《764837256江油项目地块市场调研报告 51p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《764837256江油项目地块市场调研报告 51p（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、江油项目地块市场调研江油项目地块市场调研 报告报告二一二年六月十二日江油明月新城规划首要问题首要问题1、开发的经济成本与时间成本：若去量较慢，本项目的风险较高；、开发的经济成本与时间成本：若去量较慢，本项目的风险较高；2、目前江油的土地存量情况：未来江油出现大规模土地放量（新城、目前江油的土地存量情况：未来江油出现大规模土地放量（新城、江东），挤压市场；江东），挤压市场；4、土地成交价格：土地成交价格是本项目利润率的重要组成。、土地成交价格：土地成交价格是本项目利润率的重要组成。难题 现状现状当地最热销项目：当地最热销项目：2年销售年销售500套套新增未售、在售项目：新增未售、在售项目：40余
2、个余个龙溪谷（热销高端盘，高层均价4300元）：2010年开盘至今，高层500套去量400套,别墅200套销售120余套；雍景湾（热销低端盘，优惠后均价3300元）：2011年开盘，至今去量400多套；主要在售项目：6个今明2年待开发项目：？难题 难题 看上去很美的明月新城看上去很美的明月新城江油人更多的是期待江油人更多的是期待明月新城明月新城8大规划均已落户项目区域：高档住宅、商业、明月岛、大规划均已落户项目区域：高档住宅、商业、明月岛、汽油田江油基地、中原爱心医院、中医院、服务中心、汽油田江油基地、中原爱心医院、中医院、服务中心、难题 1/地块基本情况2/地块用地范围3/地块目前现状项目地
3、块研究项目地块研究1/地块基本情况2/地块用地范围3/地块目前现状难题 1/地块基本情况2/地块用地范围3/地块目前现状地块四至：地块四至：东面政务中心及目前东面政务中心及目前当地一高档项目龙溪当地一高档项目龙溪谷谷东东面面中中油油涪涪滨滨花花园园南面中医院南面中医院北北面面中中润润恒恒大大国国际际商商贸贸城城四至现状成熟，金燕路、大鹏路、创业路、栖仙路道路设计宽敞，路况极好。地块方正，四至现状成熟，金燕路、大鹏路、创业路、栖仙路道路设计宽敞，路况极好。地块方正，完整，中医院，政务中心，商贸城（建材）等形象极好，给项目规划带来巨大的空间。完整，中医院，政务中心，商贸城（建材）等形象极好，给项目
4、规划带来巨大的空间。四至现状成熟，金燕路、大鹏路、创业路、栖仙路道路设计宽敞，路况极好。地块方正，完整，中医院，政务中心，商贸城（建材）等形象极好，给项目规划带来巨大的空间。北面：政务中心及目前当地一高档项目，龙溪谷。东面：中油涪江花园南面：中医院及一居民小区（多层）西面：中润恒大商贸城难题 1/地块基本情况2/地块用地范围3/地块目前现状二块宗地为净地、方正并相邻，地形平坦，一条道路分割，各自独立，市政大配二块宗地为净地、方正并相邻，地形平坦，一条道路分割，各自独立，市政大配套（管网、道路）已建成，有望成为未来片区较大影响力的项目，项目规模适中，套（管网、道路）已建成，有望成为未来片区较大影
5、响力的项目，项目规模适中，操作空间较大。操作空间较大。项目位于江油市明月新城城市未来发展方向，盘踞商贸居住区，毗领市政务中心，占据城市未来发展核心位置。项目位置：项目位置：位于205国道、中润恒大国际商贸城以东，中医院以北，涪江三桥、大鹏路以南，汇丰路以西；明月新区明月新区：明月新区为江油城市重点发展的重心，本案位于新区的商贸居住区；明月新区定位：明月新区定位：随着“城际铁路”等交通建设的深入推进，国家对灾区重建政策的方面的优势，成为“浪漫休闲旅游中心“交通枢纽的江油市新项目明月新城，未来江油市最重要的行政服务、商贸金融、技术创新中心。地块现状地块现状宗地分析：宗地分析：地处城市发展核心现有规
