别，而而且且这种种差差别估估计还将将继续下下去去时，
8、那那么么运运用用有有效效毛毛收收入入乘乘数数比比运用潜在毛收入乘数更运用潜在毛收入乘数更为适宜。适宜。有有效效毛毛收收入入乘乘数数法法的的缺缺陷陷是是没没有有思思索索运运营费用的差用的差别，只适用于做粗略的估价。，只适用于做粗略的估价。(4)(4)净收益乘数法收益乘数法净收收益益乘乘数数法法是是将将估估价价以以象象某某一一年年的的净收收益益(NOI)(NOI)乘乘以以净收收益益乘乘数数(NIM)(NIM)来来求求取取估价估价对象价象价值的方法，即的方法，即V=NOINIMV=NOINIM或或: :二、收益成数和二、收益成数和资本化率的求取方法本化率的求取方法利用净收益率与有效毛收入乘数之比求取
9、综合资本化率的公式为：由于 NIR=1-OER 所以 三、三、资本化率与本化率与报酬率的区酬率的区别和关系和关系区区别1、资本化率是在直接本化率是在直接资本化法中采用的，本化法中采用的，是一步就将房地是一步就将房地产的的预期未来收益期未来收益转换为价价值的比率；的比率；报酬率是在酬率是在报酬酬资本化法中采用本化法中采用的，是的，是经过折折现的方式将房地的方式将房地产的的预期未来期未来收益收益转换为价价值的比率。的比率。2、资本化率是房地本化率是房地产的某种年收益与其价的某种年收益与其价钱的比率通常的比率通常为未来第一年的未来第一年的净收益除收益除以价以价钱来来计算，算，仅仅表示从收益到价表示从
10、收益到价值的比率，并不明确表示的比率，并不明确表示获利才干；利才干；报酬率酬率那么是用来除一那么是用来除一连串的未来各期串的未来各期净收益，收益，以来求取未来各期以来求取未来各期净收益收益现值的比率。的比率。联络：在在报酬酬资本化法中，假本化法中，假设净收益方式不同，收益方式不同，详细的的计算公式就有所不同。算公式就有所不同。在在净收益每年不收益每年不变且收益期限且收益期限为无限年的情况无限年的情况下，下，报酬酬资本化法的公式：本化法的公式：在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：在净收益每年按一定比率g递增收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：在预知未来假
11、设干年后的价钱相对变动的情况下，报酬资本化法的公式:上面四种情况下的上面四种情况下的报酬酬资本化法公式中，本化法公式中，Y就就是所是所讲的的报酬率。酬率。资本化率是不区分净收益流方式的，在一切情况下的未来第一年的净收益与价钱的比率A/V都是资本化率。因此，在上述第一种情况下，资本化率刚好等于报酬率：第二种情况下，第二种情况下，资本化率就不等于本化率就不等于报酬率。酬率。它与它与报酬率的关系酬率的关系变为：第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为： R=Y-g第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：四、直接四、直接资本化法与本化法与报酬酬资本化法的比本化法的比较一直接一直接资本化法的本化法的优
12、点点 1、不需求、不需求预测未来未来许多年的多年的净收益，通常只收益，通常只需求需求预测未来第一年的某种收益。未来第一年的某种收益。 2、资本化率或收益乘数直接来源于市本化率或收益乘数直接来源于市场上所上所显示的收益与价示的收益与价值的关系。的关系。 3、计算算过程程较简单。报酬酬资本化法的本化法的优缺陷：缺陷：1 1、指明房地、指明房地产的价的价值是未来各期是未来各期净收益的收益的现值之和，之和，这既是既是预期原理最期原理最笼统的表述，又的表述，又思索到了思索到了资金的金的时间价价值。2 2、每期的、每期的净收益或是收益或是现金流量都是明确的，金流量都是明确的，直直观容易了解。容易了解。3 3、由于具有同等、由于具有同等风险的任何投的任何投资的的报酬率酬率应该是相近的，所以不用直接依托与估价是相近的，所以不用直接依托与估价对象象的的净收益流方式一收益流方式一样的的类似房地似房地产来求取适来求取适当的当的报酬率，而酬率，而经过其他具有同等其他具有同等风险投投资的收益率也可以求取适当的的收益率也可以求取适当的报酬率。酬率。
