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1、家天下商业广场项目市场研究报告致:目录6.0 主力租户访谈6.1 租户访谈背景6.2 租户介绍及项目意愿6.3 租户访谈小结4.0 竞争项目分析（现有及未来）4.1 竞争项目判定4.2 竞争项目分析4.3 小结5.0 目标消费者研究5.1 调研完成情况5.2 潜在消费人群构成特征5.3 日常消费行为模式5.4 总体消费潜力判定5.5 项目概念测试5.6 目标消费群体消费需求及动因5.7 消费者研究结论对定位的建议5.8 消费者背景资料1.0 1.0 合肥市宏观发展概要1.1 1.1 合肥城市概况1.2 1.2 合肥经济发展水平1.3 1.3 合肥居民生活水平1.4 1.4 合肥社会消费发展概况
2、1.5 1.5 合肥城市规划发展政策1.6 1.6 小结2.0 2.0 合肥市商业发展概要2.1 2.1 未来商业发展规划2.2 2.2 小结3.0 3.0 区域商业发展研究3.1 3.1 区域商业发展分析3.2 3.2 区域主要商业项目分析3.3 3.3 区域商业未来规划3.4 3.4 区域人口分析3.5 3.5 小结7.0 市场研究总结7.1 市场研究总结7.2 项目初步定位概念支撑7.3 项目初步定位概念7.4 下一阶段工作 保密信息 1.0 合肥市宏观发展概要1.1 合肥城市概况1.2 合肥经济发展水平1.3 合肥居民生活水平1.4 合肥社会消费发展概况1.5 小结 保密信息 合肥北京
3、南京上海合肥在全国区位图合肥市合肥市合肥在安徽省区位图长丰县肥东县肥西县庐阳区蜀山区瑶海区包河区合肥市区县图合肥是安徽省省会，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，承东启西、接连中原、贯通南北；全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市；合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河四个区和肥东、肥西、长丰三个县，拥有合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限；2011年年末常住人口 610万人，城镇化率64.1%；全市行政辖区总面积为 7,029.48平方公里，市区总面积 838.52平方公
4、里。1.1 合肥城市概况合肥整体概况规划线路名称规划起点 -终点途经线路规划里程*1号线滨湖新区-市府广场徽州大道20.4公里*2号线三孝口-上派金寨路26.8公里*3号线三孝口-店埠)长江东路20.1公里4号线三孝口-科学城长江西路16.7公里5号线市府广场-北城核心区阜阳路21.9公里6号线滨湖新区-西门公交枢纽 怀宁路、始信路、方兴大道26.6公里7号线滨湖新区-火车新站马鞍山路、包河大道20.4公里8号线滨湖新区-上派金寨路、方兴大道18.3公里9号线公交集团公司-撮镇合裕路17.2公里10号线公交集团公司-科学城望江路22.9公里 保密信息 至2020年，合肥市规划形成以轨道交通、快
5、速公交为主骨架，常规公交、出租车等方式为补充的城市公共交通系统；快速公交：至2020年，合肥市预计建设快速合肥交通规划 -公共交通图例：合肥公共交通规划示意图公交线路总长度 180公里，形成“三横三纵 ”共10条快速公交线路 ，预计其中 4条线路为南北走向， 6条为东西走向；表：合肥快速公交规划方案大力发展公共交通，将极大方便市民出行，轨道交通等公共交通站点有聚集人流的特性，受其影响，未来对合肥商业市场将有积极的影响力，但是短期内对商业市场影响有限。1.2 合肥城市规划及发展政策 保密信息 为四 建设：规划分 个阶段第一阶段：20092016年，建设1号线、2号线，形成“十”字形基本骨架；第二
6、阶段：20162020年，建设3、4号线，与1、2号线形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖中心城区主要客流走廊；第三阶段：20202025年，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完善城市轨道交通线网；第四阶段：2025年后，建设远景8号线及扩远期规划方案：至2025年，中心城区城市轨道交通由6条线路组成，共设置了15个轨道交通枢纽，全长181.1公里远景规划方案：2025年后的轨道交通远景线网总长322.5公里，其中市区线路7条，全长215.3公里，市域线5条(含1条机场专用线)，全长107.2公里。轨道交通1号线：2009年下半年开建，预计2014年底开通运营
7、；轨道交通2号线：预计2012年开建，预计2016年底开通运营。资料来源：合肥市规划局展延伸线，实现线网规划远景轨道交通预计开通运营时间：1.3 合肥城市规划及发展政策图例：合肥轨道交通规划示意图合肥交通规划-轨道交通总体轨道交通总体规划四个阶段小结 保密信息 业、企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的省会城市之一，居民收入及支出增速明显，整体经济实力决定了合肥商业也将进入传统商业向多元商业发展转型期。24合肥整体概况合肥经济发展水平合肥居民生活水平社会消费发展概况合肥市城市未来规划合肥地理位置优越，是安徽省省会城市 ，也是安徽省政治、经济、文化、信息、金融和商贸的中心，辖有四区三县， 2011
8、年城镇化率达 64.1%。合肥作为内陆省会城市整体经济能力落 后于东部沿海城市，但是合肥已被接纳为长三角经济城市。得益于中央 优惠的政策及本身良好的科技实力，合肥已成为全国发展速度最快的省会城市之一。农村人口多，外来人口少是合肥人口的 重要特征，但是大量的高校学生群体及迅速发展的高科技产业逐渐形成 的大批中层管理人员，这些人群将会使合肥人口结构产生变化。合肥居 民的收入及支出较低，近几年来增幅较快，随着居民收入的提升，合肥 居民对商业的需求也将提升。合肥社会消费品零售总额水平远落后于 江浙沪等发达地区，与中部城市郑州和南昌相当，随着产业结构的调整 和经济水平的不断提升，合肥商业市场也将得到较快
9、速的发展。合肥的城市建设正处于前所未有的发展 时期，未来合肥城市扩建将重点建设南部临巢湖的滨湖新区，另外会加 强西南片的三个经济开发区的城市开发和工业建设。合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工1.4 小结 保密信息 2.0 合肥市商业发展概要附件：合肥市重点商业调研2.1 未来商业发展规划2.2 小结 保密信息 2.1未来商业发展规划合肥商业发展趋势根据对合肥市场现有及未来大型商业的综合分析，并结合合肥市政府未来商业规划，合肥商业市场有以下发展趋势：华侨广场、万达广场将改变合肥整体商业格局包河万达广场凭借优异区位交通环境、超大体量和开发商丰富商业发展经验及众多零售品牌的支持，
10、成为了合肥商业的标杆，已落户政务新区的万达广场未来也将成为政务新区商业格局中重要标杆。随着万达广场入市，坝上街项目的启动，合肥中心城区商圈范围将继续扩大，将由现有的淮河路核心扩展到东门马鞍山路区域；华侨广场的进驻，将提升合肥整体商业的档次。多个区域商圈形成，滨湖新区和政务新区形成新的杭州万象城大量购物中心的兴建，将促进各个区域商圈逐渐成熟，形成商业功能更强大的区域中心；由政府主导的滨湖世纪城和未来政务新区万象城的开建，预示未来滨湖新区和政务新区市级商圈全新的格局。调研数据见附件小结 保密信息 肥现有的商业格局使合肥形成多商圈模式。同时巨大的商业供应会使市场消化缓慢，商业市场形成激烈竞争。合肥商
11、业发展历程合肥主要商圈分析合肥市大型商业供应分析未来商业发展规划近年来合肥商业发展迅速，正在进入由传统商业形态（百货/大卖场）向现代商业形式（购物中心/主题百货）转变的变革时期。元一及国购的“大卖场+零售+餐饮+娱乐” 原始购物中心形态，受到合肥市场欢迎，包河万达广场的开业开启了合 肥超大体量一站式购物中心的先河。沿护城河内的传统市中心是合肥唯一市 级商圈，马鞍山路、元一站前、三里庵等区域已经在新兴大型商业综合 体的带动下形成多区域商圈格局。合肥现有大型商业主要集中于传统市中 心、马鞍山和滨湖商圈总计供应超170万平方米；而未来合肥市中心及新兴区域有超过40个商业项目开建，新增供应量超过400
12、万平方米，介于合肥经济水平和居民消费能力因素，众多大体量商业入市将 给合肥商业市场带来巨大压力。合肥规划了“2+4+8+33”由市级商圈-区域商圈-社区商圈组成的完善商圈体系，未来合肥将在提升市级商圈的 同时，大力发展区域商圈。政务新区定位为合肥8大区域商圈之一，预计商圈基本商业面积20万平方米以上，服务人口在20万以上。随着合肥经济实力的增强及人民收入的提高，合肥商业项目开始超常规发展，超过40个商业开建，大量的商业项目将改变合2.2小结 保密信息 3.0 区域商业发展研究3.1 区域商业发展分析3.2 区域主要商业项目分析3.3 区域商业未来规划3.4 区域人口分析3.5 小结3.1 区域
13、商业发展分析项目综合分析 -区位项目区位： 本案北临物流大道路，南至二环路，东到铜陵北路，西临新蚌埠路； 距离合肥市火车站直线距离约1500米； 到合肥骆岗机场直线距离约12公里； 合肥传统老城区即中心城区商圈距离本案距离约4公里；项目周边环境： 本案位于新站综合开发区内，新站开发区大力发展专业市场、现代物流业和商贸服务业，目前已成安徽省最大商品交易和流通中心； 十二五城市规划，2020年合肥市将打造由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成的中心城区 。11KM骆岗机场本案高新区滨湖新区 保密信息 政务新区经开区 现代商业零售带3KM传统主城区职教基地瑶海工业园商品批发辐射带轻纺、服装专业街轻工批
14、零商业带新站综合开发区商业步行街序号商圈级别商圈名称 1市级商圈中心城区商圈 2 区级商圈元一站前商圈 3东区商圈 4马鞍山商圈 5南七商圈 6三里庵商圈 7北区商圈 保密信息 5KM3KM1KM中心城区北区马鞍山路本案东区三里庵南七区域商业市场范围界定：区域商业集中分布在项目周边5公里范围内，现有及未来的典型性商业主要分布在项目周边3 5公里的中心城区、三里庵、南七和马鞍山路等商圈，经过 对合肥商业市场综合分析评定，特选择项目 5 公里范围内商业市场进行综合分析。3.1 区域商业发展分析项目综合分析-商圈本案周边 5公里范围覆盖1大市级商圈和6大区级商圈，商圈分布密度呈现由东往西递增的特征。
15、核心元一商圈元一商圈本案周边 1公里范围占5公里范围居民总量的 8.4%，1-3公里范围占 5公里范围居民总量的 45.6%，3-5公里范围占5公里范围居民总量的 46%。现有居民人口主要分布在项目周边 3-5公里范围内。1公里 保密信息 1-3公里3-5公里本案5公里范围内，居民人口分布密度呈现从东往西方向递增的特征；本案5公里范围居民人口主要分布在二环线以北和以西，二环线以南和以东方向居民人口密度较低；图 ： 本 案 5公里范围内人口分布比例1公里8%图 ： 本 案 5公里范围居民人口密度情况火车站二环线3-5公里46%1-3公里46%3.2 区域人口分析现有居民人口分析本案 保密信息 通
16、过统计项目 5公里范围内新兴住宅的数量，可以预测出未来 3-5年间本案周边将导入人口的容量。截止2015年，本案5公里范围内新兴住宅分布呈现从东往西方向递增的特征，且增量显著：截止2015年，预计新兴住宅的总建筑面积将超过19,253,681平方米；截止2015年，预计新兴住宅导入口户数将超过 187,479户，导入口容量将超过562,437人。3.3 区域人口分析新兴住宅分布密度范围1公里内3公里内5公里内 预计导入户数(单位 :户)3,033115,091187,479 预计导入人数(单位:人)9,099345,273562,437 保密信息 根据新兴住宅项目统计结果，推算至 2015年底
17、；本案5公里范围内新兴住宅总建筑面积预计达19,253,681平方米，3公里预计达9,898,599平方米，1公里预计达 288,835平方米；本案周边未交付新兴住宅主要集中在 2012年到2014年间交付，预计在建在售新兴住宅项目到1-3公里范围49.9%3-5公里范围48.6%图 : 分范围新兴住宅分布比例1公里范围内1.5%表 :分范围新兴住宅导入人口情况 保密信息 截止2012年，本案 5分钟车程商圈现有居民人口容量达到468,297人,结合现有在建在售住宅以及截止2012年底未来住宅类地块挂拍情况推算， 推算到2015年，本案 5分钟车程商圈内居民人口总量预计达到 652,655人；
18、根据1/3/5公里商圈人口推算，截止 2015年，项目周边3公里范围人口总量预计达到 923,434人，5公里范围人口总量预计达到1,633,937人。5分钟车程商圈人口3公里商圈人口现有居民新兴住宅总人口416,297人236,358人652,655人现有居民新兴住宅总人口578,161人345,273人923,434人截止 2015年，本案 5分钟车程商圈人口容量约为 3公里商圈人口容量的 70%，考虑道路交通对车流动线的影响，以此类推，保守估计本案 5公里范围内辐射人口不低于 1,143,756人。相关说明 以上人口容量推算不考虑空置率的因素，居民人口即统计中的常住人口（户籍人口+本地居
19、住半年以上的外来人口）； 数据来源为街道居委会提供和实地调研 ; 车程商圈是根据实际道路交通情况按照每小时40公里车速行驶即定时间可到达范围。3.4 区域人口分析商圈人口对比分析 保密信息 商圈指的是可以获得稳定支持购物中心的持续性资助的地区。商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本 身的特性可进入性自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。核心商圈边缘商圈 次要商圈次要商圈：商业中心在此区域内的顾客数约占总顾客数的25%。边缘商圈：商业中心在此区域内的顾客数约占总顾客数的10%。核心商圈：商业中心在此区域内的顾客数约占总顾客数的65%。本项目商圈辐射范围竞争项目瓜分区域本项目的商
20、圈辐射范围主要考量以下关键因素：项目自身条件道路交通辐射范围3.4 区域人口分析商圈界定依据根据商圈的定义：类型面积范围（）位置状况人口结构商圈范围城市购物中心715万城市中心区域商务/住宅/游客可覆盖10公里超级区域中心1020万城乡结合处/郊区/新区适用性广可覆盖40公里区域购物中心812万区域中心适用性广可覆盖20公里邻里购物中心13万居民区住宅人群可覆盖3公里家庭购物中心712万适用性广住宅人群可覆盖10公里主题购物中心47万适用性广目的性人群可覆盖10公里专业市场1040万适用性广目的性人群可覆盖20公里美食娱乐中心35万适用性广适用性广可覆盖5公里功能中心1020万主干道旁/高速公
21、路口适用性广可覆盖20公里 保密信息 本案商业体量预计约10万平方米，根据本案地处东区火车站区域的特性，本项目可以满足城市购物中心的概念。根据以上购物中心分类并结合合肥实际情况，预计本项 目的核心商圈、次要商圈、边缘商圈辐射分别为3、5、10公里。关于购物中心的分类3.4 区域人口分析商业项目体量 保密信息 肥西县明珠广场滨湖新区根据对本项目自身条件，道路交通对人流的导入，结合竞争项目综合分析，得出本案辐射商圈范围为：核心商圈 合肥二环线以东市域，包括新站区和瑶海区各类人群；次要商圈 合肥二环线以西市域包括庐阳区、包河区和蜀山区的部分区域人群体以及长丰和肥东县的各类人群 边缘商圈 合肥市区其他
22、区域及周边其他城镇的居民、合肥周边外省市到合肥差旅各类人群。肥东县政务新区高新区新站区经开区滨湖新区一环中环二环庐阳区包河区瑶海区长丰县蜀山区3.4 区域人口分析辐射商圈界定边缘商圈肥东县核心商圈次要商圈本案小结 保密信息 本项目处于新兴发展区域，以工业和物流业等产业为异，区域内人口密度和商业成熟度均不高，未来4年内 5公里区域有194万平方米商业入市，供应增速超过人口总量的增长，商业发展处于供大于需的阶段。立足整体合肥商业市场，商业市场集中度高，市场竞争激烈，结合合肥城市发展特性，本案应避免同质化竞争，特色化主题式商业定位有利于保证市场份额。3.5 小结区域商业发展分析区域主要商业分析区域商
