新聚仁上海卓展置业嘉定菊园酒店公寓市场策划报告

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1、2011 NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构）卓展置业嘉定菊园酒店公寓市场策划报告卓展置业嘉定菊园酒店公寓市场策划报告【开题设问】老城区老城区新城区新城区南翔南翔安亭安亭江桥江桥项目位置新城金郡晶鼎铂悦818嘉领国际财富天地尚都国际尚品嘉峰汇万达广场区域区域项目项目总量总量推出推出可售可售后续后续老城铂悦818220.9/嘉领国际2.22.22/新城新城金郡2.12.11.1/晶鼎2.22.22.1/尚品2.3/2.3安亭财富天地6.36.31.1/尚都国际2.82.80.61.6江桥万达广场16.716.73.2/南翔嘉峰汇4.32.72.1/合计合计40.940

2、.9373713.113.13.93.9市场背景的表像市场背景的表像1 1市场同类产品充溢，在售及待售项目多达市场同类产品充溢，在售及待售项目多达市场同类产品充溢，在售及待售项目多达市场同类产品充溢，在售及待售项目多达9 9 9 9个个个个老城区老城区新城区新城区南翔南翔安亭安亭江桥江桥项目位置新城金郡晶鼎铂悦818嘉领国际财富天地尚都国际尚品嘉峰汇万达广场竞争个案均以地铁概念为核心卖点，本项目不具备竞争优势竞争个案均以地铁概念为核心卖点，本项目不具备竞争优势竞争个案均以地铁概念为核心卖点，本项目不具备竞争优势竞争个案均以地铁概念为核心卖点，本项目不具备竞争优势区域区域项目项目轨道交通轨道交通

3、距轨交站点距离距轨交站点距离（kmkm）老城本项目轨交11号线6.2铂悦8182.2嘉领国际2.7新城新城金郡0.4晶鼎2.8尚品2.8安亭财富天地0.04尚都国际0.4江桥万达广场轨交13号线（在建）0.7南翔嘉峰汇轨交11号线0.8市场背景的表像市场背景的表像2 2市区投资置业为成交主力，本项目区位价值对于市区客源认知度低市区投资置业为成交主力，本项目区位价值对于市区客源认知度低购买目的客户来源老城区老城区新城区新城区南翔南翔安亭安亭江桥江桥项目位置新城金郡晶鼎铂悦818嘉领国际财富天地尚都国际尚品嘉峰汇万达广场市场背景的表像市场背景的表像3 3如果，以常规思路解析本项目如果，以常规思路解

4、析本项目 这是一个物业价值低，且难卖的项目？这是一个物业价值低，且难卖的项目？ 区域市场的酒店公寓竞争激烈，体现出明显的以市区投资客为导向的 投投资资属性属性 ，由于这一特性，板块规划，尤其是 轨轨道交通道交通 的支持，成为在售酒店公寓的 核心价核心价值值 ，反观本项目，“目标客源”对于区位认知度低，且缺乏轨交支持的先天不足先天不足，似乎成为本项目运作的硬伤 ？Q3：本项目的目标客户来自何处？对于方舟广场价值的深刻挖掘Q1：本项目的核心价值在于哪里？Q2：本项目的真实市场价值几何？【开题设问】报告总纲Part3Part3：方舟广场客源定位Part1Part1：方舟广场战略定位Part2Part

5、2：方舟广场售价预估Q1：本项目的核心价值在于哪里？Q2：本项目的真实市场价值几何？Q3：本项目的目标客户来自何处？【解惑】 Q1Q1、本项目的核心价值在于哪里？、本项目的核心价值在于哪里？解决的核心问题解决的核心问题本项目的市场战略占位本项目的市场战略占位共 性“一城九镇/三城七镇”的发展模式探究三城七镇规划三城七镇规划20012001年年1 1月月5 5日日 关于上海市促进城镇发展的试点意见关于上海市促进城镇发展的试点意见：“十五”期间，上海重点发展“一城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同

6、城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。嘉定新城：嘉定新城：现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市松江新城：依托大学城规划，建成英国风格的新城；临港新城：建成欧洲现代式城市。高桥新镇：建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；浦江新镇：以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；朱家角新镇：既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城新镇：建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、陈家镇：建成欧美、生态特色的小城；20042004年年1111月月 关于切实推进关于切实推进“三个集