6、划研究现有规划研究总面积为117.851亩,其中,道路用地24.472亩;城市绿地3.785亩;规划净用地89.594亩.土地性质:二类居住用地.需配建社区文化中心9876平米,行政办公用房4044平米,计13920平米.容积率3.0；建筑密度22%；绿地率30%；建筑高度100米。地下车位：按要求639个，地面不超过30%，地下为447个商业建筑面积不超过总建面的15%, 土地成交单价142万元/亩.。利好因素：利好因素： 四面均有街道，紧临城市主干道李白大道，公共交通和私家车交通均非常便利，至城市主要节点交通便捷，路况极好。道路交通：老城区：交通联系主要依托李白大道锦江公路、汇丰路太平路工
7、业园区：大鹏路涪江三桥中原大道公共交通：项目现有4条公交线路经过交通网络完整便捷交通网络完整便捷 四面均有街道，紧临城市主干道李白大道，公共交通和私家车交通均非常便利，至城市主要节点交通便捷，路况极好。道路交通：老城区：交通联系主要依托李白大道锦江公路、汇丰路太平路工业园区：大鹏路涪江三桥中原大道公共交通：项目现有4条公交线路经过未来城市发展中心未来城市发展中心利好因素：利好因素： 地块在当地属于大规模，可以形成规模效应；地块规模较大地块规模较大 属于城市优先提倡的新兴居住区优先居住板块优先居住板块项目周边商业配套设施：老城商圈为主，核心商圈离项目仅2公里，日常生活配套能满足，生活便利，周边有
8、大型医院、政务中心。周边配套基本齐备周边配套基本齐备制约条件制约条件项目周边远距离景观资源丰富，市民广场、李白公园、剧场离项目2-3公里，内部景观资源匮乏，无自然水系，缺少景观。不利于项目高档楼盘打造。目前项目内部及周边景观贫乏目前项目内部及周边景观贫乏 在江油第一个项目，本区域不具备较强的品牌知名度。市场信任度较低,没有品牌知名度没有品牌知名度 无法定位为标杆项目政府的规划要求及同区域优质土地储量较大政府的规划要求及同区域优质土地储量较大住宅市场现状在售项目容积率小目前的在售楼盘中，本地购房者占到80%以上，多以自住型客户为主；以高层为主，辅以多层、别墅，住宅商业主要集中在新城版块；以龙溪谷
9、为代表的高品质景观楼盘，其特征具有一二线大盘风范；市场价格高层33004800的范围之内，别墅均价6300元购买群主要来源个体户，民营企业以及以当地优势产业为主的人群在售项目产品丰富，市场供应量较大。 畅销楼盘主力户型为80-130的可变户型，由于户型有增送的可变空间所以倍受当地购房者青睐。 调查的楼盘中有专业销售团队，小楼盘销售不专业，营销手段单一、销售道具简单；比较而言，我司销售队伍专业，设备精良。目前整个酱油楼盘，在推广渠道上，推广效果较为雷同，普遍采用在自己项目地周边做路牌及户外广告外还采用短信息、网站等平台各项目出台刺激市场优惠措施。区域市场优惠不大受到政策影响，成交普遍较低：核心客
10、户群体，大部分属于改善性居住客户，对下定购买时间较为迟疑，也有一定购房消费经验，性价比追求较高。客户了解到后期还会有新增项目供应，市场观望进一步加重严重；首套房按揭四成，首套房防税2成，二套房4.05成市场情况分析市场情况分析住宅市场分析：调控政策造成供需失衡，住宅市场分析：调控政策造成供需失衡， 整体市场分析：江油商品房市场在2010年下半年和2011年初销售形势火爆，很多楼盘一开盘优质房源就被抢购一空，房价也持续上扬，整个商品房市场显现出过热的迹象。随着国家陆续出台调控政策，特别是“限购令”的实施使投资住房的行为受到极大限制，一线城市商品房销售过热的现象得到了有效遏制，观望气氛也明显影响到