23、业未来规划区域人口分析周边5公里区域集中了合肥现有主要商业项目，类型包括百货、购物中心、专业批发市场、大卖场等，其中百 货多数分布在合肥商业传统老城区，本案周边以专业批发市场为主，现 有商业主要集中在元一站前附近，商业类型以购物中心为主，未来商 业主要分布在二环线周边，商业类型也以购物中心为主。本案周边商业密集，现有主要商业项目超过20个，整体以小体量商业为主，其中有50%单体面积小于30,000平方米，未来供应商业项目近20个，总商业面积超过194万平方米，大部分未来商业项目定位于服务周边居民的中档购物中心，有47%单体项目面积超过80,000平方米；合肥新站综合开发试验区规划发展成为 集商
24、贸、物流、金融、旅游、文化、信息服务等产业功能为一体的现代 商业中心，商业功能主要为主体产业工业和物流业、居民等提供配套服务，未来规划辖区内人口约39万人，区内商业净用地规模约在43万平方米，人均商业面积约1.1平方米。本项目核心商圈即新站区和瑶海区，是合肥东北部新兴发展区域，整体产业以工业、物流、批发业为导向，建设 以住宅、商业配套为主；乐观预计本案辐射5公里人口数量达到1,633,937人，保守推算超过1,143,756人。 保密信息 4.0 竞争项目分析4.1 竞争项目判定4.2 竞争项目分析4.3 竞争项目分析小结相关说明竞争项目的分析是以各大商圈内为代表的商业项目作为分析，本项目商圈
25、的商业竞争项目不论是体量还是规划，不足以和本项目产生竞争力 保密信息 商业地产高级酒店文化产业连锁百货旅游度假万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2,000亿元，年销售额1,200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。在全国各地开发运营商业广场项目，有自己的商业项目开发运营管理团队，拥有较为丰富的商业地产实战经验。4.1竞争项目分析合肥万达广场开发商背景创立于1988年旗下五大产业链入 保密信息 马 鞍 山 路综合了写字楼、住宅、商业、酒店物业与一体的合肥真正意义上的第一个综合体项目;万达广场
26、引进了中国第五家、安徽第一家六星级酒店威斯汀酒店；万 千 百 货 吸 引 了240 余 家 品 牌 入 驻 ， 其 中Gucci 、Cerruti1881 、Gieves&Hawkes等一线精品均是首次进驻安徽市场；室内步行街是合肥首个室内步行街概念，对消费者吸引力较大.芜湖路室内步行街主力租户区公寓威斯汀酒店办公主口办公4.2竞争项目分析合肥万达广场项目规划万达广场的业态以零售、娱乐、餐饮为主，与 合肥目前商业项目相比，增大了娱乐以及餐饮比例；万达广场商业部分基本以主力店为主，主力店面积占商业面积的70%左右，剩余面积业态基本为零售和餐饮，其中B1楼引进沃尔玛超市，4层引进了万达电影院，是合
27、肥首家IMAX影院。百货, 31.63%超市, 13.51%娱乐, 14.59% 保密信息 零售, 26.12%餐饮, 9.99% 电器, 4.16%单元商铺按业态面积比例按主力店及单元商铺面积比例30%主力店70%*该面积比例未考虑酒店餐饮以及健身部分、室外商业街商业面积，也未考虑商业配套用房等商业配套服务设施面积，特此说明。4.2竞争项目分析合肥万达广场业态比例NO.Trade/ 品类Brands/ 品牌3F超市北京华联电器国美电器绅士服饰法函诗罗蒙特色龙三柏乔治白利郎九牧王七匹狼迪赛富铤男仕精品配件Zippo维多利保罗鞋区、皮具骆驼木林森名郎金利来鳄鱼恤花花公子梦特娇GolfNO.Tra
28、de/ 品类Brands/ 品牌3F工艺上品行运动器械英派斯麦斯卡运动服饰雷速匡威李宁茵宝靠背阿迪探路者新百伦贵人鸟威鹏阿瑟斯卡骆驰(CROCS)美津浓金鸡双星浩纱锐步英格兰耐克 保密信息 4.2竞争项目分析元一购物广场业态品牌-3FNO.Trade/ 品类Brands/ 品牌3F童装玩具童鞋美孩儿史努比21世纪宜贝JOJO海威尔小毛虫埃米希西瓜太郎富逻迷hello kittly智高芭比娃娃智比奥迪婴幼用品拉比圣保度伦西瓜太郎哥比兔NO.Trade/ 品类Brands/ 品牌3F男式休闲服日驰尼梦特娇浪比时酷汤尼俊仕杰克琼斯马克华菲皮尔卡丹欧文凯V-one太平鸟Levis左岸餐饮城市花园咖啡店
29、 保密信息 4.2竞争项目分析元一购物广场业态品牌-3FNO.Trade/ 品类Brands/ 品牌4F电影院环球影城KTV欢乐频道KTV味来世界顶呱呱自助餐辣库麻辣香锅星际环球意式餐厅传奇咖喱工房土大力韩国快餐连锁一番居日式料理铁板烧永康街台湾小吃水果物语水吧 保密信息 4.2竞争项目分析元一购物广场业态品牌-4F恒盛坝上街开发商恒盛集团项目位置长江东大街滁州路项目性质商业+住宅+酒店+办公总占地面积约11.5万总建筑面积约135万方商业建筑面积约38万方（包含回迁商业）开业年份NA停车位约6000市场定位市区最大的休闲购物广场 保密信息 *未来商业项目存在较多的不确定性，该项目资料存在变数
30、，仅供参考4.2竞争项目分析恒盛坝上街项目概况项目概况恒盛坝上街项目是恒盛集团在合肥的旧城区改建项目， 在原坝上街区域上拆除重建，未来物业形态包括住宅、酒店、商业、办公等；恒盛坝上街是合肥市区体量最大的项目，具有强大的体 量优势，商业面积较大，但存在部分回迁商业，未来有可能影响项目整体商业氛围；三里庵商圈 保密信息 中心城区商圈南七商圈元一站前商圈恒盛坝上街马鞍山路商圈坝上街为区域名称，位于合肥一环内核心区域，恒盛坝上街项目位于东大街滁州路交汇处，长江东大街将坝上街项目一分为二；项目南面不远即为已经开业的万达广场。4.2竞争项目分析恒盛坝上街项目位置 保密信息 4.2竞争项目分析恒盛坝上街整体
31、规划恒盛坝上街项目为超大型综合体项目，约135万平方米的项目内部将布局有商业、公寓、办公、酒店等物业形态；项目初步规划有两幢超高层塔楼（68层）作为项目的形象标志；项目住宅部分约有20万平方米的安置住宅面积，目前正在建造中，商业部分存在较大面积的商业回迁部分，实行原地回迁政策，尚未完全解决回迁问题；业态业种服饰零售类服饰（含化妆品类）、服饰旗舰店餐饮大型餐饮、美食广场、休闲餐饮娱乐电影院、游艺中心、KTV、溜冰场生活服务类大型超市或精品超市其他主题类专业卖场、儿童主题、运动主题 保密信息 恒盛坝上街经营模式及业态比例经营模式项目商业部分尚处于规划初期阶段，除商业回迁部分之外，其余商业部分暂采取
32、自持租赁经营模式。集中商业区业态比例*未来项目存在众多不确定性，该集中商业区业态比例为根据现状资料的初步预估，仅供参考，未来存有调整可能。改造前4.2竞争项目分析 保密信息 可借鉴点（优势）项目为目前合肥最大体量的旧城改造项目，因此取得了较大的政府支持；大体量商业在良好的规划下容易形成区域级甚至城市级商业中心；需注意点（劣势）项目回迁商业是后期统一运营的难点所在，给项目初期规划设计以及后期招商运营政策带来挑战；商业体量过大也会为招商工作带来压力，较容易出现量大不精的情况；万达广场已在合肥消费者心目中具有较高的知名度和认知度，未来与万达广场的竞争不可避免；4.2竞争项目分析恒盛坝上街综合分析 保
33、密信息 马鞍山路商圈三里庵商圈南七商圈华润万象城4.2竞争项目分析华润万象城项目位置华润万象城位于合肥政务新区内，习友路与潜山路西北侧，北至龙图路，西至星光大道；万象城地块为原政务新区ZWQTC-034、ZWQTC-036、ZWQTC-038三地块区域，其中034、036两地块规划为纯住宅性质，038地块规划为商业金融用地性质。元一站前商圈中心城区商圈034036038华润万象城开发商华润集团-华润置地（合肥）有限公司地理位置习友路与潜山路西北侧，北至龙图路，西至星光大道产品组成写字楼、购物中心、高档住宅、酒店总占地面积约22万平方米总建筑面积约143.64万平米商业面积约19万平米（使用面积
34、）预计开业时间2013年停车位约30,000个 保密信息 4.2竞争项目分析华润万象城合肥万象城整体规划 万象城是华润集团旗下商业地产品牌之一，目前已在深圳、沈阳、成都、南宁、杭州、郑州、青岛、重庆、合肥九城市布点，其中深圳以及杭州万象城已经开业运营并取得良好的市场反应； 合肥政务新区华润万象城是华润集团的第八座万象城项目。 保密信息 4.2竞争项目分析华润万象城开发成功项目介绍深圳万象城深圳万象城是深圳华润中心的商业部分，深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的综合性项目；18.8万平米的深圳万象城是华润集团第一个万象城项目，也是目前深圳最大、华南最好、全国最具示
35、范效应的超大型室内购物中心，几乎已经成为整个城市的商业代表；杭州万象城杭州万象城是华润集团的第二个万象城项目，同样是杭州华润中心综合项目的商业部分，杭州华润中心位于杭州钱江新城CBD核心区，集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体；杭州万象城是杭州目前第一大购物中心，同时也是杭州首个真正意义上的购物中心，其业态丰富多样，不仅改变了杭州的商业市场格局，也带给杭州消费者一种全新的生活方式。业态百分比 %业种百分比 %零售45%服饰30%其他15%餐饮15%餐饮15%娱乐20%影院、真冰溜冰场等20%零售主力店20%百货、超市20%业态百分比 %业种百分比 %零售44%服饰
36、23%其他21%餐饮16%餐饮16%娱乐22%影院、真冰溜冰场等22%零售主力店18%百货、超市18%16% 保密信息 零售44%餐饮娱乐22%零售45%餐饮15%娱乐20%零售主力店18%4.2竞争项目分析华润万象城开发成功项目业态比例零售主力店20%深圳万象城杭州万象城特点深圳万象城杭州万象城国际知名品牌多国际知名进驻品牌包括ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MISSONI等，国际知名品牌包括LV、HERMES、PRADA、 GUCCI、Dior、MaxMara、Ermenegildo Zegna 、Botteg
37、a Veneta等众多品牌首次进驻中国或所在城市REL时尚生活百货是首次进入国内的百货品牌，其他零售品牌如NOVO，运动100等皆为第一次进驻深圳品牌主力百货尚泰百货为中国第一家门店，大多数品牌为初次进入中国大部分租户以主力店形式展示深圳万象城众多店铺以大面积主力店展示，形象良好。杭州万象城同样以主力店形象展示，且为跨层店。多数租户有意与华润绑定拓展除了华润旗下品牌，如精品超市外，大多数品牌商户与华润万象城商业品牌采用绑定方式拓展。除了华润旗下品牌，如精品超市外，大多数品牌商户与华润万象城商业品牌采用绑定方式拓展。 保密信息 4.2竞争项目分析华润万象城开发成功项目特点深圳万象城业态杭州万象城
38、REL时尚生活百货、Ol精品超市零售主力店尚泰百货、Ol精品超市ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MISSONI、ESPRIT、 NOVO零售LV、HERMES、PRADA、GUCCI、Dior、Max Mara、Ermenegildo Zegna 、BottegaVeneta、NOVO 、MUJI利苑酒家、稻香迎囍皇宫、留园饭店、樱花町日本料理、居食屋、意粉屋意大利餐厅、韩国料理、泰国菜馆、美乐汇美食广场、咖啡甜品餐饮苏浙汇、张生记、唐宫、外婆家、禾绿回转寿司、豆捞坊、三上日本料理、美食广场、咖啡甜品嘉禾深圳影城冰
39、纷万象真冰场娱乐百老汇影城冰纷万象真冰场 保密信息 4.2竞争项目分析华润万象城开发成功项目主力租户业态预计百分比%预计业种零售45%服饰配饰、生活类餐饮15%餐饮娱乐20%影院、溜冰场等零售主力店20%主力百货、精品超市 保密信息 4.2竞争项目分析华润万象城经营模式及业态比例预估经营模式按照华润深圳万象城以及杭州万象城的操作模式，合肥万象城将采用自持经营管理模式。项目现状预计业态比例 保密信息 4.2竞争项目分析华润万象城合肥万象城综合分析可借鉴点（优势）凭借深圳万象城以及杭州万象城的成功开业，万象城商业品牌已建立并取得一定的市场优势，有较强的品牌复制效应；万象城品牌在消费者心目中知名度及
40、接受度均较高；众多品牌选择与万象城结成开业联盟，降低其招商风险；华润万象城拥有较为成功的商业地产开发背景，商业运作经验丰富。需注意点（劣势）合肥万象城处于政务新区，属于新兴商业区域，商业氛围尚需时间培育；政务新区内未来商业项目较多，竞争较为激烈；合肥万象城在空间上与项目有一定的距离，尚不足以形成直接竞争关系，但万象城的知名度会使其在未来入市后对项目形成一定的客源分流；类型商业面积开业时间商场定位业态比例主力店及主要租户经营方式万达广场*约18万方 2010综合一站式购物中心百货 31.63%零售 26.12%餐饮 9.99%娱乐 14.59%超市 13.51%沃尔玛超市万达影院大歌星KTV自持
41、部分全部招租统一经营元一购物广场约8万方 2005体验式时代欢乐主题购物公园零售 43.75%超市 12.50%餐饮 15.00%娱乐 18.75%电器 10.00%百盛百货环球影城部分招租部分包租散售恒盛坝上街约38万方2015（预计）市区最大的综合一站式购物中心NANA原则上除回迁商业部分，其余商业部分自持租赁经营合肥万象城约19万方（使用面积）2013（预计）综合体项目，一站式购物、餐饮、娱乐集中地零售 45.00%餐饮 15.00%娱乐 20.00%零售主力店 20.00%NA自持经营管理从四个项目来看，目前万达广场实力最强，且由 于万达集团具有较为丰富的商业地产开发经验，在很长一段时
42、间内将是合肥购物中心形态项目的强有力 竞争对手。距离本项目最近的元一购物广场经营情况欠佳，其主力百货被百盛接手后，后续经营状况尚 有待观察，恒盛坝上街项目预计开业时间和本项目接近，但尚存在较多变数，且如果回迁商业处理不 当，则会影响其整体商业品质；华润万象城在空间上不会和项目直接竞争，但其品牌知名度和号召力会分散部分目标性消费客群。相关说明：*此处万达广场的商业面积为自持商业面积。 保密信息 4.3竞争项目分析小结竞争项目综合分析小结 保密信息 整体而言以目前的市场状况，本项目最大的竞争项目为元一广场，但元一的持续经营状况尚未在合肥市场完全显示出来，因此对于项目来说，其业态和商业表现形式可以借
43、鉴，但并非不可超越，而且从合肥整体市场发展来看，本项目面临的最大竞争并不是单个竞争对手带来的，而是未来众多商业项目带来的商业分流的挑战；在周边环境还未完全成熟的情况下，本项目应选择合适的定位来进行差异化竞争，以产品规模和产品品质取胜，并且通过良好的招商及运营来维持长期良好发展竞争项目判定竞争项目分析根据波特竞争模型选择周边定位类似的 商业项目进行分析，根据区位交通、项目定位、招商运营情况等得出本 项目最主要的三个竞争项目为：万达广场、元一购物广场、恒盛坝上街 ，华润合肥万象城虽在空间距离上较远，但考虑其知名度和商业运营经验，也将其考虑在竞争项目中。已建项目中元一广场是本项目面临的最强竞争对手，
44、其在区域消费者心目中具有较高的知名度，已经成为区域消费新热点区域；距离项目最近但缺乏有品质有特色的租户，且项目目前运营情况欠佳，后续发展有待观察；坝上街项目具有较大的体量优势，但大体量同时也为其规划及招商带来困难，且回迁面积较大为项目整体商业规划及后期整体运营管理带来一定挑战，华润合肥万象城项目预计未来会在合肥商业市场产生相当大的影响，但其与项目存在空间上的距离，因此直接竞争度较小。4.3竞争项目分析小结 保密信息 5.0 目标消费者研究5.1 调研完成情况5.2 潜在消费人群构成特征5.3 日常消费行为模式5.4 总体消费潜力判定5.5 项目概念测试5.6 目标消费群体消费需求及动因5.7
