房地产开发产品成本核算探讨

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1、房地产开发流程及房地产开发产品成本核算规程讲座2007年年10月月09日日张红霞张红霞张红霞张红霞 沈立杰沈立杰沈立杰沈立杰1财务报表分析财务报表分析3主主 题题房地产项目开发流程房地产项目开发流程1房地产开发产品成本核算规程房地产开发产品成本核算规程22第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程北京市土地储备及一级开发工作程序北京市土地储备及一级开发工作程序2北京市房地产项目开发流程北京市房地产项目开发流程13规划手续办理规划手续办理阶段阶段组织开发组织开发施工阶段施工阶段销售竣工销售竣工交付阶段交付阶段三个阶段北京市房地产项目开发流程北京市房地产项目开发流程4房地产开发企业土地开发权的

2、取得房地产开发企业土地开发权的取得 根据根据2006年年8月国土资源部发布的月国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范范 ，以下六类情形必须纳入，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围：u供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；用地；u其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；u划拨土地使用权改变用途，划拨土地使用权改变用途，u划拨土地使

3、用权转让，划拨土地使用权转让，u出让土地使用权改变用途，出让土地使用权改变用途，u依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 5房地产开发企业土地开发权的取得房地产开发企业土地开发权的取得以下五类情形以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围可纳入协议出让国有土地的范围：u供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；u原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；原划拨、承租土地使用权人

4、申请办理协议出让，经依法批准的；u划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；u出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；u法律、法规规定可以协议出让的其他情形。法律、法规规定可以协议出让的其他情形。 6取得土地开发权取得土地开发权房地产开发企业房地产开发企业招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌国土资源管理部门国土资源管理部门发布招标公告或者发布招标公告或者发出投标邀请书，发出投标邀请书，邀请特定或者不特邀请特定或者不特定的法人、自然人定的法人、自然人和其他组织参加国和其他组织参加国有土地使用权投标，有土地使用权

5、投标，根据投标结果确定根据投标结果确定土地使用者的行为土地使用者的行为 国土资源管理国土资源管理部门发布拍卖部门发布拍卖公告，由竞买公告，由竞买人在指定时间、人在指定时间、地点进行公开地点进行公开竞价，根据出竞价，根据出价结果确定土价结果确定土地使用者的行地使用者的行为为 国土资源管理部门发布挂牌公告，国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果

6、确定时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为土地使用者的行为 房地产开发企业土地开发权的取得房地产开发企业土地开发权的取得7建设用建设用地规划地规划许可证许可证建设工建设工程规划程规划许可证许可证建设工程建设工程施工许可施工许可证证预售许预售许可证可证竣工竣工备案备案土地使用权证土地使用权证北京市房地产开发相关手续办理流程简图北京市房地产开发相关手续办理流程简图立项取取得得土土地地开开发发权权8建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项

7、目位置和范围符合城市规划的法前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。土地的合法权益。 9建设用地规划许可证及相关手续建设用地规划许可证及相关手续 房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产

8、开发企业 北京市规委北京市规委北京市发改委北京市发改委北京市建委北京市建委北京市规委北京市规委设计招标备案设计招标备案日照分析日照分析开发办会审（审核企业资开发办会审（审核企业资质、项目资本金）质、项目资本金）立项核准立项核准规划方案设计规划方案设计建建设设用用地地规规划划许许可可证证10建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单

9、位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法权益。 法律后果：房地产商如未取得法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证或者违反或者违反建设工程建设工程规划许可证规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，主管部门责令停止建

10、设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分11建设工程规划许可证及相关手续建设工程规划许可证及相关手续 房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业 北京市消防局北京市消防局北京市人防办公室北京市人防办公室北京市建委北京市建委北京市交通委北京市交通委交通报建交通报建消防报建消防报建项目登记备案通知书项目登记备案通知书人防总规及单体报建人防总规及单体报建区教委（开发办）区教委（开发办）教育报建教育报建建建设设工工程程规规划划许许可可证证初步设计、各专用报建图初步设计

11、、各专用报建图12建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。13建设工程施工许可证及相关手续建设工程施工许可证及相关手续 房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业房地产开发企业 北京市建委北京市建委北京市人防办公室北京市人防办公室北京

12、市建委北京市建委北京市建委北京市建委施工、监理单位招标施工、监理单位招标施工图审查施工图审查项目施工计划通知书项目施工计划通知书人防工程备案人防工程备案北京市园林局北京市园林局树木移伐许可树木移伐许可给水、热力、供电、给水、热力、供电、燃气、电信、市政管委燃气、电信、市政管委巡签巡签建设工程施工许建设工程施工许可证征求意见函可证征求意见函施工图设计施工图设计建建设设工工程程施施工工许许可可证证14 组织开发施工阶段组织开发施工阶段内外装修内外装修基础基础/ /小市政小市政环境工程环境工程施工图纸施工图纸土方土方/ /桩基桩基/ /土建工程土建工程15关于房地产开发项目合同关于房地产开发项目合同

13、固定金额合同固定金额合同按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设计合同或采购合同等。计合同或采购合同等。该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安装完毕即可支付总合同款的装完毕即可支付总合同款的20%等等方式。等等方式。按工程量计算的合同按工程量计算的合同通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终的合同价以实际计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终

14、的合同价以实际的工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。的工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。16关于工程报量关于工程报量在房地产开发工程中大致有两类合同需要报量：总包工程及大型公建项目的机电分包工程。通常由施工单位根据其当月或者当季完成的工程量向监理单位申报，监理单位审核施工单位申报的工程量，经审核，双方达成共识后再报甲方工程师最终确定该月或季度的工程量，并作为工程结算的依据之一。17关于房地产开发贷款关于房地产开发贷款房地产开发贷款有别于流

15、动资金贷款银行向房地产开发企业发放房地产开发贷款必须满足以下两个条件：1）自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的35；2）房地产开发企业的“四证”齐全。详见详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 18国有土地使用权证及相关手续国有土地使用权证及相关手续通过招拍挂及协通过招拍挂及协议出让的方式议出让的方式房地产开发企业取得土地开发权房地产开发企业取得土地开发权签订签订土地出让合同土地出让合同交付土地交付土地国有土地使用权证国有土地使用权证付清土地出让金付清土地出让金19商品房预售许可证商品房预售许可证商品房销售(预售)许

16、可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。20商品房预售许可证商品房预售许可证21关于小区配套设施的权属问题关于小区配套设施的权属问题通常而言，按照规定，小区的规模决定了该小区的配套设施的内容及规模，根据朝阳区关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施审核管理意见的通知的规定，房地产公司须与区建委签订公共服务配套设施建设协议书。房地产公司所有配套设施的建设均须按照配套协议规定的内容实施。根据关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理关于印发朝阳区新建改建居住区公共服

17、务配套设施收缴管理暂行办法的通知暂行办法的通知各类不同性质的配套设施分别由区政府进行收缴。22竣工备案表竣工备案表我国我国建筑法建筑法、合同法合同法等法律都规定了建筑工程竣工经验收合等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工建筑工程竣工备案表备案表，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交

18、收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。理。竣工备案表竣工备案表23投入开发投资达投入开发投资达到总投资到总投资25%商商品品房房预

19、预售售许许可可证证项目竣工项目竣工竣竣工工验验收收备备案案人防验收；人防验收；消防验收；消防验收；规划验收；规划验收；环保验收；环保验收；园林、教育、卫生验收园林、教育、卫生验收房屋所有权初始登房屋所有权初始登记（申办大产权）记（申办大产权）竣工验收阶段竣工验收阶段商商品品房房预预售售合合同同备备案案24销售交付销售交付结束结束房屋竣工房屋竣工客户入住并取得产权证客户入住并取得产权证出具测量报告出具测量报告交房交房结算房款结算房款验收验收收房收房缴纳房款缴纳房款25房地产资金回款房地产资金回款房地产销售的几种主要方式：1）一次性2）银行按揭（包括银行抵押贷款及住房公积金贷款）3）分期付款（按照

