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1、房地产市场分析房地产市场分析青岛西海岸房地产市场分析2013年年1月月房地产市场分析房地产市场分析目录西海岸房地产市场分析PART1PART1项目开发公司简介项目开发公司简介西海岸成交数据市场调研及项目分析PART4PART4PART2PART2PART3PART3客群描述及产品建议房地产市场分析房地产市场分析西海岸房地产市场分析PARTPART1 1房地产市场分析房地产市场分析西海岸未来发展2012年2015年2020年2012年1月10日青岛市市委召开的常委（扩大）会议中，对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过，未来几年里，青岛将重点在西海岸打造一个新青岛，使其成为青岛的新名片。
2、到2015年，生产总值力争达到5000亿元，地方财政一般预算收入达到300亿元，集装箱吞吐量达到3000万标箱，港口吞吐量达到5亿吨，人口规模200万左右，城镇化水平达到80%。到2020年，建成海洋高端产业集聚、生态环境一流、城市功能完善、综合实力位居全国前列的经济新区，实现基本公共服务均等化；生产总值突破10000亿元，地方财政一般预算收入700亿元，人口规模280万左右，城镇化水平达到90%。西海岸经济新区将打造成为青岛的新名片，生产总值、人口、城市化率将得到飞速发展。西海岸未来10年政策规划房地产市场分析房地产市场分析西海岸经济新区规划：2012年1月青岛市委决议将重点打造西海岸经济新
3、区，未来几年将使其成为青岛新的区域经济发展增长极。p规划背景：2012年1月10日青岛市市委扩大会议对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过。未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域经济发展增长极。p区域范围：西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。p功能定位：西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。p规划支持：2012年12月份青岛市行政区划发生重大
4、调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内黄岛区市北区市北区与四方区合并成立新市北区黄岛与胶南合并成立黄岛区2012年西海岸重点政府规划年西海岸重点政府规划房地产市场分析房地产市场分析西海岸经济新区产业规划：为支撑城市建设，西海岸经济新区最终形成了构建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局。p“一核”：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。p“双港”：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。p“九湾”：前湾、海西湾、唐岛
5、湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。p“六区”：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。通过对新区产业及空间格局的合理规划，再加上政府后期的鼎力支持，将大大加速新区城市发展的进程。2012年西海岸重点政府规划房地产市场分析房地产市场分析西海岸经济新区交通规划：西海岸现有交通便捷，但
6、为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。胶州湾跨海大桥胶州湾跨海大桥主干交通规划交通枢纽规划p现状交通：西海岸道路交通便捷，特别是“南隧北桥”的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。除此之外，G204、疏港高速、济青高速、环胶州湾高速、青兰高速、滨海大道和S329贯通全境，高速公路、等级公路密度居山东省同等城市前列。p交通规划：推进青连铁路建设、规划建设薛家岛至团岛地铁（初步确定为地铁M1号线），推进第二条海底隧道建设。p枢纽规划：建设以快速路、城市轨道交通为主体的交通网；建设薛家岛旅游汽车站公交停车场，黄河路、科技大学、金沙滩公交枢纽站等，加快
7、西海岸公共交通一体化进程。第二条海底隧道示意图新区经过几年的交通规划，必将摆脱过去与市区相互孤立的交通格局，真正纳入到青岛1 1小时交通圈范畴。2012年西海岸重点政府规划房地产市场分析房地产市场分析2013年西海岸政策调控2012年12月3日，胶南市张家楼以东划入黄岛，合并为新黄岛区，胶南是否限购成了百姓关注的焦点。房地产市场分析房地产市场分析小结：1、良好的市政导向以及前瞻性的城市规划为西海岸进行了重新定义，产业结构再升级，为胶南黄岛的明天画出了美好的一笔；2、桥隧时代的来临，缩短了大青岛之间的空间距离，结束了青黄不接的尴尬局面，迎来的大青岛均衡发展的新时代；3、地铁、第二条海底隧道筹备动