45、消费者研究结论对定位的建议5.8 消费者背景资料周边居民周边办公人群定量研究837份问卷调查定性研究周周边居民市市区商业消费者本地商业消费者来来合肥的差旅人士 保密信息 消费人群的性别、年龄、职业、学历等基本特征消费群的家庭结构消费者的消费能力目标消费人群购物习惯目标消费人群餐饮习惯目标消费人群休闲娱乐习惯目标消费人群办公配套需求行为习惯商业类型对不同业态（购物、餐饮、休闲娱乐等）的不同需求项目的档次未来消费预估通过对项目周边消费者、本市消费者和外地消费者等人 群的消费者调研，来了解消费者的行为习惯，挖掘潜在需求。周边居民项目需求周边商业消费者 基本特征合肥的差旅人士5.1 调研完成情况消费者
46、调查思路人群商业场所编码设计样本量合肥主要商业消费者元一时代广场150350份商之都宿州路店250百盛350百大CBD450合肥商业大厦550万达广场650安徽国际购物广场750周边居民8250份红星美凯龙消费者9100份非本地居民，到合肥购物、差旅等人士10100份配额编码比例年龄18-25岁120%26-35岁240%36-45岁330%46岁以上410%学历大专以下学历130%大专或以上学历2不限性别男性150%女性250%家庭月收入3001-5000元140%5001-7000元240%7001-9000元310%9001-12000元45%12001元以上55% 保密信息 被访者背景
47、配额表1:5.1 调研完成情况消费者调查配额示例本次消费者问卷的调查对象是在考虑本案区位特征 、合肥市人口结构特征（例如整体年龄、整体家庭收入水平等）的情况下，制定了详细 的访问人群方案，具体方案配额详见下表：(访问地点 )配额表2:*消费者问卷调查由专业市场调查公司执行完成，在问卷访问过程中市调人员需要严格遵循市调访问流程，并按照我司设定的访问人群方案进行抽样访问 保密信息 定量研究：采用问卷调查方式进行样本采集，操作方法为通过抽样方式选取固定地点，由访问员持事先设计好的问卷，对符合条件受访者进行访问。消费者定量访问实际完成情况：本地主要商业被访者完成 356个样本周边居民完成 275个样本
48、到合肥的差旅人士完成 106个样本本项目定性研究方法为 “小组座谈会 ”： 选取了与本项目关联度较大的6组（每图：定量访问执行现场执行照片截选5.1 调研完成情况调研完成情况组8人）不同被访者进行访问。 保密信息 本次调研被访者总体上性别平衡，男性（ 50.9%）、女性（ 49.1%） ;被访者年龄均为 18岁以上，其中 26-35岁的被访者最多（ 41.7%）。被访者性别被访者年龄被访者性别与年龄5.2 潜在消费人群构成特征 保密信息 本次调研被访者从总体上来看： 59.9%的被访者为已婚，其中 91.1%的被访者有子女，绝大部分家庭的子女数为 1个;首个子女年龄： 1-5岁占 28.0%；
49、6-10岁占24.3%，11-20岁占32.0%，20岁以上占 15.7%。被访者婚姻状况被访者子女数被访者婚姻状况5.2 潜在消费人群构成特征 保密信息 33.6%14.7%11.4%10.6%8.4 %5.1%4.3%3.8%3.5%1.7%1.6%1.4%0%10%20%30%40%办公室一般职员个体业主服务业职工专业人员（教师/科研/医生/技术人员）中高层管理人员在校学生私企业主自由职业者(律师/记者/文艺工作者)工人不工作普通勤杂人员/生产运输工人等从事体力劳动者退休17.0%14.0%12.2%9.4%6.5%40.9%0%10%20%30%40%50%私营企业个体企业国营企业合资
50、企业外资企业政府机关/事业单位被访者职业被访者单位性质职业：约三分之一被访者职业为公司一般职员 ，其次为个体业主和服务业职工；单位性质：40.9%被访者在私营企业内工作。被访者职业与单位性质5.2 潜在消费人群构成特征下元元元元元元元元元000-1 21200元以000000000000000000000101010101100101102030405060807090010元-20-30-40-60-50-7 0-8 0-90以上 保密信息 被访者个人收入个人收入：被访者的个人收入大多数分布在 1,000-4,000元之间，其中 2,001-3,000元收入阶段比7.8%21.0%27.8%
51、20.9%9.2%5.6%3.1%1.4%1.0%1.0%1.2%10%5%0%20%15%30%25%例最高，为27.8%。被访者个人收入5.2 潜在消费人群构成特征 保密信息 私家车&房屋拥有情况私家车拥有情况：总体看来，私家车保有量不高， 21.1%被访者拥有私家车；房屋数量：房产拥有水平较高， 70%以上被访者在合肥至少有一套房产。私家车拥有情况在合肥拥有房产情况5.2 潜在消费人群构成特征 保密信息 外地消费者习惯（1/3）来合肥的目的：外地消费者来合肥主要目的为走亲访友 (39.6%)、出差(29.2%)和旅游 (26.4%) ；来合肥的同伴：外地消费者最多的情况是与父 母、朋友来
52、合肥，其次为独自一人。14.2%13.2%11.3%6.6%4.7%3.8%1.9%48.1%45.3%36.8%0.0%20.0%40.0%60.0%父母朋友独自一人爱人孩子恋人同事亲戚同学商务伙伴来合肥的目的来合肥的同伴5.2 潜在消费人群构成特征 保密信息 来合肥的交通方式：长途车与火车是外地人来合肥的主要交通工具，私家车/公务车只占 9.4%；希望合肥火车站周边的商业设施：大型超市 /卖 场 百货 各类休闲娱乐场所是被访者最希望在火车站周边有的商业设施。50.0%47.2%36.8%24.5%20.8%18.9%16.0 %15.1%10.4%5.7%57.5%56.6%.0%20.0
53、% 40.0% 60.0% 80.0%各类休闲娱乐场所公园/绿地广场综合性购物场所各类餐饮场所服务类配套家庭/亲子活动场所专业电器连锁店大众化零售店停车场国际时尚零售店大型超市/卖场百货30.2%66.0%9.4%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%火车长途汽车私家车/公务车外地消费者习惯（2/3）来合肥的交通方式合肥火车站周边商业设施配套类型5.55.66.46.55.65.76.25.45.96.25.45.0期待值打分期望强烈程度5.2 潜在消费人群构成特征 保密信息 77.4%42.5%36.8%34.9%25.5%25.5%24.5%21.7
54、%20.8%11.3%11.3%10.4%8.5%8.5%.0% 20.0 40.0 60.0 80.0 100.淮河路步行街合肥百货大楼商之都（宿州路店）百盛百货安徽国际购物广场鼓楼商厦元一时代广场合肥万达广场百大CBD购物中心瑞景国际购物广场胜利路凯斯茂温莎国际广场新曙光百货商之都（大东门店）外地人士来源外地消费者光顾的合肥商业场所到合肥的外地人士来源：超过半数的外地人士来自合肥 周边的地级市，主要包括：巢湖市、滁州市、六安市、铜陵市、芜湖市、宿州市，其它 少部分来自江浙沪地区以及其它地区。淮河路步行街是外地消费者光顾最多的商业场所。5.2 潜在消费人群构成特征外地消费者习惯（3/3）(合
55、肥)潜在消费人群特征：已婚率高： 59.9%已婚，其中有 91.1%已有子女。职业集中： 约三分之一的被访者职业为公司内的一般职 员，其次为个体业主和服务业职工。个人收入不高：被访者的个人收入大多数分布在1000-4000元之间，其中 2001-3000元的收入阶段比例最高（ 27.8%）。(外地)潜在消费人群特征：来合肥的目的：外地消费者来合肥的主要目的为走亲访友（ 39.6%）、出差（ 29.2%）和旅游（ 26.4%）。来合肥的同伴 ： 外地消费者最多的情况是与父母 、朋友来合肥 ，其次为独自一人 。希望合肥火车站周边的商业设施：大型超市/卖场、百货和各类休闲娱乐场所是外地人最希望在火车
56、站周边有的商业设施。 保密信息 5.2 潜在消费人群构成特征 -小结本章小结75.6%29.4%29.4%27.7%28.2%64.3%63.4% 保密信息 30.8%30.7%29.4%27.2%26.2%14.0%3.5%78.4%62.1%59.0%20% 40% 60% 80% 1000%百货社区性沿街商业街社区超市大型电器卖场特色化商业大型建材超市一般专业市场合性一站式购物中心大型超市/卖场商业步行街31.6%34.7%24.6%31.6%32.4%29.2%31.0%31.6%31.5%24.0%32.9%28.1%22.2%30.4%24.6%24.6%53.2%59.6%54.
57、4%0%20%60%80% 100%40%商业步行街百货社区性沿街商业街社区超市大型电器卖场特色化商业18-25岁36-45岁26-35岁46岁以上70.9%79.9%82.5%57.0%65.0%55.6%28.7%33.7%33.3%26.5%28.5%30.7%30.5%22.6%26.5%25.6%13.6%14.8%3.2%3.9%0%20%60%80%100%40%百货社区性沿街商业街社区超市大型电器卖场特色化商业大型建材超市一般专业市场未婚已婚82.2%75.6%65.5%56.9%62.3%54.5%整体上来看：有过半被访者经常光顾“综合型一站式购物中心 ”、“大型超市/卖场”
58、和 “商业步行街”；已婚群体选择光顾商业积极性整体高于未婚群体，其中 未婚群体比已婚群体更喜欢光顾百货；26-45岁群体光顾商业的积极性相对较高，一站式购物中心的吸引力跟年龄成反比，随着年龄的增长呈现光顾积极性下降的趋势。整体分年龄综合性一站式购物中心大型超市/卖场分婚姻状况综合性一站式购物中心大型超市/卖场商业步行街通常选择光顾的商业类型5.3 日常消费行为模式 -购物通常光顾的商业类型 保密信息 一般步行街周末我是不会选择去的，人太多。 （ 合 肥 商 业 消 费 者 组 ）一站式购物中心最受欢迎：一站式的肯定比只 是购物的商场要好，可以先吃饭，吃完了再逛；我还是觉得购物中心最好，可以满足
59、不同 人的需要，像有的步行街不方便要步行，车开进去的话人不大方便；合肥的百货 商场很多，基本都逛腻了。（ 合肥商业消费者组 ）每次购物都会伴随餐饮消费：一般外出几乎每 次都会有吃饭的情况发生，休闲娱乐倒不一5.3 日常消费行为模式 -购物通常光顾的商业类型被访者语录定，是偶尔。 （ 合 肥 商 业 消 费 者 组 ）观点合肥老城区是合肥商业最繁华地区，临街商厦 林立，商业集中度高，其间商业以步行街和百货为主，是合肥市民逛街主要选择。整体看来，被访者一致认为一站式的综合购物 中心的形式最能吸引他们去消费，认为集吃喝玩乐为一体的购物中心形式在合肥比较少 ，目前只有元一购物中心和万达广场。街楼井店场
60、场茂场厦货厦场心店）店）场大货行大门广斯百花商广广广中广货业百步东际凯盛百楼物物达物路门万物商光路百大国百大鼓购路购购州肥东购曙河鹰莎利肥鹰一会肥BD（宿（大际新淮合金温胜合金元都C新都大都之百商商之安徽国合拓基城市广场 保密信息 整体来看，被访者光顾商业场所主要集中在传统中心城区商圈，选择光顾元一新站、马鞍山、三里庵等新兴商圈商业场所的群体在光顾比重上较接近，超过20%；在合肥众多商业中，被访者选择光顾最多的商业场所包括淮河路步行街、百盛百货、百货大楼、商之都和鼓楼商厦等，光顾比重均超过30%，其中淮河路步行街占比超过 60%。通常光顾的商业场所5.3 日常消费行为模式 -购物61.9%48
61、.1%44.3%28.1%36.1%13.4%6.2%33.3%12.3%27.1%22.3%12.3%6.8%24.4%22.9%18.5%10.3%2.7%0%20%10%30%40%60%50%70%通常选择光顾的商业场所中心城区商圈元一站前商圈马鞍山商圈三里庵商圈南七商圈高新区大铺头商圈整体 保密信息 17.5%29.5%38.9%24.4%18.7%19.4%17.5%16.0%9.3%26.5%34.1%31.9%30.5%24.1%32.2%23.6%29.5%20.6%40.3%48.1%40%50%0%60%10%20%30%温莎国际广场合肥商业大厦金鹰百花井安徽国际购物广场
62、鼓楼商厦百大CBD购物中心元一购物广场合肥万达广场商之都（宿州路店）未婚已婚选择光顾百货（例鼓楼商厦、百大CBD等）的积极性与被访者的年龄成正比，26-45岁群体对百货的光顾远远高于 18-25岁的群体；综合性一站式购物中心的受众覆盖各年龄段群体，其中包河万达和元一购物中心的消费群以中青年为主，温莎国际和安徽国购的消费群以中老年为主；整体来看，无论是百货还是购物中心，已婚群体比未婚群体更喜欢光顾这些商业场所。通常选择光顾的商业场所分年龄分婚姻状况合肥百货大楼7.6%13.5%20.6%27.3%12.7%18.5%20.9%16.4%22.8%14.3%13.5%34.2%22.8%23.5%
63、28.9%30.4%20.3%21.8%23.5%31.6%25.3%25.6%22.9%18.1%29.1%29.4%28.9%24.0%35.4%35.3%37.5%0%10%20%30%40%合肥商业大厦金鹰百花井温莎国际广场元一购物广场合肥万达广场安徽国际购物广场百大CBD购物中心鼓楼商厦18-25岁36-45岁26-35岁46岁以上21.1%5.3 日常消费行为模式 -购物通常光顾的商业场所 保密信息 观点通常光顾的： “（宿州路步行街）所有你想要的在那块都 能找得到都能买到，比较方便，消费水平不是很高 ，符合我们的消费水平,也是市区,交通比较便利 （合肥商业消费者组）元一、百盛、百
64、大 CBD这些，最多应该就是宿州路那边，元一那边交通好一点，宿州路交通不好。（合肥商业消费者组）我们去的比较多的是元一，元一的人流量还是比较多的。（合肥商业消费者组）我经常逛的是百盛三楼的牌子，那些我都比较 喜欢，我喜欢以款式取胜，质量也不错的品牌。（周边居民）一 般 是 国 购 去 的 比 较 多 ， 步 行 街 也 常 去 。 （ 周 边 居 民 ）宿州路、淮河路步行街是被访者最经常光顾的 合肥商圈，包括了其周边的商场，如百盛、合肥百货大楼等，集中度较高。另外，元一购物广场和万达广场的光顾比例也 较高，但大多数为周边居民和办公人员。5.3 日常消费行为模式 -购物通常光顾的商业被访者语录
65、保密信息 观点5.3 日常消费行为模式 -购物对合肥万达广场的评价被访者语录对一站式的商业类型评价 ： （万达广场） 你在那里可以玩一天，包括购物、休闲、娱乐，档次有中高档，比较全，它属于一个购物中心之类的。合肥有很少有一站式的购物中心，即使有也很小，元一（购物广场）也算，但是档次没万达高。感觉路修好了，万达生意应该是最好的。现在 万达停车不好停，而且堵车堵的非常厉害。对其内部餐饮场所评价 ： 万达里面的专门一层的餐饮场所很好。对其内部亲子活动中心评价： 去万达孩子王， 50块钱一次，里面什么都有，就跟娱乐场差不多，里面小孩也多，在里面玩的项目也还 可以，而且可以玩一天，中途吃饭再继续玩也可以
66、。里面什么都有。对其室内步行街的评价：好丰富，而且主要是它有室内步行街你知道吧，什么东西感觉好高、好宽阔。 意见主要来自于万达消费者组被访者一致认为万达广场 “消费高”“档次高 ”，但同样认为万达广场是任何年龄和职业的人群都想逛的地方，即使不在里面购物，也 会在里面的餐饮场所进行消费。被访者还认为万达广场是合肥少有的“综合性一站式购物中心 ”，年轻人与家庭更加喜爱 。人口特征维度元一购物广场百盛百货 合肥百货大楼淮河路步行街百大 CBD购物中心瑞景名品中心商之都安徽国际购物广场合肥万达广场年龄配额18-25岁22.9%20.6%17.3%22.0%17.4%9.6%13.9%16.1%26.5
67、%26-35岁44.5%44.2%45.0%41.7%43.0%46.2%44.0%41.7%40.2%36-45岁24.7%27.8%28.8%28.0%29.8%30.8%32.5%31.8%25.5%46岁以上7.9%7.4%8.9%8.3%9.8%13.5%9.6%10.4%7.8%性别男性57.3%48.6%51.2%48.6%47.7%53.8%47.0%53.6%50.5%女性42.7%51.4%48.8%51.4%52.3%46.2%53.0%46.4%49.5%家庭月收入3001-5000元34.8%39.0%35.8%38.8%30.2%36.5%34.8%34.9%31.
