《昆山前进东路商业项目市场分析38p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆山前进东路商业项目市场分析38p（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、昆山前进东路商业项目昆山前进东路商业项目市场分析市场分析UPCS 地产整合平台地产整合平台 2010.22报告总纲报告总纲昆山在售酒店式公寓列表昆山在售酒店式公寓列表昆山酒店式公寓现状昆山酒店式公寓现状重点个案分析重点个案分析昆山酒店式公寓市场分析昆山酒店式公寓市场分析昆山写字楼市场分析昆山写字楼市场分析昆山写字楼发展趋势昆山写字楼发展趋势昆山在售酒店式公寓分布昆山在售酒店式公寓分布昆山在售写字楼列表昆山在售写字楼列表市场分析总结市场分析总结昆山写字楼分布现状昆山写字楼分布现状重点个案分析重点个案分析项目分析项目分析项目区位分析项目区位分析项目交通分析项目交通分析项目指标分析项目指标分析项目配
2、套分析项目配套分析市场分析总结市场分析总结项目项目SWOTSWOT分析分析项目核心属性提炼项目核心属性提炼项目市场机会项目市场机会3昆山酒店式公寓市场分析昆山酒店式公寓市场分析昆山酒店式公寓现状昆山在售酒店式公寓分布昆山在售酒店式公寓列表重点个案分析市场分析总结4城北城北城东城东中心区域中心区域城西城西城南城南从酒店式公寓分布区域上看，主要集中于中心城区，城东、城北、城南较少；从产品上看，目前基本为小户型酒店式公寓，并且作为规模化小区开发的附属品出现；从档次上看，目前昆山的酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在中心城区，沿城市主干道前进路分布；目前，酒店式公寓这种产品形态在昆山
3、市场占有量较少；虽然起步晚，但发展迅速，城东片区目前，酒店式公寓这种产品形态在昆山市场占有量较少；虽然起步晚，但发展迅速，城东片区将发展为商务办公区，商业的大量兴建为作为配套的酒店式公寓带来了发展机遇将发展为商务办公区，商业的大量兴建为作为配套的酒店式公寓带来了发展机遇昆山酒店式公寓市场现状昆山酒店式公寓市场现状市场现状5昆山在售酒店式公寓主要集中在前进路两侧昆山在售酒店式公寓主要集中在前进路两侧双星叠座领御鹿城一品东方国际广场御景苑天成佳园中航城丽景国际在售楼盘6昆山在售酒店式公寓列表昆山在售酒店式公寓列表区区域域项目项目开发商开发商建筑面积建筑面积（平米）（平米）占地面积占地面积（平米）（
4、平米）物业类型物业类型面积面积挑高挑高产权产权装修装修标准标准酒店式公酒店式公寓价格寓价格已推量已推量体去化体去化中心区域领御 昆山保昆房产326134079酒店式公寓、写字楼40502.970年250015000100%鹿城一品 昆山光达房地产559918000酒店式公寓、普通公寓、商铺43-752.970年13001050050%东方国际广场 中源房地产13523535176酒店式公寓、写字楼、商铺、酒店、普通公寓43-732.970年12001280060%御景苑昆山沪士房地产5340414062酒店式公寓、普通公寓702.940年12001400090%城东中航城中航地产 360000
5、196958酒店式公寓、写字楼、酒店、普通公寓、别墅45-902.970年1200850075%隆祺丽景国际昆山隆祺置业18000028168酒店式公寓、写字楼、酒店38-912.940年1200未开盘/城南双星叠座昆山恒龙置业12000054000酒店式公寓、写字楼、商铺504.840年毛坯700080%城北天成佳园昆山中基置业14239858230酒店式公寓、普通公寓43-552.970年25001250065%楼盘列表7御景苑御景苑昆山市中心极其稀缺的、并靠近大型生产昆山市中心极其稀缺的、并靠近大型生产性企业的精装修商住公寓项目性企业的精装修商住公寓项目p项目概况项目概况：地理位置：玉山
