大理老城隍庙广场定位报告及规划建议71p

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2报告报告背景背景对于本项目的发展方向，需要从市场角度及目前地产行情的预测,给出项目的发展战略与总体定位并给予论证。因此，本报告的结构更着重于针对性解决定位和规划设计方向问题。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。项目愿景目标目标1 价值：价值：通过合理的定位和科学有效的开发，实现最大化土地价值。目标目标2 现金流：现金流：此项目短期内较快实现现金回流。目标目标3 风险可

2、控：风险可控：将本项目做成大理古城标志性的商业区，具有较强的昭示性，同时提高该公司在地方的知名度，实现开发品牌效应。本报告是严格保密的。3技术思路技术思路问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 项目定位研究项目定位研究效益分析效益分析项目界定项目界定问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位项目可行性研究项目可行性研究效益分析效益分析项目界定项目界定本报告是严格保密的。4项目研究项目研究 用地指标占地面积：占地面积：3.4843.484亩亩 约约2322.72322.7平方米平方米建筑限高建筑限高7

3、.57.5米米 容积率：容积率：1 1建筑密度：建筑密度：51% 51% 绿地率：绿地率：16%16%项目研究项目研究 现状描述该项目位于古城内复兴路与苍坪街交叉口，该项目位于古城内复兴路与苍坪街交叉口，前身为大理市古城钢窗厂；前身为大理市古城钢窗厂；地块现状平整，用地条件良好；地块现状平整，用地条件良好；有一栋地上三层原有建筑；有一栋地上三层原有建筑；东侧与老城隍庙仅一墙之隔，但该范围属部队用地；东侧与老城隍庙仅一墙之隔，但该范围属部队用地；距离南门目测约距离南门目测约200200米左右；米左右；本报告是严格保密的。5项目研究项目研究 地块四至描述 地块东侧：紧靠老城隍庙（部队用地）地块东侧

4、：紧靠老城隍庙（部队用地）地块西侧：接壤大理最繁华的商业街地块西侧：接壤大理最繁华的商业街-复兴路复兴路地块南侧：毗临老年活动中心及民宅地块南侧：毗临老年活动中心及民宅地块北侧：北抵苍坪街中上段，西北角与旅游商品批发市场相邻地块北侧：北抵苍坪街中上段，西北角与旅游商品批发市场相邻本报告是严格保密的。6项目研究项目研究 古城概况大理市总人口：大理市总人口：613741613741人；古城内居民约人；古城内居民约:3:3万人；万人；规划布局：五横八纵的规划格局；规划布局：五横八纵的规划格局；人均可支配收入：人均可支配收入：12865.7512865.75元；元；项目研究项目研究古城旅游概况分析古城

5、旅游概况分析20082008年旅游人次：年旅游人次：921.6921.6万人次，较前年增长万人次，较前年增长6.22%6.22%；20082008年旅游收入：年旅游收入：73.1873.18亿元，较前年增长亿元，较前年增长10.48%10.48%散客平均逗留天数：两天散客平均逗留天数：两天大理旅游特征评述：平均在古城逗留时间较短；团队大理旅游特征评述：平均在古城逗留时间较短；团队在在3030分钟至分钟至1 1小时之间；小时之间；本报告是严格保密的。7项目研究项目研究 古城商业租金水平商业核心：三横两纵商业核心：三横两纵租金水平：南门至五华楼租金水平：南门至五华楼( (平均平均)500)500元

6、元600600元元/ / /月月; ;复兴路北段约复兴路北段约250250元元/ / /月月; ;人民路东段人民路东段4040元元/ / /月，人民路西段月，人民路西段120120元元/ / /月月; ;洋人街东段每月洋人街东段每月5252元元/ / /月，洋人街月，洋人街西段西段1 15050200200元元/ / /月，洋人街中心广月，洋人街中心广场场3939元元/ / /月月; ;博爱路博爱路90/90/ /月，玉洱路月，玉洱路4646元元/ / /月，月， 红龙井红龙井3535元元/ / /月月古城核心区的商业分布图本报告是严格保密的。8项目研究项目研究 区位描述 区域是古城最具人气的

7、商业核心区域是古城最具人气的商业核心段；本案拉于南门至五华楼之间；段；本案拉于南门至五华楼之间；复兴路南是古城商业租价最高的复兴路南是古城商业租价最高的地方；总体租金水平在每月地方；总体租金水平在每月500500元元600600元元/ /；总体呈南高于北，西高；总体呈南高于北，西高于东的态势；于东的态势；本报告是严格保密的。9区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性属性诠释诠释区位区位属性属性p大理古城自然及人文旅游资源丰大理古城自然及人文旅游资源丰富富, ,是世界知名旅游城市是世界知名旅游城市q作为旅游城市，大理具有一定城市品牌形象和城市吸纳力p项目位于大理古城核心商业地

8、段项目位于大理古城核心商业地段南门至五华楼之间南门至五华楼之间q区位优势是地块先天的核心优势p毗临老城隍庙、与元帅府隔街相毗临老城隍庙、与元帅府隔街相望望q区位具有浓郁的文化及历史沉淀项目项目属性属性p规模较小，对品牌建设有一定限规模较小，对品牌建设有一定限制制q占地约3.484亩，属于小型开发项目p容积率为容积率为1 1的商业地产开发的商业地产开发q在无法提升容积率的前提下，可往地下发展由此增加建筑面积p设计要求限高设计要求限高7.57.5米、土木结构等米、土木结构等q在限高条件下如何丰富项目天际线视觉景观效果本报告是严格保密的。10项目界定项目界定-位于知名旅游城市商业核心地带的位于知名旅

9、游城市商业核心地带的小型商业地产项目小型商业地产项目知名旅游城市利于地产项知名旅游城市利于地产项目品牌的形成和传播目品牌的形成和传播游大理古城必经之路、绝游大理古城必经之路、绝佳的历史人文沉淀和商业佳的历史人文沉淀和商业人流人流需要专业操作来规避开发需要专业操作来规避开发风险风险小型商业地产项目小型商业地产项目区域界定区域界定大理古城的商业核心圈大理古城的商业核心圈南门-五华楼一线是大理古城的标志和最多人流的区域地块界定地块界定区位优势明显，但需要专业操作提升其价值区位优势明显，但需要专业操作提升其价值区位优势明显,同时也存在一定硬伤,如城隍庙与项目的关系以及地块西侧临街面过小,体量总体偏小等

10、需要专业操作来规避风险项目界定项目界定小型商业地产项目小型商业地产项目规模较小、受限高及容积率限制大理界定大理界定世界知名旅游城市世界知名旅游城市具有丰富的自然和人文历史景观，城市品牌具有一定影响；本报告是严格保密的。11技术步骤技术步骤问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 项目可行性研究项目可行性研究效益分析效益分析项目界定项目界定本报告是严格保密的。12项目约束条件项目约束条件仅仅3.4843.484亩，开发规模较小，对开发树品牌从规模上有一定限制；亩，开发规模较小，对开发树品牌从规模上有一定限制；按目前限高按目前限高7 7。5 5米的要