68、9%5001-7000元40.5%35.5%41.0%39.6%40.0%40.4%41.4%45.3%42.6%7001-9000元14.5%12.2%11.6%10.8%14.0%5.8%11.6%9.4%9.3%9001-12000元3.5%6.0%6.7%5.8%7.2%3.8%6.3%3.1%7.8%12001元以上6.6%7.4%4.9%5.0%8.5%13.5%6.0%7.3%8.3%婚姻状况未婚47.1%40.2%34.8%37.1%34.0%30.8%32.5%30.2%48.0%已婚52.0%59.3%65.0%62.4%65.1%69.2%66.9%69.3%50.5%子
69、女个数0个10.8%10.4%10.3%7.4%9.7%11.1%8.8%5.2%12.3%1个80.0%79.3%81.0%82.2%82.6%83.3%82.4%85.1%80.2%2个8.3%9.1%7.4%9.8%7.1%5.6%7.8%9.7%6.6%私家车拥有情况是20.3%20.6%21.0%18.9%23.8%28.8%21.9%17.7%25.5%否79.7%79.4%79.0%81.1%76.2%71.2%78.1%82.3%74.5% 保密信息 5.3 日常消费行为模式 -购物光顾各商业的人群特征场所名称金鹰大东门商之都国购百大CBD消费印象比较老的高档商品商场，化妆品、
70、服装都是大品牌，档次中高档。年龄较大的消费者更会去光顾，合肥老字号的购物场所，档次中高档。学生比较多，有餐饮场所，年轻化消费聚集地，档次中档。人流量不大，上班族会去，去的人比较少，档次中档。场所名称百盛万达广场元一购物中心合肥百大消费印象比较年轻、白领消费居多、打折很多，档次中档。消费群体覆盖更广、购物档次较高、餐饮场所丰富、总体中高档。人流量较大、综合的购物中心、沃尔玛很吸引人流量、档次中档。合肥比较老的百货商场，有中档与中高档的服装和化妆品。 保密信息 5.3 日常消费行为模式 -购物商业场所印象原因类别具体原因选择比例原因类别具体原因选择比例地点2 离公司近49.5%价格4 价格合理42
71、.2%离家近14.9%价格比其他商场便宜14.2%住于市中心的繁华区域14.6%配套有餐饮场所19.2%购物环境环境舒适30.8%有休闲娱乐场所25.0%5 知名品牌多31.2%停车方便16.6%1 商品种类多49.6%3 公共交通便利46.0%店内休息场所设施多11.8%其他服务态度好20.2%商场布局合理方便购物12.8%有会员服务7.4%商品商品时尚，有特色26.4%商场营业时间长9.3%6 商品品质好30.5%档次商场整体档次高档4.1%有我喜欢的品牌23.8%商场整体档次中等7.0%有高端奢侈品5.9%类型一站式购物3.1%促销有产品展示，现场表演4.5%经常有打折促销活动14.2%
72、 保密信息 最经常光顾的原因调研数据显示，被访者选择购物场所的原因最主要的为 购物环境和配套设施，其次关注原因为该场所商品和商场地点。5.3 日常消费行为模式 -购物选择最常光顾的原因品种类多公共交通便利品品质好务态度好，有特有色我喜欢的品有牌休闲娱乐场所知名品牌多餐饮场所域近理适中心的繁华区离家近离公司价格合环境舒有商商品时尚商住于市服停车方便 保密信息 53.8%50.3%46.8%45.0%26.3%10.5%15.8%20.5%24.0%25.7% 25.1%28.7% 28.1%7.6%10.5%40%30%20%60%50%18-25岁26-35岁36-45岁46岁以上10%0%选
73、择比例较低的原因此处省略整体来看，所有被访者对商业场所的距离远近、交通可 达性、商场业态的丰富性和个体体验感、商品种类和价格的关注度较高；其中中老年群体更多的关注商场的软硬件环境和商品品 质，中青年群体更多的关注商场业态的丰富性和个体体验感，对商品品牌、 种类、价格等因素较敏感。选择最常光顾商业场所的原因分年龄5.3 日常消费行为模式 -购物最经常光顾的原因类多质好牌多场所度好牌所司近合理舒适方便利特色区域通便的品乐场种品品饮态公格境车，有商品商品知名有餐服务欢娱价离交环停我喜休闲共尚公时有有商品住于市中心的繁华离家近 保密信息 50.3%47.9%45.5%31.0%29.2%28.0%26
74、.5%24.1%23.8%20.8%19.6%14.2%12.0%12.0%40%30%20%50%60% 57.2%70%未婚已婚整体来看，已婚群体对商业场所各方面的要求都更强烈 ，未婚群体对商业场所的关注更多体现了就近性和随机性的特点，已婚群体对商场环 境、商品品质等方面的关注度高。10%0%选择比例较低的原因此处省略选择最常光顾的原因分婚姻状况5.3 日常消费行为模式 -购物最经常光顾的原因 保密信息 看重交通的被访者 ： 我比较看重交通、品牌，一般步行街周末我 是不会选择去的，因为人太多，看不到什么东西而且停车也比较难。看重促销的被访者： 我比较看重打折促销，百盛经常搞这些活动，我经常
75、去。看重距离的被访者 ： 元一因为我们家住那一块，而且它有个沃尔 玛吗，所以会经常去。看重商品的被访者 ： 以前会去商之都，百盛也去，但是消费比较 多的还是在金鹰里面，因为里面东西比较全，能找到我想要的。看重停车环境的被访者 ：步行街停车是最麻烦的，每次都要等别人走了才有车位。应该说，被访者最看重的仍然为此商业场所能 否买到他们想要的商品，而其次会考虑到它的交通状况。在合肥，“停车难”的问题非常突出，被访者叫苦连连，被访者通常会宁愿去一个较远并且交通状况好的地区消费，这些拥有 私家车的被访者认为距离不是阻碍。5.3 日常消费行为模式 -购物最经常光顾的原因被访者语录意见主要来自于合肥商业消费者
76、组观点 保密信息 商业场所类型： “综合型一站式购物中心”、“大型超市 /卖场”和 “商业步行街”是被访者最经常光顾的商业类型。经常光顾的商业场所：在合肥的众多商业中，被访者光顾最多的为淮河路步行街、百盛百货、百货大楼、商之都和鼓楼商厦，尤其是外地被访者光顾淮河路步行街的比例非常高。选择被访者选择购物场所的原因：最主要关注的因素为购物环境和配套设施，其次关注原因为该场所商品和商场地点。5.3 日常消费行为模式 -购物小结本章小结 保密信息 0%20%40%60%80%78.0%63.4%51.7%49.2%20.0 %17.4%15.7%14.6%14.5%12.7%9.8%9.7%8.8%5
77、.9%5.0%4.3%3.9%2.9%2.4%0%20%40%60%80% 100%餐饮消费习惯被访者通常会选择的餐饮场所为美食一条街（ 62.8%） 和特色餐饮/主题餐厅（ 43.8%）；在合肥，被访者最喜欢的菜系为 “徽菜（78.0%）”和“火锅（ 63.8%）”。通常选择的餐饮场所美食一条街 62.8%特色餐厅/主题餐厅 43.8%街边小吃/大排档 42.4%美食广场（如大食代） 42.1%老字号餐饮店 41.6%购物中心内餐饮 33.2%大型酒楼 25.4%郊区农家小院 13.5%高档会馆/会所 3.7%喜欢的菜系徽菜火锅川菜烧烤中式快餐海鲜湘菜日本料理粤菜西式快餐韩国料理东北菜西式正
78、餐淮扬菜杭帮菜东南亚菜系其他省份菜系不在乎菜系港式茶餐厅5.3 日常消费行为模式 -餐饮 保密信息 83.8%58.3%43.6%29.6%11.9%6.9%0%20%40%60%80%100%朋友聚会家庭消费同事聚餐同学聚会商务宴请自己一人去餐饮消费习惯外出就餐的情形：被访者外出就餐最多的情况为“朋友聚会 ”和“家庭消费”；被访者平均每月在外就餐的次数为 7-8次。外出就餐的情形5.3 日常消费行为模式 -餐饮 保密信息 川菜与火锅最受欢迎：合肥这边最火的应该是川菜、湘菜和火锅 ； 火锅就是蜀王比较多一点，还有傣妹。 （ 周边居民 ）对西式快餐的评价 ： 肯德基、麦当劳是给小孩子吃的，不是很
79、健康，必胜客还算不错；在合肥感觉好多人吃肯德基是一种时尚的感觉。 （ 周边居民 ）对烧烤的评价 ： 韩国烧烤很多，但是有不少是山寨的。 （ 合肥商业消费者 ）日式料理的评价 ：日式料理也不错，应该不少人喜欢，现在合肥几乎没有，东南亚菜系几乎没有接触。 （ 周边办公人群 ）自助餐的评价 ：喜欢自助餐，但是现在自助餐很少，找都很难找到自助餐。真正的东南亚口味没有，因为我找过但是没找到。 （合肥商业消费者）观点就菜系而言，被访者更喜欢湘菜、川菜和火锅，一般消费在 50-100元之间，而徽菜虽然为安徽特色菜，没有形成独立品牌餐饮店。其它菜系中，被访者表示，合肥最多的为韩式 烧烤，而对日式料理接触很少，
80、麦当劳、肯德基、必胜客的光顾率最高，尤其是有孩子的家庭。5.3 日常消费行为模式 -餐饮餐饮被访者语录 保密信息 菜系的喜好被访者通常会选择的餐饮场所为美食一条街（ 62.8%） 和特色餐饮/主题餐厅（43.8%）；徽菜、川菜、火锅、烧烤是普遍最受欢迎的菜系或餐饮形式；周边居民对湘菜和日本料理更为青睐。就餐习惯：被访者外出就餐最多的情况为“朋友聚会 ”和“家庭消费”；周边居民的家庭消费情况更高，外地 消费者独自一人的餐饮情况较高（19.8%）。总体看来，被访者平均每月在外就餐的次数为 7-8次。5.3 日常消费行为模式 -餐饮小结本章小结 保密信息 5.3 日常消费行为模式 -餐饮小结本章小结
81、 保密信息 11.7%9.6%9.1%7.6%7.6%6.9%6.7%28.9%25.0%24.0%22.5%17.0%16.7%15.4%15.4%59.7%58.5%47.4%0%10%20%30%40%50%60%70%健身场所书吧、漫画吧保龄球、桌球等球类活动儿童娱乐场所夜总会清吧游戏厅KTV公园、绿地广场电影院美容美发网吧咖啡厅茶馆游乐场洗浴和桑拿足浴酒吧休闲娱乐消费习惯去 KTV唱歌、逛公园、去电影院看电影是被访者在合肥最经常进行的休闲娱乐活动；经常进行的休闲娱乐活动低于5%的休闲娱乐活动未列出，其中包括：高级会所、音乐厅、真冰溜冰场等。5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐27.7
82、%21.7%16.3%16.0%11.7%11.1%4.7% 16.6%14.8%8.4%50.8%64.8%66.0%39.1% 54.2%9.3%23.4%19.7%32.2%27.7%19.3%25.6%15.8%18.5%17.5%20.2%9.4%13.0%3.8% 15.5%15.8%16.0%6.4%8.0%11.7%9.2%9.4%74.7%28.3%30.4%75.4%63.3%46.2%58.5%30.4%53.2%32.9%31.5%15.2%27.2%22.8%24.1%31.6%21.5%15.2%16.0%21.5%16.9%16.0% 31.6%17.8%24.1
83、%8.6%8.9%9.7%13.9%7.7%.0% 20.0 40.0 60.0 80.018-25岁26-35岁36-45岁46岁以上.0%49.9%47.6% 65.9%42.7%54.5%29.1%17.8% 35.8%25.3%26.5%17.6%19.8%17.8%16.0%13.8%7.2%9.0%20.0% 40.0% 60.0% 80.0%KTV园、绿地广场电影院美容美发网吧咖啡厅茶馆游乐场洗浴和桑拿足浴的，热烈的）健身场所书吧、漫画吧球等球类活动未婚已婚5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐休闲娱乐消费习惯以下为分年龄与婚姻状况的休闲娱乐喜好差异：KTV园、绿地广场电影院美容美
84、发网吧咖啡厅茶馆游乐场洗浴和桑拿足浴 酒吧健身场所书吧、漫画吧球等球类活动保密信息 保密信息 我去喝茶、喝咖啡比较多，因为要谈事情嘛，还有就是球类，排球、篮球、足球、羽毛球。我们女同志一般就唱歌 、健身 不过现在也流行去看电影 。 （ 周边居民 ）我一般去图书馆比较多，我会买一点书回家看，还有一些茶馆。正常的和几个朋友逛街累了，坐坐聊聊天，然后吃饭，吃完饭去 KTV，之后会去酒吧。 （周边居民）电玩城也有，有时候陪女朋友在步行街逛街，夹娃娃 。喜欢到那里面去玩，有时候可能会比较郁闷，到里面发泄、发泄去跳跳舞什么。 （ 周 边 办 公 人 群 ）KTV阿波罗的不错，像我们休息都是工作日休息，周末
85、不可能休息的。下午场到12点-18点大概就是八九十块钱。（万达广场消费者）观点被访者一致认为 “KTV”与“电影院”是大众最能接受和最经常去的两个休闲娱乐场所，而像酒吧、运动类场所、咖啡厅、茶馆、图书馆等也多次被被访者提及，对于 “真冰溜冰场”有部分被访者认为会很有吸引力，不过也有人认为 “已过时”，替代意见为“电玩城”。5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐休闲娱乐消费习惯被访者语录 保密信息 65.8%55.9%39.4%34.6%28.0%27.1%25.7%23.9%22.6%22.3%18.4%15.2%3.9%0%10%20%30%40%50%60%70%公共交通便利环境舒适、整洁价
86、格合理休闲娱乐项目有特色离公司/家近地处商业圈服务态度好可供选择的场所多档次高景观优美装修有特色品牌连锁店附近有餐饮场所选择娱乐场所的因素被访者选择休闲娱乐场所主要考虑的因素为 “公共交通便利（ 65.8%）”和“环境舒适、整洁（55.9%）”。休闲娱乐场所考虑的因素5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐56.1%12.3%16.0%21.1%23.2%70.8%23.9%17.5%17.2%26.6%66.8%15.4%59.7%19.3%34.0%40.4%38.2%33.9%27.7%22.8%26.1%20.5%29.4%22.2%22.3%23.4%23.1%17.0%64.8%52.