11、了江油房市，全市商品房销售量出现明显下降，很多以前热销的楼盘都感叹：“卖不动”。 2012年1月至4月，商品住房成交1000套左右，同比下降41%；成交面积10万平方米，同比下降39.8%;成交均价3129元/平方米，同比下降13%。非住房成交300套左右，同比增长77%。销售较好的楼盘：四川江油宏安实业（集团）房地产开发有限公司开发的麓涪宫200套、江油市华丰房地产有限公司开发的滨江华城210套、江油易生房地产开发有限公司开发的雍景湾110套。版块分析：城市三大版块，热点较为平均版块分析：城市三大版块，热点较为平均根根据房地产发展的区域性，以江和人口密集度为界，把江油房地产划分为三个版块。其
12、中本项目所在明月新城版块，是未来城市发展方向，也是目前江油地产开发的重点、热点区域。老城版块：老城版块：属于老城区，版块地段成熟，配套齐全，目前江油中高价区域，但随着城区土地供应的不足，未来供应量将放缓；江东版块：江东版块：地段相对陌生，周边配套不全，工业园区，目前属低价区域，新城版块：新城版块：城市发展方向，区域内高端楼盘集中，是江油目前热点区域。土地市场分析土地市场分析 2012年收政策影响，土地市年收政策影响，土地市场回落较大，土地挂牌多以场回落较大，土地挂牌多以综合性、工业和商业综合形综合性、工业和商业综合形式出现，纯住宅地块较少，式出现，纯住宅地块较少，综合性质土地较多。以中小综合性
13、质土地较多。以中小规模地块出让为主，规模大规模地块出让为主，规模大盘较少。盘较少。经历经历2011年土地放量高峰，年土地放量高峰，2012年商住土地明显放慢年商住土地明显放慢节奏，预示着未来节奏，预示着未来1-2年内年内住宅市场供应量将集聚增加，住宅市场供应量将集聚增加，后续竞争压力巨大，长期来后续竞争压力巨大，长期来看住宅市场发展看好。看住宅市场发展看好。 由于各地段，资源产品等因由于各地段，资源产品等因素差异，住宅地块楼面价格素差异，住宅地块楼面价格相差较大，但总体来说，未相差较大，但总体来说，未来几年土地价格呈持平趋势，来几年土地价格呈持平趋势，也会造成房价的稳定。也会造成房价的稳定。竞
14、争市场分析竞争市场分析 根据本项目情况，结合市场客户、地段等因素，根据本项目情况，结合市场客户、地段等因素，本项目未来面临同区域内直接竞争，同时面临本项目未来面临同区域内直接竞争，同时面临江东版块江东版块老城项目的客户分流。老城项目的客户分流。未来研判未来研判住宅市场的供求关系在短住宅市场的供求关系在短期内不能改变期内不能改变置业客群分析置业客群分析置业客群分析置业客群分析主要在售楼盘主要在售楼盘江油客群特征江油客群特征行业标准营销水平两级分化：营销水平两级分化：老城区版块营销水平处于初级阶段，老城区版块营销水平处于初级阶段，新城版块营销具有一二线操作水平新城版块营销具有一二线操作水平主要竞品
15、楼盘主要竞品楼盘金鹏龙溪谷最具竞争楼盘项目名称金鹏金鹏龙溪谷龙溪谷项目地址江油市明月新城片区建新路300号开发商江油金鹏职业发展有限公司占地面积67020平方米建筑面积135800平方米容积率1.58项目类型城市综合体户数716户车位461个主力面积81-130平方米 物业管理别墅1元/，电梯0.8元/商业商业街铺6000元/楼盘均价均价4200/平米项目介绍：项目介绍：龙溪谷位于江油市明月新城建新南路300号，总共占地100亩，总建筑面积13余万平方米，绿化率达到35%以上，容积率1.65，分为3期开发，项目分为ABC3个区域，分两期开，A是商业独栋；B是别墅；C区是电梯，所发整个设计采用南
16、加州风格，在规划中以自然生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了由北而南层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局。项目配套：项目配套：文化广场、浩月广场、湿地公园、幼儿园、大型商场、小区花园、健生器材项目交通：项目交通：15路，25路，2路，26路等线路到达金鹏龙溪谷（地理位置）金鹏龙溪谷（实景图）中润恒大国际贸易城项目名称中润中润恒大过激贸易城恒大过激贸易城项目地址江油市李白大道和大鹏路交汇处（明月新城政务中心对面）开发商四川中润远邦投资发展有限公司占地面积136667平方米建筑面积330000平方米容积率项目类型城市综合体户数主力面积楼盘均价商铺价格6500元/起项目简介：项目简介：中润
