上海周浦万达广场项目总策划报告

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1、 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 周浦的周浦的 上海的上海的 未来的未来的 中国地产商域网中国地产商域网 这是一个城市的“核”战时代！ 城市的发展与哲学思想、社会经济的发展有着相似的规律和发展趋势。随着经济和社会文明的发展，城市正经历着从单中心的单核向多中心多核时代的迈进。 “核”即中心；中心即“核”。 从人民广场的单中心单核，到现在的徐家汇、花木、五角场、真如“一主四副”的众星捧月。上海“核”战，已经全面升级。 大城“核”战（上）引言： 中国地产商域网中国地产商域网大城大城“核核”战（下）战（下） 大城“核”战，硝烟背后是板块的强势崛

2、起和诱人的战地花香。 城市“核”战时代的来临，对城市乃至投资者居住者的最大意义在于：它将极大促使社会总成本的降低，有利于可持续发展，从而建立真正的和谐社会。 城市“核”战，是一场和者共赢的战争，是一场只有赢家没有输家的战争。 周浦，必须在这场大城“核”战中扮演一个“核”客！ 大城大城“核核”战战 一场只有赢家的战争一场只有赢家的战争 周浦为什么必须做周浦为什么必须做“核客核客”？ 周浦有底气做周浦有底气做“核客核客”吗？吗？ 谁带领周浦宣战？谁带领周浦宣战？ 万达能撬动又一个副中心吗？万达能撬动又一个副中心吗？ 万达万达周浦如何亮剑？周浦如何亮剑？ “小上海小上海”城市文脉能否激活并传承？城市

3、文脉能否激活并传承？第一单元：万达第一单元：万达周浦项目六大命题周浦项目六大命题大城大城“核核”战战 一场只有赢家的战争一场只有赢家的战争六大命题TOP 1） 周浦为什么必须做“核客”？ 中国地产商域网中国地产商域网舞台之上，舞台之上， 谁占据了聚光灯最多的灯光？谁占据了聚光灯最多的灯光？（只有跻身城市中心，才能占据更多的资源 资金 技术 人才 信息 物流） 中国地产商域网中国地产商域网 大城“核”战 胜者盛宴周浦必须学会借势，必须在与王者共舞的过程中垂直起飞.地区地区所在区域人口所在区域人口 （万人）（万人）（2006年）年）2007-2008年年成交均价成交均价徐家汇徐家汇88.75214

4、17花木北蔡花木北蔡187.5612052五角场五角场107.7517490真如真如85.979454周浦有底气做“核客”吗？六大命题TOP 2）大城大城“核核”战战 一场只有赢家的战争一场只有赢家的战争 中国地产商域网中国地产商域网 商业郊区化与周浦的历史机遇商业郊区化与周浦的历史机遇 上海上海“1966”：随着一城九镇和市区由：随着一城九镇和市区由600平方公平方公里到里到6000平方公里的扩容，商业物业的郊区化趋势不平方公里的扩容，商业物业的郊区化趋势不可阻挡，上海外环线上的周浦迎来了千载难逢的历史可阻挡，上海外环线上的周浦迎来了千载难逢的历史机遇。机遇。 中国地产商域网中国地产商域网周

5、康板块周康板块洋山深水港洋山深水港浦东机场浦东机场虹桥机场虹桥机场距离虹桥机场距离虹桥机场2222公里公里浦东金融浦东金融贸易中心贸易中心 孟子孟子公孙丑下公孙丑下：“天时不如地利天时不如地利”；孙膑兵法孙膑兵法月战月战：“天时、地利、人和，三天时、地利、人和，三者不得，虽胜有殃。者不得，虽胜有殃。” “三港一中心三港一中心”的的“双十字黄金区位双十字黄金区位”，成为周浦宣战的最好筹码。，成为周浦宣战的最好筹码。距离洋山港口距离洋山港口6060公里公里距离浦东机场距离浦东机场1212公里公里1）周浦底气之地利区位）周浦底气之地利区位 中国地产商域网中国地产商域网周浦镇 2）周浦底气之人脉历史）

6、周浦底气之人脉历史周浦户籍人口周浦户籍人口6.56.5万，流动人口万，流动人口逾逾5 5万左右万左右, ,康桥户籍人口康桥户籍人口4.74.7万万/ /流动人口流动人口9 9。6 6万。万。20202020年规划年规划城镇总人口为城镇总人口为1515万人万人. .周浦镇商业历来较发达，素有周浦镇商业历来较发达，素有“小上海小上海”之称。之称。 中国地产商域网中国地产商域网3）周浦底气之产业集群）周浦底气之产业集群 康桥工业园区引进外资企业愈康桥工业园区引进外资企业愈300300家，家，内资企业内资企业16661666家。家。 中国地产商域网中国地产商域网 康桥工业园区除了建成区外，还包括规划有