11、求，对规划造成抗性。一方面规划天际线难米的要求，对规划造成抗性。一方面规划天际线难以得到丰富以得到丰富; ;另一方面对规划布局和产品设计产生约束和限制另一方面对规划布局和产品设计产生约束和限制; ;复兴路一侧开口面过小复兴路一侧开口面过小, ,一方面影响了商业价值一方面影响了商业价值, ,另一方面对门楣的另一方面对门楣的标志性设计产生一定限制标志性设计产生一定限制; ;老城隍庙产权属于文物局，用地却属于军产，制约了本项目以老城老城隍庙产权属于文物局，用地却属于军产，制约了本项目以老城隍庙作为旅游商业发展的定位；隍庙作为旅游商业发展的定位；地块西端与最具商业价值复兴路一端开口较小，南北进身长，需

12、要地块西端与最具商业价值复兴路一端开口较小，南北进身长，需要在定位和规划设计上形成亮点，有效将人气往内部吸引，才能使地块在定位和规划设计上形成亮点，有效将人气往内部吸引，才能使地块最大化商业价值得到实现，所以在规划设计上与以往传统街区商业设最大化商业价值得到实现，所以在规划设计上与以往传统街区商业设计不同；计不同；开发规模较小限高对物业类型的限制。复兴路一侧开口较小对商业价值的影响。老城隍庙不在地块范围内的限制。地块南北长、东西短不能按传统街区商业设计； 内部约束条件内部约束条件本报告是严格保密的。13项目约束条件项目约束条件区域与项目关系解析古城游客逗留时间短对古城游客逗留时间短对商业及本案

13、的约束商业及本案的约束商业具有明显的季节性商业具有明显的季节性特征特征红龙井和九隆居经营现红龙井和九隆居经营现状对本案销售的影响状对本案销售的影响内街型商业项目市场认内街型商业项目市场认可度低可度低 外部约束条件外部约束条件游客停留古城时间在30分钟到1个小时之间，普遍逗留时间较短，难以聚集人气，也是类似红龙井和九隆居等商业内街营经为艰和租金不高的原因，是本案定位着重要考虑的不利因素；春节（2月）、五一、暑期（7、8月）十一为游客高峰期，当中以暑期和十一人气最旺，为商家旺季；其余时间为淡季，以十一月至来年一月，三个月最为明显，为商家淡季；红龙井仅剩四间尾铺，销售总体较为理想，但由于一直以来租金

14、水平较低，业主投资回报率低于预期，对古城内街型新开发商业项目会有不利影响；通过红龙井和九隆居等项目的经营情况来看，内街型商业市场认可度较低，本案势必在产品上进行产品创新以获得销售和经营市场认可；本报告是严格保密的。14我们通过我们通过S-C-QS-C-Q金字塔基本结构来界定金字塔基本结构来界定和分析问题和分析问题资料来源：曾宪斌营销策划模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2本报告是严格保密的。15S S：情境（：情境（situationsituation） 项目背景事

15、实（项目、市场）1、区位好、规模小2、临街面面积过小3、进身长、不利于交通4、城隍庙不在用地范围5、限高有要求6、游客平均逗留时间短7、商业有明显的淡旺季8、内街型商业市场认可低9、红龙井、九隆居营销不佳对本案销售及经营的影响区域位置是本案先天核心优势；但规模有限对品牌建设具有限制区域位置是本案先天核心优势；但规模有限对品牌建设具有限制25米左右临街面，如何形成具有特色的项目标志吸引游客？米左右临街面，如何形成具有特色的项目标志吸引游客？从商业角度内深长，不利于人行交通，如何抵消不畅达的消费心理从商业角度内深长，不利于人行交通，如何抵消不畅达的消费心理阻力；阻力；项目与城隍庙的联动通过什么方式

16、表现？项目与城隍庙的联动通过什么方式表现？限高影响天际线视觉景观的形成，如何避免设计呆板？限高影响天际线视觉景观的形成，如何避免设计呆板？平均逗留时间在平均逗留时间在30分钟至分钟至1小时，如何增加本案人气？小时，如何增加本案人气？定位类型和规模大小要符合市场特征，如何更有利于商家经营？定位类型和规模大小要符合市场特征，如何更有利于商家经营？目前古城内街型商业整体经营不佳，本案如何通过定位和设计规避目前古城内街型商业整体经营不佳，本案如何通过定位和设计规避风险，作出亮点？风险，作出亮点？通过红龙井和九隆居的运作，目标客群商铺消费更加成熟，本案如通过红龙井和九隆居的运作，目标客群商铺消费更加成熟

17、，本案如何作出差异化？何作出差异化？本报告是严格保密的。16R1R1：非期望结果：非期望结果 按常规发展的可能结果定位不走差异化深入调研，就会成为古城第二个九隆居定位不走差异化深入调研，就会成为古城第二个九隆居, ,陷入被动局陷入被动局面；面；设计要从差异化、人性化、精细化突破，否则将还是陷入第二个九隆设计要从差异化、人性化、精细化突破，否则将还是陷入第二个九隆居的被动局面；居的被动局面；城隍庙不在用地范围内，不可直接借势，架空项目文化内涵。城隍庙不在用地范围内，不可直接借势，架空项目文化内涵。常规的规划设计，不利于后期经营。最终成为第二个九隆居商业内街；常规的规划设计，不利于后期经营。最终成

18、为第二个九隆居商业内街；使销售陷入僵局；使销售陷入僵局；经营难与临街商铺抗衡，商业投资收益得不到合理体现，使销售陷入经营难与临街商铺抗衡，商业投资收益得不到合理体现，使销售陷入僵局；僵局；从定位上从定位上从设计上从设计上从资源整合上从资源整合上从规划上从规划上从竞争上从竞争上本报告是严格保密的。17R2R2：期望结：期望结果果 我们的期望目标借鉴成都锦里模式，打造亮点，具有唯一性和稀缺性，无法被等量竞借鉴成都锦里模式，打造亮点，具有唯一性和稀缺性，无法被等量竞争和淘汰，形成最大化核心竞争力；争和淘汰，形成最大化核心竞争力；设计要从差异化、人性化、精细化突破，注重门楣标志性和内部商业设计要从差异

19、化、人性化、精细化突破，注重门楣标志性和内部商业景观结点的设计引人入胜；景观结点的设计引人入胜；定位和设计要从老城隍庙来借题发挥，整合文化资源，用其优势为本定位和设计要从老城隍庙来借题发挥，整合文化资源，用其优势为本项目增加文化内涵。项目增加文化内涵。商业定位和模式要符合市场特征，便于后期经营，体现在单位面积要商业定位和模式要符合市场特征，便于后期经营，体现在单位面积要结合商业类型以及规划布局要引人入胜两个方面；结合商业类型以及规划布局要引人入胜两个方面；通过定位创新和设计上亮点的最大化挖掘，提升项目内涵，体现市场通过定位创新和设计上亮点的最大化挖掘，提升项目内涵，体现市场唯一性；唯一性；从定