87、1%41.3%29.8%28.6%29.8%21.4%23.8%19.3%65.8%62.8%64.6%51.3%36.7%43.3%44.3%30.4%32.9%29.5%29.1%30.7%24.1%25.2%27.8%24.4%21.5%25.2%29.1%21.2%17.8%17.7%15.5%.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 保密信息 公共交通便利环境舒适、整洁价格合理休闲娱乐项目有特色离公司/ 家近地处商业圈服务态度好可供选择的场所多档次高景观优美装修有特色品牌连锁店18-25岁26-35岁36-45岁46岁以上38.3%37.5%27.7%25.0%28.5
88、%24.2%24.8%23.2%15.4%15.0%66.7%58.7%20.0% 40.0% 60.0% 80.0%.0%公共交通便利环境舒适、整洁价格合理娱乐项目有特色离公司/家近地处商业圈服务态度好供选择的场所多档次高景观优美装修有特色品牌连锁店未婚已婚5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐休闲娱乐消费习惯以下为分年龄与婚姻状况的选择休闲 娱乐场所的考虑因素差异： 保密信息 观点去唱 KTV肯定还是找音响效果好的，其它都是其次。 （周边办公人群）一般会去市中心的 KTV吧，交通要好一点的。 （周边办公人群）我认为应该是服务和环境是最重要的 ，价格和距离是第二道考虑的。 （合肥商业消费者）我
89、更在意环境。如果环境好的话，服务态度也 不至于恶劣到哪里，如果稍微有点偏差的话也能忍受。 （周边办公人群）电影院的话万达的那个不错，现在有 新片子上映一般都会去那边看。 （万达广场消费者）被访者认为场所环境（包括其提供服务的质量 ）和交通方面是首要关心因素，其次为价格和距离，他们对娱乐场所的品牌也有一定要求，例如 KTV，他们认为阿波罗的服务和质量是最好的。5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐选择娱乐场所的因素被访者语录 保密信息 休闲娱乐习惯去KTV唱歌、逛公园、去电影院看电影是被访者在合肥最经常进行的休闲娱乐活动；其中，目前主要的合肥商业消费者较喜爱酒吧 、茶馆 、 游乐场这些休闲娱乐活动
90、，外地人在合肥更喜欢去咖啡厅、茶馆。被访者选择休闲娱乐场所主要考虑的因素为“公共交通便利（65.8%）”和“环境舒适、整洁（55.9%）”。目前红星美凯龙的消费者更注重休闲娱乐场所的装修是否有风格 ，周边居民更习惯去地处商业圈的休闲娱乐场所消费。5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐小结本章小结 保密信息 5.3 日常消费行为模式 -休闲娱乐小结本章小结州路店Total广场大厦广场百大C达广边居百一购物肥商业购物星美凯龙盛BD场民之都宿万周商安徽国际元合红317.0372.7251.0258.5329.0588.3404.2280.0147.5361.5204.3138.8414.3276.53
91、59.1196.5147.7414.0302.2207.0485.8362.0297.5450.7331.8238.6411.0358.6238.2183.1217.3518.7365.1279.3200.8465.2383.0345.8277.2364.10500400300200100600每月用于外出购物每月用于休闲娱乐活动每月用于外出就餐调研数据显示，被访者平均每月在超市/大卖场的平均花费为 450.7元，每月用于购物的花费为317元，用于外出就餐的花费为321.8元，用于休闲娱乐的花费为238.6元。7005.4 总体消费潜力判定被访者消费水平每月用于超市/大卖场的购物 保密信息 观
92、点5.5 项目概念测试合肥商业环境满意度评价被访者语录有一些店（指餐饮场所）可能服务态 度不是很好，所以我不能打满分。有的地方（指餐饮场所）去的人多，要等很长的时间。（指休闲娱乐场所）稍微环境好一点的地方或 者是近一点的地方去的人会比较多，现在很多 KTV什么的，打电话预定好象都不准预定了，必须要自己去才行，很耽误时间。（指购物场所）因为我喜欢人比较少一点的地 方去逛。像白马的话人比较多，逛的时候感觉没有心情，乱糟糟的，步行街也是，人多而且背街很脏。综合性的购物中心太少了，现在就新开了一个万达。意见主要来自于合肥商业消费者组座谈会的被访者指出，合肥的整体商业环境比较不错，综合分数为4分，打分理
93、由多为合肥的购物场所较多基本满足需求，不足的地 方为综合型购物中心较少，并且一些高端服装品牌只入驻进了一两家购物场所。餐饮与娱乐方面的打分基本也为4分左右，他们认为合肥的餐饮场所的排队长、休闲娱乐的场所较少。物广CBD路店盛场百业大州广场广场厦男女婚未凯龙居民00元00元00元元上000美地元以已婚物大达边居民50709001-12都宿购百万周星购商本国际红元一合肥非01-01-01-之305070商安徽90120013.9%80.0%63.5% 35.3%10.0%14.5%17.0% 20.9% 16.3% 19.0%16.6%27.3% 31.9%21.7% 40.6% 43.6% 41
94、.5%48.8%37.3%40.0% 31.9%36.8% 16.7% 18.7% 18.7% 19.1% 11.0%17.8%19.0% 17.7% 19.7% 18.0% 18.2%14.9% 16.0%2.1% 1.7% 1.3% 2.5% 3.0% 1.8%1.5% 2.2% 保密信息 12.7% 21.3% 17.2%42.3%49.0%2.0%23.1%32.0%26.9%20.0% 66.0%50.0% 40.0%14.0%6.0% 10.0%4.0%24.0%20.0%52.0%18.0%38.2%54.0%41.5%21.0%5.8% 7.0%7.5%22.6%11.3%22
95、.8% 22.2%18.2%20.2%100.0%90.0% 19.6%30.8%41.2%70.0%60.0%50.0% 64.7%40.0%30.0%20.0%10.0% 9.8% 17.6%0.0% 5.9% 5.8% 2.0%完全不了解不太了解一般比较了解完全了解项目了解度整体来看，目前经常去商之都（宿州路店）与元一购物 广场的被访者对本项目的了解度最高；当然，周边居民对本项目的了解程度同样很高。了解度分值5.5 项目概念测试 保密信息 观点5.5 项目概念测试项目区位认知被访者语录我就在元一购物中心旁边住，经常会去，但是我觉得这个地方坐车也不算远，走路也不算近。我家在家天下，离我家很
96、近，就在我家对面。那一块以后的人气肯定是非常旺的。那个地方临近安徽大市场 ，安徽大市场是批发东西的，价格是一个方面，还有一个就是那边属于瑶海区，合肥4个区就瑶海区发展的比较慢 。我觉得要是建好了，对区位发展影响会好一点 （ 促进作用 ） 。交通挺方便 的，而且人气肯定不错，因为生态公园，人气肯定很好。离火车站很近 。但是火车站那边有几个白马，还有四季青什么的，会有竞争 。意见主要来自于周边居民与办公人群区位知晓度：绝大多数被访者表示知晓本项目位置。认为本项目区位最大的优势为靠近火车站和人 流量较大，同时也认为靠近安徽大市场和元一购物中心，会有竞争情况的出现，此为本项目的劣势。百大C周边居男女0
97、00元000元1元以上200未婚已婚0元-1元一购物广商场之都宿州路店BD合肥商业大厦万达安广徽场国际购物广场民红星美凯龙非本地居民百盛-5-7-9000元300150017001900112002.0% 保密信息 前往意愿均值项目前往意愿整体来看，除了本案周边居民，商之都(宿州路店)与元一购物广场的被访者对本项目前往意愿相对较高，另红星美凯龙消费者和家庭收入在 9,000元以上的被访者也对本案的前往意愿很高。11.8% 7.7%3.8%33.3%23.1% 26.0% 24.0% 32.0%3.8% 2.0% 2.0%11.6% 8.0%0.7% 2.0%20.8% 18.3% 15.6%
98、19.0% 17.2%1.9% 2.1% 2.4% 3.2% 2.5%12.0% 12.7% 17.0% 12.7%1.0% 2.1%19.8%2.4%56.9%51.9%47.1%57.7% 54.0%44.0%58.0%44.7%59.0%54.7%50.0% 52.3% 48.1% 51.4%60.0%54.5% 46.8% 52.7%50.1%29.4%36.5%7.8%15.4%18.0%30.0%10.0%42.9%31.0%22.6%29.7%29.6%29.7%28.8%27.0%32.7%36.2%32.5%27.7%11.8%20.0%10.0%0.0%60.0%50.0%
99、40.0%30.0%70.0%100.0%90.0%80.0%可能不会不确定可能会肯定会5.5 项目概念测试不同人群对本案的前往意愿 保密信息 5.5 项目概念测试人群对应分析 -人群类别分析结果显示，肯定会前往该项目消费的细分人群为项目周边居民。所色便适近场特方合家饮有车通次离近.餐业交档场所好近所龙境站司场环公动场火离距活闲商广离距共场子休公物商地亲有购绿庭来式家未站有一有专业市场-红 星美凯前往本案意愿度最高的群体特征：20% 保密信息 愿意前往本案的主要原因35.7%34.2%22.2%22.2%17.0%13.6%11.7%37.4%51.2%70.1%48.7%40%0%80%60
100、%项目前往意愿5.5 项目概念测试家庭收入5,000元及以上周边居民红星美凯龙客群商之都宿州路客群元一购物中心客群体41.2%38.1%30.4%36.7%22.8%23.5%28.9%60%0%20%40%商之都（宿州路店）元一时代广场18-25岁26-35岁36-45岁46岁以上32.2%23.6%24.6%0% 10% 20% 30% 40% 50%元一时代广场商之都（宿州路店）未婚已婚40.3%29.5%图示：本案潜在客群特征 保密信息 由于新鲜度，大家肯定都会去逛，就看里面有 没有东西吸引你，再决定会不会一直去。（周边居民）。我会去逛一下 ， 如果好就去 ， 不好肯定就不去了 。（周
101、边办公人群）我要住那我肯定去，他这边的住宅还是蛮大的 。我要是跟他隔了两条街，我都愿意过去。（周边办公人群）我肯定会去，以前那地方只有一个元一，现在 有了这个地方我肯定会去逛逛，可能以后就不去市区逛了，比较远。 （合肥商业消费者）观点未来项目前往意愿：（项目介绍后）全部被访 者认为均会来本项目进行消费，表示一站式购物中心搭配步行街的商业形式他 们 非 常 乐 于 接 受 和 前 去 消 费 。尤其是项目周边的居民与办公人群，他们表示 如果达到他们的预期，很有可能取代目前去市中心购物的习惯，把主要的消费支出转移到本项目内。5.5 项目概念测试项目前往意愿被访者语录 保密信息 前往意愿的原因5.5
102、 项目概念测试不确定来的原因： 主要为 “不确定本项目建设好是否与所描述的一样 ”。不想前往的原因： 主要为 “习惯去其它商业去消费 ”。 保密信息 根据项目前往意愿结合各维度的分析，本项目的主要客群特征如左图所示：从其中较为重要的特征（如年龄、婚姻状况、人群分类）可以总结出，本项目的典型消费者为 住在项目周边的年龄集中在 26-45岁的已婚家庭 ，而未来的 家庭式消费 也必定成为本项目的重点消费类型。5.5 项目概念测试-人群对应分析小结5,000元及以上 保密信息 调研数据中显示家庭式消费的特征主要有以下几点：消费能力强，多为三口之家：职业集中在“办公室职员 ”和“个体业主” ，而“中高层
103、管理人员”的在职比例也明显高于单身被访者，收入方面同样高于单身被访者，有一个子女的比例超过80%。年轻时尚：已婚家庭中年龄近半数集中在 26-35岁，乐于接受综合购物中心这样的商业类型，在满足日常购物之余，同样追求时尚，有自己比较衷情的几个品牌，对餐饮和休闲场所的环境与服务更为看重，价格次之，重视对子女的早期教育和自身健康。5.6 目标消费群体消费需求及动因主要客群重点分析 针对主要客群（周边的已婚家庭）的重点分析 保密信息 调研中被访者多次提到目前合肥的商场的购物区（如国购），在购物环境上还有待改善，被访者期望更加宽敞、明亮的购物环境。较多的休息区，供家庭式消费所用。集购物、餐饮、娱乐为一体
104、的本项目，消费者大多会在内消费半天甚至一天，免费的休息区在提供被访者休息的同时，也使被访者对本项目有了更多的好感。5.6 目标消费群体消费需求及动因主要客群重点分析宽敞明亮的中庭，使人心情愉悦的购物环境。 保密信息 调研中发现，被访者对目前合肥商业的停车环境均表示不满，认为停车难，且合肥本身也存在打车难的问题，一部分消费者的消费范围受到阻碍，本项目需要有足够的停车位置，促成消费者顺利的到本案购物。亲子教育、娱乐、培训中心必不可少。现有光顾元一、万达的已婚家庭多会选择在购物中心内的亲子中心进行消费（如办年卡的模式）。部分被访者也表示较小年龄的孩子除带他去公园逛以外，就会去亲子中心进行休闲娱乐方面
105、的消费。5.6 目标消费群体消费需求及动因主要客群重点分析足够的停车场，促成消费者顺利购物。 保密信息 调研中发现，已婚被访者的家庭式外出就餐频率较高，一般为三口之家或5人以上的家庭式聚会，目前大多会选择酒楼和特色餐饮场所（如海鲜），部分年轻的已婚被访者希望增添合肥的餐饮风味，如：日式料理，东南亚菜系等目前都较少接触。家庭式休闲娱乐，如电影院、游戏厅。调研中发现，看电影成为仅次于KTV的消费类型休闲活动，被访者表示：“一家三口去看电影一次会花掉四五百元”，被访者认为去游戏厅打打电玩也是一家人放松与释放情绪的好去处。5.6 目标消费群体消费需求及动因主要客群重点分析家庭聚会式餐饮需求凸显。2.0
106、%43.5%52.4%期望的商业档次从被访者的期望来看，整体期望比例最高的为 “中档”（52.4%），其次为 “中高档”（43.5%）。期望的商业档次2.0%5.6 目标消费群体消费需求及动因金鹰大东门中高档（百大CBD）中档（元一购物广场）中低档（九龙服饰城）商业档次标准参考 保密信息 保密信息 观点中档可能更适合周边消费者吧，毕竟感周围的消费档次不会太高 。 （ 周边办公群 ）不要低于元一 ，如果你要低于元一的话，不会有太多人回去 ， 开成比元一稍微高点的中档比较好 ， 又能区分又会有人去 。 （ 周边居民 ）我希望能开成 高档的，比万达再高档一些。（万达广场消费者）如果开成 和万达差不多
107、 的档次应该也不错，会有不少人愿意去。 （万达广场消费者）中 高 档 ，因为那边缺少中高档，感觉周围那一块都缺少 ， 正好可以弥补 。 （周边居民）被访者对本项目档次的预期主要分成两种，一种为 “中档”和元一购物中心类似，一种为“中高档”和万达广场类似。期望中档的被访者会认为周边的消费层次不高 ，期望更贴近消费者的消费水平，而持有另一意见的被访者认为合肥目前缺少中高档的 综合购物中心，并且希望与元一购物广场形成档次差异化。5.6 目标消费群体消费需求及动因期望的商业档次被访者语录 保密信息 未来消费的预估被访者最多的为与朋友一起光顾本项目，最有可能光顾 的时间为休息日的下午，前往本项目的交通方
108、式为“公共汽车”。5.6 目标消费群体消费需求及动因 保密信息 观点我一周最少去两次 ，这样的商业楼开启我一周最少去两次，但是里面的价格要符合合肥的消费水平。 （周边居民 ）最好能引进一些合肥没有的知名品牌，不然只能打价格战了。（周边办公人群）如果去的话周末的下午肯定是最多 的，周围的人晚上（工作日）也回去。 （合肥商业消费者）要是有超市 的话，家里人会经常去那边买东西。（周边居民）要是有专门的购物班车 就最好了，合肥打车很麻烦的。 （合肥商业消费者）最有可能的消费时段：周末的下午与晚上，其 次为工作日的晚上和周末的早上。最有可能前往的交通方式：主要视与本项目的 远近而定，部分消费者期望有专门
109、的购物巴士。最有可能陪同消费的人：与家人一同消费的可 能最多，未来家庭式消费的形式会较多。5.6 目标消费群体消费需求及动因未来消费预估被访者语录业态商业 类型有兴趣光顾的品牌零售大型超市卖场沃尔玛、家乐福、合家福精品超市红府、七日24小时便利店苏果、好帮手、满天星百货商场鼓楼商厦、万达、商之都品牌服装专卖店森马、美特斯邦威、唐狮时尚配饰店达芙妮、纪念日、金佰利钻石运动服饰专营店安踏、李宁、耐克运动器材专营店安踏、捷安特、PEAK化妆品专营店屈臣氏、自然堂、OLAY电器连锁专卖店国美、苏宁、五星家居用品/床上用品商场红星美凯龙、美家居、女人纺数码通讯专营店迪信通、电信世界、宏图三胞钟表店凡人钟
110、表、casio、百胜书店新华书店、育才书店、三联眼镜店吴良材、茂昌、同视药店和保健品店百姓缘大药房、广济大药房、同仁堂体验式数码产品店苹果体验店、索尼、百脑汇 保密信息 期待光顾的商业 (1/6)5.6 目标消费群体消费需求及动因*该部分所列举 品牌为消费者提及在合肥市场已有品牌业态商业 类型有兴趣光顾的品牌餐饮中餐厅-徽菜毛家菜馆、江南春、庐州太太中餐厅其它各省特色菜系川菜府、不倒翁、川菜日式料理味千、食尚食屋、大渔韩式料理韩国烧烤、韩风西餐厅(正餐)金汉斯、TASTY、巴贝拉西式快餐KFC、麦当劳、必胜客中式快餐肥西老母鸡、东亚快餐、快天下自助餐厅顶呱呱、金汉斯、巴西烤肉美食广场大食代、新
111、时代广场、宁国路美食街火锅、龙虾、排挡等傣妹、小肥羊、小尾羊 保密信息 期待光顾的商业 (2/6)5.6 目标消费群体消费需求及动因*该部分所列举 品牌为消费者提及在合肥市场已有品牌业态商业 类型有兴趣光顾的品牌休闲餐饮咖啡厅上岛、城市花园、岸香茶馆在水一方、一品轩、雾里香水吧/酒吧（清吧）柏庄、元一、动吧冰淇淋店冰粥、巴莉甜甜甜品店YY西点、巴莉贝贝、巴莉圈圈面包店巴莉甜甜、好利来休闲食品店来伊份、香缘里、百缘里街边奶茶店卡旺卡、可可、三平方 保密信息 期待光顾的商业 (3/6)5.6 目标消费群体消费需求及动因*该部分所列举 品牌为消费者提及在合肥市场已有品牌业态商业 类型有兴趣光顾的品牌