20、约定的时间付款）银行向房地产公司发放按揭款的条件：“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 ”详见详见中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 返回返回26房地产开发流程房地产开发流程土地一级开发的概念土地一级开发的概念1土地一级开发的实施方式土地一级开发的实施方式2土地一级开发成本的收益土地一级开发成本的收益3土地一级开发一般工作程序土地一级开发一般工作程序4委托授权的土地一级开发项目程序委托授权的土地一级开发项目程序5符合符合458号文的土地一级开发项目程序号文的土地一级开发项目程序627土地一级开发的概念土地

21、一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为基础设施建设的行为。28土地一级开发的实施方式土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分

22、为以下三种方式：根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理。式选择开发企业负责具体管理。 委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。在选择

23、企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。对于符合对于符合458458号文（国土局于号文（国土局于20042004年年1212月月1717日发布的日发布的关于对不符合继续协议出让条件的经营性项关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知 ）的经营性项目用地，由原建设单位继续）的经营性项目用地，由原建设单位继续完成一级开发工作，也是政府委托企业实施一级开发的一种特例。完成一级开发工作，也是政府委托企业实施一级开发的一种特例。对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达

24、到三通一平后直接入市交对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。易。 29土地一级开发的成本土地一级开发的成本成本构成成本构成成本构成成本构成收购、收回和置换过程中收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用发生的有关补偿费用征地、拆迁补偿征地、拆迁补偿及有关税费及有关税费招标、投标和挂牌招标、投标和挂牌交易发生的费用交易发生的费用土地储备开发供应过程中土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、发生的审计、律师、工程监理费用工程监理费用市政基础设施市政基础设施建设有关费用建设有关费用贷款利息贷款利息30土地一级开发收益土地一级开发收益 委托开发企业负责一

25、级委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一企业的管理费不高于一级开发成本的级开发成本的2% 委托开发企业直接实施委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的利润不高于预计成本的的8% 31土地一级开发一般工作程序土地一级开发一般工作程序原土地所原土地所原土地所原土地所有者或使有者或使有者或使有者或使用者用者用者用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市国土局市国土局市国土局市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案市土地储市土地储市土

26、地储市土地储备开发联备开发联备开发联备开发联席会席会席会席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局市国土局市国土局市国土局会同相关会同相关会同相关会同相关部门部门部门部门1、确定土地一级开发主体（直接确（直接确定或者招定或者招标）标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委一级开发核准市国土局商市国土局商市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3

27、、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）确定一级开发单位确定一级开发单位办理征地、办理征地、拆迁等手续，拆迁等手续，组织实施征组织实施征地、拆迁和地、拆迁和市政基础设市政基础设施建设。施建设。32直接确定开发企业一级开发项目程序直接确定开发企业一级开发项目程序拟进行一拟进行一拟进行一拟进行一级开发单级开发单级开发单级开发单位位位位1、征得原土地方、区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市土地储市土地储市土地储市土地储备开发联备开发联备开发联备开发联席会席会席会席会就土地、产业政策、规划、

28、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局市国土局市国土局市国土局会同相关会同相关会同相关会同相关部门部门部门部门1、下达土地一级开发批复2、签订土地一级开发合同土地一级土地一级土地一级土地一级开发主体开发主体开发主体开发主体办理建设项目用地预审市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商市国土局商市国土局商市国土局商相关委办局相关委办局相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市

29、交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）办理征地、办理征地、拆迁等手续，拆迁等手续，组织实施征组织实施征地、拆迁和地、拆迁和市政基础设市政基础设施建设。施建设。33符合符合458458号文的一级开发项目程序号文的一级开发项目程序市土地储备开市土地储备开市土地储备开市土地储备开发联席会发联席会发联席会发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见，并决定是否由原建设单位继续开展前期工作市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商市国土局商市国土局商市国土

30、局商相关委办局相关委办局相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）土地一级开土地一级开土地一级开土地一级开发主体发主体发主体发主体办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设土地一级土地一级土地一级土地一级开发主体开发主体开发主体开发主体办理建设项目用地预审返回返回34开发产品成本核算规程开发产品成本核算规程主要内容主要内容开发产品及开发产品成本定义开发产品及开发产品成本定义开发产品及开发产品成本定义开发产

31、品及开发产品成本定义1 1成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围2 2成本核算对象及归集方法成本核算对象及归集方法成本核算对象及归集方法成本核算对象及归集方法3 3开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法4 4开发产品成本的核算开发产品成本的核算开发产品成本的核算开发产品成本的核算6 6还建成本的核算还建成本的核算还建成本的核算还建成本的核算5 535完成全部开发完成全部开发过程、已验收过程、已验收合格、合乎设合格、合乎设计标准、可对计标准、可对外销售、出租外销售、出租开发产品定义开发产品定义包括商品性土包括商品性土地、

32、商品房、地、商品房、出租房、周转出租房、周转房、配套设施、房、配套设施、代建工程等代建工程等 开发产品的定义开发产品的定义开发产品的定义开发产品的定义36住宅类住宅类写字楼写字楼车位及车位及其他配套其他配套商品性商品性土地土地普通商普通商品住宅品住宅/别墅别墅/高档公高档公寓寓写字间写字间产权车产权车库、能库、能有偿转有偿转让或出让或出租的其租的其他配套他配套七通一平七通一平（上水、（上水、下水、燃下水、燃汽、热力、汽、热力、供电、电供电、电信、道路、信、道路、土地平整）土地平整）开发产品的功能开发产品的功能开发产品的功能开发产品的功能37开发产品开发产品开发产品开发产品成本成本成本成本的定义

33、的定义的定义的定义 开发产品开发产品成本成本指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可租售状态的所有相关支出，租售状态的所有相关支出，但不包括公司本部行政管理部门为组织和管但不包括公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。让开发产品而发生的销售费用。 38开发各种房屋开发各种房屋（包括商品房、（包括商品房、出租房、周转出租房、周转房、代建房等）房、代建房等）所发生的各项所发生的各项费用支出费用支出 开发土地

34、开发土地（即建设场（即建设场地）所发生地）所发生的各项费用的各项费用支出支出 开发能有偿转让开发能有偿转让的大配套设施及的大配套设施及不能有偿转让、不能有偿转让、不能直接计入开不能直接计入开发产品成本的公发产品成本的公共配套设施所发共配套设施所发生的各项费用支生的各项费用支出出 土地开土地开发成本发成本 房屋开房屋开发成本发成本 配套设施配套设施开发成本开发成本 开发产品成本的分类开发产品成本的分类开发产品成本的分类开发产品成本的分类接受委托单位接受委托单位的委托，代为的委托，代为开发以委托单开发以委托单位名义立项的位名义立项的房地产开发项房地产开发项目所发生的各目所发生的各项费用支出项费用支

35、出 代建工程代建工程开发成本开发成本 返回返回39土地征用及土地征用及土地征用及土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费 开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用转让税费、征地拆迁和安置补偿费用 前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费 房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用 建筑安装建筑安装建筑安装建筑安装工程费工程费工程费工程费 开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生

36、的各开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费项建筑安装工程费用和设备费 基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费 经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用 成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围-1-140公共配套公共配套公共配套公共配套设施费设施费设施费设施费 居住小区内服务的公共设施和生活服务设施的建设居住小区内服务的公共设施