17、恒大国际商贸城位居江油市明月新城的核心地段，处于李白大道和大鹏路交汇处，距市政务中心和全民健身中心仅约500米。项目总用地220余亩，总建筑面积约33万平米，总投资6亿元人民币，规划建设为包括高端住宅、商业街、建材家居批发、展览中心等多种业态为一体的大型商业购物场所。传承经典的“店街城”商业综合体模式，将以开放式商业布局，与建材城一期项目互通连接、融为一体，实现各经营区有机互动、信息共享，充分满足仓储销售、信息会展、物流配送等复合型商业功能。 项目五大价值点： 1、33万江油首席商业旗舰 2、地段：江油城市门户，政务中心 3、“五大统一”管理改变城市商业格局，升值 无忧，运营无忧 4、国际级产
18、品规划设计，双首层街铺. 5、区域成熟的配套 中润恒大国际贸易城（地理位置）中润恒大国际贸易城（鸟瞰图）中润恒大国际贸易城（效果图）明月雍景湾项目名称明月明月雍景湾雍景湾项目地址江油市江彰大道涪江三桥旁开发商江油易生房地产开发有限占地面积23348平方米 建筑面积70000平方米容积率2.79项目类型住宅户数717户主力面积77110平米楼盘均价3600物业管理费1.1元车位地上106，地下163项目简介：项目简介：明月雍景湾是易生地产推出的以“新城领地、优居生活”为理念的高品质楼盘。项目位于明月新城涪江三桥，江彰大道旁。明月新城，是江油门户，政府斥巨资规划打造的江油重点建设区域，代表了城市发
19、展方向，坐拥江油市未来的政治、经济、文化中心。而明月雍景湾则稳居明月新城核心区域，在新崛起的新城高尚生活板块，问鼎江油华宅巅峰。项目规划用地近43亩，由4栋电梯楼房围合而成，多种户型供您选择，主力户型以77110平米的套二、套三户型，宜居住，宜投资，是典型的升值产品。明月雍景湾（效果图）久盛华庭项目简介：项目简介：“久盛华庭”位于四川省江油市城北紧邻涪江畔，总建筑面积为67273.14平方米，拥有现江油住宅社区最大的地下车库。 项目是面向于城市中、高阶层的高尚住宅社区，由高层住宅、多层住宅、沿街商铺组成。秉承着“高绿化、低密度（18.5%）、大幢距（40米以上）、低容积率”的设计理念。注重视觉
20、的穿透性和空气的流通，景观的规划，景象结合，步移景异的四度空间，力图创造一种属于后信息时代的生态居住建筑环境。倾心为社区住户打造人车分流的舒适生活，采用双大堂设计，地下入户大厅可直接达私人府邸，使之拥有更具私密性与人性化的居家生活，并实现了真正的商住分离，即拥有了时尚与便捷，又享受到彻底的宁静与舒适。社区拥有完善的娱乐设施，周到的物业管理，只为获得一个全新的社区空间和文化环境项目名称明月明月雍景湾雍景湾项目地址四川省江油市涪江北路西侧155号开发商江油市久盛置业有限公司占地面积33251平方米建筑面积57031平方米容积率1.5项目类型住宅户数474户主力面积88-138楼盘均价3888元/平
21、米物业管理费1元/平米久盛华庭（效果图）溪山美郡项目名称溪山美郡溪山美郡项目地址四川省江油市诗仙路西段南开发商江油市久盛置业有限公司占地面积77922平方米建筑面积194805平方米容积率2.5项目类型住宅户数主力面积88-138楼盘均价3900元/平米物业管理费项目简介：项目简介：溪山美郡，位于西山片区，小高层和高层项目，位置环境不错，宏安公司开发，近117亩的项目溪山美郡（效果图）华丰心悦华庭项目简介：项目简介：位于龙溪谷斜对面，占地82亩，小于或等于3.0，；建筑密度均为小于或等于22%；绿地率均30%。为多层18层高层，4栋18层，加多层，还有小高层项目，另外，有一栋酒店项目，紧邻李白