20、位上从定位上从设计上从设计上从资源整合上从资源整合上从规划上从规划上从竞争上从竞争上本报告是严格保密的。18CC：矛盾或冲突：矛盾或冲突 （complicationcomplication） R1与R2之间存在着的冲突或问题非常规设计：视觉丰富、景观结点引人入胜、具非常规设计：视觉丰富、景观结点引人入胜、具有文化趣味和游憩功能的设计表现；有文化趣味和游憩功能的设计表现；R1R2合理的资源利用：名称、定位、设计、景观均合理的资源利用：名称、定位、设计、景观均要立足于老城隍庙文化塑造项目内涵要立足于老城隍庙文化塑造项目内涵;常规定位：类似九隆居的内街商业模式常规定位：类似九隆居的内街商业模式常规设

21、计：常规、呆板、缺乏趣味和游憩常规设计：常规、呆板、缺乏趣味和游憩的环境氛围的环境氛围常规规划设计：产品单一、单位面积过大、常规规划设计：产品单一、单位面积过大、设计缺乏合理性不利于商家经营；设计缺乏合理性不利于商家经营；非常规设计：定位符合市场需要，单位盈利水平高、非常规设计：定位符合市场需要，单位盈利水平高、设计符合定位的商家类型设计符合定位的商家类型缺乏市场竞争力、容易被等量淘汰和边缘化缺乏市场竞争力、容易被等量淘汰和边缘化; 具有唯一性具有唯一性,难以被等量替换难以被等量替换;非常规定位：唯一性和稀缺性打造项目的不可非常规定位：唯一性和稀缺性打造项目的不可替代。借鉴成都锦里模式；替代。

22、借鉴成都锦里模式；非合理的资源利用：城隍庙不与地块直接连非合理的资源利用：城隍庙不与地块直接连接接本报告是严格保密的。19QQ：提出问题：提出问题 （questionquestion） 要实现从R1到R2必须要回答的核心问题1、定位是否契合锦里模式？、定位是否契合锦里模式？2、内部商业类型怎样契合市场需求？、内部商业类型怎样契合市场需求？3、内部商业布局怎样契合购买习惯？、内部商业布局怎样契合购买习惯？4、老城隍庙文化内涵如何最大化挖掘整合？、老城隍庙文化内涵如何最大化挖掘整合？5、规划设计如何做出最大化亮点？、规划设计如何做出最大化亮点？6、通过定位和设计的专业整合如何提高商业盈利水平，达、

23、通过定位和设计的专业整合如何提高商业盈利水平，达 到可与复兴路临街商业抗衡。到可与复兴路临街商业抗衡。本报告是严格保密的。20问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 市场竞争分析市场竞争分析效益分析效益分析项目界定项目界定技术步骤技术步骤1 1、区域市场研究、区域市场研究2 2、本项目发展方向判定、本项目发展方向判定商业分析、个案研究、商户需求调查；定位模式研究、竞争力定位模式研究、竞争力研究研究战略发展方向研究战略发展方向研究本报告是严格保密的。21商业分析商业分析 古城商业模式分析复兴路南（南门复兴路南（南门五华楼段）商业类型五华楼段）商业

24、类型:商铺总数177间左右，占古城商业核心区的14%；其中临街商铺157间，占古城商业核心区的12%；临街：银饰银器28间，占总数的 18%；旅游商品/工艺品33间，占总数的21%；玉石玉器23间，占总数的15%；扎染、民族服饰43间，占总数的27%； 特色小吃/土特产6间，占总数的4%；休闲娱乐/饮品店 0间；其它：24间（箱包、超市、茶叶等）占总数的15%；规模情况：10至40左右；租金：500元/月 600元/月左右；18%15%4%27%15%21%商业总量：商业总量：古城核心商业区商铺总数：约1261间，其中包括红龙井、九隆居在内，（但不包括客栈）。本报告是严格保密的。22大理旅游商

25、品批发市场内商铺20间，占古城商业核心区的2%，其中：玉器/石器10间，占总数的50%，民族服饰6间，占总数的30%，其他：空铺4间占总数的20%，旅游商品批发市场旅游商品批发市场20%50%30%商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。2315%5%17%17%7%2%37%复兴路中（五华楼复兴路中（五华楼洋人街段）洋人街段）商铺总数134间，占古城主要核心商业区的11%，银饰银器20间，占总数的 15 %；旅游商品/工艺品6间，占总数的5%；玉石玉器 22间，占总数的17%；扎染、民族服饰21间，占古城总数17%； 特色小吃/土特产10间，占总数的7%；休闲娱乐/饮品店 3间

26、，占总数的2%；其它：52间，（箱包、皮具、书店、茶叶、药店、超市）占总数的37%；规模：主要商业商铺在10至25之间；租金：较低：167元/月；较高486元/月；平均：250元/ /月；商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。24复兴路北（洋人街复兴路北（洋人街玉洱路）玉洱路）商铺总数64间，占古城商业核心区的5%，银饰银器 0 间，旅游商品/工艺品 3 间，占总数的5%；扎染、民族服饰 3间，占总数的5%；特色小吃/土特产2间，占总数的3%；休闲娱乐/饮品店 1间，占总数的2%；其它：55间（运动休闲服饰、通讯设备、箱包、时尚服饰、鞋业等）占总数的85%规模：8，10，20，

27、60，差异较大；租金： 最低：69元/月；最高：350元/月；平均100元/ /月；5%5%3%2%85%商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。2552%31%4%2%7%4%人民路（西段）人民路（西段）商铺总数62间，占古城商核心区总数的5%；银饰银器 3 间，占总数的 4%；旅游商品/工艺品 4间，占总数的7%；玉石玉器 1 间，占总数的2%；扎染、民族服饰 0 间，特色小吃/土特产3间，占总数的4%；休闲娱乐/饮品店 19间，占部数的31%；其它：32间（餐馆、时尚服饰、护肤、美发等）占总数的52%；规模：10，40，（上下层60），100；租金：最低：60元/月；最高1

28、50 /月；平均：120 /月；商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。2692%7%1%人民路（东段）人民路（东段）商铺总数82间，占古城商业核心区的7%；银饰银器0 间；旅游商品/工艺品 0 间；玉石玉器 0 间；扎染、民族服饰 0间；特色小吃/土特产6间，占总数的7%；休闲娱乐/饮品店 1间，占总数的1%；其它：75间（餐饮、服饰、水果、食品、杂货等）占总数的92%；规模：10，12，15，20；租金：平均40元/ /月；商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。27洋人街（东）洋人街（东）商铺总数46间，占古城商业核心区的4%；银饰银器 0 间；旅游商品/工艺

29、品 0 间；玉石玉器 0 间；扎染、民族服饰 0 间；特色小吃/土特产13间，占总数的28%；休闲娱乐/饮品店 0间；其它：33间（餐馆、副食、美发、门诊等）占总数的72%；规模：10，12，25，100；租金：最低：38元/月；最高：166元/月；平均：52元/月；72%28%商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。2811%26%10%16%1%21%21%洋人街（西）洋人街（西）商铺总数70间，占古城商业核心区总数的6%；银饰银器 8间，占总数的11%；旅游商品/工艺品 18 间，占总数的26%；玉石玉器 7 间，占总数的10%；扎染、民族服饰 11 间，占古城总数 16%