37、和生活服务设施的建设费用费用开发间接开发间接开发间接开发间接费用费用费用费用 公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品所发生的各项费用品所发生的各项费用 借款费用借款费用借款费用借款费用 为开发房地产借入资金所发生的借款费用为开发房地产借入资金所发生的借款费用 成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围成本费用开支范围-2-241土地征用及拆迁土地征用及拆迁补偿费（补偿费（40-50%40-50%）建安工程费（建安工程费（40%）基础设施费（基础设施费（5%）前期费用、开发前期费用、开发间接费用、间接费用、借款利息（借款利息（0%-10%

38、）公共配套公共配套设施费（设施费（0-5%）注意！注意！注意！注意！以上费用以上费用99%以上均依据有关合同规定支付以上均依据有关合同规定支付各项成本费用开支所占比重各项成本费用开支所占比重各项成本费用开支所占比重各项成本费用开支所占比重421)181)18类收费类收费2)2)项目转让费项目转让费土地征用及拆迁补偿费开支范围土地征用及拆迁补偿费开支范围土地征用及拆迁补偿费开支范围土地征用及拆迁补偿费开支范围 土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批权出

39、让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，

40、征地事务管理费，土地使用权注册登记发设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。 其中收费项目大多有国家规定的收费标准。其中收费项目大多有国家规定的收费标准。43主要包括：前期工作咨询费、勘察费、设计费、招投标主要包括：前期工作咨询费、勘察费、设计费、招投标交易服务费、招投标代理服务费、钉桩放线费、环境评交易服务费、招投标代理服务费、钉桩放线费、环境评估费、临时水电路、场地平整费用估费、临时水电路、场地平整费用前期工程费开支范围前期工程费开支范围前期工程费开支范围前期工程费开支范

41、围44主要包括：建安工程费、建设工程许可证执照费、临时占主要包括：建安工程费、建设工程许可证执照费、临时占路执照费、临时用地和临时建设工程费、建筑节能与发展路执照费、临时用地和临时建设工程费、建筑节能与发展新型墙体材料专项基金、工程建设监理费、建设工程质量新型墙体材料专项基金、工程建设监理费、建设工程质量监督费、施工噪声扰民费监督费、施工噪声扰民费建筑安装工程费开支范围建筑安装工程费开支范围建筑安装工程费开支范围建筑安装工程费开支范围同楼体的建筑直接相关同楼体的建筑直接相关45主要包括：基础设施工程费、供用电建设承发包管理费、主要包括：基础设施工程费、供用电建设承发包管理费、居住小区路灯维护费

42、、地下水资源费、防空地下室易地建居住小区路灯维护费、地下水资源费、防空地下室易地建设费、供电贴费、建设项目共用电力设施代维护费、绿化设费、供电贴费、建设项目共用电力设施代维护费、绿化补偿费补偿费基础设施建设费开支范围基础设施建设费开支范围基础设施建设费开支范围基础设施建设费开支范围基本是楼外施工工作及相关收费基本是楼外施工工作及相关收费46按性质包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、按性质包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建套公建 公共配套设施费开支范围公共配套设施费开支范围公共配套设施费开

43、支范围公共配套设施费开支范围是指不能有偿转让或出租的配套设施费是指不能有偿转让或出租的配套设施费 47包括现场管理机构人员的工资、职工福利费、折旧包括现场管理机构人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、差旅费、业务招待费、办公费、交通费、修理费、差旅费、业务招待费、办公费、交通费、通讯费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、费、通讯费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、空置房物业费、其他费用及建成后不能有偿转让或空置房物业费、其他费用及建成后不能有偿转让或出租的售楼处建设支出等出租的售楼处建设支出等 开发间接费用开支范围开发间接费用开支范围开发间接费用开支范围开发间接费用开支范围48开发房地产借入资

44、金所发生的借款费用。包括借入资金的开发房地产借入资金所发生的借款费用。包括借入资金的利息支出、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等辅助利息支出、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费等辅助费用。费用。借款费用开支范围借款费用开支范围借款费用开支范围借款费用开支范围返回返回49基本原则：任何一项开发建设费用费用支出都是为特定的开发项目而发生的，都应由开发产品来承担成本核算对象确定原则成本核算对象确定原则成本核算对象确定原则成本核算对象确定原则50面积面积开发工期开发工期成本核算对象成本核算对象每一块独立的开发项目每一块独立的开发项目不大不大较短较短较大较大较长分区较长分区分期分期一定区域一定区域土地

45、开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定51每一独立编制每一独立编制设计概（预）算设计概（预）算每一独立每一独立施工图预算施工图预算概（预）算所列概（预）算所列单项工程单项工程单项工程单项工程房房屋屋开开发发成成本本核核算算对对象象各期或区、组团各期或区、组团规模较大工期较长规模较大工期较长成片土地的开发成片土地的开发开、竣工时间相近开、竣工时间相近同一施工队伍施工同一施工队伍施工开、竣工时间相近开、竣工时间相近同一施工队伍施工同一施工队伍施工同一开发地点同一开发地点结构类型相同结构类型相同合并为一个合并为一个群体开发项目群体开发项目

46、同一开发地点同一开发地点结构类型相同结构类型相同合并为一个合并为一个群体开发项目群体开发项目房屋开发成本核算对象的确定房屋开发成本核算对象的确定房屋开发成本核算对象的确定房屋开发成本核算对象的确定52能有偿转让或出租的能有偿转让或出租的各配套设施项目各配套设施项目成本核算对象成本核算对象不能有偿转让不能有偿转让不能直接计入不能直接计入各成本核算对象各成本核算对象再按标准再按标准有关开发有关开发产品成本产品成本合并作为一个合并作为一个成本核算成本核算对象对象分配计入分配计入配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定配套设施开发成本核算对象的确定53

47、代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为代建工程开发成本核算对象应以各工程项目为成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。成本核算对象。代建工程开发成本核算对象的确定代建工程开发成本核算对象的确定代建工程开发成本核算对象的确定代建工程开发成本核算对象的确定54能分清成本核算能分清成本核算对象，直接计入对象，直接计入有关成本核算对有关成本核算对象的开发成本象的开发成本 基本原则基本原则不能分清成本核不能分清成本核算对象，先通过算对象，先通过“过度过度”科目归科目归集，待土地开发集，待土地开发完成投入使用时，完成投入使

48、用时，按标准将其分配按标准将其分配计入各成本核算计入各成本核算对象的开发成本对象的开发成本开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -原则原则原则原则55能否分清能否分清成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象能能开发成本开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 不能不能两个或两个以上两个或两个以上成本核算对象成本核算对象标准标准分配分配土地征用及拆迁补偿费的归集方法土地征用及拆迁补偿费的归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法具体方法具体方法按照按照土地土地出让合同约出让合同约定的金额定的金额56

49、前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费能否分清能否分清成本核算对象成本核算对象能能开发成本开发成本前期工程费及基础设施费前期工程费及基础设施费 不能不能两个或两个以上两个或两个以上成本核算对象成本核算对象标准标准分配分配前期工程费、基础设施费归集方法前期工程费、基础设施费归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法具体方法具体方法57建筑安装工程费建筑安装工程费 建筑安装工程费归集方法建筑安装工程费归集方法公共配套设施公共配套设施 计入计入“开发成本开发成本配套设施费配套设施费” 有关开发有关开发产品成本产品成本分配分配按标准按标准开发商品房

50、开发商品房出租房房屋出租房房屋 直接计入直接计入开发产品开发产品成本成本开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法具体方法具体方法能分清能分清不能分清不能分清开发成本开发成本建筑安装工建筑安装工程费程费待分摊成本待分摊成本 分配计入分配计入58配套设施费配套设施费 配套设施费归集方法配套设施费归集方法能否分清能否分清配套设施费配套设施费成本核算对象成本核算对象能能开发成本开发成本 配套设施费配套设施费 不能不能有关配套设施费有关配套设施费成本核算对象成本核算对象标准标准分配分配能能能否能否有偿转让有偿转让 配套设施费配套设施费产品成本产品成本 不能不

