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1、郴州市房地产市场与土地市场调研报告 市场中心（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）典型案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况目目 录录一、郴州城市发展状况二、郴州城市房地产市场三、郴州市土地市场（1）郴州市用地总体规划（2）房地产土地出让情况五、总结四、郴州市场政策背景一、城市发展方向（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况1 1、地理位置、地理位置郴州市：郴州市：位于湖南省南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。市区距省会长沙350公里，距衡阳市150公里，距永州市26
2、0公里，距株洲市289公里，距广东省会广州市393公里，距江西省赣州市364公里。郴州市以其独特的地理位置成为湖南的南大门，粤港澳的后花园。2 2、行政区划与人口、行政区划与人口下辖下辖: : 北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市等11个县（市、区），县以下设164个乡（其中11个瑶族乡）、86个镇、7个街道办事处。全市土地总面积19388平方公里，占全省土地总面积的9.2%。全市总人口458.1778万人，有25 个少数民族，其中瑶族人口8万余人，少数民族人口占总人口的2.02%。主城区主城区: :北湖区北湖区420420, ,531531人
3、口、苏仙区人口、苏仙区403403, ,299299人口人口一、城市发展方向（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况 城市发展方向城市发展方向: : 南延东进，西优北提，东进优先。 城城市市布布局局结结构构：总体上形成“双城多组团”的空间结构。城市建设用地以京珠高速公路为界，分为新、老两城区，西部为老城区，东部为新城区。新老两城区在布局上是相互紧密联系、职能互补的整体，同时又相对独立、分别具有完整的综合功能。 1、城市发展方向2、区域交通武广高铁：武广高铁的开通，郴州至长沙、广州和武汉等城市交通变得更加便捷，如郴州至长沙时间缩短至70分钟左右，郴州对下辖县区和周边城市无疑有更
4、强的吸引力。区位优势：郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之“冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。一、城市发展方向（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况2010年，郴州GDP总值1081.8亿元，增长15.2%，其中北湖区170.23亿元，增长15.2%；苏仙区145亿元， 增长16%.1 1、地区、地区GDPGDP、固定资产投资、固定资产投资固定资产投资固定资产投资20
5、10年，郴州地区完成固定资产投资811.3亿元，增长37.5%；其中苏仙区完成100.5亿元，增长43.9%，北湖区113.72亿元，增长32.2%固定增长投资处于高增长期。地区地区GDPGDP总值总值2 2、20102010年郴州年郴州GDPGDP与湖南各市州对比情况与湖南各市州对比情况2010年郴州GDP为1081亿元，成为湖南第6个突破千亿元地市城市，排名湖南各地市州第6位。苏仙、北湖、资兴市最低工资标准达到725元/月。桂阳县、嘉禾县、永兴县、临武县、宜章县为650元/月。2010年，全市城镇居民人均可支配收入15342元，增长11.8%。其中，人均工资性收入10729元，增长11.3
6、%；经营性净收入2470元，增长12.6%；财产性收入444元，增长15.1%;转移性收入2589元，增长14%。城乡居民消费支出分别增长9.6%和5.7%；居民收入较快增长3、人均可支配收入4、人口发展全市常住人口郴州全市常住人口为458.18万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的432.48万人相比，十年共增加25.7万人，增长5.94 %。年平均增长率为0.58 %。其中城区人口苏仙区与北湖区合：计82.3840万人家庭户人口全市常住人口中共有家庭户4 1345619户，家庭户人口为4411236人，平均每个家庭户的人口为3.28 人，比2000年第五次全国人口普查的3.4
7、4 人减少0.16 人。行政区行政区万人万人苏仙区403,299北湖区420,531合计8238402010年各区户籍人口5、郴州 人口地区分布 备注:全市总人口，是普查登记的2010年11月1日零时的常住人口 根据数据：桂阳县为郴州市的第一人口大县，郴州城区北湖区、苏仙区合计人口约占全市的18%。小结中国城市化处于快速发展期，城市发展的模式出现了在新城开发和旧城改造两个方向的分野。郴州市的发展正是基于这一大环境与城市化进程提速的大背景下，城市扩张与旧城改造将成为郴州新机会，房地产业也将伴随更大机会。2010年底，全市生产总值1081亿元，其中第一、二、三产业比重分别为11.7%、54%、33