7、中三个集中”, ,加快上海郊区发展的规划纲要加快上海郊区发展的规划纲要：确定松江新城、嘉定新城、临港新城为重点发展新城,其余中心镇继续保留，据此产生了“三城七镇”的称谓。市级战略规划，未来上海城市发展方向市级战略规划，未来上海城市发展方向市级战略规划，未来上海城市发展方向市级战略规划，未来上海城市发展方向开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ + + +市区人口导入市区人口导入市区人口导入市区人口导入+ + + +区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套三城七镇三城七镇- -发展模式借鉴发展模式借鉴松江工业园松江工业园中央中央公园公园

8、新松江路新松江路嘉松嘉松公路公路漕河泾浦漕河泾浦江高科技园江高科技园浦星浦星公路公路江园路江园路浦江高科技园市级工业园区施耐德、英科拜朗浦星公路新兴住宅区一品漫城、华侨城等，07年 至今供应量65万m2江园路核心商业区绿地乐合城松江发展轴线松江工业园市级工业园区新松江路、嘉松公路新兴住宅区中央公园核心商业区浦江镇发展轴线浦江高科技园市级工业园区浦星公路新兴住宅区江园路核心商业区松江新城松江新城浦江新镇浦江新镇松江工业园市级工业园区富士康、日立、百事新松江路、嘉松公路新兴住宅区保利西子湾、泰晤士小镇等，06年至今供应量274万m2中央公园核心商业区开元地中海、绿庭广场住宅商业产业住宅商业产业自

9、省关于嘉定新城发展格局的认识嘉定新城概况嘉定新城概况嘉定新城松江新城临港新城嘉定新城嘉定新城松江新城松江新城临港新城临港新城与市中心与市中心距离距离2828公里公里30公里75公里规划面积规划面积200平方公里63平方公里300平方公里规划人口规划人口80-10080-100万万60万83万轨道交通轨道交通11号线，连接嘉定新城和临港新城，途径徐家汇和世博会9号线，连接松江新城和崇明岛，途径徐家汇、陆家嘴11号线，连接嘉定新城和临港新城，途径徐家汇和世博会产业支撑产业支撑汽车产业大学城现代制造业、航运新城规划新城规划目标目标自然和谐，创业创新，成为宜居、办公和创业的现代化城区人与自然的最佳和谐

10、、是最适合人居住的城市成为上海东南滨江沿海地区的经济、文化中心和我国沿海大通道上的重要城市距市区最近，导入人口最多，规划起点最高，最具复合型，发展潜力最大的新城距市区最近，导入人口最多，规划起点最高，最具复合型，发展潜力最大的新城距市区最近，导入人口最多，规划起点最高，最具复合型，发展潜力最大的新城距市区最近，导入人口最多，规划起点最高，最具复合型，发展潜力最大的新城开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ + + +市区人口导入市区人口导入市区人口导入市区人口导入+ + + +区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套嘉定新城嘉定新城-

11、 -产业支撑产业支撑u嘉定工业区，1992年成立，上海市级工业区，以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，是上海市最重要的汽车产业基地之一。 产业定位产业定位汽车、制造业基地汽车、制造业基地进驻企业进驻企业多元化升级多元化升级u来自世界30多个国家和地区的400多家投资商落户，项目总投资超过100亿美元；u在世界排名前500家企业中，有20多家在嘉定工业区投资办企业，如德国大众、宝马、大陆，美国杜邦、中沪国际纸业、意大利菲亚特、日本富士通等；u其中沃尔沃，菲亚特全球加工总部已落户项目所在区域；多元化产业，国际化产业升级发展多元化产业，国际化产业升级发展嘉定最大的国际产业园区嘉定最大的国

12、际产业园区单位单位（万元）（万元）20092009年年20102010年前年前1111月月总投资总投资工业总产值工业总产值总投资总投资工业总产值工业总产值嘉定工业园369329450116812011394425818外冈工业园11654165163786116587490马陆工业园36608622131641535832077490南翔高科技园182978550670725876黄渡工业园3067075704612255562481汽车城工业园23313728859061846572999742汽汽车车零部件、光零部件、光电电子信息、精密机械制造、新型材料等子信息、精密机械制造、新型材料等为