51、能标准标准分配分配有关开发有关开发产品成本产品成本 开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法具体方法具体方法59无法直接计入各项开发产品成本无法直接计入各项开发产品成本先在先在“开发间接费用开发间接费用”和和“开发成本开发成本借款费用借款费用”科目中归集科目中归集在结转开发产品成本时，按标准将其分配计入有关开发产品的成本。在结转开发产品成本时，按标准将其分配计入有关开发产品的成本。 开发间接费、借款费用归集方法开发间接费、借款费用归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法开发成本归集方法- -具体方法具体方法具体方法具体方法返回返回6

52、0分配权数的确定分配权数的确定分配权数的确定分配权数的确定分配标准分配标准分配标准分配标准1开发成本分配原则开发成本分配原则开发成本分配原则开发成本分配原则2开发成本的预估及调整开发成本的预估及调整开发成本的预估及调整开发成本的预估及调整3开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法开发成本分配原则及方法61权数权数土地面积土地面积实测建筑面积实测建筑面积可销售住宅面积可销售住宅面积土地出让金标准土地出让金标准规划建筑面积规划建筑面积 直接成本直接成本开发成本分配开发成本分配开发成本分配开发成本分配- -权数的选择权数的选择权数的选择权数的选择62开发成本分配开发成本分配

53、权数的确定权数的确定以以建筑项建筑项目规划意见目规划意见书书中的建中的建筑面积确定筑面积确定 以以土地使用土地使用权证权证上登记上登记的土地面积确的土地面积确定定 (或或以以建建筑项目规划意筑项目规划意见书见书中土地中土地面积确定面积确定)以房屋测绘以房屋测绘单位出具的单位出具的实测报告实测报告上登记的上登记的建筑面积确建筑面积确定定 土地面积土地面积规划建筑规划建筑面积面积 实测建筑实测建筑面积面积63等于土地征用及等于土地征用及拆迁补偿费、前拆迁补偿费、前期工程费、基础期工程费、基础设施费、建筑安设施费、建筑安装工程费、配套装工程费、配套设施费之和设施费之和 可用于销售或出可用于销售或出租

54、的住宅部分的租的住宅部分的建筑面积，建筑面积，包括包括已完工开发产品已完工开发产品的实测面积和未的实测面积和未完工开发产品完工开发产品的规划面积的规划面积各区（期）土各区（期）土地出让合同中地出让合同中明确的地上和明确的地上和地下部分的土地下部分的土地出让金标准地出让金标准 可销售住可销售住宅面积宅面积 直接成本直接成本 土地出让土地出让金标准金标准 开发成本分配开发成本分配权数的确定权数的确定64关于面积的说明关于面积的说明规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证审定方案审定方案审定方案审定方案通知书通知书通知书通知书工程施工图工程施工图工程施工图工程施工图竣工备案竣工备案竣工备案竣工备案实

55、测建筑面积实测建筑面积实测建筑面积实测建筑面积65关于实测面积报告关于实测面积报告 实测面积报告是由有资质的测绘单位测绘，按照国家统一实测面积报告是由有资质的测绘单位测绘，按照国家统一的测绘技术规范进行测绘。的测绘技术规范进行测绘。北京市国土资源和房屋管理局北京市国土资源和房屋管理局 关于重新印发北京市商品房销关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定.doc66地上商品房地上商品房销售面积销售面积套内面积公摊面积地下面积分摊给地上面积人防工程面积实测建筑面积OO关于实测建筑面积关于实测建筑面积其他地其他地下面积下面积车库（可车库（可租售

56、）租售）设备间、设备间、库房等库房等作为销售给最作为销售给最终客户的面积终客户的面积依据依据67开发成本分配原则开发成本分配原则-1-11 1 1 1形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开发产品。发产品。发产品。发产品。2 2 2 2各成本核算对象的公共成本先归集，再分配。各成本核算对象的公共成本先归集，再分配。各成本核算对象的公共成本先归集，再分配。各成本核算对象的公共成本先归集，再分

57、配。3 3 3 3开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分配至开发开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分配至开发开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分配至开发开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分配至开发产品。产品。产品。产品。4 4 4 4同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发

58、产品的实测建筑部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配。面积分配。面积分配。面积分配。 5 5 5 5为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公配前期工程费、基础设施费、配套设施

59、费、开发间接费、借款费用的公配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。共成本。共成本。共成本。686 6 6 6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。7 7 7 7不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分不能有偿转让或出

60、租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。8 8 8 8对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如

61、会所、政策性配套设对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。不分配其他成本项目。不分配其他成本项目。不分配其他成本项目。9 9 9 9在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原

62、在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转的完工开发产品不再进行分配。的完工开发产品不再进行分配。的完工开发产品不再进行分配。的完工开发产品不再进行分配。开发成本分配原则开发成本分配原则-2-2691 1全部开发成本分配给

63、可租售开发产品全部开发成本分配给可租售开发产品开发成本分配原则开发成本分配原则符合符合“开发产品开发产品”定义定义不分配不分配成本成本可租售可租售开发产品成本开发产品成本全部全部开发成本开发成本人防建筑人防建筑教育商业配套教育商业配套（无产权）（无产权）702 2各成本核算对象的共同成本先归集，再分配各成本核算对象的共同成本先归集，再分配开发成本分配原则开发成本分配原则小区整体基小区整体基础设施费用础设施费用建设建设共同成共同成本本归集归集一区一区会所会所二区二区按标准按标准分分配配开发成本开发成本 基础设施费基础设施费待分摊成本待分摊成本成片成片开发项目开发项目成本成本核算对象核算对象713

64、 3按成本项目先分配至成本核算对象，再分配至开发产品按成本项目先分配至成本核算对象，再分配至开发产品1 1征地拆迁补偿费征地拆迁补偿费2 2前期工程费前期工程费3 3建筑安装工程费建筑安装工程费4 4基础设施建设费基础设施建设费5 5公共配套设施费公共配套设施费6 6开发间接费用开发间接费用7 7借款费用借款费用成成本本对对象象区区/ /期期可可租租售售开开发发产产品品分区分区/ /分期分期项目项目单体项目单体项目直接分配直接分配各开发产品各开发产品按成本项目按成本项目开发成本分配原则开发成本分配原则724 4 、同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至、同一成本核算对象内的土地成

65、本先按土地出让金标准分配至、同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至、同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配开发产品的实测建筑面积分配开发产品的实测建筑面积分配开发产品的实测建筑面积分配住宅住宅商业商业车位车位合计合计土地出让金标准土地出让金标准 530 530 800 800 177 177 面积面积 1,000 1,000 2

66、00 200 300 300 1,500 1,500 土地出让金土地出让金 530,000 530,000 160,000 160,000 53,100 53,100 743,100 743,100 土地出让金比例土地出让金比例 71.32%71.32% 21.53% 21.53% 7.15% 7.15% 100.00%100.00%需分摊的其他土地成本需分摊的其他土地成本 1,000,000 1,000,000 分摊后的其他土地成本分摊后的其他土地成本 713,228 713,228 215,314 215,314 71,457 71,457 1,000,000 1,000,000 开发成本

67、分配原则开发成本分配原则735 5为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。共成本。最终要依据最终要依据标准分配标准分配土地成本土地成本建安支出建安支出不能有偿转让不能有偿转让不能出租的配套不能出租的配套各各成成本本核核算算对对象象前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费借款费用借款费用配套设施费配套设施费 开发间接费开发间接费不分配不分配共同成本共同成本开发成本分配原则开发成本分配