30、；特色小吃/土特产1间，占总数的1%；酒吧：15间，占总数的21%；其它：10间（副食、火柴、服饰等）占总数的15%；规模：14，20，28，100，150；租金：150200 /月（平均）；商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。29洋人街中心广场洋人街中心广场商铺总数25间，占古城商业核心区的2%；银饰银器 0 间；旅游商品/工艺品 6 间，占总数的24%；玉石玉器 1 间，占总数的4%；扎染、民族服饰 1 间，占总数的4%；特色小吃/土特产0间；休闲娱乐/饮品店 6间，占总数的24%；其它：11间（空铺）占总数的44%；规模：83，88，120，180，300；（冰岛及樱花

31、屋面积不详）租金：最低：28元/月；平均：39元/月；24%4%4%24%44%商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。30博爱路博爱路商铺总数148间，占古城商业核心的总数的12%；银饰银器 0间；旅游商品/工艺品 15间，占总数的10%；玉石玉器 2 间，占总数的1%；扎染、民族服饰 9 间，占总数 6%；特色小吃/土特产2间，占总数的2%；休闲娱乐/饮品店 13间，占总数的9%；其它：107间（餐馆、副食、服饰、旅游用具等等）占总数的72%；规模：10，25，30，45，180，租金：最高：120元/ /月；最低：35元/月；平均：90元/月52%31%4%2%7%4%商业

32、分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。3192%7%1%玉洱路玉洱路商铺总数103间，占商业核心区总数的8%；银饰银器 0 间；旅游商品/工艺品 8间，占总数的8%；玉石玉器 0 间；扎染、民族服饰 0 间；特色小吃/土特产2间，占总数的2%；休闲娱乐/饮品店 0间；其它：93间（餐馆、家具、窗帘、日用副食、超市、化妆品等），占总数的90%；规模：11，17，18，25，40，60；租金：最低：25元/月；最高：115元/月；平均：46元/月；商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。32红龙井红龙井商铺总数200多间，占商业核心总数的16%；银饰银器 0间；旅游商品/

33、工艺品 2 间，占总数的1%；玉石玉器 4间，占总数的2%；扎染、民族服饰 7 间，占总数的4%；特色小吃/土特产0间； 休闲娱乐/饮品店 8间，占总数的4%；其它：179空铺，占总数的89%；规模：10，25，50，61；租金：平均：35元/月；1%2%4%4%89%商业分析商业分析 古城商业模式分析本报告是严格保密的。331 1、商业种类雷同、单调、缺乏特色；、商业种类雷同、单调、缺乏特色；2 2、货品不丰富、同质竞争严重；、货品不丰富、同质竞争严重；3 3、缺乏深层次和有特色的文化商品；、缺乏深层次和有特色的文化商品；4 4、游客属于走马观花式的随意消费；、游客属于走马观花式的随意消费；

34、古城商业总体评述古城商业总体评述 商品种类单一，缺乏个性本报告是严格保密的。34 名称名称 平均租金平均租金类型类型 评述评述复兴路南（南门复兴路南（南门五华楼段）五华楼段）500-600/ / /月月游客游客 观光型观光型复兴路中（五华楼复兴路中（五华楼洋人街段）洋人街段）250/ / /月月游客游客观光型、休闲型观光型、休闲型复兴路北（洋人街复兴路北（洋人街玉洱路）玉洱路）100/ / /月月本地本地游客稀少游客稀少人民路（西段）人民路（西段）120/ / /月月游客游客观光型、休闲型观光型、休闲型人民路（东段）人民路（东段）40/ / /月月本地本地游客稀少游客稀少洋人街（东）洋人街（东

35、）52/ / /月月本地本地游客稀少游客稀少洋人街（西）洋人街（西）150-200/ / /月月游客游客观光型、休闲型观光型、休闲型洋人街中心广场洋人街中心广场39/ / /月月游客游客游客稀少游客稀少博爱路博爱路90/ / /月月游客游客休闲型休闲型玉洱路玉洱路46/ / /月月本地本地游客稀少游客稀少红龙井红龙井35/ / /月月游客游客休闲型休闲型古城商业街总体评述古城商业街总体评述本报告是严格保密的。351、全年淡旺季、全年淡旺季旺季：春节（旺季：春节（2月）、五一、暑假（月）、五一、暑假（7、8月）、十一月）、十一最淡：最淡：11月至次年月至次年1月（月（3个月）个月）2、全天淡旺时

36、段、全天淡旺时段最旺：最旺：8：0010：00、 13：0016：00；团队最多，平均停留团队最多，平均停留30分钟至一个小时；分钟至一个小时；最淡：最淡：11：0013：00、 20：00以后；以后； 3、综合评述、综合评述 大理旅游观光型游客多，休闲型游客少；缺乏高端游客，同时市场也及少有为大理旅游观光型游客多，休闲型游客少；缺乏高端游客，同时市场也及少有为 此类客户提供配套的服务设施。整体游客来去一阵风，缺少慢活和享受。季节此类客户提供配套的服务设施。整体游客来去一阵风，缺少慢活和享受。季节 性较为明显，淡旺季明显，淡季更淡；性较为明显，淡旺季明显，淡季更淡；商业分析商业分析 古城旅游综

37、合评述本报告是严格保密的。36 个案分析个案分析武庙会武庙会1 1项目名称项目名称 武庙会武庙会开发商开发商云南城投置业云南城投置业项目地址项目地址博爱路博爱路5353号号占地面积占地面积13333.413333.4建筑面积建筑面积18000绿化率绿化率35%容积率容积率0.680.68综合评述综合评述优势优势: :品牌优势，开发企业在业内具有开发实力对目标客户具有一定攻心力；品牌优势，开发企业在业内具有开发实力对目标客户具有一定攻心力；并且能得到一定的政府扶持；并且能得到一定的政府扶持；特色：地上面积为：特色：地上面积为：9067 9067 设计地下层，由此增加设计地下层，由此增加8933

38、8933 建筑面积；建筑面积；售价：最高：售价：最高：1780017800元元/ /；最低：；最低：70007000元元/ /；平均：；平均：1000010000元元/ /（折前）；（折前）；本报告是严格保密的。37 个案分析个案分析武庙会武庙会2 25、各主题区域商业价值主要由区位是否临街决定，、各主题区域商业价值主要由区位是否临街决定， 设计均好性较差；设计均好性较差；6、体块式商业模式需要有大量游客来支撑，必须要、体块式商业模式需要有大量游客来支撑，必须要 旅行社配合；旅行社配合；7、招商和经营是个大问题；、招商和经营是个大问题；1、定位旅游商业地产项目、定位旅游商业地产项目2、坡地交通

39、畅达性弱；、坡地交通畅达性弱；3、四大区片，定位存在问题：规划过于规、四大区片，定位存在问题：规划过于规 整，不符合体验式游憩的需求；整，不符合体验式游憩的需求；4、分区过于主观，类似专业市场；业态难、分区过于主观，类似专业市场；业态难 以相互借景；以相互借景；本报告是严格保密的。38个案分析个案分析红龙井红龙井项目名称项目名称 红龙井红龙井开发商开发商红龙井房地红龙井房地产产项目地址项目地址红龙井红龙井占地面积占地面积23333.4523333.45建筑面积建筑面积19680绿化率绿化率41%容积率容积率0.770.77综合评述综合评述最低价：最低价：70007000元元/ / ；最高价：；