22、大道。项目名称华丰华丰心悦华庭心悦华庭项目地址四川省江油市建新路李白大道开发商江油市久盛置业有限公司占地面积77922平方米建筑面积194805平方米容积率2.5项目类型住宅户数主力面积88-138楼盘均价3900元/平米物业管理费江油城市研究1/ 江油概况2 江油经济环境分析 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。耕地面积67万亩。总人口87.76万人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31万人。处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年无霜期280天，年均气温16.2。江
23、油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，农副产品丰富。这里气候温和，冬暖春早，夏长秋短，无霜期长，是国家重要的商品粮基地,能源基地，冶金基地，建材基地。据2007年的统计江油城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。 江油历史悠久，早在北魏正始二年（公元505年）设郡，后改江油县。东汉设置的德阳县，以后历经演变，到隋初县境分置阴平、昌隆2县。以后又几经演变，至南宋时江油县治迁入县境后，分置江油、彰明2县。相沿至1958年两县合并为江彰县，1959年更名江油县。1988年撤销江油县设江油市。1935年红四方面军驻县时，曾分设过济时、重华、彰明3县和中坝镇。历史悠久的旅游名城历史悠久的旅游名城全
24、县现有人口全县现有人口8888万，其中城市人口万，其中城市人口3131万万 江油市是四川省“扩权强县”省直辖试点县级市，市府驻中坝镇。由绵阳市代管。是唐代大诗人李白李白的故里，一座风景如画的历史文化名城，也是位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业城市、旅游城市，素有“李白故里李白故里，九寨九寨门户，门户，蜀道蜀道咽喉，咽喉，华夏华夏诗城诗城”之称。中国改革开放的总设计师邓小平为江油亲笔题写了“李白故里”四个苍劲有力的大字。 江油市是四川省首批批准的对外开放城市。改革开放以来，勤劳智慧的江油人民在市委、市政府坚持以经济建设为中心，坚持“工业兴市”发展战略的引领下，以开阔的视野，开明的态度、开
25、放的政策和开拓进取的精神，依据丰富的资源，逐步建立起了冶金、能源、机械、建材、化工、纺织、食品等门类为主的工业体系。 李白故里李白故里位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业、旅游城市江油综合交通次枢纽的建设江油综合交通次枢纽的建设依托铁路、公路，完善公、铁交通功能，形成以江油市区为中心的内连外接的一体化综合交通体系。 铁路：在已有宝成复线的基础上倾力配合成绵乐城际、成西客专建设。 公路：加快绵九、绵广高速公路、梓（潼）中（坝）快速通道建设，新建江油市区东、西绕城快速通道，将通往境外的县道提升为一、二级公路，增强与境外的通达能力。 交通次枢纽重点建设项目有成绵乐城际列车专线。公路方面完成省道
26、302线、中绵路、安梓路、西河路、涪江二桥、三桥、四桥，中雁路（二马段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、东雁路（枫顺段）、许青路、新太路、玻武路的道路、桥梁恢复重建工程。开工建设绵九高速公路、梓潼至江油快速通道，对S205线、塔九路、小伏路、武马路改造升级；开工建设江油市区绕城东、西环线通道。 汶川地震三周年汶川地震三周年 河南助江油新生河南助江油新生 30.02亿元，302个援建项目，河南用20个月圆满实现了“三年任务两年基本完成”的目标，江油因此发展一跃20年。在对河南对口援建的江油进行回访时，我们看到江油人民正在享受“河南速度”“河南援建模式”的成果。中原爱心学校、中原爱心小区、中原爱