13、为主主导产导产业业的的产业链产业链开发模式：开发模式：开发模式：开发模式：产业支撑产业支撑产业支撑产业支撑+ + + +市区人口导入市区人口导入市区人口导入市区人口导入+ + + +区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套总部型产业聚集地，产业人口众多总部型产业聚集地，产业人口众多总部型产业聚集地，产业人口众多总部型产业聚集地，产业人口众多2007年7月，世界著名汽车企业“菲亚特”亚太总部落户上海嘉定工业区；2008年4月，中广国际广告基地落户嘉定工业区；2010年5月，沃尔沃中国总部落户嘉定工业区；2010年5月，曼胡默尔集团中国地区总部和该企业在全球最大的汽车滤清器

14、生产基地落入嘉定；2010年12月， “凡客诚品”入驻嘉定工业区；目前整个嘉定区共有产业人口近目前整个嘉定区共有产业人口近2424万万嘉定新城嘉定新城- -产业支撑产业支撑开发模式：开发模式：开发模式：开发模式：产业支撑产业支撑产业支撑产业支撑+ + + +市区人口导入市区人口导入市区人口导入市区人口导入+ + + +区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套房地产市场快速发展，带动中心城区人口导入房地产市场快速发展，带动中心城区人口导入房地产市场快速发展，带动中心城区人口导入房地产市场快速发展，带动中心城区人口导入价格表价格表现现20062006年年20072007年年

15、20082008年年20092009年年20102010年年 成交量15.2 24.9 20.6 41.9 44.0 增幅63.8%-17.3%103.4%5.0%平均年平均年涨幅涨幅38.8%38.8%历年嘉定新城板块公寓成交量走势历年嘉定新城板块公寓成交量走势u区域房地产发展迅速，嘉定新城近5年住宅累计供应量达到约150万m2；u随地铁通车，带来大量市区人口导入，导致嘉定新城住宅市场具有很高的溢价能力，价格年均涨幅接近40%。嘉定新城嘉定新城- -市区人口导入市区人口导入开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ + + +市区人口导入市区人口导入市区人口导

16、入市区人口导入+ + + +区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套MMMMMMMMMM新城区新城区安亭安亭轨交11号线嘉定西站嘉定北站老城区老城区永盛路福海路沿街商业城中路沿街商业永盛路福海路沿街商业：永盛路福海路沿街商业：便民商业聚集地，周边居民当前最重要的日常消费场所，商业形态以社区底商构成的沿街商铺为主；城中路沿街商业：城中路沿街商业：主要分布在城中路路沿线，是目前嘉定商业中心区域，商业形态以沿街底商为主，同时有多个中小型商场（东方商厦1.9万方、罗宾森购物中心3.6万方、嘉定商城1.2万方），商业档次相对较低。城中路沿街商业永盛路福海路沿街商业商业发展落后，以

17、沿街商铺和中小型商商业发展落后，以沿街商铺和中小型商商业发展落后，以沿街商铺和中小型商商业发展落后，以沿街商铺和中小型商场（卖场）为主场（卖场）为主场（卖场）为主场（卖场）为主项目位置城中路东方商厦罗宾森购物中心嘉定新城嘉定新城- -商业格局商业格局开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ + + +市区人口导入市区人口导入市区人口导入市区人口导入+ + + +区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套紫气东来景观轴远香湖1234绕城森林带56789101112嘉定未来商业规划嘉定未来商业规划 商业设施1、东云街2、台北时尚风情街3、龙湖

18、邻里中心4、保利凯悦酒店 文化娱乐设施5、保利大剧院6、图书馆、文化馆 医疗教育设施7、新城德富小学8、交大附中9、妇幼保健医院10、瑞金医院11、华师大二附中12、新城幼儿园未来商业集中在新城中心为主，定位高端，但未来商业集中在新城中心为主，定位高端，但均在规划中。均在规划中。均在规划中。均在规划中。嘉定新城嘉定新城- -商业格局商业格局开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑开发模式：产业支撑+ + + +市区人口导入市区人口导入市区人口导入市区人口导入+ + + +区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套区域商业中心配套【新聚仁对于嘉定新城的理解新聚仁对于嘉定新城的

19、理解】三城七镇之一，距离市中心最近、定位最高的新城；区域产业基础强大，发展成熟，产业人口众多；住宅市场快速发展，以实现市区人口导入，分流市区人口的功能；商业现状落后于嘉定新城发展。嘉定新城作为嘉定新城作为“三城七镇三城七镇”之一之一具有强大的产业支撑，并已完成大体量的住宅开发建设具有强大的产业支撑，并已完成大体量的住宅开发建设但是，落后的商业现状成为制约板块进一步发展的瓶颈但是，落后的商业现状成为制约板块进一步发展的瓶颈价 值方舟广场核心价值的追问核心核心价值价值的认识的认识经济指标经济指标总建面积：21万方；商 业：13万方；酒店公寓：8万方；开业时间开业时间2012年5月满铺开业13131