6、镇开发区黑龙江北路8号开发商：昆山沪士房地产有限公司占地面积： 14062平方米 总建筑面积： 53403.59平方米 容积率： 3.07物业类型：酒店式公寓、普通公寓项目规划项目规划：御景苑为25层（包括地下一层）南北2栋建筑，、总建筑面积5万平米，全部为精装修房；会所有为四层建筑，一楼为五星级大堂，二楼阅览室、视厅室、多功能室，三楼、四楼有收费俱乐部。销售动态销售动态: :目前还有少量房源在售，主要为70平米左右的房源，精装修单身公寓均价14000元/，装修标准1200元/住宅精装修均价12000元/，主要为171、191平米左右的房源重点个案8项目具备优越的城市价值、产业和政府牵引的客源
7、价值、综项目具备优越的城市价值、产业和政府牵引的客源价值、综合性高端配套和服务价值，是都市区位和产业资源紧密结合合性高端配套和服务价值，是都市区位和产业资源紧密结合的案例的案例黑龙江路，前进路核心地段，紧邻市府的绝版城市地段价值比邻沪士电子厂区，4000多名企业员工以及相当数量的台籍客户和高端管理人员，具备丰富的消费群体四层会所，近一万方规模，一楼为五星级大堂，二楼阅览室、视厅室、多功能室，三楼、四楼有收费俱乐部，涵盖餐饮、商务、服务、休闲、健身保健餐餐饮饮日本料理、意大利餐厅两日本料理、意大利餐厅两岸主题式餐饮地窖餐厅、岸主题式餐饮地窖餐厅、小可楼港式餐厅小可楼港式餐厅商商务务五星级大堂、视
8、五星级大堂、视听室、会议室、听室、会议室、多功能厅多功能厅服服务务酒店式管理服务，包含日常酒店式管理服务，包含日常商务订票、高尔夫球场服务、商务订票、高尔夫球场服务、订车、洗衣等服务订车、洗衣等服务休休闲闲新天地俱乐部、美容新天地俱乐部、美容院、水疗室、星巴克院、水疗室、星巴克咖啡吧咖啡吧健身健身保健保健健身健身俱乐俱乐部部项目城市价值项目城市价值项目城市价值项目城市价值产业资源价值产业资源价值产业资源价值产业资源价值配套和配套和配套和配套和服务价值服务价值服务价值服务价值重点个案9御景苑的中小户型主要是针对单身或临时性居住需求；御景苑的中小户型主要是针对单身或临时性居住需求；房屋设计功能齐全
9、，装修品质在昆山独树一帜房屋设计功能齐全，装修品质在昆山独树一帜180180平平8080平平御景苑户型主要分为两大类：140平米以上的大户型和60-80平米的中小户型（1房2厅），二类比例各占一半；大户型主要针对台湾以及昆山本地的高端人士家庭居住需求，中小户型主要是针对单身或临时性居住需求；虽定位于商住公寓，但房屋设计功能齐全，全部为封闭式厨房、煤气入户，采光上佳；所有户型皆精装交房，装修成本和装修品质在昆山独树一帜；总平腰部一套大总平腰部一套大面积房型，在设面积房型，在设计之初就考虑到计之初就考虑到了分割的可能性，了分割的可能性，现在基本是作为现在基本是作为分割成分割成7070平米左平米左右
10、的一房销售和右的一房销售和使用使用重点个案10项目紧紧抓住客户购买的三种需求：享受城市的都市资源、项目紧紧抓住客户购买的三种需求：享受城市的都市资源、就近工作的居住需求、高品质带来的升值需求，吸引了实力就近工作的居住需求、高品质带来的升值需求，吸引了实力投资者，实现了高价和相对高速的销售速度投资者，实现了高价和相对高速的销售速度自住型客户的购买需要主要是在附近工作，就近居住或者是看上项目优越的地理位置，可以享受都市资源投资型客户主要看上项目的稀缺性带来的升值、保值，长线运营获取稳定收益的价值重点个案11中航城中航城中航地产深圳中航城在长三角的升级版，中航地产深圳中航城在长三角的升级版，汇集商业