27、心医院、豫江苑小区、江油中原职教中心，豫江大堤、中原大道，漯河新区、汝州村，江油河南工业园从公共服务设施到基础建设，从“输血”到“造血”，河南的印记已经在江油不可磨灭。在河南的援助下，江油用3年时间完成了20年的发展，一些乡镇3年的基础设施投入比过去60年的总和都多。因为援建，河南人更牵挂江油，江油更了解河南。 国家三线建设的重点地区之一，境内40余家国有大中型企业和科研机构奠定了坚实的工业基础和科研基础。近年来，江油市综合经济实力不断增强。2011年实现GDP214.11亿元，增长15.7%名义增速20.28。城市建成区面积41平方公里，城市人口38万。社会零售86.5亿元，增长18.1%。
28、固定资产投资120亿元。财政总收入25.3亿元，一般预算收入9.1亿元。规模工业总产值280.2亿元，增长40%。增加值85.86亿元，增长27.1%。2002年在中国西部县级最具竞争力的排名达到第六位。 城市JDP:整体经济发展势头保持良好，固定资产投资发展空间较大，人均消费支出增幅相对缓慢；居民消费零售业发展较为乐观。城市规模急速扩张，但品质有待提升城市规模急速扩张，但品质有待提升 未来未来5 5年，江油县城人口规模将达到年，江油县城人口规模将达到4040万；现有城市功能远远不能万；现有城市功能远远不能满足市民的生活需求。满足市民的生活需求。 金融、酒店、会展、洋快餐、大型超市及百货、专业
29、市场等配套需要进一步完善，汇聚一批国内外知名服务机构。发展前景：明月新城发展前景：明月新城 江油市将以明月新城片区为轴心，沿绵江产业带、涪江两岸向南延伸，拓展新的城区。利用昌明河、涪江水系特点，精心打造沿河凤光与现代气息完美结合，投资兴业、商贸居住、休闲度假功能兼备的一个城市新区，规划面积达到6.45平方公里，新区居住人数将达到10万人。目前，前期基建工程包括：涪江三桥、大鹏路、江彰大道、涪江河堤综合整治工作等，已经基本完成。后期将加紧进行滨江路、皓月广场、体育广场的建设。2010年将完成西南油气田江油基地的灾后重建近30栋17-32层高层住宅楼将拔地而起。加上河南江油工业园，江油工业园区扩区
30、等，在2015年江油市区面积将达70平方公里李白文化产业园建设项目李白文化产业园建设项目绵阳江油是李白故里，四川省历史文化名城和新兴的工业城市、中国优秀旅游城市。公元701年李白在江油出生，并在江油生活学习了25年，后成为“笔落惊风雨、诗成泣鬼神”的诗仙。作为李白出生和青少年时期成长的江油，留下了众多遗迹和脍炙人口的诗篇。李白文化成为江油的人文地标，在世界上具有惟一性和垄断地位。 为深度挖掘李白文化遗产，打造示范文化精品，江油市委、市政府在灾后重建和开展学习实践科学发展观活动中，科学地提出建设李白文化产业园，打造国际李白文化名城。 李白文化产业园规划面积约14平方公里，由城区李白纪念馆和青莲李
31、白故居组成，以地理环境为基础，充分利用人文自然资源进行整合和空间布局。建筑以唐风为基调，围绕弘扬李白文化、普及李白文化的主题，进行开发建设，逐步实现建设国际李白文化名城的目标。 李白文化产业园主要建设内容为李白纪念馆、李白文化艺术长廊、李白故居环境整治工程、青莲古镇保护和恢复工程、李白文化展演区建设工程等，规划投资20.5亿元，计划用3年时间完成。 江油李白文化产业园建成后，预计每年可接待游客300万人次，年总收入达6.7亿元，实现直接利润3亿元。同时，将带动江油的旅游、餐饮、商贸等其它服务业的飞速发展，并解决大量就业岗位，推动当地群众文化致富、旅游致富。小结小结1/江油市现有房地产市场发展趋