7、中国康桥工业园区除了建成区外，还包括规划有中国电信信息园区、产学研总部基地、电子信息产业园区、电信信息园区、产学研总部基地、电子信息产业园区、国际医学园区、先进制造业园区等。国际医学园区、先进制造业园区等。 康桥工业园区产值由康桥工业园区产值由19921992年年6.36.3亿元增加到亿元增加到20062006年年的的297.15297.15亿元。发展可谓突飞猛进。亿元。发展可谓突飞猛进。 中国地产商域网中国地产商域网序号序号企业名称企业名称产值（万元）产值（万元）1上海延锋江森座椅有限公司4582042昌硕（上海）科技有限公司3495083上海纳铁福传动轴有限公司1764354上海美特斯邦威

8、服饰有限公司1757965上海施耐德配电电器有限公司1203246上海中隆纸业有限公司1160277上海宏和电子材料有限公司864858上海江森自控国际蓄电池有限公司611849上海中豪纸品加工有限公司5350410上海申龙客车有限公司522262006年产值前10名企业 截止截止20062006年底，工业区共引进年底，工业区共引进外资企业外资企业311311家，总投资家，总投资31.7231.72亿亿美圆，其中实体企业美圆，其中实体企业171171家，注册家，注册企业企业140140家；累计引进内资企业家；累计引进内资企业16661666家，总投资人民币家，总投资人民币115.47115.4

9、7亿亿元，其中实体企业元，其中实体企业955955家，注册企家，注册企业业711711家；累计固定资产投入家；累计固定资产投入282.2282.2亿元，其中工业固定资产投亿元，其中工业固定资产投入入166.15166.15亿元。亿元。上海华硕上海华硕 中国地产商域网中国地产商域网4）周浦底气之规划交通）周浦底气之规划交通 目前有沪南线、环南一大道、外环高架，扬高路等主要交通干线。目前有沪南线、环南一大道、外环高架，扬高路等主要交通干线。 有十多条公交线路可直达市中心各区域，周浦镇上的有十多条公交线路可直达市中心各区域，周浦镇上的451451、581581、992992路、路、陆周专线、万野专线

10、、南新专线更可直达南京路、人民广场、陆家嘴、万陆周专线、万野专线、南新专线更可直达南京路、人民广场、陆家嘴、万体馆、上海站等地。体馆、上海站等地。 轨道交通轨道交通1111号线由嘉定安亭至临港新城号线由嘉定安亭至临港新城 . 中国地产商域网中国地产商域网 5） 周浦底气之住宅市场周浦底气之住宅市场 从与周边镇比较来看，周康板块住从与周边镇比较来看，周康板块住宅成交量明显高出其它两镇，显示周宅成交量明显高出其它两镇，显示周康城市化进程良好发展态势。康城市化进程良好发展态势。 中国地产商域网中国地产商域网周浦板块已然强势崛起 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网周浦称小上海

11、，历来商业繁华。周浦称小上海，历来商业繁华。但，现在商业是大众化商业定位，如小上海旅游城，小吃、中低档服装，欠休闲娱乐但，现在商业是大众化商业定位，如小上海旅游城，小吃、中低档服装，欠休闲娱乐对于中高端消费需求，基本要到八佰伴，人民广场以及浦西。对于中高端消费需求，基本要到八佰伴，人民广场以及浦西。万达商业广场的出现是市场空白，既是挑战，也是机遇！万达商业广场的出现是市场空白，既是挑战，也是机遇！6）周浦底气之后发优势）周浦底气之后发优势浦西浦西万达商业广场万达商业广场八佰伴八佰伴人民广场人民广场周康中高端周康中高端消费需求消费需求 中国地产商域网中国地产商域网 浦西有新天地、衡山路、茂名路、

12、 浦东有滨江大道； 沪东南休闲都汇在哪里？空白意味着机会空白意味着机会 中国地产商域网中国地产商域网 9090年代上海酒店式公寓出现投资高潮年代上海酒店式公寓出现投资高潮, ,市场一度失衡市场一度失衡, ,也导致空置率较高。也导致空置率较高。 但后来市场消化吸纳能力逐步释放，市场进入相对健康的发展状态，增量但后来市场消化吸纳能力逐步释放，市场进入相对健康的发展状态，增量 空间霍然打开。空间霍然打开。 中国地产商域网中国地产商域网写字楼市场长期总体看好，当地市场丞待突破时机写字楼市场长期总体看好，当地市场丞待突破时机 20072007年总体成交量同比增长年总体成交量同比增长 9.219.21，但

13、供给有所下降，由于此前办公市场有部分市场，但供给有所下降，由于此前办公市场有部分市场存量，所以供求关系基本稳定，成交均价也略上涨存量，所以供求关系基本稳定，成交均价也略上涨 7.757.75。随着上海城市综合实力的提升。随着上海城市综合实力的提升和产业结构的升级，办公市场需求必然长期看好。和产业结构的升级，办公市场需求必然长期看好。 周康板块办公市场还处于初级阶段，目前商品办公较少，据佑威统计显示，目前仅有周康板块办公市场还处于初级阶段，目前商品办公较少，据佑威统计显示，目前仅有一家成交商品办公项目。其成交价格略低于周边住宅。一家成交商品办公项目。其成交价格略低于周边住宅。 中国地产商域网中国