112、娱乐 电影院/国际影城万达电影院、人民电影院、元一影城音乐厅/剧院安徽大剧院、长江、环球影城高级会所金江休闲、柏景湾会所、北乐门娱乐会所公园、绿地广场逍遥津、生态公园、包河公园夜总会天上人间、金尊、一千零一夜KTV阿里巴巴、阿波罗、金皇冠美术馆，展览会少年宫、博物馆、7+1音乐厅/剧院江淮大剧院、安徽大剧院、阿里巴巴电子游艺厅风云再起、欢乐娱乐厅游乐场逍遥津、风云再起、欢乐谷书吧/漫画吧动吧、金皇冠动漫、新华书店真冰溜冰场翱翔、动吧、国旺3楼DIY手工坊精品十字绣、城隍庙、浪琴陶吧网吧飞翔、三毛网吧、传奇 保密信息 期待光顾的商业 (4/6)5.6 目标消费群体消费需求及动因*该部分所列举 品
113、牌为消费者提及在合肥市场已有品牌业态商业 类型有兴趣光顾的品牌儿童家庭 亲子中心亲子家园、亲子坊、亲子中心儿童教育培训/早教新动态、超妍儿童娱乐游艺城、贝贝世界、逍遥津儿童摄影中心乖乖兔、快乐宝贝世界、傻孩子儿童服装巴拉巴拉、念念、贝贝服装儿童用品、玩具店亲子家园、好孩子、宝贝 保密信息 期待光顾的商业 (5/6)5.6 目标消费群体消费需求及动因*该部分所列举 品牌为消费者提及在合肥市场已有品牌业态商业 类型有兴趣光顾的品牌服务学习中心（培训中心）新东方、新动态、韦博英语健身中心/健身房伯爵、爱仕堡、浩泰洗浴和桑拿浪淘沙、大浪淘沙、良子足浴大脚丫、良子足浴、良子美容/美体/SPA水疗超妍、丽
114、妍、丸美美发馆天使、丸美、KT造型干洗店泰洁、福奈特、亮日干洗店冲印店柯达、蓝天、新旺打印店花店礼品店爱飞高、花之语、飘香银行ATM农业银行、工商银行、建设银行旅行社/票务服务青年旅社、中旅 保密信息 期待光顾的商业 (6/6)5.6 目标消费群体消费需求及动因*该部分所列举 品牌为消费者提及在合肥市场已有品牌 保密信息 被访者个人比较喜爱的品牌 ： 依力腾、艾格、杰克琼斯、杰克丹尼、太平鸟、柒牌、李宁、九牧王、利朗、七匹狼、意 尔康、波司登、特步、安踏、玉兰油、佰草集等。被访者个人认为 “高档”的品牌：杉杉、花花公子、 ZARA、Gucci、 LV、劲霸、奥康、梦特娇、红蜻蜓、阿玛尼、老人头
115、。被访者个人认为 “潮流”的品牌：特步、森马、李宁、耐克、阿迪达斯、班尼路、海澜之家、唐狮、阿依莲、巴黎欧莱雅、Only、百丽。观点被访者目前较喜爱的品牌多为国产品牌与国外潮流品牌。他们认为国外的中高端品牌为高档的品牌 ， “运动休闲系品牌 ”认为是潮流的。调研中发现，被访者中有很大比例的 男性被访者喜欢本土运动品牌。5.6 目标消费群体消费需求及动因品牌印象被访者语录 保密信息 5.6 目标消费群体消费需求及动因业态需求对座谈会中的共 48位被访者进行了示卡测试 *，得到业态期待的排名如右图所示。*测试内容：从12个业态中选出认为必需的 5种类业态 保密信息 我一般是从上往下逛，楼层无所谓。
116、大商场的话，尽量还是扶梯吧，因为垂直的话，人太少了， 13个人限量，怎么坐。期望的楼层是4层左右 ， 我觉得超过五层的话 ， 可能就不太好了 。如果有方便的直升电梯肯定不会排斥，如果是 一层一层的转，我走动我宝宝也走不动，肯定不会逛了。有的商场垂直电梯不给人用，叫你一圈一圈的转。我宝宝爬到 4楼就会说：“妈妈我不想走了。 ”所以我不会去。影响很大，因为逛完下面四层五层，上面就累 了，我觉得椅子要多一点，因为很多人找不到地方坐。观点约1/3的被访者认为楼层对购物的意愿不会产生影响。其它的被访者认为高层肯定会在某种程度上对 购物意愿产生影响，建议的合适楼层在四层左右，若超过五层会觉得太高，当然，顶
117、层 可以放置电影院或溜冰场等娱乐设施。5.6 目标消费群体消费需求及动因高层商业的购物意愿被访者语录 保密信息 我平时接触比较多的是 网上，报纸 和会员短信 。短信比较方便，而且比较环保，报纸传单什么的有时候看了就扔了 。如果开业的话我觉得请明星浪费钱，没必要。我觉得也可以找另外一个行业来提升 自己的人气和形象，像一些高端的 婚纱走秀 啊，很多东西都可以做。合肥论坛 应该是合肥最火的 BBS，很多人会上去看打折促销信息。被访者最乐于接受的信息方式为 “手机广告 ”。而其它主流媒体的接受度也较高，如电视、互联网、户外广告、车身广告、室内 LED广告等，但绝大多数被访者对 “发传单”的形式不认可，
118、认为其不够环保并不可信。针对于商业宣传方面被访者语录手机媒体影响力排行数据来源：GroupM媒介传播机构观点数据显示：合肥消费者受手机媒体影响的程度高居全国第二位。5.6 目标消费群体消费需求及动因1.2.3.4.5.商业体量： 能跟万达广场一样最好了，一定不能小。万 达的过道很宽，我觉得很喜欢，哪怕顾客比较多的时候我都很喜欢。百盛就不一样 了，很挤。商场里面哪怕少几个专柜都可以，但是一定要很宽敞。室内通风： 通风系统要好一点，到有的商场去觉得里面太闷。休 息 区 ：我觉得最现实搞一块区域，好多男生和女生逛 ，男生懒得逛，男生可以在那里休息那种，开什么桌游吧之类的，男生在那里闲得 无聊可以在那
119、里玩。像四五岁小孩反而适合在万达这个地方玩，你要说肯德基又太小，因为 现在有小孩了，像我们两个的孩子差不多大，所以说我觉得那个地方你去逛的时候小孩在那 边难受的不愿意逛，男的不愿意逛，他就在那边看看报纸，看看杂志，玩玩手机，小孩在那 边玩，我去逛一点都不耽误。但是你如果到别的地方老公不耐烦，两个都不耐烦。洗手间 ：第一个条件就是每一层楼洗手间至少要一边一个，不要让别人上洗手间都要排队排很长时间。整体氛围： 要让人去了以后有种特放松的感觉，特放松 ，感觉有一种虽然说可能花钱不多，但是让自己感觉很爽的那种。 保密信息 5.6 目标消费群体消费需求及动因针对其它设施的建议 保密信息 5.7 消费者研
120、究结论对定位的建议客群定位 保密信息 通过消费者调研，我们建议的业态为： 以中档结合高档为主的综合购物消费中心。主力商家建议：大型超市卖场、百货、餐饮业态配置建议： 零售商业- （约占商业区域总体规模的 40.8%） 餐饮商业- （约占商业区域总体规模的 30.3%） 休闲娱乐商业- （约占商业区域总体规模的14.1%） 家庭儿童类商业 - （约占商业区域总体规模的1.5%） 服务类商业- （约占商业区域总体规模的 13.5%）数据来源：根据消费者商业期待的选择频次计算5.7 消费者研究结论对定位的建议项目业态配置建议期待的商业档次家庭儿童类商业1%服务类13%餐饮30%休闲娱乐14%零售42
121、%零售餐饮服务类家庭儿童类商业休闲娱乐姓名性别年龄学历个人收入家庭月收入家庭成员私家车情况谢道菊女44高中30006500老公，孩子无金家秀女30高中08000老公，孩子无孙霞女34大专200011000老公，孩子2封安兵男44高中45006800老公，孩子无张扬男25大专600015000女朋友有沈俊男32大专35005000老婆，小孩无陈丽梅女26大专280010000老公，孩子，婆婆有韩正军男25本科350020000爸爸，妈妈有姓名性别年龄学历个人收入家庭月收入家庭成员私家车情况朱术海男30大专70009500老婆无谭丽俊男26大专300010000父母无万恩琼女26本科2000120
122、00婆婆，老公，孩子无邹贺男36本科40009000老婆，小孩无梅丹丹女28大专600015000老公，孩子，公公，婆婆有黄秀茹女25大专30005000老公无史精想男29本科30006500父母无王伟男27本科200010000父母无 保密信息 5.8 消费者背景资料定性座谈会名单（1/3）本市消费者组座谈会召开时间：2012年4月25日9：30-11：30居民组（项目内项目内）座谈会召开时间：2012年4月26日13：30-15：30姓名性别年龄学历个人收入家庭月收入家庭成员私家车情况单胜新男24本科26008000父母无黄河新男26大专50006500父母有王莉女25大专25007000
123、父母有丁媛媛女37大专35007000老公，孩子无胡美丽女28大专20009000老公，孩子有马玉兰女28本科23006000老公无储荣台男36大专400010000老婆，小孩有牛娜女25大专20006000父母无姓名性别年龄学历个人收入家庭月收入家庭成员私家车情况凡玉莹女45高中800016000老公，孩子无孙洪女31本科35007500老公，孩子无王小柳女29大专28007000老公，孩子有叶王泉男27本科500010000父母有陈贝女28大专30008000老公，孩子有钱竣利男25本科50007000老婆有刘军男30本科600020000老婆有黄卫男26本科40008000老婆有 保密信
124、息 5.8 消费者背景资料定性座谈会名单（2/3）居民组（ 2公里内）座谈会召开时间：2012年4月25日16：30-18：30万达广场消费者座谈会召开时间：2012年4月26日9：30-11：30姓名性别年龄学历个人收入家庭月收入家庭成员私家车情况李维男26本科30007000女友无陈晓敏女23大专20007000父母有朱毅男32大专600010000老婆，小孩有刘浩男25大专800010000女朋友有陶蕊女25大专30007000老公无朱满莲女36大专35008000老公，孩子无谈英女36大专40008000老公孩子有许林娟女27本科600018000老公有姓名性别年龄学历个人收入家庭月收
125、入家庭成员私家车情况鲁大志男32本科600010000老婆，小孩有胡云杏女24本科20006000父母无徐田男37大专60009000老婆，小孩有姚瑶女26本科40007000父母无张伟男30本科1000015000老婆有周媛媛女28本科30006000老公有陈燕女28大专400012000老公无安俊豪男36大专40006000老婆无 保密信息 5.8 消费者背景资料定性座谈会名单（3/3）红星美凯龙消费者座谈会召开时间：2012年4月26日13：30-15：30项目周边办公人群座谈会召开时间：2012年4月26日16：30-18：30 保密信息 6.0 租户访谈6.1 租户访谈背景6.2 租
126、户介绍及项目意愿6.3 租户访谈小结业态业种组合品牌所属国家地区餐饮（7）西式快餐休闲中餐休闲快餐特色餐饮特色餐饮大型中餐大型中餐棒约翰一茶一坐味千拉面外婆家釜山料理小南国金海华美国中国中国中国中国中国中国超市（2）大型超市大型超市TESCO乐购大润发英国中国台湾百货（1）百货太平洋中国台湾服饰（2）流行服饰优衣库日本流行服饰H&M瑞典运动（2）运动运动主力店PUMASuper Sport德国泰国娱乐（3）电影院嘉禾影院小马天堂中国中国KTV好乐迪中国服务（8）美容SPA美丽田园SPA德国美容SPA玛花纤体瑞士健身一兆韦德美国生活培训ABC COOKINGSTUDIO日本儿童娱乐卡通尼乐园中国
127、台湾儿童娱乐玩具反斗城中国香港教育培训英孚教育瑞典教育培训乐宁少儿英语中国3%就不同业态对 25个国内外知名连锁品牌进行访谈，对项目做了基本介绍及了解租户的看法及初步入驻意向。对知名连锁品牌进行租户访谈后，可以初步判定本项目的定位、档次及意向租户，并在下阶段着重找寻本项目可能吸引的意向租户进行深入沟通。租户业态比例主力店14%运动服饰 百货7%7% 保密信息 超市7%餐饮24%服务28%娱乐10%6.1租户访谈背景日期2012-4地点上海公司适达集团餐饮事业部 棒约翰餐饮管理有限公司行业餐饮访谈人员棒约翰：王小姐 保密信息 公司简介PAPA JOHNS国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。PAP
128、AJOHNS公司连续9年在美国快餐行业客户满意指数（ACSI）评比中荣获第一名。截至2011年，PAPA JOHNS全球共拥有餐厅3,500多家，遍布美国各州和30个国际市场。中国发展背景及运营情况棒约翰自2003年进入中国市场以来，积极展开与强敌错位竞争的市场战略，大力开发连锁加盟，市场扩张迅速。到2011年12月份，棒约翰在中国的餐厅总数将达到150家。并计划未来5年以100%的增长速度发展。合肥尚无棒约翰店铺，但已有项目在考虑中。消费群体：年轻白领、商务人士、家庭产品价格：25-50元/人竞争对手：必胜客等意向楼层及硬件要求：店铺面积在150-300平米要求水、电、煤气；要求在首层位置。
129、区域（项目）认识和看法未来合肥市场可选择项目较多，需谨慎选址；认为本项目周边消费人群，需进一步了解项目情况后再行商谈。6.2租户介绍及项目意愿品牌：棒约翰日期2012-4地点项目办公室-电话会议方式公司上海一茶一坐餐饮有限公司行业餐饮访谈人员一茶一坐：叶先生 保密信息 公司简介一茶一坐是创立全新时尚主题休闲概念的现代都会型茶馆，将中国传统茶文化成功融入到现代人士的时尚生活中。一茶一坐成立于2001年,致力于发扬中国茶及餐饮的文化。中国发展背景及运营情况一茶一坐（CHAMATE），自2002年6月在上海新天地开设华东第一家门店“新天地店”起，短短的9年间，相继在上海、北京、杭州、南京、苏州、沈阳
130、、深圳、广州、宁波、无锡、义乌、常州、武汉、青岛、天津等15个大中型城市的地标商圈开设了120多家门店，餐厅范围遍布中国的华东、华北、华南地区。消费群体：年轻白领、商务人士、家庭产品价格：25-50元/人竞争对手：各类餐饮意向楼层及硬件要求：店铺面积在150-300平米；要求水、电、煤气；要求在首层或二层位置。区域（项目）认识和看法有在合肥开店的计划；商圈氛围表示认可，但需要进一步的项目资料，会保持联系。品牌：一茶一坐6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4公司上海领先餐饮管理公司行业日式快餐访谈人员味千拉面：开发部周经理 保密信息 品牌：味千拉面公司简介味千（中国）控股有限公司是中国快速休闲
131、餐厅最大的连锁经营商之一，日本“味千拉面”连锁店的中国与香港总代理，业务覆盖中国、香港及澳门地区。中国发展背景及运营情况味千中国式日本“味千”品牌在中国和港澳地区永久经营特许权的拥有者。味千中国1996年在香港铜锣湾开业，截止2011年12月7日，已在香港、深圳、广州、上海、福州、大连、杭州、南京等地区设有392家分店，目前在合肥有四家店。消费群体 ：消费人群广泛产品价格 ：范围广泛竞争对手 ：各式快餐等意向楼层及硬件要求：面积要求为150平米至300平米；要求水、电、煤气；要求在首层或二层位置。区域（项目）认识和看法会继续考虑合肥市场拓展计划，该区域已开一家，会视情况开设第二家合肥市场未来庞
132、大，选择较多，但目前仍首选核心商圈。6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点上海公司外婆家.行业中式餐饮访谈人员郑经理 保密信息 品牌：外婆家6.2租户介绍及项目意愿公司简介浙江外婆家酒店是以浙江外婆家餐饮有限公司为龙头，与杭州大铁锅世家餐饮有限公司、杭州速堡餐饮有限公司、杭州祝庄餐饮有限公司、杭州吴庄餐饮有限公司等企业联合构建的餐饮连锁企业。从2000年首家门店马塍路外婆家餐馆开业以来，公司经营面积逐年扩大，业绩不断攀升，在浙江省已有较高的知名度。中国发展背景及运营情况杭州本土餐饮品牌，目前拥有将近30家店铺。并已将业务成功推广至北京、上海、无锡、绍兴等地区；消费群体：白领、中高档收入者
133、产品价格：人均60-80竞争对手：辛香汇、六千馆意向楼层及硬件要求：店铺面积在800-1000平方米左右；提供水、电、煤等餐饮条件区域（项目）认识和看法对合肥市场有所了解，已经进驻合肥银泰，对项目比较感兴趣，但需进一步了解项目情况后再进行洽谈。日期2012-4地点办公室电话采访公司上海盘古餐饮管理有限公司行业餐饮访谈人员徐先生 保密信息 公司简介：“pankoo釜山料理” 韩式餐厅由上海盘古餐饮管理有限公司于2005年投资设立。釜山料理(Pankoo)主营韩国特色美食,以烧烤为主要经营特色，以肉、海鲜、蔬菜为主要原料配以传统的调料，主要适宜都市群体消费。中国发展背景及运营情况：釜山料理(Pan
134、koo)目前是上海韩餐市场内门店最多 ,规模最大的连锁餐饮店。其主营韩国特色美食,以烧烤为主要经营特色，以肉、海鲜、蔬菜为主要原料配以传统的调料，加上多种调味方法，创造出符合现代人口感的美味、健康的韩国料理。品牌创建以来，因其时尚、休闲、娱乐的餐饮文化特色，深得都市人的喜爱，成为上海“人气”颇高的韩餐料理店。 。品牌：釜山料理消费群体：消费群体不限产品价格：20-100元竞争对手：韩膳宫等意向楼层及硬件要求：对楼层无太多要求使用面积在300-500平方米以上区域（项目）认识和看法对合肥市场保持关注，未来市场供应量较大，选址选择较多；希望进一步了解项目情况，将继续保持跟进。6.2租户介绍及项目意
135、愿日期2012-4地点华夏柏欣上海分公司办公室-电话会议方式公司上海小南国集团行业餐饮访谈人员小南国：杨先生 保密信息 公司简介1987年小南国品牌诞生，首间分店在上海开业，1998年小南国投资第一间日式烧烤店，2001年：小南国进军香港餐饮业，2002年：小南国创办了第一家温泉SPA。中国发展背景及运营情况1987年发展至今，小南国集团旗下分店遍及上海、香港、北京等地，涉足了中餐连锁、SPA连锁、日式烧烤连锁、日式拉面连锁、港式甜品连锁及酒店管理等多种业态。小南国中餐上海目前有将近20家店，主要分布在北京、上海、南京、苏州等地。消费群体：中高收入对生活有品质要求的人士产品价格：视不同情况而定