11、、娱乐、办公、居住等多种功能的综合社区汇集商业、娱乐、办公、居住等多种功能的综合社区p项目概况项目概况：地理位置：玉山镇前进路南、洞庭湖路西开发商：中航地产占地面积:196958平方米 总建筑面积:360000平方米 容积率: 1.80物业类型：酒店式公寓、写字楼、酒店、普通公寓、别墅p项目规划项目规划：项目拟建一集商业、居住、酒店、娱乐、办公、公寓等多种功能于一体的有相当影响力与辐射力的高档综合社区，代表现代都市多元化生活的大型社区，是中航地产深圳中航城在长三角的升级版。销售动态销售动态:酒店式公寓面积在45-90平米之间，装修标准1200元/平米，70年产权2010年1月售价8000元/平
12、，目前封盘，年后再开，预计价格8500元/平天虹百货天虹百货写字楼写字楼酒店式酒店式公寓公寓格兰云格兰云天酒店天酒店商业街商业街住宅住宅天虹百货写字楼酒店式公寓格兰云天酒店重点个案12项目享受昆山市政府和开发区管委会双重行政配套辐射；项目自身项目享受昆山市政府和开发区管委会双重行政配套辐射；项目自身配有酒店和商业，休闲娱乐得到良好的保障；未来片区以商务办公配有酒店和商业，休闲娱乐得到良好的保障；未来片区以商务办公为发展方向，为酒店式公寓的发展带来机遇为发展方向，为酒店式公寓的发展带来机遇前进东路，昆山主干道之一，衔接上海与昆山；核心位置，位于昆山市政府和开发区管委会中间中航地产引进旗下全国连锁
13、四星级酒店格兰云天大酒店以及全国连锁的天虹商场，并与之配套30000平米大规模国际商街，以国际品质引导国际生活潮流。项目区位价值项目区位价值项目区位价值项目区位价值区域发展价值区域发展价值区域发展价值区域发展价值配套和服务价配套和服务价配套和服务价配套和服务价值值值值城东片区未来以商务办公为主要发展方向，商业将以中小体量、高档次的形态出现，商业的大量兴建为作为配套的酒店式公寓带来了良机格兰云天四星酒店天虹百货重点个案13中航国际公寓面积在中航国际公寓面积在45-9045-90平米之间，厅、卧、厨、卫一应俱平米之间，厅、卧、厨、卫一应俱全，入户玄关、独立厨卫、空中庭院、南北双阳台等优化设计，全，
14、入户玄关、独立厨卫、空中庭院、南北双阳台等优化设计，使精致空间于细节之处尽显人性化使精致空间于细节之处尽显人性化重点个案14项目的客群主要以投资客为主，他们主要看上项目优越的地项目的客群主要以投资客为主，他们主要看上项目优越的地理位置、品牌开发商的实力保障以及区域未来的发展理位置、品牌开发商的实力保障以及区域未来的发展自住型客户的购买需要主要是在附近工作，就近居住，同时项目引进四星酒店格兰云天大酒店及天虹商场，满足客户休闲娱乐的需求投资型客户主要看上项目的升值潜力：项目位于昆山的主干道前进东路，是衔接昆山和上海的重要道理；优越的地理位置尽享双重政府配套；片区的发展以商业办公为重点，酒店公寓作为
15、配套产品得到良好的发展重点个案15 分析总结昆山在售项目主流面积区间多在昆山在售项目主流面积区间多在45-7545-75平方米之间，平方米之间，同质化竞争较为严重，大面积产品供应不多同质化竞争较为严重，大面积产品供应不多4040454550505555606065657070757535358080858590909595鹿城一品鹿城一品东方国际广场东方国际广场 御景苑御景苑M M2 2中航城中航城3030城东城东隆祺丽景国际隆祺丽景国际双星叠座双星叠座天成佳园天成佳园领御领御中心区中心区域域城南城南城东城东主主流流面面积积区区间间16昆山酒店式公寓市场主要集中于城市的中心板块，规昆山酒店式公
16、寓市场主要集中于城市的中心板块，规模不大，客户主要以投资为主模不大，客户主要以投资为主从分布上看，昆山酒店式公寓一般位于城市中心区域，且大多为产权为70年。从面积上看，面积范围为45-75平方米左右的小户型为主。从装修上看，普通精装型标准为1200元/平米；高档精装标准为2500元/平米。从配套上看，酒店式公寓通常自带商业和会所配套设施，通常会所内的配套设施为：健身房、游泳池和咖啡厅。从客源上看，主要客源来自上海，昆山（以中心城区、张浦为主），基本为投资客。分析总结17昆山写字楼市场分析昆山写字楼市场分析昆山写字楼分布现状昆山写字楼发展趋势昆山在售写字楼列表重点个案分析市场分析总结18写字楼分