20、313万万万万mmmm2 2 2 2集中商业，具备打造区域商业集中商业，具备打造区域商业集中商业，具备打造区域商业集中商业，具备打造区域商业地标，弥补区域空白的自身条件地标，弥补区域空白的自身条件地标，弥补区域空白的自身条件地标，弥补区域空白的自身条件核心核心价值价值的认识的认识休闲餐饮休闲餐饮将餐饮主力店铺及特色餐饮店铺系列化紧密的组织在入口周围，既能够吸引非目的性人流临时性通过进而进入主消费区域，另一方面通过国际知名连锁餐饮如星巴克、必胜客等在店面设计、室内外场地布置等方面的优势，起到烘托消费氛围的作用，产生巨大的广告和招徕作用零售区域零售区域通过建筑空间序列化的布局，运用好路径、节点、边

21、界与区域的合理设计，将人流汇聚至项目中部的零售区域，形成人流动线的聚集点，以服装服饰为主要业态1F1F核心核心价值价值的认识的认识2F2F男装、儿童百货，早教男装、儿童百货，早教专门针对学龄及学龄前儿童，具有针对性和相对区位条件敏感性不强的业态。游乐城游乐城TOMS欢乐世界，专门针对学龄及学龄前儿童，带动二层儿童用户商业，和儿童早教服务。核心核心价值价值的认识的认识3F3F综合餐饮综合餐饮将餐饮主力店铺及特色餐饮店铺系列化紧密的集中在三层，吸引定向型消费人群，临时性通过进而进入主消费区域。休闲娱乐休闲娱乐用过量贩式KTV、米积棋牌、网吧等定向型消费人群，加大主消费区域人流量，带动整体人气。在商

22、业空白的现在，方舟广场将定义板块价值的高点在商业空白的现在，方舟广场将定义板块价值的高点在商业空白的现在，方舟广场将定义板块价值的高点在商业空白的现在，方舟广场将定义板块价值的高点江桥万达的成功案例江桥万达的成功案例购物中心商业街B1F：家乐福1F：珠宝首饰、化妆品、欧美快餐，女装；2F：男装，运动服饰；3F：餐饮；4F：电影院，KTV，游乐中心购购物物中中心心商商业业街街江桥万达广场整合了城市公寓、购物中心、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业形态，集合了居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、工作等多重功能，重新塑造江桥的商业形象和居住形象重新塑造江桥的商业形象和居住形象。酒店的热销实例酒店的热销实例开盘

23、时间：2010.6.27供应套数：2296套成交套数：1926套去 化 率：83.9%月均去化：月均去化：193193套套 新政后月均去化：新政后月均去化：155155套套本报告旨在评估本报告旨在评估8 8万万mm2 2酒店公寓酒店公寓但整盘的核心价值在于但整盘的核心价值在于1313万万mm2 2商业商业在嘉定新城住宅开发建设高歌猛进的当下在嘉定新城住宅开发建设高歌猛进的当下几乎空白的商业配套已经成为了区域价值成熟的硬伤几乎空白的商业配套已经成为了区域价值成熟的硬伤在这样的背景下，方舟广场的到来具有划时代的意义在这样的背景下，方舟广场的到来具有划时代的意义作为首个集居住、购物、娱乐为一体的城市

24、综合体，它将缔造板块价值的新高点作为首个集居住、购物、娱乐为一体的城市综合体，它将缔造板块价值的新高点在这个特殊的时刻，我们看到方舟广场面临着最好的启动契机在这个特殊的时刻，我们看到方舟广场面临着最好的启动契机它将拉开一个城市副中心崛起的序幕它将拉开一个城市副中心崛起的序幕有了这样的认识，才是理解有了这样的认识，才是理解8 8万万mm2 2酒店公寓真正价值的开端酒店公寓真正价值的开端新新聚聚仁仁对对于于项项目目核核心心价价值值的的认认识识重 估以区域商业中心上盖的视角切入，深挖方舟广场的价值项目价值项目价值1 1u上海搜房网数据监控中心分析师张银萍：上海搜房网数据监控中心分析师张银萍：商业地产