14、地产商域网传统大众化商业形态为主传统大众化商业形态为主 缺少商业旗舰缺少商业旗舰 商业分布商业分布周康板块目前商业主要分布于康沈路的川周公周康板块目前商业主要分布于康沈路的川周公路与年家浜路段。代表商业有小上海旅游城。路与年家浜路段。代表商业有小上海旅游城。康桥商业主要分布在康桥文化中心周边，有永康桥商业主要分布在康桥文化中心周边，有永乐生活电器、大润发等商业项目。乐生活电器、大润发等商业项目。 商业形态商业形态主要以沿街商业、社区型商业、超市为主，小主要以沿街商业、社区型商业、超市为主，小上海上海旅游城基本旅游城基本定位大众化消费。定位大众化消费。小上海旅游城 中国地产商域网中国地产商域网7

15、 7）周浦底气之高尚住宅）周浦底气之高尚住宅 周康板块住宅市场近期成交明显走出一个周康板块住宅市场近期成交明显走出一个“”字型字型, ,经历去年国家调控后的市场冷却经历去年国家调控后的市场冷却, ,今年呈现逐步回升的态势。价格也逐步上扬。今年呈现逐步回升的态势。价格也逐步上扬。康桥半岛、中邦城市、绿地东上海等品质大康桥半岛、中邦城市、绿地东上海等品质大盘的开发，有效提升了板块居住氛围。大量白盘的开发，有效提升了板块居住氛围。大量白领、中产阶层的导入为城市进一步发展提供了领、中产阶层的导入为城市进一步发展提供了坚实支撑。坚实支撑。康康 庭庭苑苑中中邦邦城城市市绿绿地地东东上上海海中中科科大大学学

16、村村绿绿 宝宝园园提提香香别别墅墅天台星城天台星城美林小城美林小城 茗庭茗庭日月星城日月星城尚东领域尚东领域绿绿洲洲康康城城康康桥桥半半岛岛东东 方方 晶晶 华华园园 中国地产商域网中国地产商域网8 8）周浦底气之人气指数）周浦底气之人气指数板块板块项目名称项目名称总户数总户数周康板块周康板块中邦城市园中邦城市园2153美林小城美林小城1645菱翔苑二、三期菱翔苑二、三期678康桥镇基地康桥镇基地4号地块号地块 (瑞和桃源瑞和桃源)2367东方晶华园东方晶华园575秀康新城昱龙家园秀康新城昱龙家园2291龙威茗庭龙威茗庭425康桥半岛新城五期康桥半岛新城五期C区公寓区公寓(4-)839圣鑫苑一

17、圣鑫苑一,二期二期 (尚东领域尚东领域三期康桥景庭三期康桥景庭)1008繁荣安居繁荣安居824海富城市花园海富城市花园 (绿地东上海绿地东上海)562宁怡苑宁怡苑603绿地康桥新苑绿地康桥新苑 (康桥老街康桥老街)1087秀康新城秀康新城 (海尚康庭海尚康庭)2127天台星城天台星城(1,2-)1134住宅楼盘客户种类：住宅楼盘客户种类： 本地客户。本地作为改善居住本地客户。本地作为改善居住和结婚用房等因素产生大量客群。和结婚用房等因素产生大量客群。 周边版块受价格挤压影响的客周边版块受价格挤压影响的客户。如张江科技园区导入大量白户。如张江科技园区导入大量白领人群。领人群。 受世博等市政建设影

18、响，来自受世博等市政建设影响，来自市区和临近版块的动迁户。市区和临近版块的动迁户。 谁带领周浦宣战？六大命题TOP 3）大城大城“核核”战战 一场只有赢家的战争一场只有赢家的战争 中国地产商域网中国地产商域网万达 周浦城市综合体 1998，万达启航大连！，万达启航大连！ 从大连而青岛、济南、杭州、西安、武汉、成都从大连而青岛、济南、杭州、西安、武汉、成都。今天，万达已在白山黑水之。今天，万达已在白山黑水之间写尽万千风华：资产、销售、纳税连年名列国家同行业国家榜首；间写尽万千风华：资产、销售、纳税连年名列国家同行业国家榜首； 2008， 万达万达以商业地产航母之名，再占上海。以商业地产航母之名，

19、再占上海。 这次，万达选择了南汇！选择了周康板块！这次，万达选择了南汇！选择了周康板块！ 中国地产商域网中国地产商域网 杨浦万达广场能告诉一切建设前五角场建设前五角场今日五角场今日五角场万达，定单式商业开发模式的成功领导者总是选择最适合、最具潜力的地方万达五角场商业广场项目，现今已成为城市副中心的商业旗舰 中国地产商域网中国地产商域网 乐购、万千百货、运动100 、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、万达影城 主力旗舰店聚首周浦，必将引发周浦板块新一轮商业“核爆” 中国地产商域网中国地产商域网“这个项目将比杨浦万达广场更有味道更让人兴奋！”2006年7月27日 王健林 万达能撬动又一个副中心吗？六大