40、最高价：2000020000元元/ / ；均价：均价：1200012000元元/ / （折前）（折前）1 1、坡地交通畅达性弱；、坡地交通畅达性弱；2 2、步行系统不利于逗留时、步行系统不利于逗留时间短暂的团队；间短暂的团队；3 3、从旅游休闲的角度游憩、从旅游休闲的角度游憩性较差；性较差；4 4、设计过于通透、视觉过、设计过于通透、视觉过于笔直，缺乏趣味；于笔直，缺乏趣味；6 6、产品格局单一、业态单、产品格局单一、业态单一；一；7 7、临水铺面经营需要一定、临水铺面经营需要一定时间自然形成；时间自然形成；8 8、内铺招商和经营是个大、内铺招商和经营是个大问题；问题；本报告是严格保密的。39

41、商户需求调查商户需求调查 针对解决本项目定位问题，我们面向大理古城主要商业核心区域商户针对解决本项目定位问题，我们面向大理古城主要商业核心区域商户,作了一次问卷调查，以作了一次问卷调查，以期从需求市场的角度给予定位指导。期从需求市场的角度给予定位指导。本次本次问卷问卷调查共计调查共计210份，统计后有效问卷为份，统计后有效问卷为203份，合格率为份，合格率为97%；调查对象为大理古城商业核心区的个体经营户；调查对象为大理古城商业核心区的个体经营户；商户需求调查商户需求调查 2 2、经营面积需求比例偏小、经营面积需求比例偏小 A A、1010以内的占以内的占4%4%； B B、10101515的

42、占的占10%10%；CC、15152020的占的占24%24%； D D、20202525的占的占19%19%；E E、25253030的占的占10%10%； F F、30303535的占的占7%7%； G G、35354040的占的占8%8%； H H、4040的占的占19%19%； 1 1、客户分类、客户分类 本次调查中银饰、银器经营户占本次调查中银饰、银器经营户占17%17%；旅游商品、工艺品商户占；旅游商品、工艺品商户占2121；玉器、玉石占；玉器、玉石占1717； 扎染、民族服饰商户占扎染、民族服饰商户占1515；特色小吃、土特产商户占；特色小吃、土特产商户占6 6；休闲娱乐、饮品店

43、商户占；休闲娱乐、饮品店商户占5 5； 其它商户占其它商户占1919；本报告是严格保密的。40 2、经营面积需求比例偏小 A、10以内的占4%； B、1015的占10%；C、1520的占24%； D、2025的占19%； E、2530的占10%； F、3035的占7%； G、3540的占8%； H、40的占19%； 3、租赁经营占市场主导 本次调查中古城商业核心区商户自有物业占有率为17%；租赁商户占有率为83%； 4、二楼经营存在抗性 在本次调查中，会选择在二楼经营的商户占有率为9%，不会选择在二楼经 营的商户占有率为78%，说不清楚的占有率为13%；商户需求调查商户需求调查 4.1会选择在

44、二楼经营的商家一共有（18家） A、银饰/银器3（16%） B、旅游商品/工艺品1（6%） C、玉器/石器 1（6%） D、扎染,民族服饰2（11%） E、特色小吃/土特产 2（11%） F、休闲娱乐/饮品店5（28%） G、其它4（22%）本报告是严格保密的。41商户需求调查商户需求调查 5、多数商户看好商住一体式商铺 本次调查中对于下商上住的商业会感兴趣的商户占有率为本次调查中对于下商上住的商业会感兴趣的商户占有率为66%66%，不感兴趣的商，不感兴趣的商 户占有率为户占有率为20%20%，说不清楚的商户占，说不清楚的商户占14%14%。 6、经营户具有一定的潜在购买力 本次调查中本次调查

45、中39%39%的商户有购买商铺的打算，的商户有购买商铺的打算，44%44%的商户没有购买商铺的打算，有的商户没有购买商铺的打算，有17%17% 商户目前说不清楚。商户目前说不清楚。 7、经营户大多认为本土特色文化展示较为缺乏 认为古城商业缺乏旅游商品的商户占认为古城商业缺乏旅游商品的商户占7%7%；13%13%的商户认为缺乏餐饮休闲；的商户认为缺乏餐饮休闲；46%46%的商户的商户 认为古城缺乏本土文化特色展示区；认为古城缺乏本土文化特色展示区；4%4%的商户认为古城缺乏酒吧娱乐；还有的商户认为古城缺乏酒吧娱乐；还有30%30%的的 商户认为古城缺乏的只有游客；商户认为古城缺乏的只有游客； 8

46、、大理古城南门与五华楼之间是经营户追捧热点 具有投资意愿的经营户当中，选择在南门至五华楼段的占具有投资意愿的经营户当中，选择在南门至五华楼段的占57%57%；选择在五华楼至洋人；选择在五华楼至洋人 街段投资的商户占街段投资的商户占22%22%；选择在人民路区域投资的商户占；选择在人民路区域投资的商户占5%5%；选择在洋人街区域投资；选择在洋人街区域投资 的商户占的商户占6%6%；选择在博爱路区域投资的商户占；选择在博爱路区域投资的商户占4%4%；其余；其余6%6%的商户选择在其它区域投资；的商户选择在其它区域投资；本报告是严格保密的。42商户需求调查商户需求调查 8.1选择在南门至五华楼之间投

47、资的商户(115户) A A、银饰银饰/ /银器银器28 (24%)28 (24%) B B、旅游商品旅游商品/ /工艺品工艺品33 (28%)33 (28%) CC、玉石玉石/ /石器石器22 (19%)22 (19%) D D、扎染、扎染, ,民族服饰民族服饰16 (14%) 16 (14%) E E、特色小吃、特色小吃/ /土特产土特产6 (5%) 6 (5%) F F、休闲娱乐、休闲娱乐/ /饮品店饮品店1 (1%)1 (1%) GG、其它、其它 9 ( 8%) 9 ( 8%) 9、投资商业地段是首选 有投资意愿的商户中，会重点考虑地段的商户占有投资意愿的商户中，会重点考虑地段的商户占

48、47%47%；会重点考虑价格的商户占；会重点考虑价格的商户占8%8%；会重；会重 点考虑投资回报率的商户占点考虑投资回报率的商户占25%25%；会重点考虑项目的潜力的商户占；会重点考虑项目的潜力的商户占16%16%；考虑其它因素的；考虑其它因素的 商户占商户占4%4%； 10、经营户对项目地商铺较为认可 在置业测试中在置业测试中; ;如果在项目地开发商业项目，认为价格应在如果在项目地开发商业项目，认为价格应在1000010000元元120000120000万元万元/ /的的 商户占有率为商户占有率为43%43%；认为价格应在；认为价格应在1200012000元元1500015000元元/ /的

49、商户占有率为的商户占有率为30%/30%/；认为价认为价 格应在格应在50005000元元2000020000元元/ /的商户占有率为的商户占有率为12%/12%/；认为价格应在；认为价格应在2000020000元元/ /以上的商以上的商 户占有率为户占有率为5%5%；不知道的商户占；不知道的商户占10%10%；本报告是严格保密的。43各业态需求面积特征各业态需求面积特征 1、银饰、银器商户34户； A A、1010以内以内2(6%) 2(6%) B B、10-15 10-15 5(15%) 5(15%) C C、15-2015-209(26%) 9(26%) D D、20-2520-259(