136、竞争对手：暂无意向楼层及硬件要求：店铺面积在1,500平米以上；层高5.4米；要求水、电、煤气。区域（项目）认识和看法小南国集团有进驻合肥的意向，希望其合肥首家形象店选在比较成熟的区域。有待本项目具体商业规划。品牌：小南国6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点办公室电话采访公司金海华餐饮发展有限公司行业餐饮访谈人员赵总 保密信息 公司简介：金海华创办于1996年，自创办以来，以其特有的对美食关系的执着与创新，经过10多年的纯餐饮行业之历练，已经逐步发展成为集高端餐饮、五星级酒店为主要载体的国际化美食餐饮连锁机构。金海华的目标为立足高端、创意、个性、浪漫、精致的企业精神，让每一位与金海华牵
137、手的朋友体验到“美食天下”的真正含义。中国发展背景及运营情况：目前金海华店体遍布无锡、张家港、江阴、常熟、苏州、上海等地，并成功打造了蝶.私家会馆、大城小爱城市餐厅两大个性餐饮品牌，与国内主要城市高端物业展开合作。品牌：金海华6.2租户介绍及项目意愿消费群体：中高收入对生活有品质要求的人士产品价格：视不同情况而定竞争对手：小南国、苏浙汇意向楼层及硬件要求：视不同的餐饮品牌而定，金海华餐厅店铺面积希望在3,000平米左右；要求水、电、煤气。区域（项目）认识和看法目前处于积极拓展阶段，但一线城市会是首选，合肥在考虑范围内，但近期不会是首选开店省市，但可进一步保持沟通，了解项目具体商业规划。日期20
138、12-4地点办公室公司Uniqlo行业服装零售访谈人员陈经理(南方区拓展经理) 保密信息 品牌简介UNIQLO的全名是UNIQUE CLOTHING WAREHOUSE，它的内在涵义是指通过摒弃了不必要装潢装饰的仓库型店铺，采用超市型的自助购物方式，以合理可信的价格提供顾客希望的商品。自1984年成立至今，在令全世界拥有超过700家大型专卖店，2004年全球休闲服饰排名第七。中国发展背景及运营情况正大广场店面积约为2,500平米，年营业额为1亿人民币；2010年5月，占地3.9万平方英尺（折合3,623平米）最大旗舰店在上海南京西路店开张后，优衣库在中国（包括香港在内）的店铺数目将达到65家；
139、优衣库计划未来十年在中国开设1000家店铺，实现每年1万亿日元（合109亿美元）的营收，从2012年起，优衣库将以每年开100多家店的速度在中国扩张 。消费群体：白领产品价格：50-500元意向楼层及硬件要求：街铺店铺面积在800-2,000平米；意向楼层：一层或者一层和二层。区域（项目）认识和看法总公司刚制定二、三线城市拓展计划，2011年无合肥市场拓展计划，但不排除2012年以后在合肥市场开店（万达天鹅湖店，大洋金品）；希望对本项目继续了解。品牌：优衣库6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点L办公室电话采访公司H&M行业服装零售访谈人员董小姐 保密信息 品牌：H&M品牌简介H&M来自
140、瑞典，是全球四大快速消费品品牌之一，全称Hennes & Mauritz，分别指代男女的意思，然后将其合并而成。H&M以其低廉的价格，优质的款式为大家提供持续不断的新款服装。中国发展背景及运营情况20072008年，H&M开始进驻中国大陆，首先在上海和南京布局，目前已在上海开设了淮海路店、中山公园店、龙之梦店、正大广场店、五角场店等；目前也进行全国范围内的拓展计划。6.2租户介绍及项目意愿消费群体：白领产品价格：100-1000元意向楼层及硬件要求：街铺店铺面积在1,000-2,000平米；意向楼层：一层或者一层加二层。区域（项目）认识和看法对合肥市场较为关注，目前也在寻找合适的物业进行洽谈（
141、大洋金品）；希望对本项目继续了解。日期2012-4地点彪马中国区总部公司彪马（上海）商贸有限公司行业运动服装和运动鞋访谈人员PUMA中国区拓展经理：Miss Li 保密信息 公司简介彪马 (Puma) 是全球著名的运动品牌。彪马 (Puma) 在世界范围内具有第一线的号召力和影响力。中国发展背景及运营情况PUMA在合肥尚无直营店，均为代理商负责开店，目前在合肥百盛、国购、商之都等开设有十余家家店。直营店更加注重店铺形象，而代理店铺更看重项目位置。消费群体： 年轻人士产品价格： 60-800 竞争对手 ：Nike, Adidas等意向楼层及硬件要求：约100-150平方米层高要求6米区域（项目）
142、认识和看法合肥由代理开设店铺，短期内尚无开设直营店计划。有待项目的进一步商业规划资料。品牌：PUMA6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点办公室电话访问公司北京小马奔腾集团行业娱乐访谈人员苏经理品牌：小马天堂 公司介绍 北京小马奔腾集团汇聚了北京小马奔腾影视文化发展有限公司、北京小马奔腾影业有限公司、北京新雷明顿广告有限公司、北京小马飞腾广告有限公司、北京小马欢腾广告有限公司。此外，小马奔腾集团与国家广电总局合作成立了北京中广小马广告公司，并在“中广小马”旗下创办了电视指南杂志，杂志面向航空渠道和国家广电系统的专业渠道发行。 中国发展背景及运营情况 经过近10年的平稳发展与壮大，目前公司
143、已积累了丰富的经验，成为业内具有很高信誉的影视文化公司； 2012年大力增强电影方面的开拓和投入，从而将小马奔腾打造成综合的全面的国内一流的影视知名品牌，2011年成功签约吴宇森、宁浩等电影导演。 保密信息 消费群体 ：中高等收入群体 产品价格：人均50 100元 竞争对手：万达影城、嘉禾影院等 意向楼层及硬件要求：店铺面积至少在5000平米以上，柱距在8.4米至9米；其他技术指标要根据设置厅的种类不同而变化，购物中心顶层位置； 区域（项目）认识和看法目前处于全国拓展阶段，对进驻合肥兴趣较大，但因合肥未来项目较多，需进一步了解项目情况；保持进一步沟通联系。6.2租户介绍及项目意愿日期2012-
144、4地点办公室-电话会议方式公司上海好乐迪餐饮娱乐有限公司行业KTV访谈人员好乐迪 : 杨先生 保密信息 品牌：好乐迪公司介绍上海好乐迪餐饮娱乐有限公司主要是提供娱乐卡拉OK与餐饮服务的企业。本着独特的消费方式和完善的服务经营理念目前在全国都深受广大消费者的喜爱及好评。中国发展背景及运营情况“好乐迪”在全国门店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重庆、哈尔滨、昆明、武汉、西安、乌鲁木齐、济南、大连、杭州、长沙，并以惊人的速度不断的成长发展着。消费群体 ：全年龄产品价格 ：人均消费50元左右竞争对手 ：其他KTV意向楼层及硬件要求：倾向于在首层有独立门面区域（项目）认识和看法暂没有进入合肥市场的计划
145、6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点办公室电话采访公司美丽田园行业美容美体访谈人员张先生品牌：美丽田园SPA消费群体：白领，中高收入人群产品价格：约2000元以上竞争对手：玛花纤体意向楼层及硬件要求：对楼层无太多要求区域（项目）认识和看法对合肥市场比较感兴趣，待项目正式招商后，根据租户业态配比和区位商业环境再综合考虑是否合作；将继续跟进。6.2租户介绍及项目意愿公司简介：美丽田园SPA源自德国DEYNIQUE集团，DEYNIQUE集团在欧洲拥有上千家高档护肤中心和女子俱乐部的经营网络。美丽田园SPA店内采用会员制管理，根据顾客皮肤和身体状况，建立针对性护肤方案。中国发展背景及运营情况：
146、美丽田园(BEAUTYFARM)美容发展有限公司始创于一九九三年，是中国著名美容美体SPA连锁中心之一，总部设于上海。目前在国内超过二十个省市拥有近百家美丽田园SPA馆，同时美丽田园已得到了8万会员的认可和支持，每年都吸引着越来越多的新会员加入到美丽田园的行列中。日期2012-4地点办公室电话采访公司玛花纤体行业美容美体访谈人员陈先生公司简介：玛花纤体是丽研国际集团旗下的纤体品牌。源自瑞士的纤体科技，拥有20年的纤体经验，1986年在香港开设了第一家纤体中心，是香港第一家驻有专业顾问、营养师及顾问医生的专业机构，在亚洲的纤体市场拥有很高的占有率。玛花纤体的出现给消费者带来了全新的纤体概念，倡导
147、有效、天然、持久的健康纤体之道。中国发展背景及运营情况：2004年4月，玛花纤体中国大陆第一家纤体中心落户于上海高档消费区梅龙镇广场。至今玛花已在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、长沙、武汉、大连、西安、重庆、宁波等地开设了超过30间分店。玛花纤体在全球和国内所有分店超过100家，采用总公司统一经营，无加盟店，质量得到保证。 保密信息 消费群体：白领，中高收入人群产品价格：约2000元以上竞争对手：美丽田园意向楼层及硬件要求：对楼层无太多要求区域（项目）认识和看法对合肥市场保持关注，目前尚不确定是否要在合肥开店（新地中心）；将继续跟进。6.2 租户介绍及项目意愿-玛花纤体品牌：玛花纤体
148、日期2012-4地点办公室电话访问公司一兆韦德管理有限公司行业服务访谈人员李总 保密信息 消费群体 ：中高等收入群体 产品价格：人均500 1500元 竞争对手：WILLS,舒适堡 意向楼层及硬件要求：店铺面积2000平米以上挑高要求3.8米以上，柱距8米以上 区域（项目）认识和看法对合肥市场有所了解且比较感兴趣，但会以加盟方式合作且租金条件相对苛刻；保持进一步沟通联系。品牌：一兆韦德 公司介绍 上海韦德健身管理有限公司成立于2000年，注册资金为4500万人民币，由美国总公司直接管理运营。 旗下管理会所倡导绿色环保健身，引进全套国外先进的健身设备、休闲、AV娱乐中心，会所设有接待区、有氧训练
149、区、力量训练区、时速单骑房、专业课程训练区、武道区、亚健康测试治疗中心、托幼中心、运动用品专卖区、更衣区、淋浴区、蒸汽桑拿区、运动营养吧、网吧、室内外游泳池、形象设计中心、SPA等。 中国发展背景及运营情况 从2000年进入中国市场，至2012年2月底全国已有82家会所；6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点办公室-电话会议方式公司艾宝食食品（上海）有限公司行业生活培训访谈人员事业开发课专员 保密信息 公司介绍ABC Cooking Studio成立于1987年，是日本最大规模的一家料理教室；截止到2010年6月在日本全国开有110所学校；ABC Cooking studio是一家教授烹
150、饪、面包和西点制作的教室，在日本女孩心目中具有较高的人气。ABC Cooking studio 并不是严格培养一流厨师的学校，而是向学习者提供一个享受制作乐趣的地方。中国发展背景及运营情况2010年底开始进入中国国内市场，中国上海大悦城店是其中国大陆的第一家门店；未来会在上海开出第二家店。消费群体 ：家庭主妇，喜欢面包西点制作的消费者；产品价格 ：200-400竞争对手 ：国内暂无知名品牌可直接竞争意向楼层及硬件要求：无特殊条件要求区域（项目）认识和看法目前在中国国内的开店属于试水阶段，且拓展开店计划主要集中在一线城市，暂不考虑二线城市发展。6.2租户介绍及项目意愿品牌：ABC Cooking
151、 studio日期2012-4地点办公室电话采访公司卡通尼乐园有限公司行业儿童娱乐访谈人员开发部 徐经理 保密信息 公司简介：卡通尼乐园是来自台湾的知名连锁游乐园品牌，致力于营造家庭亲子共享的娱乐休闲空间，是目前上海规模最大的连锁室内主题乐园之一，旗下有飞梦玩国、卡通尼乐园、好好玩乐园、卡通幼乐园等三十余家主题乐园、飞梦绘本俱乐部以及飞的篮子儿童写真坊等。同时提供更高品质的服务，让卡通尼乐园成为每个家庭心目中最优质的娱乐天堂。中国发展背景及运营情况：目前在上海市区共开设6家卡通尼乐园，分别位于长宁区百联西郊购物中心、闵行体育公园、浦东金桥国际广场、353广场、普陀区百联中环店和闸北区大宁购物中
152、心内。消费群体：家长产品价格：人均50-80元竞争对手：汤姆熊意向楼层及硬件要求：面积在1000平方米左右区域（项目）认识和看法对合肥市场近几年的发展表示关注，对进驻合肥市场较有兴趣；合肥未来新兴大型项目较多，暂时很难决定考虑哪一家，但购物中心形态的商业项目会是首选。品牌：卡通尼乐园6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点Toys R Us上海办公室公司Toys R Us行业零售访谈人员方总 消费群体：中产阶级； 产品价格：180元； 硬件要求：店铺面积在800-2,500平方米左右；楼层高6.5米 区域（项目）认识和看法： 尚未涉足安徽市场，但未来会考虑合肥市场； 目前项目尚处于初期阶段
153、，需进一步了解项目情况品牌：玩具反斗城6.2租户介绍及项目意愿公司简介：利丰零售 由利丰（1937）有限公司全资拥有的利丰（零售）有限公司成立於1985年，为利丰集团成員之一，经营不同形式的零售连锁店业务，包括OK便利店、玩具“反”斗城及Branded Lifestyle旗下的时装品牌连锁业务。业务网点現分布于大中华市场、韩国、泰国、马來西亚、新加坡及印尼。玩具“反”斗城 玩具“反”斗城是全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售商，在全球超过 36 个国家开设 1,300 间店铺。中国发展背景及运营情况：玩具反斗城在中国主要在上三角流域发展，现有上海、南京、杭州、无锡都开设有店铺日期2012-4地点
154、公司办公室公司英孚教育行业教育培训访谈人员开发部 陈总 保密信息 公司简介：英孚教育集团是全球最大的私人英语教育机构，旗下有10个下属机构及非盈利性组织， 主要致力于英语培训、留学旅游以及英语文化交流等方面。如今，EF 英孚教育遍布全球50多个国家,帮助了1500多万学员,员工和教师多达26000多人。EF 英孚教育已经把世界变成了一个英语大课堂。中国发展背景及运营情况：英孚教育目前在中国已经覆盖了20多个省、50多个城市，语言培训中心数量超越65所，这些数字仍然在不断增加中。目前已经覆盖的城市包括： 上海、北京、广州、深圳、南京、厦门、天津等。消费群体：家长产品价格：不定竞争对手：新东方、乐
155、宁少儿教育意向楼层及硬件要求：对楼层无太多要求使用面积在400平方米以上区域（项目）认识和看法对合肥市场保持关注，未来市场供应量较大，选址选择较多；希望进一步了解项目情况，将继续保持跟进。品牌：英孚教育6.2租户介绍及项目意愿日期2012-4地点公司办公室公司上海乐宁教育培训中心行业教育培训访谈人员开发部 吴总消费群体：家长产品价格：不定竞争对手：新东方、英孚少儿英语意向楼层及硬件要求：对楼层无太多要求使用面积在400平方米以上区域（项目）认识和看法条件成熟时，不排斥考虑合肥市场；因项目尚处于初级阶段，暂时不确定是否考虑进驻，待项目正式开始招商后，根据市场环境和开店计划再行商谈；品牌：乐宁少儿
156、英语6.2租户介绍及项目意愿公司简介：培生朗文于2008年注资上海乐宁教育，拥有280多年悠久历史的培生朗文正式入驻中国英语培训市场。5月，乐宁教育Longman Schools正式成立。 乐宁教育LongmanSchools在上海现有18家分校，学校旨在为318岁青少儿英语提供全方位英语解决方案。中国发展背景及运营情况：乐宁教育Longman Schools多次被新闻晨报、申江服务导报、新浪网、腾讯网等主流媒体授予荣誉，学校年培训学员近10000人次，是上海历史最悠久、规模最大的国际化英语学校之一。进驻意向未来合肥市场可选择项目较多，需进一步了解项目情况后再行商谈有在合肥市场开店计划，需进一
157、步了解项目情况暂不确定，需视情况而定对合肥市场感兴趣，在寻找合适物业对合肥市场比较感兴趣，希望进一步了解项目情况有进驻合肥的意向，希望进一步了解项目情况处于业务拓展期，目前合肥市场并非拓展主要区域，但可进一步保持联系有继续拓展计划，但开店条件较为苛刻有继续拓展计划，希望进一步了解项目情况暂不考虑在合肥市场拓展对合肥市场较为关注，希望进一步了解项目情况有在合肥市场拓展计划，在寻找适当物业合肥市场由代理商进行开店，但尚无直营店计划暂不考虑，首家店不会开在合肥对合肥市场比较感兴趣，希望进一步了解项目情况对合肥市场比较感兴趣，希望进一步了解项目情况暂无在合肥开店拓展计划业态类型餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮
158、餐饮超市卖场超市卖场百货流行服饰流行服饰运动运动主力店娱乐娱乐娱乐租户名称棒约翰一茶一坐味千拉面外婆家釜山料理小南国金海华欧尚超市大润发太平洋百货优衣库H&MPUMASuper Sport嘉禾影院小马天堂好乐迪 保密信息 序号12345678910111213141516176.3租户访谈小结进驻意向项目尚处于初期阶段，暂不确定未来是否进驻项目尚处于初期阶段，暂不确定未来是否进驻对合肥市场感兴趣，但需以加盟形式且租金较低暂无合肥拓展计划合肥市场未来选址选择较多，需进一步了解项目情况尚未涉足安徽市场，未来考虑进驻合肥市场未来选址选择较多，需进一步了解项目情况暂不确定，条件成熟时不排斥合肥市场业态
159、类型服务服务服务服务服务服务服务服务租户名称美丽田园SPA玛花纤体一兆韦德ABCCOOKINGSTUDIO卡通尼乐园玩具反斗城英孚教育乐宁少儿英语 保密信息 序号18192021222324256.3租户访谈小结序号业态意见小结1餐饮餐饮业态对于内地城市开店都比较谨慎，期望 业主方能够提供更多更详细的资料。但大多数餐饮品牌都对项目区位比较感兴趣。2超市卖场该项目位置周边有多个超市卖场，进 一步了解项目情况后再行商谈。3百货知名百货对合肥进驻较为谨慎4流行服饰流行服饰大多数都有在合肥的拓展计划，有进 驻意向，但选择较多，较为谨慎5运动运动品牌多为代理商开店，可以进一步洽谈， 但直营店近期尚无开店