20、命题TOP 4）大城大城“核核”战战 一场只有赢家的战争一场只有赢家的战争 “给我一个支点给我一个支点 我可以撬动地球我可以撬动地球” 中国地产商域网中国地产商域网 “核核”弹头：万达第三代旗舰产品弹头：万达第三代旗舰产品项目单位数值1、总用地面积HA6.352、总建筑面积万M231.49商业9.51）商业部分万M29.5可售物业15.282）酒店式公寓(A、B、C)万M27.253）办公楼（D、E、F）万M26.614）酒吧街万M21.42其它0.285）D楼客服万M20.246）开关站万M20.04项目涵盖商业广场、商业街、酒店式公寓、SOHO办公等多种产品形态。属于万达典型第三代商业广场

21、项目。 我们不打无把握之仗，我们不打无把握之仗， 我们是有备而来我们是有备而来 中国地产商域网中国地产商域网万达万达周浦项目的核聚变效应周浦项目的核聚变效应商业升级商业升级提升产业人口提升产业人口辐射周边城镇辐射周边城镇加强城市实力加强城市实力以及区域地位以及区域地位三林三林浦江浦江北蔡北蔡张江张江川沙川沙航头航头惠南惠南区域型商业的辐射最佳射程在一小时车程之内，这种结点型商业业态核能惊人区域型商业的辐射最佳射程在一小时车程之内，这种结点型商业业态核能惊人 “核客”周浦如何亮剑？六大命题TOP 5）大城大城“核核”战战 一场只有赢家的战争一场只有赢家的战争 中国地产商域网中国地产商域网知己知彼

22、，百战不殆知己知彼，百战不殆S WO T万达成熟的商业开发模式开发模式,丰富的客户资源客户资源,是项目成功的重要基础。本项目作为商业综合体，在周浦当地具备领先性，易形成地标性地标性项目。周浦镇在板块区位、总体规划、居住环境上具备一定价值，城镇实力有突破突破性发展性发展可能。本项目作为大型综合商业项目，自身建设能成为周浦城市发展引擎。城市发展引擎。当地酒店公寓、办公产品项目有限，市场发展处于初级阶段初级阶段，具备一定风险。周边板块也有大型综合商业项目开发，对本项目面临板块竞争压力板块竞争压力。本项目所处周浦镇目前城市发展程度城市发展程度不高不高，打造区域性商业中心具备难度。酒店公寓、SOHO产品

23、体量大产品体量大，面积接近，市场容量小市场容量小，消化难度大。 中国地产商域网中国地产商域网锁定目标客群，实施精确打击锁定目标客群，实施精确打击客户类型客户类型客户范围客户范围需求特征需求特征对应产品对应产品短期居住需求者短期居住需求者园区企业中层以上流动性管理人员、技术顾问园区企业关系客户商务需求品质要求高，完善的酒店式管理，对价格敏感度相对低高档酒店公寓/完善管理服务长期居住需求者长期居住需求者康桥园区工作年轻白领张江等地导入的人群对总价敏感，对服务管理要求相对不高，满足基本生活便利中低档酒店公寓/满足即买即住投资者投资者当地大型企业个人投资客大型企业内部需求个人投资客关心升值回报能力要求

24、统一经营管理获得合理回报需求形式不同需求形式不同,我们的战术自然不同我们的战术自然不同 中国地产商域网中国地产商域网 不同打击方略不同打击方略建建议3 3幢酒店公寓分两种操作模式幢酒店公寓分两种操作模式2幢中档定位幢中档定位年轻白领自住年轻白领自住1幢高档定位幢高档定位投资客投资客短期商务性需求短期商务性需求导入树立形象控制价格销售销售短期租赁经营公司经营公司 中国地产商域网中国地产商域网soho办公客群定位办公客群定位客户类型客户类型定位理由定位理由需求特征需求特征工业园区工业园区配套企业配套企业康桥工业园是周康的产业基础,必然有大量配套型企业的办公需求选择租赁的可能性较大,但会存在少量有资

25、金实力并长期植根于此的企业,选择购买本项目商户本项目商户本项目大体量商业带来商户会产生对办公、产品摆放的需求需求面积不大，本项目SOHO产品能满足其需要其它创其它创业型企业业型企业 创业型企业一般起点低，规模小，SOHO符合其选择标准租赁为主投资客投资客SOHO产品低总价已经项目整体吸引力性价比高，租赁需求旺盛 中国地产商域网中国地产商域网价格研判价格研判- -酒店公寓及酒店公寓及SOHOSOHO住宅住宅 办公办公 绿地东上绿地东上海海 中邦城市中邦城市 东方晶华园东方晶华园上海总部湾上海总部湾康桥阳光大康桥阳光大厦厦本项目本项目项目位置项目位置秀浦路788弄秀沿路867弄康沈路1758弄罗南