25、“不限购、不限贷、不限户籍”，受到投资者和过渡住房用户的青睐；并且，随着上海经济的持续发展，越来越多的人开始创业，这拉动了小户型办公楼的需求，因此新政以来，投资自用两相宜的小户型办公楼受到青睐，成交活跃。u第一太平戴维斯第一太平戴维斯20112011年第一季度上海写字楼市场报告年第一季度上海写字楼市场报告：随经济复苏，国内外公司看好中国经济长期附发展前景，上海商办产品市场需求旺盛，成交价格，市场租金涨幅加大。就，政策面而言，新政背景下，本项目不受直接影响，迎来市场机会就，政策面而言，新政背景下，本项目不受直接影响，迎来市场机会2010年至今上海商办与住宅供求情况对比分析年至今上海商办与住宅供求

26、情况对比分析调控前调控前调控后调控后新政前（2010.11-2011.2）住宅供需比1:1.02新政后（2011.3-2011.5） 1:0.6新政前（2010.11-2011.2）商办供需比1:0.8新政后（2011.3-2011.5） 1:1.37项目价值项目价值2 2就，规划面而言，随政府审批口径收紧，小户型、送面积成为绝响就，规划面而言，随政府审批口径收紧，小户型、送面积成为绝响20112011年年2 2月月1 1日日关于加强公寓式办公建筑管理工作地通知关于加强公寓式办公建筑管理工作地通知适用范围：适用范围：适用于带有独立卫生设备的较小的办公建筑；控制要求：控制要求：办公建筑每一单元的

27、建筑面积应不小于建筑面积应不小于150150平方平方， 层高应按小于4.4米控制。20112011年年5 5月月2626日日上海市建筑面积计算规划管理暂行规定上海市建筑面积计算规划管理暂行规定将建筑层高超标、阳台算一半，设备层不纳入建筑面积的现行方案将全部停止；沪上“买一层隔一层”、“买地上送地下”进入倒计时。单套面积50m24.5m层高附赠8m2灰空间项目价值项目价值3 3就，市场面而言，就，市场面而言，区域市场酒店公寓存量不足区域市场酒店公寓存量不足区域市场酒店公寓存量不足区域市场酒店公寓存量不足1 1 1 1年年年年，本项目竞争压力不大，本项目竞争压力不大老城区老城区新城区新城区南翔南翔

28、安亭安亭江桥江桥项目位置新城金郡晶鼎铂悦818嘉领国际财富天地尚都国际尚品嘉峰汇万达广场区域区域项目项目总套数总套数成交成交套数套数可售可售套数套数后续后续套数套数老城铂悦81828819494/ 嘉领国际40330373新城新城金郡308143165/ 晶鼎38821367/ 尚品340/ / 340安亭财富天地87579679/ 尚都国际207107100/ 江桥万达广场22961926370/南翔嘉峰汇25882176/合计合计4946291020642064根据2010年整个嘉定共销售酒店公寓2269套计算，在售项目剩余房源，预计在1年内售罄就，产品面而言，相对于竞争市场，本项目居住价

29、值凸显就，产品面而言，相对于竞争市场，本项目居住价值凸显朝向：75%75%朝南朝南 25%西向户型：厨卫全明设计附加值1：户内可通煤气附加值2：大师级精装项目价值项目价值3 3本项目本项目市场同类酒店公寓产品市场同类酒店公寓产品朝向：50%朝南户型：暗厨卫设计附加值1：户内无煤气附加值2：普通精装PK就，客户面而言，就，客户面而言，区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同项目价值项目价值4 4项目位置嘉怡别墅复华城市花园沧海绿苑新乐花苑新成路小

30、学迎园医院联华新成路小学迎园医院联华超市周边沿街商业u区域开发成熟，项目周边有多个大型成熟的居住社区，生活配套设施完善，基本满足各项生活需求。就，客户面而言，本地自住客户需求量高，客源基础庞大就，客户面而言，本地自住客户需求量高，客源基础庞大项目价值项目价值4 4MMMMMMMMMM新城区新城区安亭安亭项目位置新城悠活城盘古天地中信泰富又一城新城西尚海龙湖郦城秋霞坊伯爵天地东润舒庭嘉宝紫提湾好世皇马苑泰宸雅苑保利阳光湖畔老城区老城区板块板块 案名案名 公寓公寓 总量总量1010年成年成交量交量1010年成年成交套数交套数1111年预年预计推出计推出量量 1111年预年预计推出计推出量量 套数套