17、布现状昆山写字楼目前集中分布在中心城区，东部及南部开发昆山写字楼目前集中分布在中心城区，东部及南部开发区；近区；近2 2年由单一城区向年由单一城区向“东南东南” 片区拓展趋势明显片区拓展趋势明显中心区中心区南部片区南部片区东东部部片片区区西部居住区西部居住区北部居住区北部居住区19写字楼发展趋势中心区中心区南部片区南部片区东东部部片片区区老城中心，商业，老城中心，商业，金融发展成熟金融发展成熟出口加工区，出口加工区， 京沪高京沪高铁，沪宁城际铁路，沪铁，沪宁城际铁路，沪宁高速，宁高速，G312G312等便捷交等便捷交通通东部经济开发区，东部经济开发区，历经历经1010年发展，入年发展，入驻企业
18、众多驻企业众多中部发展成熟，东南部依托开发区及大交通优势开中部发展成熟，东南部依托开发区及大交通优势开始迅速发展；东部经济开发区的大力规划，是未来始迅速发展；东部经济开发区的大力规划，是未来写字楼的集中供应区域写字楼的集中供应区域20 写字楼租金状况中心区中档写字楼租金为中心区中档写字楼租金为1.5-21.5-2元元/ /平平/ /天，核心区高天，核心区高端写字楼租金达到端写字楼租金达到2-32-3元元/ /平平/ /天；城南中高档写字楼天；城南中高档写字楼租金集中在租金集中在1.5-1.71.5-1.7元元/ / 平平/ /天天项目名称项目名称租金（元租金（元/ /平平米米/ /天）天）城中
19、城中诚泰商务广场1.5新百商务会馆1.1-1.5名仕商务广场1.3-1.5沪士商务中心1.7-1.9创业大厦1.5-1.6长城国际广场 2-3（只租不售，尚未面世）城南城南利得国际1.5-1.7现代广场1.5-2 新都银座1.4-1.5日月星城1.2-1.3日月星城新都银座利得国际MP诚泰商务广场长城国际广场新百商务会馆沪士商务中心21 写字楼租赁客户日月星城新都银座利得国际MP诚泰商务广场长城国际广场新百商务会馆沪士商务中心项目名称项目名称租金（元租金（元/ /平平米米/ /天）天）城中城中金融，咨询服务，房地产相关行业为主，各电子企业办事处较多，少量IT、电子、机械类城南城南物流、贸易类企
20、业为主，少量企业办事处及金融企业 中心区发展成熟，写字楼租赁客户各行各业都有，根据写字楼的档次不中心区发展成熟，写字楼租赁客户各行各业都有，根据写字楼的档次不同，进驻企业大小与规模不同；南部片区打造出口加工区，物流贸易企同，进驻企业大小与规模不同；南部片区打造出口加工区，物流贸易企业众多；东部写字楼目前仍处于建设阶段，租赁市场尚未形成业众多；东部写字楼目前仍处于建设阶段，租赁市场尚未形成22在售写字楼分布中航城中航城隆祺丽景隆祺丽景国际国际中茵世贸广中茵世贸广场场现代广场现代广场（MP）新鼎岸商务新鼎岸商务大厦大厦23项目项目区位区位地理位地理位置置项目名项目名称称定位定位体量体量售价售价（元
21、（元/ /平）平） 开盘开盘时间时间销售状销售状况况楼层状楼层状况况 标准层标准层（平）（平）主力面主力面积积 核心配置核心配置室内装修室内装修 社区配套社区配套城东前进东路沿线，经济开发区中航城5A甲级1幢，约3万方10000（报价）未定/ 3-25F120060-80VRV中央空调，三菱电梯毛坯天虹商场楼宇顶部射灯隆祺丽晶国际5A甲级2幢，约4万方,约650套1000010年1月23销售110套4-27F950 55-70平 VRV中央空调，东芝电梯 矿棉板吊顶，网络架空地板 五星级北京长城饭店城中前进中路沿线，市中心中茵世贸广场5A甲级1幢，约1.7万方,约100套15000 09年10