50、26%)9(26%)E E、25-3025-303(9%) 3(9%) F F、30-3530-354 (12%)4 (12%) GG、35-4035-40 0 0 H H、4040以上以上2(6%)2(6%) 2、旅游商品、工艺品42户 A A、1010以内以内 1(2%) 1(2%) B B、10-1510-157(17%) 7(17%) CC、15-2015-2014(33%)14(33%) D D、20-2520-258(19%)8(19%) E E、25-3025-306(15%)6(15%) F F、30-3530-351(2%) 1(2%) GG、35-4035-404(10%)

51、 4(10%) H H、4040 以上以上1(2%)1(2%) 3,玉器/石器34 A A、1010以内以内0 0 B B、10-1510-153(9%) 3(9%) CC、15-2015-20 8(23%) 8(23%) D D、20-2520-255(15%)5(15%) E E、25-3025-302(6%)2(6%) F F、 30-35 30-353(9%) 3(9%) GG、35-4035-404(12%) 4(12%) H H 、4040 以上以上9(26%)9(26%) 4,扎染,民族服饰31 A A、1010以内以内0 0 B B、10-1510-152(6%) 2(6%)

52、CC、15-2015-205(16%)5(16%) D D、20-2520-2510(32%)10(32%) E E、25-3025-303 (10%) 3 (10%) F F、30-3530-353(10%) 3(10%) G G、35-4035-400 0 H H、40 40 以上以上8(26%)8(26%)本报告是严格保密的。44各业态需求面积特征各业态需求面积特征 5,特色小吃/土特产12户 A A、1010以内以内 0 0 B B、10-1510-151(8%) 1(8%) C C、15-2015-203(25%) 3(25%) D D、20-2520-252(18%)2(18%)

53、E E、25-3025-301(8%) 1(8%) F F、30-3530-351(8%) 1(8%) GG、35-4035-401(8%) 1(8%) H H 、4040 以上以上3(25%)3(25%) 6,休闲娱乐/饮品店10户；（面积需求较大） A A、1010以内以内0 0 B B、10-1510-152(20%)2(20%) CC、15-2015-20 0 0 D D 、20-2520-250 0 E E、25-3025-302(20%)2(20%) F F、30-3530-350 0 GG、35-4035-401(10%) 1(10%) H H、4040 以上以上5(50%)5(

54、50%) 7,其它40 A A、1010以内以内4(10%)4(10%) B B、10-1510-154(10%) 4(10%) CC、15-2015-208 (20%)8 (20%) D D、20-2520-253(8%)3(8%) E E、25-3025-304(10%)4(10%) F F、30-3530-351(3%) 1(3%) GG、35-4035-405(12%) 5(12%) H H 、4040 以上以上11(27%)11(27%)本报告是严格保密的。451 1、区域市场研究、区域市场研究 商业分析、个案研究、商户商业分析、个案研究、商户 需求调研；需求调研；2 2、本项目定位

55、发展方向判定、本项目定位发展方向判定 定位定位模式研究模式研究, ,竞争力研究；竞争力研究；战略发展方向研究战略发展方向研究定位模式研究定位模式研究本案本案模式模式个案个案借鉴借鉴拟合度研究拟合度研究个案分析个案分析定位指导定位指导本案商业经营范围研究本案商业经营范围研究定位模式研究定位模式研究本报告是严格保密的。46个案分析个案分析 锦里：时尚与传统锦里：时尚与传统在原汁原味的川西民俗文化氛围中享受最舒适惬意的都市休闲娱乐方式在原汁原味的川西民俗文化氛围中享受最舒适惬意的都市休闲娱乐方式本报告是严格保密的。47锦里灵韵锦里灵韵 三国文化和川西民俗文化的休闲胜地三国文化和川西民俗文化的休闲胜地

56、酒楼客栈茶坊商铺戏台回廊晒太阳逛街淘工艺品晒太阳逛街淘工艺品锦里古街，集锦里古街，集旅游购物、旅游购物、休闲娱乐为一体休闲娱乐为一体。街区内。街区内有客栈、茶坊、餐厅、酒有客栈、茶坊、餐厅、酒吧、旅游工艺品、四川特吧、旅游工艺品、四川特色产品等经营项目。色产品等经营项目。锦里古街还有民间艺人丰富多彩的原生态表演，锦里古街还有民间艺人丰富多彩的原生态表演，各种特色小摊遍布街区。更有一条好吃街，网络各种特色小摊遍布街区。更有一条好吃街，网络了最具四川特色的各种名小吃，让每一位游客都了最具四川特色的各种名小吃，让每一位游客都能能边走边看，边看边吃，边吃边玩。边走边看，边看边吃，边吃边玩。锦里古街还定

57、期举行妙趣横生的锦里古街还定期举行妙趣横生的音乐、戏剧表演及极具特色的民音乐、戏剧表演及极具特色的民俗服装秀。并按照中外的传统节俗服装秀。并按照中外的传统节日。举行具有日。举行具有鲜明文化特色的主鲜明文化特色的主题活动，如端午节、七夕节、中题活动，如端午节、七夕节、中秋节、万圣节、圣诞节等。秋节、万圣节、圣诞节等。本报告是严格保密的。48锦里灵韵锦里灵韵 亲水、休闲、游憩亲水、休闲、游憩 水水岸岸锦锦里里从从建建筑筑特特色色、景景观观设设置置以以及及业业态态规规划划等等各各个个方方面面，本本着着精精品品化化、个个性性化化的的原原则则，打打造造出出一一个个更更加加精精致致的的全全方方位位展展示示

58、三三国国文文化化的的休休闲闲胜胜地地，在在文文化化内内涵涵上上与与武武侯侯祠祠形形成成了了三三国国文文化化展展示示和和体体验验的的互互补补。 融融入入水水元元素素，使使得得锦锦里里成成为为成成都都唯唯一一一一个个营营造造出出独独特特水水景景的的文文化化休休闲闲项项目目。水岸锦里本报告是严格保密的。49锦里之民俗篇锦里之民俗篇民间工艺民间工艺锦绣馆 葫芦画 绣花鞋打草鞋 皮影灯 蛋壳画民俗画 乐器坊 吹糖人民间玩具土特产土特产叮叮糖 米花糖 张飞牛肉 汤长发麻饼但氏豆腐干本报告是严格保密的。50锦里之旅游商品锦里之旅游商品服饰服饰包包锦里印象坊 述玛 夜郎 勾勾针旅游纪念品旅游纪念品喜神坊 韵鸿

59、筷子店清雅轩 特色纪念品尚卓蚕丝坊 魔术坊本报告是严格保密的。51茶叶茶叶药坊药坊欣盛源参茸行蜀涛茶叶店书籍书籍书法书法书报亭 奇异书法饰品饰品步步莲花（乌木）东情西韵锦里之特色商品锦里之特色商品本报告是严格保密的。52锦里之吃住篇锦里之吃住篇乐在锦里乐在锦里:橙黄橘绿、行形摄色、橙黄橘绿、行形摄色、穿梭古典与现代穿梭古典与现代;吃在锦里：吃在锦里：花间月、四方街，一个来花间月、四方街，一个来了就不想走的地方；了就不想走的地方；住在锦里：住在锦里：莲花府邸、诸葛庐莲花府邸、诸葛庐梦回三国；梦回三国；本报告是严格保密的。53锦里之特色小吃街锦里之特色小吃街特色小吃特色小吃上百种精品地方特色小色品