68、原则746 6 6 6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。配。配。配。直接记入成本直接记入成本间接分配成本间接分配成本某一项目某一项目/ /区区/ /期成期成本合计本合计可租售开发产品可租售开发产品实测建筑面积实测建筑面积=可租售开发产品可租售开发产品单位成本单位成本房屋测绘单位出具房屋测绘单位出具单位成本单位成本房屋测绘单位出具房屋测绘单位出具实实测面积表测面积表开发成本分配原则开发成本分配原则

69、757 7 7 7不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的象分配时，按各成本核算对象中的象分配时，按各成本核算对象中的象分配时，按

70、各成本核算对象中的可销售住宅面积可销售住宅面积可销售住宅面积可销售住宅面积分配。分配。分配。分配。成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象1 1成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象2 2成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象3 3土地成本土地成本建安支出建安支出开发成本分配原则开发成本分配原则不能有偿不能有偿转让转让不能出租不能出租的配套的配套可可销销售售住住宅宅面面积积76开发成本分配原则开发成本分配原则8对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费

71、、借款费用三项成本项目，不施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。分配其他成本项目。会所会所活动中心活动中心其他政策配套其他政策配套TextText成本项目成本项目土地成本土地成本前期费用前期费用建安费用建安费用基础设施基础设施配套设施配套设施开发间接开发间接贷款利息贷款利息77开发成本的预估及调整开发成本的预估及调整u预估及调整依据预估及调整依据l权责发生制原则权责发生制原则 l开发产品成本的完整性要求开发产品成本的完整性要求u需要进行成本预估的情况：需要进行成本预估的情况：l配套设施与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已配套设施与房屋等开发产

72、品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关的配套设施尚未完工。完成，但相关的配套设施尚未完工。l工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完毕毕 78确定预估成本的时间开发成本的预估及调整开发成本的预估及调整当有关成本核算对象已经达到可交付使用或者可销售状态，对当有关成本核算对象已经达到可交付使用或者可销售状态，对相关成本进行结转并计算开发产品单位成本时，对未结算工程或相关成本进行结转并计算开发产品单位成本时，对未结算工程或未完配套项目需要以预估成本确定该成本核算对象的总成本，以未完配套项目需要以预估成本确定该成本核算对象的总成本，以

73、此结转此结转“开发产品开发产品”，并相应根据收入配比结转销售成本。故以，并相应根据收入配比结转销售成本。故以结转完工开发产品的时间确定预估成本的入账时间。结转完工开发产品的时间确定预估成本的入账时间。 79还建成本的核算还建成本的核算还建的含义及三种主要形式：还建的含义及三种主要形式：还建房开发是指一方（以简称土地方）提供土地使用权或应收取的拆还建房开发是指一方（以简称土地方）提供土地使用权或应收取的拆迁补偿费（包括提供部分资金），另一方（以下简称开发商）提迁补偿费（包括提供部分资金），另一方（以下简称开发商）提供资金，双方合作建房，房屋建成后双方以一定面积比例分享商供资金，双方合作建房，房屋

74、建成后双方以一定面积比例分享商品房的开发方式。品房的开发方式。主要有以下三种形式：主要有以下三种形式：转移土地使用权形式转移土地使用权形式 不转移土地使用权形式不转移土地使用权形式 部分转移土地使用权形式部分转移土地使用权形式 80还建成本的核算还建成本的核算还建成本核算需要解决的问题：u还建部分的各项成本是否应该作为其他可租售面积的成本？还建部分的各项成本是否应该作为其他可租售面积的成本？u如果应该进入其他可租售面积的成本，该进入哪个成本项目？土如果应该进入其他可租售面积的成本，该进入哪个成本项目？土地成本还是建筑安装工程成本？地成本还是建筑安装工程成本？u对还建部分的成本如何计价，以成本价

75、还是以市价作为其他可租对还建部分的成本如何计价，以成本价还是以市价作为其他可租售面积应该承担的成本？售面积应该承担的成本？81关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例项目基本资料：项目基本资料：项目2000年开始建设，总建筑面积60万平方米，其中各区的建筑面积资料如下：区产品面积（万平方米）土地出让金单价土地出让金（万元）备注一区住宅 10 500 5,000 已经竣工有实测报告商业 2 800 1,600 车位 2 178 356 学校 1 - - 其他 1 - - 小计 15 6,956 二区住宅 15 600 9,000 已取得建设工程规划许可证商业 3 900 2,700

76、会所 2 900 1,800 写字楼 4 850 3,400 其他 1 - - 小计 25 16,900 三区公寓 15 800 12,000 尚未取得任何证件，在项目整体规划设计中提到该区的预计建筑面积商业 3 1,000 3,000 其他 2 - - 小计 20 15,000 82关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例现项目一区已经够条件做项目单方成本的认定工作，根据一区实际发生的成本及待分摊的成本确定一区的单位成本并调整以前年度损益。（该表中的数据均为实际付款金额，且一区的合同已经全部支付完毕）自自2002-20062002-2006年实际的开发成本支出归集年实际的开发成本

77、支出归集单位：万元项目一区二区三区配套-学校配套-会所共同待分摊合计土地征用及拆迁补偿费 6,956 8,450 - - 900 10,000 26,306 土地出让金 6,956 8,450 - 900 16,306 拆迁补偿费用 10,000 10,000 前期工程费用 2,000 2,500 100 100 3,000 7,700 建筑安装工程费 40,000 20,000 - 2,000 300 1,000 63,300 基础设施费用 6,000 800 300 200 20,000 27,300 配套设施费用 - 开发间接费用2,000 2,000 借款费用3,000 3,000 合

78、计 54,956 31,750 2,400 1,500 39,000 129,606 83关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例分配1：对土地征用及拆迁补偿费按照土地出让金的标准进行分配待分摊土地成本待分摊土地成本 10,000 10,000 土地出让金标准比重一区 6,956 18% 1,790 二区 16,900 43% 4,349 三区 15,000 39% 3,860 合计 38,856 100% 10,000 84关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例分配2：对前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费用按照建筑面积标准进行分配面积标准比重前期工程费用建筑安

79、装工程基础设施一区 15 25% 1,950 15,825 6,850 二区 25 42% 26,375 26,375 11,417 三区 20 33% 9,133 21,100 9,133 合计 60 100% 10,000 63,300 27,400 85分配2：对直接归集的学校成本按照各区的可售建筑面积标准进行分配归集的配套设施成本 2,400 可售建筑面积 比重分摊的成本一区1225% 600 二区1838% 900 三区1838% 900 合计48100% 2,400 86关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例分配5：对开发间接费用按照当年在施工项目的建筑面积标准进行分

80、配。年度开发间接费用发生金额备注一区二区2002年 400 一区在施 400 2003年 400 400 2004年 300 一区、二区同时在施 113 188 2005年 500 188 313 2006年 400 二区在施 400 合计 2,000 1,100 900 87关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例分配4：对贷款利息按照当年各项目的累计资金占用标准进行分配。年度贷款利息一区二区 当年资金占用 比重 分摊的贷款利息 当年资金占用 比重 分摊的贷款利息 2002年 1,000 30,000 100% 1,000 - - - 2003年 800 20,000 71% 5

81、71 8,000 29% 229 2004年 500 1,000 9% 45 10,000 91% 455 2005年 400 - 10,000 100% 400 2006年 300 - 5,000 100% 300 合计 3,000 1,617 1,383 88关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例通过对一区成本的归集和分配过程，得到作为一个成本核算对象的一区的总成本:项目一区直接归集成本分配成本合计土地征用及拆迁补偿费 6,956 1,790 8,746 土地出让金 6,956 6,956 拆迁补偿费用 - 1,790 1,790 前期工程费用 2,000 1,925 3,9