22、月50套 5-14F1690 70-130平VRV，中央空调，新风系统 ，芬兰通力电梯金属扣板吊顶，网络架空地板， 5F设置商务中心；中茵皇冠假日酒店；家乐福城南出口加工区长江路沿线现代广场（MP）5A甲级2幢，约6.5万方，约830户10000 08年3月800套5-26F1480 60平 大金VRV中央空调系统，新风系统，德国蒂森电梯铝板吊顶，网络架空地板，铺设地毯服务外包基地，可享受政府50%租金补贴新鼎岸商务大厦/1幢，约1.2万方，50套 7500（报价）预计5月/3-15F968 220-260平 空调自行安装，品牌电梯毛坯无主要在售项目列表24地址 前进东路与黄浦江路交叉口开发团
23、队发展商：昆山隆祺；代理：上海本百体量2幢办公，2幢酒店公寓与1幢5星级酒店；办公面积约4万方，共计650套建筑特征干挂石材 LOW-E钢化中空玻璃 ；精装大堂，7.2挑米物业形态1-3层为商铺，4-27F为写字楼标准层标准层950平方米，15户；净高2.7米； 主力面积55-70平 设备及公共装修4部东芝电梯，TOTO卫浴；公共过道铺设防滑地砖室内矿棉板吊顶，网络架空地板， VRV中央空调（品牌未定）配套设施五星级北京长城饭店开盘日期 2010年1月23号租金/售价 10000元/平销售情况 销售110套，销售率16%城东经济开发区城东经济开发区-隆祺丽晶国际隆祺丽晶国际典型个案分析25地址
24、 前进中路与中山路交叉口开发团队发展商：中茵置业；物业顾问：戴德梁行体量1幢五星酒店，1幢写字楼与大型商业；办公面积约1.7万方，共计100套建筑特征 LOW-E钢化中空玻璃 ；精装五星大堂，9挑米物业形态1-4层为商铺，5-14F为写字楼标准层标准层1690平方米，12户；净高2.9米； 主力面积70-130平 设备及公共装修4部通力电梯，国际品牌卫浴；公共过道铺设高档石材室内金属扣板吊顶，网络架空地板， VRV中央空调（品牌未定），新风系统配套设施五星级皇冠假日酒店，家乐福大卖场开盘日期 2009年10月租金/售价 15000元/平销售情况 销售50套，销售率50%城市中心区城市中心区-中
25、茵世茂广场中茵世茂广场典型个案分析26地址长江路与伟业路交口口开发团队发展商：昆山伟业；物业顾问：上海上房体量2幢写字楼与大型商业；办公面积约6.5万方，共计830套建筑特征 干挂石材，LOW-E钢化中空玻璃 ；精装五星大堂，9挑米物业形态1-4层为商铺，5-26F为写字楼标准层标准层1480平方米，19户；净高3米； 主力面积60平 设备及公共装修6部德国蒂森电梯，科勒、TOTO卫浴；公共过道铺设大理石室内铝扣板吊顶，网络架空地板，铺设地毯 大金VRV中央空调，新风系统配套设施服务外包基地，享受政府50%租金补贴开盘日期 2008年 3月18日租金/售价 10000元/平销售情况 销售800
26、套，销售率95%城南出口加工区城南出口加工区-现代广场（现代广场（MPMP）典型个案分析27在售项目特征总结产品定位产品定位产品面积产品面积项目区位项目区位装修配置装修配置价格特征价格特征内部配套内部配套区域中心，城市主干道沿线区域中心，城市主干道沿线5A5A甲级为主甲级为主标准层标准层1200-15001200-1500平为主，单户平为主，单户60-8060-80平为主，平为主，可自由分割可自由分割5 5星大堂，公共部位精装，国际品牌电梯星大堂，公共部位精装，国际品牌电梯/ /中央中央空调空调/ /卫浴，新风系统的运用卫浴，新风系统的运用开发区与出口加工区开发区与出口加工区5A5A甲级写字楼
27、甲级写字楼1000010000元元/ /平，平，市中心市中心1500015000元元/ /平平配置配置5 5星级酒店及知名零售与百货星级酒店及知名零售与百货由初期满足本土中小型企业的的中档产品，向满足大由初期满足本土中小型企业的的中档产品，向满足大型外资企业的型外资企业的5A5A甲级写字楼蜕变甲级写字楼蜕变销售销售/租赁租赁 昆山写字楼整体出租率在昆山写字楼整体出租率在70%70%左右，出租市场良左右，出租市场良好；早期新项目良好的销售业绩得益于良好的好；早期新项目良好的销售业绩得益于良好的市场推动，及自身的硬件配套填补市场的不足，市场推动，及自身的硬件配套填补市场的不足，未来销售市场有待观察