60、种繁多，深深吸引游客眼球，为锦里增色不少；提供统一餐食处：提供统一餐食处：增少特色小吃经营面积，提高了单位盈利水平，值得借鉴；本报告是严格保密的。54拟合度分析：拟合度分析：定位是否契合锦里模式？定位是否契合锦里模式？1 1、借势文物区打造文化内涵、借势文物区打造文化内涵锦里锦里 武候祠；武候祠；本案本案 老城隍庙；老城隍庙；2 2、位于旅游景区、位于旅游景区锦里：武候大道城市中心；锦里：武候大道城市中心；本案：大理古城核心区位本案：大理古城核心区位; ;3 3、地形特征、地形特征地势平坦；地势平坦；临街面地块开口小，即入口处；临街面地块开口小，即入口处；地块进身狭长地块进身狭长; ;本报告是

61、严格保密的。55本案定位发展方向研究：本案定位发展方向研究： 定位原则定位原则: :核心核心1 1：与区域商业市场相互配套和补充的关系；：与区域商业市场相互配套和补充的关系； 核心核心2 2：内部商业相互借景共生；作出特色；：内部商业相互借景共生；作出特色； 商业范畴商业范畴: :特色商品：银饰银器、玉石玉器、饰品、箱包、茶叶、书籍特色商品：银饰银器、玉石玉器、饰品、箱包、茶叶、书籍 旅游纪念品：内画、草鞋、扎染等旅游特色纪念品旅游纪念品：内画、草鞋、扎染等旅游特色纪念品 土特产：大理文化特产、地方土特产等土特产：大理文化特产、地方土特产等 特色小吃：三道茶、凉粉、炸洋芋、乳扇、饵块、青梅等特

62、色小吃：三道茶、凉粉、炸洋芋、乳扇、饵块、青梅等本案定位发展方向研究本案定位发展方向研究：商业经营范围 文化核心：核心文化核心：核心1 1：老城隍庙文化元素；：老城隍庙文化元素； 核心核心2 2：白族节庆民俗文化；：白族节庆民俗文化； 表现方式：固定时间祭祀仪式：每日表现方式：固定时间祭祀仪式：每日1414：00001515：0000 每日白族节庆民俗表演：每日每日白族节庆民俗表演：每日9 9：00001111：0000 白族三道茶表演；（可与地下层联动）白族三道茶表演；（可与地下层联动） 规划设计细节打造；规划设计细节打造； 特色商品；特色商品；本报告是严格保密的。56技术步骤技术步骤问题界

63、定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 项目可行性研究项目可行性研究效益分析效益分析项目界定项目界定本报告是严格保密的。57总占地：总占地：2322.7平米平米容积率容积率:1:1总规模：总规模：3.4843.484亩亩项目经济指标项目经济指标 总建筑面积总建筑面积: :2322.7平米平米地上部分地上部分:2322.7:2322.7平米平米地下部分地下部分:2020:2020平米平米由于规模较小由于规模较小, ,建议增加地下层；建议增加地下层；原方案几个弊端原方案几个弊端: :1 1、方案过于简单直白；、方案过于简单直白； 2 2、布局呆板；、布局

64、呆板；3 3、天际线缺乏变化；、天际线缺乏变化； 4 4、商业均好性差；、商业均好性差；5 5、经营定位不明确；、经营定位不明确； 6 6、标识性和趣味性差；、标识性和趣味性差；7 7、面积没有得到最大挖掘；、面积没有得到最大挖掘；项目定位项目定位 错误的规划思路 本报告是严格保密的。58项目定位项目定位 战略指导 一、案名：城隍庙老街一、案名：城隍庙老街 其涵意的三个层面：吻合老城隍庙文化、借景生情、其涵意的三个层面：吻合老城隍庙文化、借景生情、 老街旧梦，暗合游客心理；老街旧梦，暗合游客心理； 二、形象定位二、形象定位 “精华大理、文化大理精华大理、文化大理” 寓意：在新旧文化、情景交融中

65、感受大理的游憩情怀；寓意：在新旧文化、情景交融中感受大理的游憩情怀； 三、产品定位：锦里品质三、产品定位：锦里品质 1 1、地下层与地上层分离定位、互相配套；、地下层与地上层分离定位、互相配套； 2 2、地下一层设计、层高、地下一层设计、层高4 4米；米； 3 3、地上两层连体设计、地上两层连体设计 ； 本报告是严格保密的。59规划设计意见规划设计意见 1 1、项目总体高度在、项目总体高度在2.82.8米米7.57.5米；米；2 2、旨在丰富天际线视觉、旨在丰富天际线视觉效果；效果；备注备注: :使天际线立面效果使天际线立面效果富于变幻、避免呆板；富于变幻、避免呆板；3 3有水则灵有水则灵,

66、,精致水景的趣精致水景的趣味营造味营造; ;4 4、地下层自然采光通风、地下层自然采光通风设计；（类似南京玄武湖设计；（类似南京玄武湖地下隧道，道过地面绿化地下隧道，道过地面绿化得以实现）；得以实现）；5 5、三个景观结点的打造、三个景观结点的打造入口入口戏台戏台特色小吃特色小吃本报告是严格保密的。60规划设计意见规划设计意见 6 6、牌坊：城隍庙老街、牌坊：城隍庙老街标志性入口，要具有强烈的标志性入口，要具有强烈的昭示性，成为古城一景；游昭示性，成为古城一景；游客路经必留影为目标；客路经必留影为目标；7 7、戏台、戏台从牌坊处可探及里，由戏台从牌坊处可探及里，由戏台引人入胜；引人入胜；8 8

67、、特色小吃、特色小吃以特色小吃吸引游客往商业以特色小吃吸引游客往商业腹心地带探寻；腹心地带探寻；9 9、租赁摊位、租赁摊位民间工艺品增加游憩功能，民间工艺品增加游憩功能，每个摊位每个摊位1.51.5米米*1*1米米1010、 整体布局要错落有致、整体布局要错落有致、避免笔直；避免笔直；本报告是严格保密的。61项目定位及设计意见项目定位及设计意见 1111、提供统一餐食处：、提供统一餐食处：提高特色小吃单方面积盈提高特色小吃单方面积盈利水平；同时达到人群的利水平；同时达到人群的聚集效应；聚集效应；1212、休闲游憩趣味设施、休闲游憩趣味设施休闲设施与水景自然交融；休闲设施与水景自然交融；人在景中

68、闲，景在眼中漫；人在景中闲，景在眼中漫；1313、城隍庙符号的小品元素、城隍庙符号的小品元素增加文化内涵；延展项目品质；增加文化内涵；延展项目品质；本报告是严格保密的。62项目定位及设计意见项目定位及设计意见 1414、采用过街龙的连廊设、采用过街龙的连廊设计增加设计亮点；计增加设计亮点；连廊将二层有机进行整合，连廊将二层有机进行整合，利于二层商业经营；利于二层商业经营；连廊增加了二层商业的互通和连廊增加了二层商业的互通和互动；既作为交通组织，也可互动；既作为交通组织，也可将商业面积划整为小，或连小将商业面积划整为小，或连小为片；为片；本报告是严格保密的。63单位有效经营面积单位有效经营面积