82、25 建筑安装工程费 40,000 15,825 55,825 基础设施费用 6,000 6,825 12,825 配套设施费用 - 600 600 开发间接费用 - 1,100 1,100 借款费用 - 1,617 1,617 合计 54,956 27,892 84,638 89关于开发成本归集、分配案例关于开发成本归集、分配案例按照一定的分配原则在一区之间分摊各个开发产品的成本，从而得到各开发产品的单位成本项目一区住宅商业车位合计分配标准面积标准102214比重71%14%14%100%面积标准1 10 2 12 比重183%17%100%土地出让金标准 5,000 1,600 356 6

83、,956 比重72%23%5%100%土地征用及拆迁补偿费 8,746 6,287 2,012 448 8,746 土地出让金 6,956 5,000 1,600 356 6,956 拆迁补偿费用 1,790 1,287 412 92 1,790 前期工程费用 3,925 3,271 654 3,925 建筑安装工程费 55,825 39,875 7,975 7,975 55,825 基础设施费用 12,825 10,688 2,138 12,825 配套设施费用 600 500 100 600 开发间接费用 1,100 786 157 157 1,100 借款费用 1,617 1,347 2

84、69 1,617 合计 84,638 62,753 13,305 8,580 84,638 单位成本 6,275.33 6,652.53 4,289.88 90会计核算科目设置会计核算科目设置会计核算科目设置会计核算科目设置单体开发项目会计核算科目设置 成片分期分区开发项目会计科目设置及核算开发产品成本的核算开发产品成本的核算91一级科目一级科目二级科目二级科目三级科目三级科目开发成本开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费按各费用项目设置明细科目按各费用项目设置明细科目建筑安装费建筑安装费基础设施费基础设施费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费开发间接费开发间

85、接费借款费用借款费用开发间接费开发间接费按各费用项目设置明细科目按各费用项目设置明细科目开发产品开发产品商品性土地商品性土地商品房商品房有权转让配套设施有权转让配套设施代建工程代建工程空置房摊销空置房摊销分期收款开发产品分期收款开发产品分期收款商品房等分期收款商品房等出租开发产品出租开发产品出租商品房等出租商品房等出租商品房摊销出租商品房摊销周转房周转房在用周转房在用周转房周转房摊销周转房摊销签订签订出租分期出租分期收款合同收款合同归集归集成本分配成本分配结结转转主主营营成成本本结结转转单单体体开开发发项项目目会会计计核核算算科科目目设设置置科目期末余额科目期末余额科目期末余额科目期末余额资产

86、负债表资产负债表资产负债表资产负债表“ “存货存货存货存货” ”列示列示列示列示92成片分期分区开发项目会计科目设置及核算成片分期分区开发项目会计科目设置及核算开发成本开发成本 共同费用共同费用 土地及拆迁土地及拆迁 前期工程费前期工程费 基础设施费基础设施费 配套设施费配套设施费 借款费用借款费用 商品性土地开发成本商品性土地开发成本 七项成本明细科目七项成本明细科目 期开发成本期开发成本 七项成本明细科目七项成本明细科目 配套设施费配套设施费 不能有偿转让的配套设施不能有偿转让的配套设施 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 建筑安装费建筑安装费 能有偿转让的配套设施能有偿转让的配套设

87、施 七项成本明细科目七项成本明细科目 有权转让有权转让配套产品配套产品商品性土地商品性土地开发产品开发产品区区/ /期期开发产品开发产品归集及分配归集及分配竣工结转开发产品竣工结转开发产品开发产品开发产品93第三部分第三部分 财务报表分析财务报表分析综合分析：杜邦分析体系综合分析：杜邦分析体系3财务财务报表报表分析概述分析概述分项分析分项分析2房地产企业的报表分析房地产企业的报表分析41194财务报表分析概述财务报表分析概述财务报表分析基本概念财务报表分析基本概念财务报表分析基本概念财务报表分析基本概念1 1财务报表分析的主体与客体财务报表分析的主体与客体财务报表分析的主体与客体财务报表分析的

88、主体与客体2 2财务报表分析方法财务报表分析方法财务报表分析方法财务报表分析方法3 3财务报表分析的程序财务报表分析的程序财务报表分析的程序财务报表分析的程序4 495 财务报表分析是以财务报表分析是以企业基本活动为对象企业基本活动为对象、以、以财务财务报表报表为为主要信息来源主要信息来源、以分析和综合为主要方法、以分析和综合为主要方法的系统认识企业的过程的系统认识企业的过程 财务报表分析基本概念财务报表分析基本概念96 （一）主体（利益相关者）（一）主体（利益相关者）投资者投资者债权人债权人经营者经营者政府政府客户客户（中介机构与媒体）（中介机构与媒体）财务报表分析的主体与客体财务报表分析的

89、主体与客体（二）客体（二）客体u资产负债表资产负债表u利润表利润表u现金流量表现金流量表97财务报表的项目介绍财务报表的项目介绍- -资产负债表资产负债表单位：单位：年年 月月 日日 资资 产产 金金 额额 负债与股东权益负债与股东权益 金金 额额 流动资产流动资产 流动负债流动负债 货币资金货币资金 短期投资短期投资 应收帐款应收帐款 存货存货 长期负债长期负债长期投资长期投资 股东权益股东权益固定资产固定资产 股本股本 固定资产净值固定资产净值 资本公积资本公积 在建工程在建工程 盈余公积盈余公积无形资产无形资产 未分配利润未分配利润 合合 计计 合合 计计98财务报表的项目介绍财务报表的

90、项目介绍- -利润表利润表编制单位：编制单位： 年年 月月 单位：单位： 项目项目 行次行次 本月数本月数 本年累计数本年累计数一、主营业务收入一、主营业务收入 减：主营业务成本减：主营业务成本 主营业务税金及附加主营业务税金及附加二、主营业务利润（亏损以二、主营业务利润（亏损以“”号表示）号表示） 加：其他业务利润（亏损以加：其他业务利润（亏损以“”号表示）号表示） 减：营业费用减：营业费用 管理费用管理费用 财务费用财务费用三、营业利润（亏损以三、营业利润（亏损以“”号表示）号表示） 加：投资收益（损失以加：投资收益（损失以“”号表示）号表示） 补贴收入补贴收入 营业外收入营业外收入 减：

91、营业外支出减：营业外支出四、利润总额（亏损以四、利润总额（亏损以“”号表示）号表示） 减：所得税减：所得税五、净利润五、净利润99区分经营活动损益与非经营活动损益区分经营活动损益与非经营活动损益经营活动损益u息税前利润u与企业经营管理水平密切相关u反映企业的盈利能力非经营活动损益u不代表企业的盈利能力u盈利能力下降的企业，总是本能地利用非经营利润粉饰报表100财务报表的项目介绍财务报表的项目介绍- -现金流量表现金流量表一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金现金流入小计支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费现金流出小计经营活动现金净流量二、投资活动产生的现金流量收回投资

92、收到的现金收到的利息、股利现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金现金流出小计投资活动现金净流量三、筹资活动产生的现金流量吸收投资所收到的现金借款所收到的现金现金流入小计偿还债务所支付的现金分配股利所支付的现金偿还利息所支付的现金现金流出小计筹资活动现金净流量四、现金及现金等价物增加额101分析对象的补充说明分析对象的补充说明会计报表附注会计报表附注审计报告审计报告表外信息表外信息102会计报表附注u不符合会计核算前提的说明u重要会计政策和会计估计的说明u重要会计政策和会计估计变更的说明，以及重大会计差错更正的说明u或有事项的说明u资产负债表日后事项的说明u关联方关系及其交易