28、未来销售市场有待观察28写字楼市场总结n分布特征：早期写字楼围绕城市主干道，主要分布在市中心n未来发展：东拓南进趋势明显，东拓为主，昆山经济开发区将成为未来昆山写字楼的主流供应市场n产品趋势:：中档向高档过渡，5A甲级写字楼不断面世，国际化趋势明显n租赁市场：中档项目整体出租率在70%，租金以45元/月/平为主，租赁市场行情良好n销售市场：早期项目得益于09年良好的市场，销售业绩尚可，未来市场有待观察；城东与城南5A甲级项目售价在10000元/平，中心区在15000元/平29项目分析项目分析项目指标分析项目区位分析项目交通分析项目配套分析项目SWOT分析项目核心属性提炼项目市场机会30项目由两
29、宗地块组成，是商务办公性质的商业体项目由两宗地块组成，是商务办公性质的商业体规划示意图规划示意图区域区域昆山经济开发区昆山经济开发区地块位置地块位置前进东路北、夏驾河东前进东路北、夏驾河东占地面积占地面积 92069206地块性质地块性质 商务办公商务办公使用年限使用年限40 40 年年项目经济指标31项目规模中等，靠近自然河流夏驾河，景观性资源相项目规模中等，靠近自然河流夏驾河，景观性资源相对充足；位于城市主干道之一的前进东路，交通畅达对充足；位于城市主干道之一的前进东路，交通畅达项目指标分析本案本案太太湖湖路路景观带景观带夏驾河夏驾河世茂东一号世茂东一号居民区居民区项目四至项目四至东面东面
30、景观带景观带西面西面夏驾河夏驾河南面南面世茂东一号项目世茂东一号项目北面北面居民区居民区32项目位于城市主干道前进东路和夏驾河的交界处，属昆山经济开发区范围，快与上海接壤项目位于城市主干道前进东路和夏驾河的交界处，属昆山经济开发区范围，快与上海接壤项目位于城市主干道前进东路和夏驾河的交界处，属昆山经济开发区范围，快与上海接壤项目位于城市主干道前进东路和夏驾河的交界处，属昆山经济开发区范围，快与上海接壤项目所属区域为昆山东部新城，被规划为商业办公区项目所属区域为昆山东部新城，被规划为商业办公区域，属于未来城市发展的重点区域域，属于未来城市发展的重点区域项目区位分析城北城北城东城东中心区域中心区域
31、城西城西城南城南本本案案本案本案前进路前进路夏驾河夏驾河太太湖湖路路地块位置地块位置33城东片区未来将以商务办公为主要发展方向，商业的大城东片区未来将以商务办公为主要发展方向，商业的大量兴建为作为配套产品的酒店式公寓带来了发展机遇量兴建为作为配套产品的酒店式公寓带来了发展机遇项目区域规划分析昆山东部新城是昆山市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分。新城位于昆山开发区黄浦江路以东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太仓塘，规划面积10平方公里，是昆山城市东部副中心，建成后将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融疗、金融八个功能区域。新城首期启
32、动3平方公里的核心区建设，规划以前进东路与夏驾河景观带为轴线分为四个功能区：企业科技园、会展酒店区、行政办公区、华东商贸城。一体两翼一体两翼一体两翼一体两翼( ( ( (中部为体中部为体中部为体中部为体, , , ,东东东东, , , ,西部为两翼西部为两翼西部为两翼西部为两翼) ) ) )住宅向西住宅向西住宅向西住宅向西, , , ,产业向东产业向东产业向东产业向东34城市干道：城市干道： 前进东路、震川东路横贯东西，黄浦江路、洞庭湖路、太湖路、环城东路纵横南北，构建了东部新城四通八达的交通网络。城市快速干道城市快速干道： 沪宁高速、312国道贯穿其中。 航空：航空： 距离上海虹桥机场42公