69、：地上部分：地上部分 1 1、银饰、银器：、银饰、银器：15-2015-20*2=40*2=40(26%) (26%) 、20-2520-25*2=50*2=50 (26%) (26%) 2 2、旅游商品、工艺品：、旅游商品、工艺品：3030、40 40 、5050、6060、10-1510-15(17%)(17%)、15-2015-20(33%)(33%)、 20-25 20-25(19%)(19%)、25-3025-30(15%)(15%) 3 3、玉器玉石：、玉器玉石：15-2015-20 =40 =40(23%)(23%)、4040 *2=80 *2=80(26%)(26%) 4 4、

70、扎染、民族服饰：、扎染、民族服饰：15-2015-20=40=40(16%)(16%)、20-2520-25=50=50(32%)(32%)、4040*2=80*2=80(26%)(26%) 5 5、食品、土特产：、食品、土特产：15-2015-20=40=40(25%)(25%)、20-2520-25= 50= 50(18%)(18%)、4040 *2=80 *2=80(25%)(25%) 6 6、休闲娱乐、休闲娱乐/ /饮品店：饮品店：10-1510-15=30=30(20%)(20%)、25-3025-30=60=60(20%)(20%)、4040 =80 =80(50%)(50%) 7

71、 7、其它：、其它：15-2015-20=40=40（20%20%） 面积面积 配比及面积配比及面积 模拟总价模拟总价 1 1、40504050平米平米 占占62% 62% ；14391439平米；平米；2828户户 64 64万万8080万万 2 2、3030平米平米 占占20% 20% ；464464平米；平米；1515户户 48 48万万 3 3、6060平米平米 占占10% 10% ；232232平米；平米；4 4户户 96 96万万 4 4、8 81010平米平米 占占8% 8% ；185185平米；平米；2323户户 20 20万万 总户数总户数:70:70户户; ; 由于规模较小

72、由于规模较小, ,本案重点是如何提高单方售价本案重点是如何提高单方售价, ,以上按均价以上按均价16000160002000020000计算计算; ;户型配比（地上）：户型配比（地上）：23222322 本报告是严格保密的。64户型配比（地下）：户型配比（地下）：20202020 1 1、地下总建筑面积：、地下总建筑面积：20202020平米平米 2 2、可用建筑面积：、可用建筑面积：15001500平米；平米； 3 3、配套、通道：、配套、通道：500500平米；平米； 定位：旅游商品（避免以超市报规将会增加辅助设施面积，得房率更低）；定位：旅游商品（避免以超市报规将会增加辅助设施面积，得房

73、率更低）； 经营：珠宝、玉石、玉器、古玩字画等旅游商品；附送白族三道茶表演和品茶、经营：珠宝、玉石、玉器、古玩字画等旅游商品；附送白族三道茶表演和品茶、 制茶，以增加地下层人气；制茶，以增加地下层人气； 方式：与旅行社联动；方式：与旅行社联动； 销售方式：划整为零的销售方式；均价：销售方式：划整为零的销售方式；均价：500050006000/6000/平米；平米； 租赁收益：前三年最低租赁收益：前三年最低2020万万/ /年；年； 1 1、作为本项目开发成功与否的核心就是：如何提高单位平米售价？、作为本项目开发成功与否的核心就是：如何提高单位平米售价？ 2 2、我们所做的一切研究的目的：最大程

74、度实现商业价值、提高开发收益。、我们所做的一切研究的目的：最大程度实现商业价值、提高开发收益。 3 3、我们的研究旨在剖析市场、做出市场认可的差异化产品，从而实现最大化开发利润。、我们的研究旨在剖析市场、做出市场认可的差异化产品，从而实现最大化开发利润。 4 4、当然，一切美好愿景需要从规划设计、销售等多方统筹整合得以实现，需要精诚合作。、当然，一切美好愿景需要从规划设计、销售等多方统筹整合得以实现，需要精诚合作。 5 5、整个开发周期按两年计划；作为开发贷款的依据。、整个开发周期按两年计划；作为开发贷款的依据。 6 6、我们将从五个经济测算方案中对定位再次进行验证。、我们将从五个经济测算方案

75、中对定位再次进行验证。定位评价定位评价 本报告是严格保密的。65技术步骤技术步骤问题界定和结构化分析问题界定和结构化分析制定战略发展方向制定战略发展方向项目定位项目定位 项目可行性研究项目可行性研究效益分析效益分析项目界定项目界定本报告是严格保密的。66常规开发投资估算常规开发投资估算武庙会模式武庙会模式总建筑面积总建筑面积3484.05总开发成本2734.31万元总销售面积共3484.05地上2322.7地下1161.35平均价格（地上、地下）10000元/平米总销售收入3484.05万元销售税金及附加225.42万元利润总额524.32万元税后净利润275.27万元投资利润率19.18%投

76、资回报率10.07%盈亏平衡点83.91%常规开发常规开发含地下层含地下层本报告是严格保密的。67常规开发投资估算常规开发投资估算九隆居九隆居模式模式总建筑面积总建筑面积2322 .7总开发成本2244.15万元总销售面积2322.70平均价格12000元/平米总销售收入2787.24万元销售税金及附加176.29万元利润总额366.79万元税后净利润192.57万元投资利润率16.34%投资回报率8.58%盈亏平衡点85.95%常规开发常规开发不含地下层不含地下层本报告是严格保密的。68假设差异化产品开发市场具有抗性假设差异化产品开发市场具有抗性总建筑面积总建筑面积4342.7总开发成本29

77、13.96万元总销售面积2322.70平均价格（地上）18000元/总销售收入4180.86万元销售税金及附加271.91万元利润总额994.99万元税后净利润522.37万元投资利润率34.15%投资回报率17.93%盈亏平衡点74.55%地下面积销售具有阻力时的租赁收益，20万元/年差异化产品开差异化产品开发含地下层发含地下层本报告是严格保密的。69差异化产品含地下室差异化产品含地下室总建筑面积总建筑面积4342 .7总开发成本2950.32万元总销售面积共4342.7地上2322.7地下2020均平价格（地上）均平价格（地下）18000元/平米6000元/平米总销售收入5392.86万元

78、销售税金及附加339.78万元利润总额2102.76万元税后净利润1103.95万元投资利润率71.27%投资回报率37.42%盈亏平衡点58.39%差异化产品差异化产品含地下层含地下层本报告是严格保密的。70差异化产品开发投资估算差异化产品开发投资估算详见附表详见附表总建筑面总建筑面2322 .7总开发成本2285.96万元销售面积2322.7平均价格18000元/平米总销售收入4180.86万元销售税金及附加254.34万元利润总额1640.56万元税后净利润861.3万元投资利润率71.77%投资回报率37.68%盈亏平衡点58.22%差异化产品差异化产品不含地下层不含地下层本报告是严格保密的。71THE End!Thank you!Thank you! 感谢万诚地产在方案工作中给予的互动和倾情协助感谢万诚地产在方案工作中给予的互动和倾情协助