26、大道康桥路沪南公路年家浜路沪南公路公寓均价公寓均价1050010000900012000左右SOHO/办公价格办公价格1200080009000-10000销售进度销售进度30套/月53套/月23套/月目前推出5幢11套/月 周浦本地酒店式公寓、周浦本地酒店式公寓、SOHOSOHO办公产品没有完全相似产品，我们对于价格的定位分析办公产品没有完全相似产品，我们对于价格的定位分析参考当地主要住宅楼盘已经办公楼盘，适当考虑项目自身价格，大致估算出本项目的可参考当地主要住宅楼盘已经办公楼盘，适当考虑项目自身价格，大致估算出本项目的可实现价格范围：实现价格范围：单位：元/平方米 中国地产商域网中国地产商

27、域网价格研判价格研判- -酒店公寓及酒店公寓及SOHOSOHO公寓总价范围：公寓总价范围：酒店公寓面积40.29-89.93平方米，主力面积39、48、51、55平方米。根据预测单价，项目总价范围43-71万元/套。 该总价对于年轻白领阶层、投资客还是比较适宜的价位。该总价对于年轻白领阶层、投资客还是比较适宜的价位。 中国地产商域网中国地产商域网 阶段性价格实现阶段性价格实现08年底09年底10年底11年底均价11000均价12000均价13000均价9500均价10000均价10500SOHO办公实现办公实现总体均价总体均价10000酒店公寓实现酒店公寓实现总体均价总体均价12000 项目前

28、期定价基本遵循市场比较法项目前期定价基本遵循市场比较法, ,后期通过我们营销的努力后期通过我们营销的努力, ,使得项目价格能够逐使得项目价格能够逐步提高，实现项目价值最大化。步提高，实现项目价值最大化。 对于对于商业酒吧商业酒吧街，其价格受销售节点，整体商业状况影响较大，价格暂不论证。街，其价格受销售节点，整体商业状况影响较大，价格暂不论证。价格（元价格（元/平方米）平方米）时间时间 中国地产商域网中国地产商域网 万达万达周浦项目作为东南上海首席商都金寓，必将强势打开沪周浦项目作为东南上海首席商都金寓，必将强势打开沪东南商业空间。东南商业空间。 创富、修身、赢天下，因为万达周浦项目所具备的核爆

29、效应而创富、修身、赢天下，因为万达周浦项目所具备的核爆效应而具备了超强的现实根基。具备了超强的现实根基。 “小上海” 城市文脉能否激活并传承？六大命题TOP 6）大城大城“核核”战战 一场只有赢家的战争一场只有赢家的战争 中国地产商域网中国地产商域网 房地产市场单纯从产品、景观到概念的竞争时代已经结束。房地产市场单纯从产品、景观到概念的竞争时代已经结束。 在更新城市功能过程中，能否有效激活并传承城市文脉肌在更新城市功能过程中，能否有效激活并传承城市文脉肌理，已经成为我们丈量一个项目高下优劣新的度量衡。理，已经成为我们丈量一个项目高下优劣新的度量衡。 中国地产商域网中国地产商域网“周浦镇周浦镇”

30、始于明弘治年间，始于明弘治年间，弘治上海县志弘治上海县志地图上已标明有地图上已标明有“周浦镇周浦镇”字样。字样。 明、清两代，商业已很发达，胡三省粮店、万新酱园店、良利堂国药店、三阳泰明、清两代，商业已很发达，胡三省粮店、万新酱园店、良利堂国药店、三阳泰食品店，都是当时名店。食品店，都是当时名店。 商业文明 一脉相承 中国地产商域网中国地产商域网“小上海”美誉声名远播1949年，各类商店达年，各类商店达642家，从业人数家，从业人数1212人。人。“小上海小上海”美誉即源自这一时期。美誉即源自这一时期。 据据1956年统计，全镇大小商店年统计，全镇大小商店714家，从业人数家，从业人数1414

31、人。人。 据据1985年统计，全镇共有商、饮、服企业年统计，全镇共有商、饮、服企业700余家，社会商品零售额为余家，社会商品零售额为8942元，元，集市贸易成交额则为集市贸易成交额则为781万元。万元。 中国地产商域网中国地产商域网 一个世界关注的大上海，除了她特有的地区标志外，一一个世界关注的大上海，除了她特有的地区标志外，一个个闪烁着金色光芒的个个闪烁着金色光芒的“城市副中心城市副中心”，从内涵深处，顶，从内涵深处，顶推了整个大上海雍荣和华贵，一个让人关注的推了整个大上海雍荣和华贵，一个让人关注的“周浦副中周浦副中心心”无疑将迈出她坚实的步伐，融入传承印迹的无疑将迈出她坚实的步伐，融入传承

32、印迹的“城市之城市之光光”。而小上海的历史必将由万达周浦项目成功传承！。而小上海的历史必将由万达周浦项目成功传承！ 中国地产商域网中国地产商域网 第二单元第二单元) ) 我们的结论和建议我们的结论和建议结论定位是基于对项目价值的充分理解 中国地产商域网中国地产商域网产品精神定位：产品精神定位：商商 家家 无商不富无商不富 ；无家不立；无家不立 中国地产商域网中国地产商域网沪东南首席商都金寓沪东南首席商都金寓产品形象定位：产品形象定位： 中国地产商域网中国地产商域网万达万达尚汇尚汇主案名建议：主案名建议： 尚：风尚、尊享。象征万达周浦项目商业领袖，永领风气之先。 汇：万川归流，万流归宗。作为商业