32、势2本案swot分析本体项目区域商品房状况呈本体项目区域商品房状况呈“三极分化三极分化”状态：状态：政府主导性产业发展势头较好，随着政策的深入以及经济结构的不断优化，江油人民都将步入一个快速的发展轨道片区住宅业随着土地放量供给，加快了商品房的建设步伐，对于新型商品房市场来说，如何加快项目周边与片区的城市化进程与配套完善，尚处于初级发展阶段，但发展后势强劲；新型住宅小区打造完全处于待开发、待发展、更新和升级阶段。明月星城项目的打造，对当地商业及住宅市场整合有着决定性的意义，但是目前政府规划的商品房体量及业态同城市容量需求是我们的项目开发的难点。我们应该规避不足，放大优势江油现有房地产市场发展趋势
33、本案swot分析S（优势）（优势）地段区位优势：政府规划未来新城核心；地段区位优势：政府规划未来新城核心；地块规模：可形成集中规模效应地块规模：可形成集中规模效应交通便捷：市政大配套（管网、道路）已建成，交通便捷：市政大配套（管网、道路）已建成，人口密集人口密集：WW（劣势）（劣势）政策原因，市场观望，需求、去量缓慢政策原因，市场观望，需求、去量缓慢在江油第一个项目，本区域不具备较强在江油第一个项目，本区域不具备较强的品牌知名度。市场信任度较低的品牌知名度。市场信任度较低OO（机会）（机会）未来住宅市场活跃；未来住宅市场活跃；集团公司的地块储备集团公司的地块储备T T（威胁）威胁） 未来土地放
34、量未来土地放量同区域高端项目的开发同区域高端项目的开发定位分析定位分析饱和中制造稀缺，寻找个性、制造向往饱和中制造稀缺，寻找个性、制造向往江油楼盘皆有客户认同的部分，本项目如何借鉴，做到更专业、贴心江油楼盘皆有客户认同的部分，本项目如何借鉴，做到更专业、贴心住宅住宅+沿街商铺（满足政府规划条件，商业少于沿街商铺（满足政府规划条件，商业少于10%）本定位相对比较传统，我司在这方面操作经验丰富，操作比较容易以住宅为主的方案，根据目标客群分析，户型定位吸取现有的经验教训，能贴近市场：但预计片区内同类项目较多，竞争比较激烈，利润较低：可能面临的主要风险是同区域产异化竞争，销售将比较缓慢，为体现产品差异
35、性，提高项目私密性、品质感，商业应少于10%,规划指标(按C26-1执行):容积率3.0；建筑密度22%；绿地率30%；建筑高度100米。商业套型比例：商业15%，90平米户型占70%以上比例规划局部产品高档住宅塑造，支撑项目品质形象规划局部产品高档住宅塑造，支撑项目品质形象住宅、商业价格建议住宅、商业价格建议 项目目前商业没有经营，只能通过市场（类比）比较法，得出商项目目前商业没有经营，只能通过市场（类比）比较法，得出商业底层静态价格业底层静态价格14000元，根据本项目特点及区域市场特点，本项元，根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在市场增长、商业成熟、品牌三个方面，初目
36、的溢价空间主要集中在市场增长、商业成熟、品牌三个方面，初步预期将带来步预期将带来5%20%的溢价。经过溢价，底商均价区间为的溢价。经过溢价，底商均价区间为14700-16800元元住宅：鉴于我司属新开发江油项目及政府规划约束，本地块无法定住宅：鉴于我司属新开发江油项目及政府规划约束，本地块无法定位于标杆项目，从项目亮点、产品、景观、配套、物业、品牌等均位于标杆项目，从项目亮点、产品、景观、配套、物业、品牌等均无优势，目前同区域市场市面均价为无优势，目前同区域市场市面均价为4200元元/,根据本项目特点及根据本项目特点及市场情况，略低于目前市面市场情况，略低于目前市面200为可接受价位，保守为可接受价位，保守3600元元/平方米，平方米，一般一般3900元元/平方米，乐观平方米，乐观4200元元/平方米；平方米；Thanks for your listenning & readingTHE END