33、里，距上海浦东机场92公里。 港口：港口： 上海港（距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里）铁路：铁路： 京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁穿城而过震川东路震川东路太太湖湖路路本案本案项目交通分析立体化交通体系，四通八达，对外出行十分便捷立体化交通体系，四通八达，对外出行十分便捷35项目配套分析成熟片区，汇集了商业办公、星级酒店、教育资源、公成熟片区，汇集了商业办公、星级酒店、教育资源、公园绿化、医疗服务等生活类配套园绿化、医疗服务等生活类配套前前 进进 东东 路路青青阳阳路路黄黄浦浦江江路路洞洞庭庭湖湖路路东东城城大大道道市政府市政府昆山国际学校育英幼儿园仁宝小学宗仁卿纪
34、念医院弘基财富广场格林菲尔高尔夫震川震川 东东 路路震川中学文峰中学晨曦小学星空幼儿园开发区中学夏夏驾驾河河景景观观带带体育公园黄埔公园川普城商业广场天虹百货华美达大酒店金陵大酒店格兰云天大酒店玉山中学世茂华东商城本案本案企业科技园企业科技园青青阳阳港港太仓港太仓港36 立体化交通体系，对外交通便捷；立体化交通体系，对外交通便捷；位于区域成熟区，生活配套齐全位于区域成熟区，生活配套齐全 ；紧邻城市主干道，地理位置优越；紧邻城市主干道，地理位置优越；区域产业云集，潜在商务办公类需求较多区域产业云集，潜在商务办公类需求较多； 优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会项目SWOT分析昆山往东发展，与上海接轨
35、，区域成为热点发展片区，昆山往东发展，与上海接轨，区域成为热点发展片区，前景看好前景看好在建的京沪高铁紧邻本案，片区将形成长三角最便捷的交在建的京沪高铁紧邻本案，片区将形成长三角最便捷的交通体系，有效吸引长三角城市商务需求人群的融入；通体系，有效吸引长三角城市商务需求人群的融入；昆山东部新城的打造，提升项目价值昆山东部新城的打造，提升项目价值 国家宏观经济发展仍不乐观，企业生存困难国家宏观经济发展仍不乐观，企业生存困难对商务办公的需求锐减；对商务办公的需求锐减；写字楼市场销售缓慢写字楼市场销售缓慢项目周边商务配套欠缺，氛围尚未形成；项目周边商务配套欠缺，氛围尚未形成；本区域企业层次较低，规模性
36、私企及外企数量少，办公本区域企业层次较低，规模性私企及外企数量少，办公需求不大需求不大项目项目SWOT分析分析37核心属性核心属性 项目表现项目表现界定结果界定结果 规模占地面积近万方、是昆山东部新城规模较小的商业项目项目量体虽小，但套数较多，需要较为充足的客户支撑区位区域整体居住氛围浓厚世茂、中航等品牌开发商的进驻，对区域板块价值有显著的提高作用生活配套一应俱全的生活配套项目周边完善的配套，可以给客户提供不同档次的便利生活交通配套城市主干道、完善的交通条件出行方便，时间距离缩短景观资源与自然资源夏驾河紧密相依可充分利用自然景观资源项目核心属性提炼项目区位较好，区域发展成熟，生活配套齐全项目区
37、位较好，区域发展成熟，生活配套齐全38 项目市场机会项目在明显的优势，但考虑到现阶段市场环境，项目发项目在明显的优势，但考虑到现阶段市场环境，项目发展仍需谨慎，需要依据自身特点，打造项目的核心特色展仍需谨慎，需要依据自身特点，打造项目的核心特色和产品卖点和产品卖点昆山东部开发区昆山东部开发区酒店式公寓酒店式公寓市场市场写字楼市场写字楼市场 区域被规划为商业办公区， 是酒店式公寓物业 发展较为理想的区域 酒店式公寓产品去化稳健； 市场上的产品品质较低， 难以满足高层客户需要 写字楼市场空置率过高； 项目在开发区科技园内， 同类产品较多，竞争较激烈 机会与挑战并存 建议本案建议本案 物业类型组合物业类型组合 酒店式公寓酒店式公寓 + + 写字楼写字楼