93、的说明u等等共13项103审计报告审计报告无保留意见的报告无保留意见的报告 例如：例如：我们认为，上述会计报表符合我们认为，上述会计报表符合“企业会计准则企业会计准则”和和“股份有限公司股份有限公司会计制度会计制度”的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司1999年年12月月31日的财务状况以及日的财务状况以及1999年度经营成果和现金流量情况，会计处理方法的选用遵年度经营成果和现金流量情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则循了一贯性原则保留意见报告保留意见报告 (总体认可，但个别方面不完成认可）。例如：总体认可，但个别方面不完成认可）。例如：

94、在审计中，我们对贵公司在审计中，我们对贵公司*产业开发有限公司元的长期投资未能取得足够的审计证据，故其是否存在投资产业开发有限公司元的长期投资未能取得足够的审计证据，故其是否存在投资减值无法确认；减值无法确认；。除上述事项外，公司会计报表符合。除上述事项外，公司会计报表符合。否定意见报告否定意见报告 否定会计报表否定会计报表“恰当恰当”地反映了被审计单位的财务状况、地反映了被审计单位的财务状况、。拒绝表示意见的报告拒绝表示意见的报告 不发表任何意见（须说明拒绝表示意见的原因）不发表任何意见（须说明拒绝表示意见的原因）104财务报表分析方法财务报表分析方法结构分析法结构分析法比率分析法比率分析法

95、趋势分析法趋势分析法返回返回105财务报表分析的程序财务报表分析的程序（一）明确财务分析的目的（一）明确财务分析的目的（二）收集有关信息资料（二）收集有关信息资料（三）选择适当的分析方法（三）选择适当的分析方法（四）发现财务管理中存在的问题（四）发现财务管理中存在的问题（五）提出改善财务状况的具体方案（五）提出改善财务状况的具体方案返回返回106分项分析的主要内容分项分析的主要内容资产管理效率分析资产管理效率分析资产管理效率分析资产管理效率分析3现金流量分析现金流量分析现金流量分析现金流量分析4偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析1赢利能力分析赢利能力分析赢利能力分析赢利能力分析2

96、107偿债能力分析偿债能力分析短期偿债能力分析u流流动比率比率u速速动比率比率u现金比率金比率u经营活活动现金金净流量流流量流动负债比比长期偿债能力分析u资产负债率率u权益乘数益乘数企业负担利息和固定费用的能力分析108短期偿债能力分析短期偿债能力分析1、流动比率、流动比率=流动资产流动资产/流动负债流动负债n反映企业流动资产对流动负债的保障能力n一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强，但应具体分析资产构成和债务到期日n该指标不是越大越好：资产的流动性与收益性是相反的n经验比率为2109流动比率是否存在标准值？流动比率是否存在标准值？流动比率因行业而异。不存在统一的标准比率。流动比率因行业

97、而异。不存在统一的标准比率。流动资产的质量和流动负债的质量，比流动比率的流动资产的质量和流动负债的质量，比流动比率的 数值更重要。数值更重要。110标准是什么？标准是什么？本企业的流动比率优于同业水平本企业的流动比率优于同业水平111流动比率数据流动比率数据平均纺织食品制造商业美国1.42.51.111.8英国1.21.81.31.11.4欧盟1.31.81.51.51日本1.21.81.41.21.2112流动资产与流动负债数据的调整流动资产与流动负债数据的调整什么是数据调整？什么是数据调整？为什么要进行数据调整？为什么要进行数据调整？哪些项目要进行调整？哪些项目要进行调整？113需要调整的

98、流动资产项目需要调整的流动资产项目现金：特殊用途的现金不能算作流动资产。现金：特殊用途的现金不能算作流动资产。短期投资：必须是可以随时变现，并准备变现。短期投资：必须是可以随时变现，并准备变现。应收账款：扣除坏账准备；有效性（可收回）；计价合应收账款：扣除坏账准备；有效性（可收回）；计价合理性（扣除有退货权的款项）；回收期一年以内。理性（扣除有退货权的款项）；回收期一年以内。存货：扣除超出需要的存货；存货计价合理性调整。存货：扣除超出需要的存货；存货计价合理性调整。114流动比率的优点流动比率的优点可以计量偿还流动负债的能力可以计量偿还流动负债的能力可以计量流动资产缩水时的安全程度可以计量流动

99、资产缩水时的安全程度可以计量应对突发事件和不确定性的安全程度可以计量应对突发事件和不确定性的安全程度115流动比率的局限性流动比率的局限性是一个静态指标，只表明在某一时点每一元流动负债的保障程度。特殊情况下不能用于评价偿债能力季节性经营的企业；大量使用分期付款结算方式；大量的销售为现销；年末销售大幅度上升或下降。包含了流动性较差的存货等，流动比率所反映的偿债能力受到怀疑。116流动比率的真正用途流动比率的真正用途在企业进行清算的情况下：（1）反映用流动资产偿还流动负债的能力（2）抵偿流动负债后的剩余，可以应付意外。1172、速动比率、速动比率速动比率的概念速动比率的局限性保守的速动比率118速

100、动比率的概念速动比率的概念速动资产=流动资产-存货速动比率=速动资产/流动负债反映企业速动资产对流动负债的保障能力一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强。该指标不是越大越好：资产的流动型与收益性是相反的经验比率为11192、速动比率、速动比率速动资产=流动资产-存货或=现金+有价证券+应收账款速动比率=速动资产/流动负债反映企业速动资产对流动负债的保障能力一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强。该指标不是越大越好：资产的流动型与收益性是相反的经验比率为1120为什么要在流动资产中剔除存货？为什么要在流动资产中剔除存货？在流动资产中存货的变现速度最慢存货中可能含有已损失报废但还没作处理的

101、不能变现的存货存货可能已作为抵押物成本与市价相差悬殊121为什么流动比率在实际工作中广泛使用？为什么流动比率在实际工作中广泛使用？（1）易于理解；（2）计算简单；（3）数据易得；（4）债权人将信用状况作为最后的解决方案（现金流入停止后，流动资产能否抵偿流动负债吗？）122速动比率的局限性速动比率的局限性只揭示了速动资产与流动负债的关系，是一个静态指标速动资产中包含了流动性较差的应收账款预付款项和预付费用不能形成支付能力123保守的速动比率保守的速动比率保守速动比率(货币资金短期证券投资净额应收账款净额)流动负债要结合该企业的历史资料和行业平均水平来判断124现金比率现金比率现金比率=现金及现金

102、等价物/流动负债反映即时偿付能力一般地，该指标越大，流动负债偿付能力就越强。该指标不是越大越好：现金是收益能力最差的资产。经验比率为0.5125什么时候现金比率更重要？什么时候现金比率更重要？最坏情况下的短期偿债能力。正常情况下，这个比率是不重要的。期末现金不稳定，易操纵财务危机或清算1264、现金流量流动负债比、现金流量流动负债比现金流量流动负债比该指标越大，偿付能力越强。不是越大越好，太大可能说明没能充分利用短期债务（成本低）。127影响短期偿债能力的表外因素影响短期偿债能力的表外因素增加变现能力的因素可动用的贷款指标很快变现的长期资产偿债能力的声誉减少变现能力的因素已贴现商业承兑汇票形成

103、的或有负债未决诉讼、仲裁形成的或有负债为其他单位提供债务担保形成的或有负债128（二）长期偿债能力分析（二）长期偿债能力分析资产负债率=权益乘数=129（三）企业负担利息和固定费用的能力分析（三）企业负担利息和固定费用的能力分析收益偿债能力的衡量收益偿债能力的衡量 利息费用保障倍数利息费用保障倍数 固定支出保障倍数固定支出保障倍数收益偿债能力分析收益偿债能力分析影响长期偿债能力的其他因素影响长期偿债能力的其他因素1301、利息费用保障倍数、利息费用保障倍数是企业经营业务收益与利息费用的比率。是企业经营业务收益与利息费用的比率。利息费用保障倍数利息费用保障倍数=息税前利润息税前利润利息费用利息费