8、%，人均地区生产总值2.4万。二、城市房地产市场（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况郴州市商品房投资额（亿元）郴州市商品房投资增长幅度快速，其中2009年、2010年分别增长了40.9%、61.5%。备注：数据来源郴州统计公报，统计范围包含各县市1、商品房投资额郴州市商品房投资近五年增长快速。郴州市商品房销售面积（万平方米）郴州市商品房销售面积增长迅速，增长幅度稳健；商品房销售额，增长幅度快速。备注：数据来源郴州市统计公报，统计范围包含各县市郴州市商品房销售总额（亿元）2 2、商品房销售商品房销售郴州市商品
9、房销售量、销售总额增长快速。行政区行政区商品房销售面积商品房销售面积（万平方米）（万平方米）增长增长商品房销售额商品房销售额（亿元）（亿元）增长增长苏仙区52.494%15.8170.4%北湖区94.08177.7%21.21258.3%合计合计146.48135.85%37.01214.4%2010年市区商品住房销售面积146.48万平米，与09年相比销售量大。2011年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/，中心区主力价位为5000-6000元/，部分大盘精装修项目价位为5500-6000元/，4000元/以下主要在城市近郊区域。价格方面，2010年3500-4000为主
10、，同比09年上升500-1000元/。3 3、市区商品房销售情况二、城市房地产市场（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况郴州房地产板块郴州城区房地产市场的发展形成了新城区和老城区。新城区和老城区的楼盘从数量上和质量上都产生了很大的差异.老城区: 目前缺乏整块空置土地可以开发，房地产开发更多的依靠旧城改造，受规模和周边环境限制，楼盘质素不高.新城区：是郴州城区发展的核心区域，规划合理，环境优美，他们代表着郴州房地产未来的发展方向。该区域楼盘可塑性强，目前已产生了一批影响郴州楼市的精品项目，如爱莲湖畔、御景城市花
11、园、香榭丽舍等。 北湖公园板块，北湖公园板块， 南塔公园板块，南塔公园板块， 苏仙岭板块，苏仙岭板块， 王仙岭板块，王仙岭板块， 五岭广场板块，五岭广场板块，骆仙岭板块，骆仙岭板块，武广新城板块，武广新城板块，武广新城板块在两大格局的基本前提下发展至今，郴州市房地产市场可分为7个板块：七个板七个板块块： 五岭板块：以新市政府为中心,以五岭大道为纵轴,青年大道为横轴,辐射东南西北四个方向形成的一个椭圆形区域，涵盖了以市经济技术开发区为主的高科技工业中心，以五岭广场为主的文化休闲中心。已经成为郴州新的高档项目的聚集区。 骆仙岭板块：以北湖区市郊骆仙铺村为中心，东起北湖区新建政府大楼，西至华塘镇寒溪
12、桥，南起伍家坝仓库，北至两江口的新规划城区。此板块的建设定位，将分别体现“依山傍水，青山绿水”的特色，努力将西区拓展为全市最佳居住片区，使之成为集高尚住宅、旅游商贸、休闲娱乐为一体的环保型、生态型的新城区。武广新城板块郴州房地产板块房地产区域市场 -楼盘市场调查表新市政府中心1、五岭板块房地产区域市场五岭板块综合分析n目前该区域楼盘主要集中分布在五岭大道为纵轴,青年大道为横轴一带及107国道n 板块平均容积率约3.2，板块内楼盘均价在4000元/平米左右；n 五岭板块行政区域为郴州市政府所在地，属于宜居发展型区域，该区域为郴州新的高档项目的聚集区。房价看涨。此板块的建设定位，将分别体现“依山傍
13、水，青山绿水”的特色，努力将西区拓展为全市最佳居住片区恒大华府 开盘2、骆仙岭板块苏仙岭板块（BLOCK 3）：以京广铁路以东，苏园路以北，围绕苏仙岭的区域范围，延续苏仙岭的人文文化，同时佣有郴州最有历史和文化底蕴资源优势的区域，已形成郴州最适合居住的区域，苏仙岭、郴江河市政配套元素，突现了该区域的核心价值。王仙岭板块（BLOCK 4）：以京广铁路以东，苏园路以南，围绕东塔岭、王仙岭的区域范围，作为以后发展郴州与资兴联合一体化的中间区域，承载了郴州几十年发展宏大蓝图的寄居地、王仙岭的文脉资源。武广新城板块郴州房地产板块王仙岭王仙岭御景 城市花园3、苏仙岭、王仙岭板块北湖公园板块：郴州城市中心区
14、域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，本项目位于该板块中。南塔公园板块：西至香花路，中山街以南，东至郴州大道，北环城南路，围绕南塔公园和香山的区域范围。结合已有的公园景观和充满活力的商业街区，强调既要提供居住，又要有丰富的商业与休闲配套。 作为绿地主轴向各住宅渗透的宅间绿地的延伸 ，有效丰富了小区的景观效果。 武广新城板块：紧邻武广客运专线，为未来发展潜力较大的板块，目前还处于起步阶段。郴州房地产板块武广新城板块北湖公园板块：郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，本项目位于该板块中。4、北湖公园板块房地产区域市场房地产区域市场北湖公园板块综合分析北湖公园板块综合分