31、数客源构成客源构成老城新城悠活城 18.47.68268.2820本区本区57%57%外区43%伯爵天地 752.42378.5850泰宸雅苑 8/ / 4.5450东润舒庭 91.310300新城 盘古天地 262.42518800保利家园 260.1900保利湖畔阳光 202.12076600中信泰富21.56.57288800龙湖郦城299.784700新城西尚海 368.18378800紫提湾 173.42788800秋霞坊 3.81.517500步阳御江金都 13/ / 2.8280保利梧桐语 4.6/ / 4.6460华润菁英湖 25/ / 6.5650风荷丽景 15/ / 770

32、0合计合计 347.3347.345.145.14498449880.180.180108010p就，政策面而言，新政背景下，本项目不受直接影响，迎来市场机会；p就，规划面而言，随政府审批口径收紧，小户型、送面积成为绝响；p就，市场面而言，区域市场酒店公寓存量不足1年，本项目竞争压力不大；p就，产品面而言，相对于竞争市场，本项目居住价值凸显；p就，客户面而言，区域经多年发展，配套完善，价值受嘉定本土客户认同。【新聚仁对于项目价值的重估新聚仁对于项目价值的重估】新城核心、价值高地、居住价值，差异运作新城核心、价值高地、居住价值，差异运作嘉定新城最具影响力，代表价值标杆的首席酒店公寓绝版臻品！嘉定

33、新城最具影响力，代表价值标杆的首席酒店公寓绝版臻品！ Q2Q2、本项目的真实市场价值几何？、本项目的真实市场价值几何？解决的核心问题解决的核心问题方舟广场售价预估方舟广场售价预估价格评估价格评估同区项目比较法同区项目比较法u选取嘉定新城内在售4.5米层高，复式结构酒店公寓项目进行比较；u在定价时通过根据项目规模、地域、项目质素、产品附加值、整体品质等方面进行比较，通过系数衡量，计算项目的初步静态参照价格。通过与周边在售酒店公寓的比较，来推算本案的价格通过与周边在售酒店公寓的比较，来推算本案的价格价格评估价格评估挑选原则：1、区位接近，区位价值类似 2、均为4.5米层高，复式结构 3、新政后去化

34、表现相对较好参考项目：铂悦参考项目：铂悦818818、新城金郡、新城金郡 房型比较房型比较 本项目本项目铂悦铂悦818818新城金郡新城金郡采光井采光井层 高：4.5米面 积：50平方附赠空间：2层空间（附赠空间率116%）房型特色：全南朝向，采光井设计，厨房卫生间全明；公共走道上方空间算入房间内，实际使用面积高于同区域4.5米产品。层 高：4.5米面 积：50平方附赠空间：2层空间（附赠空间率50% ）房型特色：普通复式酒店公寓产品层 高：4.5米面 积：50平方附赠空间：2层空间（附赠空间率10% ） ）房型特色：普通复式酒店公寓产品p就房型而言，虽同为4.5米复式产品，但本项目在空间使用

35、率、附加值方面要明显高于区域同类产品；p并且独有的采光井设计，房间的通风、采光良好，居住舒适度更高；p通过综合因素考虑在本项目房型方面占据绝对优势。价格评估价格评估MMMMMMMMMM老城区老城区新城区新城区安亭安亭项目位置嘉定镇嘉定镇街道街道4 4公里公里8 8公里公里1.51.5公里公里轨交11号线嘉定西站嘉定北站新成路街道新成路街道交通配套比较p就至轨交11号距离而言，本项目要明显远于新城金郡和铂悦818，交通配套的问题无法回避。新城金郡铂悦818本项目距离轨交站点：6200米；新城金郡距离轨交站点：500米铂悦818距离轨交站点：1000米价格评估价格评估生活配套比较p新城金郡位于嘉定

36、新城区，区域正处于开发建设阶段，现有配套设施匮乏，基本依靠老城区；p铂悦818虽位于老城区域，但周边仍缺少配套；p本项目位于老城区域新成路街道，紧邻复华城市花园、嘉怡别墅等多个成熟社区，生活设施完善，同时作为嘉定首批启动的大型商业项目，2012年5月将满铺开放，生活、居住、商业价值最高。本项目本项目铂悦铂悦818818新城金郡新城金郡处于老城区外围，为区域发展边际，配套设施相对匮乏，现在仅有绿地万豪酒店。新城开发中心位置，目前处于建设阶段，未来将有东云街、台北风情商业街等商业设施，但其属于中远期规划，短期内对项目影响有限。区域开发成熟，项目周边有多个大型成熟的居住社区，生活配套设施完善，基本满