160、计划，国外知名运动集成店暂无在合肥开店计划。6KTV知名连锁品牌KTV对合肥市场仍不很了解，进驻合肥较谨慎。7影院对合肥市场表示肯定，进驻意向较高，在人口 和面积达到其要求的情况下，可以考虑入驻。8美容SPA知名美容SPA品牌对合肥市场表示肯定，有进驻意向，但需进一步了解项目情况9儿童娱乐教育有计划开拓和拓展合肥市场，进驻意向较高， 且倾向于购物中心商业，但选址较为谨慎，未来选择较多，有待项 目的进一步商业规划资料。 保密信息 6.3租户访谈小结 保密信息 7.0 市场研究总结7.1 市场研究总结7.2 项目初步定位概念支撑7.3 项目初步定位概念7.4 下一阶段工作 保密信息 大多数租户对区
161、域都有入驻意向但因未来项目可选择余地较大，因此普遍较为谨慎，餐饮、娱乐及儿童相关业态的反应相对积极，本项目应积极和意向租户洽谈，争取优质租户访谈消费者现阶段期望本项目是能够满足市场消费为主的商业场所，档次以中档为主，餐饮、娱乐是他们希望项目必备的业态。合肥作为中部城市经济基础落后于东部沿海城市，但是得益于中央政策及自身科技实力，近年来发展迅速，已成为全国增速最快的省会城市合肥商业正由百货等单一商业向购物中心综合商业转变，大体量商业体带动了多个区域商圈的形成，未来合肥商业供应巨大，将给整个商业环境带来严峻压力区域周边未来商业供应量较大，但是大多由于条件不成熟暂未启动，一旦未来项目入市，区域商业竞
162、争将较为激烈。本项目面对的竞争主要是众多商业项目产生的分流，应选择合适的定位来进行差异化竞争，并且通过良好的招商及运营来维持长期良好发展宏观发展概要商业发展概要主力租户访谈区域商业研究 家天下目标消费竞争项目者研究分析7.1市场研究总结一时代BD盛C店州路百达广场广场边居龙民美凯民男女000 元000婚未元0元上1元以000200已婚广场大厦肥商业百大购物地居-7元-9都宿红星非本万周-5-1500130017001国际商之安徽9001元合12002.0% 保密信息 7.2项目初步定位概念支撑辐射全市的购物消费场所根据消费者访谈，除项目周边居民、元一购物广场周边消费者愿意前来本项目消费之外，其
163、他区域消费者对项目的期待度也较高，愿意尝试前往项目消费；万达周边的消费者也对项目表示出兴趣，前往项目消费的意愿也较强，一定程度上也证明了一站式购物中心对消费者的吸引力较高；满分5分*本次消费者调研抽样点均为合肥典型商业，消费者客群基本可以辐射合肥市区。前往意愿均值11.8% 7.7%3.8%33.3%23.1% 26.0% 24.0% 32.0%3.8% 2.0% 2.0%11.6% 8.0 %0.7 % 2.0%20.8% 18.3% 15.6% 19.0% 17.2%1.9% 2.1% 2.4% 3.2% 2.5%12.0% 12.7% 17.0% 12.7%1.0% 2.1%19.8%2
164、.4%56.9%51.9%47.1%57.7% 54.0%44.0%58.0%44.7%59.0%54.7%50.0% 52.3% 48.1% 51.4%60.0%54.5% 46.8% 52.7%50.1%29.4%36.5%7.8%15.4%18.0%30.0%10.0%42.9%31.0%22.6%29.7%29.7%29.6%28.8%27.0%32.7%36.2%32.5%27.7%11.8%20.0%10.0%0.0%60.0%50.0%40.0%30.0%70.0%100.0%90.0%80.0%可能不会不确定可能会肯定会不同人群对本案的前往意愿特色商场档次合适公共交一通站方式便
165、购物场所.有休闲餐饮场所商业有距离家近离火车未站来近绿地广场环境好距离公有司家近庭亲子有活专动业场市所场-红 星美凯龙 保密信息 愿意前往本案的主要原因35.7%34.2%22.2%22.2%17.0%13.6%11.7%37.4%51.2%70.1%48.7%40%20%0%80%60%30.8%30.7%59.0%62.1%78.4%0%29.4%27.2%26.2%14.0%3.5%20% 40% 60% 80% 100社区超市大型电器卖场特色化商业大型建材超市一般专业市场百货社区性沿街商业街商业步行街大型超市/卖场合性一站式购物中心7.2项目初步定位概念支撑一站式购物中心虽然一站式购物
166、中心的概念在合肥尚未得到充分发展，但消费者对这一商业概念比较认同；消费者对于一站式购物中心的概念比较推崇，是除了交通便利程度等硬件设施之外最重要的消费考虑因素；目前较常光顾的商业场所类型特色商场档次合适离火车未站来近绿地广场环境好距离公有司家近庭亲子有活专动业场市所场-红 星美凯龙公共交一通站方式便购物场所.有休闲餐饮场所商业有距离家近 保密信息 愿意前往本案的主要原因35.7%34.2%22.2%22.2%17.0%13.6%11.7%37.4%51.2%70.1%48.7%20%0%40%80%60%7.2项目初步定位概念支撑餐饮、娱乐比例较高红星美凯龙已在合肥消费者心目中具有较高的知名度
167、，且红星美凯龙项目商业综合体中可视为主力店形式存在在消费者对未来项目的预期调查中，一站式购物中心中休闲餐饮、娱乐等业态是吸引消费者前来消费的最主要业态要求。5.86.15.75.36.46.35.76.06.16.05.96.4期待值打分52.4%期望的商业档次43.5%2.0%2.0%金鹰大东门中高档（百大CBD）中档（元一购物广场）中低档（九龙服饰城）商业档次标准参考 保密信息 Page 2827.2项目初步定位概念支撑商业定位中档偏高从定量角度分析，被访者对家天下整体期望比例最高的为“中档”（52.4%），其次为“中高档”（43.5%） ；从定性角度分析，被访者同样认为中档或中高档较为适
168、合项目情况，在合肥比较有市场，因此比较倾向中档偏高的定位。被访者 语录中档可能更适合周边消费者吧，毕竟感觉周围的消费档次不会太高。（周边办公人群）不要低于元一，如果你要低于元一的话，不会有太多人回去，开成比元一稍微高点的中档比较好，又能区分又会有人去。（周边居民）我希望能开成高档的，比万达再高档一些。（万达广场消费者）如果开成和万达差不多 的档次应该也不错，会有不少人愿意去。（万达广场消费者）中高档 ，因为那边缺少中高档，感觉周围那一块都缺少，正好可以弥补。（周边居民） 保密信息 被访者年龄被访者婚姻状况被访者子女数7.2项目初步定位概念支撑家庭消费为主要支撑在此次随进抽样调研中，年龄结构在3
169、645岁以及2635岁的年龄段是访问主力，两者比例占总被访者的70%，也是未来项目的消费主力群体；随机抽样被访者中约为60%的被访者为已婚状况，且约有90%的消费者育有一个或以上子女。000婚未元0元上1元以000200已广00元-7元-9-150017001徽90011200安婚5,000元及以上7.2项目初步定位概念支撑家庭消费为主要支撑10.0%0.0%30.0%20.0%50.0%40.0%70.0%60.0%90.0%80.0%19.0% 17.2%3.2% 2.5%12.0% 12.7% 17.0% 12.7%1.0% 2.1%19.8%2.4%48.1% 51.4%60.0%54
170、.5% 46.8% 52.7%50.1%29.7%28.8%27.0%32.7%36.2%32.5%27.7%肯定会可能不会 保密信息 不确定可能会肯定会在此次随进抽样调研中，不同收入段的消费者均对本项目有不同阶段的前往意愿，但比较而言，家庭收入在9000元以上的家庭前往项目消费的意愿较高，家庭收入在50009000段的消费者同样也是项目的主力消费家庭，因此项目所覆盖的主要家庭消费目标为家庭月收入在5000以上的家庭。不同人群对本案的前往意愿前往意愿均值100.0%目标消费群体分类市，以合肥居住群体日益增长的商业服务与生活文化需求为契机，以广大中高收入时尚家庭多元化的欢乐生活为主要服务方向。以
171、时尚购物、特色美食、多彩娱乐、开心互动、文化休闲、温馨服务为一体的主题性综合化购物中心。 保密信息 Page 285特色美食温馨服务时尚购物多彩娱乐文化休闲开心互动欢乐新生活时尚家庭7.3项目初步定位概念初步商业市场定位概念本项目初步定位为立足于合肥 保密信息 改变人们的生活方式，迎合区域发展的大趋势，为区域内的人们打造一个工作和居住之余的的娱乐消费生活圈，人们在此体验生活所需之便利，又可享受购物、聚会、美食、玩乐的一站式体验，这将成为本案的重要战略意义。打造新站区商业中心，提升区域价值升级新站区商业形态，开发品牌项目对内互补、对外辐射城市新中心、城中城定位思路 保密信息 项目总体定位时尚生活
172、馆时尚生活馆=时尚潮流时尚潮流+家庭生活家庭生活以“Lifestyle”为主导，创导消费、购物、娱乐、休闲和培训为一体的新概念。不仅提供基本的购物场所，而且与娱乐、休闲业态的有机组合，使得各年龄层的消费群体得到各自的独立和共享空间。 保密信息 人和：高学历、高品质人群汇聚的未来生活之城人和：高学历、高品质人群汇聚的未来生活之城 保密信息 目标：打造北区新站首席时尚生活中心目标：打造北区新站首席时尚生活中心 保密信息 诉求：幸福家庭最具活力的娱乐生活体验诉求：幸福家庭最具活力的娱乐生活体验配合定位的家庭图片或儿童图片 保密信息 生活理念生活理念1展现新生活形态馆的主题风格Toshowthethe
173、mefashionofnewlifestyle.3实现流行平实的商品价格 Torealizefavorableprices.提供创意便捷的生活服务Tooffercreativeandconvenientservices.2 保密信息 流行流行平价商品平价商品Trendymerchandisesoflowprice特别服务特别服务设施功能设施功能Specialservicefacilities生活机能生活机能资讯站资讯站Sourceoflifeinformation社区互动社区互动功能的功能的生活中心生活中心Interactivecommunitycenter儿童游戏儿童游戏天地天地Entert
174、ainmentforkids便捷便捷新生活店新生活店Convenientstoresfornewlife时尚生活馆时尚生活馆经营主题经营主题LifeStyleoperationtheme基本构成基本构成 保密信息 项目差异化竞争项目差异化竞争时尚生活馆与普通商业的不同之处时尚生活馆与普通商业的不同之处lifestyleshoppingcenter普通商业普通商业主题主题用生活、休闲、娱乐为主要特色和主题的商业中心没有此类的主题对象对象根据目标消费群体的不同，量体裁衣，度身定制；如考虑到儿童的游戏场馆，大学生的潮流地带，年轻人聚会的广场空间定位于个人单体，主要考虑有消费能力的成人购物的特点功能功
175、能混合互动的业态：有多个主业态.如适合家庭消费的大型生活超市，适合年轻消费群体购买的流行平价零售，适合家庭聚会的特色餐饮、娱乐等业态之间缺少关联和互动，有些只有一个主业态 保密信息 独一无二的家庭式时尚生活馆独一无二的家庭式时尚生活馆将将“家庭时尚生活馆家庭时尚生活馆孩子独享、夫妻分享、家孩子独享、夫妻分享、家庭共享庭共享”的全新理念引入的全新理念引入本项目中，突出项目商业本项目中，突出项目商业定位与形象在合肥的独有定位与形象在合肥的独有性、综合性，从而实现商性、综合性，从而实现商业计划的成功开发与经营。业计划的成功开发与经营。 保密信息 业态业态家庭构成家庭构成餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲零售零
176、售老人老人素食、健康食品休闲广场按摩、足浴服装、配饰、影音、卖场、书店、面包店、银行、大卖场父母父母正餐影院、早教中心Spa、按摩、足浴青年青年特色主题餐厅影院、游艺世界、桌球馆、KTVSpa、美容、美体、美甲小童小童麦当劳等快餐反斗乐园、bobo池亲子乐园全家全家咖啡店、果汁店影院宠物店品牌独享性：众多首次入住合肥的餐饮、娱乐、零售品牌品牌独享性：众多首次入住合肥的餐饮、娱乐、零售品牌消费综合性：覆盖所有年龄段的消费者。消费综合性：覆盖所有年龄段的消费者。 保密信息 通过调查，我们发现：合肥消费者外出休闲消费频率：合肥消费者外出休闲消费频率：消费市场潜力巨大，近6成消费者基本每周都会外出休闲
177、购物，这些外出购物休闲的消费者是商业发展的强劲人气。结伴消费习惯：结伴消费习惯：休闲购物的近8成的消费者习惯结伴出游或购物，这无疑给商业消费市场带来了很好的人群效应。合肥休闲购物平均花费时间：合肥休闲购物平均花费时间：根据受访者给出的平均值，在平均每次休闲购物所用的时间上，消费者平均花费4.3小时，其中休闲娱乐和购物分别平均花费2个小时，而休息和用餐分别平均花费1个小时。合肥市民消费是否有计划：合肥市民消费是否有计划：近7成的消费者在消费前是有基本计划的，而各个商圈/商场都有自己的定位，并在消费者心目中的产生相应的产品定位。许多消费者在购物前会根据自己的需要进行选择。因此，商场最外的产品定位和
178、商场的整体形象对于消费者来说是非常重要的参考依据。 保密信息 “家庭时尚生活馆家庭时尚生活馆”业态组合原则业态组合原则除了家庭成员之外，朋友、同事间的融洽交流同样是社会和谐稳定发展的重要因素。在这里，三五好友可以品茶、聊天、享受一番自得其乐的手工DIY，公司上下全体员工尽可以将工作的压力暂时抛之脑后，在这里畅饮、狂欢。因此，在业态组合上，也充分考虑到这点，既有相对独立的私密空间，又有大气热烈的开放空间，将各业态巧妙、完整地结合在一起。体验无所事事的自由体验无所事事的自由不必花太多的钱，不去太多的景点，或许就坐在慵懒的马路边上，聊聊天，看看街上正在行走的人们，体验无所事事的自由。 保密信息 通过
179、调查，我们发现：合肥消费者外出休闲消费频率：合肥消费者外出休闲消费频率：消费市场潜力巨大，近6成消费者基本每周都会外出休闲购物，这些外出购物休闲的消费者是商业发展的强劲人气。结伴消费习惯：结伴消费习惯：休闲购物的近8成的消费者习惯结伴出游或购物，这无疑给商业消费市场带来了很好的人群效应。合肥休闲购物平均花费时间：合肥休闲购物平均花费时间：根据受访者给出的平均值，在平均每次休闲购物所用的时间上，消费者平均花费4.3小时，其中休闲娱乐和购物分别平均花费2个小时，而休息和用餐分别平均花费1个小时。合肥市民消费是否有计划：合肥市民消费是否有计划：近7成的消费者在消费前是有基本计划的，而各个商圈/商场都
180、有自己的定位，并在消费者心目中的产生相应的产品定位。许多消费者在购物前会根据自己的需要进行选择。因此，商场最外的产品定位和商场的整体形象对于消费者来说是非常重要的参考依据。 保密信息 餐饮餐饮中餐、西餐快餐、美食街餐饮餐饮12：0018：00零售零售7：30如：早茶、超市等如：电影院、KTV、SPA等以餐饮为主带动商业人气，促进其它业态的消费。以餐饮为主带动商业人气，促进其它业态的消费。根据合肥当地消费购物习惯根据合肥当地消费购物习惯以日时间节点分：以日时间节点分： 保密信息 服务于目标市场的所有功能，应有尽有，大而全，新颖而舒适。展示现代消费的服务于目标市场的所有功能，应有尽有，大而全，新颖
181、而舒适。展示现代消费的各个层面。各个层面。 保密信息 根据项目体量，并结合商业级别分类及项目自身特点，我们给项目的市场定位为区域区域性商业中心性商业中心，从项目的总体量和项目的区域位置，结合规划因素，项目不适合做其他类型商业。这一点也与政府的城市规划相符。商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（M2）30万以上3.6-18万0.9-3.6万1800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区或项目自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心
182、客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民、商务人士，及外来消费者步行15分钟内的居民小区或项目内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺商业形象定位商业形象定位定位结论与品牌举例定位结论与品牌举例快速餐饮：肯德基、麦当劳、汉堡王、德克士、味千拉面、永和大王等咖啡、套餐：迪奥咖啡、迪欧咖啡等快销（运动）零售：ADIDAS、NIKE、PUMA、KAPPA、匡威、李宁、安踏等快销（时尚）零售：JACKEJONES、ONLY、VEROMODA、ESPRITETAM，真维斯、佐丹奴、堡狮龙、美特斯邦威、森马、班尼路等
183、儿童零售：NIKEKIDS、ADIDASKIDS、好孩子、丽婴房等鞋类：百丽、达芙妮、富贵鸟、蓝棠、奥康、红蜻蜓等箱包：雅士、金利来、帝鳄、U.S.POLO等KTV：阿里巴巴KTV、芒果KTV、阿波罗等健身房：原动力健身房、舒美堡健身房、浩泰健身房等家居生活馆：英伦美家居生活馆、七彩家居礼品生化馆、和顺家居生活馆等上述品牌举例，只为便于说明区域业态及其功能，在落位得到认可的基础上，将进行正规的品牌筛选以及具体的面积配比测算、区域租金测算等工作。因此，在商务谈判正式开展前，仅作参考之用。7.4下阶段工作项目宏观商业环境市场竞争环境项目区位概况项目立地条件消费者研究项目业态定位项目业态组合分析租户组合租金建议租户研究建筑规划布局建议市场研究报告商业策划报告建筑规划报告商业策略报告Page 286市场环境综合分析项目市场定位项目可参考案例商业策划报告中主要包含：市场环 境综合分析、项目市场定位、业态组合等图例调研成果附件报告1 合肥重点商业项目调研2 家天下项目拦截报告3 各类调研数据统计 附件附件报告告详见分分项报告告