15、析n板块平均容积3.43，目前该区域的楼盘均价在4000元/平米以上，其中该区域的北湖公园1号市郴州市第一个突破5000元/平方米住宅。n该区域为城市正中央，既掌握经济、文化脉动，又拥有北湖公园的优质资源，更预示着中心城区高尚人居时代来临。二、城市房地产市场（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况1、住宅价格一手房量价一手房量价齐升升 一手楼盘供给量较2010年相比增幅较大，2010年郴州市区仅仅只有二十几个在售楼盘，现如今已增加至四十个楼盘左右。在售楼盘的不断增加，2011年市场放量也会随之大幅提高（如表）2
16、、2011年7月份郴州市各楼盘 各大楼各大楼盘相相继开开盘提价：提价：新房价格每平米上涨200元左右。2009年市区多层均价2200元/左右、电梯房2600元/左右，2010年元月多层涨到了3200元，截至到目前，多层均价已经达到3600元/左右，电梯房均价更是达到4300元每平方左右，值得关注的是郴州恒大华府5月开盘楼盘销售突破6亿元，为整个市场带来巨大的市场信心。3、2011 已新开盘项目4、2011预计 开盘项目二、城市房地产市场（1 1）城市房地产基本面）城市房地产基本面（2 2）房地产板块划分）房地产板块划分（3 3）房地产住宅市场）房地产住宅市场（4 4）关键项目案例分析）关键项目
17、案例分析（5 5）20112011年上半年郴州房地产运行情况年上半年郴州房地产运行情况案例：一恒大模式总结 御璟华庭中心典范案例：二御璟华庭 营销模式：七大魅力元素御璟品牌:描绘生活新版本地理优越性：解放路国庆路交汇处，一城繁华，尽归于此交通中心：不只是城市中心，更是交通中心成熟商圈：更是核心价值大手笔规划：定义第一生活超然品质：细节窥见智慧智能化配套：贴心呵护爱莲名城案例：三爱莲名城 都市人的桃源梦项目特色：爱莲名城 建筑风格为新徽式建筑，紧邻爱莲湖公园。该项目位于郴州大道爱莲湖板块，是郴州房地产建设最富有生机的板块之一爱莲湖畔、湘南风情街、市演艺中心、环卫小区等项目都在加紧施工中。二、城市
18、房地产市场（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产市场运行情况 郴州市前5月 房地产市场 运行情况1、全市的房地产开发投资继续大幅增长2、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升3 、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛同比测算指数根据对郴州市房产局的调查资料显示：一季度，市城区新建商品房销售面积接近50万平方米，同比增长168.56%；商业用房销售面积近3万平方米，同比增长283.33%；其他用房销售面积0.35万平方米，同比增长75%。别墅、电梯房、多层房均价分别为5441.18元/平方米3614.29元/平方米、270
19、6.13元/平方米（数据：郴州统计局）。环比 测算指数1、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升2、全市的房地产开发投资继续大幅增长 从郴州市统计局统计的数据显示：一季度，全市房地产累计完成投资12.98亿元，与去年同期相比增长69.9%69.9%，其中：市城区完成房地产开发投资7.81亿元，同比增长113.39%113.39% ，占全市房地产投资的60.21%，后期还将有一些比较大的楼盘开工建设。3、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛目前，以现房、期房为主导，以二手房为补充的房屋供应量基本上能够满足市场需求，随着近几年国家的宏观调控和市场指导，房屋的结构也更趋向合理性，前5个月，郴州90平方米
20、以下新建房屋卖出比重为16%左右；90-144平方米新房卖出比重约为56%；144平方米以上房屋卖出比重将近28%。数据显示：90-144平方米的房屋是多数家庭对住宅面积的共同需求。从调查情况来看，市场的刚性需求非常旺盛4、保障性住房建设正在有序开展，逐步推进 2011年，郴州需建廉租住房预计2.37万套，为全省计划的21.7%；需竣工廉租住房1.31万套，为全省计划的15.2%。新增租赁补贴发放300户、公共租赁住房5064套、经济适用住房1000套、城市棚户区改造1万套。廉租住房建设和竣工数量均位居全省第一。根据数据显示根据数据显示：郴州市保障性住房的建设将近一步加大建设力度与步伐。但由于
21、总套数有限，所对郴州市商品房住宅有着部分影响，但影响有限。近期，恒大华府开盘的期房叫价超过5000元/平方米，有些面积大，楼层和位置较好的房价超 过7000元/平方米，但看房和订房的人仍然络绎不绝。1、全市的房地产开发投资继续大幅增长2、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升3 、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛 2011年上半年郴州房地产市场运行情况分析今年上半年以来，国家先后出台了多次房地产市场的调控政策，各地也采取了相应的措施努力平抑不断飚升的房价，郴州市政府提出了将今年的房屋销售价格总水平控制在12%的目标，从前5个月的情况来看，实现这一目标具有一定的基础，但压力仍然较大。根据相关部门