8、工，未来的西海岸将以更加优美的姿态出现在全国的视野当中；4、优质的海景资源、丰富的产业结构，也将推动西海岸地产经济再腾飞，未来投资、居住、养生、就业向西看，西海岸已经做好了准备！5、新黄岛区合并后，是否限购引发了新一轮的猜测，限购也在西海岸铸造了一把双刃剑，限购对于未来持续增长存量房的去化埋下了不可预见的伏笔，在限购前，大量改善型客户担心会被挡在限购门外而集中购买。那片曾经被遗忘的土地正在悄然崛起房地产市场分析房地产市场分析西海岸成交数据PARTPART2 2房地产市场分析房地产市场分析新增面积（万）可售面积（万）可售套数（套）成交面积（万）成交套数（套）黄岛7017015000708000胶
9、南1802102000013014000合计2503803500020022000注：数据来源于网上房地产注：数据来源于网上房地产2012年西海岸板块新增去化量数据房地产市场分析房地产市场分析 根据青岛市房管部门最终数据显示青岛西海岸在2012年商品房住宅新增量达250万平米，较2011年增长8个百分点，也成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。 2012年西海岸住宅推售面积新增面积（万）黄岛70胶南180合计250房地产市场分析房地产市场分析 在去化方面，西海岸整体销售较为理想，胶南携手黄岛区为青岛房地产提交了一份令市场满意的答卷！虽然是新增量与存量最高的区域，但也是整个青岛市场内去化速度最快的
10、版块之一。西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万方，22000套，较2011年增长了2个百分点。占青岛七区五市总计成交量的26%。其中胶南市最为抢眼，成交面积高达130万方。2012年西海岸住宅成交面积成交面积（）成交套数（套）黄岛708000胶南13014000合计20022000 注：数据来源于网上房地产房地产市场分析房地产市场分析2012年西海岸整体成交住宅面积区间住宅以80110为主力成交面积；西海岸商品房住宅主力成交面积：80-90 32%90-110 29%70-80 8%110-130 11%注：数据来源源自于网上房地产注：数据来源源自于网上房地产房地产市场分析房地产市
11、场分析2012年成交价格区间：西海岸住宅成交主力单价为6000-8000元/403020100注：数据来源源自于网上房地产注：数据来源源自于网上房地产西海岸商品房住宅项目成交主力价格区间 房地产市场分析房地产市场分析2012年成交物业类型：西海岸住宅以高层、小高层为主。 30%20%21%11%18%注：数据来源源自于网上房地产注：数据来源源自于网上房地产西海岸成交各类物业形态占比：30%房地产市场分析房地产市场分析小结：1、西海岸新房增量持续增加，为后续的市场去化埋下了不可预见的伏笔；2、阶段性良好的市场去化减小了2012年市场新房推量持续增加的压力，3、高层、小高层主力销售面积区间均是以8
12、0-110为主，主力总价为5580万，由此可以看出小户型低总价的类刚需项目依然在西海岸起主导地位，4、西海岸现阶段为青岛区域内存量最为庞大的版块，后期区域去化压力不容小觑。房地产市场分析房地产市场分析PART3PART3市场调研及项目及项目分析房地产市场分析房地产市场分析地块周边主要竞品项目 胶南市政府附近地块房地产市场分析房地产市场分析地块周边主要竞品项目卓越西海岸卓越西海岸保利海上罗兰保利海上罗兰东方至尊东方至尊东方至尊保利海上罗兰卓越西海岸东方至尊东方至尊项目位置：胶南滨海大道1201号开发企业：青岛东方金石置业投资有限公司占地面积：53亩建筑面积：20万平方米绿化率：32.47%容积率
13、：5.0建筑类型：住宅建筑层楼：3栋33层高层，3栋44层超高层，3栋联排别墅户型区间：86-200平开盘时间：2010年7月交房时间：2013年10日交房标准：毛坯,1号楼精装销售率：80%销售起价：7400元/平均价：9000元/平最高价：11000元/平（精装17000元/平）优惠活动及政策：无优惠营销推广途径：报纸，户外广告需求面积：120平左右购买群体：胶南本地及开发区居民购买动机：自住，投资，二次置业竞品项目分析青岛西海岸地产市场分析卓越西海岸卓越西海岸项目位置：黄岛新区政府北侧开发企业：青岛国越基础工程有限公司占地面积： 9万平方米建筑面积： 25万平方米绿 化 率： 40%容
14、积 率：2.29建筑类型： 住宅，写字楼建筑层楼： 5栋高层住宅、3栋超高层住宅、46栋联排及叠拼别墅、规划建设3栋甲级写字楼户型区间： 85-160平开盘时间： 2012年6月02日交房时间： 2014年03月交房标准： 毛坯销 售 率： 60%销售起价：6800元/平 均价：7500元/平 最高价：11000元/平优惠活动：一次性9.5折，贷款9.6折，交2万抵3万营销推广途径： 报纸，户外广告需求面积：90平左右购买群体：胶南本地及开发区居民购买动机：自住，投资，二次置业竞品项目分析青岛西海岸地产市场分析保利海上罗兰保利海上罗兰项目位置：胶南市滨海大道1399号开发企业：保利（青岛）实业