37、足各项生活需求。价格评估价格评估项目其他比较本项目本项目铂悦铂悦818818新城金郡新城金郡p在整体的产品规划、本项目规模占据明显优势。区域商业综合体，未来嘉定商业副中心独立酒店公寓，自身无任何配套设施住宅社区，配套以普通商铺为主价格评估价格评估项目价格比较本项目纯市场面价格建议案名案名铂悦818新城金郡成交价格成交价格1633815355成交毛坯价格成交毛坯价格1333812855以此推导酒店公寓价格以此推导酒店公寓价格= =（12855-1333812855-13338元元/ / ）x(1+10%)+3000x(1+10%)+3000元元/ /装修标准装修标准=17140-17671=17

38、140-17671元元/ / 即，最终本项目产品单价为即，最终本项目产品单价为17000-1800017000-18000元元/m/m2 2( (含含30003000元元/m/m2 2装修装修) ), ,总价为总价为85-9085-90万元万元/ /套套市场在售同类产品毛坯价格在12855-13338元/平方；本项目在房型，生活配套，整体规划方面的优势明显，故相应加分系数10%。 Q3Q3、本项目的目标客户来自何处？、本项目的目标客户来自何处？解决的核心问题解决的核心问题方舟广场客源定位方舟广场客源定位项目客源定位项目客源定位项目客源分布项目客源分布嘉定本地嘉定本地60%60%普陀普陀20%2

39、0%长宁长宁10%10%静安、徐汇、卢湾静安、徐汇、卢湾5%5%其它其它5%5%本项目未来客源中，嘉定本地占本项目未来客源中，嘉定本地占60%60%，外区域占，外区域占40%40%项目客源定位项目客源定位区域区域所属区域客户来源所属区域客户来源嘉定大学普通教师工业园区产业客源事业单位、泛公务员中小私营业主（钢材市场、汽配市场等）外区初级白领工薪阶层小型私营业主外地投资人群嘉定新城嘉定新城（学校、事业单位、政府机关、老（学校、事业单位、政府机关、老镇区域）镇区域）大嘉定大嘉定（专业市场、下级镇、汽车城等产业（专业市场、下级镇、汽车城等产业园区）园区）上海其它区域上海其它区域（以上海西区为主）（以

40、上海西区为主）30%30%40%新政后市场客源变化和本项目特性将决定，本地成长型客源将成为本案置业主力新政后市场客源变化和本项目特性将决定，本地成长型客源将成为本案置业主力主力客源分布主力客源分布区域所属区域客户来源嘉定新城嘉定工业园区（北区）黄渡黄渡工业园、同济大学安亭汽车城及其相关产业园南翔、马陆嘉定工业园区（南区）黄渡镇黄渡镇安亭镇安亭镇主力客源主要分布于南翔、安亭、嘉定新城及轨道交通沿线主力客源主要分布于南翔、安亭、嘉定新城及轨道交通沿线嘉定新城嘉定新城马陆镇马陆镇南翔镇南翔镇嘉定新城嘉定新城客源基础客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其它投资收益）中低端人数汽配制造汽车物

41、流电子器件家用电器嘉定工业园1562共计87089人基层人员80469中高级管理5125私营业主1562基层人员5-10万中高级管理15-50万私营业主200万以上8046980469嘉定新城基础客源嘉定新城基础客源8046980469组组安亭镇安亭镇客源基础客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其它投资收益）中低端人数汽车及零配件生产、汽车展示博览、汽车贸易与营销、物流与信息服务国家汽车及零部件出口基地零部件配套园区海外高层次人才创新创业基地上海大众经济城453共计19352基层人员16874中高级管理2025私营业主386海外创业者67基层人员5-10万中高级管理15-50万私营

42、业主200万以上海外创业者200万以上16874个体工商户嘉定汽配科技城1856共计5543人个体业主1856个体从业3687个体业主15-30万个体从业3-7万554322417安亭镇基础客源安亭镇基础客源2241722417组组黄渡镇黄渡镇客源基础客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其它投资收益）中低端人数汽配制造汽车物流电子器件家用电器黄渡工业园236共计9615基层人员8528中高级管理956私营业主236基层人员5-10万中高级管理15-50万私营业主200万以上8528同济大学同济大学嘉定校区1共计363人基层教职235导师主教92教授领导36基层教职8-15万导师教授