22、数据显示：小结三、郴州市土地市场（1）郴州市用地总体规划（2）房地产土地出让情况本土地利用总体规划范围：郴州市行政区域内的全部土地，总面积19317.33平方千米，包括北湖 、苏仙、资兴、桂阳、宜章、永兴、嘉禾、临武、汝城、桂东、安仁等两区一市八县。郴州市土地利用总体规划（2006-2020年） 郴州市郴州市 土地用地规模土地用地规模郴州市土地利用总体规划（2006-2020年）郴州市 土地用地布局土地利用总体规划郴州中心城区新增用地总体原则： “东进优先” 郴州市中心城区发展战略：“南延东进”、西扩北提” 构建一个一体两翼三中心的城市新格局三、郴州市土地市场（1）郴州市用地总体规划（2）房地
23、产土地出让情况 2010年郴州市本级第一批国有建设用地供应计划土地供应紧张 交易价格上涨根据市国土、郴州调查队等部门数据：今年一季，郴州土地交易价格同比上涨27.3%27.3%27.3%27.3% ，涨幅比上季度高9.2个百分点；环比上涨9.6%9.6%9.6%9.6% ，涨幅比上季度高8.5个百分点。 1、居住用地价格同比上涨36.3%、环比上涨16.6%2、工业用地价格同比上涨11.2%、环比持平；3、商业营业用地价格同比上涨17.7%、环比持平。2011郴州房地产开发项目情况郴州市郴州市20112011房地产招商推介会推出房地产项目总共房地产招商推介会推出房地产项目总共130130个个.
24、 .其中市中心城区项目市中心城区项目129129个个，加上小埠莲湖生态公园共130个。其他县市共22个。项目涵盖了商品住宅、商业服务、星级酒店、旅游度假商品住宅、商业服务、星级酒店、旅游度假等类型。中心城区：中心城区：开发总用地面积1166.06公顷（合17490。9亩），其中目前已具备挂牌条件的第一类项目共16个，开发用地面积114.11公顷（合2116。65亩）；年内可形成挂牌条件的第二类项目27个，开发用地面积284.88公顷（合4273.2亩）；第三类项目共计87个，开发用地面积740。07公顷（合11101。05亩）。 根据2010年郴州城区土地供应数据：2010年全市商业地块共有
25、6块 出让，纯商业用地面积，合计 21.0121.01 万 。2010年全市共有 29块 住宅及商业住宅用地出让，合计 191.63191.63 万。郴州市郴州市“十二五十二五”时期投资和项目建设时期投资和项目建设“”计划计划 目标任务十二五”时期，郴州市年累计完成全社会固定资产投资亿元总规模，年均增长以上。按年度划分：年完成投资亿元，同比增长；年完成投资亿元，同比增长；年完成投资亿元，同比增长；年完成投资亿元，同比增长；年完成投资亿元，同比增长。按区域划分：“十二五”时期，北湖区完成投资亿元，苏仙区完成投资亿元，资兴市完成投资亿元，桂阳县完成投资亿元，宜章县完成投资亿元，永兴县完成投资亿元，
26、嘉禾县完成投资亿元，临武县完成投资亿元，汝城县完成投资亿元，桂东县完成投资亿元，安仁县完成投资亿元（详见附件）。 小结投资发展基础：投资发展基础：根据房地产十二五规划郴州市“十二五”时期投资和项目建设“”计划的落实与实施，有力保证了郴州房地产市场稳定、快速发展。房地产机会房地产机会：郴州市房地产开发保持了良好的发展势头，去年郴州市陆续引进了恒大、碧桂园、步步高等一批有实力的上市房地产开发企业来郴投资，有力的推动了郴州市房地产开发水平的提升。四、郴州市场政策背景四、郴州市场政策背景全国性宏观政策2011-3-25 全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率50个基点。2011-4-
27、6 全国 存贷款基准利率上调 上调存贷款基准利率0.25个百分点,调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。2011-4-6 全国 上调个人住房公积金存贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点,由4.5上调至4.7；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点,由4.0上调至4.2。2011-4-21 全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率50个基点。2011-5-18 全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率50个基点。2011-6-9 全国 住建部要求各地公开保障房建设信息1000万套保障房11月底前要开工 年度建设计划、开工和竣工项目信息,应在当地政府网站公开。开工项目信息,还应在项目建设地点公开。谢 谢！投资管理中心