33、旗舰，万商云集之地。“汇”喻其声势、体量和无可挑战的DJ品位。 中国地产商域网中国地产商域网酒吧一条街案名天街远远的街灯明了/ 好像闪着无数的明星/ 天上的明星现了/ 好像点着无数的街灯 我想那缥缈的空中/定然有美丽的街市/ 街市上陈列的一些物品/ 定然是世上没有的珍奇。 -郭沫若“走！我们一起去天街” 中国地产商域网中国地产商域网北京簋街北京三里屯酒吧一条街成都锦里武汉吉庆街上海新天地苏州观前街天街的影子就在其中吗？中国各地酒吧名街 中国地产商域网中国地产商域网产品功能定位产品功能定位 商务中心商务中心 购物中心购物中心 休闲娱乐中心休闲娱乐中心 中国地产商域网中国地产商域网产品客群定位：产

34、品客群定位： 区域层峰人士区域层峰人士 企业金领群落企业金领群落 机敏投资商客机敏投资商客 中国地产商域网中国地产商域网产品主打广告语产品主打广告语 创富创富 修身修身 赢天下赢天下 中国地产商域网中国地产商域网第三单元第三单元) VI及及SHOW表现表现 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域

35、网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网万达广场万达广场 品牌思考品牌思考商业地产运营商商业地产运营商城市商圈缔造者城市商圈缔造者城市副中心绝对主力军城市副中心绝对主力军城市发展加速度城市发展加速度品牌主张品牌主张 城市永未止步！城市永未止步！从小集镇到大都市，城市因为人类的发展而生生不息。从第一座岛遍布全国各大城市，万达

36、广场不断助推中国城市快速发展。 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 开盘报广开盘报广 主推小户型公寓主推小户型公寓 “这是个大空间！这是个大空间！”“这里是小上海！这里是小上海！” 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 加推加推SOHO公寓公寓 什么是什么是soho？ 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 第三单元）第三单元） 媒体营销媒体营销 中国地产商域网中国地产商域网 万达的亮相必须万达的亮相必须 是高调的是高调的张扬的！张扬的！

37、 中国地产商域网中国地产商域网项目价值传播两条主线项目价值传播两条主线不一样的不一样的空间感受空间感受对于未来的期对于未来的期待感待感销售说辞与案场体验销售说辞与案场体验线上传播线上传播决定购买或前来决定购买或前来案场的前提基础案场的前提基础购买重要动因购买重要动因 中国地产商域网中国地产商域网传播路径传播路径概念导入概念导入信息释放信息释放概念导入概念导入形象树立形象树立开盘热销开盘热销媒体选择媒体选择软文软文报广报广户外户外网站网站研讨研讨样板间样板间销售中心销售中心会所会所景观景观其他其他线上传播线上传播线下体验线下体验物料支持物料支持 中国地产商域网中国地产商域网08年下半年度推广8

38、8月中月中1010月中月中1010月中月中1212月底月底6 6月底月底-8-8月中月中项目导入项目导入形象树立形象树立开局热销开局热销大型开盘活动大型开盘活动空间绘画艺术展空间绘画艺术展传播方式阶段划分圈层活动圈层活动建立市区体验中心建立市区体验中心”城市对话空间城市对话空间“论论坛坛房交会房交会活动配合 前期造势前期造势房交会亮相房交会亮相主力商业签约主力商业签约项目开盘项目开盘节点媒体软文：媒体软文：东早东早、晚晚报报、晨报晨报、第一财第一财经日报经日报线下：案场围墙、道旗线下：案场围墙、道旗线上：线上：上海楼市上海楼市、租售租售情报情报、搜房网、搜房网、周末画报周末画报线下：浦东机场展

39、厅线下：浦东机场展厅线上：线上：东早东早、晚报晚报、晨报晨报上上海楼市海楼市、租售情报租售情报、搜房网、搜房网线下：小范围公关、销售说辞强化线下：小范围公关、销售说辞强化物料围墙、围墙、VCR、网站、网站概念楼书、概念楼书、户外高炮、道旗户外高炮、道旗销售物料销售物料(户型单页、户型单页、DM等等)时间上海双年展上海双年展推介会推介会 中国地产商域网中国地产商域网东方早报东方早报20032003年年7 7月月7 7日创刊于上海，在苏浙日创刊于上海，在苏浙沪三地同步发行。它由上海文汇新民联合报业集沪三地同步发行。它由上海文汇新民联合报业集团主管、主办，是一份立足上海、辐射长江三角团主管、主办，是