15、有限公司占地面积： 39.87万平方米建筑面积： 70.75万平方米绿 化 率： 35%容 积 率：1.04建筑类型： 住宅、别墅建筑层楼： 18层高层及双拼联排别墅户型区间： 66平-370平开盘时间： 2011年5月交房时间： 2013年10月交房标准： 毛坯销 售 率： 80%销售起价：7000元/平 均价：8000元/平 最高价：20000元/平（别墅）优惠活动及政策：无营销推广途径： 报纸，短信，户外广告需求面积：115平左右购买群体：胶南本地、开发区占60%，外地占40%购买动机：自住，投资，二次置业竞品项目分析青岛西海岸地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析地块周边主要竞品项目
16、小结：1、项目周边直接竞品较少，但直接竞品基本都为知名开发企业，品牌号召力强；2、保利海上罗兰以及卓越西海岸均为区域内大盘，产品多样化，类别丰富；3、（1）东方至尊是直线距离最近的竞品项目，但项目基本处于尾盘阶段，且走区域高端，与烟建地块所建项目竞争关系较小；（2）保利海上罗兰虽然在西海岸具备较高的知名度，但在教育、医疗、购物等配套上与胶南新城区存在一定的差距；（3）卓越西海岸是与烟建地块存在最大竞争力的在售项目，但高层、小高层楼座已经售罄，在售楼座均为40层超高层，居住舒适度较低。4、竞品项目高层基本售价为75007700元/，在售户型基本在85150，85以下户型仅占20%；5、卓越西海岸
17、现阶段优惠为认筹2万抵3万，一次性客户为95折，贷款客户为96折。房地产市场分析房地产市场分析 德泰利群东侧地块地块周边主要竞品项目房地产市场分析房地产市场分析该地块区域暂无新楼盘销售，周边有2处大型住宅社区：贝多芬公馆，中海熙岸，均为高层建筑形态。地块周边主要竞品项目占地面积：45000平米绿化率：35%房源：总户数636户开发商：青岛宏程置业（青岛）有限公司销售均价(二手房）：70008000/平米物业管理公司：青岛宏程物业有限公司贝多芬公馆房地产市场分析房地产市场分析中海熙岸建筑面积：250000平米竣工时间：2010年3月开发商：中海地产（青岛）投资开发有限公司销售均价(二手房）：70
18、008000元/平米地块周边主要竞品项目房地产市场分析房地产市场分析小结：1、贝多芬公馆、中海熙岸位于本项目南侧；2、贝多芬公馆、中海熙岸二手房均价均为70008000元/。地块周边主要竞品项目房地产市场分析房地产市场分析总结：一、1、市府旁地块周边竞品基本进入销售的中后期，且未来暂无知名地产商介入，入市时机良好；2、现阶段在售产品均以高层为主，且均取得了优异的销售成绩，因此高层的关注程度和接受程度在西海岸新区是比较高的；3、项目地块具备较好的海景资源，周边配套完善。二、德泰利群地块周边现阶段无在售项目，二手房中贝多芬公馆产品形态中包含洋房项目与本案客群稍有不同，中海熙岸主力户型在90119平
19、米左右，基本以刚需产品及部分改善为主，本案在进行产品规划时，应以此借鉴，规划迎合客群市场产品形态，以差异化及品质占领市场。结合竞品项目的分析得出本案开发同类产品的市场预计价格：市府地块：75008000元/利群地块：70008000元/地块周边主要竞品项目房地产市场分析房地产市场分析PARTPART4 4客群描述及产品建议房地产市场分析房地产市场分析 西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目，均是以西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目，均是以地缘客地缘客为主，约为主，约占总成交比例的占总成交比例的5 5006 60%0%，青岛市内成交客户，青岛市内成交客户约占总成交量的约占总成交量
20、的1 1002 20%0%，剩余，剩余比例为比例为东营、淄博、潍坊等山东省内内陆城市以及很小一部分北京、内蒙等东营、淄博、潍坊等山东省内内陆城市以及很小一部分北京、内蒙等省外城市居民省外城市居民。西海岸成交客群描述房地产市场分析房地产市场分析保利海上罗兰客群描述：1、保利海上罗兰在胶南所占地理位置最具代表性，其项目地处胶南规划水城范围与胶南新城区交界处，客群以地缘客为主，胶南客户占到总成交量的五成以上，青岛客户能够占到两成左右，其余客户为省内内陆城市，像东营、淄博等，以及一部分外地客群，像北京、内蒙等；2、保利向东进入胶南新市区可以明显发现地缘客群所占比重逐渐增大，完全进入新市区后，成交客户基
21、本为胶南和开发区本地客户，以及部分常住西海岸的外地居民。现阶段改善型居民以及外来投资置业的购房者基本都会选择知名度较高的开发企业，具备优质海景资源的项目，而我们项目的客群来源基本为：1、本地客户为主；2、本地客户改善型需求以及首次置业刚需客户为主；3、置业客户年龄段基本在3040岁之间，具备一定的经济基础；4、客户按揭比例占到总成交量的80%90%，相对受贷款政策影响较大；5、客群接受程度价格区间最佳为75008000元/，其次为80008500元/。客群描述及产品建议房地产市场分析房地产市场分析产品描述：1、建议以1828层高层产品市场接受度较高；2、正南北与海景资源兼顾，尽可能做到户户海景资源最大化（建议单元错开，并转1530看景）；3、高楼层分段设置差价，差价要相对小一些；4、两房面积建议：8090；三房面积建议：110120；少量户型可以考虑户型尺度加大：130140大三房产品建议房地产市场分析房地产市场分析户室比户室比：户型户型 面积区间面积区间 户数比例户数比例两室两厅两室两厅 8090平米平米 30% 90100平米平米 10%三室两厅三室两厅 100120平米平米 40% 130144平米平米 10%