104、用 131参数的选取参数的选取利息费用：全部利息（利息费用和资本化利息）利息费用：全部利息（利息费用和资本化利息）息息税税前前利利润润：扣扣除除权权益益收收益益或或损损失失（未未收收到到现现金金）、 增增加加少少数数股股权权收收益益或或损损失失（利利息息费费用用含含在在合合并并利利润表中）润表中）132三个重要问题三个重要问题息息税税前前收收益益应应当当是是经经常常收收益益即即税税前前、息息前前收收益益的的正正常能力，要排除偶然的收益常能力，要排除偶然的收益所所得得税税：优优先先股股和和偿偿债债基基金金是是不不可可抵抵税税的的，应应由由税税后支付；利息是可以减税的后支付；利息是可以减税的利息费

105、用，包括资本化利息和财务费用中的利息利息费用，包括资本化利息和财务费用中的利息133为什么用利息费用保障倍数评价长期偿债能力？为什么用利息费用保障倍数评价长期偿债能力？利息是唯一需要用收益偿还的利息是唯一需要用收益偿还的从长期来看，收益终将变成现金，可用于支付利息从长期来看，收益终将变成现金，可用于支付利息企企业业能能按按时时付付息息，长长期期保保持持良良好好的的记记录录，债债务务到到期期时时可可以再借债以再借债1342、固定支出保障倍数、固定支出保障倍数什么是固定支出？什么是固定支出？为什么要计算固定支出保障倍数？为什么要计算固定支出保障倍数？固固定定支支出出保保障障倍倍数数=（税税前前利利

106、润润+固固定定支支出出）固固定定支出支出135固定支出的内容固定支出的内容计入财务费用的利息支出计入财务费用的利息支出资本化利息资本化利息租金租金优先股股利优先股股利返回返回136盈利能力分析盈利能力分析（一）与销售有关的获利能力分析（一）与销售有关的获利能力分析以以销售收入售收入为分母分母计算的各算的各层次利次利润率指率指标： ：销售毛利率售毛利率息税前利息税前利润率率营业利利润率率税前利税前利润率率净利利润率率（二）与资产有关的获利能力分析（二）与资产有关的获利能力分析 以以总资产、 、净资产为分母分母计算的各算的各层次利次利润率指率指标总资产报酬率酬率净资产收益率收益率（三）（三） 盈利

107、质量分析盈利质量分析137简易损益表简易损益表销售收入销售收入销售成本销售成本=毛利毛利管理费用管理费用销售费用销售费用=息税前利润息税前利润利息利息=营业利润营业利润+投资收益投资收益营业外收支净额营业外收支净额=利润总额利润总额所得税所得税=净利润净利润138（一）与销售有关的获利能力分析（一）与销售有关的获利能力分析1.销售毛利率销售毛利率=2.息税前利润率息税前利润率=3.营业利润率营业利润率=4.税前利润率税前利润率=5.销售净利率销售净利率=139销售毛利率销售毛利率反反映映市市场场给给与与企企业业的的获获利利空空间间、企企业业的的经经营营定定位位、企企业的竞争能力业的竞争能力应应

108、与与企企业业目目标标毛毛利利率率、同同行行业业数数据据对对比比或或进进行行趋趋势势分分析析销售毛利率分析的意义销售毛利率分析的意义u预测获利能力利能力u用于成本控制用于成本控制140（二）与资产有关的获利能力分析（二）与资产有关的获利能力分析总资产报酬率总资产报酬率=净资产收益率净资产收益率=总资产总资产=负债负债+净资产净资产(所有者权益所有者权益)净资产收益率净资产收益率=总资产报酬率总资产报酬率141（三）收益质量分析（三）收益质量分析影响收益质量的因素影响收益质量的因素（一）利（一）利润来源的来源的稳定可靠性定可靠性 （二）信用政策及其（二）信用政策及其执行力度和存行力度和存货管理水平

109、管理水平 （三）会（三）会计政策政策稳健性健性 （四）会（四）会计估估计的的稳健性健性 （五）关（五）关联方交易方交易142收益质量分析指标收益质量分析指标返回返回143三、资产管理效率分析三、资产管理效率分析应收账款周转次数应收账款周转次数 、收账期、收账期 存货周转次数、存货期存货周转次数、存货期 流动资产周转次数流动资产周转次数固定资产周转次数固定资产周转次数 总资产周转次数总资产周转次数营业周期营业周期=收账期收账期+存货期存货期现金周转期现金周转期=营业周期营业周期-付款期付款期 返回返回144四、现金流量分析四、现金流量分析 经营活动产生的现金流量：经营活动产生的现金流量： 投资活

110、动产生的现金流量投资活动产生的现金流量筹资活动产生的现金流量筹资活动产生的现金流量145现金流量分析的方法现金流量分析的方法结构分析结构分析比率分析比率分析流流动性分析性分析获取取现金能力分析金能力分析收益收益质量分析量分析146流动性分析流动性分析147获取现金能力分析获取现金能力分析148收益质量分析收益质量分析返回返回149第三讲第三讲 综合分析：杜邦分析体系综合分析：杜邦分析体系净资产收益率总资产报酬率权益乘数销售净利率总资产周转次数净利润/销售收入销售收入/总资产150房地产公司的特点房地产公司的特点u房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长的特点。u因此

111、其财务报表所显示的信息往往与其他企业差异较大。151房地产开发企业报表中的特点房地产开发企业报表中的特点关于“存货”：资产项目中，存货所占比重很高；存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品、出租开发产品和拟开发产品。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品。存货的借方发生额表示开发成本的投入，存货的贷方发生额为存货销售的结转或者出租开发产品的摊销。152关于“预收帐款”：负债项目中，预收账款所占比重很高；预收帐款的贷方发生额表示本期收到的预收帐款，借方发生额表示本期结转主营业务收入的预收款。余额表示已收到房款但尚未结转主营业务收入的金额。房地产开发

112、企业报表中的特点房地产开发企业报表中的特点153关于关于“应付账款应付账款”u 房地产开发企业在会计期末，按照会计制度的要求，应将报量未付款及合同应付款进行计提。记到“应付账款”中，同时增加存货价值。 因此在会计期末，该科目下的余额所占比重较高。房地产开发企业报表中的特点房地产开发企业报表中的特点154利润表的利润表的“主营业务收入主营业务收入”：按照会计对于收入的确认条件来看，房地产收入确认条件包括：按照会计对于收入的确认条件来看，房地产收入确认条件包括：1）销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的

113、收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。2）房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时确认销售收入的实现。 房地产开发企业报表中的特点房地产开发企业报表中的特点155利润表中利润表中“主营业务成本主营业务成本”：由于房地产企业工程结算工作的复杂，通常在房地产收入实现时，与之对应的成本并不能准确取得。因此根据会计的配比原则，需要在收入确认的时点上，将对应的主营业务成本进行结转。主要通过：结转收入对应开发产品的面积单位成本（此时账面预估的成本包含了大量的预估成本。）l在项目结束时，根据项目实际成本状况调整以前年度损益。在项目结束时，根据项目实际成本状况调整以前年度损益。房地产开发企业报表中的特点房地产开发企业报表中的特点156房地产企业财务报表中关于税金的说明房地产企业财务报表中关于税金的说明u通常房地产企业设置“应交税金”核算各类税金的计提及结转u缴纳各项税金时借记“应交税金”，贷记相关资产科目（银行存款等）u结转相关税金时借记“主营业务税金及附加”“所得税”，贷记“应交税金”u因此“应交税金”期末借方发生额反映了公司已交未进损益的税金；贷方发生额反映了公司应缴纳的各项税金。157结束！谢谢大家！158