43、20-30万院系领导100-200万2358763黄渡镇基础客源黄渡镇基础客源87628762组组马陆、南翔镇马陆、南翔镇客源基础客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其它投资收益）高端人数食品、物流中心、电子、嘉定工业区（南区）南翔工业开发区439共计14398人基层人员12685中高级管理1274私营业主439基层人员5-10万中高级管理15-50万私营业主200万以上1268512685马陆、南翔镇基础客源马陆、南翔镇基础客源1268512685组组区域高端置业人数百分比中高端置业人数百分比中低端置业人数百分比嘉定新城156266%512550%8046965%安亭45319%

44、241124%2241718%黄渡36415%9569%87637%马陆、南翔/171317%1268510%上海其它区域补充客源合计2379100%10205100%124334100%客源基础汇总客源基础汇总中低端客源中低端客源124334124334人，对应项目酒店公寓人，对应项目酒店公寓附：推案策略简述附：推案策略简述 销售周期预估销售周期预估在售酒店公寓月均去化在售酒店公寓月均去化老城老城新城新城安亭安亭江桥江桥南翔南翔开盘时间开盘时间10.11.2811.1.2611.1.210.7.2810.5.1（二期）10.11.2010.6.272010.10.10供应供应28840330

45、83384402072296258去化去化1943014321387107192682去化率去化率67.4%7.4%46.4%6.2%88.0%51.7%83.9%31.8%市场现有酒店公寓与本案存在较大差异，难以以此预估本项目去化速度市场现有酒店公寓与本案存在较大差异，难以以此预估本项目去化速度u万达广场位于江桥板块，区域发展成熟，同时作为江桥商业中心，总体量大，受到全市投资人群关注，因此去化表现最好，月均去化达到193套；u而其它酒店公寓项目由于体量在2万方左右，体量较小，月均去化基本在40套以内。开盘时间开盘时间10.1210.311.110.10 10.1210.610.210.709

46、.10 10.910.6推出套数推出套数767138323183166313871136921886304688成交套数成交套数38799013010936912221018855802223243去化率去化率50.5%71.6%56.3%13.1%55.7%88.1%89.6%92.8%90.5%73.4%35.3%老城老城新城新城销售周期预估销售周期预估u本项目与区域在售酒店公寓项目有较大区别，由于本案未来目标客源为嘉定本区自住客源为主，因此销售周期估算将参考区域在售普通公寓。区域在售公寓月均去化主要在区域在售公寓月均去化主要在66-9766-97套之间套之间销售周期预估销售周期预估本项目

47、共有4.5米层高复式酒店公寓产品1300余套以此预期，本项目销售周期约为以此预期，本项目销售周期约为13-2013-20个月个月区域在售普通公寓产品月均去化在66-97套之间注：未来项目营销手段和推广力度，将影响本案实际去化速度与销售周期；同时考虑的酒店公寓产权的特殊性，客源容量将小于常规公寓产品，实际运作周期将会长于理论周期推盘时间结点推盘时间结点首次推盘：2012年9月二次推盘：2013年3月三次推盘：2013年9月业务目标：业务目标：1616个月内完成个月内完成8 8万方酒店公寓整体去化万方酒店公寓整体去化推盘节奏安排推盘节奏安排9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2

48、 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20122012年年20132013年年首次推盘首次推盘二次推盘二次推盘三次推盘三次推盘首次推盘主打嘉定本区域自主客源，打响本案市场知名度，引起区域市场轰动；二次推盘本区域市场客源为销售主力，同时吸引部分上海其它区域客源，进一步扩大项目知名度，为第三次推盘，实现全市营销打下基础；三次推盘主推市区及嘉定外区域客源，实现全市营销。推盘节奏安排推盘节奏安排9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月20122012年年20132013年年首次推盘首次推盘u首次推盘：2012年9月1日u推盘套数：488套u销售周期：6个月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月二次推盘二次推盘推盘节奏安排推盘节奏安排20132013年年u首次推盘：2013年3月1日u推盘套数：488套u销售周期：6个月推盘节奏安排推盘节奏安排9 9月月1010月月1111月月1212月月三次推盘三次推盘u首次推盘：2013年9月1日u推盘套数：324套u销售周期：4个月