40、一份立足上海、辐射长江三角洲、面向全国的财经类综合性日报。洲、面向全国的财经类综合性日报。发行量：发行量：3030万万特点：新锐朝气，主要面向长三角年轻精英群体。特点：新锐朝气，主要面向长三角年轻精英群体。新民晚报是文新报业集团主办的综合性报纸，新民晚报是文新报业集团主办的综合性报纸，以以“宣传政策，传播知识，移风易俗，丰富生宣传政策，传播知识，移风易俗，丰富生活活”为编辑方针，着眼于为编辑方针，着眼于“飞入寻常百姓家飞入寻常百姓家”。发行量：发行量：130130万（上海）万（上海）读者定位：以中老年人为主，大气厚重，近年读者定位：以中老年人为主，大气厚重，近年对新鲜事物的关注有了很大提升。对

41、新鲜事物的关注有了很大提升。上海主流媒体研究：上海主流媒体研究： 中国地产商域网中国地产商域网上海主流媒体研究：上海主流媒体研究：新闻晚报是解放日报报业集团旗下一份主流的都市类晚报，新闻晚报是解放日报报业集团旗下一份主流的都市类晚报，以关注民生作为新闻出发点，报道与市民息息相关的新闻。以关注民生作为新闻出发点，报道与市民息息相关的新闻。新闻晚报以日均新闻晚报以日均4040个新闻版，日均个新闻版，日均8080万的发行量，以及万的发行量，以及3.783.78亿的广告刊例收入，稳居上海日报市场的三甲位置，亿的广告刊例收入，稳居上海日报市场的三甲位置，其影响力和读者口碑正日益扩大。其影响力和读者口碑正

42、日益扩大。读者定位：以读者定位：以20204545岁之间的中青年上班族为主，生活、岁之间的中青年上班族为主，生活、工作稳定，稳重大方，喜欢新鲜事物。工作稳定，稳重大方，喜欢新鲜事物。新闻晨报是一份由解放日报报业集团主办的具有新闻新闻晨报是一份由解放日报报业集团主办的具有新闻性、信息性，可读性的综合性都市晨报。性、信息性，可读性的综合性都市晨报。发行量：发行量：5050万万读者定位：读者定位：25254545，受过中高等教育，早上能准点，受过中高等教育，早上能准点上班的白领。上班的白领。 中国地产商域网中国地产商域网线上传播线上传播 中国地产商域网中国地产商域网传播策略三阶段传播策略三阶段1 1

43、、市场导入、市场导入项目所带来的项目所带来的“活体空间活体空间”将为城市生活带来怎样的变革，引起话题，在前期从产将为城市生活带来怎样的变革，引起话题，在前期从产品概念上对项目进行导入。品概念上对项目进行导入。2 2、形象树立、形象树立项目形象在大众媒介以及户外的露出，伴随着样板间的开放，消费者会亲临现场进项目形象在大众媒介以及户外的露出，伴随着样板间的开放，消费者会亲临现场进行体验，同时开始蓄水。行体验，同时开始蓄水。3 3、开局热销、开局热销以大型公关活动作为引爆点，促成开盘热销。并逐渐释放卖点，线下组织小型公关以大型公关活动作为引爆点，促成开盘热销。并逐渐释放卖点，线下组织小型公关活动，为

44、后期销售铺垫。活动，为后期销售铺垫。 中国地产商域网中国地产商域网阶段性推广思路：阶段性推广思路：媒体公关媒体公关+ +高端论坛，导入城市副中心的概念高端论坛，导入城市副中心的概念首先在业内形成传播，之后进入大众传播范围首先在业内形成传播，之后进入大众传播范围媒体选择：媒体选择：东方早报东方早报、晨报晨报、第一财经日报第一财经日报、晚报晚报 中国地产商域网中国地产商域网“城市副中心城市副中心”国际住宅趋势论坛国际住宅趋势论坛参与者：参与者：社会知名人士社会知名人士建筑空间领域学者建筑空间领域学者项目建筑师项目建筑师开发商开发商媒体记者媒体记者强大的来宾资源，辅以后期媒体保温，形成第一波项目传播

45、强大的来宾资源，辅以后期媒体保温，形成第一波项目传播 中国地产商域网中国地产商域网产品推介会（针对邻近区域）产品推介会（针对邻近区域）活动形式：活动形式：以以partyparty的形式，文化精英、艺术家名流云集，高调引发舆论。的形式，文化精英、艺术家名流云集，高调引发舆论。区域设定：区域设定：康桥及浦东张江康桥及浦东张江 中国地产商域网中国地产商域网第七届上海双年展第七届上海双年展立意：立意：在具有影响力的时尚设计或创意地影响时尚办公族，树立形象高度在具有影响力的时尚设计或创意地影响时尚办公族，树立形象高度项目可直面部分意向性客户，形成圈层传播效应项目可直面部分意向性客户，形成圈层传播效应参展

46、形式：参展形式：项目模型直接参展，或项目精神堡垒现场展示引发关注项目模型直接参展，或项目精神堡垒现场展示引发关注时间：时间：9 9月月9 9日日9 9月月1616日日 中国地产商域网中国地产商域网参展模型参展模型CONCEPT声、光、电多种科技效果将项目立体呈现声、光、电多种科技效果将项目立体呈现 中国地产商域网中国地产商域网上海秋季房展会上海秋季房展会项目首次在大众范围内亮相，需摆足项目首次在大众范围内亮相，需摆足POSEPOSE。从展台布置到模型都需对空间。从展台布置到模型都需对空间概念做出最具震撼力的展示概念做出最具震撼力的展示 中国地产商域网中国地产商域网其他媒体推介其他媒体推介:特殊

47、渠道拦截：机场特殊渠道拦截：机场在浦东机场内部候机大厅设进行项目的形象或特种媒体在浦东机场内部候机大厅设进行项目的形象或特种媒体利用候机厅的利用候机厅的空地制作特殊的媒体对消费者进行吸引空地制作特殊的媒体对消费者进行吸引 中国地产商域网中国地产商域网“万达领主卡万达领主卡”会员招募活动会员招募活动SP活动建议活动建议“万达领主卡万达领主卡”为万达客户专享，客户在万达所属产业消费或者介绍新客户为万达客户专享，客户在万达所属产业消费或者介绍新客户购房都可获得一定积分，并凭累计积分享受万达的丰厚回馈。购房都可获得一定积分，并凭累计积分享受万达的丰厚回馈。 中国地产商域网中国地产商域网 名企联谊名企

48、联谊与华硕，中国银行，等机构进行联谊。 方式：企业内部中高层冷餐会，推荐项目并且发放项目的优惠卡（限时凭卡购房可享折扣） 中国地产商域网中国地产商域网阵地包装引导阵地包装引导道旗，路口看板，公交车包装。道旗，路口看板，公交车包装。 直击直击万达会客户，以及有车族等周边流动客户万达会客户，以及有车族等周边流动客户 截击截击南汇、北蔡等地客户。南汇、北蔡等地客户。 中国地产商域网中国地产商域网 第四单元第四单元) ) 产品营销产品营销 中国地产商域网中国地产商域网整体工作安排准备期准备期6 67 78 89 91010111112121 12 23 3项项目目公公开开亮相期亮相期开开 盘盘销售期销

49、售期房房交交会会景观绿化建议景观绿化建议效果图效果图产品卖点提炼产品卖点提炼销售团队组建销售团队组建案场改进及完善案场改进及完善案场围墙案场围墙VCRVCR房交会物料房交会物料公关事件筹备公关事件筹备新闻露出新闻露出软文炒作软文炒作Call centerCall center建立建立开盘预告开盘预告户外高炮户外高炮开盘活动开盘活动项目形象稿项目形象稿（部分纸媒广告）（部分纸媒广告）（户外媒体广告）（户外媒体广告）公关跟进公关跟进 产品力稿产品力稿（部分纸媒广告）（部分纸媒广告）（户外媒体广告）（户外媒体广告）前前期期准准备备销销售售发发力力 中国地产商域网中国地产商域网销售阶段的节点销售阶段的

50、节点：市场预热期（意向登记期）：市场预热期（意向登记期）：20082008年年7 7月中旬月中旬9 9月中旬月中旬 舆论造势。利用新闻事件炒作传播项目版块的信息，以项目的价值主张为核心宣传点，利用多种形式的推广，吸引消费者高度关注。推出房源：推出房源：部分商业及一号公寓楼部分商业及一号公寓楼 中国地产商域网中国地产商域网高调入市：高调入市： 内部认购期：内部认购期：2008年年9月中旬月中旬2008年年10月底月底 以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合SP活动，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。公开发售期：公开发售期：2008年年10月初月初2008年年12月初月

51、初 正式开盘，大量的媒体广告宣传、造势，现场开放、现场展示、现场销售以项目的独有的竞争优势及具体的销售措施促使消费者产生购买行动，达到销售高潮。 中国地产商域网中国地产商域网具体策略具体策略: 以市场平均价格入市，以市场平均价格入市， 以高品质角逐市场以高品质角逐市场. . 以快速去化为目标以快速去化为目标具体营销计划的制订,以开盘前1个月市场情况判断 中国地产商域网中国地产商域网市场造势：市场造势：开业典礼开业典礼财富论坛财富论坛商家进驻暨新闻发布会商家进驻暨新闻发布会 举办商铺投资大赢家铺经论坛研讨会举办商铺投资大赢家铺经论坛研讨会 节假日举办万达广场时装节假日举办万达广场时装SHOW、婚

52、纱、婚纱SHOW、彩绘、彩绘SHOW 中国地产商域网中国地产商域网第二次公开销售：第二次公开销售：20082008年年1212月初月初20092009年年3 3月初月初 承接首次公开销售的热潮，推出全新的单位，辅以现场活动及广告推广给予客户进一步对周浦万达广场项目独特优势及品牌的认知与感受，促成再次的销售高潮。推出房源：部分商业及二号、三号公寓楼推出房源：部分商业及二号、三号公寓楼 中国地产商域网中国地产商域网具体策略具体策略: :以高于市场均价以高于市场均价5%10%5%10%的均价入市，的均价入市，强调项目特质强调项目特质, ,稳扎稳打稳扎稳打, ,步步拉升步步拉升具体营销计划的制订具体营销计划的制订, ,以开盘前以开盘前1 1个月市场情况判断个月市场情况判断